Na podlagi 27., 30. ter 39. člena zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Uradni list SRS, št. 18/84, 37/85, 29/86 in Uradni list RS, št. 26/90, 18/93, 47/93, 71/93 in 44/97), 11. člena navodila o vsebini posebnih strokovnih podlag in vsebini prostorskih izvedbenih aktov (Uradni list SRS, št. 14/85) in 27. člena statuta Občine Kočevje (Uradni list RS, št. 23/99, popravek 53/99) je Občinski svet občine Kočevje na 23. redni seji dne 23. 7. 2001 sprejel
O D L O K
o zazidalnem načrtu za stanovanjsko sosesko P5/S14 Mestni log – Dolga vas II. faza
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
S tem odlokom se sprejme zazidalni načrt P5/S17 Mestni log – Dolga vas II faza, ki ga je izdelalo podjetje Populus d.o.o., Ljubljana pod št. projekta 69/02/95 v septembru 1996 dopolnjen v septembru 2000 in je sestavni del tega odloka.
2. člen
Zazidalni načrt iz prejšnjega člena vsebuje:
I. Tekstualni del
A) Splošne priloge
B) Posebne strokovne podlage
1. Povzetek sestavin družbenih planov
2. Strokovne podlage za naravne danosti in ustvarjene razmere
3. Lastništvo objektov in zemljišč
4. Pogoji pristojnih organov, podjetij in zavodov
C) Zazidalni načrt
1. Uvod
2. Urbanistično arhitekturna zasnova
3. Ureditev zelenih površin
4. Prometno urejanje
5. Komunalna infrastruktura
a) Elektroenergetska oskrba
b) Telefonsko omrežje
c) Vodovod in kanalizacija
6. Etapnost gradnje
7. Izmere funkcionalnih površin
D) Odlok o ureditvenem načrtu
E) Soglasja pristojnih organov, podjetij in zavodov
II. Grafični del
1. Družbeni plan Občine Kočevje M 1:5000
2. Katastrski načrt M 1:1000
3. Obstoječe stanje M 1:2000
4. Karta poplavnosti območja M 1:2000
5. Geodetski posnetek – A M 1:1000
6. Geodetski posnetek – B M 1:1000
7. Urbanistično arhitektonska situacija M 1:1000
8. Prerezi M 1:1000
9. Situacija B M 1:500
10. Situacija C, D, E M 1:500
11.Situacija F M 1:500
12. Situacija G M 1:500
13. Načrt ureditve zelenih površin M 1:1000
14. Prometna situacija M 1:1000
15. Profili A
16. Profili B
17. Situacija obstoječih in predvidenih
komunalnih vodov M 1:1000
18. Načrt funkcionalnih zemljišč
in zakoličbe z obodno parcelacijo M 1:1000
II. MEJE OBMOČJA
3. člen
Območje urejanja se nahaja v k.o. Kočevje in k.o. Livold. Meja je označena na kopiji katastrskega načrta.
Meja območja ZN Mestni log II. faza poteka:
– na vzhodni strani po koridorju električnega daljnovoda, ki je lociran približno na mejo katastrske občine K.o. Željne.
– na jugu opredeljuje območje pozidava individualnih stanovanjskih hiš.
– na vzhodu po robu ceste, z izključitvijo obstoječega objekta na desni strani ceste.
– na severu do objektov soseske individualnih objektov Mesni log I. faza.
Opis meje po parcelah:
– na vzhodni strani po robu parcel št. 2497/86 in 2860/1,
– na južni strani poteka meja po robu parcel 2860/35, 2860/36, 2860/37, 2860/38, 2860/39, 2860/40, 2860/41, 2860/42, 2860/43,
– zahodna stran poteka po robu ceste.
– na severni strani poteka po robu parcele št. 2497/86.
4. člen
Seznam parcel v obravnavanem območju:
-------------------------------------------------------------------
k.o.Kočevje 2497/86
-------------------------------------------------------------------
k.o. Livold 2853 2854 2855 2858 2859 2860/59
-------------------------------------------------------------------
2860/1 2861
-------------------------------------------------------------------
III. FUNKCIJE OBMOČJA S POGOJI ZA IZRABO
5. člen
Celotno območje je namenjeno gradnji individualnih stanovanjskih objektov, kar je prikazano v načrtu ureditvena situacija v merilu 1:1000.
Območje gradnje individualnih stanovanjskih objektov (sklopi: B, C, D, E, F, G)
Območje predvidene stanovanjske gradnje smiselno zaključuje in zapolnjuje obstoječo pozidavo, ki meji na daljnovod. Objekti so pritlični z izrabljeno mansardo. V njih je možna tudi mirna storitvena dejavnost.
Območje parkovno rekreacijskih površin
Območje osrednjega dela zazidalnega načrta je namenjeno parkovnim površinam (parkovni gozd) ter manjšemu športno rekreacijskemu centru, ki je ograjen). V sklopu tega centra je predvidena postavitev paviljonov za potrebe športnikov. V južnem delu centra je manjše otroško igrišče.
6. člen
Novogradnje so predvidene v naslednjih gabaritih:
Stanovanjski objekti P + M
Paviljoni P
7. člen
V obravnavanem območju ni obstoječih objektov.
IV. POGOJI URBANISTIČNEGA IN ARHITEKTURNEGA OBLIKOVANJA
8. člen
Obravnavano območje je razdeljeno na dva sklopa objektov, na severni in južni. Tako zasnovo so pogojevali omejitveni faktorji kot sta: poplavnost (do višinske kote 462 m) in na vzhodni strani predpisani 30 m varovalni pas električnega voda visoke napetosti.
Novo naselje je sestavljeno iz enodružinskih hiš, ki so na teren postavljene tako, da je potrebno čim manj zemeljskih del. Prislonjene so ob terase, ki jih formirajo oporni zidovi in ki na ta način oblikujejo atrije med posameznimi objekti.
Parcele
V območju zazidalnega načrta je prikazana rezervacija zazidljive površine za 37 hiš na parcelah povprečne velikosti 25 x 40 m.
Hiše z opornimi zidovi opredeljujejo odmiki 2,5m od vzdolžne stranice zazidalnih parcel, krajšo stranico vzdolž dovoznih poti določa lesena ograja, ki zagotavlja privatnost atrija, medtem ko se na nasprotni strani vrt lahko nadaljuje v naravno okolje, ali je ograjen z živico ali leseno ograjo. V parcelo je vključeno tudi območje z dostopno – dovozno površino med cesto in vhodom v hišo.
Zasnova hiš
Vse stanovanjske hiše imajo podolgovat in pravokoten tloris, etažnost P + M, naklon strehe med 38 in 45°, krite pa so z opečnato kritino enake barve za vso sosesko.
9. člen
Dopustna toleranca odstopanja od predvidenih gabaritov hiš je ±1 m.
10. člen
Območje urejanja je določeno z obodno parcelacijo. Notranja parcelacija, ki je prikazana v parcelacijskem načrtu, je obvezna, lega in velikost objektov (rezervacija zazidljivega stavbišča) sta definirana v grafičnem delu zazidalnega načrta. Pri lokaciji objektov je obvezno upoštevati predpisano gradbeno linijo in minimalni odmik od cest.
11. člen
Objekti morajo biti oblikovani kvalitetno in v skladu z razgibanim terenom. Grade se lahko samo objekti za namene, ki so predvideni v tem zazidalnem načrtu. Zahtevana je visoka kvaliteta graditve. Tehnologija gradnje je lahko klasična ali montažna.
12. člen
Parkovne in rekreacijske površine morajo biti obdelane s projekti, ki so glede zahtevnosti identični projektom za objekte, torej je zahtevan PZI zunanje ureditve in zasaditve, kot sestavni del investicijske in tehnične dokumentacije.
V. ETAPNOST IZVAJANJA IN ZAČASNA NAMEMBNOST
13. člen
Območje ureditvenega načrta je funkcionalno razdeljeno na več delov, ki tvorijo celote, zato so faze realizacije ureditvenega načrta identične posameznim območjem.
Zemljišča ostanejo v obstoječi rabi do pričetka izgradnje posamezne faze.
1. faza:
objekti B,C,D
2. faza:
objekti F
parkovne in rekreacijske površine
3. faza:
objekti B
VI. PROMETNA UREDITEV
14. člen
Komunikacije sledijo osnovnemu konceptu pozidave, nekatere dovozne ceste so slepe, z zaključkom v obliki obračališča. Površine obračališč so v zimskih mesecih rezervirane za navoze snega. Obračališča so dimenzionirana tako, da omogočajo nemoten odvoz smeti.
15. člen
Prometni sistem na območju ureditvenega načrta mora biti urejen, kakor je razvidno iz grafične priloge. Višinske kote zunanjih površin na funkcionalnih zemljiščih posameznih objektov se morajo prilagoditi določenim kotam pritličij objektov in niveleti cest. Za ceste je potrebno izdelati izvedbene načrte na osnovi poprejšnje zakoličbe, skladno z zazidalnim načrtom.
VII. KOMUNALNO UREJANJE OBMOČJA
16. člen
Vsi objekti v območju zazidalnega načrta morajo biti skladno s pogoji upravljalcev priključeni na vodovodno, hidrantno, kanalizacijsko in elektro omrežje, ki poteka v podzemnem bloku. Imeti morajo tudi možnost priključitve na telefonsko in CATV omrežje. Meteorne vode se ne vodijo na Centralno čistilno napravo. Graditelji so dolžni plačati sorazmerni delež stroškov komunalno urejenega zemljišča.
VIII. POGOJI ZA VAROVANJE OKOLJA
17. člen
Na območju se lahko opravljajo le take storitvene dejavnosti, ki ne bodo kvarno vplivale na bivalno okolje sosednjih objektov in ne bodo prekoračevale z zakoni in predpisi dovoljene emisije škodljivih snovi v zrak, vodotok in tla.
18. člen
Ogrevanje
Ogrevanje v vseh novih objektih je lokalno. Uporablja se enotni sistem ogrevanja.
19. člen
Zbiranje odpadkov
Komunalne odpadke je potrebno zbirati v smetnjakih in z organiziranim odvozom odvažati na odlagališče komunalnih odpadkov.
20. člen
Požarna varnost
Za požarno varnost je pri projektiranju in izvedbi ureditvenega načrta nujno upoštevati in zagotoviti ustrezne intervencijske poti, zadostne odmike od objektov in ustrezno dimenzionirano hidrantno omrežje.
21. člen
Varovanje proti hrupu
Pri projektiranju in gradnji objektov ter razmejitvi prostorov morajo graditelji, projektanti in izvajalci gradbenih del upoštevati zakon o varstvu pred hrupom. Za zaščito bivalnega okolja pred prekomernim hrupom se smejo v poslovno – stanovanjskih stavbah opravljati take dejavnosti, ki ne bodo presegale vrednosti hrupa 55 dB podnevi in 45 dB ponoči, skladno z odlokom o maksimalno dovoljenih ravneh hrupa za posamezna območja naravnega in bivalnega okolja ter za bivalne prostore.
22. člen
Varovanje proti onesnaženju zraka
Varovanje zraka mora biti do dovoljene meje onesnaženja (II. območje). V območju ZN niso dovoljene dejavnosti, ki prekomerno onesnažujejo zrak.
23. člen
Varstvo voda
Potrebno je upoštevati vse ukrepe, ki preprečujejo onesnaženje voda. Zagotovljen mora biti nemoten odtok zalednih vod z ureditvijo meteorne kanalizacije. Odvod meteornih vod s parkirišč mora biti speljan preko lovilcev maščob, olj in usedalnikov v meteorno kanalizacijo. Vsi objekti znotraj ZN morajo biti priključeni na fekalno kanalizacijo.
24. člen
Zaklonišča
Za potrebe predvidene izgradnje se uporablja zaklonišče zgrajeno v sklopu šole v neposredni bližini.
IX. OBVEZNOSTI IZVAJALCEV IN GRADITELJEV
25. člen
Zazidalni načrt je obvezen za graditelje, projektante in izvajalce vseh objektov in naprav, vključno s komunalnimi posegi v prostor in urejanjem zelenih površin. Graditelji, projektanti in izvajalci so pri projektiranju in sami gradnji objektov dolžni upoštevati veljavne gradbeno-tehnične, varnostne, prometne, sanitarno higienske in druge predpise. Pred pričetkom gradnje so dolžni graditelji poravnati vse zakonske obveznosti. Glede na pričakovane razmere v tleh bo potrebno za posamezne skupine objektov ter zahtevnejše objekte izvršiti predhodne geomehanske raziskave temeljnih tal. Graditelji so dolžni izvesti priključke in urediti okolico v skladu s projekti zunanje ureditve istočasno z objekti.
Graditelji objektov so dolžni skrbeti za ureditev in vzdrževanje zelenic, nasadov, poti, dovozov, ter druge ureditve ob objektih.
Rok dograditve objekta je zavezujoč za vse investitorje in je 5 let od pridobitve gradbenega dovoljenja.
Ureditev pripadajočega zemljišča (odstranitev gradbenega materiala, zatravitev, ureditev poti in dovozov) je pogoj za izdajo uporabnega dovoljenja.
X. KONČNE DOLOČBE
26. člen
Zazidalni načrt P5/S14 Mestni log II faza – Dolga vas je na vpogled v prostorih Občine Kočevje.
27. člen
Nadzor nad izvajanjem tega odloka opravlja pristojna inšpekcijska služba.
28. člen
Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu RS.
Št. 352-14/95-141
Kočevje, dne 24. julija 2001.
Župan
Občine Kočevje
Janko Veber, univ. dipl. inž. grad. l. r.
