Na podlagi 20. člena Statuta Mestne občine Novo mesto (Uradni list RS, št. 47/99), 43. člena Zakona o urejanju prostora (Uradni list SRS, št.18/84 in 15/89) ter prvega odstavka 2. člena Zakona o planiranju in urejanju prostora v prehodnem obdobju (Uradni list RS, št. 48/90) je Občinski svet Mestne občine Novo mesto na 29. seji dne 12. 7. 2001 sprejel

Ta odlok ureja spremembe in dopolnitve prostorskih sestavin dolgoročnega plana Občine Novo mesto za obdobje od leta 1986 do leta 2000 in srednjeročnega družbenega plana Občine Novo mesto za obdobje od leta 1986 do leta 1990 (Skupščinski Dolenjski list, št. 24/86, 18/88, 6/89, 3/90, 10/90, 15/90, 9/91 in 12/91 ter Uradni list RS, št. 7/92, 17/92, 23/92, 28/92, 35/92, 50/92, 1/93, 23/93, 32/93, 60/93, 69/93, 20/94, 45/94, 50/94, 71/94, 78/94, 58/95, 11/96, 16/96, 32/96, 21/97, 80/97, 39/98, 59/98, 21/99, 59/99, 63/99 in 92/99) za območje Mestne občine Novo mesto, ki se nanašajo na spremembo namenske rabe površin in sanacijo degradiranega območja med lokalno cesto L295050 Cegelnica – Češča vas – Zalog – Straža, reko Temenico in mlinščico v Zalogu ter s tem na opredelitev območja za turistično-rekreacijsko in gostinsko dejavnost.

(1) V poglavju 6.4. NAČINI UREJANJA PROSTORA se v preglednici predvidenih faz planskih aktivnosti po posameznih področjih v točki 1. UREJANJE STAVBNIH ZEMLJIŠČ, podtočki 1.5. Šport in rekreacija za zadnjo vrstico doda naslednje besedilo:

Krajevna skupnost    Naziv                       Vrsta PIN          Planske faze
Straža               Turistično-rekreacijski            UN          D
                     sklop »Ostanek«
                     v Zalogu

(2) Točka 6.5. Seznam posegov na 1. območje kmetijskih zemljišč se v tabeli izjemnih posegov dopolni z naslednjim:

------------------------------------------------------------------------------------
Naselje –    poseg                     namen    način      površina         kriterij
lokacija                               posega   urejanja   ha          upravičenosti
                                                                              posega
------------------------------------------------------------------------------------
Zalog        turistično-rekreacijski   t        UN         0.61                    b
             sklop »Ostanek« v Zalogu
------------------------------------------------------------------------------------

Oznake posega pomenijo:
t – turizem
b – 6. člen zakona o urejanju prostora (Uradni list SRS, št. 18/84 – v kartografskem delu označen z »b«)
(3) V poglavju 6.6. KARTOGRAFSKI DEL IN PROGRAMSKE ZASNOVE se doda nova točka:
t) PROGRAMSKA ZASNOVA ZA UREDITVENI NAČRT TURISTIČNO-REKREACIJSKI CENTER »OSTANEK« V ZALOGU:
1. OPREDELITEV OBMOČJA UREJANJA
Meja ureditvenega načrta poteka ob lokalni cesti L295050 Cegelnica – Češča vas – Zalog – Straža, ob reki Temenici in ob mlinščici. Območje je trikotni prostor in vključuje zemljišča s parcelnimi številkami 1736/1, 1736/4 in del 2197/9 (lokalna cesta), vsa k.o. Gornja Straža. Meja ureditvenega območja poteka po zunanjih mejah parcel, razen ob cesti, kjer se vključuje v območje ureditvenega načrta tudi del cestnega sveta za ureditev hodnika za pešce.
Čiščenje vodotokov se bo izvajalo na vodnih zemljiščih s parcelnimi številkami, ki niso vključene v območje ureditvenega načrta:
– 2232/1 k.o., Gornja Straža, od mostu z lokalno cesto in sotočjem z mlinščico – čiščenje in sanacija Temenice,
– 2232/2 k.o. Gornja Straža, od mostu z lokalno cesto in sotočjem s Temenico – čiščenje in sanacija mlinščice.
Fekalna kanalizacija iz območja urejanja do gravitacijskega kanala fekalne kanalizacije Zaloga poteka po zemljiščih s parc.št. 2232/2 (mlinščica) in 1736/5, vse k.o. Gornja Straža.
Potek gravitacijskega kanala do čistilne naprave Češča vas, zgrajene na zemljišču s parc. št. 2197/25, k.o. Gornja Straža, ni predmet tega ureditvenega načrta.
2. NAMENSKA RABA POVRŠIN IN ORGANIZACIJA DEJAVNOSTI
Območje urejanja je namenjeno za turistično-rekreativno in gostinsko dejavnost z vključevanjem zadostnih funkcionalnih površin in sanacije z nedovoljenimi posegi v preteklosti, degradirane naravne dediščine.
Za realizacijo predvidenih programov je potrebno odstraniti betonski oporni zid ob lokalni cesti L295050 Cegelnica – Češča vas – Zalog – Straža ter vse ograje in provizorije znotraj območja urejanja. Odstrani se nasuti material ob vodotokih ter preneha z dejavnostmi, ki posegajo v same vodotoke ali v njihove brežine in očisti strugo gradbenih in drugih odpadkov, ki so bili vanjo nasuti med rušenjem mlina in gradnjo objekta. Objekt se sanira: preuredi se povezovalni del med obema glavnima stavbama, ki ležita vzporedno s potokom, tako da postaneta glavni stavbi jasno ločeni, stavba, ki leži vzporedno z objektom, zgrajenim na mestu nekdanjega mlina, se zniža za eno etažo, tako da ima namesto pritličja in prvega nadstropja samo še pritličje z mansardo, odstranijo se vse obstoječe strehe in nadomestijo z novimi strmejšega naklona in opečno kritino, odstranijo se balkoni, okna se nadomestijo z novimi, odstrani se pritlični prizidek nad kotlovnico. Odstrani se armirano betonska plošča ob sotočju Temenice in mlinščice. Prestavi se vod EVNN-n.
3. USMERITVE ZA URBANISTIČNO, ARHITEKTURNO IN KRAJINSKO OBLIKOVANJE
Koncept
Dovoz na območje je eden in organiziran z lokalne ceste. Na mestu porušenega mlina se v preurejenem objektu organizirajo vsi prostori, pogojeni s programom in predvideno dejavnostjo. Obstoječi objekt se nameni bivanju, gostinski dejavnosti in večnamenski dvorani z vsemi servisnimi prostori. Glede na notranjo organizacijo prostorov se uredijo zunanje površine. Zagotovijo se parkirna mesta, uredijo se manipulativne in intervencijske poti. Ob zahodni strani objekta se uredi terasa in otroško igrišče ter v skrajnem delu zemljišča postavi odprto senčnico. Obrežje vodotokov se utrdi s popleti in zasaditvijo po vodnogospodarskem načrtu. Uporabljajo se lokalno značilni in z lokacijo pogojeni materiali. Manipulativne površine okrog objekta so tlakovane s ploščami in naravnim kamnom.
Objekti:
Novi objekti večinoma izkoristijo površine porušenega mlina. Glavni objekt je na SV delu ureditvenega območja, lega je določena z gradbenimi linijami nekdanjega mlina. Zasnova objekta poudarja prejšnjo rabo zemljišča, zasnovan je v dveh povezanih zgradbah, s čimer prostor členi ter oblikuje vstopni, reprezentativni del ter zadnji, bolj zasebni del. Vertikalni gabarit objekta naj bo usklajen z lokacijo, prilagodi naj se obstoječim arhitekturnim značilnostim naselja Zalog. Objekt se mora oblikovno prilagajati obstoječi arhitekturi. Servisni objekti se organizirajo v sklopu glavne stavbe. Vhod/uvoz v turistično rekreacijski center je s severne strani z lokalne ceste.
Zunanje površine:
Prostor je deljen v dva vsebinska – uporabna in tudi oblikovno – prostorsko členitvena sklopa: formalno oblikovan – grajen del ter naravni del – ureditve za varstvo. Oblika se prilagaja predvidenim dejavnostim v posameznih detajlnih območjih ter območje vključuje v krajinsko občutljiv prostor. Formalni del obsega ureditev vhodne ploščadi s parkirišči za invalide, promet, razen intervencijske poti, ki poteka ob terasi po utrjeni in zatravljeni poti. Naravni del – ureditve za varstvo upoštevajo in poudarjajo predvsem naravne danosti območja in obsegajo sonaravno ureditev ob vodotokih, oblikovanje reliefa in zasaditev, prilagojeno detajlnemu krajinskemu prostoru in njegovim značilnostim. Relief se oblikuje naravno, z mehkim prehodom do vode. Brežine vodotokov se utrdijo ter zasadijo z drevesno in grmovno avtohtono vegetacijo z močno raščenimi koreninami. Strugo in obrežja mlinščice se očisti gradbenih odpadkov. Dejavnosti v naravnem delu območja se organizirajo skladno s pogoji varstva (Odlok o razglasitvi naravnih znamenitosti in nepremičnih kulturnih in zgodovinskih spomenikov v Občini Novo mesto, Uradni list RS, št. 38/92).
4. ZASNOVA INFRASTRUKTURNIH OMREŽIJ
4.1. PROMETNA INFRASTRUKTURA
Območje urejanja se priključuje na lokalno cesto L295050 Cegelnica – Češča vas – Zalog – Straža. Uvoz-izvoz na območje z lokalne ceste se oblikuje in uredi skladno s prometno tehničnimi in prometno varnostnimi predpisi. V zahodnem oz. severnem delu ob cesti so urejena parkirišča ter preko parkirišča intervencijska pot mimo otroškega igrišča do južne strani objekta. V severnem delu se na ploščadi uredijo parkirišča za invalide ter dovoz za dostavo in intervencijska vozila. Obstoječe cestno omrežje se ne spreminja.
Na desni strani lokalne ceste v smeri proti Češči vasi, ob severozahodnem delu območja se zgradi hodnik za pešce.
4.2. KOMUNALNA INFRASTRUKTURA
Vodovod
Oskrba s pitno vodo se zagotavlja s priključitvijo na primarno vodovodno omrežje naselja Zalog. Za dobavo vode je treba zgraditi sekundarno omrežje potrebnega profila. Pri dimenzioniranju cevovoda se naj predvidi maksimalna poraba z upoštevanjem požarne vode. Predvidi se en hidrant na lokaciji. Priključek objekta se izvede preko kontrolnega vodomernega jaška. Za kompleks se upošteva en požar istočasno.
Kanalizacija
Predviden je ločen sistem odvajanja odpadnih in meteornih vod. Meteorno kanalizacijo s parkirišč in prometnih površin se spelje preko lovilca olj in maščob v Temenico. V meteorno kanalizacijo se smejo spuščati zgolj meteorne vode s parkirišč, cest in platojev preko lovilcev olj in maščob ter vodo s streh in drugih strešin in površin. Fekalno kanalizacijo se priključi na čistilno napravo v Češči vasi. Pri projektiranju kanalizacije je treba upoštevati koto visoke vode (166.43 m n.m.)
4.3. ENERGETSKA INFRASTRUKTURA
Nizkonapetostni razvod:
Območje se z električno energijo oskrbuje iz TP Zalog-vas. Električni vodi se izvedejo v kabelski izvedbi. V prvi fazi se upošteva sedanji nizkonapetostni razvod, ki se ga na območju zunanjih ureditev kablira. V drugi fazi, po izgradnji kabelske kanalizacije po projektu JP Elektro Ljubljana, PE Elektro Novo mesto, št. ELR-841/99, se kompleks priključi z lastnim tokokrogom na TP Zalog – vas. Pri tem se pred vhodom uredi odjemno mesto.
Javna razsvetljava:
Predvidena je klasična javna razsvetljava ob lokalni cesti. Kable se vodi ob nizkonapetostnem razvodu in v kabelski kanalizaciji.
Ničenje in ozemljitev:
Kot zaščitni ukrep proti nevarnemu dotiku s previsoko napetostjo je ničenje. Poleg ničenja se ozemljitev izvede tudi s pocinkanim valjancem FeZN.
4.4. Oskrba s plinom in ogrevanje:
Ogrevanje objekta je zagotovljeno s sistemom centralnega ogrevanja na plin. Kotlovnica je nameščena v kletnem prizidku severnega dela ob lokalni cesti.
Za plinski kontejner se predvidi prostor ob vhodu v območje, ki se ga zaščiti po predpisih in zakrije z zelenjem.
4.5. Tk omrežje in zveze:
Za zagotovitev telekomunikacijskih priključkov se izvede kabelska povezava do kabelskega razdelilca pri vhodu na plato BTC-ja.
4.6. ODSTRANJEVANJE ODPADKOV
Komunalni odpadki se zbirajo v zabojnikih znotraj območja urejanja in redno odvažajo na komunalno deponijo. Organske odpadke se zbira ločeno v zabojnikih in odvaža v nadaljnjo uporabo. Zagotovi se poseben kontejner za odpadke iz kuhinje.
5. FAZNOST GRADNJE
Izvajanje ureditvenega načrta je predvideno fazno, in sicer:
I. in II. faza: izvedba sanacijskih ukrepov na zunanjih površinah in objektih;
III. faza: dokončanje komunalne opreme območja;
IV. faza: končna ureditev celotnega kompleksa.
Možna je tudi drugačna zaporednost faz, pri čemer mora biti dosežen namen ureditvenega načrta.
6. POSEGI NA NAJBOLJŠA KMETIJSKA ZEMLJIŠČA
Celotno območje urejanja je opredeljeno kot 1. območje kmetijskih zemljišč (kot območje najboljših kmetijskih zemljišč po sedaj veljavnem zakonu o kmetijskih zemljiščih). V preteklosti je na mestu sedaj zgrajenega objekta že stal mlin. Poleg že zgrajenega objekta se uredi na teh površinah dovoz v območje, potrebne parkirne površine, manipulativne površine in ploščadi ter ostale zunanje ureditve. Izraba prostora (poseg na trajno varovana kmetijska zemljišča) je glede na naravne danosti, lego ob lokalni cesti, sedanjo in prejšnjo rabo ter stanje prostora utemeljena.

(1) Dopolni se kartografski del k dolgoročnemu in srednjeročnemu družbenemu planu, izdelan na TK 1: 25000 in sicer karta Novo mesto 031-1-4 v sklopu kart I. Zasnova kmetijstva, gozdarstva, rudnin in območij za poselitev.
(2) Dopolni se kartografska dokumentacija k dolgoročnemu in srednjeročnemu družbenemu planu, izdelana na PKN 1:5000, in sicer karta Novo mesto – 45 z območjem ureditvenega načrta.
Programska zasnova za ureditveni načrt turistično-rekreacijski sklop »Ostanek« v Zalogu je kot priloga sestavni del srednjeročnega družbenega plana.

Kartografski del in kartografska dokumentacija k dolgoročnemu in srednjeročnemu družbenemu planu sta izdelana v 4 izvodih, ki jih hranita:
– Mestna občina Novo mesto, Sekretariat za okolje, prostor in komunalne zadeve (3)
– Upravna enota Novo mesto, Oddelek za okolje in prostor (1).

Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.