Na podlagi 20. člena Statuta Mestne občine Novo mesto (Uradni list RS, št. 47/99) in 39. člena Zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Uradni list SRS, št.18/84, 37/85, 29/86 in 43/89 ter Uradni list RS, št. 26/90, 18/93, 47/93, 71/93 in 44/97) je Občinski svet Mestne občine Novo mesto na 29. seji dne 12. 7. 2001 sprejel

S tem odlokom se ob upoštevanju usmeritev prostorskih sestavin dolgoročnega plana Občine Novo mesto za obdobje od leta 1986 do leta 2000 in srednjeročnega družbenega plana Občine Novo mesto za obdobje od leta 1986 do leta 1990 (Skupščinski Dolenjski list, št. 24/86, 18/88, 6/89, 3/90, 10/90, 15/90, 9/91 in 12/91 ter Uradni list RS, št. 7/92, 17/92, 23/92, 28/92, 35/92, 50/92, 1/93, 23/93, 32/93, 60/93, 69/93, 20/94, 45/94, 50/94, 71/94, 78/94, 58/95, 11/96, 16/96, 32/96, 21/97, 80/97, 39/98, 59/98, 21/99, 59/99, 63/99 in 92/99) za območje Mestne občine Novo mesto sprejme ureditveni načrt za turistično-rekreacijski center »Ostanek« v Zalogu. Ureditveni načrt je izdelal Topos, d.o.o., Dolenjske Toplice pod št. UN- 95/99 v avgustu 2000.
Sestavljata ga tekstualni del in grafične priloge.

Meja ureditvenega načrta poteka ob lokalni cesti L295050 Cegelnica – Češča vas – Zalog – Straža ter ob reki Temenici in ob mlinščici. Območje je trikotni prostor in vključuje zemljišča s parcelnimi št. 1736/1, 1736/4 in del 2197/9 (lokalna cesta), vsa v k.o. Gornja Straža. Meja ureditvenega območja poteka po zunanjih mejah parcel, razen ob cesti, kjer je v območje ureditvenega načrta vključen tudi del cestnega sveta za ureditev hodnika za pešce.
Čiščenje vodotokov se bo izvajalo na vodnih zemljiščih s parcelnimi številkami, ki niso vključene v območje ureditvenega načrta:
– 2232/1, k.o. Gornja Straža, od mostu z lokalno cesto in sotočjem z mlinščico – čiščenje in sanacija Temenice ter
– 2232/2, k.o. Gornja Straža, od mostu z lokalno cesto in sotočjem s Temenico – čiščenje in sanacija mlinščice.
Fekalna kanalizacija z območja urejanja do gravitacijskega kanala fekalne kanalizacije Zaloga poteka po zemljiščih s parc.št. 2232/2 (mlinščica) in 1736/5, vse k.o. Gornja Straža.
Potek gravitacijskega kanala do čistilne naprave Češča vas, zgrajene na zemljišču s parc. št. 2197/25, k.o. Gornja Straža, ni predmet tega ureditvenega načrta.

Območje se nameni za turistično-rekreativno in gostinsko dejavnost z vključevanjem zadostnih funkcionalnih površin in sanacijo z nedovoljenimi posegi v preteklosti degradirane naravne dediščine.

Prestavitve in rušitve
Za ureditev območja je treba izvesti naslednje rušitve in čiščenja:
Območje:
– odstrani se betonski oporni zid ob lokalni cesti L295050 Cegelnica – Češča vas – Zalog – Straža,
– odstranijo se vse ograje in provizoriji znotraj območja urejanja;
– odstrani se nasut material na območju: z vodnih bregov in obal je treba odstraniti ves nasuti material na koto pred nasipavanjem, do kote pritličja hiše (sedanje stanje) ostane nasut le tlakovan prostor tik ob hiši, parkirišče je v nivoju lokalne ceste, sicer se relief območja oblikuje po načrtu sanacije;
– odstrani se armirano betonska plošča ob sotočju Temenice in mlinščice;
– vzhodno/zadnjo gostinsko teraso se zoži tako, da se rob pri mlinščici poravna.
Vodotoki:
– ob vodotokih se preneha z dejavnostmi, ki posegajo v same vodotoke ali v njihove brežine;
– iz struge in levega brega reke Temenice je treba med kamnitim cestnim mostom in sotočjem z mlinščico odstraniti vso zemljo in ostali odpadni material, ki je bil nasut ob rušenju in gradnji;
– enako je treba odstraniti nasut odpadni material iz struge mlinščice ter njenih bregov med cestnim mostom in sotočjem s Temenico;
– ureditev brežin mora biti taka kot pred posegom; utrjevanje brežin s skalami in kamenjem ni dovoljeno, brežine se utrjuje z drevesno in grmovno zarastjo ter lesenimi piloti in popleti ter zatravitvijo. Za ureditev in utrditev brežin je treba izdelati projekt, na katerega se pridobi vodnogospodarsko mnenje in vodnogospodarsko soglasje;
– dela na vodotokih se lahko izvajajo le po predhodnem soglasju pristojne varstvene službe.
Objekt:
– preuredi se povezovalni del med obema glavnima stavbama, ki ležita vzporedno s potokom tako, da postaneta glavni stavbi jasno ločeni;
– stavba, ki leži vzporedno z objektom, zgrajenim na mestu nekdanjega mlina, se zniža za eno etažo tako, da ima namesto pritličja in prvega nadstropja samo še pritličje z mansardo;
– odstranijo se vse obstoječe strehe in nadomestijo z novimi strmejšega naklona in opečno kritino,
– odstranijo se balkoni, na južni strani mlina se balkoni preuredijo v gank;
– obstoječa okna in vrata na fasadi se nadomestijo z novimi;
– odstrani se prizidek – kotlovnica ob cesti do kote pritličja objekta in terase.

A) Splošni pogoji za posege in oblikovanje območja

Koncept:
Koncept organizacije gradbene enote ostane po ureditvi, opredeljeni v ureditvenem načrtu, nespremenjen.
V sklopu kompleksa so organizirane dejavnosti:
– znotraj objekta: restavracija s točilnico, večnamenska dvorana, turistične sobe za oddajo (12 enot), masaža, vinska klet, stanovanje;
– zunaj objekta: gostinska terasa, otroško igrišče, prostor za piknike;
– servisne dejavnosti s prostori in napravami, potrebnimi za optimalno obratovanje in organizacijo navedenega programa.
Na mestu porušenega mlina se v zgrajenem v objektu organizirajo vsi prostori, pogojeni s programom in predvideno dejavnostjo. Obstoječi objekt se nameni bivanju gostov in lastnika, gostinski dejavnosti in večnamenski dvorani z vsemi servisnimi prostori.
Glede na notranjo organizacijo prostorov se uredi zunanje površine. Zagotovijo se parkirna mesta za stanovalce, večdnevne in dnevne obiskovalce, uredijo se manipulativne in intervencijske poti. Neposredna okolica se uredi za bivanje na prostem na terasi.
B) Urbanistično-arhitektonski pogoji urejanja

Stavbni kompleks:
Stavbni kompleks naj se sestoji iz dveh objektov, postavljenih vzdolž potoka – eden na mestu nekdanjega mlina, drugi vzporedno z njim. Povezovalni člen med njima mora biti čim manj opazen, izveden tako, da pride jasno do izraza delitev kompleksa na dve večji, samostojni stavbi.
Horizontalni gabariti objektov:
– severni del 8,40 x 19,60 m,
– južni del 10,00 x 21,00 m,
– vmesni vezni člen do 3,00 x 6,00 m.
Vertikalni gabariti objektov:
– stavba, zgrajena na mestu nekdanjega mlina, naj ima klet, pritličje, prvo nadstropje in možnost izkoriščenosti podstrešja, vzporedno ležeča zgradba pa klet, pritličje in mansardo;
– obe stavbi imata lahko kolenčni zid skrit pod kapjo strehe, ki pa ne sme biti višji od 1,00 m od plošče do kapne lege;
– vezni člen med glavnima objektoma naj ima pritličje in nadstropje ter morda dvokapno streho z enako kritino kot preostali stavbi.
Streha:
– naklon 45 stopinj in opečna kritina – bobrovec naravne barve,
– strešna okna morajo biti manjših dimenzij (klasični kukrle ali okno v obliki privzdignjene strehe); trikotna in trapezna strešna okna niso dovoljena.
Fasada:
– glavna stavba (na mestu starega mlina) ima lahko v prvem nadstropju lahek »gank«;
– obstoječa okna in vrata na fasadi se nadomestijo z novimi – odprtine naj bodo medsebojno kompozicijsko usklajene in osno poravnane; kombinacija združenih oken s steklenimi balkonskimi vrati v nadstropju ni dovoljena, namesto tega so lahko dvokrilna steklena vrata ali okna in vrata, ki pa morajo biti med seboj ločena z najmanj 1m zidu;
– zunanje rolete niso dovoljene, namesto tega so lahko lesena polkna ali notranje zavese;
– oporni zid proti potoku se obloži z grobo klesanim rumenkasto-sivim kamnom, ki naj ponazarja kamnit zid;
– fasada se opleska s pastelnimi barvami; lahko v kombinaciji z lesom ali kamnom.
Dostopi v objekt:
– glavni vhod v objekt: v pritličju, s severne strani v južni del objekta;
– dva vhoda v klet po stopnišču po posebni enosmerni dostopni cesti;
– dostava preko razkladalne rampe/stopnic z južne strani objekta;
– dostop na gostinsko teraso je neposredno z južne strani severnega dela objekta.

Kotlovnica in skladiščenje plina:
Lokacija kotlovnice je ob cesti v kletnem prizidku na severni strani objekta. Dostop se zagotovi z dvoriščne strani preko dostopne rampe in stopnišča v klet.
Plinski rezervoar je na ploščadi ob vhodu z lokalne ceste, kjer je proti cesti prostor za smetnjak, proti notranjosti pa plinski rezervoar. Prostor je ograjen z leseno ograjo.

Objekti zunanje ureditve:
Vzhodna terasa ob mlinščici:
Terasa ob mlinščici na vzhodni strani južnega kraka objekta je horizontalnih tlorisnih dimenzij 3,00 x 14,50 m, kota terase se prilagodi koti pritličja objekta. Nad teraso je dovoljena postavitev pergole.
Zahodna terasa:
Ob zahodni strani južnega dela objekta je po vsej dolžini objekta predvidena terasa maksimalne širine 6,00 m, kota terase se prilagodi koti pritličja objekta. Nad teraso je dovoljena postavitev pergole.
Vrtna uta:
Vrtna uta se postavi v zahodnem delu zemljišča maksimalnih tlorisnih dimenzij 4,00 x 4,00m, okrogle, kvadratne ali večkotne oblike.
Vstopna ploščad:
Na severozahodni strani severnega dela objekta se zgradi vstopna ploščad v objekt okvirnih horizontalnih tlorisnih dimenzij cca19,00 x 7,00 m. Kota vstopne ploščadi se prilagodi koti pritličja.

Zunanje ureditve:
Zunanje ureditve morajo biti podrejene sanaciji območja predvsem v smislu ureditve zelenih površin in ohranjanja ter vzdrževanja obstoječe avtohtone obvodne vegetacije.
Program zunanje ureditve za sanacijo stanja med zavarovanimi vodotoki, v območju omejene rabe obsega:
– mentalno in ekološko vključitev območja v širši prostor ter oblikovanje prostora skladno s krajinsko podobo,
– zaščito pred pogledi od zunaj,
– obvodno ureditev in utrditev brežin,
– ureditev in čiščenje vodotokov.
Program zunanje ureditve za turistično – rekreacijsko dejavnost obsega:
– promet in parkiranje,
– intervencijske poti,
– smetnjaki,
– piknik prostor,
– sprednja zahodna terasa,
– vstopni, reprezentančni del,
– otroško igrišče,
– pergola in uta,
– vzhodna gostinska terasa.

Formalni-grajeni del:
Na dvoriščni strani objekta se uredi reprezentativno vhodno ploščad s parkirišči za invalide in lastnika. Ploščad in omenjena parkirna mesta so na koti pritličja objekta, proti cesti in nižjemu terenu omejena z opornim zidom. Ploščad se ob zahodni strani južnega dela objekta nadaljuje v teraso v širini max 6,0 m. Terasa je od 1,0 m nižje kote terena ločena s kamnitim opornim zidom. Nad teraso je predvidena lesena pergola. Na zadnji strani objekta je ob mlinščici vzhodna gostinska terasa.
Dostop na območje je z lokalne ceste med opornim zidom platoja na levi in urejenega prostora za smetnjake na desni.
Promet, vključno z glavnim parkiriščem je organiziran ob obstoječi lokalni cesti, razen intervencijskih poti, ki potekajo mimo zahodne terase po utrjeni in zatravljeni poti. Ob cesti je predviden pločnik za pešce.
Ureditveno območje ne sme biti ograjeno, parkirišče in prostor za smetnjake sta od ceste ločena z živo mejo, višine največ 1,0 m.

Naravni del:
Vezni oblikovni člen formalnega in naravnega dela je otroško igrišče, locirano med gredo ob glavnem parkirišču in intervencijsko potjo. Ograjen je z nizkim betonskim zidcem, višine največ 0,60 m. V zahodnem delu zemljišča, ob križanju Temenice in lokalne ceste, kjer so brežine reke utrjene, se z namenom zapiranja pogledov s ceste ter zaokrožanja območja postavi vrtno uto. Območje ob vodotokih se uredi sonaravno z upoštevanjem reke Temenice kot objekta naravne dediščine. Brežine vodotokov se utrdijo ter zasadijo z drevesno in grmovno avtohtono vegetacijo z močno raščenimi koreninami. Utrditev za intervencijsko pot se uporablja tudi kot prostor za piknike. Strugo in obrežja mlinščice se očisti gradbenih odpadkov.
Pomožni objekti so iz naravnih materialov. Vrtna uta in senčnice so iz lesa in enakega naravnega kamna kot oporni zidovi in obloga kletnega zidu ob mlinščici. Tlaki so prane plošče in naravni kamen, na terasi naj prevladuje kamen, zahodna terasa je deloma lesena. Otroško igrišče je posuto z drevesnim lubjem. Spodnja parkirišča se asfaltirajo, zgornja parkirišča pa tlakujejo enako kot ostale zunanje površine s tem, da pri parkiriščih prevladujejo prane plošče.

Cestno omrežje:
Območje urejanja se priključuje na lokalno cesto L295050 Cegelnica – Češča vas – Zalog – Straža. Uvoz-izvoz na območje z lokalne ceste se oblikuje in uredi skladno s prometno tehničnimi in prometno varnostnimi predpisi. Izvede se priključitev pravokotno na lokalno cesto, maksimalni podolžni sklon priključka je 3,5%, širina uvoza je 5 m z bankinami. Zaradi poteka lokalne ceste ni možno zagotoviti preglednostnega trikotnika, zato je potrebno zaradi izvoza z območja postaviti na nasprotni strani ceste cestno ogledalo. Mikrolokacijo se določi v projektni dokumentaciji.
Hodnik za pešce:
Na desni strani lokalne ceste v smeri proti Češči vasi, ob severozahodnem delu območja, se zgradi hodnik za pešce širine 1,20 m v asfaltni izvedbi.
Intervencijske poti:
Kot požarna pot se opredelijo vse utrjene površine. Intervencijska pot se uredi med zahodno teraso in otroškim igriščem tako, da so vsi objekti dostopni s treh strani. Intervencijska pot je označena in zatravljena.
Dimenzioniranje povoznih površin:
Povozne površine (parkirišče, dovozna rampa, ploščad pred hišo, intervencijska pot) se dimenzionira na maksimalno obremenitev, to je osno nosilnost 25 t.
Mirujoči promet:
Parkirne površine so del zunanje ureditve in so organizirane v dveh delih: prostor za invalide in lastnika ter prostor za obiskovalce. Parkirišče je predvideno vzdolž lokalne ceste, na delno nasutem platoju (max. 0,40 m). Od ceste se deli z živo mejo. Predvidenih je 16 parkirnih mest.
Pri projektiranju cestnega omrežja se upošteva Zakon o javnih cestah (Uradni list RS, št. 29/97) in Pravilnik o tehničnih pogojih, ki jih morajo izpolnjevati javne ceste in njihovi elementi zunaj naselja s stališča prometne varnosti (Uradni list SFRJ, št. 31/81).
Pri projektiranju parkirišč se upoštevajo Tehnični normativi za projektiranje in opremo mestnih prometnih površin (PTI, Ljubljana).

Vodovod:
Oskrba s pitno vodo se zagotavlja s priključitvijo na primarno vodovodno omrežje naselja Zalog. Za dobavo vode je treba zgraditi sekundarno omrežje potrebnega profila PVC 110/10. Pred vodomernim jaškom se naj izvede nadzemni hidrant.
Pri dimenzioniranju cevovoda se naj predvidi maksimalna poraba z upoštevanjem požarne vode.
Priključek objekta se izvede preko kontrolnega vodomernega jaška.
Za kompleks se upošteva en požar istočasno. Pri projektiranju se upošteva Pravilnik o tehničnih normativih za hidrantno mrežo (Uradni list RS, št. 30/91) in požarno vodo 12 l/s.
Pri projektiranju in izvedbi vodovoda se upošteva:
– Odlok o javnem vodovodu in o oskrbi prebivalcev z vodo občine Novo mesto (Skupščinski Dolenjski list, št. 13/87),
– Tehnični pravilnik o javnem vodovodu (Skupščinski Dolenjski list, št. 6/87),
– Odlok o zaščiti vodnih virov na območju občine Novo mesto (Skupščinski Dolenjski list, št. 13/85 in 9/88).

Kanalizacija:
Predviden je ločen sistem odvajanja fekalnih in meteornih vod.
Meteorno kanalizacijo s parkirišč in prometnih površin se spelje preko lovilca olj in maščob z enim izpustom v mlinščico. V meteorno kanalizacijo se smejo spuščati zgolj meteorne vode s parkirišč, cest in platojev preko lovilcev olj in maščob ter vodo s streh in drugih strešin in površin.
Pri projektiranju in dimenzioniranju kanala se uporabljajo podatki Hidrometeorološkega zavoda RS Ljubljana, Hidrometeorološke postaje Novo mesto za opazovalno obdobje 6 let: pri izračunu količine odpadne vode se upošteva koeficiente odtoka za odvod odpadne vode iz površin, parkov in vrtov (Jože Kolar, 1983).
Fekalne vode se preko fekalne kanalizacije odvajajo na čistilno napravo v Češči vasi. Kanal naj poteka ob južni strani objekta vse do sotočja mlinščice in Temenice, kjer prečka mlinščico in se priključi na gravitacijski kanal fekalne kanalizacije Zaloga. Profil cevi je PVC 200. Pri prečkanju mliniščice mora biti teme kanalizacijske cevi 1,00 m pod dnom struge. Na odseku prečkanja struge mora biti kanalizacija obbetonirana.
Pri projektiranju kanalizacije je treba upoštevati koto visoke vode (166.43 m n.m.).
Fekalni kanalizacijski vod od mesta priključitve na gravitacijski kanal fekalne kanalizacije Zaloga do čistilne naprave v Češči vasi ni predmet tega ureditvenega načrta.
Pri projektiranju se upošteva:
– Odlok o izvajanju gospodarske javne službe odvajanja in čiščenja odpadnih komunalnih in padavinskih voda (Uradni list RS, št.76/2000),
– Tehnični pravilnik o javni kanalizaciji (Uradni list RS, št. 76/2000) in
– Uredba o emisiji snovi in toplote pri odvajanju odpadnih voda iz virov onesnaževanja (Uradni list RS, št. 35/96).

Energetsko omrežje:
Nizkonapetostni razvod:
Območje se z električno energijo oskrbuje iz TP Zalog – vas. Električni vodi se izvedejo v kabelski izvedbi.
V prvi fazi se upošteva sedanji nizkonapetostni razvod, ki se ga na območju zunanjih ureditev kablira. V drugi fazi, po izgradnji kabelske kanalizacije po projektu JP Elektro Ljubljana, PE Elektro Novo mesto, št. ELR-841/99, se kompleks priključi z lastnim tokokrogom na TP Zalog – vas. Pri tem se pred vhodom uredi odjemno mesto. Upošteva se napajalni kabel PP 41 A 4x150 mm2.
Javna in zunanja razsvetljava:
Predvidena je klasična javna razsvetljava ob lokalni cesti. Razporeditev svetilk je razvidna iz zbirne situacije komunalnih naprav, medsebojna oddaljenost svetilk naj ne bo večja od 40 m. Kable, PP 41 A 5x10 + 2,5 mm2, se vodi ob nizkonapetostnem razvodu in v kabelski kanalizaciji. Svetilke so tipizirane, višina stebrov je največ 7 m.
Ničenje in ozemljitev:
Kot zaščitni ukrep proti nevarnemu dotiku s previsoko napetostjo je ničenje. Poleg ničenja se ozemljitev izvede tudi s pocinkanim valjancem FeZN.

Oskrba s plinom in ogrevanje:
Ogrevanje objekta je zagotovljeno s sistemom centralnega ogrevanja na plin. Kotlovnica je nameščena v kletnem prizidku severnega dela ob lokalni cesti.
Za plinski kontejner se predvidi prostor ob vhodu v območje, ki se ga zaščiti po predpisih in zakrije z zelenjem.

Tk omrežje in zveze:
Za zagotovitev telekomunikacijskih priključkov se izvede kabelska povezava do kabelskega razdelilca pri vhodu na plato BTC-ja.

Odstranjevanje odpadkov:
Komunalni odpadki se zbirajo v zabojnikih znotraj območja urejanja in redno odvažajo na komunalno deponijo. Organske odpadke se zbira ločeno v zabojnikih in odvaža v nadaljnjo uporabo. Odpadke iz kuhinje je potrebno zbirati ločeno v posebnem kontejnerju. Lokacija je predvidena v ograjenem prostoru ob cesti ob glavnem vhodu v kompleks.

Deponiranje odvečnega materiala
Za deponiranje odvečnega materiala, ki ga je potrebno odstraniti ob sanaciji območja, čiščenju vodotokov in dokončni ureditvi območja, se uporabi obstoječe urejene deponije gradbenih materialov v Mestni občini Novo mesto.

Varstvo pred hrupom:
Ravni hrupa v območju urejanja ne smejo preseči mejnih dnevnih (55 db) in nočnih ravni hrupa (45 db), ki veljajo za II. območje, skladno z Odlokom o maksimalno dovoljenih ravneh hrupa za posamezna območja naravnega in bivalnega okolja ter za bivalne prostore (Uradni list SRS, št. 29/80, in sicer v delu, ki se nanaša na bivalne prostore) ter z Uredbo o hrupu v naravnem in življenjskem okolju (Uradni list RS, št. 45/95 in 66/96).
Območje je od ostalih predelov odmaknjeno, zato je navzven vpliv hrupa zaradi dejavnosti na območju minimalen oziroma zanemarljiv.

Varstvo zraka:
Zaradi posegov v prostor, predvidenih s tem ureditvenim načrtom, se ne pričakuje povečanje onesnaženja zraka v območju.
Emisije v zrak, povzročene z ogrevanjem, bodo z ogrevanjem na plin minimalne. Zrak, ki se izpušča v ozračje, ne sme presegati mejnih vrednosti, določenih z Uredbo o mejnih, opozorilnih in kritičnih imisijskih vrednosti snovi v zraku (Uradni list RS, št. 73/94).
Emisija v zrak zaradi prašnih delcev na parkirišču bodo zaradi majhne površine in ureditve parkirišč in manipulativnih površin, zanemarljive.

Varstvo pred požarom:
Požarno varstvo vseh objektov in lokacije mora biti urejeno v skladu z veljavnimi požarno-varstvenimi predpisi. Intervencijska pot in notranja organizacija območja omogoča dostop do objektov s treh strani, s čimer se zagotavlja dostop z vozili za intervencijo in za razmeščanje opreme za gasilce (v skladu z SIST DIN 14090, maj 1996). Zagotovljena je zadostna količina požarne vode.

Varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami:
Celotno območje ureditvenega načrta se nahaja v območju poplavnih voda reke Krke in Temenice. V zasnovi ureditvenega območja je upoštevano, da bodo v primeru ekstremnih poplav poplavljene vse površine (166.34 m n.m.) razen objekta in ploščadi pred hišo. Zunanja ureditev to predvideva in je zasnovana tako, da nanjo manjša nihanja vodne gladine ne vplivajo v veliki meri. Pogoste so poplave do kote cca 165 m n.m., parkirišče je zato v najnižjem predelu pri križanju lokalne ceste in reke Temenice nasuto za max 0,40 m. Brežine vodotoka so utrjene na način, ki predvideva visoko vodo. Pritličje hiše je nad koto visoke vode.
Območje potresno ni ogroženo.
Zaklonišč, zaklonilnikov ali drugih zaščitnih objektov za zaščito pred posledicami naravnih in drugih nesreč ter pred vojnimi dejstvovanji glede na določbe Uredbe o graditvi in vzdrževanju zaklonišč (Uradni list RS, št. 57/96) ni potrebno predvideti.

Varovanje krajinskih značilnosti:
Varovanje krajinskih značilnosti je zagotovljeno z ustrezno krajinsko ureditvijo kot sanacijo nastalih ali povzročenih poškodb na sestavinah okolja ter ustvarjanje skladnih območij ob upoštevanju psihosocialnih učinkov. Obsega oblikovanje reliefa, ozelenitev in oblikovno in prostorsko umeščenost objektov in spremljajočih ureditev v konkreten prostor. Krajinska ureditev temelji na podrobni analizi strukture grajenega prostora, reliefa, vodnih pojavov in pojavnih oblik vegetacije. Glavne smernice za ureditev so ohranjanje razpoznavnosti krajine, zaokrožanje območja, členjenost.
Bistvena elementa krajinskega oblikovanja sta v zatečenem prostoru relief in ozelenitev območja. Oblikovanje reliefa se mora zaradi velikega identitetnega pomena ter visokih kvalitet reke Temenice izvesti skladno z obstoječimi značilnostmi v prostoru: poteze sledijo naravnim, posamezen poseg v relief mora mehko prehajati v naravno obliko, ob poškodbah zemljišč je treba zagotoviti stabilnost brežin ter zasaditev le-teh. Nabrežje reke Temenice in vodnega kanala mora ostati nedotaknjeno, morebitni posegi pa ne smejo spreminjati naklona brežine.

Varovanje naravne dediščine:
Za varovanje varstvenega območja reke Temenice in reke Krke je treba upoštevati varstveni režim za rabo in izkoriščanje naravnega spomenika po Odloku o razglasitvi naravnih znamenitosti in nepremičnih kulturnih in zgodovinskih spomenikov v Občini Novo mesto (Uradni list RS, št. 38/92).

Varovanje delovnega in bivalnega okolja:
V sklopu urejanja in saniranja ureditvenega območja ter organizacije dejavnosti v njem je treba zagotoviti ustrezne delovne in bivalne pogoje. Bistven način za zagotavljanje je ustrezna organizacija dejavnosti znotraj objekta in znotraj ureditvenega območja s primerno zunanjo ureditvijo. Organizacija notranjih in zunanjih prostorov mora zadostiti tehnološkim, sanitarnim in drugim tehničnim zahtevam, pogojenih z dejavnostjo gostinstva, rekreacije in zdraviliškega turizma, kakor tudi varstvenim pogojem območja, ki je zaradi bližine vodotokov, občasno poplavljeno.

Varstvo voda:
Lokacija je v poplavnem območju vodotokov reke Krke in potoka Temenice, kar je treba upoštevati pri obnovi objektov.
Varstvo voda se zagotavlja:
1. z izvedbo kanalizacije in ukrepov na kanalizaciji:
– meteorne vode z utrjenih voznih površin se odvaja v kanalizacijo preko lovilca olj in maščob,
– fekalno vodo se odvaja do čistilne naprave v Češči vasi,
– odvod odpadne vode iz kuhinje je preko lovilca olj in maščob.
2. z načini urejanja in ustrezno zunanjo ureditvijo:
– brežine vodotokov se uredijo sonaravno,
– uporabijo se taki tehnični ukrepi za utrditve brežin, ki v prostor ne vnašajo novih oblikovnih elementov.
3. Pri adaptaciji je treba upoštevati visoke vode reke Krke (Q100), z adaptacijo objektov in urejanjem dvorišča in okolice ni dovoljeno poseganje v strugo Temenice in korito mlinščice. Kakršnokoli odlaganje materiala v strugo ni dovoljeno.

Izvajanje ureditvenega načrta je predvideno fazno, in sicer:
I. in II. faza: izvedba sanacijskih ukrepov na zunanjih površinah in objektih;
III. faza: dokončanje komunalne opreme območja;
IV. faza: končna ureditev celotnega kompleksa.
Možna je tudi drugačna zaporednost faz, pri čemer mora biti dosežen namen ureditvenega načrta.

Obratovanje objektov pred dogradnjo komunalne opreme območja ni dovoljeno. Investitor je dolžan sofinancirati vse prestavitve elektoenergetskih naprav, ki jih bo povzročil z izgradnjo in ureditvijo območja.

Ob vseh rušitvenih in rekonstrukcijskih delih ter ureditvah je potrebno zagotoviti prostor za obračanje vozil tako, da se prepreči vzvratno vključevanje vozil na lokalno cesto, skladno s 24. členom Zakona o varnosti cestnega prometa (Uradni list RS, št. 30/98).

Rušitvena dela betonskega opornega zidu ob lokalni cesti se morajo izvesti na podlagi rušitvenega načrta kot sestavnega dela projektne dokumentacije in ne smejo nevarno vplivati na promet na lokalni cesti. Tudi ostala rušitvena in sanacijska dela morajo biti izvedena na podlagi predhodno izdelanega rušitvenega načrta.

Za vse posege v varovalni pas lokalne ceste je investitor dolžan pred izdajo gradbenega dovoljenja pridobiti soglasje na podlagi projektne dokumentacije s pripadajočo situacijo zunanje in prometne ureditve, ki mora upoštevati s tem odlokom določene pogoje in veljavne predpise (Zakon o javnih cestah (Uradni list RS, št. 29/97), Zakon o varnosti cestnega prometa (Uradni list RS, št. 30/98), Pravilnik o prometni signalizaciji in prometni opremi na javnih cestah (Uradni list RS, št. 46/00) ter Tehnične normative za projektiranje in opremo mestnih prometnih površin /PTI, Ljubljana/).

V primeru oviranja prometa na lokalni cesti zaradi tehnologije izvajanja del si mora investitor za delno zaporo ceste v smislu 65. člena Zakona o javnih cestah pridobiti odločbo pristojnega upravnega organa za promet.

Prečkanje lokalne ceste s komunalno infrastrukturo se mora predvideti s podbijanjem oz. prevrtanjem vozišča ali prekopom vozišča in to čim bolj pravokotno na os ceste. Za prevrtanje oz. podbitje ali prekop vozišča si mora izvajalec del pridobiti dovoljenje za poseg v cestno telo.

Odstopanja od določil tega ureditvenega načrta so dovoljena v tlorisnih gabaritih objektov do -+ 0,5m, pri čemer se morajo ohraniti gradbene linije objektov v smeri napajalnih cest ter struktura in namembnost zazidave. Odstopanja pri kotah platojev in v vertikalnih gabaritih objektov, določena s tem odlokom, niso dovoljena. Odstopanja pri oblikovanju vstopnega dela v objekt-hišo iz smeri lokalne ceste so možna, če se ob izdelavi projektne dokumentacije podajo racionalnejše rešitve.

Inšpekcijsko nadzorstvo nad izvajanjem tega ureditvenega načrta opravlja MOP, Inšpektorat RS za okolje in prostor, Enota Novo mesto.

Ureditveni načrt je stalno na vpogled pri Mestni občini Novo mesto, Sekretariatu za okolje, prostor in komunalne zadeve.

Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.