Na podlagi 29. člena zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 72/93, 57/94, 14/95, 63/95, 26/97, 70/97, 10/98, 74/98 in 70/00), tretjega odstavka 47. člena zakona o stavbnih zemljiščih (Uradni list RS, št. 44/97) in 16. člena statuta Občine Komen (Uradni list RS, št. 46/01) je Občinski svet občine Komen na seji dne 27. 9. 2001 sprejel

S tem pravilnikom se določajo načini, pogoji in postopki prodaje, oddaje v najem, oddaje za gradnjo in menjavi zazidanih in nezazidanih stavbnih zemljišč, ki so v lasti Občine Komen (v nadaljevanju: občina).

Odločitev o prodaji, oddaji za gradnjo in menjavi stavbnih zemljišč sprejme skladno z zakonom in statutom občine občinski svet. Odločitev o oddaji v najem sprejme župan.

Prodaja stavbnega zemljišča po tem pravilniku pomeni prenos lastninske pravice in neposredne posesti nad stavbnim zemljiščem, katerega lastnik in neposredni uporabnik je občina, na izbranega lastnika.
Oddaja stavbnega zemljišča v najem je prenos neposredne posesti nad stavbnim zemljiščem, katerega lastnik je občina, na izbranega ponudnika proti določeni najemnini.
Oddaja za gradnjo po tem pravilniku pomeni prenos pravice gradnje na stavbnem zemljišču, ki ostane v lasti občine. Izbrani ponudnik pridobi zgolj pravico gradnje objekta na zemljišču, v skladu z razpisanimi pogoji.
Menjava zemljišč po tem pravilniku pomeni prenos lastninske pravice zemljišča v lasti občine na sopogodbenika, z istočasno pridobitvijo lastninske pravice, ki ga daje v zamenjavo sopogodbenik.

Občina proda ali odda zemljišče za gradnjo na podlagi predhodno izvedenega javnega razpisa, če zakon ali ta pravilnik ne določajo drugače.

Odločitev o izvedbi javnega razpisa o prodaji ali oddaji stavbnega zemljišča sprejme občinski svet.

Javni razpis prodaje in oddaje stavbnih zemljišč za gradnjo se objavi v sredstvih javnega obveščanja ter na oglasni deski Občine Komen. Javni razpis objavi župan.

Objava javnega razpisa mora vsebovati:
1. vrsto pravnega posla, ki bo pravni temelj za prenos pravice (prodaja, oddaja stavbnega zemljišča v najem ali za gradnjo, menjava),
2. označbo in opis stavbnega zemljišča (navedba parc. št., kultura, izmera, katastrska občina, lega),
3. navedbo ali gre za javni razpis s končnim rokom oddaje vloge ali za javni razpis, ki je odprt do prodaje oziroma oddaje vseh stavbnih zemljišč,
4. podatke o namembnosti zemljišč in pogojih za gradnjo,
5. poziv, da interesenti navedejo svoj polni naziv oziroma ime in sedež oziroma naslov,
6. rok, v katerem interesenti predložijo ponudbe (datum in čas predložitve); rok za predložitev vloge ne sme biti krajši od osem dni od dneva objave javnega razpisa,
7. način predložitve ponudbe (naziv in sedež občine, oznaka, navedba listin, ki jih je potrebno priložiti),
8. način revalorizacije vrednosti zemljišč do sklenitve pogodbe,
9. vrednost zemljišča,
10. merila za izbiro najugodnejše ponudbe,
11. višino varščine, ki jo je treba položiti kot garancijo za resnost ponudbe in ki ne sme biti nižja od 10% razpisne cene stavbnega zemljišča ter navedbo računa, kamor se varščino vplača; po sklenjenem pravnem poslu za posamezno stavbno zemljišče se varščina vrne tistim interesentom, ki na javnem razpisu niso uspeli, uspelemu interesentu se položena varščina všteje v ceno,
12. navedbo, ali se lahko interesenti pred potekom javnega razpisa seznanijo s podrobnejšimi lastnostmi zemljišč in eventualno ogledajo predmet javnega razpisa,
13. način in rok plačila,
14. druge morebitne pogoje in zahteve, ki jih morajo izpolnjevati interesenti.

Interesent lahko ponudbo za odkup ali pridobitev stavbnega zemljišča za gradnjo umakne, nadomesti z drugo ali dopolni do roka za predložitev ponudbe, ki je določen v javnem razpisu. V primeru umika vloge se vplačana varščina vrne.

Občina lahko proda ali odda stavbna zemljišča brez javnega razpisa, če je izpolnjen vsaj eden izmed naslednjih pogojev:
1. če gre za gradnjo objektov za potrebe obrambe,
2. če gre za gradnjo objektov javne infrastrukture,
3. če gre za gradnjo objektov za potrebe zdravstva, socialnega varstva, šolstva, kulture, znanosti, športa in javne uprave,
4. če gre za gradnjo socialnih in neprofitnih ter zadružnih stanovanj in stanovanjskih hiš,
5. če gre za gradnjo nadomestnih objektov,
6. če gre za gradnjo na zemljišču, ki je s prostorskih izvedbenim načrtom predviden za določenega investitorja,
7. če gre za zemljišča, ki so potrebna za smotrno izkoriščanje ali zaokrožitev stavbnega zemljišča,
8. če gre za zemljišča, za katera je bil javni razpis dvakrat neuspešen,
9. če gre za gradnjo objektov za potrebe pravosodja.
Občina lahko zamenja nepremičnino za drugo enakovredno nepremičnino brez javnega razpisa.

Pri obravnavanju vloge interesenta za odkup, zamenjavo ali oddajo za gradnjo, v smislu smotrnega izkoriščanja ali zaokroževanja stavbnega zemljišča, se izvede predvsem naslednji postopek:
1. ugotovi interese občine do zemljišča, za katerega je ponudba prispela; v primeru, da ima občina poseben namen, ki izhaja iz veljavnih prostorskih dokumentov ali se pripravlja na sprejem takšnega dokumenta, komisija predlaga občinski upravi, da ponudbo zavrne,
2. ugotovi, ali je mogoče zemljišče samo, skupaj s sosednjimi ali s posameznimi deli sosednjih zemljišč obravnavati kot samostojno lokacijo,
3. če mnenje občinske strokovne službe predlaga delitev občinskega zemljišča med dva ali več interesentov, komisija preveri ali kateri od vlagateljev odstopa od svoje vloge (pridobitev samo dela zemljišča ni v njegovem interesu); če posamezni interesent interesa ne izkazuje več, komisija izdela predlog delitve občinskega zemljišča med preostale interesente,
4. pripravi predlog sklepa prodaje oziroma drugega pravnega posla in ga pošlje v potrditev občinskemu svetu, v predlogu sklepa se navede tudi vrednost zemljišča, ki se oblikuje skladno z 17. in 19. členom tega pravilnika,
5. komisija lahko po pregledu in analizi prispelih ponudb predlaga tudi odločitev, da se posamezni vlogi ne ugodi.

Gradnja se na zemljišču v lasti občine s prostorskim izvedbenim načrtom (v nadaljevanju: PIN) lahko predvidi za določenega investitorja, v primeru, da je izpolnjen eden od naslednjih pobojev:
– da investitor v celoti poravna vse stroške priprave in sprejema celotnega PIN in celotnega opremljanja stavbnih zemljišč na območju PIN,
– da občinski svet ugotovi, da je gradnja tudi v občinskem interesu.
V primeru iz druge alinee tega člena občinski svet lahko delno ali v celoti oprosti investitorja plačila stroškov priprave in sprejema PIN.

Zamenjava nepremičnine za enakovredno nepremičnino je možna le v primeru, ko vrednost enega zemljišča ne presega več kot 10% vrednosti drugega zemljišča.

Postopek javnega razpisa vodi občinska strokovna služba, ki je pristojna za gospodarjenje s stavbnimi zemljišči. Vloge, ki prispejo na javni razpis in druge vloge, katere podajo interesenti za pridobitev občinskih zemljišč, obravnava komisija za odtujitev in oddajo stavbnih zemljišč, ki jo imenuje župan. Komisijo sestavljajo predsednik in štirje člani. V komisijo sta dva člana imenovana izmed delavcev občinske uprave, trije pa zunanji člani, od katerih je najmanj eden član občinskega sveta. Komisija je sklepčna, če je na seji navzoča večina članov, odločitev pa sprejme z večino glasov navzočih članov.

O pregledovanju vlog komisija vodi zapisnik, v katerega vpisuje naslednje podatke:
1. kraj, kjer se opravlja pregledovanje vlog,
2. datum in čas seje komisije,
3. imena prisotnih članov komisije in ostalih prisotnih,
4. navedbo javnega razpisa, na katerega so prispele vloge,
5. v primeru javnega razpisa s končnim rokom oddaje vlog, navedbo števila pravočasno prispelih vlog in navedbo prepozno predloženih vlog,
6. ugotovitve o popolnosti posameznih vlog,
7. ugotovitve o morebitnem večjem številu vlog za isto stavbno zemljišče,
8. druge relevantne podatke, ki zadevajo posamezno vlogo.
Po pregledu in analizi prispelih vlog komisija sprejme sklep.

V postopku primerjave prispelih ponudb za sklenitev pravnega posla po tem pravilniku se upoštevajo predvsem naslednja merila:
1. ponujena cena za zemljišče in rok plačila,
2. rok izgradnje z garancijo, ki je kasneje tudi sestavni del pogodbe,
3. predvideni program dejavnosti,
4. skladnost predvidene gradnje s programi dejavnosti sosednjih oziroma bližnjih uporabnikov zemljišč,
5. vpliv na socialnoekonomsko stanje v občini,
6. druga merila, navedena v javnem razpisu.
Navedena merila se upoštevajo posamično ali kumulativno, glede na predviden namen gradnje na zemljišču. V primeru, da na podlagi navedenih meril izbira najugodnejšega interesenta ni mogoča (ponudbe so vsebinsko identične) ima prednost ponudnik s slabšimi socialno ekonomskimi pogoji (manjšo stanovanjsko površino, manjši delovni prostori in podobno).

Ponudnik, ki ne predloži popolne ponudbe, se v primeru javnega razpisa s končnim rokom oddaje ponudb izloči iz nadaljnjega postopka, v primeru javnega razpisa z odprtim rokom pa se ponudnika pozove k dopolnitvi ponudbe. Ponudba ponudnika iz katere izhaja, da ne izpolnjuje pogojev za pridobitev razpisanega stavbnega zemljišča, se zavrne.

Vrednost stavbnega zemljišča, ki je predmet prodaje oziroma plačilo za oddajo stavbnega zemljišča za gradnjo, se za zemljišča zajeta v PIN, določi skladno s programom komunalnega opremljanja; za zemljišča, ki pa niso zajeta v PIN, pa s cenitvijo zapriseženega sodnega cenilca gradbene stroke, ki ne sme biti starejša od 45 dni. Občinski svet oziroma župan lahko skladno s svojo pristojnostjo odloči, da se opravi cenitev po metodologiji tržne vrednosti. To cenitev lahko opravi ustrezno usposobljen zaprisežen sodni cenilec.
V primerih, ko na območju PIN še ni izdelan in ni še izdelan program komunalnega opremljanja zemljišč, se vrednost nepremičnin določi na podlagi cenitve.

Vrednost stavbnega zemljišča, ki ga določi sodni cenilec ali je določena s programom opremljanja, se poveča za stroške cenitve, parcelacije, priprave pogodb in notarskega zapisa. V ceni zemljišča je zajet sorazmerni del stroškov za opremljanje stavbnih zemljišč.

Pri zamenjavi mora biti nepremičnina, ki jo interesent ponudi v zamenjavo, ocenjena po isti metodologiji kot občinsko zemljišče. Izjemoma se lahko zemljišča ceni po različnih metodah, kolikor gre za zemljišča različnih namembnosti in kjer so predpisane različne metode cenjenja. V cenitvi se upošteva investicijski program, če je bil ta sprejet, sicer pa dokazljiva dotedanja vlaganja ponudnika in občine. Če nepremičnini, ki sta predvideni za menjavo, nista enakovredni, mora lastnik za nižje ocenjene nepremičnine doplačati razliko v sporazumno dogovorjeni obliki.

Plačilne pogoje in ugodnosti za plačilo kupnine za zemljišča določi občinski svet. Občinski svet lahko sprejme to odločitev za vsako območje oziroma za vsak namen posebej.

Najugodnejšega ponudnika izbere s sklepom komisija. Zoper sklep o izbiri najugodnejšega ponudnika se lahko na javnem razpisu neuspeli ponudnik pritoži, in sicer v roku osmih dni po sprejemu sklepa. O pritožbi odloči župan. Sklep zoper katerega pritožba ni bila vložena, kot tudi sklep o pritožbi je dokončen. V primeru, da ponudnikovi pritoži ni bilo ugodeno, lahko ponudnik skladno z zakonom sproži ustrezen postopek pri stvarno pristojnem sodišču. Do odločitve pristojnega sodišča se pogodba o prodaji nepremičnine, ki je predmet tožbe, ne sklene in se ustavijo vsi nadaljnji postopki.

Če je javni razpis uspešen le za posamezna stavbna zemljišča, zemljišča pa se ne prodajajo ali oddajajo v kompleksu, se lahko javni razpis za preostala zemljišča ponovi. Javni razpis se lahko ponovi tudi, če razpis ni bil uspešen.

Pogodba mora biti sklenjena najkasneje v tridesetih dneh od dneva dokončnosti sklepa o izbiri najugodnejšega ponudnika.
Če iz razlogov, ki so na strani izbranega ponudnika, pogodba ni bila sklenjena v roku iz prvega odstavka tega člena, se šteje, da je izbrani interesent od ponudbe odstopil in se mu vplačana varščina ne vrne. Komisija lahko s sklepom pozove na sklenitev podpisa pogodbe drugega najugodnejšega ponudnika, ki izpolnjuje pogoje in je ponujena cena višja ali enaka izhodiščni ceni v razpisu ali razpis ponovi.
Ne glede na določbo drugega odstavka tega člena, pa dovoli komisija izbranemu ponudniku podpis pogodbe tudi po izteku roka iz prvega odstavka tega člena, če ponudnik v roku osem dni od dneva, ko odpade razlog za zamudo, vendar najkasneje v roku enega meseca od dneva prekoračitve roka iz prvega odstavka, komisiji pisno izkaže opravičljive razloge za svojo zamudo in obenem predlaga sklenitev pogodbe.
Če komisija ugotovi opravičljivost razlogov za zamudo, s sklepom dovoli pristop k podpisu pogodbe, sicer predlog za sklenitev zavrne. Rok za sklenitev pogodbe znaša tri dni od dneva vročitve sklepa s katerim je bilo interesentu ugodeno in ga ni mogoče podaljšati.

Na vlogo interesenta lahko občina proda ali zamenja tudi nepremičnine, ki imajo status javnega dobra, če se takšna nepremičnina kot javno dobro ne uporablja. Občinska uprava in občinski svet na predlog in ob mnenju vaške skupnosti, na območju katere javna nepremičnine leži, status javnega dobra nepremičnini odvzame. V primeru, ko se javno dobro v lasti občine prenaša na Republiko Slovenijo in se tudi v nadaljevanju uporablja kot javno dobro, ukinitev ni potrebna. Občina in Republika Slovenija s posebno pogodbo uredita medsebojne obveznosti in zemljiškoknjižno stanje.

V primeru prodaje, oddaje za gradnjo in menjave zemljišč izven območij urejanja prostora z izvedbenimi načrti, se pridobi mnenje vaške skupnosti na območju katere se zemljišče nahaja. Če vaška skupnost ne poda svojega pisnega mnenja v roku 30 dni od prejema zaprosila se šteje, da je njeno mnenje pozitivno.

Ta pravilnik začne veljati naslednji dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.