Direktor Javnega stanovanjskega sklada občine Ljutomer v skladu s 6. in 16. členom zakona o javnih skladih (Uradni list RS, št. 22/00), na podlagi 82. in 99. člena stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91, 19/91 – popr., 9/94 – odl. US, 21/94, 23/96, 24/96 – odl. US, 44/96 - odl. US, 1/00 in 1/00 – odl. US in 22/00) ter 13. in 28. člena odloka o ustanovitvi Javnega stanovanjskega sklada občine Ljutomer (Uradni list RS, št. 94/00 in 33/02) po predhodnem soglasju nadzornega sveta sklada z dne 31. 5. 2002 določa
S P L O Š N E P O G O J E P O S L O V A N J A
Javnega stanovanjskega sklada občine Ljutomer
I. SPLOŠNA DOLOČBA
1. člen
S splošnimi pogoji poslovanja (v nadaljnjem besedilu: splošni pogoji) Javnega stanovanjskega sklada občine Ljutomer (v nadaljevanju: sklad) se določajo:
– merila za določitev upravičencev do posojil ali drugih oblik vzpodbujanja razvoja na področju stanovanjske izgradnje in merila za določitev namenske rabe posojil oziroma poroštev ali drugih oblik vzpodbujanja razvoja na področju stanovanjske gradnje,
– vsebina pravic in obveznosti sklada kot javnega finančnega sklada in upravičencev na podlagi danih posojil ali drugih oblik vzpodbujanja razvoja na področju stanovanjske izgradnje,
– merila za določitev upravičencev do sodelovanja na razpisih za oddajo v najem socialnih, neprofitnih in službenih stanovanj,
– vsebina pravic in obveznosti sklada kot javnega nepremičninskega sklada in upravičencev na podlagi najemne oziroma drugih pogodb, ki jih sklepa sklad zaradi zagotavljanja smotrne rabe nepremičnin.
II. NAMEN PORABE SREDSTEV SKLADA
2. člen
Sklad namenja sredstva za:
– posojila z ugodno obrestno mero,
– pomoči pri odplačevanju posojil,
– zagotavljanje manjkajočih sredstev za izvedbo občinskega stanovanjskega programa.
1. Posojila z ugodno obrestno mero
3. člen
Posojila z ugodno obrestno mero so tista posojila, pri katerih obrestna mera zagotavlja ohranjanje realne vrednosti sposojenega denarja in pokriva stroške posojila. Višino obrestne mere za vsak razpis določi nadzorni svet sklada.
4. člen
Posojila so namenjena za:
– nakup stanovanja ali stanovanjske hiše,
– stanovanjsko gradnjo,
– prenovo, sanacijo, izboljšavo ali obsežnejša vzdrževanja obstoječega stanovanjskega sklada na območju Občine Ljutomer.
5. člen
Posojila sklada lahko dobijo fizične osebe.
Posojilo je lahko odobreno le osebam, ki so sposobne izpolnjevati obveznosti iz odobrenega posojila.
6. člen
Fizične osebe so lahko upravičenci do posojil, če so državljani Republike Slovenije in imajo stalno bivališče v Občini Ljutomer in:
– si z nakupom ali gradnjo primernega stanovanja prvič rešujejo svoje stanovanjsko vprašanje;
– jim je zaradi spremenjenih družinskih, zdravstvenih ali socialnih razmer dosedanje stanovanje postalo neprimerno;
– si svoje stanovanjske razmere izboljšujejo ali razrešujejo z vlaganjem sredstev v prenovo, sanacijo ali obsežnejše vzdrževanje obstoječega stanovanjskega fonda;
– so si svoje stanovanjsko vprašanje rešili z najemom posojil pred uveljavitvijo teh splošnih pogojev, pa jih zaradi neugodnih posojilnih pogojev ne zmorejo v celoti odplačati, izpolnjujejo pa pogoje iz 1. in 2. točke tega člena.
Za prvo reševanje iz prve alinee prejšnjega odstavka se šteje, kadar je prosilec in njegovi ožji družinski člani:
– stalno prijavljen pri sorodnikih ali je najemnik za določen čas;
– lastnik ali solastnik stanovanja ali stanovanjske hiše, ki ne presega 10 m2 na ožjega družinskega člana, ki stalno prebivajo v stanovanju na dan objave razpisa, ali solastnik stanovanjske hiše z drugimi osebami, ki jo želi z zaprošenim posojilom nadzidati, dozidati, v njej zgraditi podstrešno stanovanje ali rekonstruirati zase in za svoje ožje družinske člane.
Stanovanjsko površino na družinskega člana iz druge alinee prejšnjega odstavka lahko nadzorni svet sklada za posamezen razpis poveča.
7. člen
Poleg pogojev, navedenih v prejšnjem členu nadzorni svet v vsakem razpisu lahko določi še posebne pogoje, ki jih morajo izpolnjevati upravičenci do posojil iz prejšnjega člena, kot na primer:
– socialno demografski položaj prosilca in njegove družine,
– premoženjsko stanje prosilca in njegove družine,
– višino lastne udeležbe,
– drugo.
8. člen
2. Pomoč pri odplačevanju posojil
Za pomoč pri odplačevanju posojil se šteje:
– nadomestilo posojila z neugodnimi posojilnimi pogoji s posojilom z ugodnejšimi posojilnimi pogoji,
– zmanjšanje posojila,
– subvencioniranje obrestne mere odobrenih posojil.
Pomoč pri odplačevanju posojil je lahko dodeljena v eni izmed navedenih oblik ali večih hkrati.
Pomoči pri odplačevanju posojil so lahko deležne fizične osebe, ki izpolnjujejo pogoje iz četrte alinee prvega ostavka 6. člena in 7. člena splošnih pogojev.
9. člen
3. Občinski stanovanjski program
Nadzorni svet sklada lahko odloči, da se določena sredstva sklada namenijo za sofinanciranje projektov, določenih s stanovanjskim programom Občine Ljutomer.
Uporabniki sredstev iz prejšnjega odstavka tega člena so lahko javno pravne in druge pravne osebe, ki bodo opredeljene kot nosilci izvedbe posameznih projektov določenih z občinskim stanovanjskim programom.
10. člen
Sredstva sklada, s katerimi se zagotavljajo manjkajoča sredstva za izvedbo nalog določenih z občinskim stanovanjskim programom, se praviloma ne delijo na podlagi javnega razpisa. O delitvi teh sredstev odloča nadzorni svet sklada.
Kadar nadzorni svet odloči, da se sredstva za občinski stanovanjski program delijo na podlagi javnega razpisa, se za določanje prioritete smiselno uporabljajo določila teh splošnih pogojev.
III. NAČIN DODELITVE POSOJIL
11. člen
Sredstva sklada se za posojila in pomoči pri odplačevanju posojil delijo na podlagi razpisa, ki ga ob upoštevanju določil stanovanjskega zakona, stanovanjskega programa ustanoviteljice sklada in splošnih pogojev, sprejme nadzorni svet sklada.
Razpisi za posamezne kategorije uporabnikov in posamezne namene porabe sredstev sklada so praviloma ločeni.
Razpis se javno objavi.
12. člen
Razpis praviloma vsebuje naslednje:
– namen, za katerega se delijo sredstva sklada,
– višino sredstev, namenjenih za delitev,
– kategorijo upravičencev do razpisanih posojil,
– splošne pogoje in merila, ki jih morajo izpolnjevati vsi oziroma posamezne kategorije upravičencev za pridobitev posojil,
– posebne pogoje in merila, ki jih morajo izpolnjevati vsi oziroma posamezne kategorije upravičencev za pridobitev posojil,
– osnovne podatke, ki jih morajo upravičenci navesti v vlogi in kje vlogo dobijo,
– ceno za kvadratni meter stanovanjske površine, če se ta uporablja kot osnova za izračun višine dodeljenih sredstev,
– standardne stanovanjske površine, kadar je višina posojila odvisna od velikosti stanovanjske površine glede na število uporabnikov,
– najvišjo možno višino odobrenih sredstev posameznemu upravičencu (upravičeno zaprošeni znesek),
– obrestno mero za odobrena posojila,
– najdaljšo dobo odplačevanja posojila,
– način porabe odobrenih sredstev in način odplačevanja odobrenega posojila,
– vrsto zavarovanja odobrenega posojila,
– mesto in način zbiranja vlog,
– zadnji dan za zbiranje vlog in potrdil,
– seznam potrdil, ki jih morajo prosilci priložiti k vlogi,
– kriterije za določanje prioritete pri dodelitvi sredstev,
– rok, v katerem bodo dodeljena sredstva,
– drugo.
Direktor za vsak razpis predpiše vlogo in potrdila, ki jih morajo prosilci priložiti vlogi.
13. člen
Uprava sklada sprotno prouči utemeljenost prispelih vlog, zlasti če prosilci izpolnjujejo razpisne pogoje, in če so k vlogam priložena vsa zahtevana potrdila. Po potrebi se preveri tudi verodostojnost predloženih potrdil.
Prosilca, ki je oddal nepopolno vlogo se o tem sproti obvesti glede dopolnitve vloge. Prosilci so dolžni nepopolne vloge dopolniti v 8 dneh po prejetju obvestila, sicer se tovrstne vloge kot nepopolne ne obravnavajo.
Vsak prosilec se o rešitvi svoje vloge obvesti v 30 dneh po zaključku roka za vložitev vloge za odobritev posojila s posebnim sklepom po pošti s povratnico. Če prosilec po dveh poizkusih pisne vročitve sklepa le-tega ne sprejme, se smatra, da je od vloge odstopil.
14. člen
Nadzorni svet sklada lahko odloči, da se določena sredstva sklada izjemoma lahko namenijo za posojila in pomoč pri odplačevanju posojil brez razpisa, če gre za izredne razmere in sicer v primeru:
– naravnih nesreč (požar, poplava, eksplozija, vihar, potres,...),
– izrednega poslabšanja materialnega položaja prosilca,
– ko gre za nakupe in vlaganja v stanovanja v starem mestnem jedru Ljutomera,
– ko gre za vlaganja v stanovanjske objekte, ki so pod spomeniškim varstvom.
Za pridobitev navedenega posojila mora prosilec predložiti verodostojne listine, iz katerih so javno razvidne razmere v katerih se je znašel.
IV. VIŠINA POSOJILA
15. člen
Posojilo je upravičencu odobreno v zaprošeni višini, kadar ta ne presega upravičeno zaprošenega zneska, oziroma v višini upravičeno zaprošenega zneska, če zaprošeni znesek vseh upravičencev ne presega sredstev, namenjenih za izvedbo posameznega razpisa.
Če je vsota zaprošenih oziroma upravičeno zaprošenih zneskov večja kot so sredstva, namenjena za izvedbo posameznega razpisa, se oblikuje prednostni vrstni red upravičencev za dodelitev posojil skladno z določili splošnih pogojev – V. poglavje.
Nadzorni svet v primeru iz prejšnjega odstavka:
– višino odobrenega posojila omeji vsem upravičencem enako ali
– posojilo odobri le upravičencem iz višjega prioritetnega razreda v višini upravičeno zaprošenega zneska ali omejenega upravičeno zaprošenega zneska ali
– posojilo odobri vsem upravičencem, vendar v različni omejeni višini upravičeno zaprošenega zneska glede na uvrstitev upravičenca v prioritetni razred.
V. OBLIKOVANJE PREDNOSTNEGA VRSTNEGA REDA UPRAVIČENCEV ZA DODELITEV POSOJIL NA PODLAGI JAVNEGA RAZPISA
16. člen
V primeru iz drugega odstavka prejšnjega člena se upravičenci razvrščajo na podlagi kriterijev v prioritetne razrede.
17. člen
Kriteriji za ocenjevanje vlog upravičencev iz 6. in 7. člena zajemajo:
– materialno premoženjsko stanje prosilca in njegove družine,
– socialno in zdravstveno stanje prosilca in njegove družine,
– namembnost posojila, upoštevajoč občinski stanovanjski program.
Nadzorni svet lahko za vsak razpis določi še druge kriterije, ki se upoštevajo pri ocenjevanju vlog.
18. člen
Ob upoštevanju kriterijev iz prejšnjega člena imajo prednost in večje ugodnosti pri dodelitvi posojila:
– mladi,
– mlade družine,
– invalidi in družine z invalidnim članom,
– prosilci z daljšo delovno dobo, ki so brez stanovanja ali pa so podnajemniki,
– družine z manjšim številom zaposlenih,
– družine z večjim številom otrok,
– prosilci, ki bodo s pridobitvijo posojila najpozneje v treh letih izpraznili občinsko stanovanje,
– razširjene družine.
Nadzorni svet izmed navedenih prednostnih kategorij iz prejšnjega odstavka tega člena za vsak razpis posebej določi prednostne kategorije prosilcev. Nadzorni svet lahko za vsak razpis določi še druge prednostne kategorije prosilcev.
Za mlado družino se šteje družina z vsaj enim otrokom, v kateri nobeden od staršev ni star več kot 35 let. Za stare 35 let se štejejo vsi, ki dopolnijo to starost v letu, ko je objavljen posamezen razpis.
Za družine z večjim številom otrok se šteje družina, v kateri so najmanj trije otroci.
Za družine z manjšim številom zaposlenih se šteje družina, v kateri je zaposlen samo prosilec.
Za mlade prosilce se štejejo osebe mlajše od 30 let. Za stare 30 let se štejejo vsi, ki dopolnijo to starost v letu, ko je objavljen posamezen razpis.
Za invalidnost prosilca ali ožjega družinskega člana njegove družine se upošteva invalidnost s 100% telesno okvaro, ugotovljena s sklepom ali odločbo Zavoda za pokojninsko in invalidsko zavarovanje. Za invalidnost otroka se šteje tudi motnja v duševnem in telesnem razvoju ali trajna nesposobnost za delo.
Za daljšo delovno dobo se šteje najmanj tretjina delovne dobe.
Razširjena družina je družina, v kateri živijo tri generacije ožjih družinskih članov prosilca, kot jih opredeljuje 6. člena stanovanjskega zakona.
19. člen
Ob upoštevanju kriterijev iz 19. in 20. člena splošnih pogojev poteka določanje prioritete po večkriterijskem modelu ocenjevanja upravičenosti.
Težo posameznih kriterijev na predlog direktorja določi nadzorni svet.
VI. POSTOPEK ODLOČANJA O DODELITVI POSOJIL
20. člen
Pri odločanju o dodelitvi posojil upravičencem se uporablja postopek, določen z zakonom o splošnem upravnem postopku (Uradni list RS, št. 80/99 in 70/00).
Popolne vloge prosilcev obravnava Komisija za porabo sredstev sklada, imenovana s strani nadzornega sveta sklada. Komisija ima pet članov, od katerih je eden predsednik komisije.
Komisija z ocenjevanjem vlog po usmeritvah nadzornega sveta sklada določa prioritete pri dodelitvi sredstev. Na podlagi oblikovanega prioritetnega vrstnega reda komisija sklepa o dodelitvi sredstev.
Zoper sklep komisije ima stranka pravico pritožbe, v roku 15 dni od prejetja sklepa. O pritožbi odloča nadzorni svet sklada, kateri o pritožbi odloči najkasneje v 30 dneh od prejema pritožbe. Odločitev nadzornega sveta sklada je dokončna.
21. člen
Za spise in dejanja v postopku dodeljevanja posojil se plačuje taksa v skladu z zakonom.
Ostale stroške obdelave, odobritve in koriščenja odobrenega posojila plača prosilec v višini, kot jo določi nadzorni svet sklada za posamezen razpis.
VII. ZAVAROVANJE ODOBRENEGA POSOJILA
22. člen
Če so sredstva odobrena kot posojilo, se odobreno posojilo obvezno zavaruje.
Posojilojemalec lahko posojilo zavaruje:
– pri zavarovalnici,
– z zastavno pravico na nepremičnini oziroma drugem premoženju, ki je glede na vrednost in druge lastnosti primerno za poplačilo terjatev,
– s poroštvom najmanj dveh plačilno sposobnih porokov ali
– na drug ustrezen način.
Dejanske stroške zavarovanja posojila krije posojilojemalec.
Način zavarovanja se določi z razpisom.
Posojilo se vrača z mesečnimi anuitetami, najdaljša doba vračila posojila je 15 let. Obrestna mera se praviloma določi v višini, ki jo obračunava za svoja posojila Stanovanjski sklad RS – javni sklad.
VIII. NAMENSKA RABA POSOJIL
23. člen
Posojila dodeljena na podlagi splošnih pogojev, morajo biti porabljena skladno z namenom njihove odobritve. Za koriščenje odobrenih sredstev upravičenec sklene posojilno pogodbo.
Namenskost porabe odobrenih sredstev se zagotavlja:
– z dokumentarno porabo odobrenih sredstev,
– na podlagi poročil in pridobljene dokumentacije o porabi odobrenih sredstev,
– s kontrolami skladno s posojilno pogodbo.
V primeru dodeljevanja posojila po obrokih oziroma situacijah mora upravičenec dokumentirati namensko porabo posojila za vsak obrok posebej.
24. člen
Posojilojemalec ne sme brez soglasja sklada odtujiti in obremeniti kreditirane nepremičnine, dokler ne odplača vsega dolga po posojilni pogodbi.
Posojilojemalec je dolžan v 15 dneh po prejemu zahteve zagotoviti posojilodajalcu vso dokumentacijo, ki je potrebna za ugotovitev točnosti podatkov, ki jih je navajal v vlogi za pridobitev posojila, ali ob njegovih naknadnih vlogah ter mu omogočiti ogled nepremičnine, za katero daje posojilodajalec posojilo po tej pogodbi.
Posojilojemalec in drugi podpisniki posojilne pogodbe so dolžni skladu sporočiti vsako spremembo zaposlitve in prebivališča ali drugo spremembo, pomembno za izvajanje posojilne pogodbe najpozneje v 15 dneh po nastali spremembi.
25. člen
Sklad ima pravico razdreti posojilno pogodbo in ustaviti porabo posojila ter zahtevati takojšnje vračilo celotnega revaloriziranega posojila z obrestmi po obrestni meri, ki velja za bančna nenamenska posojila, ki se obračunajo od prejema posojila in druge stroške, če posojilojemalec:
– ne porabi posojilo za namene in kreditirano stanovanjsko enoto, navedeno v posojilni pogodbi,
– odtuji kreditirano nepremičnino brez dovoljenja sklada,
– poda ob sklenitvi posojilne pogodbe neresnične podatke,
– ne dostavi zahtevane dokumentacije v določenem roku,
– prejme posojilo na podlagi podatkov, ki ne ustrezajo dejanskemu stanju,
– ne izpolni drugih obveznosti po posojilni pogodbi.
IX. POSLOVANJE Z NEPREMIČNINAMI
26. člen
Sklad posluje kot javni nepremičninski sklad, tako da stanovanja in poslovne prostore:
– pridobiva,
– oddaja v najem,
– prodaja.
27. člen
Sklad pridobiva stanovanja in poslovne prostore tako, da:
– investira v gradnjo ali adaptacijo oziroma rekonstrukcijo stanovanj in drugih objektov ter stavbna zemljišča,
– kupuje stanovanja in zemljišča z namenom povečanja najemnega stanovanjskega fonda in zagotavljanja večje in ugodnejše ponudbe stanovanj na trgu glede na povečano povpraševanje zaradi stanovanjske varčevalne sheme,
– ob izpraznitvi stanovanja s strani starega najemnika in so vrnjena najemodajalcu.
O obsegu, načinu in dinamiki pridobivanja stanovanj iz prvega odstavka odloča nadzorni svet.
28. člen
Sklad pridobiva neprofitna najemna stanovanja tudi na podlagi tretjega odstavka 130. člena stanovanjskega zakona.
Ob prenosu lahko prejšnjemu lastniku ostane pravica dodeljevanja stanovanj svojim delavcem v najem.
Sklad lahko odkloni prevzem stanovanj iz prvega odstavka tega člena, če ocenjeni stroški tekočega in investicijskega vzdrževanja prenesenih stanovanj presegajo najemnino.
29. člen
Stanovanja so najemna:
– z neprofitno najemnino za nedoločen ali določen čas (neprofitna in socialna),
– s profitno najemnino za določen čas (službena).
X. ODDAJANJE NEPREMIČNIN V NAJEM
1. Oddaja stanovanj v najem
Oddaja neprofitnih in socialnih stanovanj
A) Razpis za dodelitev neprofitnih in socialnih stanovanj
30. člen
Stanovanja v lasti sklada in ustanoviteljice sklada, se oddajajo v najem z javnim razpisom, ki se objavi v sredstvih javnega obveščanja. Nadzorni svet s sklepom določi vsebino razpisa ter sredstva javnega obveščanja v katerih se razpis objavi.
Razpisi za posamezne kategorije stanovanj so praviloma ločeni.
31. člen
Razpis praviloma vsebuje naslednje:
– namen in pravno podlago za objavo,
– število stanovanj z navedbo njihove lokacije,
– predviden čas vselitve,
– kategorijo upravičencev za pridobitev neprofitnega ali socialnega stanovanja,
– splošne pogoje in merila, ki jih morajo izpolnjevati vsi oziroma posamezne kategorije upravičencev,
– osnovne podatke, ki jih morajo upravičenci navesti v vlogi, navedbo potrebnih prilog k vlogi in kje vloge dobijo,
– višino bodoče najemnine in kriterije za določitev najemnine,
– višino in namen varščine ter način njene valorizacije,
– rok za vročitev vlog,
– standarde stanovanjske površine,
– splošne in posebne kriterije za določanje prednostne liste upravičencev,
– postopkovna pravila razpisa,
– način objave rezultatov razpisa.
B) Merila in kriteriji za oblikovanje prednostnega vrstnega reda upravičencev.
32. člen
Splošni s strani države določeni kriteriji za ocenjevanje vlog prosilca in njegove družine in s tem povezanim oblikovanjem prednostnega vrstnega reda upravičencev do najema neprofitnega ali socialnega stanovanja zajemajo materialno, socialno in zdravstveno stanje prosilca in njegove družine, in sicer:
– stanovanjski status upravičenca v povezavi z delovno dobo,
– zaposlenost v družini,
– kvaliteto bivanja z utesnjenostjo dosedanjega bivališča,
– starost upravičenca in njegove družine,
– število otrok s poudarkom na mladoletnosti otrok,
– invalidnost oziroma po pristojni komisiji ugotovljene duševne ali telesne motnje, mladoletnih otrok,
– izobrazba upravičenca in njegovega zakonca,
– funkcionalnost in neprimernost stanovanja.
Dodatna merila in kriterije pa določi za vsak razpis Nadzorni svet na podlagi predloga direktorja.
Točkovanje dodatnih meril lahko odstopa za največ 20% od skupnega števila točk v veljavnem obrazcu ter lahko zajemajo:
– lastno udeležbo upravičenca v višini največ 20% od investicijske vrednosti stanovanja,
– stalnost bivanja upravičenca na območju, ki velja za razpis,
– neuspešnost udeležbe upravičenca na prejšnjih razpisih,
– mladoletni otrok do 15. leta starosti v družini, ki presega starostno mejo za mlade družine,
– mlade družine z dvema ali več otroki,
– drugo.
33. člen
Za mlado družino se šteje družina z vsaj enim otrokom, v kateri nobeden od staršev ni star več kot 35 let. Za stare 35 let se štejejo vsi, ki dopolnijo to starost v letu, ko je objavljen razpis.
Za družine z večjim številom otrok se šteje družina, v kateri so najmanj trije otroci. Upošteva se tudi nosečnost, izkazana s potrdilom zdravnika.
Za družine z manjšim številom zaposlenih se šteje družina, ki ima najmanj tri člane in v kateri je zaposlen samo en družinski član.
Invalidnost velja v primerih, če gre za invalidnost, zaradi katere je udeleženec razpisa ali odrasli družinski član nesposoben za samostojno življenje in delo in je ugotovljena z izvidom in mnenjem pristojne komisije Zavoda za pokojninsko in invalidsko zavarovanje Slovenije oziroma komisije za razvrščanje.
Določilo velja tudi v primerih, če gre za družino z mladoletnim otrokom, ki ima zmerno, težjo ali težko duševno ali težko telesno motnjo, ugotovljeno po pristojni komisiji za razvrščanje.
Izobrazba udeleženca razpisa in njegovega zakonca, ki se točkuje:
– doktorat ali magisterij, visoka izobrazba, višja izobrazba, srednja izobrazba – točkuje se samo najvišja pridobljena izobrazba.
Točke pridobljene za strokovno izobrazbo udeleženca razpisa in strokovno izobrazbo njegovega zakonca se seštevajo.
Lastna udeležba se vrne po 15 letih in se revalorizira po obrestni meri po kateri se plačuje zadnji najet kredit pri Stanovanjskem skladu Republike Slovenije. Zaradi zagotovitve resnosti ponudbe lastne udeležbe, mora ponudnik pred dokončnostjo liste za oddajo neprofitnih stanovanj v najem, plačati kavcijo v višini 50% od ponujene lastne udeležbe. V primeru, da kasneje odstopi od ponujene lastne udeležbe, se mu kavcija vrne, zmanjšana za pavšalni znesek, ki ga pred razpisom določi nadzorni svet sklada, prav tako pa se mu odbijejo točke, ki jih je pridobil na račun ponujene lastne udeležbe.
34. člen
Kadar se na prednostni red za oddajo neprofitnih stanovanj v najem uvrstijo udeleženci razpisa z enakim številom točk, imajo prednost pri razvrstitvi na prednostni red udeleženci razpisa, pri katerih predstavlja višina neprofitne najemnine za primerno stanovanje manjši delež v družinskem dohodku.
V primeru, da imata dva upravičenca do dodelitve socialnega stanovanja isto število točk, ima prednost prosilec z daljšo čakalno dobo na stanovanje.
35. člen
Komisijo za preveritev utemeljenosti vlog in ocenitev stanovanjskih razmer prosilca na podlagi predložene dokumentacije določi nadzorni svet sklada pred razpisom.
Komisija ima tri člane in je sestavljena iz:
– predstavnika upravljalca stanovanj
– predstavnika Centra za socialno delo
– delavca uprave sklada, ki je hkrati poročevalec in predsednik komisije.
Udeleženci razpisa so dolžni v postavljenih rokih odgovoriti komisiji za preveritev utemeljenosti vlog na njene zahteve za dopolnitev vloge v 8 dneh od prejetja obvestila, sicer se vloga zavrže kot nepopolna.
C) Oddaja stanovanj v najem brez razpisa oziroma izjemna dodelitev stanovanja
36. člen
Sklad lahko odda v najem stanovanje izven razpisa le v naslednjih primerih:
a) če se najemno stanovanje začasno oddaja v najem za reševanje oseb prizadetih zaradi elementarnih ali drugih nesreč,
b) v primerih naštetih v stanovanjskem zakonu,
c) če je zaradi prosilčevega stanovanjskega problema v neposredni nevarnosti njegovo življenje ali zdravje oziroma življenje in zdravje njegove družin,
d) v primerih, ko se najemniku odda drugo sproščeno stanovanje zaradi ustreznejše zasedbe stanovanja glede na število družinskih članov ali zdravstveno stanje najemnika ali njegovega družinskega člana, stanovanje, ki pa ga je zasedal sam, pa se odda v skladu s potrebami sklada,
e) če je najemniku s sodno odločbo prenehalo najemno razmerje in po poplačilu vseh zapadlih in tekočih obveznosti zaprosi za ponoven najem.
V primeru oddaje stanovanja po alinejah (a), (c), (d) in (e), mora prosilec izpolnjevati splošne pogoje za oddajo stanovanja v najem, v primerih pod (a), (c) in (e) pa odloča o oddaji nadzorni svet.
37. člen
Sklep o dodelitvi stanovanja v najem mimo prednostne liste izda župan na podlagi predloga nadzornega sveta sklada. Stanovanje se v tem primeru odda praviloma za določen čas.
38. člen
Oddaja službenih stanovanj v najem
Službena stanovanja se oddajajo v najem na podlagi javnega razpisa, na katerega se lahko prijavijo vsi zainteresirani, ki izpolnjujejo naslednje pogoje;
– so državljani Republike Slovenije oziroma tujci z dovoljenjem za stalno prebivanje v Republiki Sloveniji,
– da plačajo varščino,
– da so sposobni plačevati profitno najemnino.
39. člen
Službena stanovanja so stanovanja, ki so namenjena za zadovoljevanje stanovanjskih potreb deficitarnega kadra v organih uprave, zavodih in podjetjih s področja gospodarstva in negospodarstva na območju Občine Ljutomer.
40. člen
Službena stanovanja se oddajajo v najem na podlagi naslednjih osnov in meril:
1. Pomembnost delovnega mesta:
– direktor, predstojnik, funkcionar 35 točk,
– višji upravni delavec, vodja oddelka, službe,
strokovni delavec 25 točk.
2. Stopnja strokovne izobrazbe:
– doktorat 25 točk,
– magisterij 20 točk,
– visokošolska izobrazba 15 točk,
– višješolska izobrazba 10 točk.
41. člen
Pri oddaji službenih stanovanj se glede na razpoložljiva stanovanja upoštevajo naslednji minimalni standardi:
----------------------------------------------------------------
Št. družinskih članov
----------------------------------------------------------------
1 do 44 m2
2 do 63 m2
3 do 76 m2
4 do 85 m2
5 do 102 m2.
----------------------------------------------------------------
42. člen
Razpis za dodelitev službenih stanovanj mora vsebovati:
– število in vrsto službenih stanovanj,
– pogoje, ki jih morajo izpolnjevati kandidati,
– rok za oddajo prijave in rok v katerem se kandidata obvesti o odločitvi,
– naslov na katerega se pošlje prijava,
– seznam prilog k prijavi na razpis.
43. člen
V primeru, da se na razpis prijavi več zainteresiranih z istim številom točk, se stanovanje odda v najem tistemu, pri kateremu predstavlja višina najemnine manjši delež v družinskem dohodku.
O podrobnostih pogojev razpisa in načinu objave odloči nadzorni svet na predlog direktorja.
44. člen
Najemna pogodba za službeno stanovanje se sklene za določen čas. V primeru, da se najemnik službenega stanovanja zaposli pri drugem delodajalcu na območju Občine Ljutomer, o podaljšanju najemne pogodbe odloča nadzorni svet sklada.
Najemna pogodba se lahko najemniku odpove tudi iz razlogov, navedenih v 53. členu stanovanjskega zakona.
D) Zamenjave stanovanj
45. člen
Zamenjava stanovanja se izvede praviloma s prijavo interesenta na javni razpis.
Pri tem se upošteva zlasti spremenjene potrebe najemnika stanovanja po primerni stanovanjski površini in njihove interese (npr. spremenjene zdravstvene razmere,...).
Svojo vlogo interesenti za zamenjavo stanovanja podajo na enak način kot prosilci za dodelitev stanovanja.
46. člen
Za zadeve glede dodelitve in zamenjave stanovanj, ki niso posebej urejene s temi splošnimi pogoji, se neposredno uporabljajo določbe stanovanjskega zakona in podzakonskih predpisov.
2. Oddaja poslovnih prostorov v najem
47. člen
Za oddajo poslovnih prostorov v najem se uporabljajo določila zakona o poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88 in 32/00) in odloka o oddajanju poslovnih prostorov v najem (Uradni list RS, št. 76/94, 26/97, 56/00 in 63/01).
XI. SKLEPANJE NAJEMNIH POGODB
48. člen
Po opravljeni izbiri najustreznejšega upravičenca do najema stanovanja ali poslovnega prostora, izda direktor sklada, na podlagi mnenja nadzornega sveta sklada, sklep o oddaji stanovanja v najem. Zoper sklep direktorja ima upravičenec možnost pritožbe v 15 dneh od prejetja sklepa na župana.
Pri izdaji sklepa za oddajo stanovanj po javnem razpisu se uporablja postopek predpisan za takšno oddajo, v primerih izredne oddaje stanovanj, pa se uporablja zakon o splošnem upravnem postopku (Uradni list RS, št. 80/99 in 70/00).
Na podlagi sklepa se z izbranim kandidatom sklene najemna pogodba, s katero se na podlagi ZOR, zakonskih določil in podzakonskih predpisov opredeli vsebina medsebojnih pravic in obveznosti med najemodajalcem in najemojemalcem v zvezi z uporabo najemnega prostora. Pogodbo pripravi upravljalec stanovanja oziroma poslovnega prostora.
Najemno pogodbo sklene z najemnikom pooblaščena oseba lastnika nepremičnine (Občina Ljutomer ali sklad), to je župan oziroma direktor sklada.
49. člen
Najemna pogodba mora obvezno vsebovati:
– ime in priimek najemnika,
– podatke o najemodajalcu,
– čas najema,
– podatke o stanovanju oziroma poslovnem prostoru,
– podatke o uporabnikih prostora,
– kategorijo stanovanja oziroma poslovnega prostora,
– pravice in obveznosti najemnika,
– pravice in obveznosti najemodajalca,
– sankcije v primeru ne spoštovanja najemne pogodbe in zakonov,
– višino oziroma način določanja najemnine,
– način in roke za odpoved najemne pogodbe.
Najemnina za neprofitna in socialna se zaračunava v višini, ki jo določi nadzorni svet sklada na osnovi odločil odloka o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih (Uradni list RS, št. 23/00 in 96/01).
Višino službene najemnine določi nadzorni svet sklada.
Najemnina za poslovne prostore se določi na podlagi določil odloka o oddajanju poslovnih prostorov v najem (Uradni list RS, št. 76/94, 26/97, 56/00 in 63/01).
O vseh drugih pravicah iz najemnega razmerja se pri odločanju uporablja postopek, določen z zakonom o splošnem upravnem postopku.
50. člen
V primeru izpraznitve najemnega stanovanja ali poslovnega prostora, sklad le-tega lahko:
– odda v najem ali
– proda.
XII. PRODAJA OZIROMA NAKUP STANOVANJ IN DRUGIH NEPREMIČNIN
51. člen
Prodaja ali nakup nepremičnin se lahko izvede na podlagi poslovnega programa in finančnega načrta sklada.
52. člen
Program prodaje oziroma nakupa mora obsegati:
– opredelitev ciljev prodaje ali nakupa in razloge s katerimi se utemeljuje, da bodo s prodajo ali nakupom ti cilji doseženi ter pravni temelj prodaje ali nakupa,
– obseg prodaje ali nakupa in finančno ovrednotenje predvidene prodaje ali nakupa,
– opredelitev metod prodaje ali nakupa, ki bodo uporabljene in razloge s katerimi se utemeljuje, da je izbrana metoda ustrezna za dosego cilja.
53. člen
Prodaja stanovanj in drugih nepremičnin
Premoženje sklada oziroma ustanoviteljice sklada se proda z:
– javno dražbo,
– na podlagi javnega razpisa oziroma zbiranja ponudb,
– na podlagi neposredne pogodbe,
O izbiri metode prodaje poda predlog nadzorni svet sklada, dokončno pa o tem odloči Občinski svet občine Ljutomer. Sklep o zamenjavi nepremičnine ali neposredne prodaje s pogodbo sprejme prav tako Občinski svet občine Ljutomer.
Javna dražba ali javni razpis morata biti objavljena v sredstvih javnega obveščanja, objavi jo direktor sklada.
Med objavo in javnim odpiranjem ponudb mora preteči najmanj 15 dni.
54. člen
Sklad je dolžan poskrbeti, da se premoženje, ki je predmet prodaje oceni. Ocenitev opravi pooblaščeni ocenjevalec nepremičnin, ki ima po pravilih stroke veljavno licenco za cenitev. Izbiro pooblaščenega ocenjevalca opravi direktor, ki tudi nadzira njegovo delo.
55. člen
Cenitev, ki predstavlja osnovo za določitev izhodiščne cene za potrebe izvedbe javne dražbe ali javnega razpisa, mora vsebovati predlog izhodiščne cene izražene v tolarjih.
Cenitev ne sme biti starejša od 3 mesecev glede na datum objave javne dražbe ali javnega razpisa.
Pri zamenjavi nepremičnin mora biti nepremičnina, ki jo ponudnik ponudi v zamenjavo praviloma ocenjena po isti metodi kot nepremičnina za katero se zamenjuje. Če nepremičnini, ki sta namenjeni za zamenjavo, nista enakovredni, mora lastnik nižje ocenjene nepremičnine doplačati razliko v sporazumno dogovorjeni obliki.
56. člen
Javna dražba
V primeru javne dražbe objava praviloma vsebuje:
– ime oziroma naziv in sedež naročnika javne dražbe,
– opis predmeta prodaje (naslov, parc. št., velikost, k.o., lastništvo),
– vrsto pravnega posla, ki je predmet dražbe (npr. prodaja stanovanja, poslovnega prostora),
– izklicno ceno in najnižji znesek njenega višanja,
– način in rok plačila kupnine,
– pogoji za prehod lastništva na nepremičnini,
– naslov, prostor, datum in uro javne dražbe,
– višino varščine, ki jo je potrebno položiti pred začetkom dražbe in ki ne sme biti manjša od 10% izklicne cene in se vplača na račun sklada,
– obvestilo dražiteljem, da bo po končani dražbi varščina vrnjena tistim, ki na dražbi ne bodo uspeli in navedbo roka, v katerem bo vrnjena,
– poziv, da interesenti navedejo svoj polni naziv oziroma ime in sedež oziroma naslov,
– informacijo o tem, kje in pod kakšnimi pogoji se lahko interesenti pred začetkom dražbe seznanijo s podrobnejšimi pogoji dražbe in si ogledajo predmet dražbe,
– druge pogoje, ki jih mora uspeli dražitelj izpolnjevati,
– objava lahko vsebuje še druge pogoje prodaje, ki postanejo vsebina prodajne pogodbe, sklenjene z uspelim dražiteljem.
57. člen
Javno dražbo vodi s strani direktorja pooblaščena oseba.
Na javni dražbi so poleg organizatorja dražbe prisotni le povabljeni interesenti, ki so položili varščino ob prijavi oziroma njihove zakoniti zastopniki in pooblaščenci, če se ustrezno izkažejo.
Izklicna cena oziroma vsaka nadaljnja cena, če se zviša pred tretjim izklicem, se šteje, da je sprejeta tista cena, ki je bila izklicana trikrat. Ko je cena izklicana trikrat, pooblaščena oseba ugotovi komu in po kakšni ceni je bil predmet javne dražbe prodan in kupca pozove k podpisu pogodbe. Če izklicna cena ni bila dosežena, je javna dražba neuspešna.
58. člen
Javni razpis ali zbiranje ponudb
V primeru javnega razpisa ali zbiranja ponudb (ko je za izbor najugodnejšega ponudnika edini kriterij višina ponujene kupnine), objava javnega razpisa praviloma vsebuje:
– ime oziroma naziv in sedež naročnika javnega razpisa,
– namen poziva, navedbo prodajalca in kratek opis predmeta prodaje,
– pravno podlago za prodajo,
– navedbo, ali gre za javni razpis s končnim rokom oddaje vlog ali za javni razpis, ki je odprt do prodaje nepremičnine,
– navedbo, kdo je lahko udeleženec javnega razpisa,
– poziv, da interesenti navedejo svoj polni naziv oziroma ime in sedež oziroma naslov,
– obliko in pogoje, pod katerimi mora kupec predložiti ponudbo oziroma elemente, ki naj jih ponudba vsebuje,
– naslov, prostor, datum in uro javnega odpiranja ponudb,
– način revalorizacije vrednosti nepremičnine do sklenitve pogodbe,
– merila za izbiro najugodnejše ponudbe,
– višino varščine, ki jo je treba položiti kot garancijo za resnost ponudbe, katera ne sme biti nižja od 10% od vrednosti nepremičnine ter navedbo računa, kamor se vplača,
– določilo, da je obveznost prodajalca, da sklene pogodbo s ponudnikom, ki ponudi najugodnejše pogoje, izključena,
– rok v katerem bodo ponudniki obveščeni o izidu javnega razpisa,
– kontaktne osebe prodajalca.
59. člen
Izvedba postopka prodaje nepremičnine
Interesent lahko vlogo za nakup nepremičnine umakne, nadomesti z drugo ali dopolni do roka za predložitev vloge, ki je določen v javnem razpisu. V primeru umika vloge se mu že plačana varščina vrne.
60. člen
Postopek javne dražbe ali javnega razpisa vodi uprava sklada.
Vloge, ki prispejo na javno dražbo ali javni razpis obravnava nadzorni svet sklada.
O postopku javne dražbe in javnega odpiranja ponudb se vodi zapisnik, v katerega se vpiše:
– podatke o kraju, datumu in času izvedbe postopka,
– imena prisotnih članov nadzornega sveta sklada in ostalih prisotnih,
– navedbo javne dražbe ali javnega razpisa, na katerega so prispele ponudbe,
– ugotovitve o popolnosti posameznih ponudb,
– v primeru postopka s končnim rokom oddaje ponudb, navedbo števila pravočasno in prepozno prispelih ponudb,
– druge relevantne podatke iz posamezne ponudbe.
Zapisnik o odpiranju ponudb se posreduje vsem ponudnikom.
Po pregledu in analizi prispelih ponudb nadzorni svet sprejme sklepe, s katerimi predlaga direktorju sklada rešitev posameznih ponudb.
Kriteriji, ki jih nadzorni svet sklada upošteva pri obravnavi ponudb in izbiri, so enaki kriterijem kot so objavljeni v javnem razpisu.
61. člen
Najugodnejšega ponudnika izbere s sklepom direktor sklada.
Zoper sklep o izbiri najugodnejšega ponudnika se lahko na javni dražbi ali javnem razpisu neuspeli interesent pritoži pri županu v roku 8 dni po prejetju sklepa.
O pritožbi po ponovni presoji na predlog nadzornega sveta sklada odloči župan z odločbo. Odločba je dokončna. Zoper odločbo je dovoljen upravni spor.
62. člen
Z najugodnejšim ponudnikom se sklene pogodba praviloma v tridesetih dneh po zaključku dražbe ali javnega razpisa. Če ponudnik ne podpiše pogodbe v roku, navedenem v povabilu k podpisu pogodbe, sklad zadrži njegovo že vplačano varščino.
Ponudnikom, ki na javni dražbi ali javnem razpisu niso uspeli, se varščina vrne v roku 8 dni od pravnomočnosti sklep o izbiri najugodnejšega ponudnika, izbranemu ponudniku pa se vplačana varščina všteje v kupnino.
63. člen
Neposredna prodaja s pogodbo
Prodaja se lahko opravi na podlagi neposredne pogodbe v naslednjih primerih če:
– se prodajajo solastniški deleži na nepremičninah oziroma skupni prostori,
– se zamenjuje nepremičnina in je ponudnik samo eden ter se vrednost premoženja sklada z zamenjavo ne zmanjša,
– v roku 3 mesecev od dneva, ko se je izkazalo, da je bila izbrana metoda prodaje iz 43. člena splošnih pogojev neuspešna, pri čemer je lahko cena nižja od izklicne cene največ za 30%,
– se stanovanje proda najemniku stanovanja na njegovo željo,
– če je odprodaja v interesu sklada zaradi prevelikih stroškov investicij in rednega vzdrževanja stanovanja oziroma stavbe v kateri je stanovanje ob upoštevanju:
– odstotnega deleža lastništva sklada na celotni nepremičnini v kateri se nahaja nepremična, ki jo želi stranka odkupiti,
– leta gradnje nepremičnine,
– stanja nepremičnine (slabo, dobro, odlično),
– vloženih sredstev v nepremičnino,
– lege nepremičnine (v strogem mestnem jedru se prodaja odobri le izjemoma, ob izpolnitvi vseh pogojev, ki jih narekuje obnova mestnega jedra).
– gre za zamenjavo za drugo enakovredno nepremičnino,
– vrednost nepremičnine ne presega 1,000.000 SIT.
64. člen
Vloge za odkup nepremičnin, zainteresirani kupci oddajo na sedežu sklada. K vlogi je potrebno priložiti fotokopijo najemne pogodbe in dokaz o poravnanih obveznosti v zvezi z uporabo stanovanja ali poslovnega prostora, ki ga želijo kupiti, dokazilo o lastništvu nepremičnine oziroma drugo ustrezno dokumentacijo.
65. člen
Vse stroške v zvezi s pripravo pogodbe in overitve, cenitvijo nepremičnine, davek na nepremičnine in stroške vpisa v zemljiško knjigo, praviloma v celoti plača kupec.
66. člen
O pogojih plačila kupnine in drugih ugodnostih odloči na predlog nadzornega sveta sklada Občinski svet občine Ljutomer v sklepom, za vsak primer posebej.
67. člen
Za zadeve glede prodaje stanovanj in poslovnih prostorov, ki niso posebej urejene s temi splošnimi pogoji, se smiselno uporabljajo določbe pravilnika o prodaji, oddaji v zakup (najem), oddaji za gradnjo in menjavi stavbnih zemljišč v lasti Občine Ljutomer (Uradni list RS, št. 110/00).
68. člen
Nakup stanovanj in drugih nepremičnin
Predlog za nakup nepremičnine poda nadzorni svet sklada, dokončno pa o nakupu odloči Občinski svet občine Ljutomer.
69. člen
Predlog za nakup nepremičnine vsebuje:
– naslov oziroma lokacijo predmeta nakupa,
– ceno nepremičnine in plačilne pogoje,
– razlog oziroma cilj nakupa nepremičnine,
– navedbo lastnika oziroma prodajalca nepremičnine.
Kolikor ponudba presega finančne zmožnosti sklada, se pripravi primerjava ponudb za posamezno nepremičnino.
XIII. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
70. člen
Z dnem uveljavitve teh splošnih pogojev prenehajo veljati pravilnik o porabi sredstev Stanovanjskega sklada občine Ljutomer (Uradni list RS, št. 32-22/94, 13/95 in 9/96), pravilnik o pogojih in merilih ter postopku za uveljavljanje pravice do dodelitve socialnega stanovanja v najem v Občini Ljutomer (Uradni list RS, št. 54/93) in pravilnik o oddaji službenih stanovanj v najem (Uradni list RS, št. 8/93 in 54/93).
71. člen
Splošni pogoji poslovanja sklada začnejo veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Ljutomer, dne 31. maja 2002.
Št. 360-02-5/01-1687
Javni stanovanjski sklad
Občine Ljutomer
Direktorica sklada
Lilijana Koser, univ. dipl. ek. l. r.
