Na podlagi druge alinee prvega odstavka 107. člena in prvega odstavka 91. člena ustave Republike Slovenije izdajam
U K A Z
o razglasitvi zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr)
Razglašam zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr), ki ga je sprejel Državni zbor Republike Slovenije na seji 23. aprila 2003.
Št. 001-22-30/03
Ljubljana, dne 5. maja 2003.
dr. Janez Drnovšek l. r.
Predsednik
Republike Slovenije
Z A K O N
O NEPREMIČNINSKEM POSREDOVANJU (ZNPosr)
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
(vsebina zakona)
Ta zakon:
1. določa nepremičninskim družbam in nepremičninskim posrednikom pogoje za opravljanje posredovanja v prometu z nepremičninami;
2. določa pravila za varno in skrbno poslovanje pri nepremičninskem posredovanju, ki so jih nepremičninske družbe in nepremičninski posredniki dolžni upoštevati pri svojem delu;
3. določa pristojnosti ministrstva, pristojnega za posredovanje v prometu z nepremičninami (v nadaljnjem besedilu: pristojno ministrstvo);
4. določa javne evidence o posredovanju v prometu z nepremičninami;
5. opredeljuje strokovne podlage za posamično ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnine;
6. ureja inšpekcijsko nadzorstvo nad izvajanjem zakona.
2. člen
(uporabljeni pojmi)
Posamezni pojmi, uporabljeni v tem zakonu, imajo naslednji pomen:
1. Nepremičninska družba je gospodarska družba oziroma samostojni podjetnik posameznik, ki kot gospodarsko dejavnost opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami po tem zakonu.
2. Nepremičninski posrednik oziroma nepremičninska posrednica (v nadaljnjem besedilu: nepremičninski posrednik) je fizična oseba, ki za nepremičninsko družbo opravlja posle posredovanja na podlagi pogodbe o zaposlitvi oziroma drugi pravni podlagi, s pridobljeno licenco pristojnega ministrstva za opravljanje poslov posredovanja in je vpisana v imenik nepremičninskih posrednikov pri pristojnem ministrstvu.
3. Posredovanje v prometu z nepremičninami pomeni opravljanje registrirane pridobitne dejavnosti posredništva v prometu z nepremičninami, pri čemer posamezni posli posredovanja v prometu z nepremičninami vsebujejo vse dejavnosti pri vzpostavljanju stika med naročiteljem in tretjo osebo ter pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov, katerih predmet je določena nepremičnina, kot so kupna, prodajna, najemna, zakupna ali druga pogodba za določeno nepremičnino.
4. Naročitelj oziroma naročiteljica (v nadaljnjem besedilu: naročitelj) je fizična ali pravna oseba, ki z nepremičninsko družbo sklene pogodbo o posredovanju.
5. Tretja oseba je oseba, ki jo nepremičninski posrednik poskuša spraviti v stik z naročiteljem, da bi se z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe v zvezi z nepremičnino.
6. Naročiteljevi ožji družinski člani so naročiteljev zakonec ali oseba, s katero naročitelj živi v zunajzakonski skupnosti, v skladu s predpisi o zakonski zvezi in družinskih razmerjih, njuni otroci oziroma posvojenci, starši in posvojitelji ter osebe, ki jih je po zakonu dolžan preživljati.
7. Pristojno ministrstvo po tem zakonu je ministrstvo, pristojno za prostor.
II. POGOJI ZA OPRAVLJANJE POSREDOVANJA
V PROMETU Z NEPREMIČNINAMI
1. Nepremičninske družbe in opravljanje storitev posredovanja
3. člen
(opravljanje storitev posredovanja)
Nepremičninska družba sme pričeti z opravljanjem storitev posredovanja, če izpolnjuje naslednje pogoje:
1. da ima zagotovljene ustrezne prostore, ki so potrebni in primerni za opravljanje storitev posredovanja, pri čemer za ustrezen prostor šteje, da je zagotovljen vsaj en prostor, ki se ločeno od ostalih uporablja za individualne razgovore s strankami, če ima nepremičninska družba več kot enega zaposlenega;
2. da zanjo na podlagi pogodbe o zaposlitvi oziroma drugi pravni podlagi opravlja posle posredovanja eden ali več nepremičninskih posrednikov, ki imajo licenco pristojnega ministrstva in so vpisani v imenik nepremičninskih posrednikov pri pristojnem ministrstvu;
3. da ima zavarovano odgovornost v skladu z določbami tega zakona.
4. člen
(obveznost nepremičninske družbe)
Nepremičninska družba mora zagotoviti, da zanjo v razmerju do naročitelja posle posredovanja bodisi na podlagi zaposlitve bodisi na drugi pravni podlagi opravljajo samo nepremičninski posredniki, ki izpolnjujejo pogoje za opravljanje teh poslov po tem zakonu.
5. člen
(najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje)
(1) Najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje sme znašati v primeru nakupa ali prodaje največ 4% od pogodbene cene, ta omejitev pa ne velja, kadar je pogodbena vrednost nepremičnine manjša od 10.000 EUR v tolarski protivrednosti. V primeru drugih pravnih poslov višino plačila za posredovanje stranki uredita s pogodbo.
(2) Plačilo za posredovanje lahko nepremičninska družba zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju. V primeru, da je dogovorjeno, da plačilo za posredovanje plačata obe stranki, se znesek iz prejšnjega odstavka razdeli.
(3) Pogodba, ki je v nasprotju s prvim in drugim odstavkom tega člena, je nična.
(4) Minister, pristojen za prostor, lahko v soglasju z ministrom, pristojnim za gospodarstvo, s podzakonskim aktom predpiše merila za oblikovanje cen storitev nepremičninskega posredovanja v okviru najvišjega dovoljenega plačila za posredovanje iz prvega odstavka tega člena.
6. člen
(odgovornost za škodo in zavarovanje odgovornosti)
(1) Nepremičninska družba mora zavarovati svojo odgovornost za škodo, ki jo povzroči naročitelju ali tretji osebi s kršitvijo pogodbe o posredovanju, za zavarovalno vsoto, ki ne sme biti nižja od 40,000.000 tolarjev za posamezen zavarovalni primer oziroma od 80,000.000 tolarjev za vse zavarovalne primere v posameznem letu.
(2) Pristojni minister lahko za posamezno koledarsko leto spremeni zavarovalni vsoti iz prejšnjega odstavka.
(3) Zavarovanje iz prvega odstavka tega člena mora kriti odgovornost nepremičninske družbe za ravnanja vseh nepremičninskih posrednikov in drugih oseb, ki za nepremičninsko družbo bodisi na podlagi pogodbe o zaposlitvi bodisi na drugi pravni podlagi opravljajo posle v prometu z nepremičninami.
2. Nepremičninski posrednik in opravljanje poslov posredovanja
7. člen
(izdaja licence za opravljanje poslov posredovanja in vpis v imenik nepremičninskih posrednikov)
(1) Pristojno ministrstvo izda posamezniku na njegovo prošnjo licenco za opravljanje poslov posredovanja v prometu z nepremičninami, če ima najmanj višjo strokovno izobrazbo, opravljen strokovni izpit v skladu s tem zakonom in če ni bil pravnomočno nepogojno obsojen za kaznivo dejanje zoper premoženje oziroma gospodarstvo na kazen zapora več kot treh mesecev, ki še ni izbrisana.
(2) Izpolnjevanje pogojev iz prejšnjega odstavka se ugotavlja z javnimi listinami oziroma potrdili.
(3) V imenik nepremičninskih posrednikov se pri pristojnem ministrstvu na predlog posameznika, ki je pridobil licenco iz prvega odstavka tega člena, vpisuje naslednje podatke:
1. osebni podatki (ime, priimek, datum in kraj rojstva, EMŠO, davčna številka, prebivališče);
2. izobrazba;
3. številka in datum izdaje licence;
4. pridobitev licence;
5. odvzem licence;
6. številko in datum obnovitve licence;
7. vrsta licence (pogojna, nepogojna).
(4) Podatki iz prejšnjega odstavka se pridobivajo na podlagi predloga za vpis, ki mora vsebovati vse podatke iz prejšnjega odstavka ter priloge, ki dokazujejo izpolnjevanje pogojev za vpis v imenik.
(5) S pridobitvijo licence in vpisom v imenik nepremičninskih posrednikov pridobi posameznik status nepremičninskega posrednika.
(6) Nepremičninski posrednik je pristojnemu ministrstvu dolžan sporočiti tudi vse spremembe podatkov iz tretjega odstavka tega člena, in sicer v roku 15 dni od nastale spremembe.
(7) Imenik nepremičninskih posrednikov je javen. Upravitelj tega imenika ima pravico in dolžnost, da iz centralnega registra prebivalstva občasno obnavlja podatke iz tretjega odstavka tega člena.
8. člen
(dopolnilno usposabljanje nepremičninskega posrednika)
Nepremičninski posrednik se je dolžan dopolnilno usposabljati vsakih pet let oziroma ob spremembi predpisov, katerih poznavanje se zahteva v sklopu strokovnega izpita za nepremičninskega posrednika.
9. člen
(tuje fizične osebe)
Tuja fizična oseba lahko ob pogoju vzajemnosti opravlja posle nepremičninskega posrednika:
1. če izkaže, da v državi, katere državljan je, izpolnjuje pogoje za nepremičninskega posrednika;
2. če z ustrezno listino izkaže, da v državi, katere državljan je, ni bila pravnomočno nepogojno obsojena za kaznivo dejanje zoper premoženje oziroma gospodarstvo na kazen zapora več kot treh mesecev, ki še ni izbrisana;
3. če je vpisana v imenik nepremičninskih posrednikov pri pristojnem ministrstvu, pri čemer je vlogi za vpis potrebno priložiti dokazila o izpolnjevanju pogojev po tem zakonu.
10. člen
(odvzem licence ter izbris iz imenika nepremičninskih posrednikov)
(1) Nepremičninskemu posredniku lahko pristojno ministrstvo trajno ali začasno odvzame licenco za opravljanje poslov posredovanja v naslednjih primerih:
1. če ni strokovno usposobljen za delo oziroma krši predpise;
2. če huje krši pravila varnega in skrbnega posredovanja v prometu z nepremičninami, pri čemer se za hujše kršitve šteje dajanje nepopolnih, napačnih, zavajajočih ali lažnih podatkov v zvezi z nepremičnino, ki je predmet posredovanja;
3. če se dopolnilno ne usposablja vsakih pet let oziroma ob sprejemu predpisov, katerih poznavanje se zahteva v sklopu strokovnega izpita za nepremičninske posrednike;
4. če je pravnomočno obsojen za kaznivo dejanje zoper premoženje oziroma gospodarstvo na kazen zapora več kot treh mesecev;
5. če mu je odvzeta poslovna sposobnost.
(2) Pristojno ministrstvo nepremičninskemu posredniku v primeru ravnanja iz 1., 2. in 3. točke prejšnjega odstavka začasno odvzame licenco za dobo šest mesecev.
(3) Pristojno ministrstvo nepremičninskemu posredniku v primeru ponavljajočega ravnanja iz 1., 2. in 3. točke ter razlogov iz 4. in 5. točke prvega odstavka tega člena trajno odvzame licenco.
(4) Nepremičninski posrednik se izbriše iz imenika nepremičninskih posrednikov v naslednjih primerih:
1. če tako sam zahteva;
2. če umre;
3. če se mu trajno odvzame licenco;
4. če mu poteče pogojna licenca.
11. člen
(pravno varstvo)
O izdaji, zavrnitvi izdaje ali odvzemu licence in o vpisu ali izbrisu iz imenika nepremičninskih posrednikov odloča pristojno ministrstvo z odločbo, izdano v upravnem postopku. Zoper odločbo je dovoljena tožba na upravno sodišče.
12. člen
(prepoved opravljanja del, ki pomenijo konkurenco)
V času, ko nepremičninski posrednik opravlja posle posredovanja za določeno nepremičninsko družbo, ne sme brez soglasja nepremičninske družbe opravljati poslov posredovanja za drugo nepremičninsko družbo niti drugih poslov oziroma ravnanj, ki so konkurenčni storitvam posredovanja, ki jih opravlja nepremičninska družba.
III. PRAVILA ZA VARNO IN SKRBNO POSLOVANJE PRI NEPREMIČNINSKEM POSREDOVANJU
13. člen
(pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami)
(1) S pisno pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami se nepremičninska družba zavezuje, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, katere predmet je nepremičnina, naročitelj pa se zavezuje, da bo nepremičninski družbi plačal za posredovanje, če bo pogodba sklenjena.
(2) Za pravno razmerje med nepremičninsko družbo in naročiteljem veljajo splošna pravila obligacijskega prava o pogodbi o posredovanju, če ni v tem zakonu drugače določeno.
(3) Določb tega poglavja s pogodbo ni mogoče izključiti oziroma omejiti, razen če je v zvezi s posamezno določbo izrecno dopusten drugačen dogovor pogodbenih strank oziroma je drugačen dogovor v očitnem interesu naročitelja.
(4) V pogodbi o posredovanju, sklenjeni med nepremičninsko družbo in naročiteljem, morajo biti navedeni podatki o zavarovanju odgovornosti, naveden nepremičninski posrednik, ki bo opravljal posle posredovanja ter morebitni dodatni stroški, če je naročitelj naročil storitve iz 3. točke drugega odstavka 15. člena tega zakona.
14. člen
(skrbnost dobre nepremičninske družbe oziroma dobrega nepremičninskega posrednika)
(1) Nepremičninska družba in nepremičninski posrednik, ki zanjo opravlja posle posredovanja, morata pri opravljanju storitev oziroma poslov posredovanja v prometu z nepremičninami ravnati s skrbnostjo dobrega strokovnjaka.
(2) Nepremičninska družba oziroma nepremičninski posrednik ne smeta spodbujati ali priporočati sklenitve določene pogodbe zgolj z namenom pridobitve plačila za posredovanje.
15. člen
(splošni pogoji poslovanja)
(1) Nepremičninska družba mora določiti splošne pogoje opravljanja storitev posredovanja v prometu z nepremičninami (v nadaljnjem besedilu: splošni pogoji poslovanja).
(2) Splošni pogoji poslovanja morajo za vsako vrsto storitev posredovanja, ki jih nepremičninska družba nudi strankam, vsebovati:
1. določen opis posameznih poslov, ki se jih nepremičninska družba zaveže opraviti pri opravljanju posamezne vrste storitve;
2. višino običajnega plačila za posredovanje in določen opis poslov iz prejšnje točke, ki so obseženi s tem plačilom in ki obvezno vsebuje zlasti vzpostavljanje stikov ter preverjanje stanja nepremičnine, potrebna pogajanja in pripravo na sklenitev pravnega posla;
3. vrsto in višino stroškov, če nepremičninska družba poleg posredovanja v dogovoru z naročnikom zanj opravi še druge storitve v zvezi s poslom, ki je predmet posredovanja.
(3) Nepremičninska družba mora naročitelju pred sklenitvijo vsake pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami izročiti izvod splošnih pogojev poslovanja in mu omogočiti, da se z njihovo vsebino seznani.
(4) Nepremičninska družba mora v vsakem prostoru, v katerem posluje s strankami, na vidnem in dostopnem mestu omogočiti vpogled v splošne pogoje poslovanja.
16. člen
(oglaševanje)
(1) Nepremičninska družba mora pri oglaševanju oziroma pri drugih javnih objavah v sredstvih javnega obveščanja oziroma na spletnih straneh, v prostorih nepremičninske družbe ali na drugih mestih, kjer je dovoljeno oglaševanje, v zvezi z nepremičnino, ki je predmet posredovanja, zagotoviti objavo cene, lokacije, leta izgradnje stavbe oziroma zadnje prenove in velikosti nepremičnine ter firme in sedeža nepremičninske družbe.
(2) Kolikor nepremičninska družba oglaša lastno nepremičnino, mora to v oglasu posebej navesti.
(3) Prepovedano je oglaševati na način, ki je v nasprotju s prvim odstavkom tega člena (na primer z letaki, ki se lepijo na vhode stavb, ali letaki, ki se puščajo v nabiralnikih).
(4) Za oglaševanje časovnega zakupa stanovanjskih objektov se uporabljajo določbe zakona o varstvu potrošnikov.
17. člen
(zaščita interesov naročitelja)
Nepremičninska družba in nepremičninski posrednik morata pri opravljanju posredovanja v prometu z nepremičninami naročitelja na primeren način seznaniti z vsemi okoliščinami, ki so pomembne za odločitev naročitelja za sklenitev pogodbe v prometu z nepremičninami. Pri tem mu morata zlasti razumljivo pojasniti naslednje okoliščine:
1. tržne razmere, ki so pomembne za določitev cene v pogodbi v prometu z nepremičninami;
2. vsebino predpisov, ki so pomembni za veljavno sklenitev pogodbe v prometu z nepremičninami;
3. višino in vrsto davčnih obveznosti stranke, višino stroškov notarske overovitve podpisov, vpisa v zemljiško knjigo in morebitnih drugih stroškov v zvezi s sklenitvijo pogodbe, ki je predmet posredovanja;
4. morebitna tveganja, povezana z neurejenim zemljiškoknjižnim stanjem nepremičnine, vpisanimi stvarnimi pravicami oziroma drugimi pravicami tretjih na nepremičninah oziroma drugimi morebitnimi neurejenimi pravnimi razmerji.
18. člen
(dolžnost obveščanja)
(1) Naročitelj mora nepremičninsko družbo obvestiti o vseh okoliščinah, ki so pomembne za opravljanje storitev posredovanja.
(2) Kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja, mora o tem nemudoma obvestiti nepremičninskega posrednika oziroma nepremičninsko družbo.
(3) Naročitelj mora nepremičninski družbi predložiti na vpogled vso razpoložljivo dokumentacijo o nepremičnini.
19. člen
(anonimnost naročitelja)
Kadar nepremičninska družba opravlja storitve posredovanja za naročitelja, ki želi ostati anonimen, ni zavezana tretji osebi, ki bi z naročiteljem želela skleniti pravni posel, izdati identitete naročitelja vse do sklenitve pravnega posla.
20. člen
(nepristranost pri posredovanju)
(1) Nepremičninska družba mora pri opravljanju storitev posredovanja v enaki meri skrbeti za zaščito interesov tako naročitelja kot tudi tretje osebe, s katero je naročitelja spravila v stik in pri tem ravnati nepristrano, razen kadar na podlagi izrecnega dogovora z naročiteljem zastopa samo naročiteljeve interese.
(2) Kadar nepremičninska družba na podlagi dogovora z naročiteljem pri posredovanju zastopa izključno naročiteljeve interese, mora na to tretjo osebo, s katero je naročitelja spravila v stik, jasno opozoriti, da nastopa v vlogi zastopnika in ne posrednika.
21. člen
(nasprotje interesov)
Nepremičninska družba mora naročitelja poučiti o morebitnih nasprotjih med interesi naročitelja in interesi nepremičninske družbe oziroma drugih naročiteljev, za katere nepremičninska družba opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami.
22. člen
(ekskluzivno posredovanje)
(1) Če se nepremičninska družba in naročitelj dogovorita, lahko nepremičninska družba prenese storitve posredovanja na druge nepremičninske družbe.
(2) V primeru iz prejšnjega odstavka ostane naročitelj v pogodbenem razmerju le z nepremičninsko družbo, s katero je sklenil pogodbo o posredovanju, nepremičninska družba pa mora naročitelju izročiti seznam nepremičninskih družb, na katere prenaša naročilo.
(3) Naročitelj sme pogodbo o posredovanju za isto nepremičnino skleniti samo z eno nepremičninsko družbo, če ni drugače dogovorjeno.
23. člen
(preverjanje stanja nepremičnine)
(1) Nepremičninska družba mora pred sklenitvijo pogodbe, v zvezi s katero je posredovala, preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine, in pogodbeni stranki jasno in razumljivo pisno opozoriti na morebitne pravne oziroma stvarne napake nepremičnine.
(2) Nepremičninska družba mora pri preverjanju pravnega in dejanska stanja v okviru posredovanja nepremičnine zlasti:
1. na podlagi podatkov zemljiške knjige oziroma če nepremičnina ni vpisana v zemljiški knjigi, na podlagi listin, ki so podlaga za vknjižbo, preveriti ali je prodajalec oziroma najemodajalec lastnik nepremičnine, ki je predmet pogodbe, pri sklenitvi katere posreduje, in ali so na tej nepremičnini stvarne pravice oziroma druge pravice tretjih, ki bi lahko omejevale oziroma izključevale pravice stranke;
2. na podlagi skrbnega ogleda preveriti, ali ima nepremičnina očitne napake oziroma pomanjkljivosti, ki vplivajo na uporabnost oziroma ceno nepremičnine;
3. kadar je predmet pogodbe, pri sklenitvi katere posreduje, zemljišče: na podlagi potrdila (lokacijske informacije) pristojnega upravnega organa preveriti namembnost zemljišča, določeno s prostorskimi ureditvenimi akti.
(3) Nepremičninska družba odgovarja naročitelju oziroma tretji osebi, ki jo je spravila z naročiteljem v stik, za škodo, ki nastane naročitelju oziroma tretji osebi zaradi pravne oziroma stvarne napake nepremičnine, na katero je nepremičninska družba ni opozorila, če je nepremičninska družba za napako vedela oziroma če bi jo lahko ugotovila s skrbnim preverjanjem stanja nepremičnine.
24. člen
(sestavljanje listin o pravnih poslih)
(1) Kadar posredovanje v prometu z nepremičninami, ki ga opravlja nepremičninska družba, vključuje tudi sestavo listin, ki vsebujejo zapis pogodbe, pri sklenitvi katere je nepremičninska družba posredovala oziroma listin o drugih pravnih poslih, ki obsegajo posle posredovanja, mora nepremičninska družba zagotoviti, da te listine sestavi univerzitetni diplomirani pravnik, kar slednji potrdi s priimkom in imenom ter podpisom na listini, ki jo sestavi.
(2) Kadar nepremičninska družba pri opravljanju storitve posredovanja sestavi tudi listino o pravnem poslu, odgovarja naročitelju oziroma tretji osebi tudi za škodo, ki jima nastane zaradi nepravilno sestavljene listine o pravnem poslu.
25. člen
(plačilo za posredovanje)
(1) Nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala, razen če se nepremičninska družba in naročitelj dogovorita, da se pridobi pravico do plačila že ob sklenitvi morebitna predpogodbe.
(2) Nepremičninska družba ne more zahtevati niti delnega plačila za posredovanje pred sklenitvijo pravnega posla, za katerega se posreduje. Lahko pa sprejme plačilo za dodatne storitve v zvezi s cenitvijo nepremičnine, sestavo pogodbe in podobno, v višini dejanskih stroškov, če je tako posebej dogovorjeno med strankama.
(3) Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi, če pogodbeni stranki pozneje odstopita od sklenjene pogodbe.
(4) Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi v primerih, ko naročitelj oziroma njegov ožji družinski član sklene pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, s tretjo osebo, s katero je naročitelja spravil v stik nepremičninski posrednik in je bila ta pogodba sklenjena v šestih mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju.
(5) Ne glede na prvi odstavek tega člena se nepremičninska družba in naročitelj lahko dogovorita, da ima nepremičninska družba pravico plačila za posredovanje tudi, kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja. Plačilo za posredovanje iz prejšnjega stavka mora temeljiti na že opravljenih poslih in ne sme presegati ene četrtine s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje.
(6) Ne glede na prvi odstavek tega člena, nepremičninska družba nima pravice do plačila za posredovanje, če z naročiteljem sama kot pogodbena stranka sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja, oziroma če tako pogodbo z naročiteljem sklene nepremičninski posrednik, ki je za nepremičninsko družbo opravljal posle posredovanja.
26. člen
(trajanje in odpoved pogodbe)
(1) Če se stranke ne dogovorijo drugače, se šteje, da je pogodba o posredovanju sklenjena za določen čas devetih mesecev in se lahko sporazumno večkrat podaljša.
(2) Stranki lahko kadarkoli odpovesta pogodbo, če to ni v nasprotju z dobro vero in poštenjem.
IV. JAVNE EVIDENCE O POSREDOVANJU V PROMETU
Z NEPREMIČNINAMI
27. člen
(evidenca nepremičninskih družb o posredovanju v prometu z nepremičninami)
(1) Nepremičninska družba mora voditi evidenco o posredovanju v prometu z nepremičninami.
(2) Evidenca iz prvega odstavka tega člena mora za vsak posel (pogodbo) obsegati naslednje podatke:
1. vrsto pravnega posla;
2. vrsto nepremičnine (zemljišče z oznako namena rabe, stanovanje, poslovni prostor in podobno);
3. tehnične podatke o nepremičnini;
4. identifikacijske podatke o nepremičnini (identifikacijska oznaka iz zemljiškega katastra oziroma katastra stavb), če nepremičnina te oznake ima, oziroma druge podatke, s katerimi je mogoče nepremičnino enolično identificirati;
5. prodajno ceno oziroma najemnino za m2 površine.
(3) Nepremičninska družba mora podatke iz prejšnjega odstavka mesečno posredovati pristojnemu ministrstvu, ki za namene izvajanja zemljiške in stanovanjske politike, tržnega vrednotenja nepremičnin, ter analiz trga nepremičnin, vzpostavi in vodi skupno bazo podatkov o posredovanju v prometu z nepremičninami.
(4) Pristojni minister izda v treh mesecih po uveljavitvi tega zakona navodilo, s katerim podrobneje uredi vodenje evidence iz tega člena ter način posredovanja podatkov iz drugega odstavka tega člena.
28. člen
(evidenca prometa nepremičnin)
(1) Za potrebe izvajanja zemljiške in stanovanjske politike ter tržnih analiz Davčna uprava Republike Slovenije pristojnemu ministrstvu redno posreduje naslednje podatke o prometu nepremičnin iz evidence o odmeri, obračunu, izterjavi in knjiženju davka na promet nepremičnin:
1. leto prejema napovedi;
2. lokacijo nepremičnine (katastrska občina in naselje);
3. vrsto nepremičnine;
4. površino zemljišča;
5. površino objekta;
6. leto izgradnje objekta;
7. pogodbeno ceno.
(2) Roke in način posredovanja podatkov iz prejšnjega odstavka določi pristojni minister v soglasju z ministrom, pristojnim za finance.
(3) Podatki iz prvega odstavka tega člena se vodijo v samostojni bazi podatkov.
29. člen
(dostopnost podatkov)
Podatki iz baze podatkov iz 27. in 28. člena so javno dostopni v roku 30 dni od zaprosila.
V. POSAMIČNO OCENJEVANJE TRŽNE VREDNOSTI NEPREMIČNINE
30. člen
(uporaba načela posamičnega ocenjevanja tržne vrednosti nepremičnine)
(1) Za posamično ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnine uporabljajo cenilci strokovne standarde, sprejete skladno z zakonom, ki ureja revidiranje.
(2) Podrobnejša navodila o usposabljanju cenilcev in priznavanju znanj s področja uporabe standardov iz prejšnjega odstavka, predpiše minister, pristojen za prostor v soglasju z ministrom, pristojnim za finance ter ministrom, pristojnim za pravosodje.
(3) Ne glede na določbe prvega odstavka tega člena lahko pristojni minister v soglasju z ministrom, pristojnim za pravosodje in ministrom, pristojnim za finance, z namenom udejanjanja načela posamičnega ocenjevanja tržne vrednosti nepremičnin, izda predpis, ki ureja metodologijo posamičnega ocenjevanja tržne vrednosti nepremičnin.
VI. PRISTOJNOSTI MINISTRSTVA, PRISTOJNEGA ZA POSREDOVANJE V PROMETU Z NEPREMIČNINAMI
31. člen
(pristojnosti ministrstva)
(1) Pristojno ministrstvo:
1. izdaja in odvzame licenco za opravljanje poslov posredovanja;
2. vodi imenik nepremičninskih posrednikov;
3. vzpostavi, vodi in vzdržuje javne evidence o posredovanju v prometu z nepremičninami.
(2) Pristojni minister ob soglasju ministra, pristojnega za pravosodje, izda pravilnik s katerim predpiše vsebino strokovnega izpita, način in postopek preverjanja in ocenjevanje znanja, vsebino in način dopolnilnega usposabljanja, vsebino in obliko licence za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja ter podrobnejšo vsebino in obliko imenika ter način vpisovanja vanj.
32. člen
(nasprotje interesov)
(1) Pristojno ministrstvo lahko prenese pristojnosti iz 2. ali 3. točke prvega odstavka prejšnjega člena, kot javno pooblastilo, na posamezno organizacijo s področja izobraževanja ali na zbornico, pri tem pa mora zagotoviti upoštevanje načela preprečevanja nasprotja interesov. Pristojnosti iz 1. točke prvega odstavka prejšnjega člena ni mogoče prenesti kot javno pooblastilo.
(2) Pristojnosti iz prejšnjega odstavka pristojno ministrstvo prenese na podlagi javnega razpisa.
VII. INŠPEKCIJSKO NADZORSTVO
33. člen
(pristojnost)
Inšpekcijsko nadzorstvo nad izvajanjem storitev posredovanja izvajajo inšpektorji Tržnega inšpektorata Republike Slovenije.
VIII. KAZENSKE DOLOČBE
34. člen
(kršitve nepremičninskih družb)
(1) Z denarno kaznijo od 3,000.000 do 30,000.000 tolarjev se za prekršek kaznuje nepremičninska družba:
1. če nima zagotovljenih prostorov skladno s 1. točko 3. člena zakona;
2. če ne sklene zavarovanja za odgovornost iz 3. točke 3. člena;
3. če ne določi nepremičninskega posrednika skladno s 4. členom, dejansko pa opravlja dejavnost posredovanja;
4. če se dogovori za plačilo za posredovanje v nasprotju s 5. členom;
5. če ne določi splošnih pogojev poslovanja ali če naročitelju ne izroči splošnih pogojev poslovanja iz 15. člena;
6. če oglašuje v nasprotju s 16. členom;
7. če ne zagotavlja nepristranosti pri posredovanju skladno z 20. členom;
8. če naročitelja ne pouči o nasprotju interesov iz 21. člena;
9. če ne ugotavlja morebitnih stvarnih in pravnih napak na nepremičnini in če ne ugotavlja dejanskega in pravnega stanja nepremičnine po 23. členu;
10. če listine iz prvega odstavka 24. člena ni sestavil univerzitetni diplomirani pravnik;
11. če ne vodi evidenc o posredovanju v prometu z nepremičninami oziroma če ne posreduje podatkov v skupno bazo podatkov skladno s 27. členom.
(2) Z denarno kaznijo od 250.000 do 1,000.000 tolarjev se za prekršek iz prejšnjega odstavka kaznuje tudi odgovorna oseba nepremičninske družbe.
(3) Če pristojna inšpekcija ugotovi, da niso izpolnjeni pogoji iz 3. člena tega zakona, izda odločbo, s katero prepove opravljanje dejavnosti.
35. člen
(kršitve nepremičninskih družb)
Z denarno kaznijo od 2,000.000 do 20,000.000 tolarjev se za prekršek kaznuje nepremičninska družba, za katero opravlja posle posredovanja v prometu z nepremičninami oseba, ki nima licence pristojnega ministrstva in ni vpisana v imenik nepremičninskih posrednikov pri pristojnem ministrstvu.
36. člen
(kršitve nepremičninskih posrednikov)
Z denarno kaznijo od 50.000 do 150.000 tolarjev se za prekršek kaznuje posameznik:
1. če pristojnemu ministrstvu ne sporoči spremembe podatkov, ki se vpisujejo v imenik nepremičninskih posrednikov, v petnajstih dneh po nastanku spremembe;
2. če opravlja posredovanje brez veljavne licence za opravljanje poslov posredovanja in vpisa v imenik nepremičninskih posrednikov;
3. če ne obvesti tretjih oseb, ki bi želele skleniti pogodbo z naročiteljem, o ugotovitvah o stvarnih in pravnih napakah na nepremičnini in če ne obvešča o značilnostih ter stanjih nepremičnine.
IX. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
37. člen
(uskladitev z zakonom pri opravljanju poslov posredovanja)
(1) Nepremičninski posredniki, ki ob uveljavitvi tega zakona za nepremičninske družbe opravljajo posle posredovanja in imajo opravljen program izobraževanja v okviru Gospodarske zbornice Slovenije (GZS), Nepremičninske zbornice (NZ) v sodelovanju z Informacijsko borzo nepremičnin d.o.o. (IBN), Slovenske borze nepremičnin (SBN), Gospodarskega interesnega združenja nepremičninskih podjetij ter pri Inštitutu za gospodarsko pravo pri Pravni fakulteti Univerze v Mariboru, morajo za pridobitev licence za opravljanje poslov posredovanja in za vpis v imenik nepremičninskih posrednikov pri pristojnem ministrstvu opraviti strokovni izpit za nepremičninskega posrednika v roku treh let po uveljavitvi pravilnika iz drugega odstavka 31. člena tega zakona, pri čemer so oproščeni ponovnega preverjanja že uspešno osvojenih temeljnih znanj o stroki, razvidnih iz vsebine programov izobraževanja in osebnih dokazil o preverjanju znanja.
(2) Nepremičninski posredniki, ki nimajo opravljenega programa izobraževanja iz prejšnjega odstavka, morajo opraviti strokovni izpit v enem letu po uveljavitvi pravilnika iz drugega odstavka 31. člena tega zakona.
(3) V primeru, da nepremičninski posrednik ne izpolni pogojev iz prvega oziroma drugega odstavka tega člena, ne more več opravljati poslov posredovanja.
(4) Šteje se, da nepremičninski posrednik s končano najmanj splošno srednjo šolo, srednjo tehnično ali drugo srednjo strokovno šolo po programu za pridobitev srednje strokovne izobrazbe oziroma temu ustreznega izobraževanja po prejšnjih predpisih in ima najmanj tri leta delovnih izkušenj pri poslovanju z nepremičninami na dan uveljavitve tega zakona, izpolnjuje izobrazbeni pogoj za nepremičninskega posrednika.
(5) Nepremičninski posredniki, ki na dan uveljavitve tega zakona nimajo ustrezne višje strokovne izobrazbe in nimajo potrebnih delovnih izkušenj iz prejšnjega odstavka, morajo za pridobitev licence nepremičninskega posrednika pridobiti potrebno izobrazbo v štirih letih od uveljavitve tega zakona.
(6) V primerih iz prvega, drugega in petega odstavka tega člena izda pristojno ministrstvo nepremičninskemu posredniku licenco pogojno.
(7) Nepremičninske družbe, ki ob uveljavitvi tega zakona opravljajo storitve posredovanja, morajo izpolniti pogoj iz 2. točke 3. člena tega zakona v roku iz drugega odstavka tega člena, pogoj iz 3. točke 3. člena tega zakona pa v šestih mesecih po uveljavitvi tega zakona.
38. člen
(rok za izdajo predpisa)
(1) Predpis iz drugega odstavka 30. člena mora biti izdan v treh mesecih po uveljavitvi tega zakona.
(2) Predpis iz drugega odstavka 31. člena mora biti izdan v šestih mesecih po uveljavitvi tega zakona.
39. člen
(pričetek uporabe višine denarne kazni iz 34. in 35. člena)
(1) Višina denarne kazni po prvem in drugem odstavku 34. člena ter 35. členu tega zakona se prične uporabljati s 1. januarjem 2005.
(2) Do roka iz prejšnjega odstavka se kaznuje z denarno kaznijo za:
1. prekršek iz 34. člena tega zakona:
– pravna oseba v razponu od 3,000.000 do 10,000.000 tolarjev,
– samostojni podjetnik posameznik v razponu od 1,500.000 do 5,000.000 tolarjev,
– odgovorna oseba pravne osebe v razponu od 250.000 do 500.000 tolarjev.
2. prekršek iz 35. člena tega zakona:
– pravna oseba v razponu od 2,000.000 do 10,000.000 tolarjev,
– samostojni podjetnik posameznik v razponu od 1,000.000 do 5,000.000 tolarjev.
40. člen
(prenehanje veljavnosti in uporabe drugega predpisa)
Z dnem uveljavitve tega zakona preneha veljati pravilnik o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanjskih hiš in stanovanj ter drugih nepremičnin (Uradni list SRS, št. 8/87 in 16/87 – popr.).
41. člen
(uveljavitev zakona)
Ta zakon začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 310-09/02-5/2
Ljubljana, dne 23. aprila 2003.
EPA 606-III
Predsednik
Državnega zbora
Republike Slovenije
Borut Pahor l. r.
