Na podlagi zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88 in 5/90, Uradni list RS, št. 10/91, 17/91, 13/93, 66/93 in 32/00), uredbe o pridobivanju, razpolaganju in upravljanju s stvarnim premoženjem države in občin (Uradni list RS, št. 12/03), 27. člena statuta Občine Kočevje (Uradni list RS, št. 23/99, 53/99 – pop., 73/02 in 117/02) in 74. člena poslovnika Občinskega sveta občine Kočevje (Uradni list RS, št. 68/99) je Občinski svet občine Kočevje na 4. redni seji dne 17. 4. 2003 sprejel

S tem pravilnikom se določa postopek za oddajanje poslovnih prostorov, profitnega in neprofitnega značaja, pogoje za sklenitev in prenehanje najemne pogodbe ter osnovna merila za določanje višine najemnin poslovnih prostorov, ki so v lasti Občine Kočevje.

Za poslovne prostore se šteje eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben vhod ter so namenjeni za poslovno in drugo dejavnost.
Če nastane dvom, ali se šteje prostor za poslovni prostor, odloča o tem občinska uprava.

Poslovni prostor se odda v najem za opravljanje dejavnosti v skladu s prostorsko izvedbenimi akti.

Poslovni prostori se oddajajo v najem praviloma na podlagi javnega razpisa. Izjemoma se lahko oddajajo brez javnega razpisa, neposredno s sklenitvijo najemne pogodbe, pod pogoji kot jih določa ta pravilnik.
Javni razpis se objavi v sredstvih javnega obveščanja in na oglasni deski v prostorih Občine Kočevje.

Poslovni prostori se oddajajo v najem praviloma za določen čas – dobo desetih let. Izjemoma se pogodba lahko sklene za določen čas za časovno obdobje manj kot deset let, v naslednjih primerih:
– kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije prostorsko izvedbenih aktov,
– če je načrtovana prenova objekta, ki se daje v najem,
– če se načrtuje uporaba poslovnega prostora za lastne potrebe,
– če je poslovni prostor v denacionalizacijskem postopku, ki še ni zaključen.
Po preteku s pogodbo določenega časa najemno razmerje preneha, razen če ni v tem pravilniku ali najemni pogodbi drugače določeno.

Javni razpis vsebuje:
– naziv in sedež pravne osebe, ki razpisuje javni razpis za oddajo poslovnega prostora v najem,
– lokacijo in velikost poslovnega prostora ter višino najemnine,
– predvidene dejavnosti,
– čas, za katerega se poslovni prostor daje v najem,
– rok za zbiranje pisnih vlog, ki ne sme biti krajši od 15 dneh od objave,
– druge pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora,
– način, na podlagi katerega se bo poslovni prostor oddal, če se za isti prostor prijavi več ponudnikov,
– določitev višine kavcije v višini dveh izhodiščnih najemnin glede na namembnost poslovnega prostora,
– zahtevo o predložitvi dokazil ponudnika:
– zahtevo o dokazilu usposobljenosti za opravljanje dejavnosti oziroma izpisek iz sodnega ali drugega registra,
– program dejavnosti, ki bo potekala v poslovnem prostoru,
– dokazilo o finančnem stanju,
– potrdilo o davčni številki,
– potrdilo o poravnanih obveznostih iz naslova davkov, taks in drugih dajatev, določenih z zakonom, ki ne sme biti starejše od 30 dni,
– potrdilo o poravnanih obveznostih do občine.
Vloge prosilcev morajo biti poslane priporočeno po pošti ali osebno izročene na naslov, ki je naveden v javnem razpisu.

Vplačana kavcija je namenjena poplačilu nastalih poškodb v poslovnem prostoru, zaradi malomarne uporabe najemnika, ne izvajanja tekočih popravil najemnika in drugih podobnih primerih. V nasprotnem primeru se ob prenehanju najemnega razmerja vplačana kavcija najemniku povrne in nakaže na njegov transakcijski račun, v višini zadnjih dveh obračunanih najemnin pred prenehanjem najemnega razmerja.
V primeru, ko pogoje javnega razpisa v enaki meri izpolnjujeta dva ali več prosilcev, se izvede ustna licitacija o višini najemnine, o kateri se vse ponudnike obvesti. Poslovni prostor pridobi v najem tisti ponudnik, ki na licitaciji izlicitira najvišjo najemnino.

Za vodenje postopkov oddaje poslovnih prostorov je pooblaščena pristojna komisija, ki jo v ta namen imenuje župan Občine Kočevje.
Sklep o izbiri ponudnika se izda najkasneje v tridesetih dneh po izteku roka za oddajo vlog. Sklep se posreduje vsem ponudnikom, ki so sodelovali na javnem razpisu.
Zoper odločitev o izbranem ponudniku lahko vsak, ki se je udeležil javnega razpisa, vloži pri županu ugovor v roku osmih dni od dneva prejema sklepa o izbiri najugodnejšega ponudnika. Odločitev župana je dokončna.

Javni razpis za oddajo poslovnih prostorov ni uspešen, kadar:
– na razpis ne prispe nobena ponudba,
– prispe nepravočasna ponudba izven razpisnega roka, pravočasna in nepopolna ponudba,
– ponudba ne vsebuje vse objavljene elemente in vso dokumentacijo, ki jo je bilo na podlagi razpisa priložiti ponudbi,
– nihče od ponudnikov ne izpolnjuje pogojev navedenih v razpisu,
– nihče ne pristopi k ustni licitaciji o višini najemnine.

Poslovni prostor se odda v najem brez javnega razpisa:
– če se mora najemnik izseliti iz poslovnih prostorov v lasti Občine Kočevje zaradi rušenja ali drugih urbanističnih razlogov,
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije poslovnih prostorov v lasti Občine Kočevje,
– če najemnik želi zamenjati poslovni prostor z drugim najemnikom poslovnega prostora, ki je v lasti Občine Kočevje,
– če ožji družinski član nadaljuje z isto dejavnostjo najemnika, ker se ta upokoji oziroma v primeru njegove bolezni ali smrti,
– če gre za statusno spremembo najemnika v skladu z veljavno zakonodajo za opravljanje iste dejavnosti,
– če najemnik v isti stavbi, kjer že ima v najemu poslovni prostor, pridobi dodatne poslovne prostore (poslovni prostor zaradi funkcionalnosti priključi k že oddanemu poslovnemu prostoru),
– najemniku, ki mu je bil poslovni prostor oddan za določen čas, ki je potekel,
– če nadaljuje z dejavnostjo najemnika delavec, ki je bil pri njem zaposlen vsaj dve leti,
– če je dosedanji najemnik v likvidaciji in prevzame dejavnost poslovanja in delavce nov najemnik, ki izpolnjuje vse pogoje tega pravilnika.
Poslovni prostor se brez javnega razpisa lahko dodeli v najem tudi v naslednjih primerih:
– če se odda poslovni prostor izključno za potrebe nevladnih humanitarnih organizacij ali organizacij oziroma društev mladih, ki delujejo na področju šolstva, znanosti ali športa, zdravstva ali sociale ter kulture ali človekovih pravic,
– če se poslovni prostor odda osebi javnega prava in gre za oddajo za določen čas, ki ne sme biti daljši od deset let v primerih, določenih v 5. členu tega pravilnika,
– če se poslovni prostor odda osebi, ki ji je podeljena koncesija in gre za oddajo za določen čas, ki ne sme biti daljši od trajanja koncesije, hkrati pa ne sme biti daljši od dvajset let,
– če je javni razpis za oddajo poslovnega prostora dvakrat neuspešen.
Dvema ali več najemnikoma se lahko odda v najem isti poslovni prostor. Lokacijo poslovnega prostora, ki bo temu namenjen, bo na predlog Občinske uprave občine Kočevje, določil župan. Najemnina bo določena v skladu z določili tega pravilnika in v sorazmerju razdeljena med najemniki.
V tem primeru se lahko zniža najemnina za največ 25% izhodiščne najemnine. Sklep o znižanju najemnine izda župan po predhodno pridobljenem mnenju komisije.

Na podlagi dokončne odločitve skleneta Občina Kočevje kot najemodajalec in izbrani ponudnik kot najemnik pisno pogodbo o najemu poslovnega prostora. Pogodba se sklene najkasneje v osmih dneh po dokončnosti sklepa o izbiri najugodnejšega ponudnika.
Pred sklenitvijo pogodbe o najemu poslovnega prostora najemnik predloži dokazilo o vplačilu kavcije v višini dveh najemnin po izhodiščni ceni za poslovni prostor. V primeru, da izbrani ponudnik ne izpolni obveznosti plačila kavcije, izgubi pravico do sklenitve pogodbe o najemu poslovnega prostora in sodelovanje na javnih razpisih za oddajo prostih poslovnih prostorov v obdobju enega leta.

Pogodba o najemu poslovnega prostora mora vsebovati:
– navedbo poslovnih prostorov (število, lokacija, velikost, opremljenost),
– naslov stavbe s parcelno številko in katastrsko občino, v kateri se poslovni prostori nahajajo,
– dejavnost, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru,
– določila o uporabi skupnih naprav in prostorov v stavbi,
– določilo o času trajanja najemnega razmerja,
– določilo o višini najemnine in stroških vzdrževanja skupnih delov in naprav stavbe, obratovalnih stroških in drugih stroških, ki bremenijo najemnika,
– obveznosti in vzdrževanje poslovnega prostora,
– odpovedni rok ter odpovedni razlogi,
– druga določila, ki so pomembna za vsakokratno sklepanje najemnega razmerja.
Pogodbe o najemu poslovnega prostora podpisuje župan ali oseba, ki jo pooblasti župan.

Najemnik ne sme oddati poslovnega prostora v podnajem drugi pravni ali fizični osebi brez soglasja najemodajalca. Če najemodajalec izda soglasje za podnajem, je dolžan najemnik predložiti izvod sklenjene pogodbe o podnajemu.

Najemniku se lahko odda tudi delno urejen poslovni prostor.
V tem primeru se najemodajalec in najemnik pogodbeno dogovorita o obsegu, kvaliteti in obliki potrebnih del za usposobitev poslovnega prostora. Na podlagi ocene potrebnih vlaganj, ki jo pridobi najemodajalec, se ugotovi potrebna višina investicije za usposobitev poslovnega prostora. Kolikor najemnik preseže znesek potrebnih vlaganj se navedeni višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni vložek najemnika. Strokovni gradbeni nadzor nad izvajanjem dogovorjenih del izvaja najemodajalec.
Priznana vlaganja najemnika se poravnajo z najemnino, kar se določi z dodatkom k najemni pogodbi.

Med trajanjem najemnega razmerja najemnik ne sme brez soglasja najemodajalca:
– spremeniti, zožiti ali razširiti dovoljene dejavnosti,
– izvesti statusne spremembe med trajanjem najemnega razmerja.

Najemno razmerje preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,
– z odpovedjo najemne pogodbe, zaradi kršenja katerihkoli pogodbenih določil.
Odpovedni rok za izpraznitev poslovnega prostora je od enega do treh mesecev. Odpovedni rok prične teči z dnem prispetja pisne odpovedi najemnika v vložišče Občine Kočevje.

Najemodajalec lahko najemno pogodbo odpove in zahteva izpraznitev poslovnega prostora, ne glede na pogodbene določbe o trajanju najemnega razmerja in o odpovednem roku, v naslednjih primerih:
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem brez soglasja najemodajalca,
– če najemnik uporablja poslovni prostor na način, s katerim druge najemnike ali stanovalce ovira ali moti pri normalni uporabi njihovih poslovnih prostorov in stanovanj,
– če najemnik izvršuje ali izvrši v poslovnem prostoru adaptacijo brez poprejšnjega soglasja najemodajalca,
– če najemnik na zahtevo najemodajalca v dogovorjenem roku ne opravi del, ki so potrebna za vzdrževanje poslovnega prostora in ki spadajo med njegove stroške,
– če najemnik v dogovorjenem roku ne prične opravljati dejavnosti, za katero mu je bil dodeljen poslovni prostor,
– če najemnik brez soglasja najemodajalca spremeni predmet poslovanja ali opravi druge statusne spremembe, ki neposredno vplivajo na dejavnost v poslovnem prostoru,
– če najemnik izgubi status, zaradi katerega je pridobil poslovni prostor v najem,
– če najemnik dva meseca ne plača najemnine in obratovalnih stroškov in če jih ne poravna niti v nadaljnjih šestdesetih dneh po prejemu opomina,
– če najemnik na kakršenkoli način ovira prenovo poslovnega prostora in stavbe, v kateri se nahaja poslovni prostor.

Najemnik je dolžan najeti poslovni prostor vzdrževati v zapisniško prevzetem stanju, upoštevajoč normalno obrabo v skladu s standardi vzdrževanja. V primeru nujnega popravila je najemnik dolžan to takoj sporočiti najemodajalcu oziroma upravljalcu, vendar najkasneje v treh dneh. Najemnik je dolžan na svoje stroške odpraviti škodo v poslovnem prostoru oziroma stavbi, ki jo je povzročil sam.
Po prenehanju najema je najemnik dolžan poslovni prostor s ključi vrniti v stanju, v kakršnem ga je prevzel. Ob predaji izpraznjenega poslovnega prostora se sestavi primopredajni zapisnik.
Najemodajalec bo poslovni prostor, skupne prostore, dele in naprave vzdrževal tako, da bo opravil vsa investicijsko vzdrževalna dela in s tem preprečil poslabšanje stanja poslovnega prostora.

Osnova za določitev najemnine je vrednost poslovnega prostora, določena po metodologiji, določeni v pravilniku o merilih in načinu ugotavljanja vrednosti stanovanj in stanovanjih hiš ter sistemu točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81).
Vrednost točke za izračun najemnine v mesecu marcu 2003 znaša 474,93 SIT in se mesečno valorizira z rastjo cen življenjskih potrebščin. Z dnem sprejema tega pravilnika prične veljati valorizirana vrednost točke.

Mesečna najemnina se izračuna na naslednji način:

         VP x K
Nm = --------------
        12 x 100
 
pri čemer je:
Nm     mesečna najemnina
VP     revalorizirana vrednost poslovnega
       prostora, izračunana na način iz
       19. člena tega pravilnika
K      letna stopnja najemnine, izražena v %
       od vrednosti poslovnega prostora

Najemnikom, ki imajo v najemu poslovni prostor, katerega velikost je večja od 100 m2, se najemnina zniža upoštevajoč višino korekcijskega faktorja. Le-ta linearno pada od vrednosti 1,000 za poslovne prostore velikosti 100 m2 do vrednosti 0,900 za poslovne prostore velikosti 300 m2. Vrednost faktorja 0,900 se z naraščanjem velikosti poslovnih prostorov ne spreminja več.

Letna stopnja najemnine je odvisna od namembnosti poslovnega prostora in območja, na katerem je poslovni prostor (lokacijska ugodnost).
Letne stopnje najemnine (K) se določijo:

------------------------------------------------
Namembnost                               Območje
                   A        B        C         D
------------------------------------------------
1. skupina        6%       6%       6%        6%
2. skupina        8%       8%       6%        6%
3. skupina       10%      10%       8%        6%
4. skupina       12%      10%       8%        6%
5. skupina       14%      12%      10%       10%
------------------------------------------------

Skupine namembnosti so naslednje:
1. skupina: izobraževanje in raziskovalne dejavnosti, zdravstveno in socialno varstvo, humanitarne organizacije;
2. skupina: javni zavodi, katerih ustanoviteljica je Občina Kočevje in koncesionirane javne službe, krajevne skupnosti, politične stranke in druge neprofitne organizacije (društva, klubi, ipd.);
3. skupina: obrtne delavnice, proizvodni prostori, prostori za kmetijsko in pridelovalno dejavnost, garaže, skladišča;
4. skupina: pisarne, gostinski lokali, trgovine, poslovni prostori za ostale profitne poslovne dejavnosti;
5. skupina: banke, zavarovalnice.
V primeru spora glede namembnosti in določitve letne stopnje najemnine za poslovni prostor, o tem odloči komisija s sklepom.

Glede na lokacijo poslovnih prostorov se določijo štiri območja, in sicer:

A območje:     del KS Kočevje mesto, ki zajema Trg zbora odposlancev, Ljubljansko cesto do
               križišča s Cankarjevo ulico, Cankarjevo ulico, Tomšičevo ulico od križišča s
               Cankarjevo ulico do križišča z Roško cesto, Roško cesto od križišča s Tomšičevo
               ulico do mostu čez Rinžo vključno s področjem, ki ga omejujejo omenjene ceste
               oziroma ulice.
B območje:     ostalo področje KS Kočevje mesto, ki ni zajeto v I. območju.
C območje:     področje krajevnih skupnosti Šalka vas, Ivan Omerza Livold in Stara Cerkev.
D območje:     področje krajevnih skupnosti Kočevska Reka in Poljanska dolina.

Ne glede na navedena merila za določitev višine najemnine lahko najemnino za poslovni prostor v velikosti nad 100 m2, kjer se ne bo odvijala profitna dejavnost, določi Občinski svet občine Kočevje po predhodno pridobljenem mnenju komisije.
Prav tako se v primeru dvakrat neuspelega javnega razpisa lahko najemnina zniža največ do 25%. Sklep o znižanju najemnine za poslovne prostore izda župan Občine Kočevje po predhodno pridobljenem mnenju komisije.

Najemnina se mesečno usklajuje z rastjo cen življenjskih potrebščin.

Najemnik poslovnega prostora plačuje najemnino za tekoči mesec, mesečno, in sicer do 30. v mesecu, razen v primerih, ko je to drugače opredeljeno v pogodbi o najemu poslovnega prostora.
V primeru zamude plačila najemnine, se zaračunavajo zakonite obresti.
Najemnik je dolžan plačevati vse skupne in individualne stroške obratovanja poslovnega prostora, ki se plačujejo poleg najemnine in jih neposredno obračunavajo pooblaščeni distributerji ali najemodajalec.

Za določen čas se lahko zniža najemnina ali oprosti plačevanja najemnine v naslednjih primerih:
– kadar najemnik ne more opravljati dejavnosti zaradi bolezni, ki je daljša od 60 dni, če je najemnik sam in kot edini zaposleni opravlja dejavnost v poslovnem prostoru,
– za čas adaptacije poslovnega prostora s predhodnim pisnim soglasjem najemodajalca, v okviru terminskega plana izvajanja del,
– za čas vzdrževalnih del pri odpravi posledic poškodovanja poslovnega prostora iz razlogov, ki niso na strani najemnika.
Sklep o znižanju ali oprostitvi plačevanja najemnine za poslovne prostore izda župan Občine Kočevje po predhodno pridobljenem mnenju komisije.

Dosedanjim najemnikom se določila pogodb iz sklenjenih najemnih razmerij ne spreminjajo.

Z dnem, ko začne veljati ta pravilnik, preneha veljati pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov v najem (Uradni list RS, št. 48/95) in sklep o oblikovanju najvišje najemnine za poslovne prostore v stanovanjskih hišah in druge poslovne prostore, ki so družbena lastnina na področju Občine Kočevje (Uradni list RS, št. 2/91).

Vsi postopki oddaje poslovnih prostorov v najem, pričeti na podlagi določil pravilnika o oddajanju poslovnih prostorov v najem (Uradni list RS, št. 48/95), se zaključijo ob smiselni uporabi določil tega pravilnika.

Ta pravilnik začne veljati naslednji dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.