Na podlagi 4. in 10. člena zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88 in Uradni list RS, št. 32/00) ter sedme alinee 16. člena statuta Občine Videm (Uradni list RS, št. 15/99) je Občinski svet občine Videm na 7. seji dne 16. 9. 2003 sprejel

Poslovne stavbe in poslovni prostori na območju Občine Videm, ki so last Občine Videm, se oddajajo v najem v skladu z določili tega pravilnika.

Poslovne stavbe in poslovni prostori se oddajajo v najem s pogodbo ob pogojih, ki jih določa zakon, prostorski izvedbeni akt za posamezno območje in ta pravilnik.

O oddaji poslovnih prostorov pripravi predlog petčlanska komisija, ki jo imenuje župan Občine Videm o predlogu pa odloča Občinski svet občine Videm.

Vsa administrativna in strokovna dela v zvezi z oddajanjem poslovnih prostorov v najem oziroma v zvezi z javnim razpisom za oddajo poslovnih prostorov ter v zvezi z oddajo poslovnih prostorov v najem brez javnega razpisa opravlja Občinska uprava občine Videm.

Poslovni prostor se odda v najem s pogodbo na podlagi javnega natečaja ali neposredno s pogodbo za določen ali nedoločen čas.

Javni natečaj se izvede z zbiranjem pisnih ponudb. Javni natečaj se objavi v javnih informativnih sredstvih najmanj 15 dni pred obravnavo in izbiro na podlagi pisnih ponudb.

Javni natečaj mora vsebovati:
– naziv in sedež najemodajalca;
– podatke o poslovnem prostoru oziroma stavbi;
– podatke o možni namembnosti poslovnega prostora;
– višino najemnine ter višino in način sovlaganj pri obnovi poslovnega prostora;
– rok za predložitev pisnih ponudb;
– višino in način plačila varščine;
– rok v katerem bodo ponudniki obveščeni o izbiri;
– rok za sklenitev najemne pogodbe, ali se pogodba sklepa za določen ali nedoločen čas;
– druge pogoje, določene v skladu s politiko poslovnih prostorov v občini in v skladu s pogoji urejanja prostora.

Komisija iz 3. člena pravilnika odloča o izbiri najugodnejšega ponudnika na podlagi naslednjih meril:
1. ponudba najkvalitetnejšega programa v okviru predvidene dejavnosti,
2. opravljanje redne dejavnosti kot edino dejavnost,
3. odstotek vlaganj v obnovo,
4. čas stalnega prebivališča v Občini Videm,
5. čas dela v Občini Videm,
6. število zaposlenih z dnem, ko začne s poslovanjem.

Udeleženci javnega natečaja morajo pisni ponudbi priložiti potrdilo o plačani varščini, ki je določena z razpisom.
Varščina se uspelemu ponudniku vračuna v najemnino, tistemu, ki s ponudbo ni uspel, pa vrne najkasneje v roku 8 dni.
V primeru, da uspeli ponudnik brez upravičenega razloga odstopi od ponudbe in v roku ne sklene najemne pogodbe, varščina zapade v korist sredstev najemnin za poslovne stavbe in poslovne prostore.

Komisija izdela vrstni red ponudnikov na podlagi meril iz 8. člena tega pravilnika.
O izbiri ponudnika po tem pravilniku obvesti komisija pisno vse ponudnike, ki so se udeležili javnega natečaja v roku 8 dni po izvedbi javnega natečaja.

Vsak ponudnik, ki se je udeležil javnega natečaja, ima pravico vložiti ugovor županu Občine Videm v roku 8 dni od prejema obvestila o izbiri, če meni, da je z odločitvijo o izbiri kršena njegova pravica.
Župan Občine Videm mora odločiti o ugovoru v roku 30 dni od dneva, ko je bil ugovor vložen. Odločitev župana Občine Videm je dokončna.

Poslovni prostor se lahko odda v najem neposredno s pogodbo v naslednjih primerih:
– preselitev najemnika iz najetega občinskega poslovnega prostora zaradi rušenja zgradbe ali drugih gradbenih posegov v zgradbi ali pogodbe za določen čas – razširitev poslovnega prostora na prostor, ki ga je možno z obstoječim neposredno povezati v isti zgradbi (hišna številka), če gre za opravljanje iste dejavnosti;
– če sedanji najemnik prenaša svojo dejavnost na ožjega družinskega člana;
– če najemnik umre in namerava dejavnost nadaljevati ožji družinski član;
– poslovni prostor, za katerega na javnem natečaju ni bilo ponudnikov;
– v posebnih utemeljenih primerih, na predlog župana Občine Videm, ki ga potrdi Občinski svet občine Videm.

Pogodba o najemu poslovnega prostora mora, razen z zakonom določenih sestavin, vsebovati še naslednje sestavine:
– naslov poslovnega prostora oziroma stavbe, v kateri se poslovni prostor nahaja;
– točno navedbo dejavnosti, za katere je poslovni prostor namenjen;
– navedbo funkcionalnega in pomožnega prostora;
– čas, za katerega se poslovni prostor oddaja;
– razloge za prenehanje najemne pogodbe;
– obveznosti najemnine glede vzdrževanja poslovnega prostora in morebitnih skupnih prostorov v zgradbi;
– ostale obveznosti najemnika in druge pogoje, ki izhajajo iz uporabe poslovnega prostora.

Poleg vsebine iz 13. člena tega pravilnika se v pogodbo vnese določilo, da položi najemnik pred sklenitvijo najemne pogodbe varščino v višini trimesečne najemnine, ki se ob vplačilu preračuna v EURO po srednjem tečaju Banke Slovenije in se ista vrednost v EURO upošteva tudi pri izplačilu varščine. Ob prekinitvi pogodbe se varščina najemniku vrne ob izpolnjevanju pogojev v rokih in na način, ki se določi v pogodbi.
V primerih, ko ima najemnik neporavnane obveznosti iz naslova poslovnega prostora, se varščina ne vrača, temveč se jo poračuna z neporavnanimi obveznostmi najemnika, oziroma z morebitno škodo, ki jo je povzročil.

Pogodba mora vsebovati tudi določilo, da najemnik ne sme oddati poslovnega prostora v podnajem oziroma dovoliti drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja najemodajalca.
V primeru, da najemnik v soglasju z najemodajalce da v podnajem del poslovnega prostora, vendar največ do 50% površine, se celotna najemnina zviša za 50%.

Najemno razmerje preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe;
– z odpovedjo najemne pogodbe, če je bila sklenjena za nedoločen čas, z odpovednim rokom enega leta;
– s potekom časa, za katerega je bila pogodba sklenjena;
– z odstopom od najemne pogodbe;
– po samem zakonu;
– v primeru, ko najemnik poslovnega prostora le-tega redno ne uporablja za opravljanje svoje dejavnosti, ali če v enem mesecu po roku, ki je določen v pogodbi za prevzem najetega poslovnega prostora ni pričel opravljati dejavnosti v najetem prostoru.

Najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene in zakonske določbe o trajanju najema:
– če najemnik uporablja poslovni prostor tako, da ovira stanovalce ali drugega najemnika poslovnega prostora pri normalni rabi poslovnega prostora ali stanovanja, če gre za poslovno stanovanjsko zgradbo;
– če najemnik v roku enega meseca od dneva prejema opomina ne opravi del, potrebnih za redno vzdrževanje poslovnega prostora, ki spadajo v njegove stroške;
– če najemnik spremeni poslovno dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja pristojnega upravnega organa in najemodajalca;
– če najemnik brez upravičenih razlogov preneha z opravljanjem dejavnosti za več kot tri mesece;
– če najemnik preneha z opravljanjem dovoljene dejavnosti;
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem oziroma dovoli drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja najemodajalca;
– če najemnik ne plača najemnine ali stroškov upravljanja s skupnimi deli in napravami stavbe v roku 60 dni po zapadlih obveznostih;
– v drugih v zakonu in v pogodbi določenih primerih.
V sklepu o odpovedi mora biti navedeno, do katerega dne se mora najemnik izseliti iz poslovne stavbe oziroma poslovnih prostorov in jih izročiti odpovedovalcu oziroma do katerega dne jih je najemodajalec dolžan prevzeti.

Višina najemnine za poslovne prostore je odvisna od namembnosti poslovnega prostora in območja, v katerem se nahaja poslovni prostor.
Glede na lokacijo so poslovni prostori razvrščeni na tri območja:
– območje A: center Vidma 500-metrski pas od Občine Videm do pokopališča;
– območje B: vaška središča v Leskovcu, Selah, Doleni, Tržcu, Pobrežju in Lancovi vasi;
– območje C: ostala območja Občine Videm.
Glede na vrsto dejavnosti so poslovni prostori razvrščeni v naslednje skupine:
– I. skupina: dejavnost gostinstva, bančništva, pošte, zavarovalništva, zdravstva, pravno svetovanje, iger na srečo in inženiringa in podobno;
– II. skupina: ostale storitvene dejavnosti in trgovinska dejavnost;
– III. skupina: poslovni prostori namenjeni dejavnosti društev, združenj, političnih strank;
– IV. skupina: skladišča, pomožni prostori, garaže.

Mesečna najemnina za m2 znaša: EURO v tolarski protivrednosti po srednjem deviznem tečaju Banke Slovenije na dan izstavitve računa.

-----------------------------------------------------------------
      pri.-nad.   A klet  pri.-nad.   B klet   pri.-nad.   C klet
-----------------------------------------------------------------
I.          7,6      5,0        7,0      4,2         4,5      2,7
II.         5,0      3,0        4,0      2,4         3,0      1,8
III.        3,0      1,8        2,0      1,2         1,0      0,6
IV.         1,5      0,9        1,0      0,6         0,7      0,4
-----------------------------------------------------------------

Na izračunano najemnino se obračuna predpisani DDV in druge zakonske obveznosti.
Najemnina se plačuje do 15. v mesecu za tekoči mesec.

Javni zavodi in društva, ki se financirajo iz proračuna in je njihova dejavnost v občinskem interesu, ne plačujejo najemnine, temveč le stroške obratovanja in stroške upravljanja za poslovne prostore, ki so jim dodeljeni v najem ali uporabo.
O opredelitvi občinskega interesa za dejavnosti, ki jih izvajajo posamezna društva, odloča občinski svet.

Najemnik poslovnega prostora lahko pridobi v najem delno dokončane ali delno urejene poslovne prostore.
Najemnik lahko adaptira prostor le na podlagi predhodnega soglasja lastnika in potrditve predračuna.
Pred pričetkom del je potrebno oceniti stanje poslovnih prostorov. Stroški cenitve sodnega izvedenca bremenijo najemnika. Po opravljenih delih cenilec ovrednoti novonastalo vrednost.
Do pričetka del za usposobitev poslovnega prostora plačuje najemnik polno oziroma ponujeno najemnino, v času za usposobitev poslovnega prostora pa najemnik ne plačuje najemnine za pogodbeno dogovorjeni čas usposobitve oziroma največ šest mesecev.
Po usposobitvi poslovnega prostora se z najemnikom sklene dodatek k pogodbi, v katerem se ugotovi koristna vlaganja v poslovni prostor in določi način povračila vloženih sredstev.
Lastna vlaganja najemnika se lahko poračunavajo z najemnino, in sicer tako, da se del mesečne najemnine (največ 50%) ne zaračunava, temveč se pusti v mirovanju do poplačila višine vloženih sredstev, kar se ugotovi z najemno pogodbo oziroma z dodatkom k najemni pogodbi o čemer odloča župan po predhodnem mnenju Odbora za okolje in prostor s premoženjem Občine Videm.
V primeru, da najemnik najemnine ne plačuje redno, se ostala najemnina poračuna z lastnimi vlaganji najemnika.

Sredstva najemnin poslovnih prostorov se uporabljajo za kritje stroškov tekočega in investicijskega vzdrževanja skupnih delov in naprav stavb in poslovnih prostorov, za nakup in prenovo poslovnih prostorov ter za kritje amortizacije.

Kolikor poslovnega prostora ni možno oddati po ceni določeni v 19. členu tega pravilnika se poslovni prostor odda najugodnejšemu ponudniku.

Ta pravilnik začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.