Na podlagi 23. člena zakona o urejanju prostora (Uradni list RS, št. 110/02 in 8/03) in 10. člena statuta Občine Slovenska Bistrica (Uradni list RS, št. 34/95, 72/99 in 65/02) je Občinski svet občine Slovenska Bistrica na 7. redni seji dne 27. 10. 2003 določil

S tem odlokom se sprejme zazidalni načrt za kompleks stanovanjsko obrtne zazidave “Bistrica”, ki ga je izdelalo podjetje Projektivni biro 91 d.o.o. Maribor, pod št. proj. 0226 z datumom Oktober 2003 (v nadaljevanju besedila: ZN), in je sestavni del tega odloka.

Soglasja in pogoji, ki so jih k ZN iz 1. člena tega odloka podali soglasjedajalci, so sestavni del tega odloka.

ZN iz 1. člena tega odloka vsebuje besedilo in grafične priloge.
Besedilo obsega:
– splošni del,
– tekstualni del,
– priloge-pogoji in soglasja.
Grafični prikazi obsegajo:
1. Izsek iz dolgoročnega plana Občine Slovenska Bistrica
2. Obstoječe stanje v M=1:1000.
3. Pregledna zazidalna situacija v M=1:1000.
4. Arhitektonska zazidalna situacija v M=1:500.
5. Namensko oblikovalne značilnosti v M=1:500.
6. Prometna in komunalna ureditev v M=1:500.
7. Etapnost izgradnje v M=1:500.
8. Situacija odvodnjavanja in kanalizacije v M=1:500.
9. Idejne zasnove objektov arhitekture v M=1:200.

Ureditveno območje zajema parcele v katastrski Občini Slovenska Bistrica.
Opis meje je podan na osnovi katastrskega načrta, v smeri gibanja urinega kazalca. Začetna točka (A0) opisa meje leži na skrajnji severozahodni točki območja.
Meja poteka v smeri JZ po osi Kolodvorske ulice in se zalomi proti JV po robu parc. št. 1582/5, zavije na jug po parc. meji št.1582/1. Potem zavije proti JV po robu parc. št. 1583, naprej po robu parc. št. 1585/1, zalomi se na SV po robu parc. št. 1657/4 ter parc. št. 2560. Potem preseka traso nove Žolgarjeve ul. in gre po osi ceste. Na to zavije proti JZ po parceli št. 2695 do JZ vogala kompleksa ter zavije na sever do meje s parc. št. 1661/2, zavije po robu parcele št. 1665/1 na SZ in potem na SV po robu parc. št. 1661/4: 1661/5; 1661/6, preseka parc. št. 2506 in parc. št.1576. Potem nadaljuje po robu parc. št. 1579/3 in po robu parc. št. 1578/2; 1578/3; 1578/4; 1578/5. Potem preseka parc. št. 1500, gre po robu parc. št. 1580/2; 1580/1;1392/4, se zalomi in gre po SZ robu parc. št. 1392/3, preseka parc. št. 1385/3 ter nadaljuje in se zaključi pri začetni točki (A0).
Površina ureditvenega območja zajema 28,838 ha.

Ureditveno območje zajema naslednje parcele št:
1385/1-del,1385/3-del, 1386-del, 1392/1, 1392/2, 1392/3, 1500-del, 1576-del, 1578/2, 1578/3, 1578/4, 1578/5, 1579/3, 1579/4, 1580/1, 1580/2, 1582/1, 1582/5, 1583, 1585/1, 1657/4, 1660, 1661/1, 1661/4, 1661/5, 1661/6, 1665/1, 2501-del. 2506-del, 2560, 2561, 2562, 2563, 2695-del, vse k.o. Slovenska Bistrica.

Območje ZN, ki ga določa meja iz 4. člena tega odloka je z odlokom o spremembah in dopolnitvah prostorskih sestavin dolgoročnega in srednjeročnega plana Občine Slovenska Bistrica (Uradni list RS, št. 42/92, 35/94, 41/97, 72/99 in 59/03) je območje ZN predvideno za ureditev stanovanjsko-obrtne in proizvodne cone.

Obravnavano območje zajema tri funkcionalne celote, ki jih deli mestna cesta – južna obvoznica in interni ulici. Zahodni del območja – prva funkcionalno območje, je v celoti namenjen za izgradnjo individualnih stanovanjskih hiš s spremljajočo infrastrukturo. Predvidena je izgradnja 50 hiš.
Drugo in tretje funkcionalno območje sta predvideni za izgradnjo obrtniških storitvenih in proizvodnih objektov. Na stiku med območji ter v bližini obstoječe avtobusne postaje je predvidena izgradnja dvonastropnih poslovnoobrtniških blokov in oskrbnega centra. V blokih je predvidena kapaciteta ca. 110 enot poslovno storitvenih prostorov, ki se po potrebi lahko združujejo v večje enote.
Skozi območje poteka trasa visokonapetostnega 110 kV daljnovoda ter zavarovani arheološki rezervat z nekdanjo rimsko cesto. Na teh površinah veljajo posebni režimi za posege v prostor. Vzdolž trase rimske ceste bo potekala rekreacijska in turistična pot namenjena le za pešce in kolesarje.
V obrtni coni je predvidena gradnja 12 večjih industrijskih hal s poslovnimi aneksi ter 33 manjših obrtniških objektov namenjenih za družinske proizvodno-storitvene obrate. Po potrebi je parcele možno združevati v večje enote.
Območje poslovno-proizvodnih blokov vsebuje 6 objektov ter objekt oskrbnega centra.
Predvidene ceste ločimo glede na pomembnost. Imamo lokalno obvoznico na kateri niso predvidena parkirišča in so križišča opremljena s smernimi pasovi. Lokalne mestne ulice in interne napajalne ceste vsebujejo parkirne površine. Za potrebe oskrbnega centra je predvideno posebno parkirišče.
Skupaj je na območju ZN predvidena izgradnja 531 parkirnih mest.
Ob obrtniško proizvodnih objektih so predvidene notranje manipulacijske ploščadi.
Predvidena je izgradnja treh otroških igrišč ter ureditev večnamenskih ploščadi za obiskovalce vzdolž trase rimske poti.
Preostale površine so ozelenjene. Ob igriščih ter ob ulicah se zasadijo pasovi dreves oziroma drevoredi. Križišča in ostale pomembnejše pozicije na kompleksu se zaznamujejo z intenzivno obdelanimi hortikulturnimi vložki.

Urbanistični pogoji za oblikovanje:
V listu namensko-oblikovalnih značilnosti so podani horizontalni gabariti ter odmiki objektov.
Individualne stanovanjske hiše so predvidene kot enonadstropne, poslovno-stanovanjski bloki so dvonadstropni s podkletitvijo.
Za gradnjo individualnih stanovanjskih hiš se upoštevajo določila 6. in 10. člena odloka o začasnih PUP za centralna naselja v Občini Slovenska Bistrica (Uradni list RS, št. 16/93, 79/01 in 35/02). Če stavba v posameznih karakteristikah odstopa od predpisanih (tlorisni gabariti, volumni prostorov, razmerja stranic, kritina), je potrebno pridobiti soglasje urbanistične komisije.
Obrtniški objekti so predvideni do etažnosti p+1, z največ dvonadstropnimi aneksi. Višina hale ali aneksa pri odkapu znaša maksimalno 10 m od zunanje ploščadi.
Objekt oskrbnega centra bo zgrajen v pritlični izvedbi.

Tolerance horizontalnih in vertikalnih gabaritov so omejene z maksimalnim odstopanjem v vrednosti ± 10% od predvidenih mer.
Kota pritličja v zaprtih objektih mora biti višja od kote okoliškega terena za vsaj 10 cm.

Elementi za zakoličbo so opredeljeni v grafični prilogi. Pred pričetkom zakoličbe je potrebno vse kote preveriti na terenu.

Glavna cestna prometnica je južna obvoznica za Slovensko Bistrico. Križišča so na njej predvidena s pasovi za spremembo smeri. Širina ceste je 6 m, obojestransko je pločnik širine 2 m.
Interne ceste – širina asfaltirane ceste je min. 5 m, širina pločnika min. 1,20 m.
Parkirno mesto za avtomobil je minimalnih dim. 5 x 2,30 m.
Interni promet je rešen z jasnimi ločitvami med motornim in pešaškim prometom, le del pešpoti je dvonamenski in služi kot servisna pot do nekaterih vsebin.
Pešpoti in ploščadi za pešce bodo tlakovane z betonskimi tlakovci, granitnimi kockami ali lomljenim kamnom, možna je tudi asfaltna izvedba. Če so na tlakovani ploščadi zasajena drevesa, morajo imeti zaščitno rozeto za navodnjavanje.

Predvidena oskrba z vodo bo potekala z cevovodi iz nodularne litine. Razvod cevovodov poteka vzporedno s predvideno kanalizacijo.
Nov oskrbovalni cevovod iz nodularne litine LN DN200 bo priključen na obstoječi cevovod DN300 v severovzhodnem delu Slovenske Bistrice v obstoječem jašku. Novi razvod NL DN200 prečka potok Bistrico in Kolodvorsko cesto in se v Leskovarjevi ulici razcepi na razvod NL DN100 in NL DN150.
Razvod (NL DN100) služi za oskrbo predvidene stanovanjske zazidave. Od njega se odcepi osem slepi krakov NL DN80 za oskrbo stanovanjskih hiš.
Okoli celotnega območja ureditve poteka razvod NL DN150, ki služi za potrebe po požarni vodi. Ta zanka je s podaljškom LN DN100 v Žolgarjevi ulici navezana na razvod LŽ DN100 v Titovi cesti, s čimer je omogočeno krožno napajanje območja ureditve.
Za oskrbo z vodo služijo trije med sabo vzporedni cevovodi NL DN100.
Predvidena sta še dva povezovalna priključka, in sicer NL DN150 v novi lokalni zbirni cesti, katerega podaljšek NL DN80 se v Kolodvorski cesti priključi na obstoječi cevovod LŽ DN80 ter krajši cevovod NL DN100 v Borisa Winterja ulici.
Predvidena je možnost izgradnje razvoda za tehnološko vodo, vendar le po izgradnji novih zajemov vode, ki bi bili zunaj območja ZN.
Pri snovanju proizvodnih obratov ki bi rabili večjo količino tehnološke vode je potrebno zagotoviti racionalno porabo in po možnosti večkratno kroženje in uporabo iste vode.
Požarno varnost zagotavljajo hidranti DN80, ki so nadzemni ali podzemni.
Pri pripravi projektne dokumentacije je treba upoštevati določila občinskega odloka o oskrbi z vodo na območju Občine Slovenska Bistrica (Uradni list RS, št. 65/02) in pravilnik o tehnični izvedbi in uporabi objektov in naprav javnega vodovoda na območju Občine Slovenska Bistrica.

Predvidi se ločeni sistem kanalizacije.
Padavinska voda strešin se spelje direktno v kanalizacijo in naprej na zbirni kanal meteornih voda z izpustom v potok Bistrica.
Meteorne vode cestišč, parkirišč in drugih utrjenih površin, kjer lahko pričakujemo povečano onesnaženje odpadne vode se pred izpustom v kanalizacijo spelje na ustrezno dimenzionirane lovilce olja ali bencina.
Sušni odtoki sanitarna odpadna voda za približno 500 stanovalcev se spelje direktno v zbirni fekalni kanal in naprej na ČN Slovenska Bistrica.
Dodatno onesnažene sanitarne vode (Uradni list RS, št. 35/97) morajo pred izpustom v javno kanalizacijo biti očiščene v ustrezno dimenzioniranih lovilcih maščob in mineralnih olj.
Vse trase bodočih kanalov se predvidijo v načrtovanih prometnih površinah.
Kanalizacija v celoti mora biti izvedena vodotesno kar mora biti dokazano z atesti izvajalca. Vsi pokrovi na povoznih površinah se predvidijo okrogli litoželezni za težki promet na zaklepanje.
Posamični objekti se na javno kanalizacijo locirano v načrtovani prometni površini priključujejo preko revizijskega jaška.
Dodatni sistem predčiščenja meteornih ali sanitarnih odpadnih voda morajo biti locirani na površinah v lasti uporabnika naprave. V primeru cest in javnih parkirišč pa na površinah, ki nemotijo javnega prometa a zagotovo omogočajo dostop in vzdrževanje naprav.
Za priključitev na javno kanalizacijo, oziroma zbirne kanale in čistilno napravo je potrebno upoštevati naslednje:
– odlok o odvajanju in čiščenju odpadnih in padavinskih voda na območju Občine Slovenska Bistrica (Uradni list RS, št. 18/02),
– določila iz soglasja Komunalnega podjetja Slovenska Bistrica in Direkcije Republike Slovenije za ceste,
– pred priključitvijo kanalizacije na obstoječi kanalizacijski sistem je potrebno izdelati hidravlično preveritev prevodnosti in geodetski posnetek obstoječe kanalizacije.

Ze omrežje so podani pogoji Elektro Maribor, PE Slovenska Bistrica.
Razvodi se izvedejo podzemno ob cestah in poteh, usklajeno z razvodi šibkega toka in zunanje razsvetljave.
Za izvedbo električnega omrežja je potrebno izdelati projektno dokumentacijo, v skladu s pogoji upravljalca elektroomrežja ter idejnim projektom elektroenergetskega omrežja, ki ga je izdelal Elektro Maribor.

Za omrežje so podani pogoji Telekom Slovenije, PE Maribor.
Za izvedbo omrežja je potrebno naročiti projekt za izvedbo TK priključkov na omrežje.
Za izvedbo TK omrežja je potrebno izdelati projektno dokumentacijo, v skladu s pogoji Telekoma Slovenije ter idejnim projektom TK omrežja, ki ga je izdelal Telekom Slovenije, PE Maribor.

Predvidena je individualno ogrevanje objektov. Ogrevalna medija sta lahko kurilno olje ali zemni plin. Rezervoar za gorivo mora biti v podzemni izvedbi. Celotno naselje bo pokrito z mrežo razvoda zemeljskega plina.
Celotna mreža razvoda zemeljskega plina mora pokriti toplotne potrebe celotne ureditve.

V skladu z odlokom Občine Slovenska Bistrica o ravnanju s komunalnimi odpadki je predvideno ločeno zbiranje in odvoz odpadkov.
Ob prometnicah je potrebno postaviti zadostno število košev za smeti.
Ostali odpadki, glede na naravo in lastnosti, morajo biti obravnavani v skladu z veljavno zakonsko regulativo.

Na območju kompleksa ni evidentiranih objektov naravne dediščine.
Čez obravnavano območje predvidene pozidave poteka arheološko območje Slovenska Bistrica–Rimska cesta.
V predelu najdišča velja enoten varstven režim, v preostalem pa varstvo zahteva arheološki nadzor nad posegi.
Kolikor se pri izvedbi del na območju ZN naleti na najdbe in pozitivno arheološko plast se dela začasno ustavijo in na stroške investitorja Zavod za varstvo kulturne dediščine izvede zaščitna arheološka izkopavanja.

V ureditveni zasnovi so upoštevani pogoji varstva pred požarom.
K vsem objektom je omogočen dovoz urgentnih vozil. Predvidena je zadostna oskrba z vodo za gašenje ter izgradnja hidrantnega omrežja.
Odmiki med objekti zagotavljajo pogoje za omejevanje širjenja ognja ob požaru.

Geotehnične in hidrološke pogoje za temeljenje posameznih objektov in izvedbo drugih ureditev mora vsak investitor pridobiti pred izdajo dovoljenja za gradnjo oziroma za poseg v prostor.
Pri izdelavi ZN so upoštevani smernice Zdravstvenega inšpektorata RS. Pri projektiranju objektov je potrebno ugotoviti imisijske vrednosti morebitnega onesnaževanja zraka in določiti preventivne ukrepe.
Upoštevati je treba dovoljene emisije hrupa glede na okolje v keterem se bo projektirani objekt nahajal in preprečiti pretirane emisije.

Predvidena je izgradnja v več etapah:
– v 1. etapi je izvedba komunalne infrastrukture, dovozne ceste, del parkirišč in objektov ter naselje enodružinskih hiš zahodno od južne obvoznice,
– v 2. etapi bo kompletno zaključen program izgradnje na območju I,
– v 3. etapi bo kompletno zaključen program izgradnje na območju II, po spremembi namenske rabe zemljišča v dolgoročnem planu občine.

Investitorji morajo pri izvajanju ZN, gradnji in uporabi objektov, naprav in rabi zemljišč upoštevati:
– pogoje in zahteve soglasjedajalcev priložene ZN,
– določbe dovoljenja za gradnjo, ki temeljijo na določilih tega odloka,
– morajo ohraniti namembnosti površin in objektov, kot so določene s tem odlokom,
– možna je združitev več parcel v en večji kompleks ob pridobitvi soglasja urbanistične komisije.
Za komunalno opremo zemljišč je odgovorna Občina Slovenska Bistrica. Finančna sredstva se zagotavljajo tudi s strani investitorjev.

Površine se smejo uporabiti le v namene, ki so določeni v ZN iz 1. člena tega odloka.

Pri izdelavi projektne dokumentacije je potrebno upoštevati vse pogoje iz soglasij, ki so sestavni del ZN.

Nadzor nad izvajanjem tega odloka opravljajo pristojne inšpekcijske službe.

Odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije