Na podlagi 23., 31., 77. in 175. člena zakona o urejanju prostora (Uradni list RS, št. 110/02 in 8/03) ter 16. in 24. člena statuta Občine Žalec (Uradni list RS, št. 37/99, 43/00, 37/01, 25/02, 5/03 in 29/03) je Občinski svet občine Žalec dne 23. 10. 2003 sprejel

S tem odlokom se sprejme zazidalni načrt za stanovanjsko gradnjo v Arji vasi (v nadaljevanju: ZN), ki ga je izdelal Razvojni center IUP d.o.o. Celje pod št. 092/02 v septembru 2003. ZN je skladen s prostorskimi sestavinami dolgoročnega plana za obdobje 1986–2000 in srednjeročnega družbenega plana Občine Žalec – za območje Občine Žalec (Uradni list RS, št. 21/90, 34/92, 69/93, 7/94, 11/94, 20/94, 76/94, 77/94, 13/96, 35/96, 43/96, 72/97, 7/98, 17/99, 28/99, 37/99, 98/00 in 94/02).

Zazidalni načrt iz prejšnjega člena vsebuje naslednje sestavine:
A) tekstualni del,
B) soglasja in mnenja,
C) grafične priloge.
Podrobnejši seznam prilog se nahaja v gradivu zazidalnega načrta iz prvega člena tega odloka.

Zazidalni načrt za stanovanjsko gradnjo v Arji vasi vključuje zazidalne površine med odprtim jarkom in stanovanjsko cesto v obstoječi stanovanjski soseski Arja vas vzhodno od območja Mlekarne Celeia.
Ureditveno območje zazidalnega načrta vključuje naslednje parcele v k.o. Levec:
1448/25, 1448/167, 1448/18, 1448/168, 1448/169 in 1448/170.
Ureditveno območje meri ca. 0,645 ha.

Celotno območje je skladno z usmeritvami programskih zasnov (Uradni list RS, št. 94/02) namenjeno dopolnilni stanovanjski gradnji.

Na območju ZN so predvideni naslednji posegi:
1. Gradnja sedmih enodružinskih stanovanjskih prostostoječih hiš ter pripadajoča prometna, komunalna in energetska infrastruktura,
2. pri prometni infrastrukturi je predvidena ureditev dovoznih priključkov z obstoječe stanovanjske ceste in peš dostopov,
3. ureditev zelenih površin.

Pogoji za urbanistično oblikovanje območja so:
– ohranitev obodne prometne infrastrukture in zgrajene komunalne in energetske infrastrukture,
– upoštevanje obstoječe parcelacije.

Pogoji za urbanistično in arhitektonsko oblikovanje objektov so:
– dovoljena je klasična ali montažna gradnja,
– upoštevati odmik gradbenih linij od obstoječih objektov in prometnic,
– dovoljena je členitev fasade do maksimalne gradbene linije,
– višinski gabariti so določeni z etažnostjo objektov,
– novi objekti morajo biti enotno oblikovani in usklajeni z obstoječo zazidavo,
– strehe morajo biti dvokapnice s čopi, ca. 30° naklonom, smerjo slemena vzhod-zahod (le objekt št. 1 severozahod-jugovzhod) in enotno kritino s strukturo opeke ter v opečni barvi,
– oblikovanje in razporeditev okenskih in vratnih odprtin na fasadah naj izhaja iz funkcije objekta,
– izbira materialov pri obdelavi fasad naj bo enotna,
– pri oblikovanju fasad je treba upoštevati elemente oblikovanja v prisotni arhitekturni krajini,
– parkirne površine bodo urejene na ali ob dovoznih priključkih v sklopu funkcionalnih zemljišč,
– za gradnjo je treba pridobiti geotehnične pogoje gradnje.
Okvirni tlorisni gabariti in etažnost:
– 1-7 stanovanjska hiša tlorisnih dimenzij 13,20 m x 10 m,
– garaža v prizidku tlorisnih dimenzij 6,80 m x 6,20 m,
– predvidena etažnosti: stanovanjska hiša P+1 ali P+1P, garaža P.

Za zunanjo ureditev veljajo naslednji pogoji:
– funkcionalna zemljišča so določena v grafičnih prilogah, ohranjajo se parcelne meje,
– ureditev funkcionalnih zemljišč kot dovozne, parkirne in manipulacijske površine ter zelenice,
– izvedba utrjenih površin znotraj funkcionalnih zemljišč v asfaltu ali tlakih,
– dovoljena je postavitev lesenih ali žičnih ograj višine 1,20 m. Gradnja zidanih ograj ni dovoljena.
Za ureditev zelenih površin veljajo naslednji pogoji:
Zelenice bodo zasajene z drevjem in pokrovnim grmičevjem ter zatravljene. Neformalne skupine dreves bodo sestavljene iz avtohtonih iglavcev in listavcev in zasajene tako, da bodo tvorile zelene bariere med posameznimi parcelami.

Tolerance
Zazidalni načrt določa namembnost objektov, tlorisne in višinske gabarite.
V grafičnih prilogah so določeni okvirni tlorisni gabariti in gradbena linija objektov, ki upoštevajo odmike od stanovanjske ceste in parcelnih mej.
Kot toleranca je dovoljena sprememba namembnosti stanovanjskega objekta v poslovno-stanovanjski pod pogojem, da dejavnost ne bo prekomerno onesnaževala okolja in bistveno poslabšala bivalnih pogojev v stanovanjski soseski. Za vsako spremembo namembnosti je treba predhodno izdelati oceno vplivov na okolje, na podlagi katere bo možno presojati o ustreznosti posega v prostor.
Kot toleranca je dopustna povečava tlorisnih gabaritov za 10% pod pogojem, da spremembe gabarita ne bodo poslabšale bivalnih pogojev v soseski in zmanjšanje tlorisnih gabaritov do 20%.

Za upravljanje z vodami veljajo naslednji pogoji:
– območje po zasnovah ureditev visokovodnega režima v Spodnji Savinjski dolini ni poplavno,
– meteorne vode s strešin objektov je treba odvajati v meteorno kanalizacijo preko peskolovov,
– sanitarne odplake iz predvidenih objektov je treba odvajati v javno kanalizacijo, ki bo priključena na obstoječ mešan kanalizacijski sistem,
– odmik predvidenih objektov od odprtega jarka ne sme biti manjši od 5 m.

Za prometno omrežje in ostale utrjene površine veljajo naslednji pogoji:
– izvedba dovoznih priključkov na obstoječo stanovanjsko servisno cesto, ki je povezana z lokalno cesto št. 8242.

Za vodovodno omrežje veljajo naslednji pogoji:
– izgradnja sekundarnega vodovodnega omrežja v obliki zanke (DN Ø 100 mm) in priključitev na obstoječi vodovod na severu (glavni vod PE Ø 110 mm),
– ureditev hišnih priključkov z vodomernimi jaški iz novega vodovodnega omrežja,
– izgradnja hidrantnega omrežja z nadzemnimi hidranti v predpisanih rastrih in odmikih,
– pred izgradnjo vodovodnega omrežja je treba izdelati projekte za izvedbo ter nanje pridobiti soglasje upravljavca,
– za glavno vejo vodovoda PE Ø 110 mm je treba zagotoviti varovalni pas 2 x 3 m.

Za kanalizacijsko omrežje veljajo naslednji pogoji:
– izgradnja novega kanalizacijskega omrežja za odvajanje meteornih in sanitarnih odplak v ločenem sistemu in priključitev omrežja na obstoječe mešano javno kanalizacijsko omrežje,
– odvodnja meteornih vod s strešin objektov v meteorno kanalizacijo z iztokom v površinski odvodnik preko peskolovov, pred iztokom v površinski odvodnik je treba predvideti zadrževanje padavinskih voda (zatravitev, travne plošče),
– odvodnja fekalnih odplak preko fekalnega kanala, ki se priključi na obstoječo mešano kanalizacijo,
– pred izgradnjo kanalizacijskega omrežja je treba izdelati projekte za izvedbo in pri tem upoštevati veljavne tehnične predpise ter ostale pogoje soglasjedajalca.

Za električno omrežje veljajo naslednji pogoji:
– izvedba nizkonapetostnega električnega kabelskega omrežja za napajanje predvidenih objektov,
– vsa dela in prestavitve je treba izvajati v soglasju in pod nadzorom upravljalca v skladu z ustrezno izdelano tehnično dokumentacijo in ob upoštevanju veljavnih tehničnih predpisov, standardov in varnostnih ukrepov.

Za telefonsko omrežje veljajo naslednji pogoji:
– navezava na obstoječe TK omrežje, ki poteka na južnem delu ureditvenega območja,
– za izgradnjo TK omrežja je potrebno izdelati ustrezni elaborat (PGD, PZI) in nanj pridobiti soglasje upravljavca.

Ogrevanje objektov:
– ureditev z individualnimi izvedbami centralnega ogrevanja v vsakem posameznem objektu, energetski vir je zemeljski plin ali lahko kurilno olje.

Tolerance
Dopustne so tolerance pri prometnem, komunalnem in energetskem urejanju prostora na podlagi ustrezne projektno-tehnične dokumentacije, če to pogojujejo primernejši obratovalni parameter, ekonomsko primernejša investicijska vlaganja in če prestavitve ne spreminjajo vsebinskega koncepta sprememb in dopolnitev ureditvenega načrta.

Hrup
V skladu z uredbo o hrupu v naravnem in življenjskem okolju (Uradni list RS, št. 45/95) sodi obravnavano območje v II. stopnjo varstva pred hrupom, za katero veljajo mejne dnevne ravni 55 dBA in mejne nočne ravni 45 dBA.
Pričakovati je, da predvideni posegi v prostor ne bodo obremenjevali okolja s hrupom, ki bi presegal zakonsko dovoljene ravni.
Za spremembo namembnosti obstoječih stanovanjskih objektov v poslovno-stanovanjske je treba predhodno izdelati ustrezno oceno o obremenitvah s hrupom, če se pričakuje, da bi predvideni poseg v prostor obremenjeval okolje s prekomernim hrupom.
 
Zrak
Žalec je v skladu z odlokom o razvrstitvi območij v RS v območja onesnaženosti zraka za potrebe varstva zraka (Uradni list SRS, št. 19/88) razvrščen v III. območje.
Za zagotovitev čim nižje stopnje onesnaženosti zraka sta kot energetski vir predvidena zemeljski plin ali lahko kurilno olje.
 
Vode
Odpadne vode bodo odvajane v javno kanalizacijsko omrežje. Meteorne vode bodo odvajane preko peskolovov v meteorno kanalizacijo in površinski odvodnik.
 
Naravna in kulturna krajina
Na območju zazidalnega načrta ni objektov zavarovane naravne in kulturne dediščine. Gozdni rob ob severozahodni meji ureditvenega območja se mora ohraniti v naravnem stanju.
 
Požarna varnost
Zazidalni načrt upošteva določila 22. člena zakona o varstvu pred požarom (Uradni list RS, št. 71/93).
Dostopi in dovozi omogočajo dovoz interventnih vozil in izpolnjujejo pogoje za varen umik.
Odmiki med objekti preprečujejo širjenje požara. Najmanjši odmik je 12 m.
Oskrba za gašenje z vodo bo zagotovljena preko hidrantnega omrežja z nadzemnimi hidranti.

Zazidalni načrt omogoča etapno izvajanje. Etapna gradnja se bo izvajala v skladu s potrebami in finančnimi možnostmi investitorjev.
Posamezne faze se morajo izvesti kot celota z vsemi elementi zunanje ureditve in tako, da ne bodo z ničemer poslabšale ekološkega stanja. Komunalna, prometna, vodnogospodarska in energetska ureditev, ki lahko vpliva na varovanje okolja, mora biti dokončno urejena s posamezno fazo gradnje.

Investitorji posameznih objektov so dolžni sočasno z izgradnjo objektov zaključiti zunanjo ureditev objekta. Za kompletno komunalno urejanje območja so odgovorni posamezni investitorji.
Pri izdelavi izvedbene dokumentacije morajo biti upoštevane vse zahteve soglasjedajalcev.

ZN iz 1. člena odloka je stalno na vpogled na Občini Žalec, Oddelku za varstvo okolja in urejanje prostora in pri Upravni enoti Žalec, Oddelku za okolje in prostor.

Nadzorstvo nad izvajanjem tega odloka opravljajo pristojne inšpekcijske službe.

Ta odlok začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.