Na podlagi zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, Uradni list RS, št. 102/02 – odl. US RS), uredbe o pridobivanju, razpolaganju in upravljanju s stvarnim premoženjem države in občin (Uradni list RS, št. 12/03 in 77/03) in 16. člena statuta Občine Rogaška Slatina (Uradni list RS, št. 109/03-UPB-1) je Občinski svet občine Rogaška Slatina na 10. redni seji dne 26.11. 2003 sprejel

S tem pravilnikom se določa postopek za oddajanje poslovnih prostorov, profitnega in neprofitnega značaja, pogoje za sklenitev in prenehanje najemne pogodbe ter osnovna merila za določanje višine najemnin poslovnih prostorov, ki so v lasti Občine Rogaška Slatina.

Za poslovne prostore se šteje eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben ali skupen vhod ter so namenjeni za poslovno in drugo dejavnost. Gospodarjenje s poslovnimi prostori je v pristojnosti oddelka za gospodarstvo Občine Rogaška Slatina, upravljanje poslovnih prostorov pa se lahko prenese tudi na pooblaščenega upravljalca.

Register poslovnih prostorov, ki so v lasti Občine Rogaška Slatina in register sklenjenih najemnih pogodb za te poslovne prostore vodi oddelek za gospodarstvo Občine Rogaška Slatina.

Poslovni prostori se oddajajo v najem praviloma na podlagi javnega razpisa. Izjemoma se lahko oddajajo brez javnega razpisa, neposredno s sklenitvijo najemne pogodbe, pod pogoji kot jih določa 9. člen tega pravilnika. Javni razpis se objavi na krajevno običajen način.

Poslovni prostori se oddajajo v najem za nedoločen ali določen čas.

Javni razpis vsebuje:
– naziv in sedež pravne osebe, ki razpisuje javni razpis za oddajo poslovnega prostora v najem,
– lokacijo in velikost poslovnega prostora ter višino najemnine,
– predvidene dejavnosti, ki naj bi se tam odvijale,
– čas, za katerega se poslovni prostor daje v najem,
– rok za zbiranje pisnih vlog, ki ne sme biti krajši od 15 dni od objave,
– druge pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora,
– način, na podlagi katerega se bo poslovni prostor oddal, če se za isti prostor prijavi več ponudnikov,
– določitev višine kavcije v višini dveh izhodiščnih najemnin glede na namembnost poslovnega prostora,
– zahtevo o predložitvi dokazil ponudnika:
zahtevo o dokazilu usposobljenosti za opravljanje dejavnosti oziroma izpisek iz sodnega ali drugega registra,
program dejavnosti, ki bo potekala v poslovnem prostoru,
potrdilo o davčni številki,
– določilo, da je obveznost najemodajalca, da sklene pogodbo s ponudnikom, ki ponudi najugodnejše pogoje, je izključena,
– druge podatke, za katere se izkaže, da so potrebni.
Vloge prosilcev morajo biti poslane priporočeno po pošti ali osebno izročene na naslov, ki je naveden v javnem razpisu.

Vrstni red ponudnikov, ki so se udeležili razpisa se oblikuje na podlagi naslednjih meril:
1. ponudba najkakovostnejšega programa v okviru predvidene dejavnosti,
2. ponujena višina najemnine,
3. čas dela in čas stalnega prebivanja v Občini Rogaška Slatina,
4. predvideno število zaposlenih z dnem pričetka opravljanja dejavnosti v najetem poslovnem prostoru,
5. druga merila.

Za vodenje postopkov oddaje poslovnih prostorov je pooblaščena pristojna komisija, ki jo v ta namen imenuje župan Občine Rogaška Slatina. Sklep o izbiri ponudnika se izda najkasneje v tridesetih dneh po izteku roka za oddajo vlog. Sklep se posreduje vsem ponudnikom, ki so sodelovali na javnem razpisu. Zoper odločitev o izbranem ponudniku lahko vsak, ki se je udeležil javnega razpisa, vloži pri županu ugovor v roku osmih dni od dneva prejema sklepa o izbiri najugodnejšega ponudnika. Odločitev župana je dokončna.

Javni razpis za oddajo poslovnih prostorov ni uspešen kadar:
– na razpis ne prispe nobena ponudba,
– prispe nepravočasna ponudba izven razpisanega roka ali prispe pravočasna in nepopolna ponudba,
– ponudba ne vsebuje vse objavljene elemente in vso dokumentacijo, ki jo je bilo na podlagi razpisa potrebno priložiti ponudbi,
– nihče od ponudnikov ne izpolnjuje pogojev navedenih v razpisu.

Poslovni prostor se odda v najem brez javnega razpisa na podlagi neposredne pogodbe v primeru:
– če se mora najemnik izseliti iz poslovnih prostorov v lasti Občine Rogaška Slatina zaradi rušenja ali drugih urbanističnih razlogov,
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije poslovnih prostorov v lasti Občine Rogaška Slatina,
– če gre za statusno spremembo najemnika v skladu z veljavno zakonodajo za opravljanje iste dejavnosti v že najetem poslovnem prostoru,
– če najemnik v isti stavbi, kjer že ima v najemu poslovni prostor, pridobi dodatne poslovne prostore (poslovni prostor zaradi funkcionalnosti priključi k že oddanemu poslovnemu prostoru),
– če se odda poslovni prostor izključno za potrebe nevladnih humanitarnih organizacij ali organizacij oziroma društev mladih, ki delujejo na področju šolstva, znanosti ali športa, zdravstva ali sociale ter kulture in človekovih pravic,
– če se poslovni prostor odda osebi, ki ji je podeljena koncesija in gre za oddajo za določen čas, ki ne sme biti daljši od trajanja koncesije, hkrati pa ne sme biti daljši od dvajset let,
– če je glede na ocenjeno vrednost najemnine in trajanje najema predviden letni prihodek od oddaje nepremičnine nižji od 1,000.000 tolarjev,
– če je javni razpis za oddajo poslovnega prostora dvakrat neuspešen.

Vplačana kavcija je namenjena poplačilu nastalih poškodb v poslovnem prostoru, zaradi malomarne uporabe najemnika ali poplačilu neplačane najemnine, ne izvajanja tekočih popravil najemnika in drugih podobnih primerih. V nasprotnem primeru se ob prenehanju najemnega razmerja vplačana kavcija najemniku povrne in nakaže na njegov transakcijski račun, v višini zadnjih dveh obračunanih najemnin pred prenehanjem najemnega razmerja.

Na podlagi dokončne odločitve župana, skleneta Občina Rogaška Slatina kot najemodajalec in izbrani ponudnik kot najemnik pisno pogodbo o najemu poslovnega prostora. Pogodba se sklene najkasneje v petnajstih dneh po dokončnosti sklepa o izbiri najugodnejšega ponudnika. Pred sklenitvijo pogodbe o najemu poslovnega prostora najemnik predloži dokazilo o vplačilu kavcije v višini dveh najemnin po izhodiščni ceni za poslovni prostor. V primeru, da izbrani ponudnik ne izpolni obveznosti plačila kavcije, izgubi pravico do sklenitve pogodbe o najemu poslovnega prostora in sodelovanje na javnih razpisih za oddajo prostih poslovnih prostorov v obdobju enega leta.

Pogodba o najemu poslovnega prostora mora vsebovati:
– navedbo poslovnih prostorov (število, lokacija, velikost, opremljenost),
– naslov stavbe s parcelno številko in katastrsko občino, v kateri se poslovni prostori nahajajo,
– dejavnost, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru,
– rok pričetka opravljanja dejavnosti v poslovnem prostoru,
– določila o uporabi skupnih naprav in prostorov v stavbi,
– določilo o času trajanja najemnega razmerja,
– določilo o višini najemnine in stroških vzdrževanja skupnih delov in naprav stavbe, obratovalnih stroških in drugih stroških, ki bremenijo najemnika,
– obveznosti in vzdrževanje poslovnega prostora,
– odpovedni rok ter odpovedni razlogi,
– druga določila, ki so pomembna za vsakokratno sklepanje najemnega razmerja.
Pogodbe o najemu poslovnega prostora podpisuje župan ali oseba, ki jo pooblasti župan.

Najemnik ne sme oddati poslovnega prostora v podnajem drugi pravni ali fizični osebi brez soglasja najemodajalca. Če najemodajalec izda soglasje za podnajem, je dolžan najemnik predložiti izvod sklenjene pogodbe o podnajemu.

Najemniku se lahko odda tudi delno urejen poslovni prostor. V primeru izraženega interesa najemnika po financiranju ureditve poslovnega prostora se najemodajalec in najemnik pogodbeno dogovorita o obsegu, kvaliteti in obliki potrebnih del za usposobitev poslovnega prostora. Na podlagi ocene potrebnih vlaganj, ki jo pridobi najemodajalec, se ugotovi potrebna višina investicije za usposobitev poslovnega prostora. Kolikor najemnik preseže znesek pogodbeno dogovorjenih potrebnih vlaganj, se navedeni višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni vložek najemnika. Strokovni gradbeni nadzor nad izvajanjem dogovorjenih del izvaja najemodajalec. Priznana vlaganja najemnika se poravnajo z najemnino, kar se določi z dodatkom k najemni pogodbi.

Med trajanjem najemnega razmerja najemnik ne sme brez soglasja najemodajalca:
– spremeniti, zožiti ali razširiti dovoljene dejavnosti.

Zaradi razlogov na strani najemnika lahko najemno razmerje preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,
– z odpovedjo najemne pogodbe, zaradi kršenja katerihkoli pogodbenih določil.
Odpovedni rok za izpraznitev poslovnega prostora je tri mesece. Odpovedni rok prične teči z dnem prispetja pisne odpovedi najemnika v vložišče Občine Rogaška Slatina.

Najemodajalec lahko najemno pogodbo odpove in zahteva izpraznitev poslovnega prostora, ne glede na pogodbene določbe o trajanju najemnega razmerja in o odpovednem roku, v naslednjih primerih:
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem brez soglasja najemodajalca,
– če najemnik uporablja poslovni prostor na način, s katerim druge najemnike ali stanovalce ovira ali moti pri normalni uporabi njihovih poslovnih prostorov in stanovanj,
– če najemnik izvršuje ali izvrši v poslovnem prostoru adaptacijo brez poprejšnjega soglasja najemodajalca,
– če najemnik na zahtevo najemodajalca v dogovorjenem roku ne opravi del, ki so potrebna za vzdrževanje poslovnega prostora in ki spadajo med njegove stroške,
– če najemnik v dogovorjenem roku ne prične opravljati dejavnosti, za katero mu je bil dodeljen poslovni prostor,
– če najemnik brez soglasja najemodajalca spremeni predmet poslovanja ali opravi druge statusne spremembe, ki neposredno vplivajo na dejavnost v poslovnem prostoru,
– če najemnik izgubi status, na podlagi katerega je pridobil poslovni prostor v najem,
– če najemnik dva meseca zaporedoma ne plača najemnine in obratovalnih stroškov in če jih ne poravna niti v nadaljnjih tridesetih dneh po prejemu opomina.
Odpovedni rok za izpraznitev poslovnega prostora je en mesec. Odpovedni rok prične teči z dnem prejetja pisne odpovedi s strani Občine Rogaška Slatina.

Najemnik je dolžan najeti poslovni prostor vzdrževati v zapisniško prevzetem stanju, upoštevajoč normalno obrabo v skladu s standardi vzdrževanja. V primeru nujnega popravila je najemnik dolžan to takoj sporočiti najemodajalcu oziroma upravljalcu, vendar najkasneje v treh dneh. Najemnik je dolžan na svoje stroške odpraviti škodo v poslovnem prostoru oziroma stavbi, ki jo je povzročil sam.
Po prenehanju najema je najemnik dolžan poslovni prostor s ključi vrniti v stanju, v kakršnem ga je prevzel. Ob predaji izpraznjenega poslovnega prostora se sestavi primopredajni zapisnik. Najemodajalec bo poslovni prostor, skupne prostore, dele in naprave vzdrževal tako, da bo opravil vsa investicijsko vzdrževalna dela in s tem preprečil poslabšanje stanja poslovnega prostora.

Izhodiščna mesečna najemnina je izražena v EUR/m2 (preračunana v tolarsko protivrednost po tečaju Banke Slovenije na dan obračuna) in je določena glede na namembnost poslovnega prostora oziroma dejavnost katera se bo v njem odvijala.

Kategorije namembnosti so naslednje:
1. kategorija: poslovni prostori, v katerih se opravlja profitna dejavnost,
2. kategorija: poslovni prostori, kjer delujejo družbene organizacije širšega pomena,
3. kategorija: poslovni prostori za deficitarne dejavnosti oziroma dejavnosti posebnega pomena za lokalno skupnost.

Višina najemnine po posamezni kategoriji se določi v sledeči višini:

----------------------------------------------
Namembnost                       Cena (EUR)/m2
----------------------------------------------
– 1. kategorija                  6
– 2. kategorija                  4,8
– 3. kategorija                  3
----------------------------------------------

Najemnik poslovnega prostora plačuje najemnino za tekoči mesec, mesečno, in sicer do 15. v mesecu, razen v primerih, ko je to drugače opredeljeno v pogodbi o najemu poslovnega prostora. V primeru zamude plačila najemnine, se zaračunavajo zakonite obresti. Najemnik je dolžan plačevati vse skupne in individualne stroške obratovanja poslovnega prostora ter stroške nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, ki se plačujejo poleg najemnine in jih neposredno obračunavajo pooblaščeni distributerji ali najemodajalec.

Na podlagi pisne prošnje najemnika lahko župan s sklepom odobri znižanje najemnine največ do 50% predvsem v naslednjih primerih:
– za čas adaptacije poslovnega prostora s predhodnim pisnim soglasjem najemodajalca, v okviru terminskega plana izvajanja del,
– za čas do enega leta za vse vsebine, ki so posebnega pomena za lokalno skupnost.
V primeru, da v poslovnem prostoru opravlja dejavnost gospodarski subjekt ali organizacija, katerega ustanovitelj ali soustanovitelj je Občina Rogaška Slatina, se po predhodnem sklepu občinskega sveta, poslovni prostor lahko odda v brezplačen najem.

Če je poslovni prostor oddan organizaciji splošnega humanitarnega značaja in če za to obstaja poseben interes lokalne skupnosti, se lahko takšna organizacija oprosti plačevanja najemnine v celoti za nedoločen čas oziroma za čas trajanja pogodbe.
Poslovni prostor oddan društvu ali zvezi društev, ki imajo sedež na področju občine in za njihovo delovanje obstaja poseben interes lokalne skupnosti, se lahko takšno društvo ali zveza društev deloma ali v celoti oprosti plačevanja najemnine za nedoločen čas oziroma za čas trajanja pogodbe.
V obeh primerih dokončen sklep sprejme občinski svet.

Dosedanjim najemnikom se določila pogodb iz sklenjenih najemnih razmerij v času trajanja pogodbe ne spreminjajo.

Z dnem, ko začne veljati ta pravilnik, preneha veljati pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov v najem (Uradni list RS, št. 05/97) in sklep o določitvi višine najemnin za poslovne prostore v lasti Občine Rogaška Slatina (Uradni list RS, št. 15/97 in 62/00).

Ta pravilnik začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.