Na podlagi 4. in 10. člena zakona o poslovnih stavbah in prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88 ter 16. člena statuta Občine Šmarje pri Jelšah (Uradni list RS, št. 41/99 in 91/01) je Občinski svet občine Šmarje pri Jelšah na 8. seji dne 16. 10. 2003 sprejel

S tem pravilnikom se ureja način in pogoji upravljanja ter oddajanja poslovnih prostorov in stavb v najem (v nadaljnjem besedilu: poslovni prostori), ki so v lasti in s katerimi razpolaga Občina Šmarje pri Jelšah (v nadaljevanju: občina).

Določbe tega pravilnika se smiselno uporabljajo tudi za oddajo drugih objektov oziroma javnih površin za opravljanje poslovnih dejavnosti, katerih lastnik je občina.

Za poslovni prostor se po tem pravilniku šteje vsak poslovni prostor, skladišče in garaža, ki ga je mogoče namenjati za poslovno dejavnost. Gre za enega ali več prostorov, ki so praviloma gradbena celota in imajo skupen vhod.

O oddaji poslovnih prostorov v najem odloča Oddelek za gospodarstvo v skladu z mnenjem Odbora za gospodarstvo. Vsa strokovna, administrativno-tehnična dela za oddajanje poslovnih prostorov in pripravo najemnih pogodb ter vodenje evidence najemnikov poslovnih prostorov ter vsa druga opravila v zvezi s tem opravlja Oddelek za gospodarstvo (v nadaljnjem besedilu: oddelek).

Poslovni prostori se lahko oddajajo v najem za opravljanje poslovne dejavnosti podjetjem in drugim pravnim osebam ter samostojnim podjetnikom, ki z lastnim delom in sredstvi opravljajo dovoljeno gospodarsko ali negospodarsko dejavnost.

V času najema najemnik odgovarja za vsakršno škodo, ki bi morebiti nastala v prostoru, na opremi objekta in infrastrukturi ter tehničnih sredstvih in drugih sredstvih, ki se dajejo v najem.

Poslovni prostori se oddajajo v najem praviloma na podlagi javnega natečaja.
Izjemoma se lahko poslovni prostori oddajajo brez javnega natečaja, neposredno z najemno pogodbo v naslednjih primerih:
– če se mora dosedanji najemnik izseliti iz poslovnega prostora zaradi rušenja poslopja ali drugih urbanističnih razlogov;
– če najemnik v isti stavbi, kjer že ima v najemu poslovni prostor, pridobi dodatne poslovne prostore, ki ne predstavljajo samostojnega poslovnega prostora;
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije stavbe;
– če najemnik želi zamenjati poslovni prostor z drugim najemnikom, pa oddelek oceni, da je taka zamenjava v korist občine;
– če nadaljujejo z dejavnostjo najemnika njegovi ožji družinski člani;
– če je najemnik v stečaju ali redni likvidaciji, novi najemnik pa prevzame delavce v redno delovno razmerje ali če je opravljena združitev dejavnosti med različnimi najemniki;
– če se oddaja poslovni prostor državnim organom, političnim strankam za njihovo dejavnost, organizacijam in ustanovam s področja kulture, izobraževanja, zdravstva, otroškega varstva, socialnega varstva in društvom, ki izvajajo neprofitno dejavnost;
– če se oddaja poslovni prostor, za katerega oddajo je bil že objavljen javni razpis, pa se nanj ni javil noben ponudnik;
– v posebej nujnih in utemeljenih primerih.
O oddaji poslovnega prostora brez javnega razpisa odloči na podlagi mnenja odbora, oddelek s sklepom, zoper katerega je možna pritožba v osmih dneh.

Brez javnega natečaja se oddajo v najem tudi dvorane, sejne sobe in drugi podobni javni prostori, s katerimi razpolaga Občina Šmarje pri Jelšah, društvom, strankam in drugim civilnim in pravnim osebam za opravljanje njihove dejavnosti za določene dneve, oziroma ure v tednu. Seznam in cenik teh poslovnih prostorov, ki se dajejo v najem sprejme župan. Kolikor je več interesentov, se odda prostor najugodnejšemu ponudniku.

Javni natečaj se izvede z zbiranjem ponudb.
Razpis javnega natečaja vsebuje zlasti:
– lokacijo in površino poslovnega prostora,
– morebitne posebne pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora,
– izhodiščno višino najemnine za m2,
– predvideno namembnost poslovnega prostora,
– zahtevo za dokazovanje strokovne usposobljenosti in drugih pogojev, pomembnih za opravljanje poslovne dejavnosti,
– čas za katerega se poslovni prostor daje v najem,
– dokaz o uvedbi postopka za pridobitev dovoljenja za opravljanje poslovne dejavnosti,
– rok za zbiranje pisnih ponudb, ki ne sme biti krajši od 15 dni od dneva objave natečaja in
– kriterije iz 12. člena tega pravilnika.
Oddelek objavi razpis javnega natečaja po določilih prejšnjega odstavka ob vsakokratni izpraznitvi poslovnega prostora.
Razpis se objavi na oglasni deski občine ali v sredstvih javnega obveščanja.

Pisni ponudbi je potrebno priložiti dokaz o izpolnjevanju pogojev glede dejavnosti najemnika in sicer:
– izjava ponudnika o dejavnosti, ki jo bo opravljal v poslovnem prostoru,
– izpis iz sodnega registra,
– priglasitveni list za podjetnika posameznika.
V razpisu se lahko določi, da je ponudnik dolžan k ponudbi predložiti tudi druga dokazila o izpolnjevanju razpisnih pogojev in prednostnih kriterijev.

Ponudbe prosilcev morajo biti poslane priporočeno po pošti, na naslov, ki je naveden v javnem razpisu.

Pravočasno prispele ponudbe obravnava oddelek. Pri oblikovanju predloga za oddajo poslovnega prostora v najem, oddelek upošteva naslednje prednostne kriterije po rangu:
– če ponudi višjo najemnino kot je izhodiščna,
– če ponudnik opravlja dejavnost, ki se šteje v občini za deficitarno,
– če je ponudnik občan občine.
– če je ponudnik nezaposlen in bi se z začetno dejavnostjo samozaposlil,
– če ponudnik zagotovi, da bo zaposlil invalidno osebo,
– če ponudnik opravlja dejavnost domače obrti ali dejavnost, ki izvira iz kulturnega izročila.

Ne glede na 12. člen veljajo za društva in politične stranke s sedežem v občini naslednji kriteriji po rangu:
– število članov,
– program in vsebina dela,
– starost društva.

Sklep oddelka o oddaji poslovnega prostora v najem je podlaga za sklenitev najemne pogodbe. Najemna pogodba mora biti tudi vsebinsko skladna z določili tega pravilnika.
Oddelek posreduje sklepe odbora ponudnikom.

Na podlagi sklepa oddelka skleneta občina, ki jo zastopa župan občine in najemnik pisno pogodbo o najemu poslovnega prostora.

Poslovni prostori se državnim institucijam oddajajo v najem za nedoločen čas, ostalim institucijam, pravnim in fizičnim osebam pa za določen čas pet let.
Najemna pogodba, ki je sklenjena za določen čas, preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena ali pred tem, če so podani razlogi za odpoved pri čemer je odpovedni rok 6 mesecev ali odstop od najemne pogodbe.

Najemna pogodba mora vsebovati predvsem:
– opredelitev pogodbenih strank,
– natančno navedbo lokacije poslovnih prostorov ali poslovne stavbe,
– namen rabe poslovnih prostorov in predvideno dejavnost,
– navedbo o izročitvi ključev,
– določila o uporabi skupnih prostorov in naprav,
– pričetek veljavnosti pogodbe in pričetek najemnega razmerja,
– višino najemnine in način poviševanja (usklajevanja) ter višino sorazmernih stroškov za vzdrževanje skupnih delov, naprav in storitev v stavbi,
– način in pričetek plačevanja najemnine,
– določbe o vzdrževanju in preurejanju poslovnih prostorov,
– določbe v zvezi z odpovedjo najemne pogodbe,
– določbe v zvezi s posledicami kršitve pogodbenih določil.

Najemno razmerje lahko preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,
– z odpovedjo najemne pogodbe, če je bila sklenjena za nedoločen čas, z odpovednim rokom enega leta,
– s potekom časa, za katerega je bila pogodba sklenjena,
– z odstopom od najemne pogodbe,
– po samem zakonu,
– v primeru, ko najemnik redno ne koristi poslovnega prostora za opravljanje svoje dejavnosti ali če v roku treh mesecev po sklenitvi pogodbe ni pričel opravljati dejavnosti v najetem prostoru,

Najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene določbe o trajanju najema:
– če najemnik uporablja poslovni prostor tako, da ovira stanovalce ali drugega najemnika poslovnega prostora pri normalni rabi poslovnega prostora ali stanovanja, če gre za poslovno stanovanjsko zgradbo,
– če najemnik v roku enega meseca od dneva prejema opomina ne opravi del, potrebnih za redno vzdrževanje poslovnega prostora, ki spadajo v njegove stroške,
– če najemnik spremeni poslovno dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja pristojnega upravnega organa in najemodajalca,
– če najemnik brez upravičenih razlogov preneha z opravljanjem dejavnosti za več kot tri mesece,
– če najemnik preneha z opravljanjem dovoljene dejavnosti,
– če najemnik odkloni sodelovanje pri prenosu lastništva stavbe,
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem oziroma dovoli drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja lastnika,
– če najemnik ne plača najemnine ali obratovalnih stroškov in stroškov upravljanja, v roku 60 dni po prejemu opomina najemodajalca, ki ga najemodajalec mora poslati v roku 15 dni po preteku roka plačila.
– v drugih v zakonu in pogodbi določenih primerih.

Višina izhodiščnih najemnin se določi s sklepom oddelka na podlagi mnenja odbora.

Najemnine se polletno usklajujejo z indeksom cen življenjskih potrebščin v Republiki Sloveniji. Za tako določeno višino najemnine plačuje najemnik davek v skladu z veljavno zakonodajo.

Najemniku poslovnega prostora izstavi občina račun za najemnino za tekoči mesec, ki je plačljiv v roku 30 dni.
V primeru zamude plačila se zaračunavajo zakonite zamudne obresti.
Poleg najemnine je najemnik dolžan plačevati vse stroške, ki nastanejo pri obratovanju objekta, v katerem je najeti poslovni prostor.

Oddelek mora uskladiti obstoječe pogodbe v roku 6 mesecev od sprejema tega pravilnika.

Ta pravilnik začne veljati z dnem objave v Uradnem listu RS.