Na podlagi zakona o urejanju prostora (Uradni list RS, št. 110/02, 8/03 - popr.) in statuta Občine Borovnica (Uradni list RS, št. 42/99, 17/00 in Naš časopis, december, 2001) je Občinski svet občine Borovnica na 10. redni seji, dne 29. 1. 2004 sprejel
O D L O K
o ureditvenem načrtu – Cukalova štala
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
S tem odlokom se sprejme UN Cukalova štala, ki se nahaja v delu ureditvenega območja B1O/1 – središče starega dela Borovnice – v območju med Paplerjevo in Zalarjevo cesto.
Ureditveni načrt je izdelal biro Sonet d.o.o. z Vrhnike pod št. 33/01 v maju 2003.
II. VSEBINA UREDITVENEGA NAČRTA
2. člen
Ureditveni načrt vsebuje sestavine, ki določajo pogoje za urbanistično oblikovanje, funkcionalne in arhitekturne rešitve objektov ter prometnega, energetskega, telefonskega, vodovodnega, hidrantnega in kanalizacijskega omrežja ter ostalih posegov v prostor.
Ureditveni načrt vsebuje:
Tekstualni del:
Izjave
Obrazložitev k ureditvenemu načrtu:
1.0. Splošno
1.1. Izhodišča iz SP in DP občine Vrhnika
1.2. Predhodni pogoji soglasodajalcev
1.3. Zasnova širšega območja
2.0. Prostorske razmere
2.1. položaj in velikost območja UN
2.2. danosti v prostoru
2.3. spomeniškovarstveno ovrednotenje
2.4. gradbeno-tehnična valorizacija objektov in komunalnih naprav
2.0. Prostorska zasnova
3.1. Programska izhodišča
3.2. Zasnova objektov in oblikovanje le-teh
3.3. Faznost
3.4. Zasnova zunanje ureditve
3.5. Funkcionalna izraba površin
3.6. Prometna ureditev
3.7. Hortikultura ureditev
3.8. Komunalna ureditev
3.0. Varovanje okolja in ukrepi za varovanje
3.1. Varstvo zraka, vode in zemlje
3.2. Varstvo pred hrupom
3.3. Varstvo pred požarom
4.0. Seznam lastnikov in parcel
5.0. Besedilo odloka
6.0. Mnenja k predlogu UN pristojnih nosilcev urejanja prostora
Grafični del:
izsek iz Plana, PUP in katasterski načrt območja list 1
geodetski posnetek list 2
ureditvena situacija z obrazložitvijo list 3
zasnova objektov in urbanistični pogoji list 4
komunalna ureditev list 5
funkcionalna raba površin in prometna ureditev list 6
parcelacija in zakoličba novih objektov list 7
III. OPIS OBMOČJA UREJANJA
3. člen
Ureditveni načrt obsega parcele št. 282/1, 282/2, 282/3, 282/4, 280/3 – del in 283/1, 283/2 k.o. Borovnica v celoti s skupno površino ca. 2150 m2.
IV. FUNKCIJA OBMOČJA S POGOJI ZA IZRABO
IN KVALITETO GRADITVE
4. člen
Območje je namenjeno v prostorskih sestavinah dolgoročnega in srednjeročnega plana Občine Vrhnika za obdobje 1986 –1990 za oskrbne, storitvene in družbene dejavnosti, po Prostorsko ureditvenih pogojih spada v plansko celoto B1, v območje urejanja B1O/1 in v morfološki enoti 4D/1 – namenjeno je za osrednje mestne dejavnosti, natančneje mešane dejavnosti (stanovanja + centralne dejavnosti + malo gospodarstvo).
Ureditveni načrt Cukalova štala je prilagojen veljavnim prostorsko ureditvenim pogojem za predmetno območje in Programskim izhodiščem za območje Centra Borovnice, ki so bila izdelana v občinskem svetu v juniju 2001 in sprejeta v septembru 2002 ter Strokovnim osnovam za zavarovanje kulturne dediščine v območju Krajinskega parka Barje oziroma Strokovnim podlagam s področja varstva kulturne dediščine za spremembe in dopolnitve prostorskih sestavin dolgoročnega plana občine Borovnica (Ljubljana, sept. 2002). Iz zadnjega je razvidno, da so varovane naslednje enote kulturne dediščine: Borovnica – Vaško jedro (EŠD 11477) v okviru katerega sta varovani lipi pred cerkvijo in Hiša Zalarjeva 21,
»Cukalova štala« (EŠD 9219) h kateri sodi tudi kapelica.
Predmet ureditvenega načrta je:
1. rekonstrukcija in sprememba namembnosti obstoječega poslovnostanovanjskega objekta – Cukalove štala – Zalarjeva 21 in ureditev pripadajočega funkcionalnega zemljišča
2. odstranitev obstoječega objekta Društva upokojencev Borovnica
3. odstranitev obstoječega poslovno-stanovanjskega objekta Paplerjeva 14 in nadomestna gradnja ter funkcionalna ureditev pripadajočega zemljišča ob objektu
4. ureditev zunanje površine oziroma prostora med objektoma Zalarjeva 21 in Paplerjeva 14 v osrednji trg (odstranitev zidanih in lesenih ograj, niveliranje terena, utrjevanje oziroma tlakovanje, postavitev urbane opreme, svetilk, hortikulturna ureditev), rekonstrikcija zidane ograje ob Paplerjevi, ureditev pešprometa (pločnika) vzdolž obeh ulic Paplerjeve in Zalarjeve, ter ureditev mirujočega prometa (parkirišča) ob Paplerjevi.
5. prometna ureditev znotraj območja
6. komunalna in infrastrukturna ureditev območja
7. hortikulturna ureditev.
V. POGOJI ZA URBANISTIČNO IN ARHITEKTURNO OBLIKOVANJE OBJEKTOV IN NAPRAV TER HORTIKULTURNE UREDITVE V OBMOČJU
5. člen
Arhitektonsko in urbanistično oblikovanje:
objekt Zalarjeva 21 – Cukalova štala
namen posega sprememba namembnosti, rekonstrukcija
namembnost poslovno-stanovanjski:
v pritličju 2–4 poslovne enote za trgovsko, uslužnostno
dejavnost in / ali osrednje dejavnosti in pomožni
stanovanjski prostori, v nadstropju 2–4 stanovanjske
enote ali osrednje dejavnosti, v mansardi 5–8
stanovanjskih enot
tlorisni gabarit obstoječi objekt meri 31 x 10 m;
v zahodnem delu objekta (bivalni) v velikosti 15 x 10 m
bo izvršena sprememba namembnosti v večstanovanjski del,
v vzhodnem delu (gospodarski) v velikosti 16 x 10 m je
predvidena rekonstrukcija in sprememba namembnosti
vertikalni gabarit obstoječ objekt ima K + P + N + M, etažna višina in
kolenčni zid ostaneta obstoječa
višinske kote pritličje obstoječega objekta je na koti 305,80m n.v. in
je prilagojeno višini dvorišča, Tolerance višin ( 0,50 m
streha simetrična dvokapnica, obstoječ naklon ca. 40(, smer
slemena V – Z, strešna kritina opečni bobrovec
vhodi v obstoječem objektu na J strani in S strani. Vhodov je
več.
Glej grafično prilogo – list št. 4.
dovozi, dvorišče dovozi do objekta ostanejo obstoječi na Z strani z
Zalarjeve, na V s Paplerjeve ulice na obstoječe dvorišče
na J strani. Dvorišče bo utrjeno, enotna asfaltna
površina ni dovoljena, tlak mora biti kasetiran,
obstoječa drevesa ostanejo. Na razpoložljivem
funkcionalnem zemljišču stavbe je možno zagotoviti le 7
parkirišč, ostala lastna parkirišča za stanovalce bo
moral investitor zagotoviti v bližini objekta v radiju do
100 m. Zagotovitev PM bo moral dokazati z zakonsko
predpisanim dokazilom (lastništvo zemljišča) na upravnem
organu pred izdajo dovoljenj za posege. Storitvene
dejavnosti v pritličju bodo uporabljala javna parkirišča.
V JZ vogalu dvorišča, neposredno ob urejenem dostopu z
Zalarjeve, bo urejen plato za postavitev kontejnerjev za
zbiranje odpadkov.
fasada gladka, zaglajena
Rekonstrukcija in sprememba namembnosti obstoječega objekta morata potekati v skladu s spomeniškovarstvenimi smernicami in soglasjem ZVKDS. Potrjen idejni projekt s strani ZVKDS je osnova za izdajo soglasja k PGD.
objekt Paplerjeva 14
namen posega rušitev dotrajanega obstoječega objekta (tlorisna
velikost 17,50 x 9 m, vertikalni gabarit P+ N
+M) in nadomestna gradnja
namembnost poslovno–stanovanjski objekt
v pritličju 2–4 poslovne enote za trgovsko in / ali
uslužnostno dejavnost in pomožni prostori k
stanovanjem, v nadstropju 2 stanovanjski ali poslovni
enoti, v mansardi 2 stanovanjski enoti, nadomestni
objekt je tlorisne velikosti 9 m x 17,50 m, tolerance
v tlorisni velikosti – 1 m
vertikalni gabarit P + N + M, etažna višina ca. 3,20 m, kolenčni zid v
mansardi 0 m, tolerance ( 0,50 m.
višinske kote pritličje v višini ca. 303,80 m n.v., vhode
prilagoditi nivoju dvorišča
streha simetrična dvokapnica, naklona 40-45 (, smer slemena S
– J, strešna kritina mora biti opečna, odpiranje
strešine z mansardnimi okni je možno. Smer glavnega
slemena mora ostati ista kot ga ima sedanji objekt –
vzporedno s Paplerjevo cesto.
vhodi glavni bo na S strani, poslovni bodo na J strani
odmiki skladno z grafično prilogo – glej list št. 4
dovoz, dvorišče na S strani objekta se izvede peš prehod med Zalarjevo
cesto in Paplerjevo cesto. Na tej površini so
zagotovljena 3 PM. Investitor je dolžan zagotoviti
potrebno število PM k objektu. V primeru, da
potrebnega števila PM ni mogoče zagotoviti na
funkcionalnem zemljišču objekta, mora investitor pred
posegom predložiti zakonsko predpisano dokazilo o
lastništvu nad zemljiščem v radiju 100m od objekta, na
katerem bo možno urediti manjkajoče število PM.
fasada gladka, zaglajena
zunanji centralni prostor – trg
namen posega izvedba zunanjega javnega prostora, preureditev
obstoječih funkcionalnih površin (vrt, sadovnjak,
dvorišče …) v odprt, enoten javen prostor.
namembnost Trg bo javna površina s tremi platoji, skupne tlorisne
površine ca. 20 x 40 m. Osrednji plato bo park (PL2),
skrajna dva (PL1, PL3) predstavljata funkcionalne
površine k objektoma. Posamezni platoji so nivojsko
ločeni, prilagojeni padanju terena in povezani s
stopnicami in klančinami. Najvišji plato ob Cukalovi
štali – nad tem delom trga je možna izgradnja
nadstrešnic k poslovnim prostorom pritličja –
opravljanje dejavnosti zunaj oziroma na območju trga.
Osrednji plato se izvede kot park in je hortikulturno
urejena površina z vso drobno ulično in urbano opremo
ter javno razsvetljavo. Plato ob novozgrajenem objektu
Paplerjeva 14 bo namenjen funkcionalno povezavi
poslovnega pritličja (arkadni hodnik) s trgom in
prehodu z območja Paplerjeve na Zalarjevo.
Ureditev trga predvideva širitev Zalarjeve tako, da v
ovinku dosega širino cestišča ca. 6 m. Ob njej se
pločnik umakne v območje trga, neposredno ob cesti pa
je predvidena linijska zasaditev dreves na zelenih
otokih.
Vzdolž Paplerjeve je možnost izvedbe javnega
parkirišča z vzdolžnim parkiranjem. Danes na tem mestu
stoji zidana ograja, višine ca. 1,80 m v dolžini ca.
30 m, ki ima likovno in funkcionalno kvaliteto. Ograja
bo sicer odstranjena in rekonstruirana (v enakih
gabaritih, obliki in materialu) vzdolž parkirišča,
poleg bo tekel novoizveden pločnik širine 1m. Pri tem
je potrebno ohraniti obstoječi lipi, hkrati pa jima je
potrebno omogočiti boljše rastiščne razmere.
obdelava Prostor trga bo utrjen oziroma tlakovan. Betonski
tlakovci niso dovoljeni, enako niso dovoljene enotne
asfaltne površine. Obrobe tlakovanih površin morajo
biti izvedene iz tonalita ali podobno. Ureditev trga
mora omogočati gibanje invalidnim osebam.
zunanja oprema na območju trga bo prisotna drobna
ulična oprema; klopi, smetnjaki, obvestilne in
usmerjevalne table ipd.
6. člen
Na območju UN je dovoljena:
– izgradnja konzolnih nadstreškov nad vhodi brez stebrov do 2 m2 pokrite površine – izgradnja nadstreškov nad prostori za zbiranje smeti do 10 m2 – izgradnja enoetažnih, montažnih nadstrešnic nad vhodi na stebrih na območju platoja 3 v skladu s spomeniškovarstvenimi smernicami. Nadstrešnice morajo biti enotno oblikovane v materialu, barvi in obliki. Za ta poseg je potrebno pridobiti soglasje ZVKDS
– obnova, rekonstrukcija in adaptacija novih objektov v skladu s spomeniškovarstvenimi smernicami.
Na območju UN ni dovoljena:
– gradnja pomožnih objektov razen posebej dovoljenih
– reja domačih živali in izgradnja pomožnih objektov v ta namen
– rekonstrukcija, adaptacija in dodelava objekta Paplerjeva 14. Prepovedani so vsi posegi, ki bi imeli za posledico podaljšanje trajnosti že dotrajanega objekta
– sprememba namembnosti objektov ali delov v industrijsko in proizvodnjo dejavnost
– gradnja delilnih zidov med parcelami, ograj ali ograditev dvorišč
– postavitev deponij ali rezervoarjev goriva zunaj predvidenih objektov
– hortikulturna zasaditev ali zasaditev s sadnimi drevesi, razen predvidene
– poseganje v obstoječi drevesi brez soglasja zavoda RS za varstvo narave.
7. člen
Hortikulturna in zunanja ureditev:
Neposredno ob Zalarjevi cesti ureditev predvideva zasaditev linije dreves, ki tvorijo zeleno barijero pred pogledi in prekomernim osončenjem trga. Ureditev osrednjega trga v treh višinskih nivojih bo zahtevala obstoječe zelene površine začasno odstraniti in teren nivelirati. Površine, ki bodo opredeljene kot zelene, bodo kasneje zatravljene in / ali urejene s cvetličnimi nasadi. Ob urejanju parkirišč ob Paplerjevi je potrebno ohraniti zaščiteni lipi in jima omogočiti nemoteno rast. Na samih funkcionalnih površinah stavb se lahko postavijo večja cvetlična korita, ki omogočajo regulacijo notranjega prometa (peš, kolesarskega, motornega in mirujočega). Na trgu se bo postavila drobna ulična oprema kot so klopi, svetila, smetnjaki.
VI. POGOJI GLEDE PROMETNE IN KOMUNALNE UREDITVE
8. člen
Prometna ureditev:
Motorni promet
Območje UN omejujeta dve glavni krajevni prometnici Zalarjeva in Paplerjeva. Zalarjeva cesta kot glavna občinska prometnica bo na tem delu razširjena in prilagojena predpisom. Po njej poteka tranzitni promet. Paplerjeva cesta je notranja krajevna ulica, ki predstavlja središče kraja, ob njej so predvsem objekti z javno vsebino, trgovine in parkirišča. Ureditev motornega prometa ostane nespremenjena. Dostopi do objektov Cukalova štala in Paplerjeva 14 se izvedejo preko obstoječih priključkov.
Mirujoči promet
Ob Paplerjevi cesti je možno urediti javno parkirišče s 4 PM z vzdolžnim parkiranjem, velikosti PM je 2,30 x 5 m. Na dvorišču Cukalove štale je urejeno 7 PM, velikosti 2,20 x 5 m in so namenjena parkiranju stanovalcev. Na dvorišču Paplerjeva 14 so urejena 3 PM, velikosti 2,20 x 5,50 m in so namenjena stanovalcem. Investitor dolžan zagotoviti potrebno število PM ob objektu. V primeru, da potrebnega števila PM ni mogoče zagotoviti na funkcionalnem zemljišču objekta, mora investitor pred posegom predložiti zakonsko predpisano dokazilo o lastništvu nad zemljiščem v radiju 100 m od objekta, na katerem bo možno urediti manjkajoče število PM.
Pešpromet
Vzdolž obeh prometnic, Paplerjeve in Zalarjeve ceste je pločnik širine 1 m. Pešpromet preko trga poteka neovirano. Izvedejo se ureditve za neovirano gibanje invalidov.
Komunalna ureditev:
Vodovod in hidrantno omrežje
Objekt Cukalova štala je že priključen na vodovodno omrežje pod pogoji upravljalca vodovoda. Izvršena je rekonstrukcija priključka z vodomeri za vsako stanovanje posebej. Za nadomestni objekt Paplerjeva 14 bo za stanovanja in poslovne prostore potrebno urediti nove vodovodne priključke. Objekte je možno priključiti na vod pod Paplerjevo ali Zalarjevo ulico.
Javna razsvetljava
V območju osrednjega platoja (PL2) bo izvedena javna razsvetljava v skladu z izbrano projektno rešitvijo pred pričetkom izdelave zunanjih javnih površin.
Obstoječa javna razsvetlajva je urejena ob Paplerjevi s kandelabri in obešenimi svetilkami na objektih. Prižigališče za novo urejno razsvetlajvo na trgu bo usklajeno z obstoječo ureditvijo.
Javna higiena
Za objekt Cukalova štala bo urejen prostor za ločeno zbiranje odpadkov v velikosti 2 x 4 m. Glej list št. 4. Na samem območju javnega trga bodo postavljeni koši za smeti.
Kanalizacija
Odpadno vodo iz objektov bo možno priključiti na javni mešani kanal, ki poteka po Zalarjevi. Vse obstoječe hišne priključke je potrebno rekonstruirati in jih preko interne kanalizacije skupaj z novozgrajenimi objekti priključiti na javni kanal po projektu na katerega izda soglasje upravljalec kanalizacije.
Meteorno vodo s streh in utrjenih površin je potrebno voditi v javni meteorni kanal, ki poteka po Paplerjevi in Zalarjevi cesti. Vode iz prometnih površin je potrebno speljati v javni kanal preko lovilca olj. Iz utrjenih površin trga je možno meteorno vodo speljati v ponikovalnico ali v javni metorni kanal na Paplerjevi ali Zalarjevi ulici.
Elektrika
Območje je opremljeno z nizkonapetostnim nadzemnim razvodom. Vsi objekti v območju UN so priključeni na NN nadzemni el. vod. V kolikor bo zaradi novogradenj, rušitev in drugih gradbenih posegov (širitev Zalarjeve) potrebno nadzemne vode prestaviti, bo to izvedeno v smeri proti Paplerjevi oziroma se bo izvedla pokablitev obstoječih vodov. Pod Paplerjevo cesto poteka podzemni el. vod. Pred rušenjem obstoječih objektov bo potrebno izvesti umik (demontažo) obstoječih nadzemnih priključnih vodov. Predvideni nadomestni objekti se bodo na omrežje priključevali z zemeljskimi kabli, položenimi direktno v zemljo. Za izvedbo potrebnih prestavitev oziroma izgradnjo ustreznih NN priključkov nadomestnih objektov je potrebno izdelati projektno dokumentacijo, ki jo je potrebno priložiti vlogi za izdajo soglasja k UN.
PTT vodi
Telekomunikacijsko omrežje je izvedeno s kabelsko kanalizacijo, ki poteka pod Paplerjevo ulico. S preureditvijo prostora bodo ukinjeni obstoječi zračni vodi, objekti pa bodo v skladu soglasjem upravljalca TK voda priključeni na podzemni sistem.
Ogrevanje
Ogrevanje objektov bo centralno, na olje, cisterne so v objektu.
Po izgradnji javnega ogrevalnega toplovodnega sistema se morajo objekti nanj priključiti v enem letu po dograditvi. Glej v grafični prilogi list št. 5.
VII. ETAPE IZVAJANJA
9. člen
Območje UN se bo gradilo po delih glede na iniciativo in interes investitorjev.
Skladno z objekti se ureja tudi komunalna in energetska infrastruktura.
Območje se gradi v 3 fazah, skladno z objekti se ureja tudi komunalna in energetska infrastruktura. V prvi fazi bo izdelana rekonstrukcija objekta Cukalova štala in pripadajoča ureditev funkcionalnega zemljišča. V drugi fazi bo ureditev osrednjega trga s tlakovanjem oziroma popločenjem in ozelenitvijo. Vzporedno bodo urejena na V javna parkirišča. V tretji fazi bo potekala rušitev obstoječega objekta Paplerjeva 14 in prelokacija oziroma nadomestna gradnja tega objekta z vso pripadajočo ureditvijo funkcionalnega zemljišča.
VIII. OBVEZNOSTI INVESTITORJEV IN IZVAJALCEV
10. člen
Investitorji in izvajalci objektov morajo dosledno upoštevati določila tekstualnega in grafičnega dela UN in mnenja pristojnih nosilcev urejanja prostora, ki so sestavni del prostorskega izvedbenega načrta.
Investitor mora pridobiti gradbeno dovoljenje za vse spremembe, ne glede so že izvedene ali ne.
IX. KONČNA DOLOČILA
11. člen
UN je na vpogled na sedežu Občine Borovnica.
Tolmačenje ureditvenega načrta na zahtevo zainteresiranih investitorjev izdela izdelovalec UN.
12. člen
Nadzor nad izvajanjem tega odloka opravljajo pristojne inšpekcijske službe.
13. člen
UN je stalo na vpogled pri Občinski upravi občine Borovnica.
14. člen
Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 066/3-10/10-127/04
Borovnica, dne 29. januarja 2004.
Župan
Občina Borovnica
Alojz Močnik l. r.
