Na podlagi 23. člena zakona o urejanju prostora (Uradni list RS, št. 110/02 in 8/03), 10. člena statuta Občine Slovenska Bistrica (Uradni list RS, št. 34/95, 72/99 in 65/02) je Občinski svet občine Slovenska Bistrica na 10. redni seji dne 22. 3. 2004 sprejel

S tem odlokom se sprejme zazidalni načrt za območje »Gradišče«, ki ga je izdelalo podjetje IGRE, d.o.o., Strossmayerjeva ulica 26, Maribor, pod številko naloge 7U275 v decembru 2003.

Zazidalni načrt ima ob splošnem delu vsebino s tekstualnim delom, soglasji pristojnih organov in organizacij ter naslednjimi grafičnimi prilogami:
– pregledno karto s prikazom območja obdelave 1 : 5000,
– izsek iz prostorskih sestavin planskih aktov občine Slovenska Bistrica 1 : 5000,
– ureditvena situacija v merilu 1 : 250 s funkcionalnimi, krajinskimi, oblikovalskimi, arhitekturnimi, okoljevarstvenimi in vodnogospodarskimi rešitvami; glede na obsežnost te matrike bo vsebina po potrebi razdeljena na več tematskih kart,
– oblikovne, arhitekturne značilnosti ter elementi urbane opreme na območju trga Gradišča v merilu 1 : 100, 1 : 50
– načrt komunalne in energetske infrastrukture ter omrežja zvez v merilu 1 : 500.
– načrt prometnih ureditev z možnostjo navezave na obstoječo cestno omrežje zunaj trga in ureditev mirujočega prometa v merilu 1 : 500;
– geodetski katastrski in višinski posnetek obstoječega stanja 1 : 500,
– pogoji ureditve in faznost zazidalne situacije 1 : 500.

Območje obdelave je trg Gradišče, ki se nahaja med Trgom svobode za zahodu, Kolodvorsko ulico na severu in Vošnjakovo ulico na vzhodu ter jugu v mestu Slovenska Bistrica. Trg predstavlja najstarejši del mesta. Velikost ureditvenega območja zazidalnega območja meri 18.000 m2 in obsega parcele št. 1408, 1409, 1410, 1411, 1412, 1413, 1414, 1415, 1416, 1417, 1418, 1419, 1420/1, 1420/2, 1421/1, 1421/2, 1422/1, 1423/1, 1423/2, 1424, 1425, 1426, 1427, 1428/1, 1428/2, 1429, 1430, 1431, 1432, 1433, 1434, 1435/1, 1436, 1437, 1438, 1439, 1440, 1441,1442, 1443, 1444, 1445/1, 1445/2, 1445/3, del 2499, del 2500, del 2501/1, del 2502, vse k.o. Slovenska Bistrica.

Dejavnosti v območju
Namembnost območja je mešano stanovanjska in poslovno-storitvena. Glede na dejstvo, da ni predvidenih večjih novogradenj se pretežno ohranja sedanja dejavnost. Predlog nove ureditve predvideva premik v kvalitetnejši storitveno-gostinski ponudbi na trgu, kar je edina bistvena sprememba dejavnosti na območju, a je še ta bolj kvantitativno merljiva in usmerjena na odprti tržni prostor.

Vsebina Zazidalnega načrta »Gradišče«
Tekstualni del:
– obrazložitev in utemeljitev zazidalnega načrta,
– povzetek usklajenosti s prostorskimi sestavinami planskih aktov Občine Slovenska Bistrica, analiza obstoječega stanja in morfološka analiza,
– opis prostorskih pogojev za realizacijo programa v območju urejanja,
– potrebni infrastrukturni objekti in naprave za delovanje predlaganih posegov in ureditev ali njihove rušitve, prestavitve ali druge prilagoditve,
– opis prostorskih ureditev po posameznih področjih,
– varovanje naravne in kulturne dediščine,
– ukrepi za varovanje bivalnega in delovnega okolja,
– potrebne vodnogospodarske ureditve,
– zasnova ureditve zelenih površin,
– opis rešitev v zvezi z zaščito pred naravnimi in drugimi nesrečami,
– seznam parcel, ki se nahajajo znotraj meje obravnavanega območja (številka parcele in katastrska občina, površina, vrsta rabe, lastništvo),
– ocena stroškov za izvedbo zazidalnega načrta,
– etape izvajanja zazidalnega načrta,
– pogoji organov oziroma organizacij;
Grafične priloge zazidalnega načrta prikazujejo:
– analitične prikaze sedanjega stanja,
– ureditev trga z elementi urbane opreme, mestnega zelenja in prometna ureditev,
– komunalno infrastrukturo,
– tlorisno velikost objektov, višinske gabarite in smeri gradbenih linij,
– smeri dostopov in dovozov,
– funkcionalno ureditev utrjenih in zelenih površin.

Zazidalni načrt predstavlja pravno podlago za posege v odprte mestni prostor, deregulacijo prometne ureditve in morebitne prenove, prilagoditve ter novogradnje na območju.
Bistvena sprememba, ki jo vnaša zazidalni načrt je regulacija prometnega režima, ki daje osnovo za preurejanje osrednje tržne površine trga Gradišče. Na osnovi prometnih sprememb je možno uvajati nove ureditvene prvine trga in z njimi povezane programske spremembe.

Arhitekturno-krajinsko oblikovanje
Večjih sprememb v arhitekturnem oblikovanju ni, saj gre za zazidano stavbno zemljišče v samem centru mesta Slovenska Bistrica. Predvidene možnosti za dopolnitve ali novogradnje so v okviru obstoječih zazidanih mikroobmočij, ki ne spreminjajo bistveno razmerja med odprtim in zaprtim prostorom in jih je definiral že predhodni zazidalni osnutek za to območje. Vse dopolnitve, spremembe ali novogradnje pa se držijo gabaritnih linij ter toleranc iz grafičnih prilog in upoštevajo srednjeveški značaj kareja Gradišče. Krajinsko oblikovanje območja se nanaša na fragment krajinskih prvin, ki so zatečeni na območju. Predvsem gre za štiri varovana drevesa v quincunx razporeditvi, ki jih nova ureditev v celoti spoštuje in obenem načrtovalsko ter programsko nadgrajuje.

Poudarek na odprtih površinah leži na osrednjem trgu Gradišče, saj so ostale odprte proste mestne površine na območju namenjene servisno funkcionalnim sklopom stanovanjskih, storitvenih in poslovnih objektov. Tako so površine namenjene za kratkotrajno parkiranje, uvoze v garaže, vhode v stanovanjske objekte in površine za pešce. V okviru prometne ureditve se slednje površine funkcionalno in percepcijsko bolje uredijo. Na samem trgu Gradišče pa so spremembe v bolj urbani ureditvi ob zaščitenih drevesih, ki omogoča bolj intenzivno rabo in obenem umestitev novih programov na trg. Vzhodni rob trga deloma ohranja zeleno bariero med stanovanjskimi objekti in javnim trgom, kar nakazuje razmejitev med javnim in pol javnim oziroma zasebnim. Sprememba je le v zasaditvi, saj je namesto trate bolj smiselna intenzivna zasaditev s pokrovnimi grmovnicami. Drugače je na južnem in zahodnem robu trga, kjer so storitvene in poslovne dejavnosti in je sprememba v tlakovanju površin. Funkcionalno zelenje za ustvarjanje ugodnih mikroklimatskih razmer je na tem delu trga omogočena le z obsaditvijo pergole ter ograje, ki je mogoča z manjšim zasaditvenim otokom ali koriti.
Ureditev zahodnega dela trga Svobode ostaja nespremenjena. Dopolnitev se pojavlja le v ozkem prehodu med trgom Svobode in trgom Gradišče, kjer usmeritev nakazuje subtilna talna razsvetljava.

Predlagana ureditev trga Gradišče temelji na osnovni prometni ureditvi, ki odpravlja statični promet z območja trga. Dostop do poslovnih prostorov in obstoječih garaž stanovalcev je omogočen, vednar je dostop razdeljen na dva dela. Eden uvoz poteka z juga preko pasaže in je namenjen za dostavo trgovskemu centru, gostinskim lokalom, stanovalcem bloka, nizu garaž in dvem garažnim enotam na skrajnem jugu ožjega območja trga. Dostopnost do ožjega območja trga je uporabnikom (lastniki ali najemniki garažnih prostorov) omogočena le preko potopnega konfina. Na ta način je onemogočena prehodnost – tranzitnost trga, kar je eden od ciljev iz projektne naloge. Drugi uvoz poteka s severa preko ulice Gradišče, kjer je preko identičnega potopnega konfina možen avtomobilski dostop za lastnike poslovnih prostorov, dostavo in tudi do garaž stanovalcev na trgu.
Nove parkirne površine zaradi dodatnih potreb ali porasta sedanjih je mogoče urediti na prosti površini (parcela št. 1429, na severni strani trga), ali le ob izgradnji dodatnih izvenivojskih kapacitet za parkiranje.
Izdajanje in nadzor kodirnih kartic za dostope na ožje območje trga je v pristojnosti Občine Slovenska Bistrica, pristojnega oddelka ali ustrezne javne službe, ki skrbi za urejanje statičnega prometa.
Po normativih so začrtana predvidena parkirišča za stanovalce, stranke in uporabnike na odprtih površinah dimenzij 2,50 m x 5 m.
Prometna shema na celotnem obodu območja Gradišče, to je na delu trga Svobode in vseh obodnih cestah ter pripadajočih urejenih parkiriščih, ostaja nespremenjena.

Vodooskrba
Za zagotovitev vodooskrbe zazidalnega območja se ohranja obstoječ vodovodni sistem. V primeru potreb po večjih dimenzijah zaradi morebitnih adaptacij, dopolnitev ali novogradenj na območju bo nove parametre podal soglasodajalec, vendar se ocenjuje da bodo spremembe lahko koristile obstoječo vodovodno infrastrukturo. Zaradi adaptacije vodnjaka bo potrebno zagotoviti le manjši vod za vodni element na trgu. Pri rekonstrukciji ali obnovi grajenega tkiva je potrebno preveriti kapacitete in kvaliteto obstoječih vodovodnih vodov za morebitne nove priključke.
 
Kanalizacija
Obstoječi kanalizacijski sistem zadovoljuje sedanje potrebe in tudi morebitne opisane spremembe v stavbnem fondu na območju. Pri rekonstrukciji ali obnovi grajenega tkiva je potrebno preveriti kapacitete in kvaliteto obstoječih kanalizacijskih vodov za morebitne nove priključitve.
 
Meteorna kanalizacija
Celotno območje predvidene ureditve se potrebno priključuje na obstoječo meteorno kanalizacijo. Meteorne vode z manipulacijskih in cestnih površin je potrebno predhodno očistiti na zadostno dimenzioniranih lovilcih olja in bencina.
 
Elektrika
Obstoječi sistem električnega napajanja zadovoljuje sedanje potrebe in tudi morebitne opisane spremembe v stavbnem fondu na območju. Ob preplastitvi trga se podnivojsko kablirajo obstoječi električni zračni vodi.
 
Ogrevanje
Predvidene spremembe na objektih se bodo ogrevali individualno. Kot gorivo se lahko uporablja kurilno olje ali utekočinjen naftni plin.
Rezervoarji so lahko vkopani skladno s predpisi. Pri rezervoarjih za lahko kurilno olje je potrebno upoštevati določila odloka o varstvu podtalnice.
 
Ravnanje z odpadki
Ohranja se obstoječi sistem zbiranja odpadkov, sprememba v zazidalnem območju je le predviden manjši otok za ločeno zbiranje komunalnih odpadkov.
 
Javna razsvetljava
Kablovodi javne razsvetljave bodo položeni ob servisnih cestah za zagotovitev javne razsvetljave in razsvetlitve osrednje ureditve ob vodnjaku in štirih divjih kostanjih. Ob preplastitvi trga se podnivojsko kablirajo obstoječi električni zračni vodi.
 
Telekomunikacijsko omrežje
Zazidalni načrt izkorišča sedanje kapacitete telekomunikacijskega omrežja na območju obdelave.

Ukrepi za varovanje okolja bodo določeni v izrisih iz zazidalnega načrta v postopku pridobivanja gradbenih dovoljenj na podlagi tehnoloških elaboratov, ocen vplivov na okolje oziroma presoje vplivov na okolje, kadar so obvezne po uredbi o vrstah posegov v okolje, za katere je obvezna presoja vplivov na okolje (Uradni list RS, št. 66/96 in 12/00), ker v fazi izdelave zazidalnega načrta natančne dejavnosti niso znane.
 
Hrup
V celotnem območju niso dovoljene naprave in objekti s tehnologijami, ki bi povzročale prekomerni hrup.
 
Zrak
Predvidena dejavnost v objektih ne sme prekomerno onesnaževati zraka. Kot energetski vir je predvideno kurilno olje ali plin. Vsi izpusti v ozračje morajo biti prečiščeni skladno z veljavnimi predpisi.
 
Vode
Pred izpustom meteornih vod v odvodnik jih je potrebno očistiti skladno z veljavnimi predpisi. Meteorne vode z manipulacijskih in cestnih površin je potrebno predhodno očistiti na zadostno dimenzioniranih lovilcih olja in bencina. Fekalne odpadne vode iz predvidenih objektov je potrebno do izgradnje centralne čistilne naprave odvajati v ustrezno dimenzionirane vodotesne večprekatne greznice z iztokom na novozgrajeno kanalizacijo. Tehnološke odpadne vode je potrebno očistiti do take mere, da bodo ustrezale zakonsko predpisanim normativom za izpust v kanalizacijo. Za posamezne dejavnosti si morajo investitorji pridobiti ločene vodnogospodarske pogoje. Skladiščenje nevarnih snovi je potrebno urediti v pokritih skladiščih v skladu z zakonodajo.
 
Odpadki
Po odloku o obveznem zbiranju, odlaganju in odvozu odpadkov v Občini Slovenska Bistrica (Uradni list RS, št. 3/93) je obvezen odvoz smeti na centralno deponijo komunalnih odpadkov. Vsak objekt na območju mora biti opremljen z zabojnikom za komunalne odpadke. Posebne odpadke, ki nastajajo pri tehnologiji proizvodenj, je potrebno zbirati ločeno in odvažati na deponijo posebnih odpadkov. Sprememba v zazidalnem območju je le predviden manjši otok za ločeno zbiranje komunalnih odpadkov.
 
Požarna varnost
V zazidalnem načrtu so upoštevani pogoji 22. člena zakona o varstvu pred požarom (Uradni list RS, št. 71/93). Upoštevan je tudi pravilnik o tehničnih normativih za hidrantno omrežje in gašenje požarov (Uradni list SFRJ, št. 30/91). Dovozi do posameznih objektov na območju zazidave so urejeni tako, da omogočajo dovoz gasilskim in interventnim vozilom in izpoljnjujejo pogoje za varen umik. Odmiki med objekti, obstoječimi in predvidenimi, zagotavljajo požarno varnost. Požarno vodo je zagotoviti z izgradnjo nadzemnih hidrantov na vodovodnem omrežju.

Znotraj območja zazidalnega načrta, kot je opredeljeno v planskih izhodiščih, je mogoče izvesti tako rekonstrukcijo prometne infrastrukture, ki zadovoljuje osnovne normative in standarde (različica oziroma faza I). Sodoben način življenja uveljavlja višje standarde od minimalnih pogojev, predvsem na področju možnosti parkiranja.Tovrstnem normativ je moč realizirati le zunaj plansko opredeljenega zazidalnega območja ali le z zahtevnejšimi infrastrukturnimi posegi –izvennivojskim parkiranjem znotraj območja zazidalnega načrta Gradišče (različica oziroma faza II).

Odstopanja od predpisane lege objektov so mogoča samo v notranjosti posamezne parcele – odmiki od cestišča, parkirnih površin, peš koridorjev in javnih tržnih površin morajo ostati, kot so opredeljeni. V tlorisnih gabaritih se objekt lahko poveča oziroma zmanjša za največ meter v dolžino oziroma v širino.
Kot tolerance so dovoljene:
– spremembe dimenzij objektov v skladu s potrebami tehnoloških postopkov posameznih investitorjev znotraj regulacijskih linij
– ureditve parkirnih površin za zaposlene in za vozni park na dvoriščni strani objektov se izvedejo skladno s potrebami investitorjev
– opredeljevanje natančnejših dejavnosti znotraj podjetno obrtniške cone, ki v tem trenutku še niso natančno opredeljene.
Spremembe, dovoljene s tolerancami, ne smejo ovirati realizacije zazidalnega načrta. Spremembe morajo biti v skladu s predpisi, ki se nanašajo na varovanje okolja.

Zazidalni načrt omogoča etapno izvajanje. Po izgradnji primarne prometne, komunalne in energetske infrastrukture je možna etapna gradnja v skladu s potrebami in finančnimi možnostmi posameznih investitorjev. Površine, ki ne bodo realizirane v predvideni fazi, morajo biti vizualno urejene. Pri gradbenih posegih v bližini zaščitenih drevesnih vrst je potrebno najprej izvesti krajinska dela v neposredni bližini in drevnino pod spomeniškim varstvom zaščititi z ukrepi norme DIN 18190, 18191, 18192.

Poleg zahtev iz drugih določb tega odloka morajo investitorji in izvajalci zazidalnega načrta upoštevati:
– pri izdelavi tehnične dokumentacije in izvedbi morata investitor in izvajalec upoštevati določila zazidalnega načrta,
– pri izdelavi projektne dokumentacije je potrebno pridobiti detajlne pogoje vseh soglasodajalcev, ki so določeni za območje,
– pred pričetkom del mora investitor in izvajalec preveriti lege obstoječih komunalnih in energetskih naprav, jih po potrebi zavarovati, zaščititi ali premestiti pod pogoji upravljavcev,
– če se pogoji v naslednjih etapah izvajanja zazidalnega načrta spremenijo in niso več v skladu z osnovnimi določili zazidalnega načrta, je potrebno le-tega novelirati,
– investitor in izvajalci morajo vse predvidene posege izvesti tehnično neoporečno, ekološko sprejemljivo ter pri tem ne smejo poslabšati razmer na sosednjih območjih.

Zazidalni načrt je stalno na vpogled v Občini Slovenska Bistrica na oddelku za okolje in prostor, Kolodvorska 10, 2310 Slovenska Bistrica.

Z dnem uveljavitve tega odloka prenehajo za obravnavano območje veljati sedanja določila odloka o začasnih prostorskih ureditvenih pogojih za centralna naselja v Občini Slovenska Bistrica
in mesto Slov. Bistrica (Uradni list RS, št. 16/93, 79/01 in 35/02), ki se nanašajo na območje »Gradišče«.

Nadzorstvo nad izvajanjem tega odloka opravljajo pristojne inšpekcijske službe.

Ta odlok začne veljati z dnem objave v Uradnem listu Republike Slovenije.