Na podlagi 39. in 43. člena zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Uradni list SRS, št. 18/84, 37/85, 29/86, 43/89 ter Uradni list RS, št. 26/90, 18/93, 47/93, 71/93 in 44/97), 25. člena zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 72/93, 57/94, 14/95, 26/97, 70/97, 10/98 in 74/98) ter 18. člena statuta Občine Škofja Loka (Uradni list RS, št. 37/95 in 47/98) je Občinski svet občine Škofja Loka na 25. seji dne 29. 8. 2002 sprejel

S tem odlokom se sprejme zazidalni načrt za stanovanjsko-obrtno cono Virmaše (SO1) v Virmašah, katerega je izdelal Razvojni center Radovljica d.o.o. pod št. 15/2001 v oktobru 2001.
Zazidalni načrt ima naslednje sestavne dele:

– odlok
– obrazložitev
– tehnični del: – poročilo
  – grafične priloge:
    – kopija katastrskega načrta m 1: 2880 in m 1: 1000
    – kopija veljavnih planskih dokumentov m 1: 5000
    – geodetski načrt obstoječega stanja m 1: 1500
    – arhitektonsko zazidalna situacija m 1: 1500
    – zakoličbena situacija m 1: 500
    – komunalne naprave – vodovod, kanalizacija, plin m 1: 500
    – komunalne naprave – elektrika, javna razsvetljava, telefon m 1: 500
    – prometna ureditev in zelene površine m 1: 500
    – lega v prostoru in navezava na komunalno infrastrukturo m 1: 5000

Zazidalni načrt določa pogoje za urbanistično, arhitekturno in krajinsko oblikovanje ter pogoje za prometno in komunalno urejanje območja zazidalnega načrta za stanovanjsko-obrtno cono Virmaše, ki obsega območje, ki je v prostorskih sestavinah planskih dokumentov namenjeno stanovanjski gradnji in gradnji objektov namenjenih proizvodno-servisnim dejavnostim in je v prostorskih sestavinah dolgoročnega in srednjeročnega družbenega plana Občine Škofja Loka za obdobje 1986-2000 ter spremembah in dopolnitvah prostorskih sestavin planov (Uradni vestnik Gorenjske, št. 14/86, 11/87, 3/89 ter Uradni list RS, št. 47/93, 8/94, 13/99, 43/99) označeno z oznako SO1 in je namenjeno stanovanjski in obrtni dejavnosti.

Območje, katerega ureja zazidalni načrt, leži na skrajnem jugozahodnem robu naselja Virmaše na področju, ki se od ravnine Sorškega polja terasasto spušča proti potoku Suha, ki se v tem območju meandrasto vije proti iztoku v Soro.
Območje obsega 2,7 ha zemljišč v katastrski občini Stari Dvor, in sicer:
– celotna zemljišča s parcelnimi številkami: 500/1, 500/2, 500/7, 515, 526, 530, 534/1, ki so nezazidana,
– celotna zemljišča s parcelnimi številkami: 200, 500/3, 500/4, 500/5, ki so zazidana,
– del zemljišč s parcelnimi številkami: 501/1, 500/2, 502, 513, 514, 515, 518, 519, 528, 530, 533, 543, vse k.o. Stari Dvor.
Meja območja zazidalnega načrta poteka po vzhodnem robu parcele 534/1, nato po severnem robu parcele 526 do ceste Kranj–Škofja Loka ter se ob robu cestišča nadaljuje do pokritega dela avtobusnega postajališča. Tu se potek meje obrne proti zahodu, v ravni črti se dotakne fasade gospodarskega poslopja (na parc. št. 528) in nadaljuje do zgornjega robu terase (pobočja) ter se ob njem obrne proti jugu do dostopne poti k objektom Virmaše 6 tako, kot je to prikazano v grafični prilogi. Nadaljuje se ob južnih robovih parcel 500/1, 500/4, 500/5, 500/7 ter nato ob zahodnem robu te do stika s parcelo 515 poteka po njenem južnem, zahodnem in severnem robu do navideznega podaljška zahodnega robu parcele 530, nadaljuje se po njem do zgornjega robu struge Suhe ter poteka po njegovem južnem in vzhodnem delu do stika s parcelo 543, ki jo razpolovi tako, kot je to prikazano v grafični prilogi ter se nato nadaljuje ob njenem severnem robu do stika s parcelo 534/1.

Območje stanovanjsko-obrtne cone Virmaše (SO1) je namenjeno gradnji večstanovanjskih objektov s srednjo gostoto, gradnji vrstnih stanovanjskih objektov, individualnih stanovanjskih hiš z možnostjo združevanja v dvojčke, gradnji stanovanjsko-poslovnih objektov, namenjenih proizvodno servisni dejavnosti in večnamenskega objekta namenjenega uslužnostni dejavnosti.
Območje urejanja tvorijo naslednje notranje urbane celote:
– območje a – območje večstanovanjske gradnje,
– območje b – območje vrstne stanovanjske gradnje,
– območje c – območje individualne stanovanjske gradnje,
– območje d – območje mešane gradnje stanovanjskih objektov s prostori namenjenimi proizvodno servisnim dejavnostim,
– območje e – območje uslužnostnih dejavnosti.
Območje a je locirano na severnem najnižjem delu obravnavanega območja. Tvorijo ga trije večstanovanjski objekti s skupno do 27 stanovanji ter parkirišče z možnostjo izgradnje pokritih nadstrešnic oziroma garaž na lokaciji parkirnih mest. Objekti, locirani na obrežju Suhe se pahljačasto odpirajo proti jugozahodu.
Območje b je območje niza vrstnih hiš lociranih na pomolu nad Suho. Zasnova poudarja pomol nad potokom, z ohranjanjem zelenja na robu pa se ohrani naravno okolje in zagotavlja intimnost novega urbanega prostora. Objekti so v nizu s šestimi enotami z vmesnim zamikom. Preko peš poti je omogočen tudi dostop do vseh vrtov.
Območje c je namenjeno individualni stanovanjski gradnji. Objekte se lahko združuje v dvojčke tako, da so med seboj povezani z zidom med garažama ali nadstrešnicama. Urbana zasnova se prilagaja naravnim značilnostim prostora in zagotavlja ugodne bivalne pogoje v naravnem okolju.
Območje d je pod vzhodnim robom naselja namenjeno gradnji dveh poslovno-stanovanjskih objektov, pri čemer so pritličja bruto površine do 150 m2 namenjena poslovno-servisni dejavnosti. Objekti se navezujejo na notranjo krožno cesto naselja – cesta "b" in imajo načrtovana tudi parkirna mesta za obiskovalce.
Območje e se nahaja na jugovzhodnem delu območja na lokaciji ob osnovni dovozni cesti v naselje.
Objekt se neposredno navezuje na centralni dostop v območje, na jugovzhodni strani pa ima zagotovljene ustrezne mirne površine namenjene ureditvi zunanjih površin.
V vseh območjih so dopustne dopolnilne dejavnosti s področja drobnega gospodarstva, storitev, umetnosti in kulture, ki ne prekoračujejo dovoljenih ravni obremenjevanja okolja za stanovanjska območja. V objektih je možna ureditev prostorov za potrebe turizma.

Urbanistična zasnova obravnavanega območja izhaja iz značilnosti naravne strukture z upoštevanjem razporejanja stavbnih mas usklajenih z obstoječimi po načelu organske rasti naselja. Z urbano izrabo naravno izoblikovanih prostorov in sočasnim ohranjanjem tipičnih delov naravne krajine na pomolih nad potokom Suho ter ob izvirih, ki se stekajo vanj, se poudari značilnosti naravne krajine.
V skladu z navedeno zasnovo so pod rob terase na vzhodnem robu obravnavanega območja locirani večji objekti, ki so namenjeni tudi proizvodno-servisnim dejavnostim. Objekti so v pritličju, lahko tudi v nadstropju namenjeni poslovni dejavnosti, ki ne presega dovoljenih obremenitev okolja za pretežno stanovanjska naselja.
Objekti se vežejo na novo povezovalno cesto med obstoječima lokalnima dovozoma. Nova cesta tako povezuje dva obstoječa dela vasi in nase veže javni program.
Nižje ležeča severna terasa na robu območja urejanja je izrabljena za lociranje treh večstanovanjskih objektov, ki se pahljačasto odpirajo proti meandru Suhe, obstoječe naselje in pobočja ter gozd na njihovem severnem in zahodnem robu pa jim dajejo ustrezno maso v odnosu do njihovega gabarita.
Na terasi južno od večstanovanjske gradnje je z namenom poudariti naravni pomol med pritokoma Suhe predvidena vrstna gradnja stanovanjskih objektov, ki s svojo vzdolžno zasnovo še poudarjajo naravne značilnosti terena, rob terase pa se zaključi z individualno stanovanjsko gradnjo objektov lastnikov zemljišč z večjimi zunanjimi površinami, preko katerih je ohranjen prehod na obstoječa kmetijska zemljišča lastnikov.
Na južnem delu obravnavnega prostora so na osnovi naravnih značilnosti in obstoječe strukture novejše gradnje locirane individualne pritlične stanovanjske hiše z izkoriščeno mansardo, ki se v celoti vklapljajo v naravni ambient, objekti se lahko združujejo v dvojčke.
Ob dostopni cesti na jugovzhodnem robu naselja je načrtovana lokacija dvoetažnega objekta z izkoriščeno mansardo, namenjenega centralnim dejavnostim – vrtcu z okvirno kapaciteto 80 otrok.

Pogoji za oblikovanje posameznih objektov:
Osnovna značilnost objektov je vzdolžna zasnova osnovnega tlorisa, pri čemer je pri vrstni gradnji upoštevan kot celota niz objektov, na osnovni tloris se pri individualnih objektih navezujejo aneksi – garaže oziroma nadstrešnice s strešinami pravokotnimi ali vzporednimi z osnovnim objektom.
Pri objektih v območju "d", kjer se le ti naslanjajo na pobočje, je kletna etaža ob cesti "b" v celoti izven terena in je načeloma namenjena proizvodno sevisnim dejavnostim.
Garaže se lahko izvedejo kot masivni objekti ali v obliki nadstrešnic.
Na centralni lokaciji – območje "e" je zasnovan vrtec s tlorisno zasnovo v obliki dveh enot z veznim traktom, kar omogoča oblikovanje zaščitene zunanje igralne površine. Gabarit vrtca je: klet namenjena servisnim prostorom, pritličje in nadstropje namenjeno vrtcu in mansarda za potrebe službenega stanovanja.
Dopustna je členitev posameznih objektov z namenom ustvarjanja razgibanih fasad in funkcionalnih prilagoditev objektov.
OBJEKT tip "A"
večstanovanjski objekt z do 9 stanovanji:
gabarit: – klet, pritličje, nadstropje, mansarda
tlorisne dimenzije: – osnovni objekt 9 x 21,50 m
– aneks – možnost 1,50 x 6 m (pravokoten na osnovni objekt)
višinske kote: – kota pritličja maks. 0,60 m iznad kote urejenega uvoza k objektu
– kota slemena maks. 120 m iznad kote pritličja
– kota slemena sekundarnih strešin pravokotnih na osnovno strešino oziroma s strehami v minimalnem naklonu nižja od osnovnega slemena naklon strešine osnovnega objekta: 40 – 42 stopinj
OBJEKT tip "B"
enota vrstne stanovanjske hiše
gabarit: – klet, pritličje, mansarda
tlorisne dimenzije: – osnovni objekt 7,50 x 10,50 m
– prizidek garaže 4 x 6 m
višinske kote: – kota pritličja maks 0,60 m iznad kote urejenega uvoza k objektu
– kota slemena maks. 10 m iznad kote pritličja
– kota slemena sekundarnih strešin pravokotnih na osnovno nižja od osnovnega slemena
naklon strešine: – 40 – 42 stopinj
OBJEKT tip "C"
gabarit: – klet, pritličje, mansarda
tlorisne dimenzije: – osnovni objekt 8,50 x 12,50 m
– prizidek garaže 6 x 6 m / sleme pravokotno na smer osnov. slemena
– aneks – vrt 1,50 x 6 m / možnost /
višinske kote: – kota pritličja maks. 0,60 m iznad kote urejenega uvoza k objektu
– kota slemena maks. 9 m iznad kote pritličja
– kota slemena sekundarnih strešin nižja od osnovnega slemena naklon strešine: – 40 – 42 stopinj
OBJEKT tip "C*" – enota stanovanjskega dvojčka
gabarit: – klet, pritličje, mansarda
tlorisne dimenzije: – osnovni objekt 8,50 x 12,50 m
– prizidek garaže 4,50 x 6 m / sleme v isti smeri kot hiša /
– aneks – vrt 1,50 x 6 m
višinske kote: – kota pritličja maks. 0,60 m iznad kote urejenega uvoza k objektu
– kota slemena maks. 9 m iznad kote pritličja
– kota slemena sekundarnih strešin nižja od osnovnega slemena
naklon strešine: – 40 – 42 stopinj obe enoti dvojčka morata imeti strešini enekega naklona
Garaža med obema enotama se lahko opusti ali izvede v obliki nadstrešnice s tem, da so ohranjeni predvideni odmiki objekta od parcelne meje.
Med posameznima enotama dvojčka je potrebno izvesti požarni zid.
OBJEKT tip "D"
stanovanjsko-poslovni objekt:
gabarit: – klet v nivoju terena, pritličje, mansarda
tlorisne dimenzije: – osnovni objekt 10 x 15 m
– aneks – možnost na obeh vzdolžnih fasadah 1,50 x 6 m oba pravokotna
na osnovni objekt
– garaža 6 x 6 m s slemenom v isti smeri kot osnovni objekt
višinske kote: – kota pritličja maks. 3,50 m iznad kote urejenega uvoza k objektu
– kota slemena maks. 10,50 m iznad kote pritličja
– kota slemena sekundarnih strešin pravokotnih na osnovno nižja od osnovnega slemena
naklon strešine: – 40 – 42 stopinj
OBJEKT tip "E" – večnamenski objekt:
gabarit: – klet, pritličje, nadstropje, mansarda
tlorisne dimenzije: – osnovni objekt dve enoti 10 x 10 m z dodatnim krakom 10 x 8m
višinske kote: – kota pritličja maks. 0,60 m iznad kote urejenega uvoza k objektu
– kota slemena maks. 13 m iznad kote pritličja
– kota slemena sekundarnih strešin pravokotnih na osnovni nižja od osnovnega slemena
naklon strešine: – 40 – 42 stopinj
Kritina pri vseh objektih je enotna v grafitno sivi barvi. Strešine se lahko zaključujejo s čopi.
Za osvetlitev mansarde je dopustna izvedba frčad s strešino pravokotno na osnovno streho, pri vrstnih hišah, večnamenskem in večstanovanjskem objektu možna izvedba frčad v minimalnem naklonu s poudarjenim robom, ki zakrije strešni naklon frčade.
Fasade objektov so obdelane v ometu bele ali pastelnih barv, zaželjeni so poudarjeni portali in okenski okviri.
Fasade objektov, lahko pa tudi konstrukcija so lahko deloma lesene.
Ob objektih se lahko zgradijo zimski vrtovi, pergole in podobni oblikovno funkcionalni elementi.
Velikosti posameznih parcel in elementi za zakoličbo so opredeljeni v grafičnih prilogah.

Pogoji za zunanjo ureditev objektov in gradnjo pomožnih objektov:
– dostopi so tlakovani z betonskim tlakovcem
– ob garažah so lokacije posod za komunalne odpadke
– ograje okrog objektov so maks. višine 1,00 m in obvezno ozelenjene, ob dnevnih prostorih je možna postavitev zaščitnih ozelenjenih ograj min 1,50 m od javnih površin oziroma parcelne meje
– parkirišča pri objektih je možno prekriti z leseno nadstrešnico simetrično dvokapnico enakega naklona in kritine kot osnovni objekt ali z ravno streho.

Območje se prometno v celoti veže na obstoječo cestno mrežo. Osnovni priključek za območje se izvede na državno cesto Kranj–Škofja Loka na južnem robu načrtovanega naselja na mestu obstoječega lokalnega priključka.
Priključek se predvidi z ureditvijo pasov za leve zavijalce. Potrebno je izvesti prestavitev avtobusnega postajališča.
Osnovno cesto predstavlja cesta "a", ki se v delih, ko poteka na obstoječi trasi lokalnih cest ustrezno razširi in predstavlja osnovno napajalno cesto. Značilni prečni profil ceste je: vozna pasova 2 x 2,50 m, enostranski pločnik 1,60 m, bankina 0,50 m.
Cesta "b" je napajalna cesta za potrebe stanovanjskih in poslovno-stanovanjskih objektov in je enakega profila kot cesta "a".
Cesti "c" in "d" predstavljata dostopne ceste do stanovanjskih objektov in imata značilni profil 2 x 2 m z obojestransko bankino 0,50 m.
Za potrebe parkiranja je ob večstanovanjskih objektih predvidena gradnja parkirišča, na katerem je možno zgraditi nadstrešnice za osebna vozila, na vzhodnem robu pa nadstrešnice ali garaže.
Na bregu nad pritokom potoka Suha poteka pešpot širine 2,50 m, ki na južnem robu skupine vrstnih služi tudi kot servisna pot do vrtov.

Priključno mesto na javni vodovod bo na obstoječem vodovodu premera 200 mm, ki poteka vzhodno ob cesti Kranj–Škofja Loka. Znotraj območja je načrtovana krožna trasa, novega vodovoda premera 100 mm za potrebe pitne, požarne in tehnološke vode s hidrantnim omrežjem. Hidranti so nadzemni tip NO 80.
Kanalizacija je načrtovana v ločenem sistemu. Fekalne odpadne vode se preko črpališča in tlačnega voda speljejo v javni kanal "Virmaše", ki poteka severno od obravnavanega območja, pri dimenzioniranju je potrebno upoštevati tudi obstoječe objekte, ki gravitirajo na načrtovano črpališče. Meteorne vode iz strešin, drenažne, izvirne in čiste zaledne vode se speljejo v potok Suha, načeloma v odprtih urejenih kanalih.

Za oskrbo z električno energijo je predvidena izgradnja nove TP, ki bo vključena v obstoječo omrežje preko 10 kV daljnovoda D0504 TP Virmaše – TP Betonarna Tehnik.
V naselju je načrtovana oskrba posameznih skupin objektov preko prostostoječih priključnih merilnih omaric. V naselju je predvidena izgradnja javne razsvetljave.
Ogrevanje objektov bo individualno, energetski vir pa plin, kot možni alternativni vir je lahko kurilno olje.
Predvidena je trasa razvodnega plinskega omrežja.

V okviru komunalnih naprav je načrtovana trasa za telefonsko omrežje skupno s kabelskim omrežjem za prenos podatkov oziroma TV signala.

Predvidena je zaščita obrežja potoka Suha z ohranitvijo značilne obvodne vegetacije. Izvirne vode se skupaj s čistimi meteornimi vodami načeloma vodijo v potok v odprtih kanalih.
Pod objektom z oznako "c3" je potrebno zaradi zaščite pred visokimi vodami teren dvigniti v obliki naravno zaokrožene terase min. do kote 353,00 m.

Realizacija zazidalnega načrta je zaradi zagotovitve komunalne opreme območja kot celote tako ter potrebnih navezav in ureditev izven območja ZN možna le v eni fazi.
Na zemljiščih je do pričetka gradnje objektov možna kmetijska raba ali začasna raba za dejavnosti, ki so že dovoljene na obravnavanem območju in ne povzročajo dodatnih obremenitev okolja s hrupom ali drugimi misijami.

Investitorji so dolžni ne glede na čas pričetka gradnje sofinancirati komunalno opremo razen lastnih hišnih priključkov.
Investitorji so v sklopu komunalne opreme območja dolžni sofinancirati ureditev križišča z državno cesto, vključno s predvideno prestavitvijo avtobusnega postajališča.

Dopustno je odstopanje tlorisnih dimenzij objektov, in sicer 20% v obeh smereh s tem, da se ohrani gradbena linija, fiksna točka zakoličbe, min odmik objekta od meje 2,5 m.

Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu RS.