Na podlagi 16. člena Statuta Občine Zagorje ob Savi (Uradni vestnik Zasavja, št. 13/03) in 101. člena Poslovnika Občinskega sveta občine Zagorje ob Savi (Uradni vestnik Zasavja, št. 13/03), je Občinski svet občine Zagorje ob Savi na seji dne 28. 6. 2004 sprejel

S tem odlokom se določa način, pogoji in postopek oddajanja v najem poslovnih stavb, poslovnih prostorov in garaž (v nadaljevanju: poslovni prostori), ki so v lasti Občine Zagorje ob Savi (v nadaljevanju: občina), ter način določitve najemnin.

Za poslovno stavbo šteje stavba, ki je namenjena poslovni dejavnosti in se v ta namen pretežno tudi uporablja.
Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben glavni vhod ter so delno ali v celoti urejeni. Za poslovni prostor se šteje tudi montažni objekt.

Poslovni prostor se odda v najem za opravljanje dejavnosti v skladu z veljavnimi prostorskimi akti glede namembnosti in na podlagi javnega razpisa za zbiranje ponudb ali brez javnega razpisa neposredno s pogodbo v primerih, določenih s tem odlokom.

Poslovni prostor se odda v najem za določen ali za nedoločen čas. Za določen čas se najemno razmerje vzpostavi v naslednjih primerih:
– kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije zazidalnega načrta,
– če je načrtovana sprememba dejavnosti v poslovnem prostoru,
– če je načrtovana prenova objekta, v katerem se nahaja poslovni prostor,
– če najemnik gradi svoje lastne poslovne prostore,
– če to narekujejo druge posebne okoliščine.

Postopek za oddajo poslovnega prostora v najem izvaja Komisija za izvedbo in nadzor postopkov razpolaganja s stvarnim premoženjem občine, imenovana v skladu z Uredbo o pridobivanju, razpolaganju in upravljanju s stvarnim premoženjem občin (Uradni list RS, št. 12/03), (v nadaljevanju: komisija).
Na temelju opravljene dokončne izbire po organu in postopku, ki ga določa ta odlok, sklepa pogodbo o najemu poslovnih prostorov župan občine.

Komisija opravlja po tem odloku naslednje naloge:
– prevzame, odpre in pregleda dospele ponudbe udeležencev javnega razpisa,
– na podlagi pregleda dospelih ponudb ugotovi vrstni red najugodnejših ponudb in predlaga sprejem sklepa o oddaji poslovnega prostora v najem najugodnejšemu ponudniku,
– opredeljuje sestavine najemne pogodbe,
– posreduje županu oziroma občinski upravi mnenja in predloge o gospodarjenju s posameznim poslovnim prostorom,
– oblikuje predloge in spremlja višino najemnine za poslovne prostore v lasti občine,
– predlaga županu občine prekinitev že sklenjene najemne pogodbe,
– daje soglasje k spremembi namembnosti poslovnega prostora, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba,
– predlaga županu neposredno sklenitev najemne pogodbe brez javnega razpisa.
Pri izvajanju nalog iz tega odloka, je komisija vezana na določila zakona in tega odloka.
Seje komisije se po potrebi udeležijo delavci strokovnih služb občine. O sejah se vodi zapisnik.
Pri postopku za oddajo poslovnega prostora v najem ne more sodelovati član komisije, kadar je on ali njegov družinski član osebno ali kot družbenik družbe kandidat za najem poslovnega prostora, ki je predmet oddaje.

Vsa administrativna in strokovno-tehnična opravila v zvezi z oddajanjem poslovnih prostorov v najem opravlja občinska uprava.

Pri oddaji poslovnih prostorov v najem se uporabi metoda javne ponudbe (pisne javne dražbe).
Javna ponudba in celoten postopek se izvede po določbah Uredbe o pridobivanju, razpolaganju in upravljanju s stvarnim premoženjem države in občin (Uradni list RS, št. 12/03), ki se nanašajo na javno ponudbo, oziroma po predpisu veljavnem v času izvajanja postopka.

Občina lahko odda poslovni prostor v najem brez javnega razpisa neposredno z najemno pogodbo v naslednjih primerih:
– ob elementarnih nesrečah ali druge višje sile, vendar le za določen čas, največ za dve leti,
– če se mora dosedanji najemnik izseliti iz poslovnega prostora zaradi rušenja ali zaradi prilagoditve zgradbe veljavnemu prostorsko izvedbenemu aktu, brez finančnih obveznosti,
– če bo nadaljeval z dejavnostjo dosedanjega najemnika njegov družinski član (zakonec, otrok, snaha, zet) ali delavec, ki je bil pri dosedanjem najemniku zaposlen brez prekinitve najmanj tri leta v primeru, če se dosedanji najemnik upokoji ali umre; pogoj pa je, da sta družinski član ali delavec usposobljena opravljati isto dejavnost, kot jo je opravljal dosedanji najemnik,
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije stavbe, brez finančnih obveznosti,
– če gre za razširitev poslovnega prostora v prostor, ki ga je mogoče z obstoječim prostorom neposredno povezati za opravljanje iste dejavnosti,
– če gre za zamenjavo poslovnega prostora s soglasjem občine in obeh dosedanjih najemnikov,
– če poslovnega prostora ni bilo mogoče oddati v najem niti po ponovljenem javnem razpisu,
– če je sedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji, novi najemnik pa prevzame delavce v redno delovno razmerje oziroma če je opravljena združitev dejavnosti,
– če gre za opravljanje dejavnosti, ki se delno ali v celoti financira iz proračuna občine (kulturna, športna društva, politične stranke ipd.),
– če bo poslovni prostor uporabljal javni zavod ali podjetje v lasti občine,
– v posebej utemeljenih primerih po predhodnem mnenju župana občine,
– če je občina manj kot 50% solastnik poslovnega prostora ali če je glede na ocenjeno vrednost najemnine in trajanja najema predviden letni prihodek od oddaje poslovnega prostora nižji od 1,000.000 SIT.

Postopek oddaje poslovnega prostora v najem z neposredno najemno pogodbo se izvede po določbah Uredbe o pridobivanju, razpolaganju in upravljanju s stvarnim premoženjem države in občin (Uradni list RS, št. 12/03), oziroma po predpisu veljavnem v času izvajanja postopka.

Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe, ki mora poleg z zakonom določenih sestavin, vsebovati še naslednje sestavine:
– sedež poslovnega prostora oziroma zgradbe, v kateri se poslovni prostor nahaja,
– točno navedeno dejavnost, za katero je poslovni prostor namenjen,
– navedbo funkcionalnih in vseh pomožnih prostorov,
– možnost uporabe skupnih delov in naprav v stavbi,
– čas, za katerega se poslovni prostor oddaja,
– pričetek veljavnosti pogodbe in pričetek najemnega razmerja,
– višini najemnine in sorazmernih stroškov za vzdrževanje skupnih delov in naprav ter storitev v stavbi ter določilo o spremembah,
– rok, v katerem je najemnik dolžan poslovni prostor prevzeti in ga pričeti uporabljati,
– v primerih, ko so potrebna vlaganja, določilo, kdo bo prostor usposobil, pogoje usposobitve, način povrnitve vlaganj najemniku in rok usposobitve poslovnega prostora,
– obveznosti najemnika glede vzdrževanja poslovnega prostora in morebitnih skupnih prostorov,
– razloge za prenehanje najemnega razmerja,
– določila o odpovedi najemnega razmerja in odpovednih rokih,
– dolžino odpovednega roka,
– druge medsebojne pravice in obveznosti.

Najemna pogodba mora vsebovati tudi določilo, da najemnik ne sme spreminjati poslovnega prostora, oddati poslovnega prostora v podnajem in, da ne sme dovoliti drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja občine.
V primeru, da najemnik, v soglasju z občino odda poslovni prostor oziroma del poslovnega prostora v podnajem, se celotna najemnina zviša za 50%.

Najemno razmerje preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,
– z odpovedjo najemne pogodbe, če je bila ta sklenjena za nedoločen čas, z odpovednim rokom,
– s potekom določenega časa, če je bila sklenjena za določen čas,
– z odstopom od najemne pogodbe,
– v primerih, ki jih posebej določa konkretna najemna pogodba,
– po samem zakonu.
Dolžino odpovednega roka se določi v vsaki konkretni najemni pogodbi posebej.

Občina oziroma župan kot sklenitelj najemne pogodbe lahko na podlagi predhodnega mnenja Komisije odpove najemno pogodbo in zahteva izpraznitev poslovnega prostora, ne glede na odpovedne roke in pogodbene ter zakonske določbe o trajanju najema:
– če najemnik uporablja poslovni prostor tako, da ovira stanovalce ali drugega najemnika poslovnega prostora ali stanovanja,
– če najemnik v roku 30 dni od dneva prejema opomina ne opravi del, potrebnih za redno vzdrževanje poslovnega prostora, ki spadajo v njegove stroške,
– če najemnik v pogodbeno dogovorjenem roku ne usposobi poslovnega prostora,
– če najemnik ne začne v dogovorjenem roku z opravljanjem dejavnosti,
– če najemnik spremeni ali bistveno omeji poslovno dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja pristojnega upravnega organa in občine,
– če najemnik dalj časa brez upravičenih razlogov ne opravlja dejavnosti,
– če najemnik preneha z opravljanjem dejavnosti,
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem oziroma dovoli drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja občine,
– če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je občina na to opomnila,
– če je v zamudi s plačilom skupnih obratovalnih stroškov dva meseca od dneva prejetja opomina občine ali distributerja,
– če občina poslovni prostor oziroma poslovno stavbo sama potrebuje, ker iz objektivnih razlogov trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljala svojo dejavnost,
– če najemnik drugače grobo krši določila najemne pogodbe.
V sklepu o odpovedi mora biti navedeno, do katerega dne mora najemnik poslovni prostor izprazniti in ga urejenega in čistega izročiti občini. Če najemnik tega ne stori v določenem roku, sme občina oziroma pooblaščena organizacija sama vstopiti v poslovni prostor in ga na stroške najemnika izprazniti, najemnika pa obvestiti kje se nahajajo njegovi predmeti. V tem primeru občina ne odgovarja za morebitne poškodbe, izgubo ali odtujitve najemnikovih stvari.

Višina mesečne najemnine se določi po formuli:
 
Nm = Vt x Št x K
 
Legenda:
Nm = mesečna najemnina
Vt = vrednost točke
Št = število točk
K = kvadratura poslovnega prostora
Vrednost točke za določitev višine najemnine znaša 157, 61 SIT.
Vrednost točke se lahko spremeni enkrat letno (decembra v tekočem letu), pri čemer se upošteva rast indeksa za stanovanjsko gradnjo za obdobje januar-november tekočega leta, ki ga objavlja Združenje za gradbeništvo in industrijo gradbenega materiala pri GZS. Na ta način valorizirana vrednost točke se ugotovi v posebnem ugotovitvenem sklepu, ki ga izda župan in prične veljati s 1. januarjem naslednjega leta.
Z vsakokratno novo vrednostjo točke se uskladi višina najemnin v že sklenjenih najemnih pogodbah, razen v najemnih pogodbah, sklenjenih s pravnimi osebami javnega sektorja, kjer za valorizacijo pogodbeno dogovorjenih obveznosti veljajo posebni predpisi. Valorizacija višine najemnin v najemnih pogodbah, sklenjenih s pravnimi osebami javnega sektorja, se izvede v skladu s Pravilnikom o načinih valorizacije denarnih obveznosti, ki jih dogovarjajo pravne osebe javnega sektorja (Uradni list RS, št. 1/04), oziroma po vsakokrat veljavnem predpisu na tem področju.
Število točk se določi glede na območje, kjer se poslovni prostor nahaja in glede na namembnost poslovnega prostora oziroma dejavnost, ki se bo v poslovnem prostoru opravljala.

-------------------------------------------
Namembnost                   območje
-------------------------------------------
                      A                   B
1. skupina            3                   2
2. skupina           10                   6
3. skupina           15                  10
-------------------------------------------

Glede na lokacijo so poslovni prostori razvrščeni na dveh območjih:
– območje A: območje mesta Zagorje, naselja Kisovec in Izlak, kjer je uveden ulični sistem,
– območje B: zaselki in naselja izven prej navedenih območij.
Glede na namembnost se poslovni prostori razvrstijo v naslednje skupine:
– 1. skupina: dejavnost umetnosti, kulture, socialnega varstva, političnih strank, zvez, humanitarnih organizacij, izobraževanja, otroškega varstva, telesne kulture in društev, dejavnost državnih organov in organov lokalnih skupnosti, javne svetovalne službe ter prostori namenjeni za garaže in skladišča,
– 2. skupina: koncesionirane javne službe, vse storitvene in proizvodne dejavnosti, razen gostinstva in trgovine,
– 3. skupina: dejavnost gostinstva, trgovine, bank in zavarovalnic in vse druge dejavnosti.
V primeru, ko glede območja ali namembnosti poslovnega prostora za določeno dejavnost nastane dvom in je ni mogoče razvrstiti v eno izmed navedenih skupin, odloči o razvrstitvi župan občine na predlog komisije, ob uporabi Uredbe o uvedbi in uporabi standardne klasifikacije dejavnosti (Uradni list RS, št. 2/02).

V najemni pogodbi se lahko določi tudi drugačna višina najemnine, kot bi bila izračunana po tem odloku, upoštevaje urejenost poslovnega prostora, območje, kjer se poslovni prostor nahaja, namembnost poslovnega prostora, ponudbo najemnika in druge okoliščine v konkretnem primeru.

Najemnik je dolžan najemnino plačevati v rokih in na način, določen v najemni pogodbi.

Najemniku poslovnega prostora se lahko odda v najem tehnično opremljen in dokončan poslovni prostor ali nedokončan poslovni prostor, ki ga je potrebno za določeno dejavnost v celoti obnoviti ali prenoviti.
Stanje poslovnega prostora se ugotavlja zapisniško in se pred pričetkom vlaganj poslovni prostor oceni na stroške najemodajalca.

V najemni pogodbi ali s posebno pogodbo se najemnik in najemodajalec na podlagi predračuna potrebnih vlaganj, dogovorita o obsegu, obliki in predračunski vrednosti potrebnih del za usposobitev poslovnega prostora.
Po končanih delih se vlaganja najemnika količinsko in vrednostno dokončno opredelijo na podlagi ustrezne dokumentacije, računov in kvalitete izvedenih del, ter tako ugotovi dejanski vložek najemnika v usposobitev poslovnega prostora.
Če najemnik preseže znesek dogovorjenih vlaganj ali je zainteresiran za večji vložek, kot je bilo prvotno dogovorjeno, se navedeni višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni strošek v breme najemnika, razen če se z najemodajalcem drugače pisno sporazume.

Priznana vlaganja najemnika se v nerevalorizirani vrednosti vračajo najemniku v obliki dogovorjene zmanjšane najemnine ali za določen čas v celoti oproščene najemnine ali na drug dogovorjen način, kar se opredeli v pogodbi.
Če je bilo dogovorjeno poračunavanje z najemnino, je najemnik po končani dobi vračanja dolžan plačevati polno vrednost mesečne najemnine.

Vse sklenjene najemne pogodbe za nedoločen čas ostanejo v veljavi in se, kolikor so v nasprotju z določili tega odloka, uskladijo z določili tega odloka v roku treh mesecev od njegove uveljavitve.
Najemne pogodbe, ki so sklenjene za določen čas ostanejo v veljavi takšne kot so do izteka določenega časa, ob morebitnem podaljšanju oziroma sklenitvi nove pogodbe pa se v celoti uporabljajo določila tega odloka.
V primeru, da se najemnik ne strinja z novimi pogoji in ne sklene nove najemne pogodbe se šteje, kot da je odpovedal najemno razmerje.

Za vse kar ni določeno s tem odlokom, se smiselno uporabljajo določila veljavne zakonodaje.

Z dnem uveljavitve tega odloka preneha veljati Pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov v najem (Uradni vestnik Zasavja, št. 3/91).

Ta odlok začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem vestniku Zasavja.

Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.