Na podlagi 23. in 175. člena Zakona o urejanju prostora (Uradni list RS, št. 110/02, 8/03) ter 27. člena Statuta Mestne Občine Ljubljana (Uradni list RS, št. 26/01, 28/01) je Mestni svet Mestne Občine Ljubljana na 12. seji dne 28. 6. 2004 sprejel

S tem odlokom se sprejme ureditveni načrt za območje urejanja CO 5/7 Chemo, ki ga je izdelal CITY STUDIO d.o.o., Žabjak 2, Ljubljana pod št. 534 v septembru 2003.

Sestavni deli odloka so:
1. Rušitvena situacija                             M
2. Obodna parcelacija in načrt
gradbenih parcel (KN)                              M
3. Idejni zakoličbeni načrt                        M
4. Arhitektonsko zazidalna situacija –
nivo terena                                        M
5. Prometno tehnična situacija,
urgentne poti in dovozi                            M
6. Prometno tehnična situacija – nivo kleti        M
7. Zbirnik komunalnih vodov                        M
8. Idejna višinska regulacija                      M
 
Zazidalni načrt vsebuje še:
TEKSTUALNI DEL
Smernice nosilcev urejanja prostora
Mnenja nosilcev urejanja prostora
Obrazložitev zazidalnega načrta
GRAFIČNI DEL
Obodna parcelacija in načrt
gradbenih parcel (TTN)                             M
Izsek iz dolgoročnega plana (TTN)                  M
Izsek iz veljavnega urbanističnega
dokumenta                                          M
Kopija katastrskega načrta                         M
Geodetski načrt obstoječega stanja                 M
Tipološka karta                                    M
Idejna rešitve objektov                            M
Prometno tehnična situacija –
nova ureditev Njegoševa                            M
Foto dokumentacija.

Območje z oznako CO 5/7 se nahaja v katastrski občini Tabor.
Omejujejo ga štiri ceste: Friškovec na severni strani, Prisojna ulica na južni, Njegoševa cesta na vzhodni ter Maistrova ulica na zahodni strani.
Območje iz prvega odstavka tega člena obsega zemljišča z naslednjimi parc. št. 3155/1, 3155/2, 3156/1, 3161/1, 3161/2, 3145, 3146, 3147, 3148, 3149, 3150, 3151, 3152, 3153, 3154, 3135, 3136, 3137, 3138, 3139, 3140, 3141, 3142, 3143, 3144, 3171, 3172, 3173, 3174, 3175, 3176, 3177, 3178, 3179, 3180, 3155/2, 3156/2, 3157, 3158, 3159, 3160, 3162, 3163, 3164, 3165, 3166, 3167, 3168, 3169/1, 3169/2, 3170/1, 3170/2 in 3820, vsa k.o. Tabor.
Meja območja urejanja je razvidna iz načrta obodne parcelacije na kopiji katastrskega načrta in idejnega zakoličbenega načrta s koordinatami lomnih točk obodne parcelacije.

Območje je razdeljeno na pet funkcionalnih enot F1, F2, F3, F4 in F5. Funkcionalna enota F5 je razdeljena na posamezne podenote F5a, F5b, F5c in F5d. Funkcionalne enote ločujejo predvideno gradnjo po fazah in so obenem gradbene parcele predvidenih objektov.

Regulacijski elementi
Posegi v prostor morajo upoštevati regulacijske elemente prikazane na Arhitektonski zazidalni situaciji iz 2. člena tega odloka.
Pomen regulacijskih elementov je:
– RL – regulacijska linija razmejuje območje cestnega (javnega) sveta od zasebnega,
– GM – gradbena meja je črta, ki jo novozgrajeni objekti ne smejo presegati, lahko pa se je dotikajo ali pa so od nje odmaknjeni v notranjost,
– GL – gradbena linija je črta, na katero morajo biti z enim robom postavljeni objekti, ki se gradijo na zemljiščih ob tej črti. Dovoljeni so le manjši zamiki fasade od gradbene linije.
Funkcionalna enota je površina z enotnimi merili in pogoji, ki se lahko pozida etapno in je razdeljena na enega ali več lastnikov.
Zelena površina je parkovno urejena travnata površina s tlakovanimi oziroma utrjenimi peš potmi, z zasaditvami vegetacije in umestitvijo parkovne opreme in otroških igrišč.

Namembnost
Namembnost objektov, z izjemo poslovnega objekta »Chemo«, je stanovanjska z možnostjo mirnih poslovnih in storitvenih dejavnosti v pritličjih. Dopustna so tudi stanovanja za posebne namene. V objektih ob Njegoševi cesti je dopustna poslovna raba tudi v nadstropjih, če je zagotovljen od stanovanjskega dela ločen dostop v objekt. V obstoječem objektu »Chemo« v funkcionalni podenoti F5a se ohranja poslovna namembnost.
V pritličjih orientiranih proti atriju so poleg stanovanj, dopustne storitvene dejavnosti (razen gostinstva) za potrebe stanovalcev območja, zdravstvene dejavnosti ter poslovne dejavnosti, katere v pretežno stanovanjskem okolju ne povzročajo prekomernih motenj. V pritličjih orientiranih proti obodu so dopustne storitvene dejavnosti, trgovine za dnevno oskrbo, zdravstvene dejavnosti ter poslovne dejavnosti, ki v okolju ne povzročajo prekomernih motenj.

Možni posegi
Na zazidljivih funkcionalnih enotah F1, F2, F3 in F4 so dovoljeni naslednji posegi:
– odstranitev obstoječih objektov in naprav, razen objekta E3 (Prisojna 5),
– posegi v zvezi s sanacijo zemljišča in pripravo stavbnega zemljišča za gradnjo,
– gradnja objektov,
– ureditev zunanjih površin vključno s postavitvijo ograj, ureditvijo odjemnih mest za komunalne odpadke, otroških igrišč in parkovne opreme,
– ureditev prometne in komunalne infrastrukture,
– vzdrževanje in rekonstrukcije objektov,
– rekonstrukcija objekta E3 (Prisojna 5) v skladu s konservatorskimi pogoji.
Na zazidljivi funkcionalni enoti F5 so dovoljeni naslednji posegi:
– odstranitev obstoječih pomožnih objektov in naprav,
– vzdrževanje in rekonstrukcije objektov,
– ureditev zunanjih površin vključno s postavitvijo ureditvijo odjemnih mest za komunalne odpadke, ut, senčnic in ograj,
– ureditev prometne in komunalne infrastrukture,
– sprememba namembnosti v okviru določil iz 6. člena tega odloka.
Postavitev začasnih in drugih pomožnih objektov za lastne potrebe, ki niso posebej navedeni ni dovoljena.
Na objektih, ki so predvideni za odstranitev, se dopuščajo redna in investicijska vzdrževalna dela, rekonstrukcije ter spremembe rabe, ki ne zahtevajo večjih posegov, kot so dopustni v okviru vzdrževalnih del in rekonstrukcij objektov.
Posegi v prostor morajo upoštevati regulacijske elemente prikazane na Arhitektonski zazidalni situaciji.

Oblikovanje objektov
Objekti ne smejo bistveno odstopati od idejne zasnove, ki je sestavni del zazidalnega načrta.
Dovoljena toleranca višinskega gabarita je ± 0,5 m. Toleranca tlorisnega gabarita je - 2m.
Pritlični del uličnih fasad mora biti oblikovan tako, da bo možna organizacija javnih programov. Uvoz oziroma izvoz iz garaže naj bo oblikovno poudarjen. Terasne etaže proti Njegoševi ulici morajo biti zamaknjene vsaj za 3 m od čelne fasade. Proti Njegoševi je dopustna tudi izvedba strehe z naklonom 45°. V tem primeru mora biti kritina opečna.
Terasa objekta A mora biti od roba objekta umaknjena vsaj za 3 m od vseh fasad.
Ohranjajo se ograje v funkcionalni enoti F5. Predvidi se zapiranje atrija s postavitvijo kovinskih ograj na kamnitem ali betonskem podstavku. Maksimalna višina ograj je 2 m.
Dovoljena je podkletitev objektov za potrebe garaže, shramb, strojnic, toplotnih postaj in drugih pomožnih in tehničnih prostorov v višini treh kletnih etaž.

Zunanja ureditev
Obodne ceste se uredijo kot mestne ulične površine s pešpotmi in kolesarskimi stezami. Na obodnih cestah je dopustna postavitev z urbane opreme in drevoreda.
Interni atrij se uredi parkovno za potrebe stanovalcev.
V prvi fazi (F1) se izvede osrednji komunikacijski prostor tlakovanih pešpoti, otroških igrišč in zelenih površin. Ob pešpoti se predvidi samostojno komunikacijsko jedro podzemnih garaž. Objekti bodo imeli dostop iz garaž urejen v sklopu objektov.
Skupne zelene površine in otroška igrišča se predvidijo v osrednjem delu kareja. Ob vzhodni in zahodni fasadi objekta A se predvidijo atriji. Na zahodni strani objekta A je predvidena izvedba parka s poudarkom na mirnejši aktivnosti, na jugovzhodni strani objekta A pa otroško igrišče za mlajše otroke.
Atriji se predvidijo tudi na zahodni in južni strani objekta C, na južni strani objekta D in na zahodni in severni strani objekta E. Manjši zelenici se predvidita na zahodni strani objekta C in severni strani objekta E. Večja zelenica in otroško igrišče pa se predvidita na južni strani objekta D. Vse predvidene zelenice se hortikulturno uredijo.
Ob objektih ob Maistrovi ulici in zahodnem delu Prisojne ulice, ki se ohranijo, se po potrebi izvedejo parkirna mesta znotraj posameznih dvorišč.
Vsi glavni dostopi do objektov, primarne peš poti v zunanjih ureditvah in parkirni prostori morajo biti oblikovani brez arhitekturnih ovir.

FUNKCIONALNA ENOTA 1
Funkcionalna enota 1 se izvaja v prvi fazi in predstavlja osrednji del obravnavanega otoka od objekta »Chemo« in se razteza do Njegoševe ceste. Zazidalni načrt tu predvideva odstranitev obstoječih servisnih, poslovnih in stanovanjskih objektov ter izgradnjo večstanovanjskega objekta A (gabariti 3K+P+5+TE) z možnostjo stanovanjske ali mirne poslovne dejavnosti v pritličju (pisarne) ter poslovno stanovanjskega objekta B (gabariti: osrednji del 3K+P, vzhodni in zahodni del 3K+P+3+TE) ob Njegoševi cesti. V sklopu objekta B se izvede uvozno-izvozna klančina v podzemno garažo. Terasna etaža lahko zavzema maksimalno 80% tlorisne površine tipične etaže. Terasna etaža objekta A mora biti pomaknjena navznoter vsaj za 3 m od vseh fasad. Terasna etaža proti Njegoševi cesti mora biti pomaknjena navznoter vsaj za 3 m.
Načrtovani objekti so dostopni z Njegoševe ulice ter preko pešpoti. Parkiranje je v sklopu podzemne garaže pod celotno gradbeno parcelo funkcionalne enote 1. Del podzemne garaže mora biti dostopen za javno parkiranje.
Zbirno mesto za komunalne odpadke bo locirano vzhodno od objekta A.
OBJEKT A

skupno število enot – objekt A
površina načrtovanih poslovnih prostorov                 0 m2
maks. število načrtovanih stanovanjskih enot             85
GABARITI
višinski gabariti, oblika, naklon in kritina strehe
– 3K+P+5+TE
– tlorisna oblika pravokotnika dimenzij 16.6 x 42.4 m
– streha ravna
– višina parapetnega venca strehe 21.60 m.

OBJEKT B

skupno število enot – objekt B
površina načrtovanih poslovnih prostorov                  192 m2
maks. število načrtovanih stanovanjskih enot              20
GABARITI
višinski gabariti, oblika, naklon in kritina strehe
objekt – B1
– 3K+P+3+TE
– tlorisna oblika pravokotnika dimenzij 13.3 x 15.1 m
– streha ravna
– višina parapetnega venca strehe 18,10 m
objekt – B2
– 3K+P
– tlorisna oblika pravokotnika dimenzij 12,4 x 12,3 m
– streha ravna
– višina parapetnega venca strehe 5,90 m
objekt – B3
– 3K+P+3+TE
– tlorisna oblika pravokotnika dimenzij 13,3 x 15,1 m
– streha ravna
– višina parapetnega venca strehe 16 m.

FUNKCIONALNA ENOTA 2
Funkcionalna enota 2 predstavlja severovzhodni del ob Njegoševi cesti do Friškovca. Ureditveni načrt tu predvideva odstranitev dveh večstanovanjskih objektov s pomožnimi objekti ter izgradnjo večstanovanjskega objekta C (gabariti: severni in južni del 3K+P+3+TE, osrednji 3K+P+3 ter nižji 3K+P na zahodni strani) z možnostjo mirne dejavnosti v pritličju. Terasna etaža lahko zavzema maksimalno 80% tlorisne površine tipične etaže. Terasna etaža proti Njegoševi cesti mora biti pomaknjena navznoter vsaj za 3 m.
Načrtovani objekti so dostopni z Njegoševe ulice ter preko pešpoti. Parkiranje je v sklopu podzemne garaže pod celotno gradbeno parcelo funkcionalne enote 2.
Zbirno mesto za komunalne odpadke bo locirano vzhodno od objekta A.
OBJEKT C

skupno število enot – objekt C
površina načrtovanih poslovnih prostorov                   536 m2
max. število načrtovanih stanovanjskih enot                74
GABARITI
višinski gabariti, oblika, naklon in kritina strehe
objekt – C1
– 3K+P+3, del 3K+P+3+TE
– tlorisna oblika zrcalne črke L maks. dimenzij 27 x 35,6 m
– streha ravna, proti Njegoševi je dopustna tudi izvedba strehe z
naklonom 45°.
– višina parapetnega venca strehe 13,90 oziroma 16,90 m
objekt – C2
– 3K+P+3+TE
– tlorisna oblika pravokotnika zarotirane črke L maks. dimenzij 22,2 x
23,7 m
– streha ravna, proti Njegoševi je dopustna tudi izvedba strehe z
naklonom 45°.
– višina parapetnega venca strehe 16,30 m
objekt – C3
– 3K+P
– tlorisna oblika pravokotnika dimenzij 12,6 x 12,8 m
– streha ravna
– višina parapetnega venca strehe 13,90 m.

FUNKCIONALNA ENOTA 3
Funkcionalna enota 3 predstavlja severozahodni del ob Friškovcu do Maistrove ulice. Ureditveni načrt tu predvideva odstranitev treh stanovanjskih objektov s pomožnimi objekti ter izgradnjo večstanovanjskega objekta D (gabariti: 3K+P+3, osrednji 3K+P+2) z možnostjo mirne dejavnosti v pritličju.
Načrtovani objekti so dostopni s Friškovca ter preko pešpoti. Parkiranje je v sklopu podzemne garaže pod celotno gradbeno parcelo funkcionalne enote 3.
Zbirno mesto za komunalne odpadke bo locirano vzhodno od objekta A.
OBJEKT D

skupno število enot – objekt D
površina načrtovanih poslovnih prostorov                   150 m2
maks. število načrtovanih stanovanjskih enot               32
GABARITI
višinski gabariti, oblika, naklon in kritina strehe
objekt – D1
– 3K+P+3
– tlorisna oblika pravokotnika dimenzij 19,5 x 14,2 m
– streha ravna
– višina parapetnega venca strehe 13,30 m
objekt – D2
– 3K+P+2, del 3K+P+3
– tlorisna oblika pravokotnika dimenzij 19,2 x 14,2 m
– streha ravna
– višina parapetnega venca strehe 10,3 oziroma 13,30 m
objekt – D3
– 3K+P+3
– tlorisna oblika pravokotnika dimenzij 19,5 x 14,2 m
– streha ravna
– višina parapetnega venca strehe 13,30 m.

FUNKCIONALNA ENOTA 4
Funkcionalna enota 4 predstavlja jugovzhodni del ob Njegoševi cesti in Prisojni ulici. Ureditveni načrt tu predvideva odstranitev vogalnega večstanovanjskega objekta in pomožnih objektov, pritličnega poslovnega objekta, adaptacijo in rekonstrukcijo večstanovanjskega objekta Prisojna 5 ter izgradnjo večstanovanjskega objekta E (gabariti: osrednji 3K+P+3+TE, severni del 3K+P+3, zahodni del – obstoječi K+P+1+M) z možnostjo mirne dejavnosti v pritličju. Objekt E2 se nasloni na vzhodno fasado objekta E3 (Prisojna 5).Terasna etaža lahko zavzema maksimalno 80% tlorisne površine tipične etaže. Terasna etaža proti Njegoševi cesti mora biti pomaknjena navznoter vsaj za 3 m.
Načrtovani objekt je dostopen s Prisojne ulice ter preko pešpoti, parkiranje je v sklopu podzemne garaže pod severnim in vzhodnim delom gradbene parcele funkcionalne enote 4 ter na terenu ob objektu E.
Zbirno mesto za komunalne odpadke bo locirano ob parkirišču severno od objekta E.
OBJEKT E

skupno število enot – objekt E
površina načrtovanih poslovnih prostorov                     323 m2
maks. število načrtovanih stanovanjskih enot                 50
GABARITI
višinski gabariti, oblika, naklon in kritina strehe
objekt – E1
– 3K+P+3, del 3K+P+3+TE
– tlorisna oblika zrcalne črke L maks. dimenzij 23,7 x 39,8 m
– streha ravna, proti Njegoševi je dopustna tudi izvedba strehe z
naklonom 45°.
– višina parapetnega venca strehe 13,90 oziroma 17,2 m
objekt – E2
– 3K+P+2
– tlorisna oblika pravokotnika dimenzij 5,3 x 14,2 m
– streha ravna
– višina parapetnega venca strehe 10,90 m
objekt – E3 – obstoječi
– K+P+1+M
– tlorisna oblika obstoječa maks. dim. 23,9 x 17,2 m
– streha dvokapnica, naklon 35°, kritina opečni zareznik
– višina kapi in slemena – obstoječa.

FUNKCIONALNA ENOTA 5
Obstoječi stanovanjski objekti F, G in H na jugozahodni strani kareja se ohranijo.
Parkiranje je na terenu na funkcionalnem zemljišču objektov.
Zbirna mesta za komunalne odpadke so obstoječa.
Na obstoječih objektih je možno izvajati redna in investicijska vzdrževalna dela ter rekonstrukcijski posegi.
Obstoječi poslovni objekt I – »Chemo« se adaptira. Na vzhodni strani objekta se uredi nivojsko parkirišče, ki se preko obstoječega podhoda navezuje na Maistrovo ulico.
OBJEKTI F, G, H, I – obstoječi
Objekti F, G, H so stanovanjski, objekt I pa posloven.
skupno število enot

število načrtovanih stanovanjskih enot           obstoječe
skupna površina stanovanj                       ca. 8640 m
skupna površina poslovnih prostorov             ca. 2900 m

Predvidena ureditev obodnih cest
Friškovec se preuredi v enosmerno ulico v smeri proti Njegoševi cesti. Vozišče bo širine 4,50 m. Predvideno je obojestransko vzdolžno parkiranje.
Med objektom C in D se izvede uvoz za potrebe intervencije ter dovoza na parkirišča na terenu. Hodnik za pešce na severni strani Friškovca bo širine 1,80 m, na južni strani pa dvojen; ob cesti širine 1,70 m z vmesno zelenico z drevjem ter hodnikom za pešce ob objektu C in D z javnim programom v pritličju.

Interne ceste in navezava na obodni cestni sistem
Funkcionalna enota F1
Predvidena objekta A in B se bosta prometno navezovala na Njegoševo cesto. Izvede se uvozno izvozna klančina v klet – garažo širine 6.00 m, ki bo pozneje napajala tudi kleti vseh ostalih objektov (C, D in E). Severno od uvoza na klančino je predviden dodaten priključek na Njegoševo cesto, vendar samo za potrebe urgence, dovoza komunalnih služb ter kolesarski in peš promet. Promet z motornimi vozili tu ne bo mogoč.
Uvoz v garažo iz Njegoševe ceste služi za vse faze, zato je treba pred izdajo gradbenega dovoljenja za objekte prve skleniti pogodbo o služnosti za uporabo tega uvoza za potrebe realizacije vseh naslednjih faz ter pravico izvedbe navezav garaž vseh naslednjih faz na garažo, ki bo izvedena v prvi fazi ter jo najkasneje ob realizaciji prve faze vpisati v zemljiško knjigo.
Funkcionalna enota F2
Predvideni objekt C se bo prometno navezoval na Njegoševo cesto, oziroma na skupno klančino v klet, ki se izvede v funkcionalni enoti 1.
Funkcionalna enota F3
Parkirišča v kleti objekta D se bodo napajala z Njegoševe ceste preko skupne klančine. Dovoz širine 5 m bo služil tudi za potrebe komunalnih vozil in intervencije.
Funkcionalna enota F4
Parkirišča v kleti objekta E se bodo napajala z Njegoševe ceste preko skupne klančine, dovoz do parkirnih mest na terenu, na severni strani objekta E pa bo mogoč s Prisojne ulice. Dovoz širine 3.50 m bo služil tudi za potrebe komunalnih vozil in intervencije.

Poti pešcev in kolesarjev
Po Friškovcu je predvidena ureditev za pešce, kolesarski promet se bo odvijal skupaj z motornim prometom v smeri vožnje po vozišču.
V notranjosti kareja bodo poti z izjemo intervencije in komunale namenjene le pešcem.
Dostop z Njegoševe ceste bo namenjen le pešcem in komunalnim vozilom.
Dovoz z dostavnimi, intervencijskimi vozili in komunalnimi vozili.
Dostava z motornimi vozili do objektov v notranjosti kareja na nivoju terena ni dopustna.
Dostava za dejavnosti orientirane proti obodnim cestam se bo vršila s teh cest.

Do vsakega od predvidenih objektov v okviru območja urejanja bo zagotovljen dovoz z intervencijskimi vozili preko obodnih cest in notranje intervencijske poti širine min. 3 m. V sredini funkcionalne enote 1 se predvidi razširitev (širina = 5 m) za delovanje gasilskega vozila. V prvi fazi bo intervencija možna z obodnih cest in notranjih intervencijskih poti, tako da bo na vsakem objektu mogoče posredovati iz dveh fasadnih strani.
Upoštevati je potrebno določila iz 8., 22., 23, 28. in 30. člena Zakona o varstvu pred požarom (Uradni list RS, št. 71/93).

Pogoji za ureditev prometnih površin
Območja pešcev morajo biti dostopna funkcionalno oviranim osebam. Prostostoječe ovire (drogovi, korita za rože, stojala itd.) v kolikor so neizogibne, je treba od okolja ločiti z močno zaznavnimi kontrasti, tudi barvno poudariti.
V prostor štrleče ali viseče ovire (izvesne table, markize, neprometni znaki itd.) je treba namestiti min. 240 cm nad tlemi.
Površinsko obdelavo je treba izvesti ravno, trdo in nedrsno. Vse robove je potrebno izvesti otipljive za slepe. Stopnice, klančine, vhode v stavbe in neizogibne ovire je treba nakazati s spremenjeno površinsko obdelavo.
Zunanje klančine ne smejo imeti naklona več kot 1:12 oziroma 8%, v izjemnih primerih 1:8 – 12%, če je klančina nadkrita in kjer funkcionalno ovirana oseba lahko računa s tujo pomočjo, širina min 1,20 m, optimalno 1,80 m. Dolge klančine je treba prekiniti z vodoravnimi počivališči dolžine 1,50 m. Na začetku in na koncu klančine je potrebno izvesti vodoravni manevrirni prostor. Zunanje stopnice je potrebno graditi čvrsto ter iz nedrsnih materialov. Dolga stopniščna ramena je treba po 10 stopnicah prekiniti s podesti – počivališči.
Oblikovanje stopnic je treba izvesti v razmerju višine proti globini (optimalno 14–15 cm: 35–33 cm), nastopna ploskev pa ne sme previsevati. Klančine in stopnice je treba na obeh straneh opremiti z držaji v višini 0,90 – 1 m, okroglega profila 2r = 4 cm.Držaje pri ograjah je potre no izvesti tako, da na začetku in koncu stopnic oziroma klančine previsevajo za 0,30 m in so kontrastnih barv.
Pločnik je minimalne širine 1,60 m, optimalne pa 1,80 m. Izogibališče (prostor za srečanje, križanje dveh oseb na invalidskem vozičku) je treba izvesti širine 1,80 m, na razdalji do maks. 50 m. Pešpot mora biti ločena od voznih površin – tudi od kolesarske steze – vsaj s 3 cm visokim robom. Pri prehodih za pešce je treba izvesti poglobitev robnika po vsej širini prehoda. Višinska razlika med cestiščem in pločnikom je največ 1cm, naklon pa ne večji od 6%, oziroma razmerje višine:dolžini 1:16. Širina invalidskega parkirnega mesta je 3,50 m, brez naklona, označeno z mednarodnim znakom dostopnosti. Dostop na parkirišče in ureditev mora biti prilagojena osebi na invalidskem vozičku. Na manjšem parkirišču je potrebno urediti 1 parkirno mesto, pri večjih pa 5 invalidskih parkirnih mest/100 parkirnih mest. Avtomatske plačilne naprave morajo biti uporabne tudi za ljudi na invalidskem vozičku.

Parkiranje
Pogoj za novogradnje je zagotovitev potrebnega števila parkirnih mest znotraj funkcionalne enote, glede na namembnost prostorov:

stanovanjski del       1,5 parkirno mesto /stanovanje
poslovni prostori      1 parkirno mesto /30-40 m2 BEP

+ 10% za obiskovalce.
Parkirišča je potrebno zagotoviti v sklopu lastnega funkcionalnega zemljišča, v lastni podzemni garaži ali objektu.
V vseh funkcionalnih enotah namenjenih gradnji so predvidene garaže v kleti. Na terenu se predvidi le manjše število parkirišč, ki se namenijo obiskovalcem.

Komunalno urejanje
Splošni pogoji za potek in gradnjo komunalne in energetske infrastrukture so:
– vsi objekti znotraj območja urejanja morajo biti priključeni na obstoječe in predvideno komunalno in energetsko infrastrukturno omrežje,
– praviloma morajo vsi sekundarni in primarni vodi potekati po javnih površinah,
– v primeru, ko potek v javnih površinah ni možen, mora lastnik prizadetega zemljišča omogočiti izvedbo in vzdrževanje javnih komunalnih vodov po njegovem zemljišču,
– gradnja komunalnih naprav in objektov mora potekati usklajeno,
– dopustne so spremembe tras posameznih komunalnih vodov in objektov zaradi ustreznejše oskrbe in racionalnejše izrabe prostora,
– dopustne so delne in začasne ureditve, ki morajo biti v skladu s programi upravljavcev komunalnih vodov in morajo biti izvedene tako, da jih bo možno vključiti v končno fazo ureditve posameznega komunalnega voda po izdelanih idejnih rešitvah za to območje.
Za realizacijo predvidene gradnje mora investitor zagotoviti obnovo in dograditev komunalno energetskega omrežja tudi izven obravnavanega območja urejanja v skladu s pogoji upravljavcev teh vodov, ki so navedeni v nadaljevanju.
VODOVOD
Obstoječe vodovodno omrežje poteka po Maistrovi ulici, Prisojni ulici in Njegoševi cesti, ki so bili večinoma zgrajeni v dvajsetih letih prejšnjega stoletja.
Predvidena je obnova vodovoda NL DN 100 v Prisojni ulici, PVC d 110 v ulici Friškovec in vodovoda LŽ DN 80 v severno-zahodnem delu Njegoševe ceste.
Vsi obravnavani objekti bodo priključeni na obnovljene vodovode.
Za obnovo vodovoda po ulici Friškovec, Prisojni ulici in Njegoševi cesti je izdelana projektna naloga št. 2205V, 2880K: Obnova vodovoda in kanalizacije v ureditvenem območju CO 5/7 – CHEMO, junij 2003, JP Vodovod – Kanalizacija.
Za obnovo vodovoda po obravnavanem delu Njegoševe ceste je izdelana projektna naloga št. 2210V, 2888K: Obnova vodovoda in kanalizacije zaradi rekonstrukcije Njegoševe ceste, januar 2004, JP Vodovod – Kanalizacija.
KANALIZACIJA
Obstoječe kanalizacijsko omrežje je zasnovana v mešanem sistemu. Za odvod komunalne odpadne in padavinske vode. Strešne vode se odvajajo v kanalizacijo. V skladu s projektom št. 560/00, ki ga je izdelal Kono d.o.o. se predvidi izgradnja novega mešanega kanala DN 600, ki bo potekal po Maistrovi ulici. Kanalizacijo poteka tudi po Njegoševi ulici (obnova kanala bo potekala v fazi obnove Njegoševe ceste), Prisojni ulici in Friškovcu. V sklopu predvidene ureditve je potrebno obnoviti kanala po ulici Friškovec ter Prisojni ulici.
Vsi objekti se navežejo na javno kanalizacijsko omrežje ki poteka po obodnih ulicah (gravitacijski priključek). Odtoke iz kleti je potrebno voditi preko kletnega črpališča.
Odvajanje padavinskih voda:
Padavinske vode, ki odtekajo s strešnih površin objektov je treba ponikati v ponikovalnice (če to dovoljuje teren), ki morajo biti locirane izven vplivnih območij povoznih površin ter jih je potrebno hkrati maksimalno zaščititi.
Padavinske vode s streh in tlakovanega dvorišča se tudi vodijo v kanalizacijo.
Padavinske odpadne vode, ki odtekajo iz utrjenih, tlakovanih ali z drugim materialom prekritih površin, se lahko ponika preko lovilca olj, ki ga je potrebno redno vzdrževati. Predlaga se centralni lovilec olj.
Za obnovo kanala po ulici Friškovec, Prisojni ulici in Njegoševi cesti je izdelana projektna naloga št. 2205V, 2880K: Obnova vodovoda in kanalizacije v ureditvenem območju CO 5/7 – CHEMO, junij 2003, JP Vodovod – Kanalizacija.
Za obnovo kanala po obravnavanem delu Njegoševe ceste je izdelana projektna naloga št. 2210V, 2888K: Obnova vodovoda in kanalizacije zaradi rekonstrukcije Njegoševe ceste, januar 2004, JP Vodovod – Kanalizacija.
ELEKTRO ENERGETSKO OMREŽJE
V funkcionalni enoti 5 je v obstoječem objektu Chemo zgrajena transformatorska postaja TP 341 Maistrova 10. V transformatorski postaji je vgrajen transformator 630 kVA.
Pri izdelavi projekta elektrifikacije obravnavanega območja bo potrebno upoštevati gradnjo objektov v več fazah. Za nadomeščanje obstoječega omrežja bo potrebno predvideti nekaj začasnih rešitev ter končno rešitev, ki bo omogočila dobavo električne energije objektom, ki so med ulicama Friškovec in Masarykovo ulico.
V severnem pločniku ob Prisojni ulici in v zahodnem pločniku ob Njegoševi cesti je položen 110 kV kabel, ki povezuje razdelilni transformatorski postaji 110/10 kV RTP CENTER – RTP ŽALE. Kabel je izrednega pomena zato ne sme biti poškodovan ali ogrožen z izvajanjem gradbenih del. Objekt E1 – E2 – E3, ki bo imel 3 kleti, je predviden tik ob 110 kV kablu.
Z rušenjem obstoječih objektov in gradnjo novih večjih in višjih objektov v območju CO 5/7 Chemo se bo povečala naročena moč za 2500 kW.
Poleg obstoječe transformatorske postaje TP 341 Chemo Maistrova 10, ki je zgrajena v obstoječem objektu Chemo, bo potrebno zgraditi še dve novi transformatorski postaji.
Transformatorski postaji bosta zgrajeni v funkcionalnih območjih F1 in F2. Prva transformatorska postaja bo zgrajena v kletni etaži objekta B v prvi fazi gradnje. Druga transformatorska postaja pa bo zgrajena v kletni etaži objekta C v drugi fazi gradnje. Na to transformatorsko postajo bosta priključena objekta C in D, delno tudi A.
Osnovno napajanje bo iz razdelilne transformatorske postaje RTP 110/10 kV CENTER, rezervno pa iz RP Likozarjeva.
Projektant nizkonapetostnega omrežja mora predvideti položitev priključnih kablov znotraj obravnavanega območja od transformatorskih postaj do priključnih kabelskih omaric. Med transformatorskimi postajami mora predvideti tudi dvostranske nizkonapetostne kabelske povezave.
Potek nove kabelske kanalizacije je prikazan v dveh variantah. Obe varianti bo potrebno preveriti v lokacijskem postopku in ju uskladiti s potekom ostalih komunalnih vodov. Končna varianta poteka kabelske kanalizacije bo izbrana potem, ko bo ugotovljena možnost gradnje kabelske kanalizacije na določeni trasi.
PLINOVODNO OMREŽJE
Sekundarno plinovodno omrežje je na obravnavanem območju v celoti zgrajeno in sicer na Maistrovi in Prisojni ulici ter Njegoševi cesti. V novopredvidenih stanovanjskih objektih ni predvidena uporaba zemeljskega plina za kuhanje. V primeru potrebe posameznih uporabnikov poslovnih prostorov za uporabo plina za potrebe kuhanja ali tehnologije, je predvidena priključitev na sekundarni plinovod preko novega hišnega plinskega priključka ali ustreznosti obstoječega priključka odstranjenega objekta.
Uporaba plina za hlajenje poslovnih delov objektov namesto elektrike je možna na podlagi odločitve investitorja.
Z odstranitvijo obstoječih objektov, bodo ukinjeni tudi obstoječi hišni plinski priključki teh objektov. Stroški ukinitve priključkov bremenijo investitorja.
VROČEVODNO OMREŽJE
V novopredvidenih objektih je predviden daljinski sistem oskrbe s toploto za potrebe ogrevanja stanovanj in poslovnih prostorov, prezračevanja poslovnih prostorov in pripravo tople sanitarne vode za stanovanja. Glede na namembnost poslovnih prostorov – lokalov je predvidena priprava sanitarne vode lokalno. V primeru nakupa večjih površin poslovnih prostorov, je predvidena možnost izvedbe centralne priprave tople sanitarne vode tudi preko daljinskega sistema oskrbe s toploto. Objekti oziroma toplotne postaje bodo priključene preko novih vročevodnih priključkov na novo sekundarno vročevodno omrežje daljinskega ogrevanja temperaturnega sistema primarja 130/70 ºC, ki bo po gradnji prešlo s pogodbo v upravljanje podjetju Energetika Ljubljana d.o.o.
Vsaka od hišnih postaj bo imela predvideno svojo temperaturno regulacijo v odvisnosti od zunanje temperature in svojo meritev toplote. Predvidi se priklop na obstoječi sekundarni vročevod DN200, ki poteka po Maistrovi ulici.
Celotni razvod sekundarnega vročevoda s priključnimi vročevodi do posameznih postaj bo potekal pod stropom K1 do posameznih toplotnih postaj. Predvidi se neovirano dograjevanje vročevodnega omrežja glede na predvideno faznost gradnje.
Priključna vrednost objektov v končni fazi je ocenjena na 1.600 kW.
Po posameznih objektih naj se izvedejo ločene samostojne toplotne postaje za stanovanjski in poslovni del.
Pri dimenzioniranju toplotnih postaj novih objektov je potrebno upoštevati temperaturni režim na primarni strani 110/60 ºC ter tehnične zahteve za graditev vročevodnega omrežja in toplotnih postaj ter priključitev stavb na vročevodni sistem.
Priklop na obstoječe vročevodno omrežje oziroma zamenjava obstoječega vročevodnega priključka je možno izvesti v času izven ogrevalne sezone po predhodnem dogovoru z Energetiko Ljubljana d.o.o. in v dogovoru z lastniki objektov Maistrova 8, 8A in 10. Stroški zamenjave vročevoda bremenijo investitorja.
Pri izdelavi projektne dokumentacije za izvedbo naprav sistema daljinskega ogrevanja se mora upoštevati tudi Idejna rešitev za priključitev novopredvidenih objektov »Njegošev kvart« v območju urejanja CO 5/7 Chemo, Ljubljana na daljinski sistem oskrbe s toploto in plinom, dopolnitev avgust 2003.
JAVNA RAZSVETLJAVA
Obstoječa javna razsvetljava poteka po vseh obodnih cestah obravnavanega območja, v glavnem kot zračni vod.
Vse javne površine nove ureditve je treba ustrezno osvetliti. Razsvetljava skupnih funkcionalnih površin se izvede neodvisno od sistema javne razsvetljave.
Napajanje načrtovane razsvetljave bo izvedeno iz novega prižigališča.
Svetlobna telesa morajo biti ustrezno locirana, tipska in ustrezne višine.
Osvetlitev javnih zunanjih površin mora biti dobra, enakomerna in nebleščeča. Postavitev svetil pa je treba izvesti tako, da lahko rabi kot orientacijski oziroma usmerjevalni pripomoček ljudem s prizadetostjo vida.
TELEFONSKO OMREŽJE
Na obravnavanem območju je zgrajeno Telekom kabelsko omrežje, ki je delno zračne in delno zemeljske izvedbe, na obodnih cestah delno tudi v kabelski kanalizaciji.
Celotno območje se napaja iz nadrejene telefonske centrale TC Center II (Cigaletova).
Za potrebe ustreznega napajanja načrtovanih kapacitet novih objektov v območju urejanja CO 5/7 CHEMO je potrebno v celoti zgraditi novo telekomunikacijsko in kabelsko komunikacijsko omrežje znotraj območja za vse nove objekte, medtem ko bodo obstoječi objekti, ki se ne rušijo, napajani po obstoječih odcepih iz obstoječe kabelske kanalizacije.
Celotno omrežje je v kabelski kanalizaciji, na posameznih relacijah poteka v kletni etaži objekta.
Znotraj območja urejanja se obstoječi objekti funkcionalne enote F5 (Maistrova 8, 10 in Prisojna 1, 3) ne spreminjajo in tudi obstoječi telekomunikacijski priključki niso prizadeti.
Ostali obstoječi objekti znotraj funkcionalnih faz 1, 2, 3 in 4 se odstranijo, obstoječe telekomunikacijsko omrežje na tem območju se odstrani.
Skupne načrtovane potrebe so 1000 priključnih parov.
Gradnja pomožnih telekomunikacijskih objektov mobilnega telekomunikacijskega omrežja ni dovoljena.
KABELSKI KOMUNIKACIJSKI SISTEM
Na območju novega naselja v območju urejanja bo zgrajen nov kabelski komunikacijski sistem za prenos TV, radijskih in podatkovnih signalov.
Sistem bo grajen s koaksialnimi ali optičnimi telekomunikacijskimi kabli in opremo. Vrsto sistema, dimenzioniranje opreme in programske vsebine se določi glede na dogovor uporabnikov s ponudnikom/upravljavcem kabelskega komunikacijskega sistema.
HLAJENJE OBJEKTOV
Dovoljeno je individualno hlajenje obstoječih in novih stanovanjskih in poslovnih objektov ali delov objektov. Postavitev klimatskih naprav na fasade objektov ni dopustna, zato naj v novopredvidenih objektih projektant predvidi poseben prostor za namestitev klimatskih naprav.

VAROVANJE NARAVNE IN KULTURNE DEDIŠČINE
Na obravnavanem območju ni evidentiranih objektov in območij naravne dediščine ter zavarovanih območij. Z vidika ohranjanja narave niso potrebni posebni ukrepi.
Območje urejanja CO 5/7 Chemo pa je zavarovano kot območje urbanistične dediščine, objekt Prisojna 5 pa je dodatno uvrščen na seznam kulturne dediščine.
V fazi projektiranja je potrebno naročiti izdelavo spomeniško varstvene valorizacije objektov in območja, ki je predmet obdelave in pridobiti natančne smernice.
VAROVANJE ZRAKA
Načrtovani poseg pomeni ureditev delno že obstoječega stanovanjskega naselja z zelenimi površinami, dodatnimi parkirnimi mesti in celotno komunalno infrastrukturo. Predvideno je sicer povečanje števila parkirnih mest, glede na prometno obremenjenost obodnih cest, predvsem Njegoševe. Povečana kapaciteta parkirišč, glede na obstoječe stanje, ne predstavljajo znatnega poslabšanja kvalitete zraka. Predvideno je ogrevanje s priključitvijo na vročevod, kar zagotavlja, da se bo obstoječe stanje, kar se tiče emisij zaradi ogrevanja, poboljšalo.
VAROVANJE VODE
Po Odloku o varstvu pitne vode (Uradni list SRS, št. 13/88) se celotna obravnavana lokacija nahaja na območju 3. varstvenega pasu črpališč pitne vode z blagim režimom varovanja.
Gradnja predvidenih stanovanjsko poslovnih objektov ne predstavlja večje nevarnosti za onesnaženje vode.
Upoštevati je potrebno Uredbo o emisiji snovi in toplote pri odvajanju odpadnih voda iz virov onesnaževanja (Uradni list RS, št. 35/96).
Za stanovanjske objekte z javnim programom v pritličju bo potrebno sproti pridobiti mnenje Inštituta za varovanje zdravja o ustreznosti in eventualnih pogojih izvedbe.
V kleti, kjer obstaja možnost izlitja motornega olja iz vozil na prometnih površinah, morajo biti površine primerno urejene.
ODVOZ SMETI
Zbirna in odjemna mesta komunalnih odpadkov za skupine objektov oziroma za posamezne objekte bodo na funkcionalnih zemljiščih objektov, kjer je omogočen dostop komunalnih vozil.
Upoštevati je potrebno pogoje pravilnika, ki ureja ravnanje z odpadki ter ostale predpise s področja ravnanja z odpadki.
ELEKTROMAGNETNO SEVANJE
Območje urejanja, CO 5/7 Chemo, se uvršča v območje s I. stopnjo varstva pred sevanjem, to je območje, ki potrebuje povečano varstvo pred sevanjem (trgovsko-poslovno-stanovanjsko območje, ki je hkrati namenjeno bivanju in obrtnim ter podobnim proizvodnim dejavnostim).
Ker nobena od obstoječih oziroma predvidenih TP ne predstavlja večje ali celo prekomerne obremenitve za okolje ocenjujemo, da obravnavana lokacija oziroma območje z elektromagnetnim sevanjem ne bo prekomerno obremenjeno.
VARSTVO PRED HRUPOM
Glede na plansko in dejansko rabo prostora se območje nameravanega posega in neposredna okolica, skladno z Uredbo o hrupu v naravnem in življenjskem okolju (Uradni list RS, št. 45/95, 66/96), uvrščata v območje s III. stopnjo varstva pred hrupom (III. območje), to je območje, kjer je dopusten poseg v okolje, ki je manj moteč zaradi povzročanja hrupa (trgovsko-poslovno-stanovanjsko, ki je hkrati namenjeno bivanju oziroma zgradbam z varovanimi prostori in obrtnim ter podobnim proizvodnim dejavnostim). Dnevna in nočna raven hrupa ne smeta presegati kritične ravni, ki sta določeni z uredbo, ki ureja varstvo pred hrupom v naravnem in življenjskem okolju, tudi če posamezni vir presega mejno raven za vir hrupa.
Poleg določb zakona, ki ureja varstvo pred hrupom v naravnem in življenjskem okolju ter uredbe, ki ureja varstvo pred hrupom oziroma določbe v zvezi s preprečevanjem prekomernega hrupa, je treba upoštevati tudi uredbo, ki ureja hrup zaradi cestnega in železniškega prometa.

INTERVENCIJSKE POTI IN POVRŠINE
V okviru območja urejanja bo do vsakega objekta zagotovljen dovoz z intervencijskimi vozili preko obodnih cest in notranje intervencijske poti širine min. 3 m. V sredini funkcionalne enote 1 se predvidi razširitev na širino 5 m za delovanje gasilskega vozila. V prvi fazi bo intervencija možna z obodnih cest in osrednjega dvoriščnega prostora.
Upoštevati je potrebno ustrezna določila zakona, ki ureja varstvo pred požarom ter določila odloka, ki ureja uporabo slovenskega nacionalnega standarda SIST DIN 14090.
Vse vozne površine morajo biti dimenzionirane na 9 ton osnega pritiska. Del zelenih površin ob intervencijskih poteh se lahko nameni zagotovitvi ustreznih radijev urgentnih poti v izvedbi, ki dopušča ozelenitev teh površin. Zasaditve med intervencijskimi potmi in objekti so lahko izvedene kot grmovnice. Drevje je lahko zasajeno 2 m stran od intervencijske poti.
HIDRANTNO OMREŽJE
Zgrajeno mora biti krožno protipožarno hidrantno omrežje z ustreznim številom hidrantov, na razdalji 70–80 m.

Za vertikalne gabarite objektov velja toleranca ±0,5 m, za horizontalne gabarite objektov pa velja toleranca – 2 m.
Za višinsko regulacijo terena velja toleranca ±0,5 m.

Ureditveni načrt se lahko izvaja fazno po funkcionalnih enotah. Realizacija objektov v funkcionalni enoti 1 je predpogoj za predvideno novogradnjo v ostalih funkcionalnih enotah. Zaključeno fazo predstavljajo objekti z zunanjo ureditvijo ter prometno in komunalno infrastrukturo.

Glede na to, da se zazidalni načrt izvaja po fazah, je investitor dolžan zavarovati in ustrezno zaščititi sosednje objekte, ki se ohranjajo. Pred gradnjo je potrebno ugotoviti stanje objektov in namestiti naprave za merjenje posedkov.
Investitor gradnje posamezne stavbe je dolžan izvesti sanacijo poškodb na sosednji stavbi, če je le-ta nastala zaradi izvajanja gradbenih del. Stopnja poškodb se ugotovi s strokovno ekspertizo.

Z dnem uveljavitve tega odloka prenehajo veljati določila Odloka o prostorskih ureditvenih pogojih za območja urejanja v Občini Ljubljana Center (Uradni list SRS, št. 13/88, 21/90 in Uradni list RS, št. 16/91, 35/92, 15/93, 61/94, 34/96, 22/98, 68/99, 77/02, 69/03), ki se nanašajo na območje CO 5/7 Chemo.

Ureditveni načrt je stalno na vpogled pri:
– Mestni upravi Mestne občine Ljubljana, Oddelek za urbanizem,
– Upravni enoti Ljubljana, izpostava Center,
– Četrtni skupnosti Center.

Ta odlok začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.