Na podlagi 175. člena Zakona o urejanju prostora (ZureP-1) (Uradni list RS, št. 110/02 in 8/03 – popr., 58/03 – ZZK-1), 29. člena Zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 72/93, 6/94 – odl. US, 45/94 – odl. US, 57/94, 14/95, 20/95 – odl. US, 63/95 – obvezna razlaga, 73/95 – odl. US, 9/96 – odl. US, 44/96 – odl. US, 26/97, 70/97, 10/98, 68/98 – odl. US, 74/98, 12/99 – sklep US, 16/99 – popravni sklep US, 59/99 – odl. US, 70/00, 100/00 – sklep US, 28/01 – ugotovitev US, 87/01 – Zsam-1, 16/02 – sklep US, 51/02 in 108/03 – sklep US) in 27. člena Statuta Mestne občine Koper (Uradne objave, št. 40/00, 30/01 in 29/03) je Občinski svet mestne občine Koper na seji dne 15. 7. 2004 sprejel

S tem odlokom se sprejme Zazidalni načrt Stanovanjska soseska Olmo, ki ga je izdelel Projekt 30 d.o.o. Portorož pod številko projekta 13-205/BSN-2002/03, v aprilu 2003 oziroma maju 2004.

Zazidalni načrt opredeljuje namembnost obravnavanega območja in določa pogoje za urbanistično oblikovanje, idejne zasnove objektov, naprav in odprtega prostora, pogoje za urejanje komunalnega in prometnega infrastrukturnega omrežja ter za druge posege v prostor.

Dokumentacija iz 1. člena tega odloka ima naslednje sestavine:
I. Tekstualni del:
– odlok,
– soglasja pristojnih soglasodajalcev,
– obrazložitev.
II. Grafični del:

– Izris iz sprememb in dopolnitev planskih aktov
Mestne občine Koper                                 M 1:5000
– Katastrski načrt obstoječega stanja               M 1: 1000
– Katastrski načrt s prikazom lastništva            M 1:1000
– Geodetski načrt obstoječega stanja                M 1:500
– Geodetski načrt s predlogom rušitve objektov
/pomožnih/                                          M 1: 1000
– Arhitektonsko zazidalna situacija                 M 1:500
– Geodetska zazidalna situacija                     M 1: 500
– Zbirna karta komunalnih naprav                    M 1: 500
– Predlog parcelacije

Meja območja zazidalnega načrta poteka:
– na severni strani: ob spodnjem robu Oljčne poti nad vrtcem Semedela, enota Prisoje,
– na južni strani: v nadaljevanju Dolinske ceste in parkirišči ob njej,
– na zahodni strani: za vrtcem Semedela, enota Prisoje navpično navzdol,
– na vzhodni strani: ob kanalu navzgor do garaž ob njih do Oljčne poti.
Območje zajema sledeče parcele ali njihove dele: 473/1, 474, 477/2,3 in 4, 478/2, 479, 481/1, 482/1, 484/1 in 5, 592/3, 593/2, 594/2, 606/2, 1452, 1453/1 in 2, 4589/2, 4591/2, vse k.o. Semedela.

Na obravnavanem območju je predvidena:
– gradnja stanovanjskih blokov: socialna, neprofitna in delno tržna stanovanja,
– gradnja varovanih stanovanj, možna je tudi gradnja doma upokojencev; oba objekta sta povezana z veznim objektom /max N+1/, v katerem je lahko dnevni center za starejše občane, oziroma spremljajoče dejavnosti programov na tem območju,
– razširitev obstoječega otroškega vrtca,
– objekt tržnice s trgovinami, okrepčevalnicami ter drugimi oskrbnimi in poslovnimi dejavnostmi, ki ne povzročajo hrupa ali drugih škodljivih emisij za stanovanjsko sosesko,
– ureditev novih prometnih poti, pešpoti, kolesarske površine,
– ureditev mirujočega prometa (garaže, odprta parkirišča, postajališče mestnega avtobusa),
– ureditev otroških igrišč, športnih igrišč, parkov in varovalnimi kanalov,
– izgradnja balinišča, spremljajočega objekta.

Horizontalni in vertikalni gabariti so prikazani v grafični podlogi-arhitektonsko zazidalna situacija. Višinski gabariti objektov oziroma kleti so opredeljeni glede na pogoj poplavne varnosti.
Poplavna varnost območja je zagotovljena za stoletne vode.
Maksimalni gabariti objektov so:
– stanovanjska gradnja vzhodno od nove »Olmske« ceste K+ P + 1 + M (glede na višino terena);
– stanovanjska gradnja zahodno od nove »Olmske« ceste K+ P + 2 + M (glede na višino terena), s povezovalnim traktom N+1;
– v kletnih etažah je predvideno garažiranje za potrebe stanovalcev novega naselja in za stanovalce obstoječega naselja (kolikor ne bi bilo potrebe po parkirnih mestih s strani prebivalcev obstoječega naselja, se lahko površine garaž ustrezno zmanjšajo ali celo ukinejo);
– varovana stanovanja K+P+1+M (upoštevanje smernice za izgradnjo);
– dom za starejše občane z dnevnim centrom za starejše občane K+P+1+M, s povezovalnim traktom N+1 do objekta varovanih stanovanj;
– tržnica K+P+1+M;
– razširitev obstoječega otroškega vrtca P.
Tlorisni gabariti morajo poudariti ulično linijo, ulični niz pa mora biti členjen s posameznimi objekti. Možna odstopanja so lahko znotraj danih gabaritov, za manjši poseg.

Prometno se obravnavano območje navezuje na: Dolinsko cesto, Oljčno pot in Ul. Generala Levičnika. Medsebojno so povezane z novo cesto iz katere so dostopi do garažnih prostorov in parkirišč. Upoštevati je potrebno obvezne odmike od prometnic in speljati pločnike ter kolesarske poti ob njih. Predvideno je postajališče za mestni promet.
Pred začetkom gradnje oziroma sočasno z gradnjo nove soseske je potrebno rekonstruirati Dolinsko cesto, vključno s Cesto Istrskega odreda, tako da bo rekonstruirana Dolinska cesta glavna prometnica, ki bo napajala predvideno stanovanjsko sosesko. Potrebno je izvesti tudi druge ukrepe na prometnem omrežju kontaktnih površin, ki bodo opredeljeni v programu opremljanja zemljišč s komunalno infrastrukturo.
Mirujoči promet
Število parkirnih mest je načrtovano ob upoštevanju naslednjih normativov:
– za potrebe stanovanjske gradnje socialnih in neprofitnih stanovanj je potrebno zagotoviti 1.5 PM na stanovanjsko enoto;
– za tržna stanovanja pa 2 PM na stanovanje;
– za varovana stanovanja pa 1 PM na stanovanje.
Za ostale dejavnosti se upoštevajo naslednji normativi:
– 1PM na 50 m2 za posamezni poslovni oziroma trgovski ali gostinski prostor oziroma
– 1PM na 8–12 sedežev v lokalu.
Ob novo predvideni Olmski cesti so predvidena javna parkirna mesta: parkirišča se lahko organizirajo pravokotno, po kotom 45° ali vzdolžno, glede na ugotovitev posebne prometne študije.
Ob Oljčni poti so predvidena parkirišča za balinišče.
Obstoječim prebivalcem ob »Garažni ulici« je namenjeno 40 PM pod pergolo ob garažni steni.
Predvidena garaža pod varovanimi stanovanji, domom starejših občanov in tržnico predvideva 138 PM, namenjena je varovanim stanovanjem in domu, stanovanjskemu bloku, tržnici in obstoječim prebivalcem naselja Olmo (72 PM).
Vsak stanovanjski objekt ima v objektu-kleti organizirano garažiranje.
– Objekta vzdolžno ob »Olmski« cesti 05 + 06 /K+P+1+M) imata skupno garažo G3 s 60 GM.
– Objekt 07 ima G4 s 15GM+14PM parkiranje na zunanjem parkirišču, na koncu Olmske in Dolinske ceste.
– Objekt 08 ima G5 s 25 GM in 19PM na zunanjih parkiriščih.
– Tržna stanovanja, označena z oznako 09, imajo parkiranje organizirano v kleti z max.191 GM, z možnostjo regalnega parkiranja, s katerim se lahko max. podvoji parkiranje na 382 GM.
– Obstoječi vrtec je predviden za razširitev z obstoječimi parkirišči (15PM) in dodatno predvidenimi 22 PM.
Na vsak osmo parkirno mesto je predvideno parkirišče, namenjeno invalidom.
Lokacija parkirnih mest je razvidna iz posebne karte »Situacija prometne ureditve«. Možna so odstopanja pri uvozih v garaže in morebitno povečanje garaž v kletnih prostorih.

Kanalizacijsko omrežje
Fekalna in meteorna kanalizacija se odvajata po ločenem sistemu. Do območja poteka javna kanalizacija vse do vrtca, ki jo bo potrebno speljati in povezati do vseh objektov.
Novopredvidena fekalna kanalizacija se navezuje na predvideni podaljšek fekalnega kolektorja na Dolinski cesti.Fekalna kanalizacija poteka v celoti težnostno. Kanalizacijo je potrebno izvesti v vodotesni izvedbi.
Meteorna kanalizacija se odvaja v meteorne odvodnike prestreznega kanala in potoka Olmo. Z vseh površin, kjer lahko prihaja do onesnaženja z olji, je potrebno meteorne vode voditi preko lovilcev maščob. Meteorna kanalizacija poteka na celotnem območju predvidene zazidave težnostno.
Potrebno je spoštovati predhodne pogoje Komunale Koper, pod št: II-//319, ki so sestavni del zazidalnega načrta.
Pri projektiranju objektov v obravnavani zazidavi je potrebno upoštevati gravitacijsko varianto načrta Idejne zasnove kanalizacijskega omrežja, ZN Stanovanjska soseska Olmo v Kopru, katerega je izdelalo podjetje Isan 12 d.o.o., Podjetje za gradnjo in vzdrževanje objektov, Dekani 271, Dekani, št. proj. 13-205/bsn-202, junij 2004.

Elektro omrežje
Na obravnavanem območju napaja obstoječe objekte transformatorska postaja TP Olmo 2 in TR Olmo 3.
Za potrebe območja bo potrebno zgraditi novo kabelsko transformatorsko postajo z vgrajeno transformatorsko enoto 1000 KVA ter izdelati novo 20 kv vzankanje nove tarnsformatorske postaje v kabelski kanalizaciji med TP Olmo 2 in TP Olmo 3.

Telefonsko omrežje
Za objekte v obravnavanem območju se predvidi izgradnja telefonsko kabelskega omrežja in omrežja za potrebe kabelske televizije.Kabelska kanalizacija v območju predvidene zazidave se zgradi ob Dolinski cesti z navezavo na obstoječo kabelsko kanalizacijo v križišču Dolinske ceste in ceste Istrskega odreda v smeri telefonske centrale »Istrska vrata«
V kabelsko kanalizacijo se vgradi telefonske kable, kapacitet s katerimi zagotavljamo načrtovane potrebe po telefonskih priključkih.

Vodovodno omrežje
Vodna oskrba in požarna varnost je možno zagotoviti iz dveh tlačnih con:
I. tlačna cona Rezervar Semedela na koti 38,45 m.n.m oziroma iz Rezervoarja Škocijan na koti 45.16m.n.m
II. tlačna cona iz RZ Semedela III. 1200 m3 na koti 72,43 m.n.m.
Potrebno bo zgraditi povezovalni cevovod za I. in II. tlačno cono po predvideni dostopni cesti nove zazidave med Oljčno in Dolinsko cesto in potrebnimi navezavami na obstoječa vodovodno omrežje, ki se nahaja izven območja ZN Olmo.
Potrebno je spoštovati pogoje in smernice Rižanskega vodovoda, katere so bile podane pod št: SO-02/737-1 in projektno nalogo št. 7/03, z dne 31.1 02, oziroma idejna zasnova Leon Grošelj u.d.i.g. 14.2.03.

Ogrevanje
Območje zazidave Olmo se lahko naveže na obstoječo plinsko omrežje, ki je locirano ob Dolinski cesti /Istrabenz/. Izdelan je idejni projekt plinifikacije Mestne občine Koper. Kot začasna rešitev je možna s postavitvijo začasne plinske postaje, pod pogojem, da je plinska napeljava dimenzionirana tako, da bo omogočala kasnejšo priključitev na javno omrežje, ter odstranitev začasnih objektov.

Zbiranje in odvoz odpadkov:
Zbiranje odpadkov se vrši skladno z Odlokom o čiščenju javnih površin ter obveznem zbiranju, odvažanju in odlaganju odpadkov na območju Mestne občine Koper.
Zbirna oziroma odjemna mesta je potrebno opremiti s tipiziranimi posodami. Zbirna mesta za komunalne odpadke, ekološke otoke, vrsto in tip posod in mesto postavitve posod določi glede na velikost objekta, predvidene količine in vrsto odpadkov izvajalec odvoza komunalnih odpadkov in je prikazano v projektu zunanje ureditve objektov. Odjemna mesta in ekološki otoki morajo biti dostopni za specialna vozila za odvoz odpadkov, skupne teže do 18 t. Omogočeno mora biti redno čiščenje prostora in upoštevane morajo biti higienske, funkcionalne in estetske zahteve kraja.
Za vse odpadke iz dejavnosti, ki nimajo značaja komunalnih odpadkov in jih po odloku ni dovoljeno odlagati v tipizirane posode, morajo posamezni investitorji oziroma onesnaževalci skleniti pogodbo o odvozu le teh z ustrezno pooblaščeno organizacijo v sodelovanju s službo Snaga, Komunala Koper d.o.o.-s.r.l.
Zbirna oziroma odjemna mesta za komunalne odpadke so vrisana v načrt Arhitekturne zazidalne situacije s komunalno infrastrukturo.

Zunanja ureditev
Potrebno je ohraniti čimveč zelenih površin ter jih zasaditi. Zelena površina pri vrtcu se uredijo v park z otroškim igriščem. Odprti atriji tržnih stanovanj se uredijo v otroška igrišča in parke (parkovna oprema in zasaditev).
Investitor mora za gradbeno dovoljenje predložiti projekt, ki vsebuje tudi ureditev zunanjih površin in hortikulturno ureditev.
Zunanje površine morajo biti maksimalno ozelenjene v funkciji senčenja odprtega prostora, fizični ločitvi posameznih površin in oblikovalnih elementov: cvetlična korita, živa meja, plezalke, pergole, drevesa, drevoredi.
Elementi urbane opreme odprtega prostora morajo upoštevati tradicionalne elemente oblikovanja (tlaki, klopi, posode za smeti, smerokazi).
Za odlaganje trdnih odpadkov morajo biti posebno urejeni prostori s kontejnerji, ki morajo biti lahko dostopni, ograjeni in ozelenjeni, po možnosti pa jih je potrebno reševati v okviru predvidenih objektov.
Vsa zunanja parkirišča se prekrijejo s pergolami in zazelenijo po možnosti z zimzeleno vegetacijo oziroma glincinijo, trobljo, bugenvilijo, plezalkami, ki nudijo senco, prijeten izgled, ter vonj.

Pomožni objekti
Na obravnavanem območju je več pomožnih in začasnih objektov /lope, provizorične garaže/. Predvidene so za rušenje. Gradnja pomožnih objektov in kioskov ni dovoljena, razen če je z občinskim odlokom opredljeno mesto za sezonsko koriščenje.

Pred gradnjo zazidave se izdelala investicijski program izgradnje, ki naj predvidi tudi prioriteto gradnje, oziroma terminske plane, izgradnje komunalne in prometne infrastukture ter gradnjo objektov, glede na potrebe območja, oziroma pretok finančnih sredstev. Realizacija zazidalnega načrta se lahko izvajala tudi po fazah. Vsaka faza oziroma etapa mora biti zaključena celota, tako da je omogočena njena nemotena izgradnja in uporaba.
V prvi fazi se zgradi skupna komunalna infrastruktura, ter tržna stanovanja. Izgradnja najemnih neprofitnih stanovanj se določa z letnimi plani javnega stanovanjskega sklada.
Do pričetka gradnje načrtovanih objektov in naprav se zemljišče lahko uporablja v sedanje namene, pod pogojem, da dejavnost ni moteča za predvidene programe.

Varstvo pred hrupom
Predvidena zazidava mora zagotoviti tehnično raven hrupa, s primernim izborom materialov, izolacij, za okna in fasade, skladno z veljavnimi predpisi.

Varovanje zraka
Pri opredelitvi za posege v prostor je potrebno upoštevati predpise, ki urejajo varstvo zraka.

Varovanje podtalnice
Objekti in zunanje površine morajo biti zasnovani tako, da ni možno nikakršno onesnaženje podtalnice. Parkirne površine in garaže morajo biti opremljene z lovilci maščob.

Varovanje vode
Pri gradnji objektov in naprav je potrebno upoštevati zakon o vodah in zakon o varstvu okolja, ter pogoje Ministrstva za okolje prostor in energetiko, Agencijo RS za okolje – Območna pisarna Koper pod št: 355-03/787-02, ki so sestavni del zazidalnega načrta.

Varstvo pred požarom
V navedeni tehnični dokumentaciji ZN so upoštevane sledeči gradbeni in tehnični ukrepi:
– iz objektov je omogočen varen umik ljudi in premoženja na varna območja v neposredni bližini,
– projektirani odmiki med objekti in protipožarne ločitve so skladne z zahtevami iz smernic SZPV 204/99,
– prometne in delovne površine za intervencijska vozila so omogočene s prometnicami min. širine 3 m oziroma 3,5 m, oddaljene od objektov min. 3 m,
– izbrani gradbeni materiali zagotavljajo vsaj enourno protipožarno zaščito,
– zagotovljena je zadostna oskrba z vodo za gašenje 10 l/s, skladno s normativom iz 12. člena Pravilnika o tehničnih normativih za hidrantno omrežje za gašenje požarov.

Varstvo pred visokimi vodami
Območje obstoječe zazidave je branjeno z visokovodnimi nasipi potoka Olmo, ki ostane v odprti izvedbi in mora prevajati Q100, in s prestreznim kanalom, ki poteka prečno na dolino in se izteka v potok Olmo. Vsi nasipi segajo vsaj do kote 13.00m n.v.
Stoletno varnost nove zazidave in obstoječe zazidave je potrebno zagotoviti z naslednjimi ukrepi:
– poglobitev struge potoka Olmo po obstoječi strugi;
– izvedba novega varovalnega kanala;
– sanacija obstoječega varovalnega kanala.
Med gradnjo objektov predvidene zazidave se ne sme zmanjšati nivo obstoječe protiplavne varnosti.
Ukrepi na vodotokih morajo biti izvedeni čimbolj sonaravno.
Območja brežin vodotokov, kjer je pričakovati povečan promet pešcev, je potrebno zavarovati z varnostno ograjo.

Splošne obveznosti
Poleg splošnih pogojev opredeljenih v zakonu o graditvi objektov, morata investitor in izvajalec upoštevati določilo, da se načrtovanje in izvedbo posegov opravi na tak način, da so ti čim manj moteči za obstoječe programe in dejavnosti tako, da ohranijo ali celo izboljšajo gradbeno tehnične in prometno varnostne, in okoljevarstvene razmere.
Poleg vseh obveznosti, navedenih v predhodnih členih tega odloka, so obveznosti investitorja in izvajalca v času gradnje in po izgradnji tudi:
– izdelati načrt ureditve gradbišča;
– promet v času gradnje organizirati tako, da ne bo prihajalo do poslabšanja prometnih razmer na obstoječem cestnem omrežju;
– zagotoviti zavarovanje gradbišča tako, da bosta zagotovljeni varnost in raba bližnjih objektov in zemljišč;
– v skladu z veljavnimi predpisi odpraviti v najkrajšem možnem času prekomerne negativne posledice, ki bi nastale zaradi gradnje;
– v času gradnje zagotoviti vse potrebne ukrepe in organizacijo gradbišča za preprečitev prekomernega onesnaženja tal, vode in zraka pri transportu, skladiščenju in uporabi škodljivih snovi; v primeru nesreče zagotoviti takojšnje ukrepanje usposobljene službe;
– za čas gradnje upoštevati, da se na vseh območjih dovolijo emisije hrupa tako, da v dnevnem času niso prekoračene kritične ravni hrupa predpisane za posamezna območja varovanja pred hrupom;
– zagotoviti sanacijo zaradi gradnje poškodovanih objektov, naprav in območij ter okolico objektov.
Obveznosti investitorjev do izgradnje komunalne infrastrukture znotraj območja zazidalnega načrta, kot tudi izven območja, so določene v programu komunalnega opremljanja obravnavanega območja.

Pri realizaciji zazidalnega načrta so dopustni premiki tras komunalnih naprav in prometnih ureditev od prikazanih, v kolikor gre za prilagajanje stanja na terenu, izboljšavam tehničnih rešitev, ki so primernejše z oblikovalskega, prometno tehničnega, ozelenitvenega ali okoljevarstvenega vidika, s katerimi pa se ne smejo poslabšati prostorski in okoljski pogoji ali prejudicirati in ovirati bodoče ureditve, ob upoštevanju veljavnih predpisov za tovrstna omrežja in naprave.
Pod enakimi pogoji je za izboljšanje stanja opremljenosti območja možno izvesti dodatna podzemna omrežja in naprave.
Pri gradnji objektov so možna odstopanja znotraj danih gabaritov, za manjši poseg.

Zazidalni načrt je stalno na vpogled stalno na vpogled pri pristojnem organu Mestne občine Koper.

Nadzor nad izvajanjem tega odloka opravlja Ministrstvo za okolje in prostor in energijo, Inšpektorat RS za okolje in prostor – Območna enota Koper.

Ta odlok začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.

Visto l’articolo 175 della Legge sulla sistemazione del territorio (Gazzetta uff. della RS n. 110/02, 8/03 – rettifica, 58/03-ZZK-1), l’articolo 29° della Legge sull’autonomia locale (Gazzetta uff. della RS n.72/93; 6/94-sentenza della CC, 45/94-sentenza della CC, Gazzetta uff. della RS, n. 57/94, 14/95, 20/95 – sentenza della CC, 63/95 – interpretazione autentica, 9/96 – sentenza della CC, 44/96 – sentenza della CC e la Gazzetta uff. della RS, n. 26/97, 70/97, 10/98, 68/98 – sentenza della CC, 74/98, 12/99 – delibera della CC, 16/99 – delibera di rettifica della CC, 59/99 – sentenza della CC, 70/00, 100/00 – delibera della CC, 28/01 – delibera della CC, 87/01 – Zsam – 1, 16/02 – delibera della CC, 51/02 e 108/03 – delibera della CC), come pure dell’articolo 27° dello Statuto del Comune città di Capodistria (Bollettino uff., n. 40/00, 30/01 e 29/2003), il Consiglio comunale ha approvato, nella seduta del 15 luglio 2004, il

Con l’approvazione del presente decreto si accoglie il Piano di edificazione riferito al Comprensorio residenziale Olmo, compilato dalla società Projekt 30 d.o.o. di Portorose, ne lmese di aprile ovvero maggio 2003, numero 13-205/BSN-2002/03.

Il piano di edificazione definisce la destinazione d’uso della zona contemplata e stabilisce le norme di sistemazione urbanistica, i progetti di massima riferiti ai singoli manufatti ed agli spazi all’aperto, la disciplina della rete d’infrastrutture comunali e viarie, e d’altri interventi nel territorio.

La documentazione di cui all’articolo 1 del presente decreto si compone dei seguenti elementi:
I. Relazione illustrativa e strumenti normativi:
– Il decreto,
– I consensi degli enti preposti,
– La motivazione.
II. Strumenti grafici:

–  Estratto dalle modifiche ed integrazioni agli atti
   di piano del Comune città di Capodistria, in scala           1:5000
–  Mappa catastale riproducente lo stato di fatto
   presente, in scala                                          1: 1000
–  Mappa catastale con l’indicazione della proprietà,
   in scala                                                     1:1000
–  Mappa geodetica dello stato di fatto, in scala                1:500
–  Mappa geodetica con proposta di demolizione dei
   fabbricati /pertinenziali/, in scala                        1: 1000
–  Stato di fatto architettonico dell’edificato, in scala        1:500
–  Stato di fatto geodetico dell’edificato, in scala             1:500
–  Mappa d’insieme delle infrastrutture ed impianti
   a rete                                                        1:500
–  Predlog parcelacije

Il confine della zona contemplata dal piano di edificazione scorre:
– A nord: lungo il margine inferiore del Vicolo degli olivi, sopra l’asilo infantile di Semedella, unità di Prisoje,
– A sud: nel proseguimento della Strada della Valle e dei parcheggi adiacenti,
– Ad ovest: dietro l’asilo infantile di Semedella, unità di Prisoje, verticalmente verso il basso,
– Ad est: costeggiando il canale fino alle vicine autorimesse verso il Vicolo degli olivi.
La zona comprende le seguenti particelle catastali o parti delle medesime: 473/1, 474, 477/2,3 e 4, 478/2, 479, 481/1, 482/1, 484/1 in 5, 592/3, 593/2, 594/2, 606/2, 1452, 1453/1 in 2, 4589/2, 4591/2, tutte c.c. di Semedella.

Nella zona contemplata è prevista:
– Costruzione dei fabbricati condominiali: alloggi sociali, a canone agevolato e quelli destinati al mercato,
– Costruzione di abitazioni assistite, possibilità di costruzione della casa del pensionato, i due manufatti sono collegati con un fabbricato (massimo sovrapassaggio + 1) ove sarà possibile collocare il centro diurno per anziani, oppure attività collaterali previste per la zona in oggetto,
– Ampliamento dell’asilo infantile,
– Fabbricato adibito a mercato con negozi, esercizi di ristorazione ed altre attività d’approvvigionamento e direzionali che siano compatibili e non arrechino pregiudizio alla destinazione d’uso principale della zona,
– Sistemazione della viabilità, dei sentieri pedonali e delle piste ciclabili,
– Sistemazione del traffico stazionario (autorimesse, parcheggi all’aperto, fermata della linea urbana),
– Sistemazione dei parchi giochi, dei campi sportivi, di parchi e di fasce di protezione,
– Costruzione di un campo di bocce e del fabbricato pertinenziale.

Le dimensioni planimetriche ed i limiti d’altezza sono rappresentati negli strumenti grafici – stato di fatto architettonico dell’edificato. I limiti d’altezza dei fabbricati ovvero delle rispettive parti interrate sono fissati in funzione della sicurezza urbana da rischi idrogeologici.
Tale sicurezza è valutata in base alle previsioni ideologiche a lungo termine.
Le dimensioni massime dei fabbricati sono le seguenti:
– Fabbricati residenziali ad est dalla nuova “strada di Olmo”: parte interrata + piano fuori terra + 1 + mansarda (in funzione delle quote di terreno);
– Fabbricati residenziali ad ovest della nuova “strada di Olmo”: parte interrata + piano fuori terra + 2 + mansarda (in funzione delle quote di terreno), con l’edificio di collegamento sovrapassaggio +1;
– Nelle parti interrate sono previste autorimesse per i veicoli dei residenti del nuovo comprensorio residenziale e di quello preesistente (nella misura in cui i residenti del comprensorio esistente non necessitino di parcheggi aggiuntivi, le superfici destinate a tali fini possono essere ridotte od addirittura soppresse);
– Abitazioni assistite parte interrata + piano fuori terra + 1 + mansarda (rispetto degli indirizzi di realizzazione);
– Casa del pensionato dotata di un centro diurno per anziani, parte interrata + piano fuori terra + 1 + mansarda, con fabbricato di collegamento tra la prima e l’edificio in cui si trovano le abitazioni assistite;
– Mercato, parte interrata + piano fuori terra + 1 + mansarda;
– Ampliamento dell’asilo infantile, P.
Le dimensioni planimetriche devono accentuare l’allineamento viario, mentre le costruzioni di affaccio devono essere articolate con la realizzazione di singoli corpi edificati. Sono ammesse deroghe all’interno del perimetro previsto e consistenti in interventi di minore entità.

La zona in oggetto si ricollega alla Strada della Valle, al Vicolo degli olivi ed alla Via del generale Levičnik. I collegamenti interni sono assicurati tramite una strada di nuova costruzione dalla quale si diramano gli accessi ai garage ed ai parcheggi. Vanno osservati i distacchi obbligatori dalle infrastrutture viarie, lungo le quali vanno realizzati i marciapiedi e le piste ciclabili. Si prevede inoltre la costruzione di una fermata della linea urbana.
Previo inizio dei lavori ovvero contestualmente allo stesso occorre ricostruire la Strada della Valle e la Strada del Distaccamento istriano in modo da conferire alla prima il carattere di arteria principale del previsto comprensorio residenziale. Sono necessari altresì altri interventi nell’infrastruttura viaria delle aree di contatto, definite nel programma di attrezzamento dei terreni con infrastruttura comunale.
Traffico stazionario
La pianificazione del numero di parcheggi avviene nel rispetto delle seguenti norme:
– Onde sopperire alle necessità dei residenti che andranno ad occupare gli alloggi sociali e quelli a canone agevolato, occorre garantire 1,5 posto macchina per unità abitativa;
– Per gli alloggi destinati al mercato invece, 2 posti macchina per abitazione;
– Per le abitazioni assistite occorre prevedere 1 posto macchina per unità abitativa.
Le norme previste per le rimanenti attività:
– 1PM per 50 m2 del singolo vano d’affari, commerciale o locle di ristorazione, ovvero,
– 1PM per 8–12 posti a sedere nel locale.
Lungo la neocostruita “strada di Olmo” sono previsti dei parcheggi pubblici che possono essere disposti perpendicolarmente, a 45º o longitudinalmente, in funzione dei rilevamenti scaturenti dall’apposito studio di viabilità.
Lungo il Vicolo degli olivi sono previsti parcheggi a servizio del campo di bocce.
Ai residenti attuali lungo la “via dei parcheggi” sono destinati 40 PM, posti sotto il pergolato appoggiato alla parete del garage.
Le autorimesse da realizzarsi sotto le abitazioni assistite, la casa del pensionato ed il mercato, dovrebbero poter accogliere 138 macchine e sono destinate ai residenti delle abitazioni assistite, alla casa del pensionato, alla costruzione condominiale, al mercato ed ai residenti attuali della frazione di Olmo (72 PM).
Ciascuna unità abitativa dispone di un garage nella parte interrata del rispettivo fabbricato.
– I due fabbricati posti longitudinalmente rispetto alla “strada di Olmo«, 05 + 06 /K+P+1+M) dispongono di un garage comune G3 con 60 PM.
– Il fabbricato 07 dispone del G4 con 15 PM+14PM nel parcheggio all’aperto, sito alla fine della strada di Olmo e della Strada della Valle.
– Il fabbricato 08 dispone del G5 con 25 PM e 19PM nei parcheggi all’aperto.
– Le abitazioni destinate al mercato, contrassegnate 09, dispongono di parcheggi nella parte interrata del fabbricato, con al massimo, 191 PM, e la possibilità di parcheggio a più livelli raddoppiando così il numero di posti macchina (382 PM).
– Si prevede un ampliamento dei parcheggi a servizio dell’asilo infantile (15 PM) con i 22 PM aggiuntivi.
Per ogni otto posti macchina è previsto un parcheggio riservato ai disabili.
L’ubicazione dei parcheggi è rappresentata nella mappa specifica riferita alla »Situazione della sistemazione viaria«. Sono ammesse deroghe agli accessi ai garage e l’eventuale ampliamento delle autorimesse realizzate nelle parti interrate dei fabbricati.

Rete fognaria
Lo smaltimento delle acque luride e di quelle meteoriche avviene attraverso sistemi separati. La zona è raggiunta dalla rete fognaria pubblica all’altezza dell’asilo infantile. Occorrerà quindi costruire gli allacciamenti necessari ai fabbricati previsti.
La prevista rete fognaria si ricollega al progettato prolungamento del collettore sito nella Strada della Valle. Essa è interamente realizzata in pendenza, nel sistema stagno.
Le acque meteoriche sono smaltite attraverso le apposite condotte, gli scolmatori di piena ed il torrente Olmo. Le superfici pavimentate soggette all’inquinamento con oli, devono essere dotate delle vasche di disoleazione. Nell’intera zona destinata al comprensorio residenziale, il sistema di smaltimento delle acque meteoriche è realizzato in pendenza.
Al riguardo occorre recepire le indicazioni della Komunala Koper, n.: II-//319, da considerarsi parte integrante del piano di edificazione.
Nella progettazione dei manufatti entro il perimetro del comprensorio residenziale va rispettata la variante in pendenza del piano di massima riferito alla rete fognaria, PE Comprensorio residenziale di Olmo a Capodistria, compilato dalla società Isan 12 d.o.o., Impresa per la costruzione e manutenzione degli impianti, Dekani 271, Dekani, progetto n. 13-205/bsn-202, giugno 2004.

Impianti a rete per la distribuzione dell’energia elettrica
Attualmente la zona contemplata dal presente PE è servita attraverso la stazione di trasformazione TP Olmo 2 e TP Olmo 3.
Al fine di assicurare l’alimentazione del nuovo comprensorio residenziale occorrerà costruire una stazione di trasformazione munita di cavo con integrata l’unità di trasformazione di 1000 KVA, realizzando una nuova chiusura in anello di 20 kv con cavi canalizzati tra TP Olmo 2 e TP Olmo 3.

Rete telefonica
Al fine di servire i fabbricati di nuova costruzione è prevista la costruzione di una rete telefonica a cavo e della rete CTV. Le necessarie canalizzazioni sono realizzate lungo la Strada della Valle e collegate all’attuale canalizzazione all’altezza dell’intersezione a raso tra la Strada della Valle e la Strada del Distaccamento istriano, in direzione della centrale “Porta istriana”.
Nella canalizzazione sono inseriti cavi telefonici dalla capacità necessaria a soddisfare il fabbisogno del nuovo comprensorio.

Rete idrica
L’approvvigionamento idrico e quello del sistema antincendio può essere realizzato attingendo a due zone di pressione:
La zona di pressione I è servita dal Serbatoio di Semedella posto alla quota di 38,45 m s.l.m. oppure dal Serbatoio di San Canziano posto alla quota di 45.16 m s.l.m.
La zona di pressione II è servita dal Serbatoio di Semedela III, 1200 m3, posto alla quota di 72.43 m s.l.m.
E’ necessaria la realizzazione di una condotta di collegamento con le zone di pressione I e II, da collocarsi nel corpo stradale della prevista strada di accesso al nuovo comprensorio tra il Vicolo degli olivi e la Strada della valle, unitamente agli allacciamenti alla rete idrica preesistente, collocata fuori del perimetro della zona interessata dal PE di Olmo.
Vanno rispettate le indicazioni e gli indirizzi dell’Acquedotto del Risano, riportate nel documento n.: SO-02/737-1, e quelle contenute nel progetto n. 7/03 del 31.1 02 ossia il progetto di massima ad opera di Leon Grošelj u.d.i.g., del 14.2.03.

Riscaldamento
Il comprensorio edilizio di Olmo può allacciarsi all’esistente rete di distribuzione del gas, sita lungo la Strada della Valle /Istrabenz/. E’ stato predisposto il progetto di massima riguardante la realizzazione dell’infrastruttura a rete del gas per il territorio del Comune città di Capodistria. In via provvisoria è ammessa la collocazione di una stazione del gas provvisoria, a condizione che gli impianti di distribuzione siano dimensionati in modo da consentire il successivo allacciamento delle utenze alla rete pubblica e la rimozione delle strutture provvisorie.

Raccolta e rimozione dei rifiuti:
La raccolta dei rifiuti avviene in ottemperanza del Decreto sulla nettezza urbana e sulla raccolta, rimozione e smaltimento obbligatori dei rifiuti nella circoscrizione del Comune città di Capodistria.
I luoghi di raccolta e di asporto vanno dotati di cassonetti standardizzati. I luoghi di raccolta dei RSU, le isole ecologiche, la tipologia dei cassonetti ed il collocamento dei medesimi sono definiti dal prestatore del rispettivo servizio comunale, e sono riportati nel progetto riguardante la sistemazione degli esterni dei fabbricati. I luoghi di asporto dei rifiuti devono essere accessibili ai veicoli speciali adibiti alla rimozione dei rifiuti, dal peso complessivo fino a 18,0 t. Va consentita inoltre la pulizia regolare dei suddetti luoghi nella cui realizzazione è d’obbligo osservare i requisiti di ordine estetico, igienico e funzionale.
Le imprese ed i soggetti che producono rifiuti non aventi carattere di RSU e per i quali vige il divieto di conferimento nei cassonetti, come dal succitato decreto, sono tenuti a stipulare, con impresa autorizzata ed in collaborazione con la società “Snaga”, Komunala Koper d.o.o. – s.r.l., un contratto di asporto di tali rifiuti.
I luoghi di raccolta o d’asporto dei RSU sono indicati nel piano del Stato di fatto architettonico dell’edificato che riproduce l’infrastruttura comunale.

Sistemazione degli spazi all’aperto
L’area libera da costruzioni dovrà essere mantenuta a verde con adeguata piantumazione. La superficie adiacente all’asilo infantile è sistemata a parco con un campo giochi. Gli atri delle abitazioni a canone libero sono sistemati a parchi con campi gioco (arredi e piantumazione).
Ai fini di rilascio della concessione edilizia, il committente deve presentare un progetto che contiene anche indicazioni circa la sistemazione degli spazi all’aperto e dei verdi.
Per quanto possibile, gli spazi all’aperto devono essere attrezzati a verde con funzione di protezione dal sole, di separazione delle singole superfici ed elementi artefatti: contenitori per fiori e piante, siepi, piante rampicanti, pergolati, alberature, viali.
Gli elementi degli arredi urbani, siti negli spazi all’aperto, devono rispettare le tipologie tradizionali (pavimentazioni, panchine, cassonetti per rifiuti, segnaletica informativa).
Il conferimento dei RSU avverrà negli spazi appositamente sistemati e dotati di contenitori. Essi devono essere facilmente accessibili, recintati e attrezzati a verde, possibilmente realizzati in ambito ai fabbricati previsti.
Tutti i parcheggi all’esterno vanno attrezzati con pergole e col verde pubblico. Si prevede la piantumazione di essenze sempreverdi ovvero glicine, buganvillea, ed altri rampicanti che offrono ombra, siano decorativi e profumati.

Costruzioni pertinenziali
Nella zona in oggetto si trovano numerose costruzioni pertinenziali e provvisorie (tettoie, autorimesse provvisorie) di cui si prevede la demolizione. Non è consentita la realizzazione di costruzioni pertinenziali e chioschi, fatti salvi i casi in cui il decreto comunale preveda l’uso stagionale delle singole superfici pubbliche.

Previo inizio dei lavori va predisposto un programma d’investimenti che deve fissare le priorità ovvero i tempi di costruzione delle infrastrutture comunali e viarie e l’erezione dei fabbricati, in funzione delle necessità della zona e della disponibilità dei mezzi. Il piano di edificazione ammette la realizzazione per fasi che devono essere progettate in modo da costituire ambiti territoriali compiuti che ne consentano la costruzione e l’utilizzazione indisturbata.
Nella fase iniziale è realizzata l’infrastruttura comunale comune e gli appartamenti destinati al mercato. La costruzione di alloggi a canone agevolato avviene in base al piano annuale del fondo pubblico alloggi.
Nel periodo che precede l’avvio dei lavori, il terreno può essere utilizzato per finalità presenti a condizione che non arrechino pregiudizio ai programmi previsti.

Protezione da inquinamento acustico
L’edificato previsto deve garantire i livelli tecnici di isolamento acustico attraverso la scelta appropriata di materiali, isolanti per finestre e facciate, come previsto dalla vigente normativa.

Protezione dell’aria
Nella definizione degli interventi nel territorio vanno osservate le norme disciplinanti la protezione dell’aria.

Protezione delle falde idriche
I fabbricati e gli spazi all’aperto devono essere concepiti in modo da evitare qualsiasi inquinamento delle acque del sottosuolo. Le superfici adibite a parcheggio ed i garage devono essere dotati delel vasche di disoleazione.

Protezione delle acque
Nella costruzione dei fabbricati e degli impianti va osservata la legge sulle acque e sulla tutela ambientale, come pure le indicazioni fornite dal Ministero per l’ambiente, il territorio e l’energia, Agenzia nazionale per l’ambiente – Sede regionale di Capodistria, documento n. 355-03/787-02, che sono parte integrante del piano di edificazione.

Protezione antincendio
Nella succitata documentazione tecnica del PE sono stati osservati i seguenti provvedimenti a carattere edilizio e tecnico:
– Evacuazione in sicurezza delle persone e dei beni,
– Distacchi tra i corpi interni e separazioni antincendio, come da indicazioni contenute negli orientamenti SZPV 204/99,
– Superfici di manipolazione e di accesso occorrenti ai veicoli di pronto intervento con realizzazione di strade dalla larghezza di 3 ovvero 3,5 m, distanti dai fabbricati almeno 3 m,
– I materiali di costruzione garantiscono la protezione antincendio dell’ordine di un’ora almeno,
– Sufficiente disponibilità d’acqua per lo spegnimento d’incendi ossia 10 l/s, come da norme di cui all’articolo 12 del Regolamento sulle norme tecniche disciplinanti la realizzazione della rete di idranti.

Protezione dalle acque alte
La zona dell’edificato preesistente è protetta dalle acque alte con argini rialzati del torrente Olmo, il quale rimane a pelo libero e deve poter smaltire Q 100, oltre un canale di scarico che attraversa la valle in direzione trasversale e sbocca nel torrente Olmo. Tutti gli argini raggiungono la quota minima di 13.00 m s.l.m..
La protezione a lungo termine del nuovo edificato e di quello preesistente va assicurata tramite l’adozione delle seguenti misure:
– Approfondimento dell’alveo del Olmo;
– Costruzione di un nuovo canale di protezione;
– Risanamento dell’attuale canale di protezione.
Le previste opere di costruzione non devono pregiudicare la sicurezza da inondazioni. I provvedimenti previsti sui corsi d’acqua devono essere attuati nel rispetto dei principi eco-compatibili.
Gli argini dei corsi d’acqua ove si prevede un afflusso considerevole di pedoni, devono essere muniti di recinzioni protettive.

Obblighi generali
Oltre agli obblighi generali definiti nella legge sulla costruzione dei manufatti, il committente e l’esecutore devono rispettare la disposizione che impone la pianificazione e l’esecuzione degli interventi tale da arrecare il minimo disturbo alle attività ed ai contenuti esistenti, da preservare o migliorare la qualità e la sicurezza delle costruzioni e del traffico, come pure delle condizioni ambientali.
Oltre a quelli indicati negli articoli precedenti del presente decreto, rientrano tra gli obblighi del committente e dell’esecutore, e ciò durante i lavori ma anche in seguito:
– La predisposizione di un progetto del cantiere,
– Durante i lavori, organizzare il traffico in modo da non pregiudicarne il normale svolgimento e la sicurezza;
– provvedere alla recinzione del cantiere in modo da garantire la sicurezza e l’utilizzo dei fabbricati e dei terreni adiacenti;
– attenersi alla vigente normativa nel porre rimedio, entro il più breve tempo possibile, agli eventuali impatti negativi causati dai lavori;
– durane i lavori adottare tutte le misure necessarie al fine di evitare l’eccessivo inquinamento del suolo, dell’acqua e dell’aria, causato dal trasporto, stoccaggio ed impiego di sostanze nocive; in caso d’incidente provvedere all’immediato intervento dei servizi all’uopo abilitati;
– durante i lavori prestare attenzione affinché l’inquinamento da rumore non superi le soglie previste per le singole zone d’intervento;
– provvedere al risanamento dei manufatti, impianti e delle rispettive zone d’influenza in caso di danni causati dai lavori.
Gli obblighi dei committenti nei confronti della realizzazione dell’infrastruttura comunale entro il perimetro della zona contemplata dal piano di edificazione come pure fuori del medesimo, sono stabiliti nel relativo programma.

Nella realizzazione del PR sono ammessi spostamenti dei tracciati delle condutture delle infrastrutture a rete e di quelle viarie rispetto a quelle previste, nella misura in cui si tratti di adeguamenti alle condizioni orografiche, ai miglioramenti alle soluzioni tecniche adottate, le quali risultino più appropriate dal punto di vista architettonico, di decoro, del traffico o ambientale. In nessun caso tali deroghe possono arrecare pregiudizio alle condizioni di territoriali ed ambientali, ne ostacolare le sistemazioni previste.
Allo scopo di potenziare l’attrezzamento dell’area è consentita la realizzazione alle medesime condizioni di condutture ed impianti sotterranei aggiuntivi.
Nella costruzione dei manufatti sono ammesse varianti in deroga al piano iniziale a condizione che non superino le dimensioni previste e riguardino interventi di minore entità.

Il Piano di edificazione è disponibile in visione presso l’organo competente dell’amministrazione comunale di Capodistria.

La sorveglianza sull’attuazione del presente decreto sarà affidata alla Sede regionale di Capodistria dell’Ispettorato nazionale all’ambiente e territorio presso il Ministero dell’ambiente, del territorio e dell’energia.

Il presente decreto entra in vigore il quindicesimo giorno successivo a quello della sua pubblicazione nella Gazzetta ufficiale della Repubblica di Slovenia.
N.: 3503-6/2002
Capodistria, 15 luglio 2004.