Na podlagi 6. člena Zakona o javnih skladih (Uradni list RS, št. 22/00) ter 19. člena Odloka o ustanovitvi Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Koper (Uradne objave, št. 42/00 in 29/02) po predhodnem soglasju nadzornega sveta z dne 8. 6. 2004 izdajam

Javni stanovanjski sklad Mestne občine Koper (v nadaljnjem besedilu: sklad) je osrednja lokalna institucija za izvajanje nacionalnega stanovanjskega programa na lokalni ravni tako, da pripravlja in izvaja stanovanjski program občine ter izvaja upravne naloge na stanovanjskem področju iz lokalne pristojnosti. Na področju stanovanjske oskrbe spodbuja stanovanjsko gradnjo in izboljšanje kvalitete obstoječih zasebnih stanovanj ter zagotavlja gradnjo neprofitnih stanovanj, prenovo in vzdrževanje lastnih stanovanj in stanovanjskih hiš.
Splošni pogoji poslovanja Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Koper (v nadaljnjem besedilu: splošni pogoji) urejajo:
– pogoje za določitev upravičencev do sodelovanja na razpisih za oddajo v najem neprofitnih, službenih in tržnih stanovanj ter merila za njihovo izbiro,
– pogoje za določitev upravičencev do posojil ali drugih oblik vzpodbujanja razvoja na področju stanovanjske gradnje in merila za njihovo izbiro ter merila za določitev namenske rabe posojil oziroma poroštev,
– vsebino medsebojnih pravic in obveznosti med skladom in upravičenci v zvezi z dodeljenimi stanovanji oziroma stanovanjskimi posojili.

Upravičenci do neprofitnih stanovanj se določajo in razvrščajo na podlagi vsakokratnega javnega razpisa skladno s Pravilnikom o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem (Uradni list RS, št. 14/04). Besedilo javnega razpisa na predlog direktorja potrdi nadzorni svet Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Koper (v nadaljnjem besedilu: nadzorni svet).

Prosilci morajo za dodelitev neprofitnega stanovanja izpolnjevati naslednje splošne pogoje:
– državljanstvo Republike Slovenije in stalno prebivališče na območju Mestne občine Koper;
– da se mesečni dohodki prosilčevega gospodinjstva (oseb, ki z njim rešujejo stanovanjsko vprašanje) v letu dni pred razpisom za dodeljevanje neprofitnih stanovanj gibljejo v mejah, ki jih v 5. členu določa pravilnik iz 2. člena teh splošnih pogojev;
– da prosilec ali katera od oseb, ki z njim rešuje stanovanjsko vprašanje, ni najemnik neprofitnega stanovanja, oddanega za nedoločen čas in z neprofitno najemnino;
– da prosilec ali katera od oseb, ki z njim rešuje stanovanjsko vprašanje, ni lastnik ali solastnik drugega stanovanja ali stanovanjske stavbe, razen če je stanovanje ali stanovanjska stavba po zakonu oddana v najem za nedoločen čas, z neprofitno najemnino;
– da prosilec ali katera od oseb, ki z njim rešuje stanovanjsko vprašanje, ni lastnik drugega premoženja, ki presega 40% vrednosti primernega stanovanja.
Sklad lahko v posameznem razpisu določi tudi druge pogoje in merila. Glede na to, da ni možno zagotoviti zadostnega števila stanovanj za vse upravičene, se stanovanja dodelijo tistim, ki upoštevaje različno število stanovanj dosežejo največje število točk. V posameznem razpisu se določi, katera skupina prosilcev ima prednost pri dodelitvi neprofitnega stanovanja, če eden ali več prosilcev doseže enako število točk glede na oceno stanovanjskih in socialnih razmer, ki so določene v obrazcu.

Pri dodelitvi neprofitnih stanovanj imajo prednost:
– družine z več otroki,
– družine z manjšim številom zaposlenih,
– mladi in mlade družine,
– invalidi in družine z invalidnim članom,
– prosilci z daljšo delovno dobo, ki so brez stanovanja ali podnajemniki,
– ženske in ženske z otroki,
– žrtve družinskega nasilja,
– prosilci s statusom žrtve vojnega nasilja,
– druge kategorije prosilcev, ki so opredeljene v posameznem razpisu in morajo biti posebej utemeljene.
Normativi in standardi za neprofitna stanovanja ter postopek za uveljavljanje pravice do najema neprofitnega stanovanja so urejeni z vsakokratnim razpisom.

Neprofitna stanovanja se oddajajo v najem skladno s pravilnikom iz 2. člena teh splošnih pogojev. Dodatni pogoji in merila se natančneje določijo z vsakokratnim javnim razpisom.

Oskrbovana stanovanja se oddajajo v najem skladno z določili pravilnika, ki bo urejal to področje. Dodatni pogoji in merila se natančneje določijo z vsakokratnim javnim razpisom.

Službena stanovanja se oddajajo v najem v skladu z možnostmi in potrebami izven javnega razpisa. Postopek za dodelitev stanovanja se začne na pobudo župana, o dodelitvi pa odloča nadzorni svet.

Službena stanovanja se oddajajo v najem z najemno pogodbo za določen čas, to je za čas trajanja delovnega razmerja, ki je podlaga za pridobitev stanovanja v najem. Najemno razmerje preneha s prenehanjem delovnega razmerja oziroma s potekom pogodbenega roka.
Upravičenci do najema službenega stanovanja so prosilci, katerih zaposlitev je v posebnem interesu Mestne občine Koper in ki so glede na zaposlitev razvrščeni v naslednje kategorije:
– delavci zaposleni v občinski upravi ter v javnih zavodih, javnih skladih in javnih podjetjih, katerih ustanoviteljica, soustanoviteljica ali lastnica je Mestna občina Koper,
– znanstveno-raziskovalni delavci zaposleni na območju Mestne občine Koper,
– samostojni kulturni delavci, ki ustvarjajo in bivajo na območju Mestne občine Koper,
– športniki s statusom vrhunskega športnika, kadar je njihovo delovanje v posebnem interesu Mestne občine Koper,
– delavci v javnih zavodih, katerih ustanoviteljica je država,
– delavci zaposleni pri pravnih osebah s sedežem na območju Mestne občine Koper.

Najemniki tržnih stanovanj se določijo na podlagi izbora najugodnejšega ponudnika preko sredstev javnega obveščanja.

Sklad lahko dodeljuje bivalne enote, namenjene začasnemu reševanju stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb:
– prizadetim v elementarnih in drugih nesrečah,
– na podlagi predhodnega mnenja Centra za socialno delo družinam, kjer je začasna preselitev potrebna zaradi varstva interesov otrok,
– najemnikom stanovanj v lasti sklada, ki se jih na podlagi Stanovanjskega zakona preseli zaradi dolgotrajne nezmožnosti plačevanja najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine.
O pravicah iz tega člena na prvi stopnji odloča direktor sklada.

Upravičenci do nadomestnih stanovanj so osebe, ki jih določa Stanovanjski zakon.
Postopek za dodelitev nadomestnega stanovanja se začne na pobudo sklada, na pobudo lastnikov stanovanj ali na predlog upravičenca do nadomestnega stanovanja.

Upravičenci do zamenjave stanovanj se določijo skladno z določbami pravilnika iz 2. člena teh splošnih pogojev.

Najemnine se za vse vrste stanovanj iz teh splošnih pogojev oblikujejo na podlagi sklepa nadzornega sveta v skladu s trenutno veljavno zakonodajo.

Letni poslovni in finančni načrt (v nadaljnjem besedilu: letni načrt) sklada lahko določa sredstva, ki se jih namenja za dajanje stanovanjskih posojil z ugodno obrtestno mero. Do teh so upravičene fizične osebe, ki poleg pogojev iz tega poglavja splošnih pogojev izpolnjujejo še dodatne pogoje, ki jih določa vsakokratni javni razpis, katerega besedilo na predlog direktorja potrdi nadzorni svet.
Posojila z ugodno obrestno mero so tista posojila, pri katerih obrestna mera zagotavlja ohranjanje realne vrednosti sposojenega denarja in pokriva stroške posojila. Višino obrestne mere in pogoje vračanja posojila se določi z vsakokratnim javnim razpisom.

Posojila so namenjena za:
1. nakup stanovanja ali stanovanjske hiše na območju Mestne občine Koper;
2. individualno stanovanjsko gradnjo na območju Mestne občine Koper;
3. prenovo, sanacijo ali obsežnejša vzdrževanja obstoječega stanovanjskega fonda na območju Mestne občine Koper;
4. načrtno obnovo starega mestnega jedra mesta Koper.

Prosilci so lahko državljani Republike Slovenije s stalnim prebivališčem v Mestni občini Koper, če izpolnjujejo enega od naslednjih pogojev:
– prvič rešujejo svoje stanovanjsko vprašanje, katerega do sedaj niso imeli ustrezno rešenega,
– z adaptacijo stanovanja ali stanovanjske hiše pridobivajo dodatne stanovanjske prostore, če si s tem ustrezno rešujejo stanovanjsko vprašanje,
– pristopajo k načrtni obnovi stanovanja ali stanovanjske hiše v starem mestnem jedru mesta Koper.

Kriteriji za ocenjevanje vlog upravičencev iz prejšnjega člena splošnih pogojev zajemajo:
– stanovanjske razmere prosilca in njegove družine;
– materialno premoženjsko stanje prosilca in njegove družine;
– socialno in zdravstveno stanje prosilca in njegove družine;
– namembnost posojila upoštevaje občinski stanovanjski program.

Posojila dodeljena na podlagi splošnih pogojev morajo biti porabljena skladno z namenom njihove odobritve. Za koriščenje odobrenih sredstev upravičenec sklene posojilno pogodbo s finančno ustanovo, ki jo sklad izbere na podlagi javnega razpisa.

Kolikor za izvajanje letnega načrta skladu ne zadoščajo lastna sredstva, se ta lahko zadolži.

Sklad lahko najame posojilo le za doseganje namena zaradi katerega je bil ustanovljen. Sklad si z najemanjem posjil ne more zagotavljati sredstev za delovanje.

Višino in posojilne pogoje na predlog direktorja sklada sprejme nadzorni svet v skladu z letnim načrtom.

Za vsa vprašanja glede zadolževanja sklada, ki niso urejena s temi splošnimi pogoji, se uporabljajo določbe Zakona o javnih skladih (Uradni list RS, št. 22/00).

Prodaja nepremičnega namenskega premoženja mora biti predvidena v letnem načrtu sklada. Na predlog nadzornega sveta občinski svet sprejme sklep o prodaji. Postopek in merila se določijo v skladu z Uredbo o pridobivanju, razpolaganju in upravljanju s stvarnim premoženjem države in občin (Uradni list RS, št. 12/03 in 77/03).

Kadar pristojni organi odločajo o pravicah upravičencev iz teh splošnih pogojev, uporabljajo določbe Zakona o splošnem upravnem postopku (Uradni list RS, št. 80/99, 70/00, 52/02).

O pravicah iz prejšnjega člena odloča na prvi stopnji direktor sklada, na drugi stopnji pa župan Mestne občine Koper.

Postopek v zvezi z dodeljevanjem neprofitnih stanovanj ter postopek v zvezi z dodeljevanjem stanovanjskih posojil se začne na podlagi javnega razpisa za zbiranje vlog, ki ga objavi sklad.

Na podlagi javnega razpisa za dodelitev neprofitnih stanovanj direktor sklada določi prednostni red upravičencev in ga javno objavi. V tem času izda tudi odločbe o uvrstitvi strank na prednostni seznam in jih vroči v skladu s pravili Zakona o splošnem upravnem postopku.

V primeru, da je bila izdana za stranko ugodna odločba zaradi njenih neresničnih navedb, lahko sklad v roku, ki ga določa Zakon o splošnem upravnem postopku, obnovi postopek in izda drugačno odločbo.
Sklad lahko obnovi postopek tudi iz drugih razlogov, ki jih določa Zakon o splošnem upravnem postopku.

Medsebojne pravice in obveznosti med skladom in najemniki stanovanj ter skladom in najemniki stanovanjskih posojil se uredijo s pogodbo v skladu s Stanovanjskim zakonom in drugimi predpisi, ki urejajo to področje.

Z dnem veljavnosti teh splošnih pogojev prenehajo veljati naslednji pravilniki:
– Pravilnik o pogojih in merilih za oddajanje neprofitnih stanovanj (Uradne objave, št. 50/02),
– Pravilnik o pogojih in merilih za dodeljevanje socialnih stanovanj v najem (Uradne objave, št. 50/02),
– Pravilnik o dodeljevanju kadrovskih stanovanj (Uradne objave, št. 61/02 in 63/02),
– Pravilnik o dodeljevanju stanovanjskih posojil (Uradne objave, št. 26/00),
– Pravilnik o pogojih, načinu in postopku za prodajo stanovanjskih hiš, stanovanj, pomožnih stanovanjskih prostorov in drugih delov stavb (Uradne objave, št. 19/96).

Ti splošni pogoji začnejo veljati naslednji dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.