Na podlagi 20. člena Odloka o ustanovitvi Stanovanjskega sklada Mestne občine Nova Gorica (Uradne objave, št. 21/01) ter v skladu z Zakonom o javnih financah (Uradni list RS, št. 79/99, 124/00, 79/01 in 30/02), je nadzorni svet Stanovanjskega sklada Mestne občine Nova Gorica na seji dne 11. 3. 2004 sprejel
P R A V I L N I K
o pridobivanju, razpolaganju in upravljanju s stvarnim premoženjem Stanovanjskega sklada Mestne občine Nova Gorica
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
S tem pravilnikom se ureja pridobivanje, razpolaganje in upravljanje s stvarnim premoženjem Stanovanjskega sklada Mestne občine Nova Gorica ter načela in postopki pridobivanja, razpolaganja in upravljanja s stvarnim premoženjem sklada.
Ta pravilnik se ne uporablja za stvarno premoženje, katerega pridobivanje, razpolaganje in upravljanje je posebej urejeno z zakonom ali podzakonskim predpisom.
2. člen
Posamezni izrazi imajo v tem pravilniku naslednji pomen:
1. sklad oziroma premoženje sklada pomeni Stanovanjski sklad Mestne občine Nova Gorica oziroma premoženje Stanovanjskega sklada Mestne občine Nova Gorica,
2. stvarno premoženje obsega premične in nepremične stvari v lasti sklada,
3. interni trg nepremičnin je organiziran trg ponudbe nepremičnin in povpraševanja po nepremičninah, katerega udeleženci so neposredni uporabniki državnega ali občinskih proračunov (v nadaljnjem besedilu: neposredni uporabniki),
4. zunanji trg nepremičnin predstavlja organiziran trg ponudbe nepremičnin in povpraševanja po nepremičninah, na katerem lahko sodelujejo, poleg subjektov, ki lahko sodelujejo na internem trgu nepremičnin, tudi vsi drugi zainteresirani subjekti,
5. javna dražba je javna prodaja, pri kateri je prodajna pogodba sklenjena s ponudnikom, ki ponudi najvišjo ceno nad izklicno ceno,
6. javna ponudba je na nedoločen oziroma določljiv krog oseb naslovljeno javno vabilo k nakupu pod vnaprej objavljenimi pogoji (v naprej določena cena in drugi pogoji razpolaganja),
7. javno zbiranje ponudb je na nedoločen oziroma določljiv krog oseb naslovljeno vabilo k dajanju ponudb za nakup določenega premoženja,
8. neposredna pogodba je metoda prodaje, najema ali menjave, katere predmet je nepremičnina ali premičnina, pri kateri ni potrebno, da je pred njeno sklenitvijo izvedena katera od metod razpolaganja,
9. pridobivanje je skupni pojem za nakup, brezplačno pridobivanje, sprejem darila, pridobitev na podlagi dednega postopka ali kakšen drug način pridobitve lastninske pravice na premoženju,
10. razpolaganje je skupni pojem za prodajo, menjavo ali kakšen drug način odsvojitve stvarnega premoženja,
11. upravljanje je skupni pojem za uporabo, vzdrževanje, oddajo v najem stvarnega premoženja in podobno,
12. obremenjevanje nepremičnin je skupni pojem za ustanovitev razpolagalnih stvarnih pravic, kot so služnost na nepremičnini, prepoved odsvajanja nepremičnin, ustanovitev hipoteke na nepremičnini in dovolitev predkupne pravice na nepremičnini, ki je ne določa zakon, ter podobno,
13. zavarovanje stvarnega premoženja je obvezno in neobvezno zavarovanje, kot npr. dodatno, kasko, paketno in podobno zavarovanje, v skladu z veljavnimi predpisi,
14. načrt nabav in gradenj je načrt nabav in gradenj po Zakonu o javnih financah (Uradni list RS, št. 79/99, 124/00, 79/01, 30/02 in 56/02), ki vsebuje načrt pridobivanja stvarnega premoženja (npr. nakup, gradnja, neodplačno pridobivanje ipd.),
15. letni program prodaje stvarnega premoženja sklada je letni program prodaje po zakonu o javnih financah, ki vsebuje seznam stvarnega premoženja, ki je predvideno za razpolaganje (npr. prodaja, menjava, neodplačna odtujitev in drugi pravni posli, na podlagi katerih se lastninska pravica na stvarnem premoženju prenese na drugo pravno ali fizično osebo),
16. posamezni program prodaje je posamezni program prodaje po zakonu o javnih financah, ki ga je potrebno pripraviti za izvedbo konkretnega razpolaganja s stvarnim premoženjem (program za izvedbo prodaje, menjave ali neodplačne odsvojitve posameznega stvarnega premoženja ipd.),
17. posamezni program upravljanja je program (načrt) oddaje premoženja v najem po zakonu o javnih financah, ki ga je potrebno pripraviti v primeru oddaje v najem stvarnega premoženja ali v primeru obremenjevanja nepremičnega premoženja v lasti sklada,
18. upravljavci stvarnega premoženja so neposredni in posredni uporabniki državnega ali občinskih proračunov ter druge pravne osebe (javni gospodarski zavodi, javna podjetja, skladi in agencije, gospodarske družbe, ustanove ipd.), ki jim je pravica upravljanja s stvarnim premoženjem podeljena z zakonom, podzakonskim predpisom, aktom o ustanovitvi, s sklepom Vlade Republike Slovenije ali drugega neposrednega proračunskega uporabnika,
19. neposredni uporabniki so državni oziroma občinski organi ali organizacije ter občinska uprava,
20. posredni uporabniki so javni skladi, javni zavodi in agencije, katerih ustanovitelj je država oziroma občina (3. člen Zakona o javnih financah in predpis ministra, pristojnega za finance – odredba o določitvi neposrednih in posrednih uporabnikov državnega in občinskih proračunov).
II. UVEDBA IN ZAKLJUČEK POSTOPKA
3. člen
Postopek pridobivanja, razpolaganja in upravljanja s stvarnim premoženjem sklada se začne na podlagi sklepa o imenovanju komisije ali pooblaščene osebe po določbah tega pravilnika, če ta pravnik ne določa drugače.
Sklep izda direktor sklada na način, določen v tem pravilniku.
4. člen
Postopek pridobivanja, razpolaganja in upravljanja s stvarnim premoženjem sklada se zaključi:
– ko direktor postopek ustavi na predlog komisije oziroma pooblaščene osebe,
– ko direktor zavrne sklenitev pravnega posla oziroma
– ko nadzorni svet Stanovanjskega sklada Mestne občine Nova Gorica (v nadaljnjem besedilu: nadzorni svet) zavrne izdajo sklepa k pravnemu poslu,
– ko je sklenjen pravni posel, ki je bil predviden v postopku, oziroma če je k njemu izdana odobritev nadzornega sveta, kadar je to potrebno,
– ko je opravljen prenos lastninske pravice in
– v drugih primerih, določenih s tem pravilnikom.
III. PRIDOBIVANJE STVARNEGA PREMOŽENJA
5. člen
Stvarno premoženje sklada se lahko pridobiva samo v obsegu, ki je potreben za izpolnjevanje njegovih nalog, brez nepotrebnih zalog. Pri tem je potrebno upoštevati načelo učinkovitosti in gospodarnosti ravnanja s sredstvi, ki so predvidena kot plačilo za pridobitev stvarnega premoženja.
6. člen
Pridobivanje stvarnega premoženja v breme sredstev sklada je mogoče samo na podlagi sprejetega načrta nabav in gradenj.
Načrt nabav in gradenj mora biti pripravljen v skladu z zakonom o javnih financah, in sicer ločeno za:
– načrt nabav informacijskih rešitev (informacijske opreme in storitev) in
– načrt nabav nepremičnin in premičnin (ločeno za nepremičnine in premičnine, pri čemer mora ta del vsebovati: vrsto premoženja, ki se bo pridobivalo, njegov obseg, namen in cilj pridobivanja ter predvidena sredstva za izvedbo pridobivanja).
7. člen
Pridobivanje nepremičnin, katerih lastnik postane sklad, mora temeljiti na sprejetem načrtu nabav in gradenj (25. člen Zakona o javnih financah).
Pridobivanje stvarnega premoženja za potrebe sklada mora biti izvedeno v skladu s predpisi, ki urejajo pridobivanju stvarnega premoženja pri neposrednih proračunskih porabnikih.
8. člen
Po izvedbi postopkov po določbah tega pravilnika je potrebno pravni posel, ki pomeni pridobivanje nepremičnin sklada, posredovati v obravnavo in sklepanje nadzornemu svetu.
Po sklenitvi pravnega posla, ki pomeni pridobivanje nepremičnin, mora direktor takoj (nemudoma), ko so za to podani pogodbeni pogoji, vložiti predlog za vknjižbo spremembe lastništva v krajevno pristojno zemljiško knjigo.
9. člen
Nadzorni svet sklepa o vsaki odplačni pridobitvi nepremičninskega stvarnega premoženja ter tudi o brezplačni (neodplačni) pridobitvi nepremičninskega stvarnega premoženja, če:
– bi takšna pridobitev povzročila večje stroške skladu ali
– je lastništvo povezano s pogoji, ki bi lahko povzročili obveznosti za sklad.
10. člen
Pravne posle, ki se nanašajo na pridobivanje premičnega stvarnega premoženja ali če pomenijo brezplačno (neodplačno) pridobitev nepremičninskega stvarnega premoženja, sklepa direktor.
IV. RAZPOLAGANJE
11. člen
Nadzorni svet sklepa o vsakem razpolaganju s stvarnim premoženjem sklada (prodaji, menjavi ali o kakšnem drugem načinu odsvojitve stvarnega premoženja).
Nadzorni svet sklepa o razpolaganju s stvarnim premoženjem na predlog direktorja, h kateremu sta priložena posamezni program prodaje in predlog pravnega razpolagalnega posla.
Za izvedbo pravilnega in zakonitega postopka razpolaganja ter pripravljalnih dejanj v zvezi z razpolaganjem s stvarnim premoženjem sklada je odgovoren direktor.
Stroške pripravljalnih dejanj in druge stroške prodaje stvarnega premoženja krije sklad ter jih s prodajno pogodbo zaračuna kupcu.
12. člen
Kupec je dolžan plačati vse davke in druge dajatve ter vse stroške v zvezi s prodajo stvarnega premoženja (npr. davščine, stroške cenitve, izdelave pogodbe, notarske stroške ter stroške izvedbe pogodbe v zemljiški knjigi).
13. člen
S stvarnim premoženjem sklada ni dovoljeno razpolagati neodplačno, odplačno pa samo pod pogoji in na način, določen z zakonom in tem pravilnikom.
Ne glede na določbo prejšnjega odstavka tega člena lahko sklad neodplačno prenese stvarno premoženje na drugo osebo:
– če je to dovoljeno po posebnem zakonu,
– če je predmet prenosa nepremičnina, ki se zaradi opustitve namembnosti prenaša v last osebi javnega prava in je to ekonomsko utemeljeno ali
– če se prenesejo ustanoviteljske pravice na drugo osebo javnega prava.
14. člen
Postopek razpolaganja s stvarnim premoženjem sklada se lahko izvede le v primeru, da je:
– predmet odsvojitve vključen v sprejeti letni program prodaje, razen če predmeta odsvojitve v skladu z zakonom o javnih financah in tem pravilnikom ni potrebno vključiti v ta program,
– imenovana komisija oziroma pooblaščena oseba in
– sprejet posamezni program prodaje.
15. člen
Letni program prodaje mora biti pripravljen ločeno za nepremičnine in premičnine in mora vsebovati vrsto premoženja, ki je predvideno za razpolaganje, njegov obseg, inventarno številko, lokacijo in njegovo orientacijsko vrednost ter način razpolaganja (npr. prodaja, menjava, neodplačno).
Predlog letnega programa prodaje ter njegove spremembe in dopolnitve sprejme nadzorni svet na predlog direktorja po postopku iz 80.č člena zakona o javnih financah.
S premičnim premoženjem, ki ni zajeto v letnem programu prodaje, se izjemoma lahko razpolaga pod pogojem, da direktor hkrati nadzornemu svetu posreduje v postopek iz prejšnjega odstavka tega člena tudi predlog za dopolnitev letnega programa prodaje.
1. Komisija oziroma pooblaščena oseba za vodenje in nadzor postopka razpolaganja s stvarnim premoženjem
16. člen
Za izvedbo postopka razpolaganja s stvarnim premoženjem imenuje direktor komisijo ali pooblaščeno osebo za vodenje in nadzor tega postopka (v nadaljevanju: komisija oziroma pooblaščena oseba). Komisija je posvetovalno telo direktorja.
Komisija oziroma pooblaščena oseba je lahko imenovana za vodenje in nadziranje izvedbe prodaje enega ali več posamičnih programov prodaje, ki lahko vsebuje enega ali več predmetov prodaje.
Pooblaščena oseba ne more biti imenovana v primeru razpolaganja z nepremičninami.
a) Pooblaščena oseba
17. člen
Direktor lahko za izvedbo postopka razpolaganja imenuje pooblaščeno osebo, če:
– gre za razpolaganje s premičnino, ki ne presega vrednosti 5,000.000 SIT ali
– če skupna vrednost pravnega posla, ki vsebuje dvoje ali več premičnin, ne presega 8,000.000 SIT.
Pooblaščena oseba mora:
– imeti univerzitetno izobrazbo pravne smeri,
– imeti izkušnje pri vodenju postopkov, ki se nanašajo na pridobivanje, razpolaganje ali upravljanje s stvarnim premoženjem sklada in
– biti zaposlena pri skladu ali v občinskem upravnem organu.
18. člen
Direktor lahko pooblaščeno osebo razreši in imenuje drugo.
Če direktor v roku 5 dni po razrešitvi ne imenuje druge pooblaščene osebe, mora postopek razpolaganja ustaviti.
b) Komisija
19. člen
Komisija je sestavljena iz članov in predsednika. Predsednik komisije mora biti v delovnem razmerju pri skladu. V komisijo so lahko imenovane tudi zunanje strokovne osebe.
Komisija ima tri člane.
Komisijo imenuje direktor.
Strokovna in administrativna opravila za komisijo opravlja sklad.
20. člen
Naloge in pristojnosti komisije so zlasti naslednje:
– koordinira pripravo posamičnega programa prodaje in uskladi njegovo vsebino,
– vodi in nadzira izvedbo vseh dejanj postopka razpolaganja, odobri posamezna dejanja v okviru tega postopka ali uporabniku predlaga, da dopolni ta program ali odpravi nastale pomanjkljivosti,
– v primeru razpolaganja z javnim zbiranjem ponudb pozove k izstavitvi ponudb, opravi potrebne postopke v zvezi s ponudbami ter pogajanja z izbranimi zainteresiranimi subjekti, predlaga zaključek tega postopka ter predlaga najugodnejšega ponudnika, s katerim naj sklad sklene pravni posel,
– poda direktorju poročilo o opravljenih dejanjih hkrati s predlogom posamičnega programa prodaje (ki vključuje razpolagalni pravni posel in dokumentacijo) in
– opravlja druge naloge, ki jih ima po tem pravilniku s ciljem, da se doseže uspešna realizacija posamičnega programa prodaje.
Za izvedbo posameznih dejanj v postopku lahko komisija predlaga direktorju, da se vključi v delo strokovne komisije strokovna oseba oziroma pravni ali finančni svetovalec, ki ima vsa potrebna znanja za izvedbo določenega posameznega dejanja.
21. člen
Mandat članov in predsednika komisije traja do preklica s strani direktorja ali do konca postopka razpolaganja s posameznim stvarnim premoženjem, če je komisija imenovana samo za ta postopek. Med postopkom lahko direktor razreši člana oziroma predsednika komisije in imenuje novega.
22. člen
Predsednik komisije ima naslednje pristojnosti:
– sklicuje in vodi seje komisije,
– koordinira delo članov komisije,
– ugotavlja rezultate glasovanja in razglasi sprejete sklepe in
– opravlja druge naloge v skladu s tem pravilnikom.
V primeru zadržanosti predsednika njegove pristojnosti opravlja član, ki ga za to pooblasti predsednik komisije.
23. člen
Način sklicevanja sej in potek dela komisije je določen s tem pravilnikom.
Seje komisije sklicuje predsednik komisije z vabilom, v katerem je naveden kraj in čas seje ter dnevni red seje. Vabilo morajo člani prejeti praviloma najkasneje 3 dni pred sejo.
Na seji so praviloma prisotni samo člani komisije, o navzočnosti ostalih oseb na posamezni seji pa odloči komisija vsakič posebej.
Seja komisije je sklepčna, če je na seji prisotnih več kot polovica njenih članov.
Glasuje se javno. Odločitev je sprejeta, če zanjo glasuje večina vseh prisotnih članov komisije. V primeru neodločenega izida glasovanja odloči glas osebe, ki je sejo vodila.
O delu seje in sprejetih sklepih se vodi zapisnik, ki ga podpiše oseba, ki je sejo vodila ali vsi navzoči člani komisije, če sprejmejo tak sklep.
24. člen
Če vsi člani soglašajo, se lahko seja komisije izvede tudi korespondenčno. V primeru korespondenčne seje morajo člani komisije prejeti pisen predlog sklepa, o katerem se glasuje.
Člani komisije glasujejo tako, da na lističu, na katerem so prejeli predlog sklepa, pod predlogom obkrožijo besedico ZA ali PROTI, se na listič podpišejo, navedejo datum in uro glasovanja, ter listič vrnejo predsedniku komisije v roku in na način, kot je določeno v navodilih za glasovanje. Seja se lahko izvede tudi z uporabo elektronskih medijev.
25. člen
Člani komisije so dolžni kot uradno in poslovno tajnost varovati vse aktivnosti in podatke, s katerimi so se seznanili v zvezi s postopkom.
Varovanje tajnosti podatkov v skladu s tem členom veže tudi vse druge osebe, ki so bile navzoče pri delu komisije.
Dokumentacijo v zvezi z razpolaganjem mora komisija hraniti ločeno od ostalih listinskih dokumentov. Vsebovati mora celotno listinsko gradivo, ki je v kakršnikoli povezavi z razpolaganjem.
2. Pripravljalna dejanja in vsebina posameznega programa prodaje s stvarnim premoženjem
26. člen
Razpolaganje s stvarnim premoženjem se lahko izvede na podlagi sprejetega posameznega programa prodaje (v nadaljevanju: posamezni program). Posamezni program se lahko nanaša na enega ali več predmetov razpolaganja.
Posamezni program in njegove spremembe oziroma dopolnitve sprejme nadzorni svet na predlog direktorja.
27. člen
Predlog posameznega programa oblikuje komisija.
V posameznem programu se navede natančen seznam, vrsta in obseg stvarnega premoženja, katerega razpolaganje se predlaga.
Posamezen program mora biti sestavljen ločeno za nepremičnine in premičnine.
Če komisija med postopkom razpolaganja oceni, da je potrebno vsebino posameznega programa spremeniti oziroma dopolniti, oblikuje nov spremenjen oziroma dopolnjen program.
28. člen
Posamezen program mora obsegati:
1. opredelitev ciljev razpolaganja in razloge, s katerimi se utemeljuje, da bodo z razpolaganjem ti cilji doseženi;
2. opis nepremičnin ali premičnih stvari, ki so predmet razpolaganja, in sicer:
a) pri nepremičninah: opis nepremičnine s podatki iz zemljiške knjige ali druge listine, ki izkazuje lastništvo nepremičnine,
b) pri premičninah: opis, ki omogoča identifikacijo stvari tehnične in druge pomembne podatke o stvari,
3. pravna podlaga razpolaganja;
4. predlog sklepa, ki naj ga sprejme nadzorni svet;
5. pravni pregled stanja stvarnega premoženja;
6. ocenitev vrednosti stvarnega premoženja;
7. opredelitev metode razpolaganja, ki je bila izbrana;
8. obrazložitev nadaljnjih dejanj, ki bodo opravljena v zvezi z razpolaganjem ali navedbo razlogov, zaradi katerih pripravljalna dejanja, upoštevaje določbe tega pravilnika. niso potrebna;
9. predvideni postopek realizacije pravnega posla (terminski načrt in izvedba pravnega posla).
a) Cilji in razlogi
29. člen
V posameznem programu mora biti opredelitev ciljev in razlogov jasna in natančna. Posameznemu programu mora biti priložena vsa dokumentacija, na katero se sklicuje v opredelitvi (npr. stanovanjski program, program dela sklada, načrt razvojnih programov...) in ki je potrebna za razumevanje opredelitve ali pa bi lahko opredelitev še dodatno pojasnila.
b) Pravna podlaga in predlog sklepa
30. člen
Opredelitev pravnega temelja v posameznem programu obsega navedbo pravnih podlag za razpolaganje. Posamičnemu programu razpolaganja mora biti priložen osnutek pravnega posla, s katerim se želi doseči cilj razpolaganja, pri čemer mora tak osnutek vsebovati tudi določbe, ki kažejo na upravičenost in pravilnost izbranega pravnega posla ter pravno podlago za sklenitev tovrstnega pravnega posla.
V posameznem programu mora komisija pripraviti tudi predlog sklepa, ki naj ga sprejme nadzorni svet oziroma direktor.
c) Opis stvarnega premoženja
31. člen
V posameznem programu mora biti stvarno premoženje opisano na naslednji način:
– nepremičnine morajo biti opredeljene s podatki iz zemljiške knjige ali drugih listin, ki izkazujejo lastništvo, s podatki iz zemljiškega katastra oziroma s podatki, ki izkazujejo lastnosti, lego, velikost, kulturo oziroma namembnost nepremičnine ter opis dejanskega stanja nepremičnine v naravi in njeno knjigovodsko vrednost,
– premičnine morajo biti opredeljene na način, ki omogoča identifikacijo stvari, njeno knjigovodsko vrednost in druge pomembne podatke o stvari (kot npr.: opis predmeta, velikost, tehnične podatke, serijske številke...).
č) Metode razpolaganja
32. člen
Razpolaganje s stvarnim premoženjem je potrebno izvesti po tisti metodi, ki zagotavlja javnost in preglednost postopkov in upošteva cilje razpolaganja posamične nepremičnine oziroma premičnine ter omogoča najugodnejše rezultate razpolaganja za sklad.
33. člen
Stvarno premoženje se proda na podlagi ene od naslednjih metod razpolaganja:
1. javna dražba,
2. javna ponudba,
3. javno zbiranje ponudb,
4. neposredna pogodba.
34. člen
Prodaja nepotrebnih, zasedenih in najemnih stanovanj v lasti sklada se opravi na podlagi javne ponudbe, pri čemer morajo imeti osebe, ki uporabljajo stanovanja, pod enakimi pogoji predkupno pravico.
V primeru nakupa premičnin, v skladu s predpisi o javnih naročilih, lahko sklad v razpisu določi obveznost ponudnika, da mora ponuditi tudi možnost odkupa rabljenih premičnin. Kot najnižja vrednost se v razpisu določi ocenjena vrednost rabljene premičnine, ponudnik pa lahko ponudi višjo odkupno ceno, kar se šteje kot posebno merilo (npr. kupoprodaja po sistemu staro za novo).
Direktor mora pred objavo razpisa pridobiti sklep nadzornega sveta k predlogu razpolagalnega pravnega posla in izklicni ceni premičnine.
Na način in pod pogoji iz prejšnjega odstavka tega člena se lahko prodajo tudi nepremičnine sklada, če gre za nakup drugih istovrstnih nepremičnin, ki postanejo last sklada.
d) Pravni pregled stanja
35. člen
Pravni pregled stanja stvarnega premoženja (v nadaljevanju: pravni pregled) vsebuje pregled stvarnega premoženja z vidika urejenosti lastništva, posesti in morebitnih obligacijskih in stvarnopravnih pravic in obveznosti sklada do tretjih oziroma tretjih do sklada.
Pravni pregled je potrebno opraviti pred posredovanjem posamičnega programa prodaje nadzornemu svetu.
Še posebej natančen mora biti pravni pregled v primerih:
– ko zemljiškoknjižno stanje/lastniško stanje/registracijsko stanje ne ustreza dejanskemu in sklad ni vpisan v zemljiško knjigo kot lastnik nepremičnine ampak lastninsko pravico izkazuje na drug način,
– ko je stvarno premoženje ali njegov del oddan v najem, ali na njem obstajajo ali bi lahko obstajale druge stvarne ali obligacijske pravice v korist tretjih oseb,
– v drugih primerih, ko je to potrebno za ugotovitev dejanskega stanja v zvezi z lastništvom, stanjem posesti, obremenitvami ali dovoljenji za uporabo stvarnega premoženja in je to nujno potrebno zaradi učinkovitejše izvedbe postopka prodaje.
36. člen
Pravno stanje stvarnega premoženja, ki ne omogoča pravno pravilne izvedbe postopkov razpolaganja, je potrebno urediti pred predložitvijo predloga posameznega programa nadzornemu svetu v sprejem.
37. člen
Pravni pregled lahko izvede:
– komisija, ki ima v sestavi diplomiranega pravnika z opravljenim državnim pravniškim izpitom in najmanj triletnimi delovnimi izkušnjami,
– pooblaščena oseba ali
– druga oseba, ki je diplomiran pravnik z opravljenim državnim pravniškim izpitom in najmanj triletnimi delovnimi izkušnjami na področju stvarnega prava.
e) Ocenitev vrednosti premoženja
38. člen
Komisija oziroma pooblaščena oseba je dolžna poskrbeti za to, da se premoženje, ki je predmet razpolaganja, oceni. S cenitvijo ugotovljena vrednost premoženja predstavlja izhodiščno ceno pri nadaljnji izvedbi izbrane metode razpolaganja. Cenitev mora biti izvedena pred sprejemom posameznega programa.
Ne glede na določbo prejšnjega odstavka ni potrebna cenitev, če komisija ali pooblaščena oseba utemeljeno ugotovi, da bi bili stroški cenitve nesorazmerni z vrednostjo premične stvari. Za nesorazmerne stroške se šteje, če stroški cenitve presegajo polovico tržne vrednosti nove istovrstne premične stvari ali polovico pričakovane kupnine.
39. člen
Vrednost stvarnega premoženja se ugotavlja s cenilci oziroma ocenjevalci, ki imajo v skladu z 80.e členom zakona o javnih financah priznano sposobnost za cenitev stvarnega premoženja.
Izbiro cenilca oziroma ocenjevalca opravi komisija oziroma pooblaščena oseba.
40. člen
Vrednost nepremičnin se ugotovi po metodah, ki jih uporabljajo cenilci nepremičnin – stroškovna, dohodkovna in primerjalna metoda, pri tem pa se upoštevajo tudi določbe Pravilnika o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanjskih hiš in stanovanj ter drugih nepremičnin (Uradni list SRS, št. 8/87 in 16/87). Izhodiščno ceno nepremičnine predstavlja tisti rezultat, ki izkazuje najugodnejše izhodišče za sklad, lahko pa se iz utemeljenih razlogov določi tudi višja izhodiščna cena.
Vrednost premičnin se ugotovi z uporabo običajnih cenitvenih metod cenilcev, med katerimi se izbere tisti rezultat, ki izkazuje najugodnejše izhodišče za sklad.
Cenitev mora biti izražena v slovenskih tolarjih in ne sme biti na dan objave javne dražbe ali ponudbe oziroma na dan poziva za oddajo ponudb v postopku zbiranja javnih ponudb starejša od 6 mesecev.
Po poteku roka iz prejšnjega odstavka tega člena se cenitev stvarnega premoženja lahko valorizira skladno z določbo 4. člena pravilnika iz prvega odstavka tega člena, če na nepremičnini oziroma v zvezi z njo ni prišlo do bistvenih sprememb, ki vplivajo oziroma bi lahko vplivale na njeno vrednost. V primeru bistvenih sprememb se naroči nova cenitev.
41. člen
Direktor na predlog komisije ali pooblaščenca lahko odloči, da se izvede dodatna cenitev s strani drugega pooblaščenega ocenjevalca, če obstaja utemeljen dvom, da pri ocenjevanju niso bile dovolj upoštevane vse okoliščine, ki vplivajo na ocenjeno vrednost.
3. Postopek razpolaganja s stvarnim premoženjem po izbrani metodi
42. člen
V postopku razpolaganja s stvarnim premoženjem je potrebno izbrati tisto metodo razpolaganja, ki skladu zagotavlja najugodnejši ekonomski učinek razpolaganja, pri tem pa je praviloma primarni cilj razpolaganja doseganje čim višje kupnine.
43. člen
Rok za plačilo kupnine ne sme biti daljši kot osem dni od sklenitve pogodbe oziroma izstavitve računa.
Ne glede na določbo prejšnjega odstavka se kupnina lahko plača v več obrokih, če je tako predvideno že v posamičnem programu prodaje. V tem primeru mora pridobitelj stvarnega premoženja neplačani del kupnine zavarovati z nepreklicno bančno garancijo na prvi poziv.
a) Javna dražba
44. člen
Na javni dražbi se lahko razpolaga s premičnim in nepremičnim stvarnim premoženjem.
Po opravljenih posameznih pripravljalnih dejanjih oziroma po sprejemu posamičnega programa, se pripravi:
– vsebino objave javne dražbe, ki mora vsebovati podatke iz naslednjega člena tega pravilnika,
– pogodbo, ki vsebuje vse bistvene elemente v skladu z vsebino razpisa (in v katero se po opravljeni dražbi vstavi na dražbi dosežena cena).
Listine iz prejšnjega odstavka komisija oziroma pooblaščenec skupaj s cenitvijo in predlogom izklicne cene predloži direktorju.
Pred objavo javne dražbe predloži direktor predlog pogodbe, skupaj s posamičnim programom prodaje, v razpravo in sklepanje nadzornemu svetu.
Nadzorni svet izda sklep, s katerim potrdi program prodaje in odobri razpolaganje s stvarnim premoženjem.
45. člen
Javna dražba mora biti objavljena v Uradnem listu Republike Slovenije, lahko pa je objavljena tudi v drugih sredstvih javnega obveščanja. Med objavo razpisa in javno dražbo ne sme preteči manj od 15 dni in ne več od 45 dni.
V primeru javne dražbe mora objava vsebovati najmanj:
– naziv in sedež organizatorja javne dražbe,
– opis predmeta prodaje,
– vrsto pravnega posla, ki je predmet dražbe (npr. prodaja ali zamenjava stvarnega premoženja),
– izklicno ceno in najnižji znesek njenega višanja,
– način in rok plačila kupnine,
– navedbo, da je plačilo celotne kupnine v roku, ki je določen, bistvena sestavina pravnega posla,
– kraj in čas javne dražbe,
– višino kavcije, ki jo je potrebno položiti pred začetkom dražbe in ki ne sme biti manjša od 10% izklicne cene in se vplača na poseben račun sklada,
– obvestilo dražiteljem, da bo po končani dražbi kavcija vrnjena tistim, ki na dražbi ne bodo uspeli in navedbo roka, v katerem bo vrnjena,
– informacijo o tem, kje in pod kakšnimi pogoji se lahko interesenti pred začetkom dražbe seznanijo s podrobnejšimi pogoji dražbe in si ogledajo predmet dražbe,
– navedbo, da lahko direktor postopek ustavi do sklenitve pravnega posla, pri čemer se povrne stroške dražiteljem v višini izkazanih stroškov za prevzem razpisne dokumentacije in
– druge pogoje, ki jih mora uspeli dražitelj izpolnjevati.
Objava lahko vsebuje še druge pogoje prodaje, ki jih je potrebno vključiti v prodajno pogodbo, ki se sklene z uspelim dražiteljem.
46. člen
Javno dražbo vodi predsednik komisije ob navzočnosti večine članov komisije. Pooblastilo za vodenje javne dražbe lahko predsednik prenese na enega izmed članov komisije. V primeru, da želi prenesti pooblastilo na osebo, ki ni član komisije, mora za to pridobiti predhodno soglasje direktorja.
Na javni dražbi kot dražitelji ne morejo sodelovati cenilec, člani komisije in z njimi povezane osebe.
Za povezano osebo so po tem pravilniku šteje:
– oseba, ki je s članom komisije ali cenilcem v krvnem sorodstvu v ravni vrsti do katerega koli kolena, v stranski vrsti pa do drugega kolena, ali če je s članom komisije ali cenilcem v zakonu ali v svaštvu do četrtega kolena, ne glede na to, ali je zakonska zveza prenehala ali ne,
– oseba, ki je s članom komisije ali cenilcem v odnosu skrbništva ali posvojenec oziroma posvojitelj,
– druge osebe, s katerimi je glede na znane okoliščine ali na kakršnemkoli pravnem temelju povezan član komisije ali cenilec, tako da zaradi te povezave obstaja dvom v njegovo nepristranost pri opravljanju funkcije člana komisije ali cenilca.
Izklicna cena oziroma vsaka nadaljnja cena se izkliče trikrat. V primeru, da nobeden od udeležencev javne dražbe navedene cene ne zviša pred tretjim izklicem, se šteje, da je sprejeta tista cena, ki je bila izklicana trikrat. Ko je cena izklicana trikrat, predsednik komisije ugotovi, komu in po kakšni ceni je bil predmet javne dražbe prodan, in kupca pozove k podpisu pogodbe.
Če izklicna cena ni bila dosežena, je javna dražba neuspešna.
47. člen
Po zaključeni javni dražbi komisija sestavi zapisnik, ki vsebuje naslednje podatke:
– kraj, kjer se je dražba opravljala, datum in uro,
– imena članov komisije,
– predmet dražbe,
– imena ponudnikov oziroma njihovih zastopnikov,
– ugotovitev o izpolnjevanju pogojev dražiteljev, ki pristopijo k dražbi in
– najvišjo izklicano ceno in ime oziroma firmo kupca ter
a) ugotovitev, da je bil kupec pozvan k sklenitvi pogodbe ali
b) ugotovitev, da izklicna cena ni bila dosežena in javna dražba ni bila uspešna.
48. člen
Z najugodnejšim dražiteljem se sklene pogodba najkasneje v 30 dneh po zaključku dražbe. Če dražitelj ne podpiše pogodbe v navedenem roku iz razlogov, ki so na strani dražitelja, ponudnik zadrži njegovo kavcijo.
b) Javna ponudba
49. člen
Kadar je izbrana metoda javne ponudbe za izvedbo razpolaganja s stvarnim premoženjem, se le-ta praviloma objavi v Uradnem listu Republike Slovenije ali v takšnih domačih sredstvih javnega obveščanja, ki ustrezajo v programu opredeljenim ciljem prodaje.
Nakup na podlagi javne ponudbe se lahko prične po poteku 15 dni od objave javnega vabila k nakupu. Javna ponudba velja do poteka v vabilu določenega časa.
Za postopek javne ponudbe se smiselno uporabljajo določbe tega pravilnika, ki veljajo za javno dražbo, s tem, da je v objavi javne ponudbe potrebno navesti tudi rok vezanosti na ponudbo in rok, v katerem se ponudba lahko sprejme.
c) Javno zbiranje ponudb
50. člen
Kadar je izbrana metoda javnega zbiranja ponudb za razpolaganje s stvarnim premoženjem, komisija pripravi vsebino objave poziva k izstavitvi ponudb. Ta mora vsebovati podatke iz 51. oziroma 52. člena tega pravilnika.
V primeru javnega zbiranja ponudb se poziv objavi praviloma v Uradnem listu Republike Slovenije ali v dnevnem časopisu oziroma se potencialne kupce k temu pozove pisno.
51. člen
V primeru javnega zbiranja ponudb, ko ponujena cena ni izključni kriterij izbora, objava javnega zbiranja ponudb praviloma vsebuje:
– namen poziva in navedbo prodajalca,
– zakonsko podlago za razpolaganje,
– opis predmeta,
– opredelitev podatkov, s katerimi naj potencialni kupec predstavi svoj finančni in poslovni položaj, če je predmet prodaje večje vrednosti,
– kriterije, ki jih mora zainteresirani kupec zadovoljevati, da bo uvrščen v skupino primernih kupcev,
– pogoje, po katerih bodo primerni kupci pridobivali podrobnejše informacije o predmetu razpolaganja za namen oblikovanja ponudbe za pridobitev,
– obliko in pogoje, pod katerimi mora kupec predložiti ponudbo oziroma elemente, ki naj jih ponudba vsebuje, in navedbo, da bo uporabljenih več faz ponudbe (kadar se v prvi fazi uporabi nezavezujoča ponudba),
– osnovne kriterije, po katerih se bodo vrednotile ponudbe,
– omejitve prodajalca v zvezi s postopkom razpolaganja,
– določilo, da je obveznost sklada, da sklene pogodbo s ponudnikom, ki ponudi najugodnejše pogoje, izključena,
– navedbo strokovnjaka, če je le-ta angažiran pri izvedbi razpolaganja,
– kontaktne osebe zbiralca ponudb,
– da lahko direktor kadarkoli začeti postopek do sklenitve pravnega posla ustavi, in
– druge podatke, za katere se izkaže, da so potrebni.
52. člen
V primeru javnega zbiranja ponudb, ko je za izbor najugodnejšega ponudnika edini kriterij višina ponujene kupnine, javna objava praviloma vsebuje:
– namen poziva, navedbo prodajalca,
– zakonsko podlago za razpolaganje,
– opis predmeta prodaje,
– pogoje, po katerih bodo zainteresirani kupci pridobivali podrobnejše informacije o predmetu prodaje za namen oblikovanja ponudbe za nakup,
– obliko in pogoje, pod katerimi mora kupec predložiti ponudbo oziroma elemente, ki naj jih ponudba vsebuje, in navedbo, da bo uporabljenih več faz ponudbe (kadar se v prvi fazi uporabi nezavezujoča ponudba),
– omejitve prodajalca v zvezi s postopkom prodaje,
– določilo, da je obveznost prodajalca, da sklene pogodbo s ponudnikom, ki ponudi najugodnejše pogoje, izključena, oziroma da lahko direktor ustavi začeti postopek do sklenitve pravnega posla in
– kontaktne osebe prodajalca.
53. člen
V posameznem programu se lahko npr. z namenom pridobitve strateškega investitorja določi dvofazni postopek zbiranja ponudb.
V prvi fazi se zbira le nezavezujoče ponudbe.
Komisija izmed prispelih nezavezujočih ponudb izbere tiste, ki po razpisnih kriterijih ustrezajo primernim kupcem. Komisija določi datum, do katerega morajo v drugi fazi zbiranja ponudb primerni zainteresirani kupci dostaviti zavezujoče ponudbe in dopolni zahtevo po obličnosti ponudbe, če je to potrebno. Zahtevo pisno posreduje vsakemu od primernih zainteresiranih kupcev posebej.
54. člen
Pred obravnavo prispelih zavezujočih ponudb komisija preveri, če:
– so bile poslane v razpisnem roku in
– vsebujejo vse objavljene elemente in vso dokumentacijo, ki jo je bilo na podlagi razpisa potrebno priložiti ponudbi.
Ponudbo, ki je prispela po razpisnem roku (nepravočasna ponudba) ali pravočasne, vendar nepopolne ponudbe, komisija zavrže in o tem obvesti ponudnika.
Ne glede na določbo prejšnjega odstavka, komisija pozove ponudnika, ki je oddal nepopolno ponudbo k dopolnitvi ponudbe, če ponudba vsebuje vse elemente ponudbe, ima pa pomanjkljivo dokumentacijo. Rok za dopolnitev te ponudbe je pet dni od prejema poziva za dopolnitev.
Pravočasne in popolne ponudbe komisija pregleda in jih oceni.
Kriteriji, ki jih komisija pri obravnavi ponudb in izbiri upošteva, so enaki kriterijem, kot so objavljeni v javnem pozivu za zbiranje ponudb. Merila za tehtanje posameznih elementov ponudbe komisija določi ob pripravi posameznega programa.
55. člen
V primeru, da komisija oceni, da zgolj na osnovi opredeljenih kriterijev izmed zavezujočih ponudb iz prejšnjega člena ne more izbrati najboljšega ponudnika, ali da je mogoče doseči ugodnejše pogoje razpolaganja, lahko pozove vse ponudnike, da ponudbo še dopolnijo v posameznih elementih.
Komisija lahko zato, da bi dosegli čim boljše pogoje razpolaganja, pozove ponudnike k dopolnitvi ponudbe ali z njimi opravi pogajanja.
56. člen
Ko komisija oceni, da je ugotovila vsa dejstva, na podlagi katerih je mogoče sprejeti odločitev o izboru najugodnejšega ponudnika, pripravi zapisniški povzetek poteka razpisnega postopka in pogajanj, odloči, katerega od ponudnikov je izbrala kot najugodnejšega, ter predlaga vse v pogajanjih dogovorjene elemente pravnega posla, pod katerim naj se sklene pogodba oziroma poda predlog pogodbe, ki naj se sklene z najugodnejšim ponudnikom. Svojo odločitev o izboru mora komisija vsebinsko obrazložiti.
Predlog komisije o izboru najugodnejšega ponudnika z vsebino iz prejšnjega odstavka predsednik komisije pošlje direktorju. Direktor posreduje predlog za sklenitev pogodbe z izbranim pridobiteljem stvarnega premoženja v odločitev nadzornemu svetu.
Nadzorni svet lahko iz utemeljenih razlogov odkloni sklenitev predložene pogodbe. Pogodbo podpiše direktor.
č) Neposredna pogodba
57. člen
Razpolaganje s stvarnim premoženjem sklada se lahko izvede na podlagi metode razpolaganja neposredne pogodbe le v primeru:
1. če se prodaja solastniški delež na nepremičnini,
2. če se zasedeno stanovanje proda najemniku – bivšemu imetniku stanovanjske pravice,
3. če se zamenjuje nepremičnina, pod pogoji, da gre za menjavo istovrstne nepremičnine (npr. stanovanje za stanovanje), da je to v javnem interesu, da je ponudnik samo eden in da se vrednost stvarnega premoženja z zamenjavo ne zmanjša. Za izvedbo menjave po tej točki zadostuje izpolnjevanje dveh pogojev od navedenih štirih, med katerimi mora biti obvezno podan pogoj, da se vrednost stvarnega premoženja sklada z zamenjavo ne zmanjša,
4. če gre za neposredno prodajo zemljišča sklada skladno s prostorsko izvedbenim aktom občine, če je pridobitelj oseba javnega prava in je razpolaganje v javnem interesu,
5. če v roku treh mesecev od dneva, ko se je izkazalo, da je bila izbrana metoda razpolaganja iz 1., 2. ali 3. točke prvega odstavka 33. člena tega pravilnika neuspešna, nadzorni svet odobri prodajo na podlagi neposredne pogodbe, pri čemer je lahko cena v neposredni pogodbi nižja največ za 25% od objavljene (izklicne) cene nepremičnine oziroma največ za 40% od objavljene (izklicne) cene za premičnino,
6. če je knjigovodska vrednost premičnin enaka nič in bi bili stroški razpolaganja na podlagi ene od metod iz prvega odstavka tega člena višji od predvidene kupnine,
7. če je posamezna ocenjena vrednost nepremičnine nižja od 2,000.000 tolarjev ali če je ocenjena vrednost premičnine nižja od 750.000 tolarjev,
8. če gre za neodplačno odtujitev v skladu z drugim odstavkom 80.b člena zakona o javnih financah,
9. če gre za primer nastanka zavarovanega škodnega dogodka in s tem povezanim razpolaganjem s premičnino, v skladu s pravicami in obveznostmi sklada, ki izhajajo iz sklenjene zavarovalne pogodbe.
Direktor predloži predlog pogodbe iz prejšnjega odstavka tega člena, skupaj s posamičnim programom in opravljenimi pripravljalnimi dejanji, nadzornemu svetu. O sklenitvi pogodbe odloči nadzorni svet.
d) Predkupna pravica najemnika – prejšnjega imetnika stanovanjske pravice
58. člen
Najemnik – prejšnji imetnik stanovanjske pravice, ki mu je bilo stanovanje dano v najem za nedoločen čas, ima predkupno pravico na stanovanju, če predkupne pravice ne uveljavlja po določbah stvarnopravnega zakonika solastnik nepremičnine oziroma etažni lastnik, če ima nepremičnina dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov.
Če najemnik – prejšnji imetnik stanovanjske pravice ne sprejme ponudbe o prodaji stanovanja in s tem ne izkoristi svoje predkupne pravice, se mu položaj iz najemnega razmerja ne sme poslabšati. Sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. Vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca.
e) Ponudba sklada predkupnemu upravičencu
59. člen
Sklad, ki namerava prodati stanovanje, ga mora ponuditi naprodaj predkupnemu upravičencu pisno po pošti s povratnico ali z vlogo po sodišču in mu sporočiti ceno ter druge prodajne pogoje.
Če predkupni upravičenec v 60 dneh od prejema ponudbe ne izjavi, da ponudbo sprejema, lahko sklad proda stanovanje v etažni lastnini drugemu, vendar samo pod enakimi pogoji ali za kupca manj ugodnimi pogoji.
Pogodbo, sklenjeno s tretjo osebo, je dolžan sklad predložiti na vpogled predkupnemu upravičencu v roku osmih dni od overitve pogodbe.
4. Realizacija po zaključenem postopku razpolaganja s stvarnim premoženjem
60. člen
Če se postopek razpolaganja s stvarnim premoženjem zaključi s sklenitvijo pravnega posla, je direktor dolžan poskrbeti za realizacijo sklenjenega pravnega posla, zlasti:
– da je kupnina v celotni višini in v rokih plačana,
– da je opravljena zamenjava stvarnega premoženja v predvidenih rokih in v obsegu, ki ga določa pravni posel,
– da je izvedena brezplačna odtujitev, kot jo predvideva sklenjeni pravni posel.
V primeru, da pogodba s strani nasprotne pogodbene stranke ni pravočasno realizirana oziroma da niso spoštovana njena pogodbena določila, mora direktor takoj oziroma v za to s predpisi določenem oziroma pogodbenem roku začeti z uveljavljanjem pogodbenih ali drugih obligacijskih in stvarno pravnih pravic oziroma zahtevkov zoper tako pogodbeno stranko.
Za spremljanje pravilne in celovite realizacije pravnega posla imenuje direktor skrbnika posameznega pravnega posla razpolaganja, če skrbnik pravnega posla ni določen že v pogodbi.
61. člen
Izkupiček razpolaganja (npr. kupnina od prodaje) in upravljanja s stvarnim premoženjem je prihodek sklada.
Kupnina, najemnina, odškodnina in drugi prihodki sklada, pridobljeni iz naslova razpolaganja in upravljanja s stvarnim premoženjem, se uporabijo izključno za gradnjo, nakup in vzdrževanje stvarnega premoženja sklada.
62. člen
O zaključenem postopku razpolaganja direktor obvesti nadzorni svet.
V. UPRAVLJANJE S STVARNIM PREMOŽENJEM
63. člen
Pravica upravljanja s stvarnim premoženjem obsega zlasti:
– skrb za pravno urejenost stvarnega premoženja,
– tekoče vzdrževanje stvarnega premoženja,
– investicijsko vzdrževanje stvarnega premoženja, če ni z zakonom, drugim predpisom ali finančnim načrtom sklada drugače določeno,
– izvedbo oddaje v najem oziroma zakup, v skladu s programom upravljanja po tem pravilniku,
– skrb za zavarovanje stvarnega premoženja in
– uporabo stvarnega premoženja kot dober gospodar.
Upravljanje po tem pravilniku obsega tudi oblikovanje posamičnega programa upravljanja, ki se nanaša na razpolagalne pravne posle, ki pomenijo obremenjevanje nepremičnega premoženja sklada, v skladu s 87. členom tega pravilnika.
64. člen
Za izvedbo upravljavskih nalog je odgovoren direktor.
Pri upravljanju mora sklad racionalno načrtovati obseg uporabe stvarnega premoženja.
65. člen
O prenosu pravice upravljanja na stvarnem premoženju sklada odloča nadzorni svet.
a) Oddaja stvarnega premoženja v najem
66. člen
Stvarno nepremično premoženje, ki ga sklad ni predvidel za postopek razpolaganja, se odda v najem, in sicer kot:
– stanovanje, ki se oddaja za neprofitno najemnino upravičencu do najema neprofitnega stanovanja (neprofitno najemno stanovanje);
– stanovanje ali poslovni prostor, ki se prosto oddaja na trgu (tržno najemno stanovanje);
– stanovanje, ki je namenjeno za oddajo zaradi zadovoljevanja službenih potreb (službeno oziroma kadrovsko najemno stanovanje);
– stanovanje, namenjeno institucionalnemu varstvu starejših oseb, upokojencem ali posebnim skupinam odraslega prebivalstva (namensko najemno stanovanje);
– stanovanje ali bivalne enote namenjene začasnemu reševanju stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb, ki se glede na namen in način uporabe razvrščajo na bivalne enote s souporabo sanitarij in kuhinje, bivalne enote s sanitarijami oziroma kopalnico in souporabo kuhinje ter bivalne enote s kopalnico in mini kuhinjo.
67. člen
Sklad pripravi program upravljanja, ki mora vsebovati:
– namen in cilj oddaje v najem stvarnega premoženja,
– razloge za oddajo v najem,
– navedbo in opis stvarnega premoženja,
– dokumentacijo, ki izkazuje lastništvo stvarnega premoženja (pravni pregled stvarnega premoženja),
– predlog pravnega posla,
– znesek najemnine in način, po katerem je bila izračunana oziroma določena,
– druge pomembne okoliščine in podatke.
68. člen
Pri oddaji stvarnega premoženja sklada v najem se praviloma uporabi metoda javne ponudbe.
Za izvedbo javne ponudbe se smiselno uporabljajo določbe tega pravilnika, ki se nanašajo na metodo razpolaganja javne ponudbe.
b) Dodeljevanje neprofitnih najemnih stanovanj
69. člen
Za oddajo neprofitnih stanovanj v najem nadzorni svet objavi razpis v sredstvih javnega obveščanja.
Javni razpis ni potreben:
– če gre za najemno nadomestno stanovanje, ki ga sklad dodeljuje najemniku stanovanja zaradi rušenja, prenove ter elementarnih ali drugih nesreč in
– v primeru preselitve oziroma zamenjave najemnega stanovanja.
70. člen
V javnem razpisu se lahko nadzorni svet odloči za oblikovanje dveh prednostnih list, ločeno za stanovanja, ki so predvidena za oddajo v najem prosilcem, ki glede na socialne razmere ne morejo biti zavezanci za plačilo lastne udeležbe in vplačilo varščine, ter za stanovanja, ki so predvidena za oddajo v najem prosilcem, ki so glede na dohodek morebitni zavezanci za plačilo lastne udeležbe in varščine.
71. člen
Nadzorni svet lahko v posameznem razpisu razpiše tudi plačilo lastne udeležbe kot prednost pri pridobitvi stanovanja in vplačilo varščine, ki se najemniku povrne pod pogoji in na način, določen s pravilnikom o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem ter pogodbo z upravičencem do pridobitve neprofitnega stanovanja.
Morebitno plačilo lastne udeležbe in vplačilo varščine lahko sklad predpiše za največ polovico stanovanj, ki so predmet posameznega razpisa.
72. člen
Pri posameznem razpisu za dodelitev neprofitnega stanovanja v najem nadzorni svet lahko predpiše poleg pogojev, določenih s pravilnikom o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem, še dodatne pogoje, ki jih mora prosilec izpolnjevati (na primer doba bivanja v občini), pri čemer točke, ki jih je mogoče doseči z dodatnimi pogoji ne smejo presegati najvišjega možnega števila točk, ki ga določa pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem.
73. člen
Direktor imenuje tričlansko strokovno komisijo, ki prouči utemeljenost vlog na podlagi prejetih listin, potrebnih za oblikovanje prednostne liste za oddajo neprofitnih stanovanj, poizvedb, ki jih opravijo pri pristojnih organih in organizacijah ter ogledu stanovanjskih razmer pri udeležencih razpisa.
Komisija določi udeležencem razpisa, katerih vloge so nepopolne, rok za dopolnitev vloge. Vloge, ki jih udeleženci razpisa ne dopolnijo v predpisanem roku, se zavržejo s sklepom.
74. člen
Tričlanska strokovna komisija pripravi predlog prednostne liste upravičencev za oddajo neprofitnih stanovanj v najem in ga predloži v obravnavo in sprejem nadzornemu svetu. Potrjena prednostna lista se objavi na enak način kot razpis.
75. člen
Odločbo o uvrstitvi na občinsko prednostno listo upravičencev, ki jim bodo zagotovljena stanovanja oziroma neuvrstitvi na prednostno listo upravičencev za oddajo neprofitnih stanovanj izda ob upoštevanju zakona, ki ureja splošni upravni postopek, direktor najkasneje v šestih mesecih po zaključku razpisa.
Zoper odločitev direktorja je dopustna pritožba na župana Mestne občine Nova Gorica. Odločitev župana o pritožbi je dokončna. Po rešitvi vseh pritožb sklad objavi dokončen seznam upravičencev, ki jim bodo zagotovljena stanovanja.
Sproženi upravni spori ne zadržijo objave seznama upravičencev, ki jim bodo zagotovljena stanovanja in s tem tudi ne zadržijo sklepanje najemnih pogodb.
76. člen
Skladno z objavljenim seznamom sklad pozove upravičenca k sklenitvi najemne pogodbe. Najemna pogodba se sklepa za nedoločen čas.
Če se upravičenec iz seznama ne odzove na ponoven najemodajalčev poziv k sklenitvi najemne pogodbe, se ga črta z občinske prednostne liste upravičencev za oddajo neprofitnih stanovanj v najem.
Neprofitno najemno stanovanje se odda v najem s sklenitvijo najemne pogodbe in izročitvijo ključev stanovanja najemniku. Pred objavo seznama upravičencev, ki jim bodo zagotovljena neprofitna najemna stanovanja, sklad najemne pogodbe ne sme skleniti.
c) Izračun neprofitne najemnine
77. člen
Osnova za izračun neprofitne najemnine je vrednost stanovanja, ugotovljena na podlagi pravilnika o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb iz 116. člena stanovanjskega zakona.
Vrednost stanovanja se izračuna po naslednji enačbi:
Vrednost stanovanja = (je enako) število točk x (pomnoženo) vrednost točke x (pomnoženo) uporabna površina x (pomnoženo) vpliv velikosti stanovanja (korekcijski faktor) x (pomnoženo) vpliv lokacije stanovanja.
Vpliv lokacije stanovanja na vrednost stanovanja oziroma na višino najemnine predpiše občina z odlokom in lahko znaša največ do 30% od predpisane najemnine.
78. člen
Število točk, uporabna površina in vpliv velikosti stanovanja so razvidni iz zapisnikov o ugotovitvi vrednosti stanovanj po pravilniku o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb.
Vrednost točke za izračun neprofitnih stanovanj je 2,63 EUR, preračunana v tolarsko protivrednost po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan izračuna najemnine.
79. člen
Najemnina za neprofitna najemna stanovanja pokriva naslednje stroške:
– stroške vzdrževanja ter zavarovanja skupnih delov stanovanjske stavbe, ki znašajo 1,11% od vrednosti stanovanja, če je stanovanje mlajše od 60 let oziroma 1,81% od vrednosti stanovanja, če je stanovanje starejše od 60 let,
– stroške za opravljanje upravniških storitev, ki znašajo 0,40% od vrednosti stanovanja,
– amortizacije, ki znašajo 1,67% od vrednosti stanovanja, če so mlajša od 60 let oziroma 0,97% od vrednosti stanovanja, če je stanovanje starejše od 60 let,
– stroške financiranja, ki znašajo 1,50% od vrednosti stanovanja.
Seštevek stopenj posameznih elementov neprofitne najemnine nam da za vsa stanovanja letno stopnjo neprofitne najemnine, ki znaša 4,68% od vrednosti stanovanja.
80. člen
Mesečna neprofitna najemnina se izračuna po naslednjem obrazcu:
Vrednost stanovanja x (pomnoženo) letna stopnja najemnine: (deljeno) 12 mesecev.
Najemnina se plačuje do 15. dne v mesecu za tekoči mesec.
Od najemnine, ki ni plačana v roku iz prvega odstavka tega člena, se od poteka roka naprej plačajo zakonite zamudne obresti.
č) Postopna uveljavitev neprofitnih najemnin
81. člen
Neprofitne najemnine, določene s tem pravilnikom, se bodo uveljavljale skladno z metodologijo iz 117. člena stanovanjskega zakona postopoma, tako da dosežejo vrednost, določeno s tem pravilnikom, do 31. 12. 2006.
d) Dodeljevanje tržnih najemnih stanovanj
82. člen
Kadar sklad dodeljuje tržno najemno stanovanje odda tako stanovanje v najem z metodo neposredne pogodbe.
Ko nadzorni svet sklene, da se stanovanje odda v najem za tržno najemnino, ker ga ni mogoče oddati kot neprofitno ali službeno stanovanje, se stanovanje odda v najem tistemu prosilcu, katerega površina stanovanja je primerna glede na število družinskih članov.
Kadar sklad dodeljuje poslovni prostor, odda poslovni prostor v najem z metodo javne ponudbe.
Najemnine za oddana tržna stanovanja v najem oziroma poslovni prostor se izračunajo v višini neprofitne najemnine izračunane po določbah tega pravilnika, ki se poveča do 50% (tržna najemnina za stanovanja in poslovne prostore).
e) Dodeljevanje službenih najemnih stanovanj
83. člen
Službena najemna stanovanja dodeljuje v najem nadzorni svet na predlog župana Mestne občine Nova Gorica, kadar oceni, da za to obstajajo upravičeni razlogi. Predlog župana mora vsebovati razloge za dodelitev službenega stanovanja ter obdobje, za katero naj se sklene najemno razmerje.
Nadzorni svet lahko službenim potrebam letno nameni največ tri stanovanja.
Najemnine za oddana službena stanovanja v najem se izračunajo v višini neprofitne najemnine izračunane po določbah tega pravilnika, ki se poveča za 25% (službena najemnina).
f) Dodeljevanje namenskih najemnih stanovanj
84. člen
Kadar sklad dodeljuje stanovanja, namenjena institucionalnemu varstvu starejših oseb, upokojencev ali posebnim skupinam odraslega prebivalstva (namensko najemno stanovanje), odda tako stanovanje v najem z metodo razpolaganja javne ponudbe oziroma na podlagi seznama upravičencev do dodelitve takega stanovanja, ki ga vodi center za socialno delo.
Ko je zgrajeno namensko najemno stanovanje, se stanovanje odda v najem s sklenitvijo najemne pogodbe za določen čas.
Najemnina za oddano namensko stanovanje v najem se izračuna v višini neprofitne najemnine izračunane po določbah tega pravilnika (namenska neprofitna najemnina).
g) Dodeljevanje socialnih stanovanj in bivalnih enot
85. člen
Socialno stanovanje ali bivalno enoto za začasno reševanje stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb sklad odda v najem na podlagi seznama upravičencev do dodelitve take bivalne enote, ki ga vodi pristojni center za socialno delo.
Pred dodelitvijo socialnega stanovanja ali bivalne enote je potrebno preveritvi upravičenost socialno ogrožene osebe do dodelitve stanovanja ali bivalne enote. Stanovanje oziroma bivalna enota se odda v najem tistemu, katerega socialna problematika je najtežja in je površina primerna glede na število družinskih članov, s sklenitvijo najemne pogodbe za določen čas. Postopek dodelitve stanovanja ali bivalne enote se lahko začne na zahtevo stranke, centra za socialno delo ali po uradni dolžnosti.
h) Dodeljevanje stvarnega premoženja sklada na podlagi neposredne pogodbe
86. člen
Ne glede na določbo tega pravilnika se oddaja stvarnega premoženja sklada lahko opravi na podlagi metode neposredne pogodbe, in sicer:
1. v primeru oddaje nepremičnine v najem, če sklad ni 100% lastnik nepremičnine,
2. v primeru oddaje stanovanj v najem zaposlenim pri neposrednih oziroma posrednih proračunskih uporabnikih,
3. če javna ponudba za oddajo stanovanja ni uspela, takoj po neuspeli javni ponudbi,
4. v primeru oddaje stvarnega premoženja za potrebe nevladnih humanitarnih organizacij ali organizacij oziroma društev mladih, ki delujejo na področju šolstva, znanosti, športa, sociale, zdravstva, kulture ali človekovih pravic,
5. če se stvarno premoženje s sklepom nadzornega sveta odda osebi javnega prava in gre za oddajo za določen čas, ki ne sme biti daljši od deset let.
87. člen
O oddaji stvarnega premoženja v najem ter o sklenitvi najemne pogodbe odloča direktor.
88. člen
V najemni pogodbi se določi, da nosi najemnik stroške nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča ter stroške zavarovanj, če cena zavarovanja ni upoštevana v najemnini.
Zavarovalne police, ki jih sklepa najemnik, se morajo vinkulirati v korist sklada.
i) Zavarovanje stvarnega premoženja
89. člen
Stvarno premoženje se mora zavarovati, če zakon tako določa. Zavaruje se na način, kot ga predpisuje zakon, ali na način, ki je za stvarno premoženje najprimernejši, praviloma za običajne rizike.
O zavarovanju stvarnega premoženja odloča direktor ob upoštevanju analize stroškov in koristi zavarovanja v preteklih 5 letih, pri tem pa mora upoštevati načeli učinkovitosti in gospodarnosti razpolaganja s sredstvi.
j) Obremenjevanje nepremičnega premoženja
90. člen
Sklad oblikuje posamičen program upravljanja tudi v primeru obremenjevanja nepremičnega premoženja sklada. Pri tem skladu ni potrebno izvesti pripravljalnih dejanj, ki se nanašajo na ocenjevanje nepremičnega premoženja, razen če oceni, da je to v konkretnem primeru potrebno.
Če gre za vzpostavljanje služnosti, jo je potrebno natančno določiti, in sicer v čim manjšem obsegu, racionalno in gospodarno. Služnost, ustanovljena na nepremičnini sklada, je odplačna, razen če ni z zakonom ali drugim predpisom drugače določeno.
Obremenitev nepremičnine se izvede z neposredno pogodbo, sklenjeno z zainteresirano osebo, razen, če se izkaže interes dveh ali več oseb za pridobitev istih pravic na isti nepremičnini sklada. V tem primeru se za postopek obremenjevanja nepremičnega premoženja uporabljajo določbe o oddaji v najem po tem pravilniku.
VI. INTERNI IN ZUNANJI TRG NEPREMIČNEGA PREMOŽENJA
a) Interni trg nepremičnin
91. člen
Interni trg nepremičnin predstavlja organiziran trg ponudbe nepremičnin in povpraševanja po nepremičninah za potrebe neposrednih proračunskih porabnikov, ki se oblikuje na podlagi:
1. načrtov nabav in gradenj ter njihovih sprememb in dopolnitev, ki predstavljajo povpraševanje po nepremičninah ter
2. letnih programov prodaje, ki predstavljajo ponudbo nepremičnin.
Udeleženci internega trga so lahko le upravljavci, ki so neposredni proračunski uporabniki.
92. člen
Načrt nabav in gradenj in letni program prodaje morata biti posredovana v objavo na internem trgu takoj po sprejemu načrta nabav in gradenj na nadzornem svetu (peti odstavek 25. člena Zakona o javnih financah) oziroma po sprejemu predloga letnega programa prodaje na nadzornem svetu (prvi odstavek 80.č člena Zakona o javnih financah).
b) Zunanji trg nepremičnin
93. člen
Povpraševanje na zunanjem trgu nepremičnin predstavljajo javni razpisi, oblikovani po predpisih o javnih naročilih.
Ponudbo na zunanjem trgu nepremičnin predstavljajo objave javne dražbe, javne ponudbe ali javno zbiranje ponudb.
VII. EVIDENCA PRAVNIH POSLOV O PRIDOBIVANJU, RAZPOLAGANJU IN UPRAVLJANJU Z NEPREMIČNIM PREMOŽENJEM SKLADA
94. člen
Na podlagi sprejetih sklepov nadzornega sveta sklad vodi evidenco pravnih poslov o pridobivanju, razpolaganju in upravljanju nepremičnega premoženja sklada. Direktor poroča nadzornemu svetu enkrat letno oziroma na vsakokratno zahtevo nadzornega sveta.
VIII. EVIDENCA NEPREMIČNEGA PREMOŽENJA SKLADA
95. člen
Sklad vodi evidenco lastnega stvarnega nepremičnega premoženja.
Sklad je dolžan enkrat letno preveriti usklajenost podatkov evidence nepremičnega premoženja sklada z evidenco o tem premoženju pri Geodetski upravi Republike Slovenije ter o obsegu in stanju nepremičnin obvestiti nadzorni svet.
IX. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
96. člen
Z dnem uveljavitve tega pravilnika prenehata veljati:
– Pravilnik o načinu, pogojih in postopku prodaje stavb in posameznih delov stavb (Uradne objave, št. 15/99) ter
– Pravilnik o oddaji službenih stanovanj (Uradno glasilo, št. 14/97).
97. člen
Postopki razpolaganja in upravljanja, ki so bili začeti do uveljavitve tega pravilnika, se nadaljujejo in končajo po določbah tega pravilnika.
98. člen
Ta pravilnik se objavi v uradnih objavah – Uradni list RS in začne veljati petnajsti dan po objavi.
Št. 360-01-13/2003
Nova Gorica, dne 11. marca 2004.
Predsednik
Mirko Brulc l. r.
