Na podlagi drugega odstavka in za izvrševanje tretjega odstavka 8. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03 in št. 18/04 – ZVKSES) izdaja minister za okolje, prostor in energijo

(1) Ta pravilnik v skladu z Direktivo Evropskega parlamenta in Sveta 98/34/ES z dne 22. junija 1998 o določitvi postopka za zbiranje informacij na področju tehničnih standardov in tehničnih predpisov (UL L št. 204 z dne 21. 7. 1998, str. 37, z vsemi spremembami) določa minimalne tehnične zahteve za graditev stavb z oskrbovanimi stanovanji in oskrbovanih stanovanj za starejše (v nadaljnjem besedilu: oskrbovano stanovanje), ne glede na število oskrbovanih stanovanj v takih stavbah ter način zagotavljanja pogojev za obratovanje oskrbovanih stanovanj.
(2) Pri načrtovanju stanovanjskih stavb z oskrbovanimi stanovanji in oskrbovanih stanovanj se uporabljajo določbe Pravilnika o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj (Uradni list RS, št. 125/03) in določbe slovenskega nacionalnega standarda SIST ISO/TR 9527, če s tem pravilnikom ni določeno drugače. V stavbah, ki so v celoti namenjene oskrbovanim stanovanjem, število teh stanovanj ne sme presegati trideset stanovanj.
(3) Določbe tega pravilnika se uporabljajo tudi pri rekonstrukcijah stavb in pri spremembah namembnosti v stavbo, v kateri naj bi bila urejena oskrbovana stanovanja. Pri rekonstrukcijah stavb, ki so zavarovane v skladu s predpisi o kulturni dediščini, se lahko odstopi od zahtev, predpisanih s tem pravilnikom, če bi bile zahteve tega pravilnika v izrecnem nasprotju s predpisi o kulturni dediščini in če odstopanje ni takšno, da bi bila zaradi njega ogrožena varnost objekta, življenje in zdravje ljudi, promet, sosednji objekti ali okolje.
(4) Če se oskrbovano stanovanje nahaja v stavbi, ki ni v celoti namenjena oskrbovanim stanovanjem, mora biti v zaključeni skupini najmanj pet oskrbovanih stanovanj, pri čemer morajo minimalne tehnične zahteve iz tega pravilnika izpolnjevati oskrbovana stanovanja in tisti del stavbe, ki omogoča dostop do takega stanovanja.

(1) Za vsako oskrbovano stanovanje mora biti na gradbeni parceli zagotovljenega najmanj 0,8 parkirnega mesta, najmanj 20% teh parkirnih mest pa mora omogočati uporabo funkcionalno oviranim osebam, pri čemer mora biti zagotovljeno najmanj eno tako parkirno mesto na stavbo. Parkirna mesta, namenjena funkcionalno oviranim osebam, morajo biti najbližje vhodu v tisti del stavbe, kjer se oskrbovana stanovanja nahajajo.
(2) Za vsako stavbo z oskrbovanimi stanovanji mora biti zagotovljeno dodatno parkirno mesto, namenjeno kratkotrajnemu parkiranju motornih vozil oseb, ki oskrbujejo stanovalce.
(3) Kadar na gradbeni parceli ni tehničnih in prostorskih možnosti za zagotovitev zadostnega števila parkirnih mest, mora investitor manjkajoča parkirna mesta, razen parkirnih mest za funkcionalno ovirane osebe, zagotoviti na drugih ustreznih površinah, ki so od stavbe oddaljene največ 200 m in jih etažni lastniki lahko trajno uporabljajo.

Dostopna pot s površine, ki pripada stavbi, vključno s parkirnimi prostori, mora omogočati varen in neoviran dostop do stavbe. Zgrajena mora biti brez grajenih in komunikacijskih ovir tako, da funkcionalno oviranim osebam omogoča samostojen in varen dostop do skupnih prostorov stavbe in oskrbovanih stanovanj. Površine dostopnih poti morajo biti utrjene in ne smejo drseti.

(1) Prostor pred vhodnimi vrati v stavbo mora biti zaščiten pred vremenskimi vplivi.
(2) Vhodna vrata v stavbo morajo biti široka najmanj 90 cm. Ob vratih mora biti nameščen hišni telefon, ki zagotavlja zvočno komunikacijo s stanovalci, razen za oskrbovana stanovanja, ki imajo neposreden in neoviran vstop od zunaj.
(3) Prostor za vhodnimi vrati mora biti širok najmanj 190 cm in dolg najmanj 150 cm. V vhodnem prostoru morajo biti nameščene omarice za pošto ter polica za kratkotrajno odlaganje osebnih stvari. Omarice ter polica ne smejo ovirati prehodov. Spodnji rob omaric, namenjenih oskrbovanim stanovanjem, mora biti najmanj 60 cm, zgornji pa največ 140 cm nad tlemi.

(1) Za vsako načrtovano ležišče v oskrbovanem stanovanju je treba v prostoru za shranjevanje koles predvideti 0,25 mesta za kolo.
(2) V večstanovanjski stavbi, v kateri so izključno oskrbovana stanovanja, mora biti urejen skupni prostor, namenjen druženju uporabnikov oskrbovanih stanovanj. Skupni prostor mora biti naravno neposredno osvetljen.

(1) V stavbi z dvema ali več etažami mora biti vgrajeno najmanj eno osebno dvigalo s svetlimi merami kabine najmanj 110 cm x 210 cm x 220 cm (širina x globina x višina) in z avtomatičnim odpiranjem vrat.
(2) Pred vrati dvigala iz prejšnjega odstavka je treba zagotoviti manevrski prostor, ki omogoča uvoz in izvoz reševalnih nosil.

(1) Horizontalne (vhodni prostori, hodniki, veže in podobno) in vertikalne (stopnišča, klančine, dvigala) komunikacije morajo biti zasnovane tako, da omogočajo enostavno in dobro orientacijo, varno uporabo ter neovirano gibanje funkcionalno oviranih oseb. Biti morajo osvetljene in zaznavno (vizualno in na otip) poudarjene. Sistem komunikacijskih oznak za orientacijo mora omogočati orientacijo tudi osebam z okvaro sluha in vida.
(2) Svetla širina horizontalnih komunikacijskih prostorov mora znašati najmanj 130 cm. Na vsakih 10 m mora biti zagotovljeno mesto, široko in dolgo najmanj 160 cm, v katerem je omogočeno srečevanje dveh invalidskih vozičkov.

(1) Vsi deli oskrbovanega stanovanja so lahko v enem prostoru. Izjema so deli, namenjeni osebni higieni.
(2) Vsakemu oskrbovanemu stanovanju pripada individualni prostor za shranjevanje stvari s tlorisno površino najmanj 3 m2 oziroma najmanj 2 m2 za oskrbovano stanovanje z enim ležiščem. Tak prostor se lahko nahaja zunaj oskrbovanega stanovanja, vendar ga morajo z njim povezovati iste skupne vertikalne komunikacije oziroma dvigalo.

V oskrbovanem stanovanju morajo biti v prostorih za osebno higieno in vsaj še v enem prostoru ali delu prostora vgrajene cevi za inštalacije, namenjene namestitvi naprave za klic v sili.

Prostori v oskrbovanem stanovanju, namenjeni bivanju in spanju, ne smejo biti ožji od polovice svoje dolžine in ne ožji od 220 cm.

(1) Vsaj ena vrata ali okno v oskrbovanem stanovanju morajo biti zasnovani ali opremljeni tako, da jih lahko neovirano do njihove svetle širine odprejo tudi funkcionalno ovirane osebe.
(2) Vratno krilo prostora za osebno higieno se ne sme odpirati v prostor za osebno higieno. Vrata mora biti mogoče odkleniti tudi z zunanje strani.

Svetla širina prehodov, namenjenih komunikaciji med prostori, mora znašati najmanj 100 cm, tudi po namestitvi opreme. Prostor za vhodnimi vrati v oskrbovano stanovanje ter hodniki, daljši od 200 cm, pa morajo biti široki najmanj 120 cm.

V prostoru ali delu prostora, namenjenemu bivanju oziroma spanju, smeta biti predvideni največ dve ležišči.

(1) V oskrbovanem stanovanju mora biti zagotovljen prostor za namestitev in uporabo najmanj naslednje opreme:
– kuhinjska oprema oskrbovanega stanovanja z enim ležiščem: kuhinjski blok 100 cm x 60 cm in shrambna omara 60 cm x 60 cm;
– kuhinjska oprema oskrbovanega stanovanja z dvema ležiščema: štedilnik 60 cm x 60 cm, hladilnik 60 cm x 60 cm, pomivalno korito 60 cm x 60 cm, shrambna omara 60 cm x 60 cm, delovno-odlagalna površina najmanj 60 cm;
– kuhinjska oprema oskrbovanega stanovanja z več kot dvema ležiščema: oprema kot v prejšnji alinei, pri čemer se za vsako nadaljnje ležišče doda delovno-odlagalna površina v širini najmanj 40 cm;
– oprema prostora za uživanje hrane: jedilna miza in tolikšno število stolov, ki najmanj za dva presega število ležišč v stanovanju. Za vsak stol je treba predvideti najmanj 60 cm dolžine in 40 cm globine mize, najmanj za en stol pa 80 cm dolžine in 40 cm globine mize;
– oprema prostorov, namenjenih bivanju: sedežna garnitura s sediščem 80 cm x 80 cm na vsako ležišče stanovanja, TV-knjižna omara s širino najmanj 60 cm in globino 40 cm na vsako ležišče stanovanja;
– oprema prostorov, namenjenih spanju: ležišče 90 cm x 210 cm, ležišče za dve osebi 160 cm x 210 cm, nočna omarica 40 cm x 40 cm na vsako ležišče;
– vsako oskrbovano stanovanje: visoke garderobne omare s skupno širino najmanj 150 cm in globino 60 cm na vsako ležišče stanovanja;
– oprema kopalnice: konzolni umivalnik 65 cm x 55 cm na višini od 75 do 85 cm od tal, prha z merama 90 cm x 90 cm, straniščna školjka 40 cm x 60 cm, prha mora biti izvedena brez kadice, pragov ali robov in s talnim odtokom. Tla prhe morajo biti v naklonu 2–3% proti talnemu odtoku;
– oprema stranišča: straniščna školjka 40 cm x 60 cm z višino sedežne ploskve od 40 do 45 cm od tal in manjši umivalnik;
– vodovodne armature morajo biti v enoročni izvedbi, pršna cev mora biti gibljiva z možnostjo nastavitve v različnih višinah ob steni.
(2) V oskrbovanem stanovanju mora biti zagotovljen prostor za namestitev in priključitev pralnega stroja z merama 60 cm x 60 cm.

(1) V oskrbovanem stanovanju morajo biti projektirani naslednji prosti odmiki in višine:
– pred omarami in pralnim strojem najmanj 90 cm,
– na tistih stranicah mize, kjer so predvideni stoli, najmanj 75 cm, najmanj pri dveh stolih pa je treba zagotoviti 120 cm,
– pred dostopnimi stranicami ležišča najmanj 80 cm, pri čemer mora biti ležišče za dve osebi dostopno z obeh daljših stranic,
– pred opremo v prostorih za osebno higieno najmanj 90 cm.
(2) Kadar je oprema razporejena tako, da bi bilo zahtevane odmike mogoče seštevati, se minimalni potrebni odmik izračuna tako, da se seštevek minimalnih zahtevanih odmikov množi s faktorjem 0,75.

(1) Svetla širina stopniščnih ram in podestov mora biti najmanj 120 cm.
(2) Stopniščne rame z več kot 12 stopnicami je treba prekiniti s podestom.
(3) Stopnice v oskrbovanem stanovanju niso dovoljene.
(4) Pri nivojskih razlikah terena, višjih od 4 cm, mora biti poleg stopnic tudi položna klančina ali ustrezen mehanski pripomoček za premagovanje višinske razlike.
(5) Klančina ne sme biti ožja od 90 cm. Na obeh koncih klančine mora biti zagotovljena vodoravna površina z dolžino najmanj 150 cm v smeri gibanja. Če je klančina daljša od 600 cm, je treba načrtovati prekinitev s širino klančine in vodoravno dolžino najmanj 150 cm. Naklon klančine, dolge 600 cm in več, lahko znaša največ 1:15. Pri krajših klančinah je dovoljen naklon do 1:13. Pri rekonstrukcijah obstoječih stavb je dovoljen naklon do 1:12.
(6) Držaj ob klančinah se mora vsaj na eni strani nahajati v višini 70 cm, da je omogočeno oprijemanje osebi na invalidskem vozičku.

Vtičnice morajo biti vgrajene v višini najmanj 50 cm nad tlemi.

Pragovi vrat so lahko visoki največ 2 cm. Predpražniki in obloge za preprečevanje vnosa umazanije morajo biti višinsko izravnani z ravnjo tal.

Kljuke na vratih morajo biti nameščene od 90 do 110 cm nad tlemi. Na vrata mora biti mogoče namestiti pomožne ročaje, ki osebam na invalidskih vozičkih olajšajo odpiranje vrat.

Vsi predmeti, namenjeni oprijemanju (profili držajev ograj, držajev ob stopnicah ipd.), morajo biti oblikovani brez ostrih robov in morajo omogočati enostavno oprijemanje.

(1) Poleg drugih pogojev, določenih s Stanovanjskim zakonom in v poglavjih od I. do IV. tega pravilnika, morajo oskrbovana stanovanja izpolnjevati še naslednje dodatne pogoje:
– da so namenjena starejšim,
– da lahko stanovalci oskrbovanih stanovanj dobijo 24-urno ur dnevno pomoč v skladu s tem pravilnikom,
– da imajo stanovanja svojega oskrbnika, razen v primeru iz tretjega odstavka 22. člena tega pravilnika.
(2) Pogoj iz prve alinee prejšnjega odstavka je izpolnjen, če so uporabniki v oskrbovanih stanovanjih osebe, ki so upravičene do storitve institucionalnega varstva v oskrbovanih stanovanjih v skladu s predpisi o standardih in normativih socialno varstvenih storitev.
(3) Pogoji, določeni s tem pravilnikom, morajo biti izpolnjeni ves čas obratovanja oskrbovanega stanovanja.

(1) Oskrbnik oskrbovanega stanovanja (v nadaljnjem besedilu: oskrbnik) je fizična ali pravna oseba, ki skrbi za 24-urno dnevno pomoč stanovalcem oskrbovanih stanovanj tako, da omogoči zagotavljanje storitev osnovne in socialne oskrbe v skladu s predpisi s področja socialnega varstva in izvajanje storitev zdravstvene nege v skladu s predpisi s področja zdravstvenega varstva, ki jih v okviru svojih dejavnosti izvajajo izvajalci, ki imajo dovoljenje za delo ali koncesijo za izvajanje storitev ali pa imajo status javnega zavoda na področjih socialnega oziroma zdravstvenega varstva (v nadaljnjem besedilu: registrirani izvajalec).
(2) Oskrbnik zagotovi izvajanje storitev iz prejšnjega odstavka s sklenitvijo pogodbe z registriranimi izvajalci. Če je oskrbnik sam registrirani izvajalec teh storitev, jih lahko izvaja sam.
(3) Če imajo oskrbovana stanovanja le enega lastnika, zagotovi izvajanje storitev iz prvega odstavka tega člena ta lastnik sam na način, določen v prejšnjem odstavku.

(1) Prvega oskrbnika ob začetku obratovanja oskrbovanih stanovanj zagotovi investitor, lastniki oskrbovanih stanovanj pa lahko določijo drugega oskrbnika.
(2) O določitvi in razrešitvi oskrbnika in o vprašanjih v zvezi z nalogami oskrbnika iz prvega odstavka 22. člena tega pravilnika odločajo le lastniki oskrbovanih stanovanj z večino vseh glasov.
(3) Lastniki oskrbovanih stanovanj in oskrbnik uredijo medsebojna razmerja s posebno pogodbo.
(4) Kadar je v stavbi z oskrbovanimi stanovanji po določbah Stanovanjskega zakona obvezna določitev upravnika, lahko naloge oskrbnika opravlja upravnik. V tem primeru se razmerja v zvezi s temi nalogami uredijo v pogodbi o opravljanju upravniških storitev.

V splošnih pogojih prodaje, ki jih določi prodajalec v skladu z zakonom, ki ureja varstvo kupcev stanovanj, morajo biti vsebovani tudi pogoji, ki so nujni za obratovanje oskrbovanih stanovanj po tem pravilniku.

Vsi lastniki oskrbovanih stanovanj se lahko naknadno zaradi spremenjenih okoliščin pisno dogovorijo, da njihova stanovanja prenehajo obratovati kot oskrbovana stanovanja.

Nadzor nad izvajanjem določb tega pravilnika opravljajo inšpekcije, ki so na posameznem upravnem področju po zakonu pristojne za inšpekcijski nadzor nad izvajanjem zakonov in drugih predpisov, kolektivnih pogodb in splošnih aktov, ki urejajo posamezno področje.

Ne glede na določbe tega pravilnika, ki se nanašajo na tehnične zahteve za graditev, lahko pridobijo oziroma obdržijo status oskrbovanih stanovanj po tem pravilniku:
– tista oskrbovana stanovanja, katerih gradnja je na dan uveljavitve tega pravilnika že v teku, če so dodatni pogoji iz V. poglavja tega pravilnika izpolnjeni pred njihovo predajo,
– tista oskrbovana stanovanja, katerih gradnja je na dan uveljavitve tega pravilnika že končana ali že obratujejo kot oskrbovana stanovanja, če so dodatni pogoji iz V. poglavja tega pravilnika izpolnjeni v roku 1 leta od njegove uveljavitve.

Za projektno dokumentacijo, ki je sestavni del popolne vloge za pridobitev gradbenega dovoljenja, vložene najkasneje do 1. julija 2005 in za katero so bile pogodbe sklenjene pred uveljavitvijo tega pravilnika, se določbe tega pravilnika ne uporabljajo.

Ta pravilnik začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.