Na podlagi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, Uradni list RS, št. 102/02, št. 32/00 – Odl. US, št. U-I-108/01-17), 67.a Zakona o javnih financah (Uradni list RS, št. 79/99, 124/00, 79/01, 30/02, 56/02 in 110/02), petim odstavkom 1. člena Uredbe o pridobivanju, razpolaganju in upravljanju s stvarnim premoženjem države in občin (Uradni list RS, št. 12/03 in 77/03) ter na podlagi 17. člena Statuta Mestne občine Celje (Uradni list RS, št. 41/95, 77/96, 37/97, 50/98, 28/99, 117/00 in 108/01) je Mestni svet mestne občine Celje na 19. seji dne 9. 12. 2004 sprejel
P R A V I L N I K
o oddajanju poslovnih prostorov in garaž
v najem ter določanju najemnin za poslovne prostore in garaže
I. SPLOŠNI DOLOČBI
1. člen
S tem pravilnikom se določa postopek, pogoji oddaje v najem in način določitve najemnin za poslovne prostore, garaže in garažne bokse, ki so v lasti Mestne občine Celje. Za pokrita parkirišča, objekte javnega pomena in ostale poslovne površine, ki so v lasti Mestne občine Celje ter so dana v upravljanje drugi pravni osebi, ki ji je pravica upravljanja s stvarnim premoženjem občine podeljena v skladu z odlokom o gospodarskih javnih službah ali aktom o ustanovitvi javnega gospodarskega zavoda, določa postopek, pogoje in način določitve oddaje in določitve najemnin, upravljavec takšnega stvarnega premoženja oziroma koncesijska pogodba ali drugi pravni akt.
2. člen
Uporabljeni pojmi v tem pravilniku imajo enak pomen kot je to določeno v zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih in uredbi o pridobivanju, razpolaganju in upravljanju s stvarnim premoženjem države in občin.
II. EVIDENCA POSLOVNIH PROSTOROV, GARAŽ
IN GARAŽNIH BOKSOV
3. člen
Skupno evidenco občinskega nepremičnega premoženja v okviru katerega se vodi tudi evidenca poslovnih prostorov Mestne občine Celje, vodi Mestna občina Celje, Oddelek za finance in gospodarstvo, Služba za upravljanje s premoženjem (v nadaljevanju: Služba za upravljanje s premoženjem).
Evidenco posameznih poslovnih prostorov, garaž in garažnih boksov ter ostalega nepremičnega premoženja Mestne občine Celje (v nadaljevanju: poslovni prostori) vodijo v skladu z uredbo o pridobivanju, razpolaganju in upravljanju s stvarnim premoženjem države in občin (v nadaljevanju: uredba), upravljavci občinskega nepremičnega premoženja, ki ga imajo v upravljanju in pristojni organi Mestne občine Celje v skladu z navodilom iz zadnjega odstavka tega člena.
V evidenco poslovnih prostorov Mestne občine Celje se uvrščajo vsi poslovni prostori, ki so vpisani v evidenci občinskega nepremičnega premoženja
Upravljavci so dolžni o vsaki spremembi v svoji evidenci nepremičnin obveščati Službo za upravljanje s premoženjem, najkasneje v roku 15 dni po spremembi.
Podrobnejšo navodilo o vodenju evidence premoženja Mestne občine Celje oziroma nepremičnega premoženja izda župan Mestne občine Celje v roku 90 dni po sprejetju tega pravilnika.
III. POSTOPEK ODDAJE POSLOVNIH
PROSTOROV
a) Komisija in strokovna služba
4. člen
Za izvedbo postopka oddaje poslovnih prostorov imenuje župan Mestne občine Celje:
– komisijo za vodenje in nadzor tega postopka (v nadaljevanju: komisija).
– predsednika in podpredsednika komisije iz prve alinee,
– tajnika komisije iz prve alinee.
5. člen
Naloge in pristojnosti strokovne službe iz tega pravilnika so naslednje:
– mestnemu svetu ob sprejemanju proračuna predlaga sprejem programa upravljanja, ki se nanaša na oddajo poslovnih prostorov v najem,
– komisiji predlaga začetek postopka oddaje poslovnih prostorov na podlagi sprejetega programa upravljanja,
– komisiji predlaga način oddaje poslovnega prostora,
– po končanem postopku poda županu Mestne občine Celje poročilo o opravljenih dejanjih, ki so bila izvedena v postopku oddaje poslovnega prostora.
6. člen
Pred postopkom oddaje poslovnega prostora mora strokovna služba Mestne občine Celje pripraviti sledeče:
1. opredelitev ciljev razpolaganja in razloge, s katerimi se utemeljuje, da bodo z oddajo poslovnega prostora cilji doseženi;
2. opis poslovnega prostora in sicer opis nepremičnine s podatki iz zemljiške knjige ali druge listine, ki izkazuje lastništvo nepremičnine oziroma s podatki, ki izkazujejo lastnosti, lego, velikost, namembnost poslovnega prostora ter opis dejanskega stanja poslovnega prostora v naravi in njeno knjigovodsko vrednost,
3. lokacijsko informacijo o namembnosti poslovnega prostora glede na veljavno urbanistično dokumentacijo;
4. pravna podlaga razpolaganja s poslovnim prostorom;
5. predlog sklepa, ki naj ga sprejme komisija;
6. pravni pregled stanja poslovnega prostora;
7. opredelitev predloga metode razpolaganja, ki je bila izbrana;
8. obrazložitev nadaljnjih dejanj, ki bodo opravljena v zvezi z oddajo poslovnega prostora ali navedbo razlogov, zaradi katerih pripravljalna dejanja, upoštevaje določbe tega pravilnika in uredbe niso potrebna;
9. predvideni postopek realizacije oddaje poslovnega prostora (terminski načrt in izvedba oddaje poslovnega prostora).
7. člen
Komisija je sestavljena iz članov, predsednika in podpredsednika. Predsednik in podpredsednik komisije morata biti v delovnem razmerju pri Mestni občini Celje. V komisijo so lahko imenovane tudi zunanje strokovne osebe.
Komisija ima najmanj tri člane.
Strokovna in administrativna opravila za komisijo opravlja tajnik, ki ga imenuje župan Mestne občine Celje. Tajnik mora biti v delovnem razmerju pri Mestni občini Celje.
8. člen
Naloge in pristojnosti komisije so naslednje:
– vodi in nadzira izvedbo postopkov oddajanja poslovnih prostorov, odobri posamezna dejanja v okviru tega postopka ali strokovni službi Mestne občine Celje predlaga, da dopolni posamezne aktivnosti pri oddaji poslovnega prostora ali da odpravi nastale pomanjkljivosti,
– odloča o načinu oddaje poslovnega prostora ter v primeru oddaje poslovnega prostora z javnim zbiranjem ponudb ali javne ponudbe, pozove k izstavitvi ponudb, v primeru javne dražbe razpiše javno dražbo, v primeru neposredne oddaje pa sprejme sklep o neposredni oddaji poslovnega prostora,
– po končanem postopku poda županu Mestne občine Celje poročilo o opravljenih dejanjih hkrati s predlogom najugodnejšega ponudnika oziroma zainteresiranega subjekta, s katerim naj župan sklene pravni posel glede oddaje poslovnega prostora,
– opravlja druge naloge, ki jih ima po tem pravilniku s ciljem, da se doseže uspešna oddaja poslovnega prostora.
Za izvedbo posameznih dejanj v postopku lahko komisija predlaga županu Mestne občine Celje, da se pooblasti in vključi v delo strokovne komisije strokovna oseba oziroma pravni ali finančni svetovalec, ki ima vsa potrebna znanja za izvedbo določenega posameznega dejanja.
9. člen
Mandat članov in predsednika komisije traja štiri leta.
Župan Mestne občine Celje lahko razreši člana, predsednika ali podpredsednika komisije kadarkoli in namesto razrešenega imenuje novega člana, predsednika ali podpredsednika.
10. člen
Predsednik komisije ima naslednje pristojnosti:
– sklicuje in vodi seje komisije,
– koordinira delo članov komisije,
– ugotavlja rezultate glasovanja in razglasi sprejete sklepe in
– opravlja druge naloge v skladu s tem pravilnikom.
V primeru zadržanosti predsednika njegove pristojnosti opravlja podpredsednik komisije.
11. člen
Komisija sklicevanje sej in potek svojega dela opredeli s poslovnikom, ki ga sprejme na svoji prvi seji. Poslovnik velja, če da k njemu soglasje župan Mestne občine Celje.
Seje komisije sklicuje predsednik komisije z vabilom, v katerem je naveden kraj in čas seje ter dnevni red seje.
Vabilo s predlogi sklepov morajo člani prejeti praviloma najkasneje 3 delovne dni pred sejo.
Na seji so praviloma prisotni samo člani komisije, o navzočnosti ostalih oseb na posamezni seji pa odloči komisija vsakič posebej.
Seja komisije je sklepčna, če je na seji prisotnih več kot polovica njenih članov.
Glasuje se javno. Odločitev je sprejeta, če zanjo glasuje večina vseh prisotnih članov komisije. V primeru neodločenega izida glasovanja odloči glas osebe, ki je sejo vodila.
O delu seje in sprejetih sklepih se vodi zapisnik, ki ga podpišejo vsi navzoči člani komisije.
12. člen
Če vsi člani soglašajo, se lahko seja komisije izvede tudi korespondenčno. V primeru korespondenčne seje mora tajnik vsakega člana seznaniti s pisnim predlogom zapisnika s predlogi sklepov o katerih se glasuje. V primeru tehničnih možnosti se seja lahko izvede tudi z uporabo elektronskih medijev. Način glasovanja in oblika zapisnika korenspodenčne seje se določi s poslovnikom iz 11. člena tega pravilnika.
13. člen
Člani komisije so dolžni kot uradno in poslovno tajnost varovati vse aktivnosti in podatke, s katerimi so se seznanili v zvezi s postopkom. Varovanje tajnosti podatkov v skladu s tem členom veže tudi vse druge osebe, ki so bile navzoče pri delu komisije.
Dokumentacijo v zvezi z oddajo poslovnih prostorov mora tajnik komisije hraniti ločeno od ostalih listinskih dokumentov. Vsebovati mora celotno listinsko gradivo, ki je v kakršnikoli povezavi z oddajo poslovnih prostorov.
b) Način oddaje poslovnega prostora
14. člen
Poslovni prostori se oddajo v najem:
– z javno dražbo,
– z javnim zbiranjem ponudb,
– z javno ponudbo,
– z neposredno oddajo.
V postopku oddaje poslovnih prostorov se izbere tista metoda razpolaganja, ki Mestni občini Celje zagotavlja najugodnejši ekonomski učinek, pri tem pa je praviloma primarni cilj oddaje poslovnih prostorov, doseganje čim višje najemnine.
Oddaja garaž in garažnih boksov, je po tem pravilniku urejena z 28. členom tega pravilnika.
15. člen
JAVNA DRAŽBA
Na javni dražbi se lahko oddajo poslovni prostori, ki so bodisi na atraktivni lokaciji ali pa za njihov najem obstoji velik interes.
Na podlagi opravljenih dejanj strokovne službe iz 6. člena tega pravilnika strokovna služba Mestne občine Celje predlaga komisiji:
– vsebino objave javne dražbe, ki mora vsebovati podatke iz naslednjega člena tega pravilnika,
– osnutek najemne pogodbe, ki vsebuje vse bistvene elemente v skladu z vsebino javne dražbe (in v katero se po opravljeni dražbi vstavi na dražbi dosežena cena).
Pred objavo javne dražbe predloži strokovna služba osnutek najemne pogodbe in vsebino objave javne dražbe v soglasje županu Mestne občine Celje.
16. člen
Javna dražba oddaje poslovnega prostora mora biti objavljena sredstvih javnega obveščanja. Med objavo razpisa in javno dražbo ne sme preteči manj od 15 dni in ne več od 45 dni.
Vsebina objave javne dražbe mora obsegati najmanj:
– naziv in sedež organizatorja javne dražbe,
– opis poslovnega prostora iz 2. točke 6. člena tega pravilnika,
– izklicno najemnino in najnižji znesek njenega višanja,
– način in rok plačila najemnine,
– kraj in čas javne dražbe,
– višino kavcije, ki jo je potrebno položiti pred začetkom dražbe in ki ne sme biti manjša od 25% izklicne cene letne najemnine in se vplača na poseben račun proračuna,
– obvestilo dražiteljem, da bo po končani dražbi kavcija vrnjena tistim, ki na dražbi ne bodo uspeli in navedbo roka, v katerem bo vrnjena,
– informacijo o tem, kje in pod kakšnimi pogoji se lahko interesenti pred začetkom dražbe seznanijo s podrobnejšimi pogoji dražbe in si ogledajo poslovni prostor,
– navedbo, da lahko župan Mestne občine Celje postopek ustavi do sklenitve najemne pogodbe in
– druge pogoje, ki jih mora uspeli dražitelj izpolnjevati poleg pogojev iz 21. člena tega pravilnika.
Objava lahko vsebuje še druge pogoje najema, ki jih je potrebno vključiti v najemno pogodbo, ki se sklene z uspelim dražiteljem.
17. člen
Javno dražbo vodi predsednik komisije ob navzočnosti večine članov komisije. Pooblastilo za vodenje javne dražbe lahko predsednik prenese na enega izmed članov komisije. V primeru, da želi prenesti pooblastilo na osebo, ki ni član komisije, mora za to pridobiti predhodno soglasje župana Mestne občine Celje.
Na javni dražbi kot dražitelji ne morejo sodelovati osebe, ki so določene v 41. členu uredbe. Javna dražba se izvede na način, ki je določen v 41., 42. in 43. členu uredbe s tem, da se določila prodaje iz uredbe smiselno uporabljajo za oddajo v najem poslovnega prostora po tem pravilniku.
18. člen
JAVNO ZBIRANJE PONUDB
V primeru javnega zbiranja ponudb, ko najemnina ni izključni kriterij izbora, objava javnega zbiranja ponudb praviloma vsebuje:
– namen poziva in navedbo upravljavca,
– zakonsko podlago za zbiranje ponudb,
– opis poslovnega prostora,
– opredelitev podatkov, s katerimi naj potencialni najemnik predstavi svoj finančni in poslovni položaj, če je predmet najema večje vrednosti,
– kriterije, ki jih mora zainteresirani najemnik zadovoljevati, da bo uvrščen v skupino primernih najemnikov,
– pogoje, po katerih bodo primerni najemniki pridobivali podrobnejše informacije o predmetu najema za namen oblikovanja ponudbe za pridobitev najema,
– obliko in pogoje, pod katerimi mora najemnik predložiti ponudbo oziroma elemente, ki naj jih ponudba vsebuje, in navedbo, da bo uporabljenih več faz ponudbe (kadar se v prvi fazi uporabi nezavezujoča ponudba),
– osnovne kriterije, po katerih se bodo vrednotile ponudbe,
– omejitve najemodajalca v zvezi s postopkom oddaje v najem,
– določilo, da je obveznost najemodajalca, da sklene pogodbo s ponudnikom, ki ponudi najugodnejše pogoje, izključena,
– navedbo strokovnjaka, če je le-ta angažiran pri izvedbi najema,
– kontaktne osebe zbiralca ponudb,
– da lahko najemodajalec ali komisija, kadarkoli začeti postopek do sklenitve pravnega posla ustavi, in
– druge podatke, za katere se izkaže, da so potrebni.
19. člen
V primeru javnega zbiranja ponudb, ko je za izbor najugodnejšega ponudnika edini kriterij višina ponujene najemnine, javna objava praviloma vsebuje:
– namen poziva, navedbo najemodajalca,
– zakonsko podlago za oddajo v najem,
– opis predmeta najema,
– pogoje, po katerih bodo zainteresirani kupci pridobivali podrobnejše informacije o predmetu najema,
– obliko in pogoje, pod katerimi mora kupec predložiti ponudbo oziroma elemente, ki naj jih ponudba vsebuje, in navedbo, da bo uporabljenih več faz ponudbe (kadar se v prvi fazi uporabi nezavezujoča ponudba),
– omejitve najemodajalca v zvezi s postopkom oddaje v najem,
– določilo, da je obveznost najemodajalca, da sklene pogodbo s ponudnikom, ki ponudi najugodnejše pogoje, izključena, oziroma da lahko najemodajalec ali komisija, ustavi začeti postopek do sklenitve pravnega posla in
– kontaktne osebe najemodajalca.
20. člen
V posameznem programu se lahko npr. z namenom pridobitve strateškega investitorja določi dvofazni postopek zbiranja ponudb.
V prvi fazi se zbira le nezavezujoče ponudbe.
Komisija izmed prispelih nezavezujočih ponudb izbere tiste, ki po razpisnih kriterijih ustrezajo primernim najemnikom. Komisija določi datum, do katerega morajo v drugi fazi zbiranja ponudb primerni zainteresirani najemniki dostaviti zavezujoče ponudbe in dopolni zahtevo po obličnosti ponudbe, če je to potrebno. Zahtevo pisno posreduje vsakemu od primernih zainteresiranih kupcev posebej.
21. člen
Pred obravnavo prispelih zavezujočih ponudb komisija preveri, če:
– so bile poslane v razpisnem roku in
– vsebujejo vse objavljene elemente in vso dokumentacijo, ki jo je bilo na podlagi razpisa potrebno priložiti ponudbi.
Ponudbo, ki je prispela po razpisnem roku (nepravočasna ponudba) ali pravočasne, vendar nepopolne ponudbe, komisija zavrže in o tem obvesti ponudnika.
Ne glede na določbo prejšnjega odstavka, komisija pozove ponudnika, ki je oddal nepopolno ponudbo k dopolnitvi ponudbe, če ponudba vsebuje vse elemente ponudbe, ima pa pomanjkljivo dokumentacijo. Rok za dopolnitev te ponudbe je pet dni od prejema poziva za dopolnitev.
Pravočasne in popolne ponudbe komisija pregleda in jih oceni. Kriteriji, ki jih komisija pri obravnavi ponudb in izbiri upošteva, so enaki kriterijem, kot so objavljeni v javnem pozivu za zbiranje ponudb. Merila za tehtanje posameznih elementov ponudbe komisija določi ob pripravi posameznega programa.
22. člen
V primeru, da komisija oceni, da zgolj na osnovi opredeljenih kriterijev izmed zavezujočih ponudb iz prejšnjega člena ne more izbrati najboljšega ponudnika, ali da je mogoče doseči ugodnejše pogoje razpolaganja, lahko pozove vse ponudnike, da ponudbo še dopolnijo v posameznih elementih.
Komisija lahko zato, da bi dosegli čim boljše pogoje razpolaganja, pozove ponudnike k dopolnitvi ponudbe ali z njimi opravi pogajanja.
23. člen
Ko komisija oceni, da je ugotovila vsa dejstva, na podlagi katerih je mogoče sprejeti odločitev o izboru najugodnejšega ponudnika, pripravi zapisniški povzetek poteka razpisnega postopka in pogajanj, odloči, katerega od ponudnikov je izbrala kot najugodnejšega, ter predlaga vse v pogajanjih dogovorjene elemente pravnega posla, pod katerim naj se sklene pogodba oziroma poda predlog pogodbe, ki naj se sklene z najugodnejšim ponudnikom. Svojo odločitev o izboru mora komisija vsebinsko obrazložiti.
Predlog komisije o izboru najugodnejšega ponudnika z vsebino iz prejšnjega odstavka predsednik komisije pošlje predstojniku strokovne službe. Predstojnik strokovne službe, posreduje predlog za sklenitev pogodbe z izbranim pridobiteljem stvarnega premoženja v odločitev županu Mestne občine Celje.
Župan Mestne občine Celje lahko iz utemeljenih razlogov odkloni sklenitev predložene pogodbe.
24. člen
JAVNA PONUDBA
Javna ponudba je na nedoločen oziroma na določljiv krog oseb naslovljeno javno vabilo k dajanju ponudb za najem, pod vnaprej objavljenimi pogoji in se objavi v sredstvih javnega obveščanja.
Javno ponudbo objavi strokovna služba Mestne občine Celje na osnovi predhodnega sklepa komisije.
Oddaja v najem na podlagi javne ponudbe se lahko prične po poteku 15 dni od objave javnega vabila k dajanju ponudb za najem. Javna ponudba velja do poteka v vabilu določenega časa. Vsebina objave javne ponudbe mora obsegati najmanj:
– opis poslovnega prostora;
– višino izhodiščne najemnine;
– način in rok plačila najemnine;
– predvidena dejavnost glede na urbanistično dokumentacijo oziroma prednostne dejavnosti ali omejitve;
– čas za katerega se poslovni prostor odda v najem;
– rok vezanosti na ponudbo, ki začne teči od dneva oddaje ponudbe do sklenitve najemne pogodbe;
– rok v katerem mora pristojni organ odločiti, ki začne teči od dneva poteka roka za oddajo ponudbe do odločitve o izbiri;
– varščina v višini enomesečne izhodiščne najemnine – za resnost ponudbe;
– obvestilo ponudnikom, da bo po odločitvi o izbiri varščina vrnjena tistim, ki na izboru ne bodo uspeli in navedbo roka, v katerem bo vrnjena;
– da lahko župan Mestne občine Celje postopek oddaje v najem ustavi do sklenitve najemne pogodbe, pri čemer se povrne stroške ponudnikom v višini izkazanih morebitnih stroškov;
– drugi pogoji v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora, ki jih mora ponudnik izpolnjevati.
V objavi javne ponudbe za oddajo poslovnih prostorov morajo biti objavljeni tudi pogoji iz 21. člena tega pravilnika, ki jih morajo izpolnjevati ponudniki.
25. člen
NEPOSREDNA ODDAJA
Poslovni prostori se lahko oddajo v najem na podlagi neposredne oddaje, in sicer:
– v primeru, če je Mestna občina Celje manj kot 50% solastnik poslovnega prostora pri čemer šteje delež solastništva tudi na celotni stavbi v kateri se poslovni prostor nahaja,
– če je glede na ocenjeno vrednost najemnine in trajanje najema predviden letni prihodek od oddaje poslovnega prostora, nižji od 1.000.000 SIT,
– če javna dražba, javno zbiranje ponudb oziroma ponudba ni uspela, v roku 30 dni po neuspeli javni ponudbi,
– v primeru oddaje poslovnega prostora, izključno za potrebe nevladnih humanitarnih organizacij ali organizacij oziroma društev mladih, ki delujejo na področju šolstva, znanosti ali športa, zdravstva ali sociale ter kulture ali človekovih pravic,
– če se poslovni prostor odda osebi javnega prava in gre za oddajo za določen čas, ki ne sme biti daljši od desetih let ali če se poslovni prostor odda osebi, ki ji je podeljena koncesija in gre za oddajo za določen čas, ki ne sme biti daljši od trajanja koncesije, hkrati pa ne sme biti daljši od desetih let,
– v primeru, ko gre za funkcionalno zaokrožitev obstoječega poslovnega prostora, pri čemer je kriterij neposredne dodelitve enak, kot pri osmi alinei 27. člena tega pravilnika.
26. člen
V vseh primerih iz 14. do 25. člena morajo ponudniki v predpisanem roku predložiti še:
– dokazilo o strokovni usposobljenosti – za fizično osebo ali dokazilo iz vpisnika samostojnih podjetnikov posameznikov – za samostojnega podjetnika ali izpisek iz sodnega registra – za podjetje (veljaven največ 30 dni) ali
– odločbo Upravne enote – za društvo, oziroma odločbo o podelitvi statusa društva v javnem interesu v primeru neposredne oddaje poslovnega prostora;
– kratko poročilo o dosedanjih aktivnostih ter predstavitev programa, ki se naj bi izvajal v poslovnem prostoru;
– dokazilo o poravnanih davčnih obveznostih, dokazilo o poravnanih obveznostih do Mestne občine Celje in dokazilo, da ni blokiran račun (veljavno največ 30 dni);
– potrdilo o registraciji, ki ga izda Davčna uprava zavezancu za DDV;
– dokazilo o plačilu varščine v višini enomesečne izhodiščne najemnine na transakcijski račun Mestne občine Celje.
27. člen
Izjemoma se lahko poslovni prostori oddajo v najem na podlagi neposredne oddaje tudi v naslednjih primerih:
a) za nedoločen čas:
– ob elementarnih nesrečah ali drugih upravičenih primerih,
– za potrebe razvoja določene dejavnosti, ki je v interesu mesta,
– družinskemu članu (zakoncu, otroku, bratu, sestri, snahi, zetu, vnukinji ali vnuku), če nadaljuje z isto dejavnostjo dosedanjega najemnika, ki je samostojni podjetnik, v primeru upokojitve, bolezni ali smrti najemnika;
– če se ustanovijo nova ali reorganizirajo obstoječa podjetja, celotno podjetje ali posamezni deli podjetja pa so pravni nasledniki dosedanjega najemnika;
– zaradi preselitve najemnika iz poslovnega prostora, ki ga je potrebno porušiti;
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije objekta ali za druga nujna dela na infrastrukturi objekta;
– če gre za razširitev poslovnega prostora zaradi opravljanje iste dejavnosti v prostor, ki ga je možno z obstoječim neposredno povezati v isti zgradbi;
– če gre za zamenjavo poslovnega prostora, ki po velikosti ali višini najemnine ne odstopa za več kot 25% in če je to v interesu najemodajalca;
– če je dosedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji, novi najemnik pa prevzame dolgove dosedanjega najemnika do najemodajalca,
b) za določen čas do pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji, če je za poslovni prostor vložena zahteva za denacionalizacijo in je denacionalizacijski upravičenec dal pisno soglasje k oddaji.
O oddaji poslovnega prostora na podlagi neposredne oddaje v najem iz tega člena in iz 25. člena tega pravilnika, odloča komisija na predlog strokovne službe s katerim soglaša župan Mestne občine Celje.
c) Način oddaje garaž in garažnih boksov
28. člen
Garaže, ki so bile zgrajene za potrebe uporabnikov posameznih zgradb, se praviloma oddajo v najem lastnikom in najemnikom stanovanj ter poslovnih prostorov v teh zgradbah.
Razpis za oddajo garaže iz prvega odstavka se objavi na oglasni deski objekta oziroma na krajevno običajen način, za potrebe katerega so garaže zgrajene.
V primeru oddaje poslovnega prostora, ki ima v razpisnih pogojih določen tudi pogoj, da je poslovni prostor primeren tudi za garažo, ima prednost tisti interesent, ki odda ponudbo za namen poslovnega prostora pred interesenti za najem za namen garaže. Če pa za ta poslovni prostor kandidira več interesentov za namen garaže pod istimi pogoji, se razpis razveljavi in razpiše javna dražba smiselno po 15. do 17. členu tega pravilnika.
Določbe prvega člena se ne uporabljajo za garaže, ki so sestavni del posameznih stanovanj ali poslovnih prostorov. Takšne garaže se oddajo skupaj z najemno pogodbo za stanovanje oziroma poslovni prostor.
29. člen
Najemnik garaže ne sme oddajati v podnajem. V primeru kršitve določila tega člena se smiselno uporabijo določili 33. in 34. člena tega pravilnika.
d) Način oddaje posebnih prostorov
(dvorane, sejne sobe ipd.)
30. člen
Določeni prostori kot so dvorane, sejne sobe ipd. se oddajajo v najem po dnevih oziroma po urah.
Prostori iz prvega odstavka se oddajo v najem neposredno na podlagi pisne vloge ali naročilnice prosilca pri strokovni službi.
Cenik za oddajo prostorov sprejme župan Mestne občine Celje na predlog strokovne službe.
e) Sklenitev najemnega razmerja
31. člen
Ko komisija oceni, da je ugotovila vsa dejstva, na podlagi katerih je mogoče sprejeti odločitev o izboru najugodnejšega najemnika, pripravi zapisniški povzetek poteka razpisnega postopka in pogajanj, odloči, katerega od ponudnikov je izbrala kot najugodnejšega, ter predlaga vse v pogajanjih dogovorjene elemente najemne pogodbe oziroma poda predlog najemne pogodbe, ki naj se sklene z najugodnejšim ponudnikom. Svojo odločitev o izboru mora komisija vsebinsko obrazložiti.
Predlog komisije o izboru najugodnejšega ponudnika z vsebino iz prejšnjega odstavka strokovna služba pošlje županu Mestne občine Celje in vsem ponudnikom.
Zoper odločitev o izbiri ni pritožbe.
Z izbranim ponudnikom sklene najemno pogodbo župan Mestne občine Celje.
S ponudnikom, ki je bil izbran, se sklene najemna pogodba najkasneje v roku 30 dni po odločitvi o izbiri.
Če ponudnik ne podpiše najemne pogodbe v navedenem roku in če pred podpisom najemne pogodbe ne poravna najemnine do višine enomesečne najemnine iz razlogov, ki so na strani ponudnika, Mestna občina Celje zadrži plačano varščino v višini enomesečne izhodiščne najemnine. Ponudnikom, ki niso uspeli se varščina brez obresti vrne v roku določenem v objavi javne ponudbe. Varščina in plačilo do višine enomesečne najemnine se ponudniku šteje v najemnino.
32. člen
Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe, ki mora poleg z zakonom določenih sestavin, vsebovati še naslednje sestavine:
– natančni opis poslovnega prostora iz 2. točke 6. člena tega pravilnika;
– višino najemnine in način plačila;
– določilo o funkcionalnih stroških, ki bremenijo najemnika;
– čas, za katerega se sklene najemna pogodba;
– čas potreben za usposobitev poslovnega prostora v katerem najemnik ne plačuje izračunane najemnine;
– v primerih, ko so potrebna vlaganja, določilo, kdo bo prostor usposobil, pogoje usposobitve, način povrnitve vlaganj najemniku in rok usposobitve poslovnega prostora;
– navedba poslovne dejavnosti, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru;
– način oddaje poslovnega prostora: javna ponudba, javno zbiranje ponudb, javna ponudba, dražba najemnine, neposredna oddaja;
– dolžnost glede vzdrževanja poslovnega prostora;
– možnost oddaje v podnajem;
– možnost uporabe skupnih delov in naprav v zgradbi – pogoji njihove souporabe;
– določilo, da se pri večji obnovi ali preureditvi poslovnega prostora sklene z najemnikom posebna pogodba glede vračila stroškov vlaganj;
– odpovedni rok;
– pravici vstopa najemodajalca v poslovni prostor in pravici ogleda oziroma pregleda;
– ostale obveznosti najemnika, ki izhajajo iz uporabe poslovnega prostora.
f) Prenehanje najemnega razmerja
33. člen
Najemna pogodba preneha s potekom pogodbenega roka, za katerega je pogodba sklenjena, z odstopom ali odpovedjo.
Odstop najemnega razmerja s strani najemnika mora biti podan pisno, v sporazumno dogovorjenem roku.
Ob predaji izpraznjenega poslovnega prostora se sklene primopredajni zapisnik.
34. člen
Najemodajalec lahko odpove najemno razmerje in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, če najemnik tudi po pisnem opominu:
– uporablja poslovni prostor tako, da ovira stanovalce ali drugega najemnika poslovnega prostora pri normalni rabi poslovnega prostora ali stanovanja;
– v roku 1 meseca od dneva prejema opomina ne opravi del, potrebnih za redno vzdrževanje poslovnega prostora, ki spadajo v njegove stroške;
– v pogodbeno dogovorjenem roku ne usposobi poslovnega prostora;
– ne začne v dogovorjenem roku z opravljanjem dejavnosti;
– spremeni ali bistveno omeji poslovno dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja pristojnega upravnega organa in najemodajalca;
– dalj časa brez upravičenih razlogov ne opravlja dejavnosti;
– preneha z opravljanjem dovoljene dejavnosti;
– odkloni sodelovanje pri prenovi stavbe;
– ne dovoli izvršitve pravice vstopa najemodajalca v poslovni prostor in pravici ogleda oziroma pregleda ali odklanja primopredajo poslovnega prostora po tem pravilniku oz, po najemni pogodbi;
– odda poslovni prostor v podnajem oziroma dovoli drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja najemodajalca;
– je v zaostanku s plačilom najemnine zaporedoma dva meseca oziroma je dolžan dve mesečni najemnini v roku šestih mesecev;
– dalj časa ne plačuje skupnih obratovalnih stroškov, ki bremenijo poslovni prostor.
35. člen
Najemna pogodba preneha tudi:
– če se poslovni prostor poruši;
– če je prišlo do spremembe namembnosti poslovnega prostora z aktom lastnika poslovnega prostora;
– v primeru razlastitve,
– v drugih z zakonom ali drugim pravnim aktom določenih primerih.
IV. DOLOČANJE NAJEMNIN
36. člen
Izhodiščna mesečna najemnina je izražena v SIT/m2 in se določi glede na:
– območje, kjer se poslovni prostor nahaja,
– dejavnost, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru,
– kvaliteto poslovnega prostora.
Izhodiščna mesečna najemnina se izračuna tako, da se število točk iz spodnje tabele pomnoži z vrednostjo točke ter površino poslovnega prostora, temu zmnožku pa se doda zmnožek revalorizirane vrednosti poslovnega prostora z letno stopnjo najemnine deljeno z 12 meseci.
DEJAVNOST/OBMOČJE 1 2 3 4 5 6
+---------------------------------+------+------+------+-------+------+------+
|A – Finančno posredništvo; | 450| 400| 400| 450| 350| 300|
|pravne, računovodske, | | | | | | |
|knjigovodske in revizijske | | | | | | |
|dejavnosti, davčno svetovanje, | | | | | | |
|raziskovanje trga; prirejanje | | | | | | |
|igre na srečo (92.71) | | | | | | |
+---------------------------------+------+------+------+-------+------+------+
|B – trgovina na debelo; trgovina | 350| 300| 280| 250| 200| 150|
|in posredništvo z motornimi | | | | | | |
|vozili, posredništvo in | | | | | | |
|poslovanje z nepremičninami, | | | | | | |
|projektiranje; obdelava | | | | | | |
|podatkov; oglaševanje, | | | | | | |
|prirejanje sejmov in razstav, | | | | | | |
|obrtne zbornice | | | | | | |
+---------------------------------+------+------+------+-------+------+------+
|C – Trgovina na drobno, | 125| 100| 75| 50| 25| 20|
|gostinstvo, kozmetična in | | | | | | |
|pedikerska dejavnost; potovalne | | | | | | |
|agencije, fotokopiranje | | | | | | |
+---------------------------------+------+------+------+-------+------+------+
|D – predelovalne dejavnosti, | 100| 150| 150| 80| 50| 50|
|gradbeništvo, promet in zveze, | | | | | | |
|rudarstvo, oskrba z plinom in | | | | | | |
|vodo; kmetijstvo; skladiščenje | | | | | | |
+---------------------------------+------+------+------+-------+------+------+
|F – popravila izdelkov široke | 50| 20| 10| 10| 10| 10|
|uporabe, frizerstvo, | | | | | | |
|čevljarstvo; umetniško | | | | | | |
|ustvarjanje; druge osebne | | | | | | |
|storitve sindikati, politične | | | | | | |
|stranke, liste volivcev | | | | | | |
+---------------------------------+------+------+------+-------+------+------+
|G – državna uprava, | 400| 400| 400| 400| 400| 400|
|izobraževanje na državni ravni | | | | | | |
+---------------------------------+------+------+------+-------+------+------+
|H – lokalna uprava; socialno | 0| 0| 0| 0| 0| 0|
|varstvo | | | | | | |
+---------------------------------+------+------+------+-------+------+------+
Podrobnejša opredelitev dejavnosti glede na standardno klasifikacijo dejavnosti je razvidna iz priloge 1 tega pravilnika, opredelitev območij pa iz karte območij, ki je priloga 2 tega pravilnika.
Vrednost točke znaša 4,00 SIT.
Vrednost točke se spreminja skladno z določitvijo vrednosti točke za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš v ustreznem odstotku.
37. člen
ODSTOPANJA OD IZHODIŠČNE NAJEMNINE
Najemnina za poslovne prostore se zniža:
– 25% za vsak posamezen prostor v poslovnem prostoru, ki je v celoti na dvoriščni strani zgradb,
– 30% za posamezen poslovni prostor, ki je v celoti v kletnih prostorih zgradb,
– 20% za posamezen poslovni prostor v I. nadstropju, za vsako nadaljnje nadstropje pa dodatnih 5% vendar skupaj ne več kot 50%,
– 30% za posamezen poslovni prostor na podstrešju zgradb.
V primeru, da se najemnina za poslovni prostor zniža iz več alinej, se te seštevajo vendar največ do 50%.
Če je poslovni prostor predviden za rušenje, se lahko najemnina zniža za največ 50% izhodiščne mesečne najemnine.
38. člen
Javna podjetja in javni zavodi, katerih ustanoviteljica je Mestna občina Celje, ne plačujejo najemnine po tem odloku za uporabo prostorov, ki so jim z zakonom, odlokom oziroma posebnim sklepom občinskega sveta dodeljeni v uporabo oziroma v upravljanje za izvajanje njihove dejavnosti.
39. člen
Na predlog strokovnih služb župan sprejme v roku 90 dni po sprejemu tega pravilnika navodilo (dodatna merila in kriterije) glede dejavnosti in območja v posebnem interesu Mestne občine Celje, glede neposredne oddaje poslovnih prostorov, olajšav oziroma oprostitev najemnine in določitve subjektov posebnih ugodnosti pri oddaji in najemu poslovnih prostorov v Mestni občini Celje.
40. člen
Župan poleg dodatnih meril in kriterijev iz prejšnjega člena lahko na predlog komisije prosilcu na njegovo vlogo s sklepom za določen čas zniža plačilo najemnine, vendar:
a) največ do 80 odstotkov v naslednjih primerih:
– za čas adaptacije poslovnega prostora s soglasjem najemodajalca, v okviru terminskega planu izvajanja del;
– v primeru elementarnih nesreč;
– kadar najemnik ne more opravljati dejavnosti zaradi bolezni, ki traja neprekinjeno dlje kot 60 dni, če najemnik sam, kot edini zaposleni opravlja dejavnost v poslovnem prostoru;
– za čas vzdrževalnih del pri odpravi posledic poškodovanja poslovnega prostora iz razlogov, ki niso na strani najemnika;
– kadar gre za uresničevanje politike občine pri spodbujanju podjetništva v občini;
– v drugih upravičenih in utemeljenih razlogih;
b) največ do 50 odstotkov v naslednjih primerih:
– po dveh neuspelih oddajah poslovnega prostora ali zaradi potrebe razvoja določene dejavnosti, ki je v interesu mesta iz 39. člena tega pravilnika in gre za neposredno oddajo,
– v drugih primerih, ko na osnovi vloge najemnika pristojni upravni organ, ki pokriva področje dejavnosti prosilca, poda pisno utemeljitev.
Po poteku rokov iz tega člena, znižanje najemnine preneha.
Čas prenehanja znižanja najemnine se ugotavlja tudi z dejanji upravnih organov, če pa o posameznih dejstvih le-ti ne odločajo, o tem odloča komisija na predlog strokovne službe ali najemnika.
41. člen
Najemnik poslovnega prostora plačuje najemnino za tekoči mesec, mesečno, in sicer do 15. v mesecu, razen v primerih, ko je to drugače opredeljeno v najemni pogodbi. V primeru zamude plačila se zaračunavajo zakonite zamudne obresti. Poleg najemnine je najemnik dolžan plačevati vse stroške, ki nastanejo pri obratovanju objekta, v katerem je najeti poslovni prostor.
V. VLAGANJE V POSLOVNE PROSTORE IN SPREMEMBA NAMEMBNOSTI ALI VRSTA RABE POSLOVNEGA PROSTORA
a) Vlaganje v poslovne prostore
42. člen
Najemniku poslovnega prostora se lahko odda v najem delno tehnično opremljen in dokončan ali nedokončan poslovni prostor ali poslovni prostor, ki ga je treba za določeno dejavnost v celoti obnoviti.
Določila tega pravilnika o vlaganjih v poslovne prostore se uporabljajo tudi za poslovni prostor, ki ga najemnik že uporablja ter se za njega predvideva prenova, rekonstrukcija, sprememba namembnosti ali sprememba vrste rabe.
43. člen
Najemnik in najemodajalec se s pogodbo dogovorita o obsegu in obliki potrebnih del za usposobitev poslovnega prostora. Na podlagi ocene potrebnih vlaganj pred usposobitvijo v poslovni prostor, ki jo pridobi najemodajalec, se ugotovi potrebna višina investicije za usposobitev poslovnega prostora.
V kolikor najemnik preseže znesek dogovorjenih potrebnih vlaganj ali je zainteresiran za večji vložek sredstev od zneska ocene, se navedeni presežek vloženih sredstev šteje kot nepovratni strošek v breme najemnika.
44. člen
Po usposobitvi poslovnega prostora se na podlagi cenitvenega poročila, ki ga pridobi in plača najemnik, ugotovi vrednost vlaganj v poslovni prostor in nova tržna vrednost poslovnega prostora.
Dogovorjena potrebna vlaganja najemnika se upoštevajo najemniku za določen čas v obliki dogovorjene znižane najemnine ali v celoti oproščene najemnine, kar se določi v pogodbi iz 32. člena tega pravilnika, ki je sestavni del najemne pogodbe.
45. člen
Potrebna upravna dovoljenja za vlaganja v poslovni prostor ali za spremembo namembnosti ali spremembo vrste rabe mora pridobiti najemnik, razen v primerih ko prenovo, rekonstrukcijo, sprememba namembnosti ali sprememba vrste rabe načrtuje s programom Mestna občina Celje. V primeru, ko pridobiva upravna dovoljenja najemnik, mu Mestna občina Celje za pridobivanje upravnih dovoljenj izda ustrezno pooblastilo.
b) Sprememba namembnosti ali sprememba vrste rabe poslovnega prostora
46. člen
Sprememba namembnosti ali sprememba vrste rabe poslovnega prostora se lahko prične samo na osnovi predhodno pridobljenih dovoljenj iz 45. člena tega pravilnika ter na osnovi sklepa komisije o dovolitvi spremembe namembnosti ali spremembe vrste rabe poslovnega prostora. Pred odločanjem komisije je potrebno obvezno pridobiti lokacijsko informacijo glede namenske rabe iz veljavne urbanistične dokumentacije.
VI. PREHODNA IN KONČNI DOLOČBI
47. člen
Strokovna služba je dolžna v šestih mesecih po uveljavitvi navodil iz 3. in 39. člena tega pravilnika uskladiti vse obstoječe najemne pogodbe z določili tega pravilnika.
Z dosedanjimi najemniki, ki imajo do najemodajalca poravnane vse obveznosti, se sklenejo najemne pogodbe za nedoločen čas.
48. člen
Z dnem uveljavitve tega pravilnika preneha veljati pravilnik o načinu oddajanja poslovnih prostorov v najem in o določanju najemnin (Uradni list RS, št. 66/99, 105/00 in 36/02).
49. člen
Ta pravilnik začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Župan
Mestne občine Celje
Bojan Šrot l. r.
