Na podlagi zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, Uradni list RS, št. 102/02 – odl. US RS), Uredbe o pridobivanju, razpolaganju in upravljanju s stvarnim premoženjem države in občin (Uradni list RS, št. 12/03 in 77/03) in 16. člena Statuta Občine Rogatec (Uradni list RS, št. 35/99, 55/01) je Občinski svet občine Rogatec na 14. redni seji dne 27. 12. 2004 sprejel
P R A V I L N I K
o načinu oddajanja poslovnih prostorov v najem in o določanju najemnin v Občini Rogatec
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
S tem pravilnikom se določa postopek za oddajanje poslovnih prostorov, profitnega in neprofitnega značaja, pogoje za sklenitev in prenehanje najemne pogodbe ter osnovna merila za določanje višine najemnin poslovnih prostorov, ki so v lasti Občine Rogatec.
2. člen
Za poslovne prostore se šteje eden ali več prostorov, namenjen za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben ali skupen vhod ter so namenjeni za poslovno in drugo dejavnost. Gospodarjenje s poslovnimi prostori je v pristojnosti Občine Rogatec, upravljanje poslovnih prostorov pa se lahko prenese tudi na pooblaščenega upravljalca.
3. člen
Register poslovnih prostorov, ki so v lasti Občine Rogatec in register sklenjenih najemnih pogodb za te poslovne prostore vodi občinska uprava Občine Rogatec.
II. POSTOPEK ODDAJANJA POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM
4. člen
Poslovni prostori se oddajajo v najem praviloma s pogodbo na podlagi javnega razpisa ali neposredno s pogodbo, pod pogoji kot jih določa 12. člen tega pravilnika. Javni razpis se objavi na krajevno običajen način.
5. člen
Za vodenje postopkov oddaje poslovnih prostorov je pooblaščena pristojna komisija, ki jo v ta namen imenuje župan Občine Rogatec. Sklep o izbiri ponudnika se izda najkasneje v tridesetih dneh po izteku roka za oddajo vlog. Sklep se posreduje vsem ponudnikom, ki so sodelovali na javnem razpisu. Zoper odločitev o izbranem ponudniku lahko vsak, ki se je udeležil javnega razpisa, vloži pri županu ugovor v roku osmih dni od dneva prejema sklepa o izbiri najugodnejšega ponudnika. Odločitev župana je dokončna.
6. člen
Komisija opravlja naslednje naloge:
– obravnava dospele vloge udeležencev javnega razpisa;
– pripravlja predloge o oddaji poslovnih prostorov v lasti občine;
– pripravlja predloge o financiranju obnove poslovnih prostorov;
– oblikuje predloge in spremlja višino najemnine za poslovne prostore v lasti občine;
– posreduje županu oziroma občinskemu svetu mnenja in predloge o gospodarjenju s poslovnimi prostori;
– v primeru, ko glede namembnosti poslovnega prostora za določeno dejavnost nastane dvom in je ni mogoče razvrstiti v eno izmed skupin navedenih v 21. členu tega odloka, odloči o razvrstitvi v skupino.
7. člen
Vsa administrativna dela in strokovna dela v zvezi z oddajanjem poslovnih prostorov v najem oziroma v zvezi z javnim razpisom za oddajo poslovnih prostorov ter v zvezi z oddajo poslovnih prostorov v najem neposredno s pogodbo, opravlja občinska uprava Občine Rogatec.
1. Oddajanje na podlagi javnega razpisa
8. člen
Ko občinska uprava ugotovi, da je določen poslovni prostor izpraznjen oziroma nezaseden, predlaga komisiji, da sprejme sklep o objavi javnega razpisa.
Javni razpis za oddajo poslovnih prostorov se izvede z zbiranjem pisnih vlog.
Javni razpis vsebuje:
– splošne podatke o poslovnem prostoru, ki je predmet oddaje v najem;
– namembnost poslovnega prostora;
– višino najemnine, veljavne v času razpisa;
– čas, za katerega se poslovni prostor daje v najem;
– pogoje, ki jih morajo izpolnjevati ponudniki;
– naslov in rok za zbiranje ponudb;
– pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora;
– potrdila, dokazila in mnenja, ki jih morajo ponudniki priložiti ponudniki;
– rok, o katerem bodo ponudniki obveščeni o izboru;
– podrobnejšo določitev prioritet iz 9. člena tega odloka.
Vloge prosilcev z zahtevanimi verodostojnimi listinami in dokazili se oddajo priporočeno po pošti na naslov, ki je naveden v razpisu z oznako, ki jo določa razpis. Nepravočasno prispelih in nepopolnih vlog komisija ne upošteva. Besedilo tega odstavka je sestavni del razpisa.
9. člen
V primeru, ko pogoje javnega razpisa v enaki meri izpolnjujeta dva ali več prosilcev, imajo prednost prosilci, ki izpolnjujejo naslednje prednostne pogoje:
1. nova ali edina dejavnost v kraju;
2. dejavnost, za katero se v razvojnem programu občine ugotovi, da jih bo občina vzpodbujala;
3. število na novo odprtih delovnih mest;
4. občani Občine Rogatec;
5. druga merila.
V prejšnjem odstavku navedeni prednostni pogoji se po vrstnem redu med seboj izključujejo.
10. člen
Po izteku razpisnega roka komisija odpre prispele vloge in ugotovi, če izpolnjujejo pogoje javnega razpisa.
Tiste vloge, ki pogojev javnega razpisa ne izpolnjujejo, se zavrže in ponudnike o tem obvesti, ostale pa obravnava na podlagi kriterijev, določenih s tem odlokom in sprejme odločitev o izbiri.
Komisija svoj predlog o izbiri najugodnejšega ponudnika posreduje županu občine, ki sklene najemno pogodbo.
11. člen
Najugodnejši ponudnik je dolžan skleniti pogodbo v roku, ki je določen v sklepu komisije, najkasneje pa v roku 15 dni od dneva sprejema sklepa.
Najemnik, ki je sklenil najemno pogodbo, mora prevzeti poslovni prostor in ga pričeti uporabljati v roku, ki je določen v pogodbi. Kolikor najemnik iz neupravičenih razlogov ne prične uporabljati poslovnega prostora skladno s sklenjeno najemno pogodbo, lahko najemodajalec odstopi od pogodbe brez odpovednega roka; pogodba se razveže.
2. Neposredna oddaja
12. člen
Po predhodni odločitvi komisije, se poslovni prostor lahko odda v najem neposredno s pogodbo, in sicer:
– če se mora najemnik izseliti iz poslovnih prostorov v lasti Občine Rogatec zaradi rušenja ali drugih urbanističnih razlogov,
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije poslovnih prostorov v lasti Občine Rogatec,
– če gre za statusno spremembo najemnika v skladu z veljavno zakonodajo za opravljanje iste dejavnosti v že najetem poslovnem prostoru,
– če najemnik v isti stavbi, kjer že ima v najemu poslovni prostor, pridobi dodatne poslovne prostore (poslovni prostor zaradi funkcionalnosti priključi k že oddanemu poslovnemu prostoru),
– če se odda poslovni prostor izključno za potrebe nevladnih humanitarnih organizacij oziroma društev mladih, ki delujejo na področju šolstva, znanosti ali športa, zdravstva ali sociale ter kulture in človekovih pravic,
– če se poslovni prostor odda osebi, ki ji je podeljena koncesija in gre za oddajo za določen čas, ki ne sme biti daljši od trajanja koncesije, hkrati pa ne sme biti daljši od dvajset let,
– če nadaljujejo z dejavnostjo najemnika njegovi ožji družinski člani,
– če je javni razpis za oddajo poslovnega prostora dvakrat neuspešen.
III. NAČIN ODDAJE V NAJEM IN DOLOČITEV VIŠINE NAJEMNINE
1. Nastanek najemnega razmerja
13. člen
Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe, ki mora, poleg z zakonom določenih sestavin, vsebovati še naslednje sestavine:
– navedbo poslovnih prostorov (število, lokacija, velikost, opremljenost),
– naslov stavbe s parcelno številko in katastersko občino, v kateri se poslovni prostori nahajajo,
– točno navedeno dejavnost, za katero je poslovni prostor namenjen,
– rok pričetka opravljanja dejavnosti v poslovnem prostoru,
– določila o uporabi skupnih naprav in prostorov v stavbi,
– določila o višini najemnine in stroškov vzdrževanja skupnih delov in naprav stavbe, obratovalnih stroških in drugih stroških, ki bremenijo najemnika,
– obveznosti in vzdrževanje poslovnega prostora,
– odpovedni rok ter odpovedni razlogi,
– druge medsebojne pravice in obveznosti,
– druga določila, ki so pomembna za vsakokratno sklepanje najemnega razmerja.
14. člen
Najemnik ne sme oddati poslovnega prostora v podnajem drugi pravni ali fizični osebi brez soglasja najemodajalca. Če najemodajalec izda soglasje za podnajem, je najemnik dolžan najemodajalcu predložiti izvod sklenjene pogodbe o podnajemu v roku 15 dni od podpisa pogodbe.
15. člen
Med trajanjem najemnega razmerja najemnik ne sme brez soglasja najemodajalca:
– spremeniti, zožiti ali razširiti dovoljene dejavnosti;
– izvajati preureditvenih del v poslovnem prostoru;
– izvršiti drugih statusnih sprememb, ki neposredno vplivajo na dejavnost v poslovnem prostoru.
16. člen
Najemna pogodba se praviloma sklene za nedoločen čas.
Najemna pogodba se lahko sklene za določen čas:
– kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije izvedbeno prostorskega akta;
– če je načrtovana prenova objekta, v katerem se nahaja poslovni prostor;
– če je načrtovana sprememba določene dejavnosti;
– če najemnik gradi svoje lastne prostore;
– v primeru denacionalizacije;
– če to narekujejo posebne okoliščine.
2. Prenehanje najemnega razmerja
17. člen
Najemno razmerje lahko preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe;
– z odpovedjo najemne pogodbe, če je bila ta sklenjena za nedoločen čas;
– s potekom časa, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena, če je bila sklenjena za določen čas;
– z odstopom od najemne pogodbe;
– po samem zakonu.
Odpovedni rok za izpraznitev poslovnega prostora je tri mesece. Odpovedni rok prične teči z dnem prispetja pisne odpovedi najemnika na sedež Občine Rogatec.
18. člen
Najemodajalec lahko najemno pogodbo odpove in zahteva izpraznitev poslovnega prostora, ne glede na pogodbene določbe o trajanju najemnega razmerja in o odpovednem roku, v naslednjih primerih:
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem brez soglasja najemodajalca;
– če najemnik uporablja poslovni prostor na način, s katerim druge najemnike ali stanovalce ovira ali moti pri normalni uporabi njihovih poslovnih prostorov in stanovanj;
– če najemnik izvršuje ali izvrši v poslovnem prostoru adaptacijo brez poprejšnjega soglasja najemodajalca;
– če najemnik v roku enega meseca od dneva prejema opomina ne opravi del, potrebnih za redno vzdrževanje poslovnih prostorov, ki spadajo med njegove stroške;
– če najemnik v pogodbeno dogovorjenem roku ne usposobi poslovnega prostora in ne prične opravljati dejavnosti, za katero mu je dodeljen poslovni prostor;
– če najemnik izgubi status, na podlagi katerega je pridobil poslovni prostor v najem;
– če najemnik brez soglasja najemodajalca spremeni predmet poslovanja ali opravi druge statusne spremembe, ki neposredno vplivajo na dejavnost v poslovnem prostoru;
– če najemnik dva meseca zaporedoma ne plača najemnine in obratovalnih stroškov in če jih ne poravna niti v nadaljnjih 30 dneh po prejemu opomina.
V sklepu o odpovedi mora biti naveden rok, v katerem se mora najemnik izseliti iz poslovnega prostora in ga izročiti najemodajalcu, oziroma rok, v katerem ga je najemodajalec dolžan prevzeti. Odpovedni rok za izpraznitev poslovnega prostora prične teči z dnem prejetja pisne odpovedi s strani Občine Rogatec.
IV. NAČIN IN MERILA ZA DOLOČANJE NAJEMNIN
19. člen
Izhodiščna mesečna najemnina je izražena v EUR/m2 (preračunana v tolarsko protivrednost po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan obračuna) in je določena glede na namembnost poslovnega prostora oziroma dejavnost katera se bo v njem odvijala.
20. člen
Po namembnosti se poslovni prostori razvrstijo v 4 skupine, ki so navedene v prilogi št. I. tega pravilnika.
Višina najemnine po posamezni skupini se določi v sledeči višini:
+----------+------------+
|NAMEMBNOST| CENA EUR/m2|
+----------+------------+
| SKUPINA A| 6 |
+----------+------------+
| SKUPINA B| 4,5 |
+----------+------------+
| SKUPINA C| 3 |
+----------+------------+
| SKUPINA D| 2 |
+----------+------------+
21. člen
Najemnik poslovnega prostora plačuje najemnino za tekoči mesec, mesečno, in sicer do 20. v mesecu, razen v primerih, ko je to drugače opredeljeno v pogodbi o najemu poslovnega prostora.
V primeru zamude plačila najemnine, se zaračunavajo zakonite zamudne obresti.
Najemnik je dolžan vse skupne in individualne stroške obratovanja poslovnega prostora ter stroške nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, ki se plačujejo poleg najemnine in jih neposredno obračunavajo pooblaščeni distributerji ali najemodajalec.
22. člen
Na podlagi pisne prošnje najemnika lahko župan s sklepom odobri znižanje najemnine največ do 50% predvsem v naslednjih primerih:
– za čas adaptacije poslovnega prostora s predhodnim pisnim soglasjem najemodajalca, v okviru terminskega plana izvajanja del,
– za čas trajanja najemne pogodbe za vse vsebine, ki so posebnega pomena za lokalno skupnost.
V primeru, da v poslovnem prostoru opravlja dejavnost gospodarski subjekt ali organizacija, katerega ustanovitelj ali soustanovitelj je Občina Rogatec, se po predhodnem sklepu občinskega sveta, poslovni prostor lahko odda v brezplačni najem.
Tudi v primeru, da je interes lokalne skupnosti vzpodbuditi ali ohraniti pestrost ponudbe na določeni lokaciji, se lahko po predhodnem sklepu občinskega sveta odda poslovni prostor v najem po vzpodbudni najemnini ali brezplačno za določeno obdobje.
23. člen
Če je poslovni prostor oddan organizaciji splošnega humanitarnega značaja in če za to obstaja poseben interes lokalne skupnosti, se lahko takšna organizacija oziroma upravni organ oprosti plačevanja najemnine v celoti za čas trajanja najemne pogodbe.
Poslovni prostor oddan društvu ali zvezi društev, ki imajo sedež na področju občine in za njihovo delovanje obstaja poseben interes lokalne skupnosti, se lahko takšno društvo ali zveza društev deloma ali v celoti oprosti plačevanja najemnine za nedoločen čas oziroma za čas trajanja pogodbe.
V obeh primerih dokončen sklep sprejme občinski svet.
24. člen
Najemnikom, ki opravljajo deficitarno dejavnost, se lahko začasno, vendar največ za eno leto določi nižja, t.i. znižana najemnina na podlagi sprejetega sklepa občinskega sveta občine Rogatec.
Znižana najemnina ne sme biti nižja kot 50% izhodiščne mesečne najemnine, določene s tem pravilnikom.
Po izteku časa, za katerega je bila najemnina znižana, lahko najemnik, ki še vedno opravlja deficitarno dejavnost, ponovno zaprosi za znižano najemnino.
V. UPORABA SREDSTEV NAJEMNIN
25. člen
Poraba sredstev najemnin poslovnih prostorov se določi z letnim programom, ki je sestavni del proračuna Občine Rogatec. Sredstva pridobljena s plačilom najemnin, se porabijo za obnovo poslovnih prostorov in njihovo pridobivanje.
VI. VZDRŽEVANJE IN VLAGANJE V POSLOVNI PROSTOR
26. člen
Najemnik je dolžan najeti poslovni prostor vzdrževati v zapisniško prevzetem stanju, upoštevajoč normalno obrabo v skladu s standardi vzdrževanja. V primeru nujnega popravila je najemnik dolžan to takoj sporočiti najemodajalcu oziroma upravljalcu, vendar najkasneje v treh dneh. Najemnik je dolžan na svoje stroške odpraviti škodo v poslovnem prostoru oziroma stavbi, ki jo je povzročil sam.
Po prenehanju najema je najemnik dolžan poslovni prostor s ključi vrniti v stanju, v kakršnem ga je prevzel. Ob predaji izpraznjenega poslovnega prostora se sestavi primopredajni zapisnik.
Najemodajalec bo poslovni prostor, skupne prostore, dele in naprave vzdrževal tako, da bo opravil vsa investicijsko vzdrževalna dela in s tem preprečil poslabšanje stanja poslovnega prostora.
27. člen
Najemniku se lahko odda tudi delno urejen poslovni prostor. V primeru izraženega interesa najemnika po financiranju ureditve poslovnega prostora se najemodajalec in najemnik pogodbeno dogovorita o obsegu, kvaliteti in obliki potrebnih del za usposobitev poslovnega prostora. Na podlagi ocene potrebnih vlaganj v poslovni prostor, ki jo pridobi najemodajalec, se ugotovi potrebna višina investicij za usposobitev poslovnega prostora.
Kolikor najemnik preseže znesek pogodbo dogovorjenih potrebnih vlaganj ali je zainteresiran za večji vložek sredstev od zneska ocene, se navedeni višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni strošek v breme najemnika.
Vsa vlaganja se posebej opredelijo in po končanih delih preverijo na podlagi ustrezne dokumentacije in računov. Strokovni gradbeni nadzor nad izvajanjem dogovorjenih del izvaja najemodajalec.
28. člen
Ob usposobitvi poslovnega prostora se sestavi nov točkovalni zapisnik in ugotovi vrednost poslovnega prostora. Dejanska vrednost vlaganja najemnika v usposobitev poslovnega prostora se ugotovi s postopkom, opisanem v 27. členu tega pravilnika.
Priznana vlaganja najemnika se vračajo najemniku v obliki dogovorjene zmanjšane najemnine ali za določen čas v celoti oproščene najemnine, kar se določi s pogodbo in je sestavni del najemne pogodbe. Po končani dobi vračanja najemnik plačuje polno vrednost mesečne najemnine.
VII. ODDAJANJE POSEBNIH PROSTOROV (DVORANE, SEJNE SOBE IN PODOBNO)
29. člen
Določeni prostori kot so dvorane, sejne sobe, ipd. se oddajajo v najem po dnevih oziroma po urah.
Prostori iz prvega odstavka tega člena se oddajo v najem neposredno na podlagi veljavnega cenika. Vlogo za najem poda prosilec pri pristojnem organu oziroma upravljalcu teh poslovnih prostorov. S sklenitvijo pogodbe, ki vsebuje tudi določila glede načina uporabe tovrstnih prostorov in obveznosti najemojemalca, ter sestavo primopredajnega zapisnika, se odda poslovni prostor v najem.
Višino najemnine za oddajo prostorov iz prvega odstavka sprejme župan s sklepom v skladu s sprejeto politiko določanja cen najema prostorov v občini, ki so navedeni v tem členu in s tem odlokom.
30. člen
Društva ali zvezi društev, ki imajo sedež na področju občine, se oddajo omenjeni posebni prostori v brezplačen najem.
VIII. ODDAJANJE GARAŽ V NAJEM
31. člen
Garaže, ki so bile zgrajene za potrebe uporabnikov posameznih zgradb, se praviloma oddajo v najem lastnikom in najemnikom stanovanj ter poslovnih prostorov v teh zgradbah.
Prednost imajo upravičenci, ki so najemniki stanovanj in poslovnih prostorov v lasti občine.
Razpis za oddajo garaže iz prvega odstavka se objavi na oglasni deski objekta, za potrebe katerega so garaže zgrajene.
Določbe prvega in drugega odstavka tega člena se ne uporabljajo za garaže, ki so sestavni del posameznih stanovanj ali poslovnih prostorov.
32. člen
Najemnik garaže ne sme oddajati v podnajem, brez soglasja občine.
IX. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
33. člen
Vse sklenjene najemne pogodbe o oddaji poslovnih prostorov v najem, ki so sklenjene za določen čas, se uskladijo z določili tega pravilnika v roku šestih mesecev po začetku veljavnosti tega pravilnika.
Najemne pogodbe, ki so sklenjene za določen čas, se uskladijo z določili tega pravilnika ob ponovnem sklepanju pogodb, ne glede na to ali se sklepajo za določen ali nedoločen čas.
V primeru, ko najemnik poslovnega prostora ne sklene nove najemne pogodbe po tem pravilniku, se šteje kot odpoved najemnega razmerja.
34. člen
Najemnine se po določilih tega pravilnika uskladijo v roku enega meseca po uveljavitvi tega pravilnika. O spremembi najemnin se mora pisno obvestiti vse najemnike poslovnih prostorov.
35. člen
Za vse, kar ni določeno s tem pravilnikom, se smiselno uporabljajo določila zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih ter drugi predpisi.
36. člen
Z dnem uveljavitve tega pravilnika preneha veljati sklep o določitvi višine najemnine za poslovne prostore v lasti Občine Rogatec, št. 06100-97/96, z dne 28. 10. 1996.
37. člen
Ta odlok začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 06202-0095/2004
Rogatec, dne 27. decembra 2004.
Župan
Občine Rogatec
Martin Mikolič, univ. dipl. inž. l. r.
PRILOGA I:
Skupina A:
– banke, pošte in hranilnice;
– finančni marketing;
– hoteli, igralnice;
– intelektualne storitve (odvetniki, notarji),
– agencijski posli, komisionarske, posredniške dejavnosti;
– profitne zdravstvene dejavnosti (samoplačniške).
Skupina B:
– trgovina in gostinski lokali;
– pisarniške dejavnosti;
– tiskarstvo, založništvo;
– storitve infrastrukturnih sistemov;
– turistične in prevozniške dejavnosti;
– profitne izobraževalne dejavnosti;
– garaže.
Skupina C:
– osebne storitve;
– živilska obrt;
– storitvene in obrtne delavnice;
– servisne delavnice;
– fotoateljeji;
– politične stranke;
– državni organi.
Skupina D:
– izobraževanje in raziskovalne dejavnosti;
– kulturne, umetniške, izobraževalne in podobne dejavnosti;
– varovanje kulturnih dobrin;
– zdravstveno in socialno varstvo ter varstvo mladine;
– razstavni saloni;
– letni vrtovi – zunanje površine ob poslovnih površinah;
– skladišča;
– društva;
– humanitarne organizacije;
– deficitarne dejavnosti.
Če se v poslovnem prostoru opravlja več dejavnosti, se pri določanju
najemnine upošteva dejavnost, ki spada v višjo skupino. O razvrstitvi
poslovnega prostora v skupino dejavnosti odloča komisija.
