Na podlagi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, in Uradni list RS, št. 32/00 in 102/02), Zakona o javnih financah (Uradni list RS, št. 79/99, 124/00, 79/01, 30/02, 56/02 in 110/02), Uredbe o pridobivanju, razpolaganju in upravljanju s stvarnim premoženjem države in občin (Uradni list RS, št. 12/03 in 77/03) in na podlagi 18. člena Statuta Občine Tržič (Uradni list RS, št. 15/99, 20/01 in 79/01) je Občinski svet občine Tržič na 13. seji dne 22. decembra 2004 sprejel

S tem Pravilnikom o oddajanju poslovnih prostorov, garaž in garažnih boksov v najem (v nadaljevanju: pravilnik) se ureja oddajanje stavb, delov stavb in prostorov v lasti Občine Tržič v najem za opravljanje pridobitnih ali nepridobitnih dejavnosti in za potrebe garažiranja osebnih vozil v najem.

Za poslovni prostor se štejejo:
– eden ali več prostorov, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben glavni vhod,
– garaže v sklopu poslovnih in stanovanjskih stavb,
– samostojni montažni objekti, namenjeni za poslovno in drugo dejavnost (v nadaljevanju: poslovni prostori).
Določbe tega pravilnika se smiselno uporabljajo za oddajo zaklonišč, kioskov, stojnic in javnih površin za opravljanje poslovnih in drugih dejavnosti, če to ni urejeno v kakšnem drugem občinskem predpisu.
Gospodarjenje in upravljanje s poslovnimi prostori je v pristojnosti Urada za urejanje prostora občinske uprave Občine Tržič (v nadaljevanju: pristojni občinski urad).

Register poslovnih prostorov, ki so v lasti Občine Tržič in register sklenjenih najemnih pogodb za te poslovne prostore vodi pristojni občinski urad.

Javno ponudbo pripravi Komisija za vodenje in nadzor postopka razpolaganja s stvarnim premoženjem Občine Tržič, ki je imenovana v skladu z veljavnimi predpisi, ki urejajo razpolaganje z občinskim premoženjem (v nadaljevanju: komisija), in ki izvaja celoten postopek oddaje poslovnih prostorov v najem po tem pravilniku.

Poslovni prostori se oddajo v najem na naslednja načina:
a) z javno ponudbo ali
b) z neposredno pogodbo v primerih, ki jih določata 12. in 13. člen tega pravilnika.

Javna ponudba je na nedoločen oziroma na določljiv krog oseb naslovljeno javno vabilo k dajanju ponudb za najem pod vnaprej objavljenimi pogoji in se praviloma objavi na oglasni deski Občine Tržič, lahko pa tudi v sredstvih javnega obveščanja.
Javno ponudbo pripravi in objavi komisija Občine Tržič.
Oddaja v najem na podlagi javne ponudbe se lahko prične po poteku 15 dni od objave javnega vabila k dajanju ponudb za najem. Javna ponudba velja do poteka v vabilu določenega časa. V objavi javne ponudbe mora biti navedeno:
1. lokacija, velikost poslovnega prostora, garaže in garažnega boksa in višina izhodiščne najemnine veljavne v času objave;
2. predvidena dejavnost oziroma prednostne dejavnosti ali omejitve;
3. čas, za katerega se poslovni prostor, garaža in garažni boks odda v najem;
4. rok vezanosti na ponudbo, ki začne teči od dneva oddaje ponudbe do sklenitve najemne pogodbe;
5. rok, v katerem mora pristojni organ odločiti in začne teči z dnem poteka roka za oddajo ponudbe do odločitve o izbiri ponudnika;
6. varščina za resnost ponudbe, v višini enomesečne izhodiščne najemnine;
7. obvestilo ponudnikom, da bo po odločitvi o izbiri varščina vrnjena tistim, ki na izboru ne bodo uspeli in navedba roka, v katerem bo vrnjena;
8. da lahko župan postopek oddaje v najem ustavi in sicer do sklenitve najemne pogodbe;
9. drugi pogoji v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora, garaže in garažnega boksa, ki jih mora ponudnik izpolniti;
10. informacijo o tem, kje in pod kakšnimi pogoji se lahko ponudniki pred začetkom javne ponudbe seznanijo s podrobnejšimi pogoji in ogledajo poslovne prostore, ki so predmet razpisa.
V objavi javne ponudbe za oddajo poslovnih prostorov morajo biti objavljeni tudi pogoji iz 7. člena tega pravilnika, ki jih morajo izpolnjevati ponudniki.

Ponudniki dvignejo prijavnico v pristojnem občinskem uradu. K izpolnjeni prijavnici morajo v predpisanem roku predložiti še naslednje priloge:
1. dokazilo o strokovni usposobljenosti – za fizično osebo ali
2. dokazilo iz vpisnika samostojnih podjetnikov posameznikov – za samostojnega podjetnika posameznika ali
3. izpisek iz sodnega registra – za gospodarsko družbo (ne starejši od 30 dni od dneva oddaje ponudbe) ali
4. odločbo Upravne enote – za društvo, oziroma odločbo o podelitvi statusa društva v javnem interesu;
5. dokazilo o poravnanih finančnih obveznostih in dokazilo, da ni blokiran račun (ne starejša od 30 dni od dneva oddaje ponudbe);
6. potrdilo o registraciji, ki ga izda pristojni davčni organ zavezancu za DDV;
7. dokazilo o stalnem prebivališču in državljanstvu Republike Slovenije;
8. izjavo, da ima ponudnik poravnane vse zapadle obveznosti do Občine Tržič;
9. dokazilo o plačilu varščine za resnost ponudbe v višini enomesečne izhodiščne najemnine na podračun enotnega zakladniškega računa Občine Tržič.
Komisija se lahko odloči, da med zahtevane priloge iz tega člena vključi še dodatne.

Javna ponudba za oddajo garaž in garažnih boksov se, poleg objave na način iz 6. člena tega pravilnika, objavi tudi na oglasnih deskah stanovanjskih zgradb v neposredni bližini garaž ali garažnih boksov.
Prednost pri najemu garaž in garažnih boksov v najem imajo ponudniki, ki so lastniki in najemniki stanovanj v neposredni bližini garaž in garažnih boksov ter lastniki in najemniki poslovnih prostorov v zgradbi ali na njenem funkcionalnem zemljišču, v kateri je garaža ali garažni boks.

Ponudbe z zahtevanimi listinami in dokazili se pošljejo po pošti s priporočeno pošiljko na naslov, ki je naveden v objavi javne ponudbe ali oddajo v tajništvu občine.
Ponudbe, ki so prispele po roku (nepravočasne ponudbe) komisija s sklepom zavrže in o tem obvesti župana Občine Tržič in ponudnike, katerih nepravočasne ponudbe so bile zavržene. V primeru nepopolne ponudbe se ponudnika pozove, da v roku 8 dni od dneva prejema poziva ponudbo dopolni. Če tudi po poteku tega roka ponudnik ne dopolni ponudbe, komisija ponudbo s sklepom zavrže.

V primeru, da je na objavo javne ponudbe za oddajo poslovnega prostora prispelo več ponudb, ki izpolnjujejo pogoje in se enako prednostno obravnavajo, lahko komisija izbere najugodnejšega ponudnika ali odloči, da se izvede javna dražba najemnine.
Oddaja poslovnega prostora na podlagi dražbe najemnine se opravi po postopku, ki je določen v poslovniku o postopku oddaje poslovnih prostorov v najem, ki ga izda komisija.

Sklep o izbiri najugodnejšega ponudnika izda komisija najkasneje v petnajstih dneh po izteku roka za oddajo ponudb. Komisija posreduje sklep vsem ponudnikom, ki so sodelovali pri javni ponudbi.
Zoper odločitev o izbranem ponudniku lahko vsak, ki se je udeležil javne ponudbe, vloži ugovor v osmih dneh od dneva prejema sklepa o izbiri najugodnejšega ponudnika.
Ugovor se vloži pri organu, ki je sklep izdal. Ta ga odstopi županu v reševanje.
O ugovoru odloči župan v petnajstih dneh od prejema.
Odločitev župana je dokončna.

Poslovne prostore komisija odda v najem na podlagi neposredne pogodbe, in sicer:
1. če je glede na ocenjeno vrednost najemnine in trajanje najema predviden letni prihodek od oddaje poslovnega prostora, garaže ali garažnega boksa, nižji od 1,000.000 SIT;
2. če javna ponudba ni uspela, po dveh neuspelih javnih ponudbah;
3. v primeru oddaje poslovnega prostora, garaže ali garažnega boksa izključno za potrebe nevladnih humanitarnih organizacij ali organizacij oziroma društev mladih, ki delujejo na področju šolstva, znanosti, športa, zdravstva, sociale, kulture ali človekovih pravic;
4. če se poslovni prostor, garaža ali garažni boks odda osebi javnega prava in gre za oddajo za določen čas, ki ne sme biti daljši od desetih let ali če se poslovni prostor, garaža ali garažni boks odda osebi, ki ji je podeljena koncesija in gre za oddajo za določen čas, ki ne sme biti daljši od trajanja koncesije, hkrati pa ne sme biti daljši od dvajsetih let.

Poslovne prostore lahko odda komisija v najem na podlagi neposredne oddaje tudi v naslednjih primerih:
a) za določen čas, vendar največ za dobo petih let:
– ob elementarnih nesrečah ali drugih upravičenih primerih;
b) glede na določila tega pravilnika in že sklenjene pogodbe:
– družinskemu članu (zakoncu, otroku, bratu, sestri, snahi, zetu, vnukinji ali vnuku), če nadaljuje z isto dejavnostjo dosedanjega najemnika, ki je samostojni podjetnik posameznik, v primeru upokojitve, bolezni ali smrti najemnika;
– če se ustanovijo nova ali reorganizirajo obstoječe gospodarske družbe, celotno podjetje ali posamezni deli podjetja pa so pravni nasledniki dosedanjega najemnika;
– zaradi preselitve najemnika iz poslovnega prostora, ki ga je potrebno porušiti;
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije objekta ali za druga nujna dela na infrastrukturi objekta;
– najemniku, ki želi razširiti najem poslovnega prostora zaradi opravljanja iste dejavnosti v trenutno prazen poslovni prostor v isti zgradbi, ki ga je možno neposredno funkcionalno povezati s poslovnim prostorom, ki ga že ima v najemu;
– če gre za zamenjavo poslovnega prostora, ki po velikosti ali višini najemnine ne odstopa za več kot eno petino in če je to v interesu najemodajalca Občine Tržič;
– če je dosedanji najemnik v stečaju ali likvidaciji, novi najemnik pa prevzame dolgove dosedanjega najemnika do najemodajalca Občine Tržič.
c) za določen čas do pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji, če je za poslovni prostor vložena zahteva za vračilo podržavljenega ali zaplenjenega premoženja in je vlagatelj zahtevka (oziroma pravni naslednik denacionalizacijskega upravičenca) dal pisno soglasje k oddaji.

S ponudnikom, ki je bil izbran, se sklene najemno pogodbo najkasneje v roku 30 dni po dokončnosti sklepa o izbiri. Plačana varščina se ponudniku všteje v najemnino.
Če ponudnik ne podpiše najemne pogodbe v navedenem roku, Občina Tržič zadrži v postopku javne ponudbe plačano varščino v višini enomesečne izhodiščne najemnine. Ponudnikom, ki niso uspeli, se varščina brez obresti vrne v roku, določenem v objavi javne ponudbe.

Poslovni prostor, garaža in garažni boks se lahko odda v najem za nedoločen čas ali za določen čas.
Sklenitev najemne pogodbe za dobo, ki je daljša od dvajsetih let je možna le v primerih, ko gre za oddajo na podlagi metode javne ponudbe in v primerih, ko želi obstoječi najemnik, ki tekoče poravnava svoje obveznosti in spoštuje določila najemne pogodbe, skleniti najemno pogodbo za določen čas, do 99 let, s podpisom aneksa k obstoječi pogodbi ali s sklenitvijo nove pogodbe, v kateri se upoštevajo vse spremembe tega pravilnika.

Najemno razmerje nastane s sklenitvijo najemne pogodbe.
Najemna pogodba mora vsebovati:
– naslov, številko zemljiške parcele in katastrsko občino poslovnega prostora oziroma stavbe, v kateri je poslovni prostor;
– površino poslovnega prostora;
– višino najemnine in način plačila;
– določila o stroških uporabe stavbnega zemljišča ter stroških zavarovanj in drugih stroških, ki bremenijo najemnika;
– čas, za katerega se sklene najemna pogodba;
– čas, potreben za usposobitev poslovnega prostora, v katerem najemnik ne plačuje izračunane najemnine;
– navedbo poslovne dejavnosti, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru;
– način oddaje poslovnega prostora: neposredna pogodba, javna ponudba, dražba najemnine;
– dolžnosti glede vzdrževanja poslovnega prostora;
– določila o oddaji v podnajem;
– možnost uporabe skupnih delov in naprav v zgradbi – pogoji njihove souporabe;
– določilo, da pri večji obnovi ali preureditvi poslovnega prostora najemodajalec Občina Tržič sklene z najemnikom posebno pogodbo, s katero najemodajalec da soglasje za obnovo oziroma preureditev in s katero se dogovorijo povračila vlaganj;
– odpovedni rok ter načini in razlogi za prenehanje najemne pogodbe;
– o pravici vstopa najemodajalca v poslovni prostor in pravici ogleda oziroma pregleda;
– ostale obveznosti najemnika, ki izhajajo iz uporabe poslovnega prostora.

Izhodiščna najemnina za poslovne prostore se določi v odvisnosti od gradbene vrednosti, območja in dejavnosti, ki se izvaja v poslovnem prostoru.

Če s predpisom Občine Tržič ni določeno drugače, se gradbena vrednost poslovnega prostora določi na podlagi metodologije predpisane s Pravilnikom o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 127/04).
Izračun najemnine se vrši po formuli:
Mn = VPP x LSN / 12 x 100
Mn = mesečna najemnina
VPP = vrednost poslovnega prostora = število točk x vrednost točke x uporabna površina x korekcijski faktor
LSN = letna stopnja najemnine izražena v% od vrednosti poslovnega prostora.
Izračunana najemnina predstavlja izhodiščno najemnino, ki je sestavni del javne ponudbe.
Vrednost najemnine, za katero je bil izveden postopek dražbe in vrednost točke iz zgoraj navedene formule za izračun vrednosti poslovnega prostora, se mesečno usklajuje z indeksom rasti cen življenjskih potrebščin v RS v preteklem mesecu, ki ga objavi Statistični urad RS.

Poslovni prostori so glede na vrsto dejavnosti razvrščeni v dve skupini.
1. Dejavnost A:
– pridobitne dejavnosti, ki jih opravljajo gospodarske družbe ali samostojni podjetniki posamezniki, razvrščeni po standardni klasifikaciji dejavnosti (Uradni list RS, št. 2/02) od A do vključno K;
– ostale pridobitne dejavnosti.
2. Dejavnost B:
– skladišča, pomožni prostori, garaže;
– poslovni prostori, namenjeni za družbene dejavnosti, dejavnosti društev, prostori krajevnih skupnosti in političnih strank;
– ostale nepridobitne dejavnosti.
Javni zavodi, katerih ustanoviteljica je občina Tržič, ki je (večinski) financer njihove dejavnosti ali pa je po predpisih odgovorna za zagotavljanje prostorskih pogojev za izvajanje njihovih dejavnosti, so oproščeni plačila najemnine.
Komisija lahko na predlog najemnika, ki opravlja dejavnost razvrščeno v skupino B, zniža izračunano najemnino, ki pa ne more biti nižja od 1/3 najemnine, ki bi jo najemnik plačeval po določilih tega pravilnika.
O drugih izjemah od tega pravilnika odloča občinski svet.

Mesečna najemnina za garažne bokse se določi s sklepom župana na predlog komisije.

Poslovni prostori so glede na lego razporejeni v naslednja območja:
I – ožje mestno območje:
– Trg svobode, Balos, Partizanska ulica od št. 1 do mostu čez Tržiško Bistrico, Koroška cesta od št. 1 do 26, Cankarjeva cesta od št. 1 do št. 5, Predilniška cesta od avtobusne postaje do Paviljona NOB, poslovni prostori v Bistrici pri Tržiču na območju Deteljice, Zelenice in Kovorske ceste;
II – širše mestno območje:
– Poslovni prostori v mestu Tržič in v Bistrici pri Tržiču (razen ulic zajetih v območju A), naselje Slap, Ravne, Pristava in Križe;
III – obmestno območje:
– Ostala naselja, ki niso zajeta v območjih I in II
Območja so razvidna na zemljevidu, ki je sestavni del tega pravilnika in je na vpogled pri pristojnemu občinskemu uradu.

Višina najemnine se določi s pomočjo letne stopnje najemnine (LSN) po naslednji tabeli:

----------------------------------------------
   dejavnost    območje        I     II    III
   skupina      stopnja        %      %      %
----------------------------------------------
       A                      11      8      5
       B                       5      4      3
----------------------------------------------

V primeru, ko se poslovni prostor ne nahaja v pritličju zgradb, temveč v nadstropju ali kleti oziroma ima vhod v prostor iz dvorišča, se območje zaradi manj ugodne lege zniža za eno stopnjo.

Določeni prostori, kot so dvorane, sejne sobe in podobni prostori se oddajajo v najem po dnevih oziroma po urah.
Prostori iz prvega odstavka se oddajo v najem z neposredno pogodbo na podlagi pisne vloge prosilca, ki jo odda pristojnemu občinskemu uradu.
Cenik za oddajo prostorov iz prvega odstavka tega člena, na predlog komisije sprejme župan s sklepom.

Najemniku poslovnega prostora se lahko odda v najem delno tehnično opremljen in dokončan ali nedokončan poslovni prostor ali poslovni prostor, ki ga je treba za določeno dejavnost v celoti obnoviti.

Najemnik in najemodajalec Občina Tržič se dogovorita o obsegu in obliki potrebnih del za usposobitev oziroma preureditev poslovnega prostora. Na podlagi ocene potrebnih vlaganj pred usposobitvijo oziroma preureditvijo poslovnega prostora, se ugotovi potrebna višina investicije.
Najemojemalec vlogo, v kateri navede obseg in obliko potrebnih del, naslovi na komisijo, ki izda soglasje v obliki sklepa ali vlogo s sklepom zavrne.

Po opravljenih delih je najemojemalec dolžan komisijo obvestiti o obsegu opravljenih del in ji predložiti vsa potrebna dokazila o njihovi vrednosti.
Dogovorjena potrebna vlaganja najemnika se upoštevajo najemniku za določen čas v obliki dogovorjene znižane najemnine ali v celoti oproščene najemnine, kar se določi v posebnem sklepu, ki ga izda komisija.

Najemna pogodba lahko preneha sporazumno, z odpovedjo, s potekom časa za katerega je bila pogodba sklenjena in z odstopom od pogodbe.
Najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo, in sicer s potekom odpovednega roka, ki ga določa najemna pogodba in ki ne sme biti krajši od enega leta.

Najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, če najemnik tudi po pisnem opominu:
– uporablja poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali ga uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela večja škoda;
– če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil;
– če najemnik ne začne uporabljati poslovnega prostora, ko so za to izpolnjeni pogoji, oziroma brez upravičenega razloga preneha uporabljati poslovni prostor za več kot dva meseca oziroma ga uporablja le občasno;
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem ali ga zamenja brez privolitve najemodajalca;
– če najemnik preneha opravljati dejavnost ali če namesto dejavnosti, določeni v pogodbi, brez soglasja najemodajalca opravlja drugo dejavnost, oziroma uporablja poslovni prostor v drug namen kot je določeno s pogodbo;
– če najemnik odpove pri pristojnem organu obrtno dejavnost, ali mu je ta odvzeta, oziroma je zoper njega zaključen stečajni postopek ter v vseh drugih primerih, ko najemnik preneha z dejavnostjo;
– če najemnik ne vzdržuje poslovnega prostora s skrbnostjo dobrega gospodarja ali po navodilih najemodajalca;
– ob upokojitvi najemnika.

Najemnine se za dosedanje najemnike uskladijo v roku 30 dni po uveljavitvi tega pravilnika. O spremembi najemnin najemodajalec pisno obvesti vse najemnike poslovnih prostorov.

Vse obstoječe najemne pogodbe je treba uskladiti v roku 12 mesecev po uveljavitvi tega pravilnika.

Z dnem uveljavitve tega pravilnika preneha veljati Pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov v najem (Uradni list RS, št. 35/94 in 42/94).

Ta pravilnik začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.