Na podlagi 23., 24. ter 77. člena Zakona o urejanju prostora (ZureP) (Uradni list RS, št. 110/02), in 16. člena statuta Občine Slovenske Konjice (Uradni list RS, št. 31/99, 19/01 in 100/02) je Občinski svet občine Slovenske Konjice na 20. redni seji dne 23. 12. 2004 sprejel

S tem odlokom se sprejme lokacijski načrt za podjetniško in obrtniško cono “KOSTROJ” Slovenske Konjice, ki ga je izdelal IGRE, d.o.o. Maribor pod št. projekta 7U298. Projekt je sestavni del tega odloka in vsebuje:
– tekstualni del
– grafične priloge:
1. Pregledna karta s prikazom območja obdelave 1:5000
2. Izsek iz prostorskih sestavin planskih aktov 1:5000
3. Geodetski katastrski in višinski posnetek obstoječega stanja 1:500
4. Ureditvena situacija 1:250
5. Komunalna infrastruktura 1:500
6. Prometna ureditev 1:500
7. Pogoji ureditve, faznost in tolerance zazidave 1:500
– smernice in mnenja.

Opis meje topografsko:
na severu: po južnem robu območja Kostroja z izjemo se koristi še skrajni JZ vogal parcele 930/1
na jugu: meja poteka severno od obstoječe zazidave ob Mizarski ulici
na vzhodu: po robu višinske depresije v smeri S-J, oziroma do parcele št. 919/69
na zahodu: po vzhodnem robu Tovarniške ulice
ter še manjše območje dveh parcel severno od obstoječe zazidave ob Mizarski ulici, vzhodno od omenjenega območja.
Ureditveno območje zazidalnega načrta meri 17.401,68 m2 in obsega celotne parcele (z eno izjemo parcele 930/1), vse k.o. Konjice: 919/54, 919/72, 919/73, 919/75, 919/77, 919/78, 919/79, 919/80, 919/130, 919/131, 919/137, 919/187, 919/194, 930/1 (skrajni JZ del), 931/3, 931/4, 931/5.

Območje je namenjeno obrtno-proizvodni, servisni, skladiščni, trgovski, poslovni dejavnosti in deloma stanovanjskim funkcijam, brez gostinskih dejavnosti odprtega značaja in trgovine z živili. Objekti so locirani severno in južno od osrednje napajalne ceste, ki poteka po sredini obravnavanega območja v smeri vzhod-zahod.
V območju so možni sledeči posegi v gradbeno strukturo: gradnja novih objektov, rekonstrukcija, nadomestna gradnja, odstranitev objektov, sprememba namembnosti objekta, sprememba rabe objekta, redna vzdrževalna dela na objektu, investicijska vzdrževalna dela in vzdrževalna dela v javno korist, v skladu z določili lokacijskega načrta.
Natančnejša opredelitev funkcije deli območje na dva dela: severni del je pretežno obrtno-poslovne narave, južni poslovno oziroma poslovno-stanovanjske, za manjše območje na vzhodu je predvidena funkcija poslovno-stanovanjska oziroma stanovanjska.

Lokacijski načrt je zasnovan na novi parcelaciji katero bolj ali manj pogojuje parcelacija ob Mizarski ulici. Lokacijski načrt predvideva maksimalne možne površine pozidave znotraj gradbene meje, katere novograjeni objekti ne smejo presegati, lahko pa se je dotikajo ali so od nje pomaknjeni v notranjost, vseeno pa predvideva priporočljive tlorisne gabarite, ki po velikosti niso zavezujoči za bodoče investitorje. Faktor izrabe zemljišča, ki ga izraža razmerje med bruto etažno površino objektov in velikostjo parcele, tudi v primeru spremembe strukture pozidave, ne sme presegati faktorja 0,7.
Novo območje pozidave je zasnovano severno in južno od nove osrednje napajalne ceste. Objekti so locirani ob oziroma za gradbeno linijo in to 10,5 m od hodnika za pešce na severu oziroma vmesnega zelenega platoja na jugu ceste. Objekti morajo biti z enim robom postavljeni na gradbeno linijo, dovoljeni so le manjši odmiki delov fasad. Prostor med parkiriščem za stranke in objektom mora biti tlakovan in služi za dostop strankam in zaposlenim. Minimalni odmik gradbene meje od parcelnih meja na vzhodnih in zahodnih mejah posameznih parcel znaša v večini primerov 2,5 m, kateri dopušča dostopne poti oziroma manipulacijski prostor okoli objekta ter minimalno požarno varnost. Pri izjemah je dovoljen kot minimalni odmik od parcelne meje 1m, s tem, da mora biti zagotovljen 5-metrski odmik med sosednjimi objekti in deli objektov oziroma se omogoča gradnje prost komunalni koridor v središču območja. Na severu obravnavanega območja se gradbena meja postavi 1m od parcelne meje z območjem Kostroja, na jugu pa štiri metre od obstoječih mej parcel št. 1510, 919/90, 919/128, 919/129, 919/132, 919/71, 919/105, 919/104, vse k.o. Slovenske Konjice, pri čemer deli fasade ali strehe ne smejo segati preko gradbene meje, hkrati pa se na strešine locirajo snegobrani, zaradi preprečitve usipa snega na sosednjo parcelo. Gradbena meja na jugu ostane ista tudi v primeru odkupa štirimetrskega pasu s strani lastnikov zgoraj omenjenih parcel. Pri skrajnem zahodnem objektu je južna gradbena meja postavljena na novo parcelno mejo. Eden izmed razlogov je specifičnost zemljišča (upadanje višine terena v smeri proti severu), tako južna stena objekta predstavlja oporni zid. Morebitni lastnik južno ležečega parkirišča mora omogočiti in dovoliti v primeru vzdrževalnih del dostop do južne fasade. Pri manjšem vzhodnem območju pa se kot odmik od parcelnih meja upošteva minimalni 4-meterski pas, z izjemo prostora med objektoma, ki velja za komunalni koridor.
V primeru, da si bodoči investitorji želijo urediti parkiranje za objektom si morajo omogočiti dovolj širok dovozni pas na lastni parceli.
Če želja investitorja teži po večjem objektu, katera pogojuje združevanje parcel (združevanje mogoče le v smeri vzhod-zahod) se odmiki od predlaganih novih parcelnih meja, ki se nahajajo znotraj združenega območja, ne upoštevajo.

Oblikovanje objektov:
Objekti naj bodo oblikovani tako, da imajo glavne vhode orientirane na osrednjo cesto. Gradnja objektov je lahko predfabricirana betonska, kovinska ali klasična gradnja. Strehe so opečne barve naklona od 6-12° potopljene za venčnimi zidovi, oziroma pri izkoriščeni podstrehi do 30-40°. Smer slemen enaka kot pri okoliških objektih. Pri večjem naklonu strešine so obvezni snegobrani za preprečitev usipa snega na sosednje parcele. Objekti na jugu so predvidene maksimalne višine P+1+izkoriščena podstreha oziroma višine slemena do 11 m, na severu do višine P+2. Vhodi za stranke naj bodo poudarjeni oziroma izpostavljeni po potrebi z nadstreški. Proizvodno skladiščni deli objektov morajo biti obdelani enostavno s funkcionalno potrebno osvetlitvijo prostorov.

Ureditev zunanjih površin
Vse proste površine, ki niso tlakovane oziroma asfaltirane, je potrebno v kar največji meri zazeleniti in zasaditi s primernim drevjem in grmovnicami. Poudarek na zeleni barieri naj bo predvsem na južnem delu obravnavanega območja, na meji z obstoječimi objekti ob Mizarski ulici. V tem pasu merilo uporabljene drevnine ne sme zmanjšati bivalnih pogojev na parcelah ob Mizarski ulici. Stanovalcem ob Mizarski ulici je zagotovljena predkupna pravica odkupa južnega štirimetrskega pasu in se jim v primeru odkup, pogojuje zasaditev grmovnic s posamičnim drevjem.
Dovozna osrednja cesta mora imeti javno razsvetljavo.
Posamezne parcele se lahko ogradijo z žičnato ograjo ali kakšno drugo vrsto bolj transparentne ograje do višine 2 m ali manj, na parcelni meji pa se dopušča tudi zasaditev prostorastoče žive meje.
Zaželeno je enotno označevanje celotne cone. Za napise in reklame je predviden venčni del objekta. Pred objekti se določi mesto za postavitev reklamnih stebrov in drogov za zastave.

Tolerance – namembnost
Lokacijskimi načrt določa okvirne namembnosti, tlorisne in višinske gabarite objektov, potek infrastrukture.
Kot tolerance so dovoljene:
– spremembe priporočenih tlorisnih dimenzij objektov v skladu s potrebami tehnoloških postopkov posameznih investitorjev znotraj gradbene meje, so v tlorisnih velikostih poljubne, z izjemo graditve večjega objekta, kateri bi pogojeval zakup večjega števila parcel. V tem primeru se potek gradbenih meja, ki potekajo v smeri sever-jug znotraj območja povezanih parcel, spremeni.
– po višini se dopušča toleranca +0,5 m,
– odmik od gradbene linije nastavljene 10,5 m od osrednje ceste s hodnikom za pešce, oziroma od vmesnih zelenih platojev na jugu ceste, v notranjost parcel ni dovoljen, dovoljeni so le manjši odmiki fasad. V primeru, da investitor dokazuje potrebo po večjem parkirišču pred objektom se dovoli odmik od gradbene linije v notranjost parcele do 1m,
– v primeru racionalnejših projektnih rešitev komunalne, energetske in telekomunikacijske infrastrukture je možno spremeniti trase vodov infrastrukture.
Spremembe, dovoljene s tolerancami, ne smejo ovirati realizacije zazidalnega načrta. Spremembe morajo biti v skladu s predpisi, ki se nanašajo na varovanje okolja.

Prometno omrežje
Cestno omrežje znotraj obravnavanega območja se izgradi v celoti na novo. Omogočen mora biti tovorni in osebni promet ter možnost intervencije. Na zahodu so predvidene večje površine za parkiranje ter interne, znotraj parcel za zaposlene in stranke.
Po obravnavanem področju se izvede nova osrednja cesta širine 5,5 m, ki omogoča neoviran promet v primeru večjih dostav, z vmesnimi zelenimi pasovi ter s hodnikom za pešce na severni strani ceste širine 1,2 m.
Na zahodnem robu obravnavanega področja se severno in južno uredita večji parkirni površini s ca. 90 parkirnimi mesti. Z vmesnimi zelenimi platoji za drevesa in (ali) grmovnice se premoščajo višinske razlike.
Ob izteku osrednje ceste se vzpostavi manjše obračališče ter dostop do objekta na SV ležeče parceli 919/63 oziroma 919/195. V roku šest mesecev po pridobitvi gradbenega dovoljenja se zagotovi dovozna pot do objekta na SV ležeči parceli 919/63 oziroma 919/195. Dovozna pot se naveže na obstoječo pešpot med parcelama 919/132 in 919/129 oziroma se spelje po predvideni osrednji cesti do parcel 919/63 oziroma 919/195.
Vsak investitor mora zagotoviti dovolj parkirnih mest za stranke in zaposlene, kakor tudi tlakovane ali asfaltirane površine za dostavo, manipulacijo ali intervencijo. Parkirna mesta pred (ali za) objekti ali deli objektov, ki imajo trgovsko ali storitveno dejavnost morajo biti dostopna strankam. Možnost vzpostavitve parkirnih mest na posameznih parcelah, ob upoštevanju gradbene linije, je ob meji z osrednjo cesto, pri severnih parcelah pa se lahko povečajo kapacitete parkirnih mest ob upoštevanju priporočenih velikosti tlorisnih gabaritov, kar omogoča parkiranje za objekti oziroma na severni meji obravnavanega območja.
Pri manjšem vzhodno ležečem obravnavanem območju (dve manjši parceli) se vzpostavi interni krak, kateri omogoči dostop do parcel in s tem do objektov.

Vodovodno in hidrantno omrežje
Na obravnavanem območju je izvedeno javno vodovodno omrežje DN 90 mm, ki je v upravljanju JKP d.o.o. Slovenske Konjice.
Na območju predvidene gradnje je potrebno izvesti novi vodovodni odsek DN 90 mm, preko katerega se bodo izvajali priključki na posamezne objekte. Z izvedbo predvidenega vodovodnega odseka v hidravlično zanko bo dana možnost za zagotovitev požarne varnosti z vgraditvijo odgovarjajočega števila NH.
Posamezni vodovodni priključki se izvedejo iz osnovnega omrežja ločeno glede na predvidene potrebe investitorjev posameznih objektov. V področju ni predvidene dejavnosti, ki bi potrebovala večje količine tehnološke vode.
Na območju pozidave dveh objektov severovzhodno od Mizarske ulice se prav tako izgradi nov vodovodni odsek, katerega premer je odvisen od predvidene porabe pitne vode (predvidoma DN 63).
Posameznim investitorjem se nalaga vgraditev ločenih vodomerov posebej za vsako stanovanjsko enoto oziroma poslovno dejavnost. Vodomeri se vgradijo na dostopnem mestu, izven stanovanjskih enot v vodomernih jaških.
Za izvedbo vodovodnega omrežja, lokacijo ter izvedbo hidrantov in posameznih priključkov do vsakega odjemnega mesta posebej je potrebno izdelati izvedbeno dokumentacijo.
Kanalizacijsko omrežje
Na območju predvidene pozidave je upravljavec javne kanalizacije JKP d.o.o. Slovenske Konjice.
Na območju predvidene pozidave je obstoječa kanalizacija mešanega tipa ne omogoča več zadovoljivega odvoda odpadnih meteornih in sanitarnih voda, zato je v prihodnjem obdobju predvidena celovita rešitev odvoda sanitarnih in meteornih vod iz območja obstoječe in predvidene pozidave med Tovarniško ulico in Mizarsko ulico.
Na obravnavanem območju predvidene pozidave južno od Kostroja se predvidi ločen sistem kanalizacije z začasnim priključkom na obstoječi kanal mešanih odplak v Tovarniški ulici (3200) ter na vzhodu ležeča obstoječa voda (3100 in MK-2).
Pri izgradnji kanalizacije je potrebno upoštevati zahtevo, da je v javno kanalizacijo dovoljeno odvajati vode, ki ustrezajo MDK (Uradni list RS, št. 45/96).
Pri izgradnji kanalizacije je potrebno upoštevati Odlok o odvajanju odpadne in padavinske vode Občine Slovenske Konjice (Uradni list RS, št. 55/97).
Električno omrežje – javna razsvetljava
Na območju predvidene gradnje potekata 20 kV kablovoda, ki sta v lasti Elektro Maribor d.d., in sicer:
– 20 kV KBV Kostroj – Blato (k-281)
– 20 kV KBV Sl. K. Grad – Kostroj (k-282)
Zazidalni načrt predvideva osnovni razvod elektrike, ki je v koridorju osrednje ceste skupen in od katerega so izvedene posamezne ločene veje do vsakega objekta posebej, kjer se izvedejo predpisane omarice za priklop, glavne varovalke in števci.
Za napajanje predvidenih objektov z električno energijo bo potrebno zgraditi novo transformatorsko postajo ustrezne izvedbe in moči ter zgraditi nizkonapetostni 0,4 kV razvod od nove transformatorske postaje do posameznih objektov. Lokacija za postavitev nove t.p. se nahaja na vzhodnem robu severnega parkirišča.
Priključne merilne omarice morajo biti nameščene tako, da bo omogočeno nemoteno odčitavanje števcev in morajo biti pod ključem upravljavca.
Za izvedbo skupnega energetskega kabla, lokacijo ter izvedbo jaškov in povezav do vsakega odjemnega mesta posebej je potrebno izdelati izvedbeno dokumentacijo.
Na južni strani osrednje ceste se vzpostavi cestna razsvetljava, katere svetlobni poudarek je na cestišču.
Telekomunikacijsko in CATV omrežje
V koridorju osrednje povezovalne ceste je predvidena izvedba TK in CATV omrežja z zemeljskimi kabli in betonskimi jaški iz katerih se izvedejo posamezni priklopi do vsakega objekta posebej.
Za izvedbo TK je potrebno izdelati projekt TK priključkov, ter prestavitve oziroma zaščite obstoječih TK kablov in za posege pridobiti projektne pogoje oziroma soglasje k projektu.
Napajanje CATV omrežja se izvede iz obstoječe ojačevalne razdelilne omarice OM 2B. Za potrebe novih objektov se zgradi novo ojačevalno mesto OM 2C. Primarni kabel se uvleče v PU cevi preseka 110 mm. Na spremembah smeri, križanjih in pred OM 2C se postavijo pomožni jaški. Prav tako se postavijo jaški na ravnih razdaljah, če so večje kot 100m. vso sekundarno napajanje do uporabnika se izvede iz novo zgrajene OM 2C.
V primeru odstopanja predvidene trase za potrebe KRS od trase za potreb KRS od tras ostalih telekomunikacijskih vodov (telefon), je smiselno uporabiti isto traso z eno dodatno cevjo.
Ogrevanje
V objektih se predvidijo individualna kurišča na kurilno olje ali utekočinjen naftni plin.
Splošno
Vse trase komunalnih, energetskih in telekomunikacijskih vodov morajo biti v primeru vzdrževalnih del dostopni pristojnim ali pooblaščenim službam. Po zaključku del se mora vzpostaviti zatečeno stanje.

Ukrepi za varovanje okolja bodo določeni v izrisih iz lokacijskega načrta v postopku pridobivanja gradbenih dovoljenj na podlagi tehnoloških elaboratov, ocen vplivov na okolje oziroma presoje vplivov na okolje, kadar so obvezne po uredbi o vrstah posegov v okolje, za katere je obvezna presoja vplivov na okolje (Uradni list RS, št. 66/96 in 12/00), ker v fazi izdelave lokacijskega načrta natančne dejavnosti niso znane.
Hrup
V področju, ki ga obravnava zazidalni načrt ni predvidenih objektov s tehnologijami, ki bi povzročale prekomerni hrup. Za področje lokacijskega načrta se upošteva III. stopnja zahtevnosti maksimalne vrednosti hrupa severno od osrednje ceste ter II. stopnja zahtevnosti maksimalne vrednosti hrupa južno od omenjene ceste na meji obstoječe gradnje na Mizarski ulici. II. stopnja zahtevnosti maksimalne vrednosti hrupa se prav tako upošteva za manjše vzhodno območje.
Zrak
Predvidena dejavnost v objektih ne sme prekomerno onesnaževati zraka. Kot energetski vir je predvideno kurilno olje ali plin. Vsi izpusti v ozračje morajo biti prečiščeni skladno z veljavnimi predpisi.
Vode
Pred izpustom meteornih vod v vodotok, je le-te potrebno očistiti skladno z veljavnimi predpisi. Meteorne vode z manipulacijskih in cestnih površin je potrebno predhodno očistiti na zadostno dimenzioniranih usedalnikov, koalescentnih lovilcev maščob in lovilcev bencina.
Odpadki
Vsak posamezni investitor je dolžan zagotoviti na svojem zemljišču, v neposredni bližini prometnice prostor za ločeno zbiranje komunalnih odpadkov, skladno z določili občinskega Odloka o načinu opravljanja gospodarske javne službe ravnanja s komunalnimi odpadki Občine Slovenske Konjice (Uradni list RS, št. 75/04).
Vsak objekt na območju mora biti opremljen z zabojnikom za odpadke v montažnih objektih, ki zakrivajo pogled na zabojnike in onemogočajo nepooblaščen dostop.
Nevarne odpadke, ki nastajajo pri tehnologiji proizvodenj, je potrebno predati pooblaščenim odjemalcem.
Požarna varnost
V lokacijskem načrtu so upoštevani pogoji 22. člena Zakona o varstvu pred požarom (Uradni list RS, št. 71/93). Upoštevan je tudi pravilnik o tehničnih normativih za hidrantno omrežje in gašenje požarov (Uradni list SFRJ, št. 30/91).
Dovozi do posameznih objektov na območju zazidave so urejeni tako, da omogočajo dovoz gasilskim in interventnim vozilom in izpolnjujejo pogoje za varen umik.
Minimalni odmiki med objekti, obstoječimi in predvidenimi in deli objektov zagotavljajo požarno varnost in znašajo minimalno 5m pod pogojem, da gre za negorljive fasade brez okenskih odprtin (po švicarski strokovni smernici VKF).
Zagotovljene so prometne in delovne površine za intervencijska vozila (SIST DIN 14090, površine za gasilce na zemljišču).
Požarno vodo je potrebno zagotoviti z izgradnjo nadzemnih hidrantov na novozgrajenem vodovodnem omrežju.

Lokacijski načrt omogoča etapno izvajanje sekundarne prometne, komunalne in energetske infrastrukture ter izgradnjo posameznih objektov v skladu s potrebami in finančnimi možnostmi posameznih investitorjev, pod pogojem izgotovljene primarne prometne, komunalne in energetske infrastrukture.
Površine, ki ne bodo realizirane v predvideni fazi, morajo biti vizualno urejene.

Graditelji na območju zazidave morajo obvezno naročiti geološke preiskave terena zaradi nosilnosti tal in višine talne vode.
Pri izvajanju posegov v prostor se morajo upoštevati pogoji soglasij, ki so sestavni del tega lokacijskega načrta.

Poleg zahtev iz drugih določb tega odloka morajo investitorji in izvajalci lokacijskega načrta upoštevati:
Pri izdelavi tehnične dokumentacije in izvedbi morata investitor in izvajalec upoštevati določila lokacijskega načrta.
Pred pričetkom del mora investitor in izvajalec preveriti lego obstoječih komunalnih in energetskih naprav, jih po potrebi zavarovati, zaščititi ali premestiti pod pogoji upravljavcev.
Če se pogoji v naslednjih etapah izvajanja lokacijskega načrta spremenijo in niso več v skladu z osnovnimi določili lokacijskega načrta, je potrebno le-tega novelirati.
Investitor in izvajalci morajo vse predvidene posege izvesti tehnično neoporečno, ekološko sprejemljivo ter pri tem ne smejo poslabšati razmer na sosednjih območjih.

Lokacijski načrt je stalno na vpogled na Občini Slovenske Konjice.

Nadzorstvo nad izvajanjem tega odloka opravljajo pristojne inšpekcijske službe.

Ta odlok začne veljati naslednji dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.