Na podlagi 180. člena Statuta Mestne občine Koper (Uradne objave, št. 40/00, 30/01 in 29/03)
R A Z G L A Š A M
O D L O K
o ureditvenem načrtu Počitniško naselje Oltra Ankaran Mestna občina Koper
Št. K3501-181/00
Koper, dne 15. aprila 2005.
Župan
Mestne občine Koper
Boris Popovič l. r.
Na podlagi 175. člena Zakona o urejanju prostora (Uradni list RS, št. 110/02, 8/03 – popravek, 58/03 – ZZK-1), 29. člena Zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 72/93; 6/94 – odl. US, 45/94 – odl. US, 57/94, 14/95, 20/95 – odl. US, 63/95 – obvezna razlaga, 73/95 – odl. US, 9/96 – odl. US, 44/96 – odl. US, 26/97, 70/97, 10/98, 68/98 – odl. US, 74/98, 12/99 – sklep US, 16/99 – popravni sklep US, 59/99 – odl. US, 70/00, 100/00 – sklep US, 28/01 – ugotovitev US, 87/01 – Zsam-1, 16/02 – sklep US, 51/02 in 108/03 – sklep US) in na podlagi 27. člena Statuta Mestne občine Koper (Uradne objave, št. 40/00, 30/01 in 29/03) je Občinski svet Mestne občine Koper na seji dne 14. 4. 2005 sprejel
O D L O K
o ureditvenem načrtu Počitniško naselje Oltra Ankaran
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
S tem odlokom se sprejme ureditveni načrt Počitniško naselje Oltra Ankaran, ki ga je izdelala Urbanistika d.o.o. Koper pod številko projekta UrN-U-14/98, oktober 2004. Podlaga za ureditveni načrt je Odlok o spremembah in dopolnitvah prostorskih sestavin dolgoročnega in družbenega plana Mestne občine Koper (obalno območje Ankarana- Ancarano, v letu 2004; Uradni list RS, št. 96/04).
2. člen
Ureditveni načrt opredeljuje namembnost obravnavanega območja in določa pogoje za urbanistično oblikovanje objektov, naprav in odprtega prostora, pogoje za urejanje komunalnega omrežja ter za druge posege v prostor.
3. člen
Dokumentacija ureditvenega načrta Počitniško naselje Oltra Ankaran obsega naslednje sestavine:
Tekstualni del:
– odlok o ureditvenem načrtu,
– obrazložitev ureditvenega načrta,
– soglasja pristojnih soglasodajalcev.
Grafični del:
1. izris iz sprememb in dopolnitev prostorskih
sestavin dolgoročnega in družbenega plana
Mestne občine Koper (obalno območje
Ankarana-Ancarano, v letu 2004) 1:5000
2. katastrski načrt 1: 500
3. geodetski načrt 1: 500
4. ureditvena situacija 1: 500
5. geodetska zazidalna situacija
s parcelacijo in tehničnimi elementi za zakoličbo 1: 500
6. zbirna karta komunalnih naprav 1: 500
7. predlog parcelacije 1: 500
8. načrt ozelenitve 1: 500
II. MEJA OBMOČJA
4. člen
Meja območja ureditvenega načrta poteka po robu parcel oziroma vključuje sledeče parcelne št.: 1033, 1034/1, 1034/2, 1034/3, 1035, 1036, 1037, 1039/1, 1039/3, 1040 in 1317/1 – del, vse k.o. Oltra.
III. FUNKCIJA OBMOČJA S POGOJI ZA IZRABO
IN KVALITETO GRADITVE
5. člen
Območje, ki se ureja z ureditvenim načrtom Počitniško naselje Oltra Ankaran, obsega površino ca. 2,16 ha in obsega tri prostorske celote:
– prostorsko celoto A (zahodni del območja zazidave),
– prostorsko celoto B (vzhodni del),
– prostorsko celoto C (območje regionalne ceste R2-406: pločnik, uvoz).
6. člen
Območje, ki ga ureja ureditveni načrt, je namenjeno:
– izgradnji počitniških objektov,
– prenovi obstoječega objekta za potrebe uprave in oskrbe v pritličju,
– izgradnji objektov za turistično-stanovanjske in rekreacijske namene,
– izgradnji parkirne hiše,
– izgradnji infrastrukture v funkciji počitniškega naselja,
– ureditvi zunanjih površin v funkciji navedenih dejavnosti,
– rekonstrukciji dostopa z regionalne ceste R2-406 in izgradnji pločnika.
7. člen
Območje počitniških objektov
Ureditveni načrt predvideva:
– na območju A:
– novogradnjo 31 počitniških objektov z velikostjo tlorisnega gabarita 12,5 m x 7,5 m, etažnostjo P+1 z možnostjo podkletitve, pod pogojem, da je klet v celoti vkopana; objekti se lahko združujejo ali razdružujejo (členijo) skladno s potrebami v večje ali manjše nastanitvene enote,
– prenovo obstoječega sprejemno-nastanitvenega objekta (etažnostjo P+1) na zahodni strani vstopa v naselje z namembnostjo uprave in oskrbe v pritličju,
– ureditev večfunkcionalnega odprtega prostora ob vhodu v naselje,
– izgradnjo parkirne hiše z velikostjo tlorisnega gabarita 120 m x 16 m in etažnostjo P (vzhodni del objekta) in P+1 (zahodni del objekta). Parkirišča so urejena v parkirni hiši in na strehi s skupno okvirno kapaciteto ca. 236 parkirnih mest. Možna je fazna izgradnja parkirne hiše oziroma sukcesivno z izgradnjo nastanitvenih objektov;
– na območju B:
– izgradnjo parkirišča s 16 parkirnimi prostori (na severnemu robu zazidave),
– izgradnjo enega počitniškega objekta z velikostjo tlorisnega gabarita 18,7 m x 11,7 m in etažnostjo K+P+1. Objekt bo podkleten, vendar klet ne bo v celoti vkopana, s čimer bo njegova arhitekturna zasnova skladna z že zgrajenimi objekti na tem območju;
– na območju C:
– rekonstrukcijo dostopa v naselje z regionalne ceste R2-406, ureditev pločnika širine 2.10 m ob južnem robu ceste ter ohranitev obstoječega drevoreda.
IV. MERILA IN POGOJI ZA URBANISTIČNO UREJANJE
8. člen
Lega in namembnost
Lega objektov je razvidna v grafičnih prilogah. Pri postavitvi posameznega objekta so možna odstopanja od ureditvene situacije ob upoštevanju predvidene parcelacije, terenskih razmer, robnih pogojev, obstoječe zazidave ter zasnove širšega komunalnega omrežja in prometne ureditve, vendar tako, da se ohranja koncept predvidene zazidave.
Odmik gradbene linije od Jadranske ceste znaša 12m.
Lega turistične zazidave je določena z minimalnimi robnimi odmiki, opredeljenimi v grafičnih podlogah. Znotraj območja, namenjenega turistični zazidavi, je možna drugačna dispozicija programa z upoštevanjem predvidene kapacitete nastanitvenih enot ter zagotavljanjem parkiranja in ostalih funkcionalnih ureditev.
Dopustna vrednost faktorja zazidanosti je 25% površine celotnega območja počitniškega naselja.
9. člen
Gradbene parcele
Pri določanju gradbenih je treba upoštevati:
– zasnovo prostorske ureditve,
– zasnovo prometne infrastrukture,
– lego komunalnih vodov in druge omejitve rabe prostora,
– urbanistične zahteve (funkcionalni dostopi, pešpoti, urejene površine ob objektih, parkiranje),
– sanitarnotehnične zahteve,
– skupne površine,
– lastništvo,
– način upravljanja.
Znotraj posameznih gradbenih parcel je skladno s potrebami glede na lastništvo dopustna naknadna notranja parcelacija.
10. člen
Tolerance
Pri izvajanju ureditvenega načrta se morajo upoštevati splošni pogoji za graditev in urejanje obravnavanega območja. Znotraj posameznih območij so dovoljeni manjši premiki objektov zaradi boljše funkcionalnosti. Upoštevati je treba načrtovano kapaciteto objektov ter etažnost in vertikalne gabarite z dopustnimi odstopanji za ±10%, če se s tem ne poslabšuje stanja okolja. Kletna etaža je dopustna, kolikor je v celoti vkopana.
Predvideni tlorisni gabarit parkirne hiše je možno povečati do 10% na njegovi južni strani, če to zahteva funkcionalna ali tehnična zasnova objekta.
Predvidena prometna in komunalna infrastruktura na območju zazidave se lahko spremeni v tlorisnem in višinskem poteku, če to zahtevajo spremenjene funkcionalne in tehnološke zahteve objektov in naprav ali terenske razmere. Pri objektih in infrastrukturi so dopustne tehnične uskladitve in prilagoditve, ki se upoštevajo vzajemno in v soodvisnosti, pri objektih, komunalni infrastrukturi, prometni infrastrukturi in urejanju odprtega prostora. Pri odstopanjih je potrebno upoštevati odmike gradbene linije, ki znaša 12 m od Jadranske ceste, in nespremenjeno gradbeno linijo najbolj južnega niza apartmajev (in odmika od klifa) v skladu z robnimi pogoji.
Vzporedno z navedenimi odstopanji so zaradi uskladitev dopustna manjša odstopanja tudi pri parcelaciji.
Pri dispoziciji programov so dopustna odstopanja določena v 8. členu odloka.
Faktor zazidanosti ne sme presegati vrednoti 25% površine celotnega območja počitniškega naselja.
11. člen
Izvedbeni posegi na območju ureditvenega načrta so možni na osnovi gradbenega dovoljenja, ki se izda na podlagi določb tega odloka.
V. MERILA IN POGOJI ZA ARHITEKTONSKO OBLIKOVANJE OBJEKTOV
12. člen
Pri arhitekturnem oblikovanju objektov in odprtega prostora je potrebno upoštevati tradicionalne oblikovne značilnosti. Posegi v prostor morajo doseči oblikovno poenotenje ter se vključevati v okoliške grajene in naravne strukture ter širši prostor.
Arhitektonske značilnosti objektov so pogojevane z oblikovanjem kvalitetnega bivalnega prostora; objekti naj tvorijo skupaj z odprtim prostorom kvalitetne ambiente.
Fasade objektov se členijo po horizontali in vertikali.
Strehe objektov so lahko: dvokapne ali ravne oziroma oblikovane na način, ki zagotavlja optimalno vklapljanje v okolje in okoliške grajene strukture.
Pri oblikovanju arhitektonskih elementov (vhodi, balkoni, senčila, ograje, venci, stopnice itd.) je treba upoštevati avtohtono tipologijo in karakteristike okolja.
VI. ZUNANJA UREDITEV
13. člen
Pri urejanju odprtega prostora je treba ohranjati najkvalitetnejše sestoje obstoječega zelenila. Oljke, ki rastejo na vzhodnem delu območja urejanja, bodo nadomeščene južno od predvidenih objektov, nad zgornjim robom klifa.
Zasnova ureditve zelenih površin vključuje osnovne tipe odprtega zelenega prostora:
– ozelenjen cestni koridor,
– ozelenitev ob dostopnih poteh,
– zelene kareje, ki se oblikujejo med posameznimi gradbenimi masami predvidene zazidave,
– ozelenitev ob parkirni hiši,
– ureditev pergole na strehi parkirne hiše, s čimer se bo objekt bolje vključeval v prostor, zagotovljena pa bo tudi senca na parkirišču na strehi parkirne hiše.
Ozelenitev odprtega prostora dopolnjujejo elementi urbane opreme, ki morajo upoštevati značilnosti tradicionalnega oblikovanja.
VII. UREDITEV PROMETNE INFRASTRUKTURE
14. člen
Dostop v počitniško naselje je s ceste R2-406; dostop bo rekonstruiran. Motorni promet se izloči ob samem vhodu v naselje v parkirno hišo s kapaciteto ca. 236 parkirnih mest, (148 pokritih in 88 na strehi parkirne hiše, dostop na streho parkirne hiše je predviden s severne strani objekta) in na parkirišče s kapaciteto 16 parkirnih mest. Na strehi parkirne hiše se uredi javno parkirišče.
Do nastanitvenih objektov v naselju vodijo pešpoti in intervencijske poti za intervencijska vozila. Na južni strani ceste R2-406 je predvidena pešpot vzdolž ceste z ohranitvijo obstoječega drevoreda. V naselju je predvidena mreža pešpoti.
Dostop do javnega dela parkirišča in do morja je javna cesta, z značajem javne poti in neodplačno postane javno dobro.
VIII. UREDITEV KOMUNALNE INFRASTRUKTURE
15. člen
Komunalno urejanje obsega omrežje in naprave za oskrbo s pitno in požarno vodo, električno energijo in javno razsvetljavo, cestno omrežje, telekomunikacijsko omrežje in kanalizacijsko omrežje. Vsi objekti morajo biti priključeni na obstoječe oziroma novo zgrajeno komunalno omrežje.
Pri izvajanju ureditvenega načrta je treba upoštevati zasnovo komunalne infrastrukture po rešitvah, ki so razvidne iz grafičnih prilog.
Vodovodna oskrba
Za območje predvidenega urejanja je potrebno zagotoviti nemoteno oskrbo z vodo in požarno varnost.
Elektroenergetsko omrežje
Za zagotavljanje elektroenergetske oskrbe je zgrajena transformatorska postaja na zahodni strani vstopnega objekta v naselje.
Kanalizacijsko omrežje
Odvajanje odpadnih vod je potrebno izvesti v ločenem sistemu. Komunalne odplake se odvajajo v kolektor, ki poteka po južnem robu zazidave. Meteorne vode zazidave je potrebno speljati ločeno v meteorno kanalizacijo z iztokom v morje.
Pri projektiranju kanalizacijskih naprav je potrebno upoštevati vse pogoje iz soglasja Komunale Koper k ureditvenemu načrtu št. soglasja II-7/253; upoštevati je treba tudi določila Pravilnika o smernicah za projektiranje in gradnjo kanalizacije za območju občine Koper (UO SO Koper, št. 17 z dne 9. 12. 1977).
Investitor si mora posebej pridobiti soglasje Komunale Koper k projektu za pridobitev gradbenega dovoljenja za gradnjo fekalnega in meteornega kanalizacijskega omrežja in ostale komunalne infrastrukture.
Telefonsko omrežje
Za zagotavljanje potrebe telekomunikacijskih storitev z vgradnjo digitalnih prenosnih sistemov bo potrebna navezava na predviden rekonstruiran optični kabel.
16. člen
Odvoz odpadkov
Odpadki se zbirajo na območjih ekoloških otokov na prostorih posebej določenih za odpadke in v kontejnerjih. Prostori za kontejnerje so ozelenjeni zaradi vizualne zaščite, locirani ob dostopnih poteh in parkirni hiši. Odpadki se odvažajo na deponijo komunalnih odpadkov skladno z veljavnim odlokom o obveznem odlaganju in odvažanju smeti in odpadkov.
Ekološki otoki morajo biti dostopni za komunalna vozila z osno obremenitvijo do 10 ton.
IX. REŠITVE IN UKREPI ZA VARSTVO OKOLJA
17. člen
Realizacija ureditvenega načrta mora varovati in ohranjati elemente okolja, kot so zrak, voda, tla in kvalitetne vedute, varstvo naravne in kulturne dediščine.
Pri vseh posegih je treba upoštevati določila Zakona o varstvu okolja (Uradni list RS, št. 41/04).
18. člen
Varstvo narave in kulturne dediščine
Predvideno je ohranjanje obstoječega zelenega fonda. Oljke, ki jih bodo tangirale novogradnje počitniških objektov, bodo premeščene na območje večje zelene površine južno od apartmajev. Pri novogradnjah je potrebno zagotoviti optimalno vklapljanje v krajino, kar mora biti zagotovljeno s podrobnim načrtom hortikulturne ureditve v okviru zunanje ureditve.
Na območju klifa posegi niso dovoljeni.
Pred izdajo gradbenega dovoljenja mora investitor pridobiti soglasje pristojnega zavoda za varstvo narave.
19. člen
Varstvo pred požarom
Pri projektiranju, gradnji in rekonstrukciji objektov se morajo upoštevati določila Zakona o varstvu pred požarom.
Zagotovljena je zadostna količina vode za gašenje. Protipožarni hidranti so locirani v predpisani medsebojni razdalji. Intervencijske poti so speljane do vseh objektov.
X. ETAPNOST IZVEDBE
20. člen
Faznost izvajanja je dopustna po smiselnem zaporedju in tako, da je omogočeno neovirano funkcioniranje obstoječih dejavnosti.
1. Prva etapa obsega prometno ureditev vhoda v naselje, izgradnjo pločnika, izgradnjo parkirišča, enega počitniškega objekta na območju B in parkirne hiše ter predvidene javne poti.
2. V drugi etapi je predvidena izgradnja počitniških objektov na območju A in dokončna ureditev odprtega prostora na območju A.
V smislu racionalizacije gradnje je dopustno tudi sočasno izvajanje objektov pod točkama 1 in 2.
XI. OBVEZNOSTI INVESTITORJEV IN IZVAJALCEV PRI IZVAJANJU UREDITVENEGA NAČRTA
21. člen
Investitor in izvajalec sta dolžna sočasno s posegom v prostor urediti okolico v skladu z usmeritvami ureditvenega načrta.
XII. KONČNE DOLOČBE
22. člen
Ureditveni načrt je stalno na vpogled občanom, podjetjem in skupnostim na Uradu za okolje in prostor Mestne občine Koper.
23. člen
Nadzor nad izvajanjem tega odloka opravlja Ministrstvo za okolje in prostor, Inšpektorat RS za okolje in prostor – Območna enota Koper.
24. člen
Ta odlok začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu RS.
Št. K3501-181/00
Koper, dne 14. aprila 2005.
Župan
Mestne občine Koper
Boris Popovič l. r.
Ai sensi dell’articolo 180 dello Statuto del Comune città di Capodistria (Bollettino ufficiale, n. 40/00, 30/01 e 29/03)
P R O M U L G O
I L D E C R E T O
sul piano regolatore del Villaggio turistico di Oltra Comune città di Capodistria
Numero: K3501-181/00
Capodistria, 15 aprile 2005.
Sindaco
Comune città di Capodistria
Boris Popovič m. p.
Visto l’articolo 175 della Legge sulla sistemazione del territorio (Gazzetta uff. della RS, n. 110/2002, 8/2003 – rettifica, 58/03-ZZK-1), l’articolo 29 della Legge sull’autonomia locale (Gazzetta uff. della RS n.72/93; 6/94- sentenza della CC, 45/94-sentenza della CC, 57/94, 14/95, 20/95 – sentenza della CC, 63/95- interpretazione autentica, 73/95 – sentenza della CC, 9/96-sentenza della CC, 44/96-sentenza della CC, 26/97, 70/97, 10/98, 68/98 – sentenza della CC, 74/98, 12/99 – delibera della CC, 16/99 – delibera di rettifica della CC, 59/99 – sentenza della CC, 70/00, 100/00 – delibera della CC, 28/01 – accertamento della CC, 87/01 – Zsam-1, 16/02, 51/02 e 108/03 – delibera della CC) ed in virtù dell’articolo 27 dello Statuto del Comune città di Capodistria (Bollettino uff. n. 40/00, 30/01 e 29/2003), il consiglio comunale del Comune città di Capodistria, nella seduta del 14 aprile 2005, ha approvato il
D E C R E T O
sul piano regolatore del Villaggio turistico di Oltra disposizioni generali
I. DISPOSIZIONI GENERALI
Articolo 1
Con il presente decreto è approvato il Piano regolatore per il Villaggio turistico di Oltra ad Ancarano, compilato dalla società Urbanistika d.o.o. Koper al numero di progetto UrN-U-14/98, ottobre 2004. Il piano regolatore poggia sul Decreto sulle modifiche ed integrazioni agli elementi territoriali del piano a lungo termine e del piano sociale del Comune città di Capodistria (area costiera di Ancarano, anno 2004), Gazzetta uff. della RS, n. 96/2004.
Articolo 2
Il piano regolatore definisce la destinazione d’uso della zona d’intervento e stabilisce le norme di progettazione urbanistica dei fabbricati, degli impianti e dello spazio all’aperto, le norme di sistemazione delle infrastrutture a rete ed altri interventi nel territorio.
Articolo 3
Il piano regolatore riferito al Villaggio turistico di Oltra ad Ancarano è composto di:
Strumenti normativi:
– decreto sul piano regolatore
– motivazione del piano regolatore
– consensi degli enti competenti
Strumenti grafici:
1. Estratto dalle modifiche ed integrazioni
agli elementi territoriali del piano a lungo termine
e di quello sociale del Comune città di Capodistria
(area costiera di Ancarano, anno 2004) 1:5000
2. Piano catastale 1:500
3. Piano geodetico 1:500
4. stato di progetto 1:500
5. stato geodetico dell’edificato, lottizzazione
ed elementi tecnici per la picchettazione 1:500
6. mappa d’insieme delle infrastrutture a rete 1:500
7. proposta di lottizzazione 1:500
8. progetto di rinverdimento 1:500
II. DELIMITAZIONE DELL’AREA INTERESSATA DAL PIANO
Articolo 4
Il confine dell’area d’intervento scorre lungo i margini delle particelle catastali ovvero comprende le seguenti particelle catastali: n.: 1033, 1034/1, 1034/2, 1034/3, 1035, 1036, 1037, 1039/1, 1039/3, 1040 ed in parte la 1317/1 – tutte c.c. di Oltra.
III. FUNZIONE DELL’AREA E LE NORME CIRCA L’USO E LA QUALITA’ DI EDIFICAZIONE
Articolo 5
L’area cui si riferisce il piano regolatore del Villaggio turistico Oltra ad Ancarano si estende su una superficie pari a 2,16 ettari cca, suddivisa in tre comparti:
– comparto A (zona occidentale dell’area edificatoria),
– comparto B (zona orientale),
– comparto C (strada regionale R2-406, marciapiede, raccordo).
Articolo 6
La destinazione d’uso dell’area interessata dal piano regolatore è la seguente:
– costruzione di strutture di villeggiatura,
– ristrutturazione del fabbricato esistente e destinazione del rispettivo pianterreno alle necessità amministrative e di servizio,
– costruzione di fabbricati destinati agli edifici turistici ed alle strutture ricreative,
– costruzione di un garage di parcheggio,
– costruzione delle infrastrutture a rete, a servizio del villaggio turistico,
– sistemazione delle superfici all’aperto, a servizio delle attività succitate,
– ricostruzione del raccordo alla strada regionale R2-406 e la costruzione del marciapiede.
Articolo 7
Zona del villaggio turistico
Il piano regolatore prevede:
– in ambito al comparto A:
– costruzione di 31 edifici turistici dalla planimetria 12,5 m x 7,5 m, quota di altezza P + 1 con possibilità di realizzazione di scantinati a condizione che questi siano interamente interrati; i fabbricati possono essere raggruppati o suddivisi in unità abitative di diverse dimensioni, in funzione delle necessità.
– ristrutturazione del fabbricato ricettivo esistente (altezza P + 1), ubicato a ovest dell’entrata nel villaggio, con, al pianterreno, i servizi amministrativi e d’approvvigionamento.
– costruzione di un garage di parcheggio dalla planimetria 120 m x 16 m, il cui lato orientale sarà realizzato solamente al piano terra, e quello occidentale, con un piano rialzato. I parcheggi si trovano nel garage e sul tetto del medesimo per un numero complessivo di 236 posti macchina circa. È ammessa la costruzione in lotti, in funzione dell’edificazione progressiva degli impianti ricettivi.
– in ambito al comparto B:
– costruzione di un parcheggio con 16 posti macchina (lungo il margine settentrionale dell’edificato).
– costruzione di un edificio ricettivo dalla planimetria 18,7 m x 11,7 m, quota di altezza K + P + 1 e lo scantinato che però non sarà interamente interrato in modo da conformarlo alla tipologia edilizia esistente nell’area.
– in ambito al comparto C:
– ricostruzione della strada di raccordo alla strada regionale R2-406 e sistemazione, lungo il margine meridionale della medesima, di un marciapiede dalla larghezza di 2,10 m, come pure la preservazione delle alberature stradali esistenti.
IV. CRITERI E NORME PER LA SISTEMAZIONE URBANISTICA
Articolo 8
Ubicazione e destinazione d’uso
L’ubicazione dei singoli manufatti è indicata negli allegati grafici. Nella collocazione del singolo fabbricato sono ammesse deroghe al progetto di sistemazione in considerazione della prevista lottizzazione, delle condizioni orografiche e marginali, dell’edificazione esistente e delle opere d’urbanizzazione e di viabilità progettate, fatto salvo il mantenimento del concetto di edificazione globale.
Distanza in arretramento dalla Strada dell’Adriatico o l’allineamento obbligatorio è di 12 m.
La localizzazione degli edifici a destinazione turistica è stabilita mediante distanze minime dai confini, indicate negli allegati grafici. All’interno del comparto destinato all’edificazione turistica è ammesso un assetto diverso, nel rispetto tuttavia dei previsti volumi delle unità abitative, dei parcheggi disponibili e d’altre sistemazioni funzionali.
L’indice di edificabilità territoriale ammesso è del 25% rispetto alla superficie territoriale oggetto di intervento.
Articolo 9
Lotti edificabili
La definizione dei lotti edificabili deve avvenire nel rispetto:
– del previsto assetto territoriale,
– dell’infrastruttura viaria,
– della collocazione delle opere di urbanizzazione primaria e di altri vincoli d’uso del territorio,
– dei requisiti urbanistici,
– della superficie totale disponibile,
– della proprietà,
– delle modalità di gestione.
È ammessa la lottizzazione interna ai singoli lotti edificabili in caso di necessità dettate dalla proprietà.
Articolo 10
Deroghe
L’attuazione del piano regolatore è assoggettata alle norme generali disciplinanti gli interventi di costruzione e di riordino dell’area in oggetto. All’interno dei singoli comparti sono ammessi spostamenti di minore entità dei fabbricati al fine di garantirne una migliore funzionalità. Va tenuto conto dei previsti volumi dei fabbricati, il numero di piani e l’altezza massima di costruzione con tolleranze ammesse pari a +/- 10% purchè ciò non arrechi pregiudizio alle condizioni ambientali. È ammessa la costruzione degli scantinati a condizione che siano completamente interrati.
La planimetria del garage di parcheggio può essere ampliata fino al 10% sul lato meridionale qualora lo richieda il progetto funzionale o quello tecnico del fabbricato.
Il tracciato planimetrico ed altimetrico delle infrastrutture a rete e quelle viarie previste nell’area d’intervento possono subire variazioni qualora lo richiedano le modificate esigenze funzionali e tecniche dei fabbricati e degli impianti oppure se dettate dalle condizioni orografiche. Per i manufatti e le infrastrutture sono ammessi adeguamenti tecnici da osservarsi in maniera reciproca e interdipendente, coinvolgendo i fabbricati, l’infrastruttura a rete, quella viaria e lo spazio all’aperto. In casi di eventuali deroghe va tenuto conto della distanza in arretramento dalla strada dell’Adriatico che equivale a 12 m, come pure dell’allineamento inalterato delle costruzioni di appartamenti all’estremo sud dell’area (distanza dalla falesia), come dalle condizioni marginali.
Parallelamente alle deroghe di cui sopra, sono ammesse variazioni di minore entità riguardanti la lottizzazione.
Nella localizzazione dei diversi contenuti sono ammesse deroghe stabilite nell’articolo 8.
L’indice di edificabilità non deve superare il 25% dell’intera superficie dell’area interessata dall’intervento.
Articolo 11
L’esecuzione degli interventi nell’area interessata dal piano regolatore avviene in seguito al rilascio della concessione edilizia che poggia sulle disposizioni del presente decreto.
V. CRITERI E NORME DI PROGETTAZIONE ARCHITETTONICA
Articolo 12
La progettazione architettonica dei fabbricati e dello spazio all’aperto deve avvenire nel rispetto delle caratteristiche costruttive tradizionali. Gli interventi nel territorio vanno eseguiti in maniera da garantire l’omogeneità delle tipologie oltre all’inserimento nel circostante edificato ed ambiente naturale, come pure nel territorio più ampio.
Le caratteristiche architettoniche dei fabbricati devono sottostare ai principi di un ambiente abitativo di qualità; i manufatti e lo spazio all’aperto devono concorrere a formare ambienti di qualità.
Le facciate degli edifici vanno articolate verticalmente ed orizzontalmente.
I detti possono essere a due spioventi o piani ovvero progettati in modo da garantire l’inserimento ottimale nell’ambiente e nell’edificato circostante.
Gli elementi architettonici (ingressi, balconi, oscuri, parapetti, cornici di gronda, scale, ecc.) devono essere costruiti nelle tipologie autoctone e delle caratteristiche dell’ambiente circostante.
VI. DECORO DEGLI SPAZI ALL’APERTO
Articolo 13
Nella sistemazione degli spazi urbani all’aperto va conservato il verde esistente di maggior pregio. Gli olivi, che crescono nella zona orientale dell’area d’intervento, saranno spostati a sud dei fabbricati previsti, nello spazio soprastante il bordo superiore della falesia.
L’ideazione di sistemazione degli spazi verdi comprende le tipologie fondamentali del verde:
– alberature lungo il corridoio stradale,
– rinverdimento delle aree adiacenti alle vie d’accesso,
– spazi di verde, allestiti tra le singole masse edificatorie previste,
– sistemazione del verde accanto al garage di parcheggio,
– creazione di un pergolato sul tetto del garage di parcheggio garantendone un migliore inserimento nell’ambiente, ma anche l’ombra del parcheggio sito sul tetto stesso del garage.
Il rinverdimento degli spazi all’aperto è completato con gli arredi urbani, realizzati nel rispetto delle tipologie tradizionali.
VII. VIABILITA’
Articolo 14
Al villaggio turistico si accederà attraverso la ricostruita strada di raccordo alla strada R2-406. I veicoli a motore sono diretti verso il garage di parcheggio con circa 236 posti macchina (148 al coperto e 88 sul tetto del garage al quale si accederà dal lato nord del fabbricato), come pure al parcheggio con 16 posti macchina. Sul tetto del garage sarà sistemato un parcheggio pubblico.
Le strutture ricettive saranno raggiungibili attraverso sentieri pedonali, ma sono previsti anche accessi per i veicoli di pronto intervento. Lungo il lato sud della strada R2-406 è previsto un sentiero pedonale con la conservazione delle esistenti alberature stradali. All’interno del villaggio sarà realizzata una rete di collegamenti pedonali.
Al parcheggio pubblico ed al mare si accede attraverso una strada pubblica che entra a far parte del demanio pubblico a titolo gratuito.
VIII. SISTEMAZIONE DELLE INFRASTRUTTURE A RETE
Articolo 15
La sistemazione delle infrastrutture a rete prevede la realizzazione di impianti e dispositivi per il rifornimento idrico e la distribuzione dell’acqua antincendio, l’energia elettrica e l’illuminazione pubblica, rete stradale, telecomunicazioni e rete fognaria. Tutti i fabbricati devono essere allacciati alle infrastrutture a rete esistenti o di nuova realizzazione.
L’esecuzione degli interventi di cui al presente piano regolatore deve avvenire nel rispetto del progetto delle infrastrutture a rete come dai rispettivi allegati grafici.
Rifornimento idrico
Nell’area d’intervento deve essere garantito un regolare rifornimento d’acqua potabile ed antincendio.
Rete di distribuzione dell’energia elettrica
Ai fini di assicurare l’approvvigionamento elettrico è costruita una centrale di trasformazione, ubicata ad est dell’accesso al villaggio.
Rete fognaria
Lo smaltimento delle acque reflue avverrà a sistema separato. I liquami saranno convogliati ad un collettore realizzato lungo il margine meridionale dell’edificato. Le acque piovane vanno convogliate nell’apposito impianto di smaltimento con scolo in mare.
All’atto della progettazione degli impianti fognari occorre recepire le condizioni previste dall’assenso della Komunala Koper al piano regolatore, n. II-7/253; vanno inoltre rispettate le disposizioni contenute nel Regolamento disciplinante le linee guida per la progettazione e la costruzione delle fognature nel territorio del comune di Capodistria (Bollettino uff. dell’AC di Capodistria, n. 17 del 9. 12. 1977).
All’investitore si fa l’obbligo di acquisire l’assenso distinto della Komunala Koper al progetto in base al quale sarà rilasciata la concessione edilizia per la costruzione della rete fognaria delle acque reflue e di quella delle acque piovane, come pure di altri impianti affini.
Rete telefonica
Ai fini di garantire la diffusione dei servizi di telecomunicazione attraverso l’integrazione di sistemi digitali, sarà necessario l’allacciamento al previsto cavo ottico ricostruito.
Articolo 16
Smaltimento dei rifiuti
I rifiuti sono raccolti nelle cosiddette isole ecologiche, realizzate nei luoghi all’uopo previsti, e nei contenitori. Gli spazi per i contenitori si trovano accanto alle vie d’accesso ed al garage di parcheggio, e sono allestiti al verde per coprirne la visuale. I rifiuti sono trasportati alla discarica dei RSU, come previsto dal decreto sull’obbligo di conferimento ed asporto dei rifiuti.
Le isole ecologiche devono essere accessibili ai mezzi per l’asporto dei rifiuti con il carico all’asse fino a 10 t.
IX. PROVVEDIMENTI E MISURE PER LA TUTELA DELL’AMBIENTE
Articolo 17
L’attuazione del piano regolatore è soggetta alla tutela ed alla preservazione degli elementi ambientali quali l’aria, l’acqua, il suolo ed il paesaggio, ma anche dei beni naturalistici e del patrimonio culturale.
A tale fine vanno recepite le disposizioni della Legge sulla tutela dell’ambiente (Gazzetta uff. della RS, n. 41/2004).
Articolo 18
Tutela del patrimonio culturale e dei beni naturalistici
È prevista la conservazione del patrimonio verde esistente. Gli olivi che si trovano dell’area di costruzione degli edifici di villeggiatura, saranno spostati e messi a dimora nella parte meridionale della zona interessata dall’intervento. Occorre garantire l’inserimento nell’ambiente dei fabbricati di nuova costruzione attraverso un piano dettagliato di sistemazione del verde.
Nella zona della falesia non sono ammessi interventi.
Previo rilascio della concessione edilizia, il committente deve ottenere il consenso del competente istituto per la tutela dei beni naturalistici.
Articolo 19
Protezione antincendio
All’atto della progettazione, costruzione e ricostruzione dei fabbricati vanno rispettate le disposizioni della Legge sulla protezione antincendio.
Va garantita la quantità sufficiente di acqua antincendio. Gli idranti sono collocati a distanze prescritte. Tutti i fabbricati sono accessibili attraverso i percorsi destinati ai veicoli di pronto intervento.
X. REALIZZAZIONE PER STRALCI
Articolo 20
È ammessa la realizzazione per stralci purchè si tenga conto di una successione tale da garantire la funzionalità delle attività esistenti.
1. Il primo stralcio consiste nella sistemazione delle strutture d’ingresso nel villaggio, la costruzione del marciapiede, del parcheggio, di un edificio turistico nel comparto B e del garage di parcheggio, come pure della prevista strada pubblica.
2. Il secondo stralcio prevede la costruzione degli edifici turistici nel comparto A e la sistemazione definitiva del rispettivo spazio all’aperto.
Ai fini di razionalizzazione dell’intervento è ammessa la costruzione contemporanea dei manufatti indicati ai punti 1 e 2.
XI. OBBLIGHI DEI COMMITTENTI E DEGLI ESECUTORI RELATIVAMENTE ALL’ATTUAZIONE DEL PIANO REOGLATORE
Articolo 21
Al committente ed all’esecutore si fa l’obbligo di sistemare gli spazi all’aperto in concomitanza con l’esecuzione degli interventi di costruzione attenendosi alle linee guida contenute nel piano regolatore.
XII. DISPOSIZIONI FINALI
Articolo 22
I cittadini, le aziende e le comunità possono prendere visione in qualsiasi momento del piano regolatore presso l’Ufficio per l’ambiente ed il territorio del Comune città di Capodistria.
Articolo 23
Il controllo sull’attuazione del presente decreto è affidato all’Ufficio dislocato di Capodistria dell’Ispettorato nazionale per l’ambiente ed il territorio presso il Ministero per l’ambiente ed il territorio.
Articolo 24
Il presente decreto entra in vigore il quindicesimo giorno successivo a quello della sua pubblicazione nella Gazzetta ufficiale della RS.
Numero: K3501-181/00
Capodistria, 14 aprile 2005.
Sindaco
Comune Città di Capodistria
Boris Popovič m. p.
