Na podlagi 23. člena Zakona o urejanju prostora (Uradni list RS, št. 110/02 in 8/03) in 10. člena Statuta Občine Slovenska Bistrica (Uradni list RS, št. 34/95, 72/99 in 65/02) je Občinski svet občine Slovenska Bistrica na 19. redni seji dne 4. 7. 2005 sprejel

S tem odlokom se ob upoštevanju določb Odloka o spremembah in dopolnitvah odloka o dolgoročnem planu – prostorski del občine Slovenska Bistrica za obdobje 1986–2000 dopolnjen 1991, 1992, 1994, 1996, 1998 (Uradni list RS, št. 42/92, 35/94, spremembe in dopolnitve dolgoročnega in srednjeročnega plana – dopolnjen 1996 – 41/97, dopolnjen 1998 – 72/99, dopolnjen 2000 – 59/03) sprejme lokacijski načrt za obrtno stanovanjsko cono ob razdelilni transformatorski postaji (v nadaljevanju: RTP) v Slovenski Bistrici, ki ga je pod številko 03/04-LN izdelal BIRO 2001 Maksimilijana Ozimič Zorič s.p. Trg Alfonza Šarha 1, Slovenska Bistrica, v maju 2005.
Sestavni del odloka je projekt, ki vsebuje:
– tekstualni del,
– grafični del,
– smernice in mnenja.

V območju obravnave lokacijskega načrta obrtno stanovanjske cone za RTP v Slovenski Bistrici je predvidena gradnja obrtnih objektov, stanovanjskih in obrtno stanovanjskih objektov.
Členitev prostora z omejitvami
Območje obravnave pokriva ca. 40.000 m2 veliko površino in leži v jugovzhodnem delu mesta Slovenska Bistrica ob avtocesti A -1 Arja vas – Hoče. Zahodno je omejeno s področjem RTP elektro Slovenska Bistrica, severno meji na vrsto stanovanjskih hiš ob Krekovi ulici, vzhodno se dotika stanovanjske zazidave ob Potrčevi in Lackovi ulici.
Členitev prostora z omejitvami je prikazana v Kartografskem delu lokacijskega načrta v načrtu namenske rabe pro­stora – list št. 1.3.

Meja lokacijskega načrta poteka po lastninskih parcelnih mejah z izhodiščem v jugozahodnem vogalu ob RTP Slovenska Bistrica in poteka v smeri urinega kazalca. Vse parcele so v k.o. Slovenska Bistrica.
Meja poteka iz izhodiščne točke v smeri proti severozahodu in poteka po stranicah obravnavanih parcel: zahodni in severni stranici 2337, severni stranici 2335, severni stranici 2330/1 in 2330/3, severni stranici 2329 in severni ter vzhodni stranici 2307/13, kjer se dotakne in poteka po severni stranici 2327. Vzhodno prečka javno pot 2313/4 in nadaljuje pot po vzhodni stranici 2328 do javne poti parc. št. 2321. V skrajni južni točki jo prečka in poteka po vzhodni stranici parcele 2529 proti jugu. Na južnem koncu parcele se obrne proti vzhodu in poteka po severni in vzhodni stranici parcele 2572, na jugu preide na mejo parcele 2571 in po južni stranici le-te poteka ob ograji avtoceste proti zahodu, po južnih stranicah parcel 2571, 2574 in 2376. Meja zaobjame parcelo 2376 tudi po zahodni stranici in v smeri proti severu nadaljuje pot do 2528 in delno v smeri vzhod – zahod prečka severni del parcele 2332. V višini ograje okoli RTP se priključi izhodiščni točki.

Lokacijski načrt obsega naslednje parcele oziroma dele parcel vse v k.o. Slovenska Bistrica:
2528, 2321, 2331/1, 2518/2, 2337, 2334, 2335, 2336, 2330/1, 2329, 2307/1, 2307/3, 2331, 2326, 2327, 2328, 2529, 2574, 2325, 2572, 2573, 2575, 2576.

Površina obdelave v lokacijskem načrtu je ca. 40.000 m2, od tega je območje predvideno za pozidavo in druge ureditve veliko 33670 m2, preostale površine so nepozidane in predstavljajo varovalni pas avtoceste in vodotok.

Predvidena namembnost za stanovanjsko gradnjo z možnostjo dejavnosti je primerna za obrobja naselij in je skladna s plansko opredelitvijo. Predvidena ureditev predstavlja zapolnitev prazne površine v bližini strogega centra mesta Slovenska Bistrica.
Dejavnosti oziroma namembnosti se v objektih na parcelah lahko združujejo oziroma spreminjajo v manj zahtevne oziroma ne obremenjujoče za okolje.

Bodoča dovozna cesta a-a razpolavlja predvideno pozidavo na severni in južni del. Pravokotno na cesto so locirani predvideni objekti v predpisanih odmikih.
Območja pozidave oziroma zazidljiva območja od območij varovanja ločujejo zelene nepozidane površine, med objekti in cesto se uredijo manipulativne površine z interno dovozno cesto in parkirišči. Na razpoložljivih pasovih med dovozno cesto in notranjimi manipulativnimi površinami se uredi obcestna zasaditev. Zasaditev z drevninami se uredi tudi ob severnih mejah napram obstoječi individualni stanovanjski zazidavi ob Krekovi in Lackovi ulici.
 
Komunalni koridor
 
Dovozna cesta a-a širine 8 m omogoča izgradnjo vozišča širine 2 x 2.75 s pločnikom 1,5 m in bankino oziroma zelenico 1 m. V razpoložljivi pas ob cesti oziroma v območju zelenega pasu in manipulativnih površin posameznih parcel se polagajo vodi komunalne in energetske infrastrukture.

Lokacija objekta na parceli je razvidna iz grafične priloge. Objekt je možno v območju zazidljivega dela parcele pomikati ob gradbeni liniji do predpisane tlorisne površine, z upoštevanjem predpisanih odmikov od ceste, sosedov in varovanih območij.
Gradbeno črto predvidenih objektov določa os ceste a-a, ki je prema in leži v odmiku 2,75 m južno od vogala ograje ELEKTRO ter poteka proti vzhodu pod kotom 89,40° glede na obstoječo ograjo. Objekti morajo biti z eno stranico postavljeni na gradbeno črto, dovoljeni so le manjši odmiki delov fasad. Od osi bodoče dovozne ceste a-a je gradbena linija objektov za obrtne objekte (1–4) oddaljena 18,25 m, za obrtna objekta na 5 in 6 na južni strani je odmik 17,75 m, za stanovanjsko obrtne objekte v jugovzhodnem delu (7,8) je odmik 12,45 m in za objekta 9 in 10 je odmik 12,55 m.
Oblikovanje objektov je individualno, priporoča se arhitekturno oblikovanje z upoštevanjem sodobnih usmeritev v uporabi materialov in zunanjega izgleda. Objekti so predvideni kot montažna ali klasična gradnja. Samostojni obrtni objekti so v proizvodnem delu eno etažni, v upravnem delu pa največ dvo etažni. Stanovanjsko obrtni objekti so dvo etažni s pritličjem in I. nadstropjem oziroma z izkoriščeno mansardo. Gradnja kleti v obravnavanem območju zaradi visoke podtalnice ni priporočljiva.
Samostojni stanovanjski objekti so pritlični z mansardo. Za oblikovanje objektov se upoštevajo splošni kriteriji predpisani v občinskih prostorskih izvedbenih aktih (PUP). Pomožne objekte za lastne potrebe je možno graditi ob upoštevanju določil Pravilnika (Uradni list RS, št. 114/03).

Obravnavano območje razpolavlja dostopna cesta a-a, ob kateri so zgrajeni objekti s svojimi funkcionalnimi površinami. V delu ceste in na delu funkcionalnih površin na parcelah se uredi komunalni koridor, v katerega so položeni predvideni komunalni vodi.

Območje je dostopno iz več strani. Z rekonstrukcijo obstoječih cest in izgradnjo nove dvosmerne dostopne ceste a-a, z voziščem 2 x 2,75 m, je možno območje prometno urediti tako, da bodo zagotovljeni prometno tehnični in logistični pogoji.
Dostop iz zahodne smeri, iz Stepišnikove ulice, je možen po javni poti parc. št. 2528, ki jo je mogoče rekonstruirati v širini 4 m do 5 m. Na območju zazidave se uredi dostopna cesta a-a, ki se priključuje na vzhodni strani na javno pot – javno dobro – parc. št. 2321.
S podaljšanjem in delno rekonstrukcijo Lackove ulice za dvosmerni promet, in izvedbo priključevanja na novo dovozno cesto a-a, bi uredili možnost cestne povezave na Ljubljansko ulico.
Priključek javne poti na Stepišnikovo ulico se uredi vzporedno z ureditvijo pločnika in tretjega zavijalnega pasu, po posebnem projektu, v II. fazi izvedbe lokacijskega načrta.
V I. fazi izvedbe (objekt 2 – Ključavničarska delavnica Špes) se dovoz uredi po obstoječi javni poti parc. št. 2528.

Območje obravnave prečkata po vzdolžni osi oziroma po trasi predvidene ceste dva srednjenapetostna kablovoda, 20 kV KBV RTP Sl. B. – Steklarna Sl. B. (k-126) in 20kV KBV RTP Sl. B. – TP Granit (k-196), ki sta v lasti Elektro Maribor d.d. Ob severni meji območja obravnave poteka obstoječi DV 2 x 110 kV Maribor–Slovenska Bistrica, v upravljanju ELES.
Na mestih križanj oziroma približevanj objektov in cest z 20 kV kablovodoma je potrebno pri izdelavi projektne dokumentacije upoštevati pogoje, ki jih predpisuje Tipizacija elektroenergetskih kablovodov za napetost 1 kV, 10 kV in 20 kV (Tipizacija DES, januar 1981).
Mehansko zaščititi oziroma zgraditi kabelsko kanalizacijo je potrebno na odsekih elektroenergetskih kablov, kjer bodo le-ti ostali pod povoznimi in asfaltiranimi površinami.
Za mehansko zaščito kablov bo potrebno pridobiti ustrezno projektno dokumentacijo.
Trajno odlaganje ali posnetje zemlje nad kablovodi ni dovoljeno, vkop kabla mora ostati pri izgradnji objektov in po preureditvi vseh površin na predpisani globini.
Med gradnjo mora investitor oziroma izvajalec gradbenih del preprečiti dostop kamionov in gradbenih strojev nad mehansko nezaščitene kable.
Preprečiti je potrebno trajno odlaganje ali posnetje materiala nad obstoječimi 20 kV kabli, ki morajo po končanih delih ostati položeni na predpisani globini.
Za napajanje predvidenih objektov je potrebno:
– zgraditi novo transformatorsko postajo ustrezne izvedbe in moči
– vključiti novo transformatorsko postajo v 20 kV zanko mesta Slovenska Bistrica v kablovod KBV RTP Sl. B. – Steklarna Sl. B. (k-126)
– zgraditi nizkonapetostni 0,4 kV razvod od nove transformatorske postaje do posameznega objekta.
Lokacija TP je predvidena na delu parcele št. 3 (zap. št. parcele 19) ob cesti a-a. Za napajanje območja z električno energijo je potrebno izdelati izvedbeno dokumentacijo.

Na območju obravnave ni zadostnih količin pitne vode, zato je potrebno v sklopu ZN Bistrica in LN Poslovno trgovski center AC izvoz Slovenska Bistrica zgraditi novi cevovod sanitarne vode ustreznih dimenzij.
Za potrebe gašenja požarov je potrebno zgraditi hidrantno omrežje. Do izdelave novega vodovodnega omrežja mora tehnična rešitev zagotoviti zadostne količine požarne vode iz lastnih rezervoarjev, v katera se steka meteorna voda.
Za izvedbo I. faze lokacijskega načrta – Ključavničarska delavnica Špes – je možen priključek objekta na obstoječe vodovodno omrežje iz neposredne bližine. Za potrebe gašenja požarov se izdela v neposredni bližini objekta rezervoar ustreznega volumna za zbiranje padavinske vode.

Na območju obravnave je potrebno graditi kanalizacijo v ločenem sistemu za odvod padavinskih in komunalnih odpadnih vod. Predvideno je zadrževanje padavinskih vod pred iztekom v površinski odvodnik v rezervoarjih za požarno vodo. Odvajanje čistih padavinskih vod iz utrjenih površin in strešine je možno direktno v odprti odvodni jarek.
Sanitarne odpadne vode se odvajajo iz vsakega objekta po posebnem kanalizacijskem vodu in se priključujejo na glavni zbirni kanal čistilne naprave za mesto Slovenska Bistrica.
Za izvedbo I. faze lokacijskega načrta – za ključavničarsko delavnico Špes – se padavinske vode speljejo v lastni rezervoar oziroma direktno v odvodni jarek.
Za odpadne vode se izdela ustrezno dimenzionirana prekatna greznica brez odtoka. Investitor je dolžen s komunalnim podjetjem skleniti pogodbo o črpanju greznice.

V območju komunalnega koridorja ob cesti se predvidi trasa za razvod telekomunikacijskih in CATV vodov. Vrsta in način izvedbe se prilagodi trenutnim potrebam in možnostim uporabnikov.

Predviden je individualni sistem ogrevanja. Energent je lahko kurilno olje ali plin.

V skladu z Odlokom o ravnanju s komunalnimi odpadki v Občini Slovenska Bistrica (Uradni list RS, št. 35/02) je predvideno ločeno zbiranje in odvoz odpadkov.
Ob prometnicah na lastni parceli izven javnih površin je potrebno zagotoviti zbirno mesto za postavitev zadostnega – potrebnega števila – posod.
Ostali odpadki se zbirajo v skladu z veljavno zakonsko regulativo.

Ukrepi za varovanje okolja bodo določeni v izrisih iz lokacijskega načrta v postopkih pridobivanja gradbenih dovoljenj za posamezni objekt, na podlagi tehnoloških elaboratov, ocen vplivov na okolje oziroma presoje vplivov na okolje, kadar so obvezne po Uredbi o vrstah posegov v okolje, za katere je obvezna presoja vplivov na okolje (Uradni list RS, št. 66/96 in 12/00), ker v fazi izdelave lokacijskega načrta natančne dejavnosti niso znane.

Varovanje kmetijskih zemljišč in plodne zemlje
Do pričetka gradnje predvidenih objektov in ureditev ostaja namembnost zemljišč nespremenjena in se uporablja v kmetijske namene. Plodno zemljo, ki bo odstranjena pred gradnjo objektov, prometnih površin in zunanjih ureditev, je potrebno uporabiti za ureditev zelenic.

Ohrani se obstoječi odprti odvodni jarek v vzhodnem delu obravnavanega območja. Vanj se stekajo viški čistih padavinskih voda iz strešin in utrjenih površin, ki se predhodno zadržijo v rezervoarjih za požarno vodo.
Sanitarne odpadne vode se po vodotesni kanalizaciji priključujejo v kanalizacijski kolektor in odvajajo čistilno napravo Slovenska Bistrica.

Predvideni objekti v lokacijskem načrtu ne smejo predstavljati možnosti povečanja onesnaženosti zraka (prah, SO(2), …). Ogrevanje objektov mora biti zagotovljeno s plinom oziroma EKO kurilnim oljem.

Za vsak poseg znotraj elektroenergetskega koridorja z objekti za stalno prebivanje ljudi je potrebno pridobiti dokazilo strokovno usposobljene institucije, da niso prekoračene mejne vrednosti elektromagnetnih sevanj.
Na mestu križanj trase DV 2 x 110 kV s cestami in dovozi, mora biti zagotovljena predpisana minimalna varnostna višina 7 m.

Vsi ukrepi zaščite proti hrupu morajo zagotavljati, da se ne presegajo mejne vrednosti določene s III. stopnjo zahtevnosti (4. člen uredbe o hrupu v naravnem in bivalnem okolju – Uradni list RS, st. 45/95).
III. stopnja varstva je za območje, kjer je dopusten poseg v okolje, ki je manj moteč zaradi povzročanja hrupa, to je trgovsko-poslovno-stanovanjsko območje, ki je hkrati namenjeno bivanju oziroma zgradbam z varovanimi prostori in obrtnim ter podobnim proizvodnim dejavnostim (mešano območje), območje namenjeno kmetijski dejavnosti ter javno središče, kjer se opravljajo upravne, trgovske, storitvene ali gostinske dejavnosti (v nadaljevanju: III. območje).

Meje ravni hrupa za III. območje po uredbi so:
+--------------------------+---------------+-----------------+
|Vse v dBA                 |     Nočna     |      Dnevna     |
|                          |    raven Ln   |    raven Ld()   |
+--------------------------+---------------+-----------------+
|Mejne ravni               |       50      |        60       |
+--------------------------+---------------+-----------------+
|Kritične ravni            |       59      |        69       |
+--------------------------+---------------+-----------------+
|Mejne ravni za vire hrupa |       48      |        58       |
+--------------------------+---------------+-----------------+
|Mejne konične ravni hrupa |       70      |        85       |
+--------------------------+---------------+-----------------+

Izvedba vseh ukrepov v zvezi z varovanjem okolja zaradi obratovanja avtoceste in priključka, vključno z zaščito pred prekomernim hrupom, je opredeljena kot obveznost investitorja obrtno stanovanjske cone. DARS d.d. ne bo zagotavljal nobenih dodatnih ukrepov varstva pred hrupom za območja ureditve, kot tudi ne zaščite pred morebitnimi drugimi vplivi, ki so posledica obratovanja avtoceste in priključka na tem območju.

Območje obravnave sega na zavarovan kulturni spomenik Slovenska Bistrica – Trasa Rimske ceste Celeia – Poetovio (EŠD 6891). Zato se parcela št. 2307/13 k.o. Slovenska Bistrica izloči iz pozidave. Zaradi neposredne bližine trase rimske ceste je možno pričakovati arheološke ostaline. V izogib kasnejšim zapletom pri gradnji Zavod za varstvo kulturne dediščine Slovenije predlaga investitorjem ob trasi izvedbo arheološkega sondiranja. Na osnovo sondažnih rezultatov se bodo podala dokončna stališča glede določitve mikrolokacije objektov ob vplivnem območju trase rimske ceste.

V območju lokacijskega načrta je predvidena zaščita objektov pred požarom s sistemom hidrantnega omrežja. Do izgradnje novega vodovoda in hidrantnega omrežja, se zadostno količino vode za gašenje požara zagotovi v podzemnih rezervoarjih 2 x 36m3.
V lokacijskem načrtu so upoštevani pogoji 22. člena Zakona o varstvu pred požarom (Uradni list RS, št. 71/93, 787/01) in Pravilnik o tehničnih normativih za hidrantno omrežje in gašenje požarov (Uradni list RS, št. 30/91).
Dovozi do posameznih objektov na območju pozidave so urejeni tako, da omogočajo dovoz gasilskim in interventnim vozilom in izpolnjujejo pogoje za varen umik.
Minimalni odmiki med objekti znašajo minimalno 8 m.
Zagotovljene so prometne in delovne površine za intervencijska vozila in površine za gasilce na lastnem zemljišču.
V I. fazi izvedbe LN – ključavničarska delavnica Špes, se požarna voda zagotovi iz podzemnega zbiralnika.

Grafična priloga list št. 2.1 prikazuje načrt parcelacije. V območju obravnave je predvidena parcelacija 19 novih parcel, od tega 14 parcel za gradnjo obrtnih, skladiščnih, proizvodnih, stanovanjsko obrtnih in stanovanjskih objektov, tri parcele predstavljajo nove oziroma rekonstruirane ceste, ena parcela je rezervirana za transformatorsko postajo in ena parcela je za gradnjo podzemnih rezervoarjev za vodo za gašenje požara.
Natančna velikost parcel se določi z geodetsko odmero.

Izvedba lokacijskega načrta je mogoča v več etapah. Prvo (I) fazo oziroma etapo predstavlja gradnja objektov na parceli 2 (Špes) in komunalne infrastrukture ter ceste potrebne za obratovanje tega objekta.
V drugo (II) fazo sodi komunalna oprema celotnega kompleksa in izvedba cest, s predhodno izvedbo parcelacije.
Tretjo (III) fazo izvedbe LN predstavlja gradnja objektov na novo odmerjenih parcelah.

1. Tolerance pri parcelaciji
Dovoljeno je lastniško združevanje dveh parcel in prilagoditev gabaritov objektov znotraj opredeljenega zazidljivega območja.
2. Tolerance pri umestitvi objekta na parcelo
Objekt je dovoljeno umestiti na parcelo znotraj opredeljenega zazidljivega območja, ob upoštevanju gradbene črte iz grafične priloge. Predpisana tlorisna dimenzija objekta se lahko spremeni zaradi tehnoloških potreb posameznega investitorja, znotraj gradbene parcele.
3. Tolerance pri višinski umestitvi objekta
Možna je gradnja kletnih etaž, kolikor to dopuščajo hidrološki in geološki pogoji. Kletna etaža je lahko nad urejenim terenom dvignjena max. 60 cm.
V zaprtih objektih mora biti kota pritličja višja od kote okoliškega urejenega terena za vsaj 10 cm.

Pri projektiranju objektov je potrebno upoštevati vse smernice in mnenja, ki so sestavni del lokacijskega načrta.

Investitorji posameznih gradenj v območju lokacijskega načrta si priključke za opremo stavbnega zemljišča na parceli (vodovod, elektrika, odvajanje odplak…) zagotavljajo sami, kompleksno pa se izvaja v skladu s programom urejanja stavbnih zemljišč ureditev dovoznih cest. Za izvedbo komunalnih priključkov si investitorji sami pridobijo ustrezno dokumentacijo in zagotovijo finančna sredstva za izvedbo.
Pred izvedbo II. in III. faze oziroma etape je potrebno izdelati in sprejeti program opremljanja stavbnih zemljišč za območje in sprejeti odlok o plačilu sorazmernega dela stro­škov za pripravo in opremljanje stavbnega zemljišča za območje zazidave.
Poleg navedenega morajo investitorji upoštevati naslednje:
– plodno zemljo, ki nastaja pri izkopih, je obvezno deponirati in uporabiti za ureditev zelenih površin,
– sproti odpravljati škodljive posledice, ki nastanejo zaradi gradnje,
– pred začetkom gradnje ugotoviti obstoječe stanje komunalnih naprav,
– zagotoviti ustrezno varovanje gradbišča.

Nadzorstvo nad tem odlokom izvaja pristojna Inšpekcija za okolje in prostor.

Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem li­stu Republike Slovenije.