Na podlagi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88 ter Uradni list RS, št. 32/00, 10/02), Uredbe o pridobivanju, razpolaganju in upravljanju s stvarnim premoženjem države in občin (Uradni list RS, št. 12/03) in 17. člena Statuta Občine Lendava (Uradni list RS, št. 26/99, 119/00 in 69/02) je Občinski svet Občine Lendava na 23. seji dne 10. 10. 2005 sprejel

S tem odlokom se določa postopek in ureja način oddajanja v najem poslovnih stavb, poslovnih prostorov in garaž (v nadaljevanju: poslovni prostori), ki so v lasti Občine Lendava, ter način določitve najemnin.

Za poslovni prostor se šteje stavba, ki je namenjena za poslovne dejavnosti in se v ta namen pretežno tudi uporablja.
Za poslovno stavbo se šteje prostor, namenjen za poslovno dejavnost in je v poslovni stavbi ali stanovanjskem objektu. Sestavlja ga en ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben vhod.

Poslovni prostor se odda v najem na podlagi javne ponudbe ali na podlagi metode neposredne pogodbe.

Postopek oddaje poslovnih prostorov vodi po postopku, ki je določen s tem odlokom in uredbo, s strani župana imenovana komisija.
Na temelju opravljene dokončne izbire po organu in postopku, ki ga določa ta odlok, sklepa pogodbo o najemu poslovnih prostorov župan Občine Lendava oziroma z njegove strani pooblaščena oseba.

S strani župana Občine Lendava imenovana komisija, opravlja naslednje naloge:
– predlaga postopek za najem poslovnih prostorov;
– obravnava prispele vloge udeležencev javnega razpisa;
– posreduje mnenja in predloge o posameznem poslovnem prostoru;
– izvede postopek najema;
– predlaga županu sklenitev najemne pogodbe z izbranim kandidatom.
Pri svojem delu je imenovana komisija vezana na upoštevanje določil zakona, uredbe in tega odloka.

Ko občinska uprava ugotovi, da je določen poslovni prostor nezaseden oziroma nepotreben za izvajanje dejavnosti javne uprave, ter ga ne potrebuje nobeden od drugih upravljalcev po odloku, predlaga županu, da sprejme sklep o objavi javnega razpisa.
Javni razpis za oddajo poslovnih prostorov se izvede z zbiranjem pisnih vlog.
Javni razpis vsebinsko oblikuje pristojni organ občinske uprave oziroma komisija in ga praviloma objavi v Uradnem listu RS ter na krajevno običajen način. Prijavni rok ne sme biti krajši od osem dni od dneva objave.
Javni razpis vsebuje:
– splošne podatke o poslovnem prostoru, ki je predmet oddaje v najem;
– rok za prijavo na razpis;
– višino najemnine, veljavne v času razpisa;
– namembnost poslovnega prostora;
– čas, za katerega se poslovni prostor daje v najem;
– pogoje, ki jih morajo izpolnjevati ponudniki;
– naslov in rok za zbiranje ponudb;
– pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora;
– potrdila, dokazila in mnenja, ki jih morajo ponudniki priložiti ponudbi;
– rok, o katerem bodo ponudniki obveščeni o izbiri;
– druge potrebne podatke.
Vloge prosilcev z zahtevanimi verodostojnimi listinami in dokazili se oddajo priporočeno po pošti ali osebno na naslov, ki je naveden v razpisu z oznako, ki jo določa razpis.
Nepravočasno prispele in nepopolne vloge se zavržejo. Besedilo tega odstavka je sestavni del razpisa.

Udeleženci javnega razpisa so lahko le pravne osebe in fizične osebe, ki samostojno opravljajo pridobitno dejavnost.

V primeru, ko pogoje javnega razpisa v enaki meri izpolnjujeta dva ali več prosilcev, imajo prednost prosilci, ki izpolnjujejo naslednje prednostne pogoje:
– nova ali edina dejavnost v občini;
– dejavnost, za katero se v razvojnem programu občine ugotovi, da jo bo občina vzpodbujala;
– na novo odprta delovna mesta;
– prva zaposlitev ali brezposelni, prijavljeni na Zavodu za zaposlovanje;
– občani Občine Lendava ali pravne osebe, ki so registrirane na območju Občine Lendava.
Imenovana komisija za vsako leto izdela točkovanje prednostnih pogojev.

Po izteku razpisnega roka pristojni organ občinske uprave oziroma komisija odpre prispele vloge in ugotovi, če izpolnjujejo pogoje javnega razpisa.
Vloge, ki pogojev javnega razpisa ne izpolnjujejo, komisija izloči, ostale pa obravnava na podlagi kriterijev, določenih s tem odlokom, ter svoje ugotovitve in predloge o izbiri posreduje županu, ki s sklepom odloči o oddaji poslovnega prostora v najem.

O izbiri se obvesti vse udeležence javnega razpisa, in sicer najkasneje v roku 30 dni po sprejemu odločitve o oddaji poslovnega prostora v najem.

Po predhodni odločitvi župana se poslovni prostor lahko odda v najem neposredno s pogodbo, in sicer:
– v primeru oddaje nepremičnine v najem, če je občina manj kot 50% solastnik nepremičnine,
– v primeru oddaje v najem zaposlenim pri neposrednih uporabnikih,
– če je glede na ocenjeno vrednost najemnine in trajanje najema predviden letni prihodek od oddaje nepremičnine, nižji od 1,000.000,00 SIT,
– če javna ponudba ni uspela, v roku dveh mesecev po neuspeli javni ponudbi,
– v primeru oddaje stvarnega premoženja izključno za potrebe nevladnih humanitarnih organizacij ali organizacij oziroma društev mladih, ki delujejo na področju šolstva, znanosti in športa, zdravstva ali sociale ter kulture ali človekovih pravic,
– če gre za dejavnost javnega interesa,
– če se stvarno premoženje odda osebi javnega prava in gre za oddajo za določen čas, ki ne sme biti daljši od deset let, ali če se stvarno premoženje odda osebi, ki ji je podeljena koncesija in gre za oddajo za določen čas, ki ne sme biti daljši od trajanja koncesije, hkrati pa ne sme biti daljši od dvajset let,
– v primerih ob elementarnih nesrečah ali druge višje sile v primerih, ko ima dodelitev poslovnega prostora značaj javnega interesa oziroma ko gre za dejavnost iz prve skupine, navedene v 20. členu tega odloka,
– družinskemu članu dosedanjega najemnika (zakoncu, otroku, snahi, zetu ali vnuku) ali delavcu, ki je bil pri dosedanjem najemniku zaposlen brez prekinitve najmanj 5 let, če ta nadaljuje z isto dejavnostjo v primeru, da dosedanji najemnik preneha z dejavnostjo,
– zaradi preselitve najemnika iz poslovnega prostora, ki ga je potrebno porušiti,
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije stavbe ali območja,
– če gre za razširitev poslovnega prostora v prostor, ki ga je mogoče z obstoječim neposredno povezati za opravljanje iste dejavnosti,
– če gre za zamenjavo poslovnega prostora.

Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe, ki mora poleg z zakonom določenih sestavin vsebovati še naslednje sestavine:
– sedež poslovnega prostora oziroma stavbe, v kateri se poslovni prostor nahaja;
– točno navedbo dejavnost, za katero je poslovni prostor namenjen;
– navedbo funkcionalnega in pomožnega prostora poslovnega prostora;
– možnost uporabe skupnih delov in naprav v stavbi;
– čas, za katerega se poslovni prostor oddaja;
– pričetek veljavnosti pogodbe in pričetek najemnega razmerja;
– višino najemnine in sorazmernih stroškov za vzdrževanje skupnih delov in naprav in storitev v stavbi ter določilo o spremembi;
– rok, v katerem je najemnik dolžan poslovni prostor prevzeti in ga pričeti uporabljati;
– v primerih, ko so potrebna vlaganja, določilo, kdo bo prostor usposobil, pogoje usposobitve, način povrnitve lastnih koristnih vlaganj najemniku in rok dokončanja usposobitve poslovnega prostora;
– obveznosti najemnika glede vzdrževanja poslovnega prostora in morebitnih skupnih prostorov;
– razloge za prenehanje najemnega razmerja;
– določila o odpovedi najemnega razmerja in odpovednih rokih;
– druge medsebojne pravice in obveznosti.

Najemna pogodba mora vsebovati tudi določilo, da najemnik ne sme spreminjati poslovnega prostora, oddati poslovni prostor v podnajem in da ne sme dovoliti drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja najemodajalca.
V primeru, da najemnik v soglasju z najemodajalcem odda poslovni prostor oziroma del poslovnega prostora v podnajem, se celotna najemnina zviša za 50%.

Najemna pogodba se praviloma sklene za nedoločen čas.
Najemna pogodba se lahko sklene za določen čas v naslednjih primerih:
– kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije prostorsko izvedbenih aktov;
– če je načrtovana prenova objekta, v katerem se nahaja poslovni prostor, in
– če to narekujejo posebne okoliščine.

Najemno razmerje preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe;
– z odpovedjo najemne pogodbe, če je bila ta sklenjena za nedoločen čas, z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od šestih mesecev;
– s potekom časa, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena, če je bila sklenjena za določen čas;
– z odstopom od najemne pogodbe;
– po samem zakonu.

Župan lahko na predlog pristojnega organa občinske uprave oziroma komisije odpove najemno pogodbo in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene in zakonske določbe o trajanju najema:
– če najemnik uporablja poslovni prostor tako, da ovira stanovalce ali drugega najemnika poslovnega prostora ali stanovanja;
– če najemnik v roku enega meseca od dneva prejema opomina ne opravi del, potrebnih za redno vzdrževanje poslovnih prostorov, ki spadajo v njegove stroške;
– če najemnik v pogodbeno dogovorjenem roku ne usposobi poslovnega prostora;
– če najemnik ne začne, po lastni krivdi, v dogovorjenem roku z opravljanjem dejavnosti;
– če najemnik spremeni ali bistveno omeji ali razširi poslovno dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja najemodajalca;
– če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec oziroma pooblaščena organizacija najemodajalca na to opomnila;
– če tri mesece zapored ne plačuje skupnih obratovalnih stroškov, ki bremenijo poslovni prostor;
– če občina sama potrebuje poslovni prostor.
V sklepu o odpovedi mora biti naveden rok, v katerem se mora najemnik izseliti iz poslovnega prostora in jih izročiti najemodajalcu, oziroma rok, v katerem ga je najemodajalec dolžan prevzeti.

Pri točkovanju poslovnega prostora se uporablja Obrazec TS – Zapisnik o točkovanju stanovanja.
Zapisnik je sestavljen iz naslednjih sklopov:
I. splošni podatki o poslovnem prostoru,
II. površina stanovanja,
III. vpliv velikosti poslovnega prostora na vrednost,
IV. točkovanje gradbenega dela poslovnega prostora,
V. razpredelnica za ugotavljanje točk nekaterih gradbenih elementov,
VI. točkovanje opreme,
VII. povzetek elementov za izračun vrednosti poslovnega prostora.
Vrednost poslovnega prostora se ugotavlja z enačbo:
VS = Št x Vt x Up x Kf x L
pri čemer pomeni:
VS – vrednost poslovnega prostora,
Št – število točk pripisanih gradbenemu delu poslovnega prostora na enoto (m2),
Vt – vrednost točke,
Up – uporabna korigirana neto tlorisna površina poslovnega prostora,
Kf – vpliv velikosti poslovnega prostora (korekcijski faktor),
L – vpliv lokacije poslovnega prostora (od 1 do 1,3), ki je natančneje določen v Uredbi o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (Uradni list RS, št. 131/03). Če vpliv lokacije ni določen, se pri izračunu upošteva faktor 1,00.
Za ugotavljanje vrednosti oskrbovanih poslovnih prostorov se enačba glasi:
VS = Št x Vt x Up x Kf x L + Št(o) x Vt
pri čemer Št(o) pomeni število točk pripisanih opremi.
Enačba za ugotavljanje vrednosti poslovnega prostora iz prejšnjega odstavka se lahko uporabi tudi pri drugih najemnih poslovnih prostorih, če so najemni poslovni prostori opremljeni z opremo, ki se točkuje.
Pri izračunu površine poslovnega prostora se uporablja standard SIST ISO 9836, kazalnik 5.1.7. Uporabna popravljena neto tlorisna površina poslovnega prostora za izračunavanje neprofitne najemnine po tem odloku se izračuna tako, da se površina prostorov za pripravo hrane, osebne higieno, bivanje in spanje pomnožijo s korekcijskim faktorjem 1, za pomožne prostore pa se površine pomnožijo s tem korekcijskim faktorji:
– balkon, odprta terasa 0,25
– loža 0,75
– pokrita terasa ali balkon 0,50
– shramba izven stanovanja 0,75
– klet ali drvarnica v izdanem objektu 0,50
– lesena drvarnica 0,25
– garaža v stavbi ali izven stavbe 0,50

Točkovanje gradbenega dela poslovnega prostora opredeljujejo naslednji dejavniki:
a) konstrukcija (temelji, nosilni zidovi, predelne stene, medstropne plošče, strešna konstrukcija s kritino in kanalizacija) z upoštevanjem lata izgradnje, leta rekonstrukcije in leta morebitnih investicijskih vzdrževalnih del (v nadaljnjem besedilu: starost);
b) okna z upoštevanjem vrste okvirjev, senčil in zasteklitev;
c) vrata z upoštevanjem starosti in načina izvedbe;
d) tlaki z upoštevanjem starosti po posameznih prostorih;
e) način obdelave notranjih sten;
f) fasada z upoštevanjem toplotne zaščite, zaključnega sloja in starosti;
g) inštalacije:
– vodovod z upoštevanjem razvoda hladne in tople vode,
– elektrika z upoštevanjem starosti napeljave,
– ogrevanje z upoštevanjem centralnega ali etažnega ogrevanja, ki obsega izvor ogrevanja, inštalacije in grelna telesa,
– plinska napeljava,
– skupna televizijska antena,
– kabelska televizija,
– telekomunikacijski priključek,
– domofon,
– prisilno prezračevanje,
h) druga oprema:
– dvigalo,
– klimatska naprava,
– individualne merilne naprave za porabljeno vodo in toplotno energijo (delilniki),
– protivlomne naprave,
i) druge pripadajoče površine poslovnega prostora:
– zunanje pokrito parkirišče,
– zunanje nepokrito parkirišče,
– atrij pri poslovnem prostoru,
j) skupne površine, ki niso zajete v uporabno poslovno površino in pripadajo poslovnemu prostoru, (skupna soba, sušilnica, pralnica, kolesarnica, zaklonišče ter skupno zunanje parkirišče, ki pripada poslovnemu prostoru oziroma parkirišče v skupni garaži, skupne sanitarije, skupna kopalnica);
k) odbitne točke za neizoliranost kletnega ali pritličnega poslovnega prostora (vidna vlaga), sanitarnih prostorov ločenih od poslovnega prostora ter za mansardni oziroma podstrešni poslovni prostor (poševni zidovi, manjša svetla višina).
Pri točkovanju gradbenega dela iz točke a) prejšnjega odstavka se upošteva delež vzdrževalnih delov glede na celotno konstrukcijo, pri točkovanju vrste okvirjev in senčil upošteva starost, pri zasteklitvi pa točke za vgrajeno vrsto.
Način upoštevanja posameznih dejavnikov pri točkovanju je razviden iz četrtega in petega sklopa Obrazca TS – Točkovanje gradbenega dela stanovanja ter razpredelnice za ugotavljanje točk nekaterih gradbenih sestavin.

Pri ugotavljanju vrednosti poslovnega prostora se glede na uporabno popravljeno neto tlorisno površino poslovnega prostora upoštevajo naslednji korekcijski faktorji

+--------------------------------------------------+------------------------+
|Uporabna popravljena neto tlorisna površina       |         Vpliv velikosti|
|stanovanja (Up)                                   |              stanovanja|
|                                                  |   (korekcijski faktor –|
|                                                  |                     Kf)|
+--------------------------------------------------+------------------------+
|do 30 m2                                          |                   1,057|
+--------------------------------------------------+------------------------+
|nad 30 m2 do 45 m2                                |                   1,024|
+--------------------------------------------------+------------------------+
|nad 45 m2 do 65 m2                                |                   1,000|
+--------------------------------------------------+------------------------+
|nad 65 m2 do 75 m2                                |                   0,966|
+--------------------------------------------------+------------------------+
|nad 75 m2                                         |                   0,950|
+--------------------------------------------------+------------------------+

Posamezni deli opreme se točkujejo na podlagi šestega sklopa Obrazca TS – točkovanje opreme.
Pri izračunu vrednosti stanovanjske opreme se upošteva vrednost točke iz 116. člena Stanovanjskega zakona.

Posamezni poslovni prostor se lahko točkuje posamično izključno za potrebe določanja neprofitne najemnine. Tako ugotovljena nova vrednost poslovnega prostora ali posameznega dela ne vpliva na solastniške deleže na skupnih delih in zemljišča stavbe.

V primeru zamenjave ali na novo vgrajenih skupnih delov na stanovanjski stavbi kot celoti, se le-ti ponovno točkujejo skladno s tem pravilnikom.

Najemnik poslovnega prostora mora plačati najemnino do roka, navedenega v najemni pogodbi na transakcijski račun Občine Lendava.

Najemnina se usklajuje po 18. členu tega odloka.

Župan občine lahko z sklepom na predlog Odbora za premoženje občine Lendava odloči, da se poslovni prostor da v brezplačni najem v naslednjih primerih:
– v primeru oddaje stvarnega premoženja izključno za potrebe nevladnih humanitarnih organizacij ali organizacij oziroma društev mladih, ki delujejo na področju šolstva, znanosti in športa, zdravstva ali sociale ter kulture ali človekovih pravic,
– v primerih ob elementarnih nesrečah ali druge višje sile v primerih, ko ima dodelitev poslovnega prostora značaj javnega interesa oziroma ko gre za dejavnost iz prve skupine, navedene v 20. členu tega odloka,
– v primeru, kadar gre za lastniški delež občine v pravnem subjektu,
– v primeru, kadar ne gre za udeležbo privatnega kapitala oziroma za poslovni subjekt, ki je ustanovljen izključno zaradi pridobivanja dobička.

Sredstva, pridobljena s plačilom najemnin, so prihodek proračuna in se porabijo za obnovo in nakup poslovnih prostorov.

Najemniku poslovnega prostora se lahko odda v najem nedokončan ali dokončan poslovni prostor, ki ga je potrebno za določeno dejavnost v celoti obnoviti.
Stanje poslovnega prostora se ugotavlja zapisniško.

Najemnik ali najemodajalec se s pogodbo dogovorita o obsegu in obliki potrebnih del za usposobitev poslovnega prostora. Na podlagi ocene potrebnih vlaganj v poslovni prostor, ki jo pripravi pooblaščeno podjetje, opredelita obseg investicije za usposobitev poslovnega prostora.
Kolikor najemnik preseže znesek dogovorjenih potrebnih vlaganj ali je zainteresiran za večji vložek sredstev od zneska ocene, se navedeni višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni strošek v breme najemnika.
Vsa vlaganja se posebej opredelijo in po končanih delih preverijo na podlagi ustrezne dokumentacije.

Ob usposobitvi poslovnega prostora se sestavi nov zapisnik o ugotovitvi vrednosti poslovnega prostora in ugotovi vrednost poslovnega prostora, kar je podlaga za izračun najemnine. Dejanska vrednost vlaganja najemnika v usposobitev poslovnega prostora se ugotovi s postopkom, opisanem v 27. členu tega odloka.
Priznana vlaganja najemnika se mu vračajo v obliki dogovorjene zmanjšane najemnine ali za določen čas v celoti oproščene najemnine, kar se določi z najemno pogodbo. Po končani dobi vračanja najemnik plačuje polno vrednost mesečne najemnine.

Vse sklenjene najemne pogodbe o oddaji poslovnih prostorov v najem, ki so sklenjene za nedoločen čas, se uskladijo z določili tega odloka v roku treh mesecev po začetku veljavnosti tega odloka.
Najemne pogodbe, ki so sklenjene za določen čas, se uskladijo z določili tega odloka ob ponovnem sklepanju pogodb, ne glede na to, ali se nove najemne pogodbe sklepajo za določen ali nedoločen čas.
V primeru, ko najemnik poslovnega prostora ne sklene nove najemne pogodbe po tem odloku, se šteje kot odpoved najemnega razmerja.

Najemnine se po določilih tega odloka uskladijo v roku treh mesecev po uveljavitvi tega odloka. O spremembi naje­mnin se mora pisno obvestiti vse najemnike poslovnih prostorov.

Ta odlok začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu RS.