Na podlagi druge alinee prvega odstavka 107. člena in prvega odstavka 91. člena Ustave Republike Slovenije izdajam

Razglašam Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN), ki ga je sprejel Državni zbor Republike Slovenije na seji 3. maja 2006.

Ta zakon ureja ocenjevanje vrednosti (v nadaljnjem besedilu: vrednotenje) nepremičnin v Republiki Sloveniji na podlagi množičnega vrednotenja nepremičnin zaradi obdavčenja in drugih javnih namenov, določenih z zakonom.

Po tem zakonu se vrednotijo nepremičnine, ki so evidentirane v registru nepremičnin, kot ga določajo predpisi o evidentiranju nepremičnin (v nadaljevanju: register nepremičnin).

Vrednost nepremičnin po tem zakonu je posplošena tržna vrednost (v nadaljnjem besedilu: vrednost), določena s postopki in metodami množičnega vrednotenja nepremičnin.

V tem zakonu se kot lastnik ali lastnica nepremičnine (v nadaljnjem besedilu: lastnik) šteje oseba, za katero se v registru nepremičnin vodi podatek o lastniku.

Množično vrednotenje nepremičnin zajema:
1. postopek generalnega vrednotenja nepremičnin (v nadaljevanju: generalno vrednotenje) in
2. postopek pripisa vrednosti k nepremičninam (v nadaljevanju: pripis vrednosti).

(1) Generalno vrednotenje je določanje modelov vrednotenja za skupine istovrstnih nepremičnin ter ugotavljanje indeksov cen in indeksov vrednosti nepremičnin.
(2) Skupine istovrstnih nepremičnin se za zemljišča brez pripadajočih sestavin določajo glede na namensko rabo zemljišč, kot je določena s prostorskimi akti in evidentirana v registru nepremičnin, za zemljišča s pripadajočimi sestavinami in dele stavb v etažni lastnini pa glede na dejansko rabo sestavin in delov stavb v etažni lastnini, kot je v skladu z enotno klasifikacijo vrst objektov evidentirana v registru nepremičnin.
(3) Nepremičnine po tem zakonu se razvrstijo v naslednje skupine istovrstnih nepremičnin:
1. stanovanjske nepremičnine,
2. poslovne nepremičnine,
3. industrijske nepremičnine,
4. zemljišča brez sestavin in
5. posebne nepremičnine.
(4) Za posamezne skupine istovrstnih nepremičnin se v registru nepremičnin za potrebe množičnega vrednotenja nepremičnin vodijo naslednji podatki o nepremičninah:
1. za stanovanjske nepremičnine: podatki o lokaciji, površini, letu zgraditve, vzdrževanju stavbe in inštalacijah,
2. za poslovne nepremičnine: podatki o lokaciji, površini, letu zgraditve, vzdrževanju stavbe, inštalacijah in o finalni obdelavi,
3. za industrijske nepremičnine: podatki o lokaciji, površini, letu zgraditve, vzdrževanju, inštalacijah, temeljenju, nosilni konstrukciji in finalni obdelavi,
4. za zemljišča brez sestavin: podatki o lokaciji, površini, namenski in dejanski rabi ter o proizvodni sposobnosti,
5. za posebne nepremičnine: podatki o lokaciji, velikosti, dejanski oziroma namenski rabi, letu zgraditve, vzdrževanju, inštalacijah, finalni obdelavi in proizvodnji.
(5) Vlada Republike Slovenije (v nadaljnjem besedilu: vlada) s predpisom določi podrobnejše podskupine znotraj posameznih skupin istovrstnih nepremičnin in podrobnejše podatke za pripis vrednosti po podskupinah nepremičnin.

(1) Modeli vrednotenja nepremičnin se določijo z metodami množičnega vrednotenja nepremičnin.
(2) Modeli vrednotenja nepremičnin zajemajo vrednostne ravni, vrednostne tabele in vrednostne cone.
(3) Vrednostne ravni določajo razrede vrednosti skupin istovrstnih nepremičnin. Vsaka vrednostna raven posamezne skupine istovrstnih nepremičnin ima določeno vrednostno tabelo. Vrednostne tabele sestavljajo faktorji vrednotenja nepremičnin in koeficienti, na podlagi katerih se pripiše vrednost nepremičninam.
(4) Vrednostne cone so območja, v katerih imajo skupine istovrstnih nepremičnin enake značilnosti na trgu nepremičnin. Vrednostne cone se določijo za vsako skupino istovrstnih nepremičnin posebej. Vsaki vrednostni coni pripada za posamezno skupino istovrstnih nepremičnin ena vrednostna tabela.

Metode množičnega vrednotenja nepremičnin so statistične in druge analitične metode obdelave podatkov o trgu nepremičnin, ki z upoštevanjem standardov ocenjevanja vrednosti nepremičnin in meril kakovosti množičnega vrednotenja omogočajo preko modelov vrednotenja sistematično in poenoteno določitev vrednosti večjemu številu nepremičnin na določen datum.

(1) V postopkih množičnega vrednotenja nepremičnin občine sodelujejo pri pripravljanju predloga modelov vrednotenja.
(2) Ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, pošlje občinam osnutek predloga modelov vrednotenja in jih pozove, da v roku 30 dni od dneva prejema podajo svoje pripombe in predloge.
(3) Ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, prejete pripombe in predloge prouči v skladu s kriteriji in merili množičnega vrednotenja ter utemeljene predloge upošteva pri pripravi predloga modelov vrednotenja za poskusni izračun vrednosti nepremičnin.

(1) Na podlagi predloga modelov vrednotenja, usklajenega z občinami, ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin:
– izvede poskusni izračun vrednosti za vse nepremičnine, evidentirane v registru nepremičnin in o tem z obvestilom seznani lastnike nepremičnin, ter
– pošlje predlog modelov vrednotenja občinam in jih pozove, da jih za 45 dni javno razgrnejo na krajevno običajen način.
(2) Obvestilo o poskusnem izračunu vrednosti nepremičnine vsebuje:
1. podatke o nepremičnini, uporabljene za poskusni izračun vrednosti,
2. podatke o vrednostni coni, v katero je nepremičnina uvrščena, ter o pripadajoči vrednostni ravni in vrednostni tabeli,
3. podatek o poskusno izračunani vrednosti nepremičnine,
4. navodila o ravnanju v primeru nepravilnega podatka o lastniku ali nepremičnini oziroma v primeru pripomb in predlogov na upoštevano vrednostno cono in vrednostno raven.
(3) Predlogi modelov vrednotenja vsebujejo za območje posamezne občine za vsako posamezno skupino istovrstnih nepremičnin izris vrednostnih con in tem conam pripadajoče vrednostne tabele.
(4) Oseba, ki je prejela obvestilo o poskusnem izračunu vrednosti nepremičnine, ker so v registru nepremičnin njeni podatki evidentirani kot podatki o lastniku, lahko v skladu s predpisi, ki urejajo evidentiranje nepremičnin, sproži postopek spremembe podatkov o lastniku v registru nepremičnin.
(5) Lastnik nepremičnin, ki meni, da v obvestilu o poskusnem izračunu vrednosti nepremičnin navedeni podatki o nepremičnini ne izkazujejo dejanskega stanja:
– za podatke o nepremičnini, ki se vodijo v zemljiškem katastru in katastru stavb, v skladu s predpisi, ki urejajo evidentiranje nepremičnin, sproži postopek evidentiranja sprememb podatkov o nepremičnini v zemljiškem katastru in katastru stavb;
– za podatke o nepremičnini, ki se vodijo v registru nepremičnin, izpolni vprašalnik, kot ga določajo predpisi o evidentiranju nepremičnin in ga pošlje ministrstvu, pristojnemu za evidentiranje nepremičnin.
(6) Lastnik nepremičnine, ki na podlagi prejetega obvestila o poskusnem izračunu vrednosti nepremične in javno razgrnjenih podatkov o modelih vrednotenja, meni, da pri poskusnem izračunu vrednosti njegove nepremičnine ni bila upoštevana ustrezna vrednostna cona oziroma vrednostna raven v skladu s kriteriji in merili za množično vrednotenje nepremičnin, lahko na ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, najkasneje v roku 8 dni po koncu javne razgrnitve modelov vrednotenja v občini, v kateri se nahaja njegova nepremičnina, poda pripombe in predloge za preveritev ustreznosti uporabljenega modela vrednotenja.
(7) Ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, vse pravočasno prejete pripombe in predloge lastnika nepremičnine prouči v skladu s kriteriji in merili množičnega vrednotenja in tiste, ki se izkažejo za ustrezne, upošteva pri pripravi končnega predloga modelov vrednotenja.
(8) Vse lastnike nepremičnin, ki so poslali pripombe in predloge v zvezi s predlagano vrednostno cono in vrednostno ravnijo, ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, obvesti o upoštevanih pripombah in predlogih in o razlogih za neupoštevanje pripomb in predlogov.

(1) Vlada na podlagi končnega predloga modelov vrednotenja iz sedmega odstavka prejšnjega člena sprejme predpis o določitvi modelov vrednotenja.
(2) Vlada sprejme predpis iz prejšnjega odstavka za posamezne skupine nepremičnin v skladu z 9. in 10. členom tega zakona najmanj vsaka štiri leta.

(1) Letni indeksi cen posameznih skupin nepremičnin, kot so določene v skladu s 6. členom tega zakona, se izračunajo na podlagi sprememb cen nepremičnin.
(2) Minister oziroma ministrica (v nadaljevanju: minister), pristojna za evidentiranje nepremičnin, v soglasju z ministrom, pristojnim za finance, s predpisom določi podrobnejši način izračunavanja letnih indeksov cen nepremičnin iz prejšnjega odstavka.

(1) Indeksi vrednosti nepremičnin se določajo za posamezne skupine istovrstnih nepremičnin po vrednostnih conah na podlagi podatkov evidence trga nepremičnin in podatkov za generalno vrednotenje.
(2) Minister, pristojen za evidentiranje nepremičnin, v soglasju z ministrom, pristojnim za finance, s predpisom določi podrobnejši način določanja indeksov vrednosti nepremičnin.
(3) Indekse vrednosti nepremičnin objavi vlada, ko se indeks vrednosti za posamezno skupino istovrstnih nepremičnin spremeni za več kot 10% od zadnje spremembe modela oziroma zadnje objave indeksa vrednosti.

(1) Pripis vrednosti je izračun vrednosti za posamezno nepremičnino na podlagi predpisa vlade o določitvi modelov vrednotenja iz prvega odstavka 11. člena, indeksov vrednosti in podatkov za pripis vrednosti, evidentiranih v registru nepremičnin na dan pripisa vrednosti, ter vpis vrednosti te nepremičnine v register nepremičnin.
(2) Vrednost se pripiše z veljavnostjo na dan:
– uveljavitve predpisa vlade o določitvi modelov vrednotenja na podlagi prvega odstavka 11. člena,
– uveljavitve predpisa vlade o določitvi indeksa vrednosti nepremičnin na podlagi tretjega odstavka 13. člena,
– evidentiranja nepremičnine v registru nepremičnin,
– spremembe podatkov o nepremičnini v registru nepremičnin, ki vplivajo na vrednost te nepremičnine.

(1) Množično vrednotenje nepremičnin izvaja ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin.
(2) Naloge generalnega vrednotenja so:
1. priprava kriterijev in meril za množično vrednotenje nepremičnin,
2. priprava osnutkov predlogov, predlogov in končnih predlogov modelov vrednotenja,
3. priprava predlogov predpisov vlade s področja generalnega vrednotenja nepremičnin,
4. ugotavljanje letnih indeksov cen in indeksov vrednosti nepremičnin,
5. obveščanje lastnikov nepremičnin o poskusnem izračunu vrednosti nepremičnin,
6. vzpostavitev, vodenje in vzdrževanje zbirke vrednotenja nepremičnin,
7. določanje znanj o množičnem vrednotenju nepremičnin,
8. raziskave in analize trga nepremičnin,
9. priprava statističnih poročil o nepremičninah, trgu nepremičnin in vrednostih nepremičnin,
10. druge naloge, povezane z generalnim vrednotenjem.
(3) Naloge pripisa vrednosti so:
1. pripisovanje vrednosti nepremičninam,
2. pridobivanje podatkov o nepremičninah zaradi pripisa vrednosti,
3. vzpostavitev, vodenje in vzdrževanje evidence trga nepremičnin.
(4) Minister, pristojen za evidentiranje nepremičnin, v soglasju z ministrom, pristojnim za finance, s predpisom določi kriterije in merila za množično vrednotenje nepremičnin.

(1) Naloge generalnega vrednotenja lahko opravljajo javni uslužbenci, ki imajo najmanj visoko strokovno izobrazbo in znanje o metodah množičnega vrednotenja nepremičnin.
(2) Znanje o množičnem vrednotenju nepremičnin je znanje, predpisano za cenilce nepremičnin v skladu s predpisi o posamičnem ocenjevanju tržne vrednosti nepremičnin, ter dodatno znanje o postopkih in metodah množičnega vrednotenja nepremičnin.

(1) Podatki za množično vrednotenje nepremičnin so podatki za generalno vrednotenje in podatki za pripis vrednosti.
(2) Upravljavci podatkov za množično vrednotenje nepremičnin morajo ministrstvu, pristojnemu za evidentiranje nepremičnin, omogočiti prevzem teh podatkov brezplačno.
(3) Tehnične pogoje za prevzem podatkov za množično vrednotenje nepremičnin zagotavlja ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin.

(1) Podatki za generalno vrednotenje so:
1. podatki o vrednosti nepremičnin,
2. podatki za pripis vrednosti,
3. podatki evidence trga nepremičnin,
4. agregirani ekonomski in socialni podatki, ki vplivajo na vrednost nepremičnin,
5. podatki, pridobljeni z vprašalniki za generalno vrednotenje.
(2) Agregirane ekonomske in socialne podatke, ki vplivajo na vrednost nepremičnin, lahko ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, pridobi pri organu, pristojnem za državno statistiko, in drugih upravljavcih javnih evidenc.
(3) Podatke, ki se ne vodijo v uradnih evidencah, pa so pomembni za generalno vrednotenje, lahko ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, pridobi pri lastnikih nepremičnin in upravnikih večstanovanjskih stavb z vprašalnikom za generalno vrednotenje.
(4) Vsebino vprašalnika iz prejšnjega odstavka predpiše minister, pristojen za evidentiranje nepremičnin.

(1) Podatki za pripis vrednosti so podatki o nepremičninah, določeni z modeli vrednotenja.
(2) Podatke o nepremičninah vzpostavi, vodi in vzdržuje v registru nepremičnin ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin.

Ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, za množično vrednotenje nepremičnin vzpostavi, vodi in vzdržuje zbirko vrednotenja nepremičnin in evidenco trga nepremičnin.

(1) V zbirki vrednotenja nepremičnin se vodijo in vzdržujejo podatki o modelih množičnega vrednotenja, in sicer podatki o vrednostnih ravneh, vrednostnih tabelah in vrednostnih conah, ter podatki o indeksih vrednosti nepremičnin.
(2) Podatke iz prejšnjega odstavka ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, vodi in vzdržuje tako, da je zagotovljena sledljivost njihovih sprememb.

(1) Evidenca trga nepremičnin je večnamenska zbirka podatkov o kupoprodajnih in najemnih pravnih poslih z nepremičninami.
(2) V evidenci trga nepremičnin se vodijo in vzdržujejo ti podatki:
1. osebno ime in enotna matična številka pogodbene stranke, ki je fizična oseba, ali ime oziroma firma in matična številka pogodbene stranke, ki je pravna oseba,
2. državljanstvo ali država sedeža ter pravno-organizacijska oblika pogodbenih strank,
3. datum pravnega posla,
4. vrsta pravnega posla,
5. vrsta nepremičnine,
6. identifikacijska številka nepremičnine,
7. tehnični podatki o nepremičnini,
8. cena ali najemnina.
(3) Podatke iz prejšnjega odstavka morajo ministrstvu, pristojnemu za evidentiranje nepremičnin, poslati:
1. Davčna uprava Republike Slovenije iz evidence napovedi za odmero davka na promet nepremičnin;
2. notarji iz kupoprodajnih in najemnih pravnih poslov z nepremičninami, na podlagi katerih je bila sestavljena javna listina;
3. nepremičninske družbe iz kupoprodajnih in najemnih pravnih poslov, ki so podlaga za vodenje evidence o posredovanju v prometu z nepremičninami;
4. občine in upravne enote iz najemnih pogodb, evidentiranih v registru najemnih pogodb ali drugi uradni evidenci.
(4) Subjekti iz prejšnjega odstavka brezplačno pošiljajo podatke v evidenco trga nepremičnin za vsak sklenjen posel z nepremičnino, morajo pa jih poslati enkrat mesečno, in sicer do petnajstega dne meseca po mesecu, na katerega se podatki o pravnih poslih nanašajo.
(5) Tehnične pogoje za prevzem podatkov v evidenco trga nepremičnin zagotavlja ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin.
(6) Minister, pristojen za evidentiranje nepremičnin, v soglasju z ministrom, pristojnim za finance, s predpisom določi podrobnejši način in roke pošiljanja podatkov ter način vodenja in vzdrževanja evidence trga nepremičnin.

(1) Izvajanje 22. člena tega zakona nadzira ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin.
(2) Če organ iz prejšnjega odstavka ugotovi, da subjekti iz tretjega odstavka 22. člena tega zakona ne pošljejo podatkov v evidenco trga nepremičnin v skladu s četrtim odstavkom istega člena, jih pozove, da to storijo v 15 dneh od prejema poziva.

(1) Podatke o vrednosti nepremičnin ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, vzpostavi, vodi in vzdržuje v registru nepremičnin.
(2) Podatki o vrednosti nepremičnine se izkazujejo po posamezni nepremičnini.

(1) Podatki iz evidence trga nepremičnin, razen podatkov o pogodbenih strankah, podatki iz zbirke vrednotenja ter podatki o vrednosti nepremičnin in podatki za pripis vrednosti so javni.
(2) Podatki iz prvega odstavka tega člena se izdajajo v skladu s predpisi, ki urejajo evidentiranje nepremičnin.
(3) Ne glede na določbo drugega odstavka tega člena je vpogled v podatke evidence trga nepremičnin za osebe, ki so podatke poslale, za tiste nepremičnine, za katere so poslale podatke, in za lastnike nepremičnin za njihove nepremičnine brezplačen.

(1) Z globo od 100.00 do 300.000 tolarjev se kaznuje za prekršek notar, če v roku iz drugega odstavka 23. člena tega zakona ne pošlje podatkov v skladu z določbo četrtega odstavka 22. člena tega zakona.
(2) Z globo od 100.000 do 300.000 tolarjev se kaznuje za prekršek iz prejšnjega odstavka nepremičninska družba.
(3) Z globo od 100.000 do 300.000 tolarjev se kaznuje za prekršek iz prvega odstavka tega člena odgovorna oseba nepremičninske družbe in odgovorna oseba v državnem organu, občini ali upravni enoti.

(1) Vlada izda predpis iz petega odstavka 6. člena najpozneje v šestdesetih dneh po uveljavitvi tega zakona.
(2) Vlada izda prvi predpis iz prvega odstavka 11. člena tega zakona najpozneje v petnajstih mesecih po uveljavitvi tega zakona.
(3) Minister, pristojen za evidentiranje nepremičnin, v soglasju z ministrom, pristojnim za finance, izda predpisa iz drugega odstavka 12. člena in drugega odstavka 13. člena tega zakona najpozneje v dvanajstih mesecih po uveljavitvi tega zakona.
(4) Minister, pristojen za evidentiranje nepremičnin, v soglasju z ministrom, pristojnim za finance, izda predpisa iz četrtega odstavka 15. člena in šestega odstavka 22. člena tega zakona najpozneje v šestih mesecih po uveljavitvi tega zakona.

Javni uslužbenci, ki opravljajo naloge generalnega vrednotenja, morajo pridobiti ali izkazati znanje iz drugega odstavka 16. člena tega zakona najpozneje v enem letu po začetku opravljanja nalog.

Ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, začne voditi zbirko vrednotenja nepremičnin iz 21. člena tega zakona najkasneje v petnajstih mesecih po uveljavitvi tega zakona.

(1) Ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, začne voditi evidenco trga nepremičnin najkasneje v šestih mesecih po uveljavitvi tega zakona.
(2) Z dnem začetka vodenja evidence trga nepremičnin postane skupna baza podatkov o posredovanju v prometu z nepremičninami sestavni del evidence trga nepremičnin.

Z dnem uveljavitve predpisa iz šestega odstavka 22. člena tega zakona prenehajo veljati določbe tretjega odstavka 27. člena in določbe 28. in 29. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (Uradni list RS, št. 42/03), Pravilnik o rokih in načinu posredovanja podatkov Davčne uprave Republike Slovenije v evidenco prometa nepremičnin (Uradni list RS, št. 93/04) in Navodilo o vodenju in posredovanju podatkov nepremičninske družbe o sklenjenih pravnih poslih pri prometu z nepremičninami (Uradni list RS, št. 93/04).

Ta zakon začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.