Na podlagi 23. člena Zakona o urejanju prostora (Uradni list RS, št. 110/02 in 8/03) in 10. člena Statuta Občine Slovenska Bistrica (Uradni list RS, št. 34/95, 72/99 in 65/02) je Občinski svet Občine Slovenska Bistrica na 24. redni seji dne 24. 4. 2006 sprejel

S tem odlokom se ob upoštevanju določb Odloka o spremembah in dopolnitvah Odloka o dolgoročnem planu – prostorski del občine Slovenska Bistrica za obdobje 1986–2000 dopolnjen 1991, 1992, 1994, 1996, 1998 (Uradni list RS, št. 42/92, 35/94, 35/96, 41/97, 72/99, 59/03 in 131/04) in določb srednjeročnega družbenega plana občine Slovenska Bistrica za obdobje 1986–1990 (Uradni list SRS, št. 27/85, 25/87) sprejme lokacijski načrt za stanovanjsko zazidavo Boldirev na Pragerskem, ki ga je izdelal IBIS, d.o.o. Slovenska Bistrica pod št. projekta 31/2005 v marcu 2005, dopolnjen aprila 2006.
Sestavni del odloka je projekt, ki vsebuje: tekstualni in grafični del ter smernice in mnenja.

Ta odlok določa ureditveno območje, zasnovo projektnih rešitev za urbanistično, arhitektonsko in krajinsko oblikovanje, zasnovo projektnih rešitev prometne, energetske, komunalne in druge infrastrukture, rešitve in ukrepe za varstvo okolja, ohranjanje narave in kulturne dediščine, rešitve in ukrepe za obrambo ter varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami, načrt parcelacije, etapnost izvedbe, tolerance, obveznosti investitorjev in izvajalcev ter nadzor nad izvajanjem določil tega odloka.

Lokacijski načrt obravnava ureditveno območje, ki se nahaja na zahodnem delu naselja Pragersko. Parcele na vzhodni strani so skoraj v celoti pozidane z individualnimi stanovanjskimi in pomožnimi objekti, na zahodni strani so kmetijske površine, na severni strani je glavna cesta.
Ureditveno območje lokacijskega načrta meri cca 11.881 m2 in v celoti obsega parcelo št. 979/45 v k.o. Spodnja Polskava.

Celotno območje je namenjeno individualni stanovanjski gradnji z možnostjo ureditve mirne obrtne, storitvene ali poslovno uslužnostne dejavnosti.

Vplivno območje lokacijskega načrta bo v času gradnje zajemalo samo zemljišče znotraj ureditvenega območja (p.št. 979/45, k.o. Spodnja Polskava), po izgradnji bo vplivno območje obsegalo ista zemljišča.

Obravnavana gradnja stanovanjskih objektov ne bo predstavljala bistvene dodatne obremenitve na že obstoječo prometno in komunalno infrastrukturo v širšem območju. V bližini območja se nahajajo vse dejavnosti potrebne za normalno oskrbo obravnavane lokacije.
Obravnavana gradnja ne bo imela posebnih negativnih vplivov na podobo krajine, na varnost pred požarom, na higiensko in zdravstveno zaščito okolje. V območju je prisoten hrup z glavne ceste.
Predvidena namembnosti za stanovanjsko gradnjo z možnostjo ureditve mirne obrtne, storitvene ali poslovno uslužnostne dejavnosti je primerna za obrobje naselja in predstavlja zapolnitev prazne površine med pozidanimi površinami in odvodnim jarkom.

Območje je razdeljeno na 12 gradbenih parcel velikosti od 783 m2 do 1097 m2, na katerih smo prostorsko umestili stanovanjske objekte dim. 11 m x 13 m, z možnostjo prizidave garaž ali nadstrešnic za parkiranje osebnih avtomobilov širine od 3–6m. Predvideno število prebivalcev v območju ocenjujemo na 50. Variantno se lahko pri zadnji najjužnejši parceli izravnajo meje. Parcele ob glavni cesti so večje zaradi zagotovitve preglednosti na notranji strani cestne krivine.
Glavna stanovanjska ulica poteka med obema vrstama parcel. Obračališče za interventna vozila bo začasno urejeno na koncu ulice oziroma na mestu predvidenega križišča s stransko ulico. S tako rešitvijo ima vsaka od predvidenih parcel zagotovljen dostop na javno cesto, rezerviran pa je koridor za bodočo ureditev križišča z Levstikovo ulico.
Ureditev okolice objektov se izvede sonaravno z avtohtonimi drevninami in rastlinjem. Dovozi in dohodi v objekte se tlakujejo ali asfaltirajo. Zaradi varovanja objektov in posesti je možno parcele ograditi z ograjami.

Stanovanjski objekti so zasnovani ob novih stanovanjskih ulicah. Vsi objekti so locirani več kot 6,00 m od predvidenih cest in več kot 4,00 m od tujih parcelnih mej, za manjši odmik je potrebno pridobiti soglasje sosedov. Odmik od glavne ceste bo najmanj 10,00 m. Možni so pomiki objektov iz zakoličbene situacije v pasu +- 2,00 m v razpoložljivih smereh, vendar mora biti ulični niz ohranjen, dovoljeni so le manjši odmiki delov fasad. Dovoljena je gradnja enostavnih objektov v skladu s predpisi, ki urejajo gradnjo tovrstnih objektov. Na funkcionalnem zemljišču zgrajenega objekta so dovoljene dozidave, nadzidave in prizidava, ki morajo biti zasnovane tako, da z osnovnim objektom tvorijo oblikovno celoto.
Oblikovanje objektov je individualno.
Tloris objektov: podolgovat tloris, lahko tudi v obliki črke »L« ali »T«, razmerje med osnovnima stranicama mora biti 1:1,2 ali več. Zunanji gabarit stanovanjskih objektov je 11,0 m x 13,0 m s toleranco +- 2,0 m v razpoložljivih smereh. Garaže so lahko v objektu ali kot prizidek, ki podaljšuje tlorisno zasnovo objekta. Pri postavitvi garaž je potrebno upoštevati predpisane odmike od parcelnih mej in javnih poti. Namesto garaž so lahko tudi nadstrešnice.
Višina objektov: praviloma so objekti pritlični s koto pritličja največ 0,60 m nad raščenim terenom in pri katerih je kolenčni zid na podstrešju visok do 1,20 m ali enonadstropni, pri katerih je kota pritličja največ 0,30 m nad terenom, višina kapi pa 5,5 m nad koto pritličja. Možna je gradnja kletnih etaž, v kolikor to dopuščajo hidrološki in geološki pogoji. Kletna etaža je lahko nad urejenim terenom dvignjena max. 60 cm.
Etažnost objektov: Objekti bodo etažnosti P + M ali P+N.
Strehe: simetrične dvokapnice z naklonom 35°–45°, po možnosti s čopi. Smer glavnega slemena objekta mora biti vzporedna daljši stranici objekta. Osvetlitve podstrešnih prostorov so dovoljene s frčadami in drugimi oblikami odpiranja strešin. Kritina mora biti temne ali opečne barve (žgana opeka)
Fasade: Obdelava in barva fasad mora biti prilagojena bližnjim objektom. Barve fasad naj bodo pastelne.
Objekti bodo grajeni klasično ali montažno, z leseno strešno konstrukcijo. Okna za osvetlitev mansardnih prostorov bodo vertikalna ali v strešini. Stavbno pohištvo bo leseno, iz PVC ali Al materialov.

Območje obdelave tangira asfaltirana glavna cesta – Ptujska cesta. V zazidalnem načrtu iz leta 1991 je cestno omrežje nastavljeno in delno že odmerjeno. Do območja obdelanega v lokacijskem načrtu sega Levstikova ulica.
Ureditev glavne ceste: Za zagotovitev prometne varnosti na predmetnem odseku glavne ceste se predvidi izvedba dodatnega levozavijalnega pasu širine 2,75 m za priključek dovozne ceste k predvidenemu stanovanjskemu naselju. Ob glavni cesti bo izveden pločnik za pešce širine 2,00 m in na novo urejena vertikalna in horizontalna prometna signalizacija glavne ceste.
Ureditev dovoznih cest: Za napajanje novih stanovanjskih objektov je treba urediti stransko dovozno ulico za štiri parcele in glavno stanovanjsko ulico z začasnim obračališčem na mestu predvidenega križišča z Levstikovo ulico. Gabarit stranske dovozne ulice je predviden v širini 3,50 m (utrjenega vozišča) + 2 x 0,75 bankin. Gabarit glavne stanovanjske ulice je predviden v širini 2 x 2,50 m (vozišča – asfalta) + 2 x 1,00 m bankin, utrjenih in urejenih kot zeleni pas. Uvozni priključni radij iz glavne ceste na stanovanjsko je 7,00 m, izvozni iz le – te na glavno cesto je 9,00 m. Obračališče je primerno za obračanje interventnih, gasilskih in drugih vozil (npr. za odvoz smeti).
Dostop in dovoz do objektov: Interni priključki so pravokotni na bodoče stanovanjske ulice. Priključki so širine 3,00 m s priključnimi radiji od 3,00 m – 4,00 m.
Mirujoči promet se ureja s parkiranjem na dovozih, za vsako stanovanjsko enoto dve parkirni mesti, obračanje in parkiranje vozil je zagotovljeno na posameznih gradbenih parcelah.
Odvodnjavanje cestnih površin je predvideno preko vtočnih jaškov z rešetko opremljenih s peskolovi in z iztokom na predvideno kanalizacijo. Priključek glavne stanovanjske ulice na Ptujsko cesto je potrebno opremiti z vertikalno in horizontalno signalizacijo. Ravno tako se opremi priključek stranske ulice na glavno stanovanjsko ulico.

Stanje komunalnih naprav je razvidno iz posnetka obstoječega stanja. Vsi komunalni in energetski vodi so v Levstikovi ulici in ob Ptujski cesti.
Vsi objekti morajo biti priključeni na novozgrajeno omrežje. Minimalna komunalna oprema v območju obsega oskrbo s pitno vodo, električno energijo in telefonskim omrežjem ter napravo cestnega omrežja. Urediti je potrebno tudi meteorno in fekalno kanalizacijo. Dopustne so tolerance pri prometnem, komunalnem in energetskem urejanju prostora, če to pogojujejo bolj ekonomična investicijska vlaganja in če prestavitve ne spreminjajo koncepta zazidalnega načrta.

Obstoječi javni vodovod Ø140 mm poteka ob Ptujski cesti in ob vzhodni parcelni meji. Za napajanje območja je potrebno zgraditi dva odcepa s PEHD cevmi dim. Ø63 mm in Ø90 mm do predvidenega nadzemnega hidranta. Priklop posameznih objektov je predviden z internimi priključki na ulični vod s PEHD cevmi s premerom 32 mm. Sistem vodovoda je zasnovan kot obročast sistem in delno kot vejičast (za nadaljevanje pozidave po ZN). Pri izgradnji vodovoda in kanalizacije je potrebno paziti, da je horizontalni odmik med njima vsaj 3 m, vertikalni pa 50 cm, s tem da so cevi kanalizacije vgrajene pod cevmi vodovoda. Če tega ni možno izvesti, je potrebno cevi vodovoda zaščititi z glinenim nabojem vsaj 3m na vsako stran križanja. V naselju je urejeno hidrantno omrežje, za obravnavano stanovanjsko območje smo predvideli gradnjo enega novega nadzemnega hidranta NH 80. Gasilski dom Pragersko je oddaljen cca 500 m.

Na obravnavanem območju bo zgrajena kanalizacija v ločenem sistemu za odvod padavinskih in komunalnih odpadnih vod. Predvidena kanalizacija v območju bo navezana na obstoječi revizijski jašek na javni kanalizaciji, ki poteka ob Levstikovi ulici. V koridorju nove stanovanjske ulice bo položena ulična kanalizacija Ø25–30 cm, nanjo se bo v revizijskih jaških ali direktno priklapljal iztok iz greznic. Dokler centralna čistilna naprava ne bo zgrajena je za odvodnjavanje fekalnih vod potrebno zgraditi za vsak posamezni objekt triprekatno vodonepropustno pretočno greznico ustrezne velikosti, po izgradnji ČN je potrebno urediti povezavo odtočne kanalizacije mimo greznic. Meteorno kanalizacijo s cestnih površin in dovozov je potrebno speljati preko požiralnikov opremljenih s peskolovi in z lovilci olja in bencina z iztokom na predvideno meteorno kanalizacijo. Meteorne vode z objektov in okolja ter drenažne vode je potrebno speljati preko peskolovcev v novozgrajeno meteorno kanalizacijo z iztokom v odvodni jarek.

Za napajanje predvidenih objektov z električno energijo bo potrebno zgraditi nizkonapetostni kabelski priključek iz transformatorske postaje TP Pragersko Petrol (t-387) do prostostoječe razdelilne nizkonapetostne omare in nizkonapetostni razvod od prostostoječe razdelilne nizkonapetostne omare do posameznih stanovanjski hiš. V TP Pragersko Petrol preurediti oziroma po potrebi zamenjati nizkonapetostni stikalni blok. Vse nove električne nizkonapetostne vode je potrebno kablirati in urediti pod pogoji pristojnega elektro podjetja. Nizkonapetostni kabli bodo potekali ob parcelnih mejah na obeh straneh novih stanovanjskih ulic. Kabelske prostostoječe omarice bodo zgrajene ob cesti na parcelnih mejah. Javna razsvetljava se bo urejala po celotni izgradnji območja.

Za predvideno stanovanjsko cono je potrebno pri Telekom Slovenije naročiti projekt za izvedbo TK priključkov predvidenih objektov na TK omrežje. Obstoječe omrežje poteka ob Ptujski cesti. Vse nove vode je potrebno kablirati. Postavitev KTV omrežja je možna skupno, po dogovoru med upravljalci.

Objekti bodo ogrevani z individualnimi kurišči na drva, utekočinjen naftni plin, lahko kurilno olje, toplotno črpalko. V kolikor bo posamezen objekt ogrevan na kurilno olje, je potrebno predvideti dvoplaščno vkopano cisterno ali enoplaščno cisterno z lovilno skledo v primerno urejeni kotlovnici.

Po Odloku o ravnanju s komunalnimi odpadki v Občini Sl. Bistrica (Uradni list RS, št. 35/02) je predvideno ločeno zbiranje in odvoz odpadkov na centralno deponijo komunalnih odpadkov. Vsak objekt v območju mora biti opremljen s posodami za smeti, odvoz komunalnih odpadkov pa urejen preko pooblaščene organizacije. Ureditev ekološkega otoka za ločeno zbiranje odpadkov je možna v bližini obračališča na koncu glavne stanovanjske ulice.

Ukrepi za varovanje okolje bodo določeni v izrisih iz lokacijskega načrta v postopkih pridobivanja gradbenih dovoljenj za posamezni objekt.

Obravnavano zemljišče se nahaja v območju, ki ni posebej varovano glede naravnih vrednot, zavarovanih območij ali ekološko pomembnih območij ter glede varovanja kulturne dediščine.

Načrtovana raba v območju ne predvideva dejavnosti, ki bi dodatno obremenjevale okolja, saj gre le za gradnjo individualnih stanovanjskih objektov, eventualno dopolnjenih z okolju neškodljivo dopolnilno dejavnostjo, ki ne proizvajajo škodljivih emisij v podtalnico ali zrak, ki niso hrupne in prometno obremenjujoče, zato posebni varovalni ukrepi niso predvideni.

Hrup iz okolja je na tem območju občasno prisoten zaradi bližine glavne ceste. Povečanje hrupa zaradi načrtovane pozidave ni pričakovati, saj gre za izključno mirne dejavnosti. Za zaščito bivalnega okolja pred prekomernim hrupom med gradnjo in v času uporabe objektov upoštevati mejne in kritične vrednosti za III. stopnjo varstva pred hrupom po Uredbi o mejnih vrednostih kazalcev hrupa v okolju.

Pred izpustom je potrebo meteorne vode z manipulacijskih, dovoznih in cestnih površin predhodno očistiti na zadostno dimenzioniranih lovilcih olja in bencina.
Fekalne odpadne vode iz predvidenih objektov je potrebno do izgradnje centralne čistilne naprave odvajati v ustrezno dimenzionirane vodotesne večprekatne greznice z iztokom na novozgrajeno kanalizacijo, ki bo navezana na obstoječo javno kanalizacijo v Levstikovi ulici, nato pa mimo greznic.
Pri uporabi kurilnega olja za ogrevanje, je potrebno predvideti dvoplaščno vkopano cisterno ali enoplaščno cisterno z lovilno skledo v primerno urejeni kotlovnici.
Vsak objekt na območju mora biti opremljen z zabojnikom za komunalne odpadke, odvoz smeti pa urejen na centralno deponijo komunalnih odpadkov.

Kot energetski vir je predvideno lahko kurilno olje, utekočinjen naftni plin, drva ali toplotna črpalka. Škodljivih emisij v zrak zaradi načrtovane gradnje v prostoru ni pričakovati, v neposredni bližini tudi ni onesnaževalcev zraka, zaradi katerih bi bile presežene dovoljene količine. Vsi izpusti v ozračje morajo biti prečiščeni skladno z veljavnimi predpisi.

Graditelji posameznih objektov morajo pred gradnjo odstraniti plast plodne zemlje, jo deponirati, po dokončanju pa humus uporabiti za ureditev okolja objektov. Območje načrtovane pozidave je danes travniška površina brez dreves in grmovnic. Ohranjene zelene površine bodo v okviru ureditve okolice objektov vrtno obdelane.

V območju obdelave bo po izgradnji cca 50 prebivalcev, v naselju Pragersko z Gajem je sedaj cca 1780 prebivalcev, zato upoštevamo za izračun potrebne količine vode za gašenje požarov v naselju mestnega značaja število prebivalcev manj kot 5000, računsko število istočasnih požarov je ena, najmanjša potrebna količina vode je 10 l/s na en požar, ne glede na odpornost objekta proti požaru.
Primarni vodovod v bližini novega stanovanjskega območja je izveden kot obročast sistem, za novo stanovanjsko območje smo predvideli obročast sistem vodovoda.
Iz podatkov Komunalnega podjetja, ki je upravljalec vodovoda, je razvidno, da je dimenzija cevi primarnega vodovodnega omrežja, na katerega se priključujemo Ø140 mm, pritisk v primarnem vodovodu je garantirano najmanj 3,0–3,5 bare, pretok pa min. 10 l/s. Najbližji obstoječi nadzemni hidrant je ob Ptujski cesti, oddaljen cca 100 m. Gasilski dom je oddaljen cca 500 m.
Zato smo za novo območje predvideli gradnjo enega novega nadzemnega hidranta NH 80, razdalja hidranta do najbolj oddaljenih hiš v obravnavanem območju bo cca 75 m.
Dovozi do objektov so urejeni tako, da omogočajo dovoz, postavitev in obračanje gasilskih avtomobilov in izpolnjujejo pogoje za varen umik. Odmiki med predvidenimi in obstoječimi objekti zagotavljajo požarno varnost. Požarna voda je zagotovljena iz obstoječih in predvidenih nadzemnih hidrantov v naselju.

Vsi objekti v območju morajo biti dimenzionirani in projektirani na potresno območje VI. do VII. stopnje po MSK lestvici. Območje ni poplavno ogroženo in ni nevarnosti plazenja.

Graditelji na območju morajo upoštevati pogoje iz predhodnega geotehničnega poročila.
Objekti morajo biti projektirani, grajeni in vzdrževani tako, da njihova nosilna konstrukcija ob požaru ohrani potrebno nosilnost v časovnem obdobju, ki je za posamezno skupino objektov določeno s predpisi o požarni varnosti objektov.
Objekti morajo biti projektirani, grajeni in vzdrževani tako, da vplivi, ki jim bodo verjetno izpostavljeni med gradnjo in uporabo ne bodo povzročili: porušitve celotnega ali dela gradbenega objekta, deformacij večjih od dopustnih ravni, škode na drugih delih gradbenega objekta, na napeljavi in vgrajeni opremi zaradi večjih deformacij nosilne konstrukcije ali škode, nastale zaradi nekega dogodka, katerega obseg je nesorazmerno velik glede na osnovni vzrok.

Parcelacija zemljišča je določena v grafičnem predlogu parcelacije v dveh variantah, ki se razlikujeta samo v izravnavi parcelnih mej med gradbeno parcelo z oznako A7 in sosednjo gradbeno parcelo, ki je zunaj mej obravnavanega območja.
V območju obravnave je predvidena parcelacija na 13 novih parcel, od tega je 12 parcel predvidenih za gradnjo individualnih stanovanjskih objektov z možnostjo ureditve mirne obrtne, storitvene ali poslovno uslužnostne dejavnosti. Ena parcela je predvidena za cestne površine in komunalne koridor.
Natančna velikost parcel bo določena z geodetsko odmero.

Lokacijski načrt omogoča etapno izvajanje. Površine, ki ne bodo realizirane v predvideni fazi, morajo biti vizualno urejene.
V prvi fazi gradnje bo urejeno cestno omrežje in zgrajena komunalna infrastruktura.
V drugi fazi gradnje lahko izvajanje individualnih gradenj poteka časovno neodvisno od dejavnosti na drugih gradbenih parcelah.
V tretji fazi gradnje bo zgrajen levozavijalni pas na glavni cesti in zgrajen pločnik za pešce ob glavni cesti (Ptujska ulica).

1. Tolerance pri parcelaciji
Dovoljeno je lastniško razdruževanje in združevanje več parcel in prilagoditev gabaritov objektov znotraj opredeljenega zazidljivega območja.
2. Tolerance pri umestitvi objektov na gradbeno parcelo
V grafičnih prilogah so določeni okvirni tlorisni in višinski gabariti objektov, ki upoštevajo odmike od parcelnih mej, od prometnic in med objekti.
Kot tolerance so dovoljene:
– spremembe tlorisnih dimenzij objektov iz zakoličbene situacije v pasu +- 2,00 m v razpoložljivih smereh, ulični niz mora biti ohranjen
– odmiki objektov od parcelnih mej znašajo minimalno 4 m, za manjši odmik je potrebno pridobiti soglasje sosedov
– vertikalni gabariti ne smejo presegati P + 1
– gradnja garaže, kot pritlični prizidek k osnovnemu objektu se šteje kot dopustno odstopanje od osnovnih gabaritov objektov.
3. Tolerance pri komunalnem in energetskem urejanju
Dopustne so tolerance pri komunalnem in energetskem urejanju prostora, če to pogojujejo bolj ekonomična investicijska vlaganja in če prestavitve ne spreminjajo koncepta prostorske umestitve.

Poleg zahtev iz drugih določb tega odloka morajo investitorji in izvajalci lokacijskega načrta upoštevati:
Pri izdelavi tehnične dokumentacije in izvedbi morata investitor in izvajalec upoštevati vse smernice, mnenja in projektne pogoje, ki so sestavni del lokacijskega načrta.
Pred pričetkom del mora investitor in izvajalec preveriti lego eventualno obstoječih komunalnih in energetskih naprav, jih po potrebi zavarovati, zaščititi ali premestiti pod pogoji upravljavcev.
Investitor in izvajalci morajo vse predvidene posege izvesti tehnično neoporečno, ekološko sprejemljivo ter pri tem ne smejo poslabšati razmer na sosednjih območjih. Plodno zemljo, ki nastaja pri izkopih, obvezno deponirati in uporabiti za ureditev zelenih površin. Gradnjo je treba načrtovati tako, da območje gradbišča in njegove ureditve ne bo posegalo na zemljišča zunaj ureditvenega območja.
Če se pogoji v naslednjih etapah izvajanja lokacijskega načrta spremenijo in niso več v skladu z osnovnimi določili lokacijskega načrta, je potrebno le-tega novelirati.

Kompleksno se uredi vsa predvidena prometna, komunalna in energetska infrastruktura, za katero si investitor ali investitorji sami pridobijo ustrezno dokumentacijo, zagotovijo finančna sredstva za izgradnjo in jo izgradijo, pridobijo uporabno dovoljenje, izvedejo odmero in komunalno infrastrukturo brezplačno prenesejo v javno dobro ter v upravljanje izvajalcem javnih gospodarskih služb.
Investitorji posameznih gradenj v območju lokacijskega načrta si interne priključke za opremo stavbnega zemljišča na parceli zagotavljajo sami.
Pred izvedbo II. in III. faze oziroma etape je potrebno izdelati in sprejeti program opremljanja stavbnih zemljišč za območje in sprejeti odlok o plačilu sorazmernega dela stroškov za pripravo in opremljanje stavbnega zemljišča za območje zazidave.

Nadzor nad izvajanjem tega odloka opravljajo pristojne inšpekcijske službe.

Lokacijski načrt je stalno na vpogled na Občini Slovenska Bistrica.

Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.