Skladno z 12., 23. in 73. členom Zakona o urejanju prostora (Uradni list RS, št. 110/02 in 8/03, popravek 58/03-ZZK/1) in 16. členom Statuta Občine Rogatec (Uradni list RS, št. 13/06 in 27/06) je Občinski svet Občine Rogatec na svoji 26. redni seji dne 18. 9. 2006 sprejel

S tem odlokom se sprejme zazidalni načrt za območje S 5 v Rogatcu v digitalni in analogni obliki razen smernic, mnenj in izjav, ki so samo v analogni obliki.
Zazidalni načrt je izdelal URBIS d.o.o. Maribor, Jezdarska ulica 3 pod številko 101-ZN/02 v septembru 2006.

Z ZN se znotraj ureditvenega območja predvidi gradnja:
– novih stanovanjskih objektov s pripadajočo zunanjo ureditvijo,
– novih poslovnih (večnamenskih) objektov s pripadajočo zunanjo ureditvijo,
– ureditev javne gospodarske infrastrukture.

Zazidalni načrt obsega besedilo, kartografski del ter obvezne priloge.

Obravnavano območje, se nahaja severno od centra Rogatca, zahodno od regionalne ceste Rogatec–Ptuj.
Območje obdelave je na zahodni strani omejeno z regionalno cesto R II–432 (Rogatec–Ptuj), na severni strani poteka meja po obstoječi makadamski cesti in zajema še dele parcel 988, 990/2, 991/2, 980/1 in 992 k.o. Tlake, na zahodu poteka po zahodni meji parcel številka 884, 885/1, na južni strani po južni meji pa seka parcele številka 885/1, 885/2, 888, 896, 900/1, 900/2, 899, k.o. Rogatec in se zaključi skrajno južno po severnem robu parcel 910/2, 911/2, 909, 908 k.o. Rogatec.
Velikost območja obdelave je 5,25 ha.
V območje obdelave so vključene naslednje parcelne številke:
884, 885/1, 885/2, 887/1, 887/2, 888, 896, 899, 900/1, 900/2, 901/1, 901/3, 902/1, 902/2, 902/3, 902/4, 902/5, 902/6, 902/7, 905/1, 906/1, 907 v k.o. Rogatec in deli parcel 988, 990/2, 991/2, 980/1, 992 v k.o. Tlake.
Območje je po Odloku o spremembah in dopolnitvah prostorskih sestavin dolgoročnega in srednjeročnega plana Občine Šmarje pri Jelšah za Občino Rogatec (Uradni list RS, št. 27/99, 99/00, 89/04) opredeljeno kot ureditveno območje za stanovanjsko gradnjo z oznako S5 v obsegu 5,25 ha v okviru urbanistične zasnove naselja Rogatec.

Po Pravilniku o vsebini, obliki in načinu priprave prostorskega reda občine ter vrstah njegovih strokovnih podlag (Uradni list RS, št. 12/04) ima območje naslednji pomen:
Osnovna namenska raba prostora je namenjena površinam za stanovanja s spremljajočimi storitvenimi in družbenimi dejavnostmi.
Podrobnejša namenska raba prostora je pretežno namenjena stanovanjskim stavbam in spremljajočim stavbam družbenega pomena ter stavbam za storitvene dejavnosti, ki služijo dnevnim potrebam prebivalcev v tem območju.

Vrste dopustnih dejavnosti:
V posameznem stanovanjskem objektu je možno del etaže uporabiti za poslovne prostore ali spremeniti v poslovne prostore in to le za mirne in ekološko neoporečne dejavnosti (pisarna, kozmetični salon, frizerstvo, šiviljstvo …) ter prometno nemoteče, kar pomeni, da niso možne dejavnosti, ki imajo za posledico pogostost pojavljanja vozil prepoved tovornih vozil in da gre lahko za dejavnosti kjer je možno zagotoviti potrebo po parkiranju znotraj gradbene parcele posameznega objekta oziroma za dejavnost, ki nima škodljivih vplivov na bivalne pogoje sosednjih objektov.
V objektu št. 1 so predvidene trgovsko-poslovno-gostinske dejavnosti (trgovina osnovne preskrbe z živili, trgovina z mešanim blagom, samopostrežna trgovina, prodajalna spominkov oziroma izdelkov domače obrti, butik, razstavišče, pisarna, bife, slaščičarna, kava bar).
 
Vrste dopustnih objektov glede na namen:
V območju je dovoljeno postavljati enostavne objekte in sicer pomožne objekte za lastne potrebe razen kmetijsko-gozdarskih objektov, urbano opremo in začasne objekte namenjene sezonski turistični ponudbi in prireditvam, skladno s Pravilnikom o vrstah zahtevnih, manj zahtevnih in enostavnih objektov, o pogojih za gradnjo enostavnih objektov brez gradbenega dovoljenja in o vrstah del, ki so v zvezi z objekti in pripadajočimi zemljišči (Uradni list RS, št. 114/03, 130/04).
 
Vrste dopustnih gradenj in drugih del:
V območju je dovoljena gradnja stanovanjskih in nestanovanjskih objektov namenjenih bivanju in opravljanju storitev. Dovoljena je dozidava v okviru gradbenega območja in nadzidava s tem, da le ta ne sme presegati določenega kolenčnega zidu.
Pri obstoječih in novo izgrajenih objektih v območju zazidalnega načrta, je v možna adaptacija, dozidava, nadzidava, porušitev, nadomestna gradnja, sprememba namembnosti in postavitev pomožnih objektov.

Funkcionalna in oblikovna merila in pogoji:
 
– velikost in zmogljivost objektov:
Na območju je predvidena gradnja enostanovanjskih stavb, podolgovatega tlorisa ali tlorisa v obliki črke L, ki ima stranico z vhodnim in dovoznim delom fiksirano na gradbeno linijo, ki predstavlja 5.00 m obvezni odmik od parcele ceste.
Maksimalni višinski gabarit objektov je K+P+M za objekte številka: 10, 11, 12, 13, 14, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34 in P+M brez kleti (v ravninskem območju zaradi visokega nivoja podtalnice gradnja podkletenih objektov ni mogoča), za objekte številka: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26.
Višinske kote +0,00 pritličja objektov morajo biti prilagojene koti gladine Q100, ki je +0,25 cm višja od kote ceste Rogatec-Majšperk in se prilagajajo terenu oziroma višinskim kotam ceste.
Kolenčni zid je max. višine: 1.50 m.
 
– oblikovanje zunanje podobe objekta:
Barva fasade stanovanjskih objektov je predvidena v svetlih pastelnih odtenkih, streha je dvokapnica z naklonom od 35 – 45˚ in možnostjo čopov, kritina je predvidena v temnejših opečnih barvah.
 
– lega objekta na zemljišču:
Lega objektov od ulične linije je minimalno 5.00 m, odmik od sosednjega objekta je minimalno 8.00 m, odmik od sosednje parcele je minimalno 4.00 m. Pri vseh objektih pa je upoštevan tudi minimalni odmik 5,00 m od meje vodnega zemljišča oziroma zgornjega roba brežine vodotoka 2. reda.
Novi objekti morajo biti odmaknjeni od parcelne meje tako, da ni motena sosednja posest, da je možno vzdrževanje ter da so upoštevani požarnovarnostni, sanitarni in drugi tehnični pogoji.
V grafični prilogi je s črtkano črto označeno območje možne pozidave-gradbeno območje, kar pomeni, da se v tem območju lahko locira objekt kjerkoli ob upoštevanju gradbene linije in razmerij intenzivnosti pozidave. Gradbena parcela predstavlja funkcionalno zemljišče, ki je v največji možni meri lahko pozidano 30% oziroma pozidanost predstavlja razmerje 30:70%. Celotno gradbeno območje na posamezni parceli predstavlja večji odstotek možne pozidave, vendar celotna pozidanost območja ni dovoljena. 30% pozidanost predstavlja odstotek glede na celotno gradbeno parcelo.
V ta odstotek pa ni všteta postavitev pomožnih objektov. Površina pozidanosti pomožnih objektov in stanovanjskega objekta skupaj glede na gradbeno parcelo ne sme presegati 35% (v razmerju 35:65%)
Z odmiki med objekti mora biti zagotovljena minimalna 2.urna količina osončenja vseh objektov, in le-to je z 8.00 m odmikom med objekti na dan 21. decembra omogočeno.
Objekti so definirani z regulacijskimi elementi, ki jih je potrebno upoštevati in so razvidni iz grafičnih prilog. Regulacijski elementi so:
– gradbena linija, označena z neprekinjeno črto, je linija na katero morajo biti z eno stranjo postavljeni novozgrajeni objekti, dovoljeni so le manjši odmiki delov fasad,
– gradbena meja, označena s prekinjeno črto, je linija, ki jo novozgrajeni objekti ne smejo presegati, lahko pa se je dotikajo ali so od nje odmaknjeni v notranjost.
 
– ureditev okolice objekta:
– Zazelenitve okolice stanovanjskih objektov in poslovnega objekta naj se praviloma izvedejo z avtohtonimi listnatimi rastlinami. Pri tlakovanjih in ureditvi okolice objektov naj se uporabljajo materiali, ki bodo z objektom tvorili celoto.
 
– trgovsko-poslovno-gostinski objekt št. 1:
Lokacija trgovsko-poslovnega-gostinskega objekta je predvidena v skrajnem severno-zahodnem delu zazidalnega načrta, ob križišču, kjer se Cesta »C« priključuje na regionalno cesto Rogatec-Majšperk. Predvidena velikost parcele je ca. 1370 m2, velikost objekta ca. 200 m2 z možnostjo širitve za 4.00 m proti zahodu in višinskim gabaritom P+M (pritličje in mansarda), brez kleti. Objekt je od sosednje parcelne meje na jugu oddaljen za 4.00 m in od roba ceste 5.00 m. V objektu so predvidene trgovsko-poslovno-gostinske dejavnosti (trgovina osnovne preskrbe z živili, trgovina z mešanim blagom, samopostrežna trgovina, prodajalna spominkov oziroma izdelkov domače obrti, butik, razstavišče, pisarna, bife, slaščičarna, kava bar).
Predvidenih je 20 parkirnih mest na severnem delu parcele, uvoz na parkirišče je predviden s Ceste »A«.
Na skrajnem severnem delu ob Cesti »C« in ob regionalni cesti R II-432 je predvidena zazelenitev v obliki trave in dreves oziroma grmovnic.
V objektu je možno trgovsko-poslovno-gostinske dejavnosti umestit v pritličje, medtem ko je mansarda lahko namenjena stanovanjem.
 
– javne površine v območju:
Javne površine v območju predstavljajo cesta in parkovna ureditev oziroma otroško igrišče. Ob regionalni cesti Rogatec-Majšperk je predviden varovalni pas širine ca 10.0 m, v območju katerega je predviden odprti kanal za odvod meteornih vod in zazelenitev oziroma zasaditev z drevesi.
 
– ureditev parkovne površine z otroškimi igrali:
Dostopi do cca. 1330 m2 velike parkovne površine z otroškimi igrali so predvideni s Ceste »C« in Ceste »B«. Celotna površina je predvidena kot travna ureditev, zasajena z gostejšimi drevesi in grmovjem ob severnem robu in vzhodnem, ki meji na parcele s stanovanjsko pozidavo ter obenem predstavlja naravno pregrado pred morebitnim hrupom z igrišča.
Ob poteh, ki so predvidene na parkovni površini, so predvidene klopi, koši za smeti in otroška igrala.
 
– stopnja izkoriščenosti zemljišča: FSI (faktor izrabe) = 0.27, faktor izraža razmerje med vsoto vseh bruto etažnih površin in bruto površino naselja, na gradbeni parceli predstavlja izkoriščenost zemljišča največ 30-35% pozidanosti zemljišča, v ta procent so všteti tudi pomožni objekti
 
– pogoji za postavitev pomožnih objektov:
Odmiki pomožnih objektov od parcelne meje znašajo min 1.5 m in ograj min. 0.5 m. Za manjše odmike je potrebno pridobiti soglasje sosedov mejašev.
Garaže je možno postaviti le znotraj gradbenega območja in je lahko tudi del stanovanjskega objekta. Nadstrešnice je možno postavit tudi na območju dovoza.
Pomožni objekti se lahko gradijo kot prizidki k stanovanjskim objektom ali kot samostojni objekti na funkcionalnem zemljišču obstoječega objekta, pri čemer naj skupna pozidana površina ne presega 35% funkcionalnega zemljišča. Pomožni objekti so lahko leseni ali zidani in oblikovani skladno z osnovnim objektom h kateremu se postavljajo. Tudi pri pomožnih objektih je potrebno upoštevati podolgovat tloris. Streha je lahko dvokapnica ali enokapnica ali tudi podaljšek osnovnega objekta. Naklon ostrešja je lahko manjši kot na osnovnem objektu, možna je tudi izvedba ravne strehe, kritina je predvidena v temnejših opečnih barvah. Glede velikosti se upoštevajo velikosti objektov določene z Pravilnikom (UR. l. RS, št. 114/2003, 130/2004. Možna je postavitev večjih pomožnih objektov v kolikor se pridobi gradbeno dovoljenje.
 
– spremembe namembnosti in sprememba rabe objektov:
V posameznem stanovanjskem objektu je možno del etaže uporabiti za poslovne prostore ali spremeniti v poslovne prostore in to le za mirne in ekološko neoporečne dejavnosti (pisarna, kozmetični salon, frizerstvo, šiviljstvo…) ter prometno nemoteče, kar pomeni, da niso možne dejavnosti, ki imajo za posledico pogostost pojavljanja vozil prepoved tovornih vozil in da gre lahko za dejavnosti kjer je možno zagotoviti potrebo po parkiranju znotraj gradbene parcele posameznega objekta oziroma za dejavnost, ki nima škodljivih vplivov na bivalne pogoje sosednjih objektov.
V objektu št. 1 je možno del objekta nameniti tudi za stanovanjske potrebe.
 
– objekti predvideni za rušitev:
Obstoječ objekt na parc. št. 902/6, k.o. Rogatec
 
– velikost gradbenih parcel:
Gradbene parcele so vrisane in prikazane v grafičnem delu, kjer je prikazana tudi njihova natančna velikost. Velikosti parcel se gibljejo med 600 – 1200 m2.
Parcela parkovne ureditve oziroma otroškega igrišča: ca. 1300 m2.
Velikost parcele vodotokov znaša: ca. 5688 m2.
Velikost parcele ceste: ca. 7929 m2.
 
– druga merila in pogoji:
Parcele je možno med seboj združevati, glede na povpraševanje in interes kupcev. Gradbena območja objektov je možno prav tako združevati (npr. kadar sta združeni dve parceli, je možno objekt locirati tudi v sredino območja obeh parcel).
Objekte je potrebno redno vzdrževati. Redno vzdrževanje pomeni izvedbo manjših popravil in del na objektu ali v prostorih, ki se nahajajo v takšnem objektu, s katerimi se ne posega v konstrukcijo takšnega objekta in tudi ne spreminja njegove zmogljivosti, velikosti, namembnosti in zunanjega videza.

Prometna infrastruktura:
 
Motoriziran promet
Objekti znotraj območja se bodo priključevali na predvidene ceste.
Pozidava je zasnovana za obliko individualne stanovanjske gradnje, zaradi česar je potrebno izgraditi interno cestno omrežje (Ceste »A«, »B« in »C«), ki zagotavljajo popolno navezavo oziroma priključevanje za celotno sosesko. Predvidena je rekonstrukcija obstoječega severnega priključka in dodatno priključevanje ob južnem robu območja oziroma 340,00 m južneje od obstoječega.
Notranje cestno omrežje predstavljajo Cesta »A«, »B« in »C«. Predvidene so kot dvo-smerne in dvo-pasovne ceste, v gabaritni širini 8,00 m, kar pomeni vozišče v širini 5,50 m in obojestranski pločnik v širini po 1,25 m.
V prometnem smislu je primarna in prednostna smer regionalna cesta R II-432, na katero se cesti »B« in »C« prometno podrejeno priključujeta.
Prometno podrejeno priključevanje je predvideno tudi na Cesti »A«, glede na Cesto »B« in tudi Cesto »C«.
V križišču Ceste »B« in »C« velja prednostna smer jug-vzhod oziroma zahod-jug, kar pomeni podrejeno priključevanje iz severozahodne strani križišča.
 
Mirujoči promet
Parkiranje je predvideno v okviru funkcionalnih površin posameznih objektov. Večje parkirišče je predvideno za potrebe objekta št. 1.
 
Pešpromet
Za pešce je predviden pločnik ob vozišču.
 
Kolesarski promet
Za kolesarje ni predvidena ločena kolesarska steza, vozijo se v sklopu prometa po vozišču.

– Komunalna infrastruktura
 
Vodooskrba
Vsi novozgrajeni objekti se bodo priključevali na javno vodovodno omrežje. Objekti se priključijo na javno vodovodno omrežje v skladu s soglasjem OKP d.o.o., Rogaška Slatina.
Predvidena je izgradnja novega vodovoda fi 90, s priključitvijo na obstoječi javni vodovod.
Predvidena vodovodna instalacija se izvede iz LTŽ duuctilnih cevi s spoji VRS Tiroflex nazivnega premera DN 100 za nazivni tlak 10 bar. Cevi se polagajo v izkopan jarek v globini 1,2 do 1,3 m na izravnano plast drobnega neostrega peska oz mivke. Izkopi za jarek so strojno-ročni (80% – 20%) predvidena III. – V. kategorija zemljišča. Povprečna globina izkopa znaša 1,3 m z upoštevanjem potrebnega razpiranja v skladu s predpisi o varstvu pri delu, sam jarek pa poteka večinoma v cestišču. Material izkopa se odlaga 1 m od roba izkopa, po potrebi pa se odvaža v deponijo, kar velja predvsem za izkope v robu ceste in tam, kjer je cesta z obeh strani omejena.
Izkopi se na lokacijah komunalnih vodov morajo izvajati izključno ročno, da ne pride do poškodb.
Obvezna je višinska kontrola dna izkopanega jarka kot tudi višinska kontrola objektov. Dno jarka mora biti očiščeno in planirano, na tako pripravljeno dno pa je izvesti peščeno posteljico iz mivke debeline 10 cm s komprimiranjem.
Zasip cevovoda se vrši do višine 20 cm nad temenom ročno z neostrim peskom ali mivko nakar sledi ročno komprimiranje tako, da ne pride do poškodbe cevi. Nad ročnim se izvrši strojni zasip v plasteh po 30 cm s sprotno komprimacijo plasti do višine terena.
Pri zasipavanju cevovoda se pusti vsa spojna mesta nezasipana. Zasip se izvrši po uspešno opravljenem tlačnem preizkusu.
Na vodovodni cevovod se namestijo trije nadzemni hidranti tako, da se na LTŽ T kos DN 100 / DN 80, EVX zasuna DN 80 z vgradno garnituro za podzemno vgradnjo, FF kosa in N kosa, izvede pritrditev hidrantov tako, da so le-ti nameščeni na potrebni globini vgradnje in funkcionalno zagotavljajo požarno varnost. Njihova lokacija je v skladu z zahtevami Pravilnika o tehničnih normativih za hidrantno omrežje za gašenje požarov (Uradni list SFRJ, št. 30/91). Priključek na zunanje vodovodno omrežje je izvedeno z nevtralno objemko ustrezne dimenzije in ventilom za podzemno vgradnjo ter s PE cevjo speljano do posameznih objektov.
Izvedba in oprema vodomernega mesta ter izvedba namestitve vodometra za odčitavanje potrošnje vode mora biti v skladu z zahtevami upravljalca komunalne infrastruture.
 
Odvajanje odpadnih voda
Vsi novozgrajeni objekti se bodo priključevali na fekalni kolektor. Do izgradnje le tega je obvezna izgradnja troprekatnih greznic na izpraznjevanje. Po priključitvi objekta na javno fekalno kanalizacijo, se zgrajene greznice lahko uporabljajo kot zbiralniki padavinskih voda (za zalivanje), ki hkrati služijo zadrževanju izliva padavinskih voda v javno kanalizacijo.
 
Fekalna kanalizacija
Trase fekalnih kanalov so predvidene v trasi posameznih cest, le del fekalnega kanala »3« poteka ob vodotoku »4« in se v jašku J 21 priključi na fekalni kanal »2«. Fekalni kanali z območja obravnavane pozidave se predvidoma priključujejo v revizijskem jašku na predviden kolektor, ki bo potekal na drugi strani regionalne ceste II. reda št. 432/1248 Rogatec-Majšperk in bo priključen na obstoječo javno kanalizacijo.
Do izgradnje čistilne naprave in kolektorja je pri objektih predvidena izgradnja neprepustnih greznic na izpraznjevanje, ki pa se v končni fazi opustijo in služijo kot zadrževalniki padavinskih in meteornih voda.
 
Padavinska kanalizacija
Padavinska kanalizacija je predvidena v osi cest. Dimenzionirana je na 15-minutni naliv z intenziteto 157 l/sek/ha.
Na meteorno kanalizacijo se bodo priključile vode iz cestnega telesa ter vode iz streh objektov in dvorišč ter manipulacijskih površin ob objektu 1 (trgovsko poslovni gostinski objekt) in parkirišč za osebna vozila.
Pred priključkom na kanalizacijo je potrebno padavinske vode z onesnaženih utrjenih površin in delovnih površin voditi v ustrezno dimenzionirane lovilce olj in maščob.
Drenažne vode ob objektih se vodijo v vodotoke.
Za ureditev vodotokov je izdelana idejna zasnova – Odvod zalednih vod za del območja Rogatec S5. Le ta predvideva zadrževanje zalednih in padavinskih vod. V ta namen se izvedejo umirjevalni objekti na vodotokih in sicer na prehodu strmejših v položnejša pobočja. Potrebno je urediti vse površinske aktivne vodotoke in sicer poglobiti struge, utrditi brežine s kamnitimi zložbami hrapave izvedbe in jih zatraviti.
Za zadrževanje meteornih vod predvidene meteorne kanalizacije pa se zgradijo tudi trije zadrževalni bazeni z regulatorjem iztoka in sicer ob vodotoku »4« zadrževalni bazen »2«, v katerega se izteka meteorni kanal »3«, pred priključkom vodotoka »8« v vodotok »1« zadrževalni bazen »3«, v katerega se izteka meteorni kanal »2« ter na južnem delu območja ob vodotoku »1« še zadrževalni bazen »1«, v katerega se izteka meteorni kanal »1«.
Predvidena padavinska kanalizacija je speljana v vodotok in sicer ob regionalni cesti je padavinski kanal »2.1« speljan direktno v vodotok »1« in ob cesti »C« je meteorni kanal »4« speljan direktno v vodotok »4«. Padavinski kanal »3« pa ima iztok v vodotok »4« in sicer preko zadrževalnega bazena »2«.
Na padavinskem kanalu »1«, »2« in »3« so torej predvideni trije zadrževalni bazeni z regulatorjem iztoka. Iztok je reguliran z regulatorjem, predvidenim v idejni zasnovi. Zasilni iztok (preliv) se zgradi na predvideni višini idejnega projekta od dna posameznega zadrževalnega bazena in služi odvodnjavanju vode v primeru naliva, večjega od 157 l/sek/ha.
Dodatno zadrževanje padavinskih vod bo možno v opuščenih greznicah, ko bo na območju izveden fekalni kolektor.
 
Energetska infrastruktura
Idejna rešitev elektrifikacije obsega:
– kabliranje daljnovoda 20 kV Cerovec v območju zazidalnega načrta,
– predvideno transformatorsko postajo 20/0,4 kV s pripadajočimi primarnimi in sekundarnimi el. vodi,
– preureditev obstoječega nizkonapetostnega el. omrežja v območju zazidalnega načrta.
Za potrebe napajanja z električno energijo je predvidena izradnja transformatorske postaje ter primarnega in sekundarnega omrežja. Za celotno cono je energija na razpolago na DV 20 kV Cerovec.
Idejna zasnova elektrifikacije za del območja S5 v Rogatcu predvideva:
– kabliranje obstoječega daljnovoda in vključitev predvidene TP v omrežje,
– izvedbo napajanja bodočih objektov z električno energijo,
– preureditev obstoječega NN omrežja v obravnavanem območju,
– izgradnjo javne razsvetljave,
– izgradnjo telekomunikacijskega omrežja.
Lokacija nove transformatorske postaje se predvideva ob prostoru za zbiranje komunalnih odpadkov, napajana iz DV 20 kV Cerovec, ki se v območju obravnavane cone kablira. Trasa VN kablov se predvideva ob regionalni cesti R II-432 Rogatec – Majšperk.
TP bo delno vkopana. Dostop do postaje bo asfaltiran. Teren v okolici TP bo zravnan. Niveleta tal TP bo cca 10–12 cm nad niveleto pločnika.
TP bo izdelana iz montažnih armiranobetonskih elementov, ki bodo gladke površine, vodonepropustne izvedbe in odporni proti mrazu. Transformatorska postaja bo podkletena. Pod nosilno talno ploščo bo kabelski prostor.
Gradbeni del transformatorske postaje (nosilna talna plošča transformatorja, odprtine za hlajenje transformatorja in lovilec olja pod transformatorjem) bo dimenzioniran za energetski transformator moči 1000 kVA.
Postaja bo omogočala vgradnjo transformatorja moči 1000 kVA.
Napajanje posameznih objektov bo izvedeno iz predvidene transformatorske postaje 20/0,4 kV, preko razvodnih omaric ob sklopih več objektov. Podatki o priključni moči posameznih objektov bodo podani v projektni nalogi v sklopu idejnega projekta elektrifikacije cone. Temu ustrezno bodo ustrezno obdelani priključni kablovodi.
Priključno merilne omarice na objektih bodo projektno obdelane v projektni dokumentaciji elektroinstalacij objektov v skladu s tehničnimi pogoji, kateri bodo podani v elektroenergetskem soglasju.
 
Telekomunikacijska infrastruktura
Uporabniki telekomunikacijskih storitev na območju obravnavane cone bodo priključeni na telefonsko centralo v Rogatcu. V ta namen bo položen novi telekomunikacijski kabel med telefonsko omarico v območju Rogatca ter glavno razdelilno omaro, locirano na območju nove TP in RJR. Za izvedbo priključevanja stanovanjskih objektov bo zgrajen sistem primarnih in sekundarnih vodov ter priključnih omaric TK za sklope več objektov.
Priključno merilne omarice na objektih bodo projektno obdelane v projektni dokumentaciji elektroinstalacij objektov v skladu s tehničnimi pogoji.
 
– druga infrastruktura
 
Plinovod
Objekti se bodo lahko ob izgradnji in razširitvi obstoječega plinovodnega omrežja priključevali nanj v skladu s pogoji in soglasjem PETROL PLINI D.D., LJUBLJANA.
 
Ogrevanje
Do izgradnje plinovodnega omrežja je možno ogrevanje objektov na lahko kurilno olje ali utekočinjen naftni plin.

Merila in pogoji za varstvo okolja, ohranjanje narave, varstvo kulturne dediščine in trajnostno rabo naravnih dobrin
Odvoz smeti se zagotovi v skladu z Odlokom o ravnanju s komunalnimi odpadki.
V območju se predvidijo ustrezna zbirna mesta za smeti in ekološki otok za ločeno zbiranje odpadkov.
 
Odvod meteornih voda:
– drenažne vode, površinske žive vode oziroma vse čiste stalne vode, ki bi po nepotrebnem obremenjevale kanalizacijsko omrežje in čistilno napravo, je treba voditi ločeno od ostalih vod v vode.
– meteorne vode z olji onesnaženih utrjenih in delovnih površin je treba pred priključkom na kanalizacijo oziroma v recipient očistiti v lovilcih olj in maščob.
– onesnažene odpadne vode iz utrjenih površin je obvezno odvajati v sisteme kanalizacijskega omrežja preko lovilcev peska.
 
Zavarovanje plodne zemlje:
– Investitor je v času gradnje dolžan poskrbeti za zavarovanje plodne zemlje pred
uničenjem, deponirati jo mora na določeno lokacijo za njeno začasno shranjevanje in nadaljnjo uporabo.
 
Naravna dediščina:
Na območju ni evidentiranih območij in objektov naravne dediščine.
 
Kulturna dediščina:
Na območju ni evidentirane kulturne dediščine.

Varovanje voda:
Za obravnavano območje je Geosvet Celje izdelal Geološko-geomehansko poročilo o raziskavah na območju predvidene stanovanjske pozidave S5.
Na osnovi tega poročila in predvidene idejne zasnove pozidave pa so bile izdelane Strokovne podlage za del območja Rogatec S5 odvoda zalednih vod, ki jih je izdelala Marinček Marija-Katarina, s.p., Celje.
Pri zasnovi ureditve zalednih vod je upoštevan potek obstoječih površinskih odvodnikov – vodotokov, ki se jih uredi in deloma prilagodi predvideni pozidavi. Obstoječe stanje vodotokov je neizrazito, zato jih je potrebno očistiti, poglobiti in utrditi, s čimer se izboljša odtekanje padavin neposredno po površini, zaradi dreniranja poniklih padavin v površinske vodotoke se prepreči njihovo razlivanje in zadrževanju na terenu, hkrati pa se omogoči odvajanje iz umetnih drenaž, ki jih predvideva pozidava.
Glavni odvodnik obravnavanega območja, vodotok »1«, poteka iz strmega južnega obrobnega pobočja čez celotno območje pozidave ter se nato zasuče proti jugu in poteka vzporedno z regionalno cesto ob zahodni strani. Dolg je 1011m in se izliva v vodotok Draganjo. Vanj se stekajo vodotoki »2«, »5« in »7« s strmega pobočja na južni strani dolinice, kjer je predvidena pozidava, vodotok »3« z zahodnega obrobja dolinice, vodotok »4« s terasastega pobočja na severni strani dolinice in vodotok »8«, ki odvaja padavine z ravninskega dela zahodno od magistralne ceste. Vodotoka »6« in »9« se izlivata v vodotok »1« že izven območja pozidave S5.
Na podlagi omenjenih strokovnih podlag se je izdelala idejna zasnova odvoda padavinskih in zalednih vod. Idejna zasnova upošteva dognanja prej omenjenih strokovnih podlag in predvidi utrditev brežin jarkov oziroma obstoječih vodotokov. Le-ti se uredijo tako v svojem zgornjem delu kot tudi spodnjem. S podaljšanjem obstoječih strug manjših potokov tudi v zgornje dele dolin se bo bistveno pripomoglo k boljši odvodnjenosti celotnega območja. V spodnjem delu pa se površinskim vodotokom poglobi struge, predvidena je utrditev brežin s kamnitimi zložbami, ki so čim bolj hrapavo izvedene, da čim bolj izničijo kinetično energijo tokov in da se prepreči erozija. Na prehodih jarkov s strmih v položnejše predele se izvedejo manjši umirjevalni objekti. Brežine vodotokov se zatravijo.
Vsi direktni izpusti v vodotoke se načrtujejo in izvedejo tako, da ne segajo v svetli profil vodotoka. Iztočne glave so oblikovane pod naklonom brežine vodotoka. Brežine so v območju iztokov ustrezno zavarovane pred erozijo. Način izvedbe iztokov se detajlno določi v projektni dokumentaciji.
S strani Inženiringa za vode d.o.o., Ljubljana, je bila izdelana Hidrološko hidravlična presoja vodnega režima za območje ZN S5 v Rogatcu, da bi se ugotovila poplavna ogroženost območja s strani Strmškega potoka, ki poteka vzhodno od regionalne ceste Rogatec–Majšperk. Po rezultatih matematičnega hidravličnega modela Strmški potok na odseku vzdolž obravnavanega območja ne preplavi ceste Rogatec-Majšperk in torej obravnavano območje ni ogroženo.
Ker potek vodotoka »1« poteka ves čas po zahodni strani regionalne ceste in se izliva v vodotok Draganjo, vodotok »1« nikjer nima cestnega prepusta v Strmški potok, ki poteka po vzhodni strani regionalne ceste oziroma se dosedanji cestni prepust v Strmški potok, ki je v višini objekta 6, zapre. Kota gladine Q100 pa na obstoječem cevnem prepustu v višini objekta 4 nima vpliva, saj so kote bregov obcestnega jarka višje od kote gladine Q100.
Pri postavitvi 0,00 m kote pritličja se upošteva kota +0,25 cm od kote regionalne ceste Rogatec–Majšperk, ki za pol metra presega izračunano koto Q100 Strmškega potoka.
 
Varovanje zraka:
Upoštevati je določila Zakona o varstvu (Uradni list RS, št. 32/93), Uredbe o mejah, opozorilnih in kritičnih emisijskih vrednostih snovi v zraku (Uradni list RS, št. 73/94) in Uredbe o emisiji snovi v zraku iz kurilnih naprav (Uradni list RS, št. 73/94). Skladno s Sklepom o določitvi območij in stopnji onesnaženosti zaradi žveplovega dioksida, dušikovih oksidov, delcev, svinca, benzena, ogljikovega monoksida in ozona v zunanjem zraku, spada območje v II. stopnjo onesnaženosti.
 
Varstvo pred hrupom:
Območje spada v drugo območje stopnje varstva pred hrupom.
Za varstvo pred hrupom je zagotoviti predpisano zaščito za zmanjšanje hrupa do največje dovoljene ravni. Pri gradnji novih objektov je upoštevati vse predpise za varstvo pred hrupom. Upoštevati je Uredbo o hrupu v naravnem in življenjskem okolju (Uradni list RS, št. 45/95) in Uredbo o spremembah in dopolnitvah uredbe o hrupu v naravnem in življenjskem okolju (Uradni list RS, št. 66/96).
 
Ravnanje z odpadki
Ravnanje s komunalnimi odpadki je potrebno zagotovitii v skladu z Odlokom o ravnanju s komunalnimi odpadki (Uradni list RS, št. 76/98).
V območju se predvidi tudi eno zbirno mesto za ekološki otok za ločeno zbiranje odpadkov.
 
Varstvo pred požarom
Požarno varstvo je potrebno zagotoviti v skladu z Zakonom o varstvu pred požarom (Uradni list RS, št. 71/93) in Zakonom o varstvu pred naravnimi in drugimi nesrečami (Uradni list RS, št. 64/94).
Pri projektiranju in izgradnji posameznih objektov je potrebno upoštevati:
– dovozne poti za gasilsko intervenco morajo biti projektirane v skladu s SIST DIN 14 090
– v skladu s Pravilnikom o tehničnih normativih za hidrantno omrežje za gašenje požarov (Uradni list RS, št. 30/91) je potrebno zagotoviti zadostno količino požarne vode.

Možna je fazna izgradnja posameznega objekta, vendar mora biti vzporedno izgrajena tudi komunalna in cestna infrastruktura.
Do izgradnje infrastrukturnega omrežja je možen dostop do parcel in objektov po obstoječih poteh.
Ureditev površinskih vodotokov, ki omogočajo odvod zalednih in padavinskih vod, se izvaja hkrati z ureditvijo komunalne in cestne infrastrukture, oziroma pred začetkom gradbenih del.

V grafični prilogi »funkcionalno oblikovalski pogoji 3.2.« so določeni tlorisni in višinski gabariti objekta oziroma gradbena območja in faktor FSI. Natančne dimenzije se določijo v projektni dokumentaciji. Možne so tolerance tlorisnih gabaritov v okviru gradbenih linij in gradbenih mej.
Vse stacionaže in dimenzije prometnih površin, objektov ipd., navedene v tem zazidalnem načrtu so orientacijske in se natančno določijo v projektni dokumentaciji za pridobitev gradbenega dovoljenja.
Odstopanja so dopustna v primeru, če se pri nadaljnjem podrobnejšem proučevanju prometnih, geodetskih, hidroloških, geomehanskih in drugih razmer ali zaradi spremembe programskih rešitev, poiščejo takšne tehnične rešitve, ki so primernejše z oblikovalskega, prometno tehničnega, okoljskega vidika s katerimi pa se ne smejo poslabšati prostorske in okoljske razmere. Odstopanja ne smejo biti v nasprotju z javnimi interesi in z njimi morajo soglašati organi in organizacije, ki so podali pogoje in mnenja k zazidalnemu načrtu.

Zazidalni načrt je stalno na vpogled na sedežu Občine Rogatec.

Odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.