Na podlagi 14., 46. in 56. člena Zakona o prostorskem načrtovanju (Uradni list RS, št. 33/07), sprejetega Sklepa o začetku priprave spremembe dela zazidalnega načrta središča Moravske Toplice - Močvar ter 16. člena Statuta Občine Moravske Toplice (Uradni list RS, št. 11/99, 2/01, 24/01, 69/02 in 28/03) je Občinski svet Občine Moravske Toplice na 9. redni seji dne 26. 9. 2007 sprejel
O D L O K
o občinskem podrobnem prostorskem načrtu za del območja Močvar v Moravskih Toplicah
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
S tem odlokom se ob upoštevanju sprememb in dopolnitev prostorskih sestavin dolgoročnega in srednjeročnega plana Občine Murska Sobota za območje Občine Moravske Toplice (Uradni list RS, št. 43/98), sprejme Odlok o občinskem podrobnem prostorskem načrtu (OPPN) za del območja Močvar v Moravskih Toplicah. OPPN je izdelal ZEU – Družba za načrtovanje in inženiring d.o.o., Staneta Rozmana 5, Murska Sobota, pod številko LN 4/07.
2. člen
Odlok o občinskem podrobnem prostorskem načrtu za del območja Močvar v Moravskih Toplicah iz 1. člena, zajema del območja zazidalnega načrta za območje Močvar v Moravskih Toplicah (Uradni list RS, št. 66/00, 93/04, 107/04, 113/04, 50/06) in del območja Spremembe zazidalnega načrta območja Močvar v Moravskih Toplicah (Uradni list RS, št. 113/04).
II. OBMOČJE OBDELAVE
3. člen
Ureditveno območje OPPN zajema naslednje parcele v k.o. Moravci s številkami: 3559, 3558, 3032/6, 3049/1, 3052/1, 3048 – del, 3044, 3040, 3557, 3032/3, 3032/5, 3555, 3003/2, 3554/1, 3553, 3552, 3685 – brežina, 3686 – brežina vodotoka, 3721 – del vodotoka, 3015, 3546, 3545, 3547/1, 3547/2, 3548/2, 3020, 3019/1, 3684 – cesta, 3719, 3718, 30720, 3230/1 – cesta, 3683, 3536/1, 3535/1, 3535/2, 3536/2, 3537, 3538, 3542, 3540/1, 3540/4, 3540/5, 3540/8, 3540/9, 3680 – brežina, 3682 – brežina in 3515/1.
V območje obdelave se lahko vključijo tudi parcele, ki mejijo na območje obdelave, če je to potrebno zaradi izboljšanja kvalitete izvedbe vsebin znotraj ureditvenega območja.
4. člen
Območje obdelave iz prejšnjega člena vsebuje tekstualne opise in grafične prikaze, ki se nanašajo na območje obdelave, to je na lego, velikost, namen in oblikovanje objektov in naprav. Sestavine OPPN so:
Tekstualni del:
– odlok
– obrazložitev OPPN
– smernice in mnenja.
Grafični del vsebuje:
List 1 Izsek iz planskih aktov Občine Moravske
Toplice
List 2 Kopija katastrskega načrta z območjem
obdelave
List 3 Geodetski posnetek območja
List 4 Arhitektonsko ureditvena situacija
List 5 Delitev na podobmočja
List 6 Zbirna situacija komunalnih vodov
List 7 Tehnični elementi za zakoličenje gradbenih
parcel
List 8 Tehnični elementi za zakoličenje meja
območij pozidave
List 9 Varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami.
III. FUNKCIJA OBMOČJA
5. člen
Območje obdelave predstavlja območje z mešano funkcijo, kjer je v sklopu podobmočij PO1, PO2, PO3, PO4, PO5, PO6, PO7, PO8, PO9 in PO12 predvidena gradnja naslednjih vsebin:
– stanovanjskih objektov,
– stanovanjsko turističnih objektov,
– ureditev turističnih sob,
– mirna servisna in obrtna dejavnost,
– gradnja poslovno stanovanjskih in poslovnih objektov,
– območje za rekreacijo, ki vključuje ureditev Titanovega potoka in ureditev otroškega igrišča,
– pomožnih objektov.
Na podobmočju PO11 je predvidena gradnja otroškega vrtca ter pomožnih objektov;
Podobmočje PO10 se s tem odlokom ne spreminja.
6. člen
Poleg gradnje objektov so predvidene še naslednje ureditve:
– dovozne poti in parkirišča;
– ureditev odvodnje s kmetijskih in utrjenih površin;
– komunalna oprema območja;
– zazelenitev javnih površin;
– ureditev dostopov do kmetijskih zemljišč;
– ureditev cestnih priključkov.
IV. URBANISTIČNO OBLIKOVANJE OBMOČJA
7. člen
Območje obdelave iz 3. člena je deljeno na 12 podobmočij. Podobmočja so formirana kot programsko funkcionalne enote, znotraj fiksne cestne mreže. Znotraj posameznega podobmočja je mogoča sprememba obstoječe parcelacije pod pogojem, da bo vsaki parceli zagotovljen dostop do javne ceste, in združevanje parcel.
Parcele, ki niso zajete v podobmočjih so samostojne enote, za katere ni predvidena sprememba iz prvega odstavka tega člena, lahko se pa priključijo sosednjemu podobmočju.
Mogoče je tudi združevanje sosednjih podobmočij.
Za vsako spremembo notranje pozidave podobmočja glede na grafični del, je v skladu s predlogi investitorjev, potrebno izdelati idejno zasnovo, katera mora upoštevati možnosti povezane s komunalnimi ureditvami, kakor tudi oblikovalske vsebine in izhodišča, ki so podana v tem aktu, da se zagotovi kvalitetna arhitektonsko urbanistična rešitev. Idejno zasnovo je potrebno predložiti v potrditev Občini Moravske Toplice.
8. člen
Odmiki območij za pozidavo od parcelnih mej so razvidni iz grafičnih prilog in se lahko spremenijo ob spremenjeni parcelaciji pod pogojem, da ostane odmik med sosednjima objektoma tolikšen, kolikor znaša višina obodnega zidu (naj)višjega od mejnih objektov.
V primeru združitve parcel v eno večje območje, predstavlja novo mejo za pozidavo zunanja to je robna meja posamične površine za pozidavo, proti sosednjim parcelam.
9. člen
Pomožne objekte in pritikline je na parceli možno locirati v skladu s Pravilnikom o vrstah zahtevnih manj zahtevnih in enostavnih objektov, o pogojih za gradnjo enostavnih objektov brez gradbenega dovoljenja in o vrstah del, ki so v zvezi z objekti in pripadajočimi zemljišči (Uradni list RS, št. 114/03).
10. člen
Funkcionalno zemljišče k posameznim objektom predstavlja zemljišče pod vsemi objekti povečano za 1 m v vse smeri, dovozne širine 3 m, ter parkirna mesta. K funkcionalnemu zemljišču se prištejejo tudi pokrite in nepokrite terase ter izpostavljeni deli objektov (balkoni …) v višjih etažah.
11. člen
Glede na dejavnosti v objektih je v okviru posamezne parcele, ki pripada objektu, potrebno zagotoviti naslednje število parkirnih mest:
Dejavnost Število parkirnih mest
(PM) na enoto
-------------------------------------------------------------
Večstanovanjski objekti 1 PM na stanovanje
Poslovni prostori (pisarne) 1 PM na 30 m2 neto
površine
Prodajni prostori 1 PM na 30 m2 koristne
površine
Gostinski objekti 1PM na 8 sedežev
Gostišča s prenočišči 1PM na 2 ležišči
Obrtne delavnice, servisi 1PM na 2 zaposlena
Vsaka parcela, ki predstavlja programsko funkcionalno enoto ima praviloma en izvoz na javno cesto. Kadar gre za združevanje parcel v večje enote se lahko število izvozov zaradi parkirišč tudi ustrezno poveča. Parkirišča in manipulativne površine ob poslovnih objektih, znotraj posamezne funkcionalne enote, se organizirano združujejo v skupne parkirne površine tako, da imajo en ali več skupni izvoz na javno cesto. Parkirišča se locirajo v notranjosti parcel.
V. ARHITEKTONSKO OBLIKOVANJE OBJEKTOV
12. člen
Gradnja objektov je dovoljena samo znotraj območja za pozidavo.
Tlorisne velikosti predvidenih objektov so omejene z faktorjem zazidanosti gradbene parcele, ki je razmerje med zazidano površino objekta in celotno površino gradbene parcele.
Namenska raba gradbene parcele Faktor zazidanosti
-------------------------------------------------------------
Čista stanovanjska območja
Splošna stanovanjska območja 0,375
Območja počitniških hiš
Tlorisna velikost penthausa znaša največ 60% tlorisne površine etaže na kateri bo ta zgrajen.
Tlorisne velikosti objektov so omejene tudi z zagotovitvijo potrebnih parkirnih mest, kakor tudi zazelenjenih površin na parceli, katerih površina znaša minimalno 25% velikosti parcele ali podobmočja.
13. člen
Etažnost objektov je enotna za posamezno podobmočje kot je to razvidno iz grafičnega dela, in znaša:
– največ K+P+2+PENT za objekte z ravno streho, pri čemer skupna višina obodnega zidu objekta (venec ali atika) znaša največ 10,00 m. Etažna višina Penthausa znaša največ 3,0 m;
– največ K+P+2+M za objekte z ravno streho, pri čemer skupna višina obodnega zidu objekta znaša največ 10,00 m;
– največ K+P+1+M za objekte z dvokapno streho, pri čemer skupna višina obodnega zidu objekta znaša največ 7,1 m.
Vsi objekti so lahko v celoti ali delno podkleteni. Pri projektiranju je potrebno zagotoviti varnost kletne etaže pred poplavami bližjega potoka.
Nivo pritličja je lahko za vse objekte največ 0,5 m nad nivojem ceste, s katere je glavni dostop do objekta.
Sodobna različica mansarde »penthouse« je na območjih, ki v grafičnem delu ni posebej navedena, mogoča le izjemoma, kot posebna arhitekturna kvaliteta na objektu, če se kot taka dokaže v idejni zasnovi, kot je določeno v zadnjem odstavku 7. člena tega odloka.
14. člen
Vsi objekti in vse talne ureditve morajo biti urejeni na način, ki omogočajo neoviran dostop invalidom skladno z zakonsko določenimi predpisi in pravilniki ter strokovnimi podlagami.
15. člen
Niveleta raščenega terena se mora dvigniti tako da bo zagotovljena zahtevana stopnja varstva pred škodljivim delovanjem voda oziroma, do nivoja obstoječih obodnih cest območja. Teren se nasuje, vendar tako da zaradi tega ne bo povzročena kakršnakoli škoda sosednjim zemljiščem.
Zaradi možne zamočvirjenosti posamičnih delov območja je potrebno pred izdelavo projektne dokumentacije oziroma pred pričetkom gradnje izvesti geološke raziskave terena, katere se upoštevajo tako pri temeljenju kot zagotavljanju vodotesnosti objektov.
16. člen
Streha na objektih je lahko ravna streha, eno ali dvokapnica ali kombinacija obeh.
Naklon eno ali dvokapne strehe znaša 35 stopinj.
VI. POGOJI ZA UREJANJE INFRASTRUKTURE
17. člen
Promet
Predvidene dovozne ceste in poti se uredijo po trasah, ki so razvidne iz grafičnih prilog.
Na parcelo št. 3006 je predviden priključek z glavne ceste II. reda. Prehod v območje OPPN načrta ni možen, razen za interventna vozila. Območje je dostopno z obstoječe ceste s parc. št. 3684, ki se uredi na novo.
Vse ceste in poti se uredijo v širinah, ki omogoča dvosmerni promet (najmanj 5 m) in se lahko uredijo s pločniki.
Za dostop na kmetijska zemljišča je za stavbnimi parcelami ob odvodnem jarku urejena dovozna pot širine 3 m.
18. člen
Kanalizacija
Zbiranje in odvajanje odpadnih voda mora biti ločeno za padavinske, komunalne in industrijske vode.
Meteorne vode s streh so speljane v teren preko ponikovalnic, oziroma v Titanov potok preko meteorne kanalizacije.
Predhodno ustrezno očiščene padavinske odpadne vode, se bodo zbirale in odvajale po meteorni kanalizaciji v Titanov potok. Iztok meteorne kanalizacije mora biti opremljen s protipovratno loputo.
Pri načrtovanju odvajanja padavinskih voda je treba predvideti ukrepe za zmanjševanje hipnega odtoka padavinskih voda (zatravitev, travne plošče, zadrževalni bazeni, suhi zadrževalniki …).
Vsi predvideni objekti se morajo priključiti na kanalizacijsko omrežje, ki poteka v dovoznih cestah.
Industrijske odpadne vode se lahko izpuščajo v javno kanalizacijo le predhodno očiščene v skladu s predpisi s področja varstva okolja.
19. člen
Vodovod
Vsi predvideni objekti se priključijo na javno vodovodno omrežje območja, katero se navezuje na obstoječ vodovodni sistem v bližini.
V območju obdelave se izvede hidrantna mreža, ki poteka vzdolž dovoznih cest.
20. člen
Elektrika
Predvideni objekti se priključijo na omrežje iz obstoječe TP na parceli št. 3515/1, ali pa se ob pogojih pristojnih služb priključijo na obstoječe elektro omrežje v neposredni bližini.
Obstoječi zračni vod daljnovoda 20 kv se nadomesti z zemeljskim vodom v enaki kapaciteti. Točen potek tras električnih vodov in lokacija novih ali nadomestnih transformatorskih postaj se določi na podlagi posebne projektne dokumentacije.
Ob vseh dovoznih cestah in na parkiriščih se uredi javna razsvetljava. Ambientalna razsvetljava se uredi tudi vzdolž poti ob Titanovem potoku.
21. člen
Sistemi zvez
Telefonski, televizijski ali drugi komunikacijski kabli se polagajo glede na potrebe v dovoznih cestah, na podlagi posebnih strokovnih podlag.
22. člen
Ogrevanje
Ogrevanje bo individualno iz lastnih kotlovnic v objektih. Kurilni medij je lahko trdo kurivo, toplotna črpalka, elektrika, kurilno olje, hranjeno v cisternah znotraj ali zunaj objekta, zemeljski plin ali plin hranjen v zunanjih plinskih rezervoarjih.
Lokacija rezervoarjev na posamezni parceli se določi, ob upoštevanju predpisov tako, da ne poslabšuje pogojev bivanja na sosednjih parcelah.
23. člen
Odpadki
Predvideno je ločeno zbiranje odpadkov po posamezni parceli v tipskih posodah. Na določenih mestih se uredijo sanitarni otoki, kjer se ločeno zbirajo odpadki (steklo, plastika, kovine …) z širšega območja.
Odvoz odpadkov je urejen na krajevno običajen način.
24. člen
Upravljanje z vodami
Niveleta raščenega terena se mora dvigniti tako da bo zagotovljena zahtevana stopnja varstva pred škodljivim delovanjem voda oziroma, do nivoja obstoječih obodnih cest območja.
Za stavbnimi parcelami je za odvodnjo s kmetijskih zemljišč (parcele št. 3535, 3536, 3537, 3538, 3540/2, 3540/3, 3540/6, 3540/7) in zgornjega dela naselja predviden nadomestni jarek, speljan v Titanov potok.
Vsi objekti s pripadajočo komunalno, prometno in zunanjo ureditvijo, vključno z morebitno ograjo, morajo biti odmaknjeni vsaj 5 m od meje vodnega zemljišča (to je od zgornjega roba brežine vodotoka oziroma, spodnjega roba zračne strani nasipa).
Ureditveni ukrepi na Titanovem potoku (zasaditve, drevored, sprehajalne poti) vključno z nadvišanjem terena iz 17. člena tega odloka, eventuelna križanja z javnimi komunalnimi vodi ter urbana oprema, s katerimi se bo posegalo na vodna in priobalna zemljišča, se lahko izvedejo le tako, da ne bo ogrožena stabilnost vodnih in priobalnih zemljišč, zmanjšana varnost pred škodljivim delovanjem voda, oviran normalen pretok vode, ter onemogočen obstoj in razmnoževanje vodnih organizmov.
Na vodnem in priobalnem zemljišču ni dovoljeno postavljati objektov ali drugih ovir ki bi preprečevale prost prehod in dostop do vodotoka.
Poseg v prostor, ki bi lahko trajno ali začasno vplival na vode in vodni režim, se lahko izvede samo na podlagi vodnega soglasja.
Za vsako rabo vodnega vira ki presega meje splošne rabe je treba pridobiti vodno pravico na podlagi vodnega dovoljenja ali koncesije v skladu s predpisi s področja upravljanja z vodami.
VII. MERILA IN POGOJI ZA UREDITEV ZELENIH IN OSTALIH POVRŠIN
25. člen
Kot osrednja zelena površina se uredi obojestranski pas ob Titanovem potoku. Na vsaki strani je predvidena tlakovana pešpot širine cca 2 m z obojestranskim drevoredom srednjenizkega listnatega drevja. Podobno se obsadijo tudi vsa parkirišča.
Za premostitev Titanovega potoka se ob otroškem igrišču uredi brv širine cca 3 m s primerno ograjo.
Otroško igrišče se uredi po posebnem načrtu.
Na območju Titanovega potoka je možna izvedba sonaravnih ureditvenih ukrepov za izboljšanje hidromorfologije in ekološkega stanja potoka.
26. člen
Neutrjene površine znotraj parcel se zazelenijo. Zasadi se sadno in okrasno listnato drevje in grmičevje.
27. člen
Utrjene površine namenjene pešcem in kolesarjem morajo biti tlakovane oziroma v primerni brezprašni izvedbi.
VIII. OSTALE UREDITVE IN POGOJI
28. člen
Posamezna parcela ali del parcele je lahko ograjena. Ograje so lahko iz različnih materialov in oblik, vendar kvalitetno oblikovane. Zaželjena je predvsem živa meja. Višina ograje naj ne presega 1,20 m. Ograja se postavi ali zasadi znotraj parcelne meje ali osno na mejo, če se tako sporazumeta oba soseda. Ograje ob cestah in dovoznih poteh so smiselno postavljene na mejo ali do 0,5 m v notranjost parcele tako, da ni oviran potek prometa, vendar se ohranja vizuelna celovitost.
Na vodnem in priobalnem zemljišču ni dovoljeno postavljati ograje ali druge ovire, ki bi preprečevale prost prehod in dostop do vodotoka.
29. člen
V okviru funkcionalnih zemljišč ob poslovnih, obrtnih, servisnih in drugih javnih objektih je potrebno na vsakih 20 parkirnih mest zagotoviti po eno parkirno mesto za invalide.
30. člen
Celotno območje obdelave je na podlagi uredbe o hrupu v naravnem in življenjskem okolju uvrščeno v III. območje varstva pred hrupom, zato v območju niso dopustne dejavnosti, ki bi presegale mejne ravni hrupa (podnevi 60 dBA, ponoči 50 dBA).
IX. FAZNOST IZVAJANJA IN ZAČASNA NAMEMBNOST ZEMLJIŠČ
31. člen
OPPN se bo izvajal postopoma z izgradnjo infrastrukture v obodnih ulicah. Gradnja na parcelah brez infrastrukture je možna ob pogoju, da bo le-ta izgrajena do izdaje uporabnega dovoljenja za objekt.
32. člen
Do izgradnje objektov in infrastrukture ostanejo parcele v sedanji kmetijski rabi. Odmerjene parcele, na katerih se gradnja še ne bo pričela, se morajo redno vzdrževati (košnja trave).
X. OBVEZNOSTI INVESTITORJEV IN IZVAJALCEV PRI IZVAJANJU OPPN
33. člen
Pri izdelavi tehnične dokumentacije in izvedbi morata investitor in izvajalec upoštevati določila tega OPPN.
Vse predvidene posege je potrebno izvesti tehnično neoporečno, ekološko sprejemljivo, varno in ekonomsko opravičljivo. Pri tem se ne smejo poslabšati razmere na sosednjih parcelah in območjih.
Investitor in izvajalci predvidenih objektov in naprav morajo pri izdelavi izvedbene dokumentacije in pri gradnji upoštevati soglasja pristojnih organov in organizacij, ki so sestavni del tega OPPN.
XI. ODSTOPANJA
34. člen
Sprememba parcelacije je možna le znotraj posameznih podobmočij kot je to navedeno v 7. členu tega odloka.
Odstopanja od širine cest in pločnikov ter v poteku komunalne in energetske infrastrukture so dovoljena v širini do ± 1,00 m, kolikor to dopušča situacija na terenu, ob soglasju z vsemi pristojnimi institucijami in lastniki zemljišč, ki jih spremembe tangirajo.
XII. KONČNE DOLOČBE
35. člen
Nadzor nad izvajanjem tega odloka opravlja inšpektorat za okolje in prostor.
36. člen
Ta OPPN je na vpogled vsem zainteresiranim na sedežu Občine Moravske Toplice.
37. člen
S sprejetjem tega odloka prenehajo veljati določila Odloka o zazidalnem načrtu za območje Močvar v Moravskih Toplicah (Uradni list RS, št. 66/00, 93/04, 107/04, 113/04, 50/06) v delu območja, ki ga zajema ta Odlok o občinskem podrobnem prostorskem načrtu (OPPN) za del območja Močvar v Moravskih Toplicah.
Določila Odloka o zazidalnem načrtu za območje Močvar v Moravskih Toplicah (Uradni list RS, št. 66/00, 93/04, 107/04, 113/04, 50/06) še naprej veljajo v delu območja parcelnih številk, ki jih ta odlok ne zajema.
38. člen
Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 350-03/07-8
Moravske Toplice, dne 26. septembra 2007
Župan
Občine Moravske Toplice
Franc Cipot l.r.
