Na podlagi 180. člena Statuta Mestne občine Koper (Uradne objave, št. 40/00, 30/01 in 29/03 ter Uradni list RS, št. 90/05, 67/06 in 39/08)

Na podlagi petega odstavka 61. člena Zakona o prostorskem načrtovanju (Uradni list RS, št. 33/07), 29. člena Zakona o lokalni samoupravi – ZLS-UPB2 (Uradni list RS, št. 94/07 in 27/08 – odločba US) in na podlagi 27. člena Statuta Mestne občine Koper (Uradne objave, št. 40/00, 30/01, 29/03 ter Uradni list RS, št. 90/05, 67/06 in 39/08) je Občinski svet Mestne občine Koper na seji dne 19. junija 2008 sprejel

(1) S tem odlokom se sprejme odlok o občinskem podrobnem prostorskem načrtu »Turistično apartmajsko naselje Oltra«.
(2) Občinski podrobni prostorski načrt »Turistično apartmajsko naselje Oltra«.je izdelalo podjetje PS Prostor d.o.o. Koper pod številko U/027-2007.

(1) Občinski podrobni prostorski načrt vsebujejo besedni in grafični del.
(2) Besedni del vsebuje:
– odlok
– obrazložitev
– priloge občinskega podrobnega prostorskega načrta.
(3) Grafični del vsebuje:
1. Izsek iz grafičnega načrta kartografskega dela občinskega prostorskega načrta s prikazom lege prostorske ureditve v širšem območju
2. Območje podrobnega načrta z obstoječim parcelnim stanjem
3. Zazidalna situacija
4. Ureditvena situacija s prikazom vplivov in povezav s sosednjimi območji
5. Prikaz ureditev glede poteka omrežij in priključevanja objektov na gospodarsko javno infrastrukturo ter grajeno javno
6. Prikaz ureditev potrebnih za varovanje okolja, naravnih virov in ohranjanje narave
7. Prikaz ureditev potrebnih za obrambo ter varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami, vključno z varstvom pred požarom
8. Načrt parcelacije.

Območje občinskega podrobnega prostorskega načrta (ureditveno območje) obsega del območja sv. Katarine južno od državne ceste R2-406/1407 v Ankaranu, ter območje severno od državne ceste za potrebe rekonstrukcije križišča z državno cesto in izvedbe deviacij. Velikost ureditvenega območja je cca 1.12 ha.

Ureditveno območje obsega parcele ali dele parcel št. 1066, 1067 in 1069 ter vključuje območje rekonstrukcije križišča in deviacij na parcelah št. 1082/1, 1083/1, 1084/1, 1084/2, 1085/2, 1320/2, 1325/4, 1367/14, 1367/40, 1367/17, 1367/18, 1367/22, 1367/23, 1367/24, 1367/38, 1367/25, 1535, 1536, 1537, 1538, 1547, 1548, 1549 k.o. 2593 Oltra. Grafično je meja prikazana na katastrskem in geodetskem načrtu iz 2. člena tega odloka.

(1) V ureditvenem območju so predvideni naslednji posegi
– gradnja objektov;
– urejanje prometnih površin;
– urejanje energetske in komunalne infrastrukture;
– urejanje zelenih površin.
(2) Ureditveno območje je namenjeno turistični funkciji.

(1) Zazidavo tvorita dva sklopa objektov
(2) Sklop objektov A je tvorijo štiri nizi objektov in je lociran na višje ležečem, severovzhodnem delu ureditvenega območja. V sklopu objektov A je predvideno cca 28 turističnih bivalnih enot.
(3) Sklop objektov B tvorijo prav tako štiri nizi objektov in je lociran na niže ležečem, jugozahodnem delu ureditvenega območja. V sklopu objektov B je predvideno cca 28 turističnih bivalnih enot.

(1) Pri oblikovanju objektov je upoštevana členjenost stavbnih mas. Gabariti objektov upoštevajo zasnovo komunikacijskih smeri in javnih površin, naravno osvetlitev in osončenje bivalnih prostorov glede na lego objektov in prostorske danosti ter racionalno izrabo prostora. Ob tem je potrebno pri načrtovanju uporabiti kvalitetne oblikovne, funkcionalne in tehnološke rešitve, ki upoštevajo klimatske razmere, mediteransko tradicijo krajevne gradnje (volumen, proporci, izbor materialov, gradbenih in oblikovnih detajlov, barv …) in gospodarnost glede vzdrževanja.
(2) Objekti so zasnovani kot sistem terasnih turističnih bivalnih enot, ki se spuščajo upoštevajoč terenske danosti od severa proti jugu. Konfiguracija terena in stopničasta zasnova objektov omogočata vzpostavitev vedute proti morju za večino bivalnih enot v sklopu zazidave. Zasnova omogoča izrabo horizontalnih površin streh za terase. Servisni prostori, kleti in spremljajoči prostori so predvideni v sklopu podzemnih garaž.
(3) Višinsko se gabariti objektov prilagajajo konfiguraciji terena. Stavbni nizi imajo asimetrično dvokapno streho.

(1) Možno je preoblikovanje ali zmanjšanje tlorisnih gabaritov predvidenih objektov znotraj maksimalno dovoljenih tlorisnih in višinskih gabaritov oziroma gradbene linije, določenih s tem odlokom in prikazanih v grafičnem delu. Faktor zazidanosti (zazidana površina objektov/površino obravnavanega kareja) je maks. 0,25 (v faktor zazidanosti niso vštete terase in balkonske niše).
(2) Maksimalni tlorisni gabariti objektov so določeni z maksimalno gradbeno linijo, znotraj katere je možno preoblikovanje stavbnih delov, pri čemer pa je potrebno ohraniti členjeno obliko in faktor zazidanosti.
(3) V celoti vkopani prostori, funkcionalno vezani na predvidene objekte ter vkopane parkirne površine, ki so pohodni (tlakovani ali ozelenjeni) in so s tem del zunanje ureditve, lahko odstopajo od pozidanih površin predvidenih s tem občinskim podrobnim prostorskim načrtom. Za pridobitev dovoljenja za gradnjo teh je potrebno izdelati tudi načrt zunanje ureditve in opredeliti morebitno dvojno rabo zemljišča.

(1) Objekti so višinsko členjeni in se prilagajajo konfiguraciji terena. Maksimalni višinski gabarit sklopa objektov A je 2K+P+1, sklopa objektov B pa P+1.
(2) Klet je popolnoma vkopana etaža ne glede na konfiguracijo terena.
(3) Tlorisni gabariti objektov in etažnost so razvidni tudi iz grafičnih prilog.
(4) Na območju je potrebno zagotoviti varovanje vedute z Jadranske ceste proti morju.

(1) Načrt gradbenih parcel iz grafičnega dela temelji na določitvi posameznih gradbenih sklopov ter ločitvi javnih in zasebnih površin.
(2) Območja dvojne rabe – kjer se prekriva namenska raba podzemne etaže in namenska raba na nivoju terena, morajo biti določena v projektni dokumentaciji (projekt zunanje ureditve, načrt parcelacije). Nadzemna ureditev mora biti skladna z rabo v ureditveni situaciji.
(3) Po realizaciji posegov se gradbene parcele v smislu funkcionalnih zemljišč lahko delijo ali združujejo, pri čemer se ne sme slabšati koncepta pozidave in predvidenih ureditev javnih površin.

(1) Načrtovanje in urejanje zunanjih površin mora upoštevati:
– prilagajanje terenskim razmeram s podpornimi zidovi in stopnišči;
– zasaditev drevja ob prometnicah in peš poteh;
– zasaditev drevja ali pergol za sončno zaščito teras, atrijev in parkirnih prostorov.
(2) Vsi podporni zidovi, zidovi pritličij in premostitveni zidovi bodo izvedeni v kamnu.
(3) Predvidene ozelenitve naj bodo izvedene s sredozemskim rastlinjem. Vrsto zasaditvenega materiala za zelene površine naj se določi v zasaditvenem načrtu, ki je sestavni del projekta za gradbeno dovoljenje. Zelene javne ali zasebne površine, ki so predvidene nad podkletenimi prostori, morajo biti zasnovane tako, da bodo omogočeni rastni pogoji za drevje in grmovnice.
(4) Ureditev zelenih površin je obvezna za javne in zasebne odprte površine. Ureditev zasebnih površin naj ne odstopa od javnih.
(5) Zasajene zelene meje ne smejo ovirati preglednosti na državni cesti in cestnih priključkih, njihova višina pa tudi ob največji razraščenosti ne sme presegati 0,75 m. V primeru novih zasaditev in ozelenitev ob vozišču državne ceste morajo biti le-te izvedene tako, da njihovi koreninski sistemi tudi ob največji razraščenosti ne ogrožajo varnosti prometa na državni cesti in stabilnosti ceste. Predvidena obcestna zasaditev dreves ne sme ovirati preglednosti priključkov, še posebej preglednosti priključka Oljčne poti, ki se nahaja na notranji strani krivine. V smeri proti Kopru je potrebno zagotoviti preglednost vsaj 70 km/h, ker se začetek naselja Ankaran nahaja tik pred omenjenim križiščem.
(6) Odmik prve linije dreves od zunanjega roba vozišča državne ceste mora biti tolikšen, da krošnje dreves tudi ob največji razraščenosti ne segajo v prosti profil državne ceste.

(1) Zazidava ima dovoz organiziran iz predvidenega (rekonstruiranega) priključka na državno cesto R2-406/1407. Garažne etaže se napajajo preko dveh uvozov na dostopni cesti. Dostopna cesta je širine 5.50 m z enostranskim pločnikom in se na južni strani zaključi z obračališčem. Rekonstruirano križišče ima pasove za leve zavijalce. Zaradi rekonstrukcije križišča je predvidena deviacija Oljčne poti. Radiji priključkov morajo biti zagotovljeni za merodajno vozilo skladno z veljavnim pravilnikom o projektiranju cest.
(2) Upoštevati je potrebno, da se del območja urejanja nahaja na začetku naselja. Za del območja, ki se nahaja izven naselja, je potrebno upoštevati tehnične elemente prometnih površin skladno z veljavnimi predpisi za območja izven naselij, in sicer s točko o prečnih profilih cest.
(3) Na celotnem območju občinskega podrobnega prostorskega načrta se mora predvideti ustrezna vertikalna in horizontalna prometna signalizacija in prometna oprema v skladu s predpisi.
(4) Postavljanje drogov z reklamnimi tablami,-totemov, zastavnih drogov ter drugih objektov za obveščanje in oglaševanje v pasu - za postavitev prometne signalizacije in prometne opreme ter v preglednem trikotniku križišč in cestnih priključkov je prepovedano. Grafično in vizualno obveščanje o prireditvah ali dogodkih in komercialno oglaševanje o proizvodnih izdelkih se lahko izvaja na površinah, ki so nameščene na posebni konstrukciji ob cesti. Konstrukcijo ali objekt za oglaševanje je dopustno postaviti na takšni lokaciji, da ne ovira preglednosti vozišča in zaznavanja prometnih znakov ob cesti. Konstrukcijo in objekt za obveščanje ali oglaševanje je dopustno postaviti ob cesti z minimalnim odmikom 5 m od zunanjega roba vozišča in na oddaljenosti več kot 100 m pred oziroma 50 m za kanaliziranim križiščem. V območju izven naselja je v skladu z Zakonom o javnih cestah postavljanje objektov za obveščanje in oglaševanje v varovalnem pasu državne ceste prepovedano.
(5) V pripravi je celovita rekonstrukcija Jadranske ceste (R2-406/1407 Dekan–Lazaret) od km 2,200 do km 5,100 (od priključevanja Ankaranske vpadnice do Valdoltre). V primeru, da se bo gradnja načrtovanih objektov pričela pred končano rekonstrukcijo Jadranske ceste, je v prvi fazi predviden dovoz do načrtovanih objektov preko dostopne ceste s priključevanjem na Jadransko cesto v obvezni smeri »desno – desno«. Za predvideno priključevanje s prometnim režimom »desno – desno« je potrebno izdelati ustrezno projektno dokumentacijo Novo prometno ureditev križišča s pasovi za levo zavijanje ter začasno prometno ureditev s prometnim režimom »desno – desno« je potrebno izdelati na podlagi upoštevanja kriterijev, ki jih zahteva veljavna zakonodaja s področja gradnje cest ter ureditve prometa, kar je predmet rekonstrukcije državne ceste. Projektna dokumentacija mora biti izdelana v skladu z veljavnim pravilnikom o projektni in tehnični dokumentaciji.

Mirujoči promet je organiziran v sklopu terasnih garažnih etaž, ki imajo dovoz z dostopne ceste. V sklopu parkirnih garažnih etažah bosta zagotovljena najmanj 2 parkirna prostora na stanovanjsko enoto, neodvisno od njene velikosti ter 15% parkirnih prostorov (od skupnega potrebnega števila parkirnih prostorov za bivalne enote) za obiskovalce.

(1) Zagotoviti je potrebno ustrezne površine za pešce in kolesarje skladno z veljavnim pravilnikom o projektiranju cest. Območja pešcev, kolesarjev ter križišč morajo biti ustrezno pregledna in osvetljena. Ob površinah za pešce in kolesarje je potrebno zagotoviti ustrezno varnostno širino kolesarje skladno z veljavnim pravilnikom o projektiranju cest. Ustrezno je potrebno obdelati navezave novih prometnih površin za kolesarje in pešce na obstoječe prometne površine.
(2) Vsi glavni dostopi do objektov, primarne pešpoti in parkirni prostori morajo biti oblikovani brez arhitektonskih ovir, tako da so uporabni za funkcionalno ovirane ljudi. Obojestranski pločnik je predviden ob rekonstruiranem delu Jadranske ceste, oljčne poti in dostopne poti. Možna je uporaba zunanjih stopnišč in klančin.
(3) Pešpot poteka po južnem robu obravnavanega območja in se navezuje na Jadransko cesto preko pešpoti ob hudourniku, proti zahodu se nadaljuje izven ureditvenega območja z navezavo na izhodiščno točko lesenega mostovža. Z ustrezno ograjo oziroma fizično prepreko je potrebno onemogočiti prehod s pešpoti na območje mokrišča izven navedene izhodiščne točke.
(4) Ob Jadranski cesti je predvidena kolesarska steza.

Splošno
(1) Na javno kanalizacijsko omrežje je dovoljeno priključevati le komunalne odpadne vode, ki ustrezajo parametrom iz Pravilnika o smernicah za projektiranje in gradnjo kanalizacije na območju Občine Koper, (Uradne objave št. 17/77), Pravilnika Komunale Koper o kakovosti odpadnih voda, ki se spuščajo v javno kanalizacijo in Centralno čistilno napravo, Uredbe o emisiji snovi in toplote pri odvajanju odpadnih voda iz virov onesnaževanja, (Uradni list RS, št. 47/05) in Pravilnik o nalogah, ki se izvajajo v okviru obvezne občinske gospodarske javne službe odvajanja in čiščenja komunalne in padavinske odpadne vode (Uradni list RS, št. 109/07).
(2) V primeru, da komunalne odpadne vode ne bodo ustrezale parametrom iz zgoraj navedenih pravilnikov in uredb je potrebno te komunalne odpadne vode predhodno prečistiti.
Fekalna kanalizacija
(3) Predvidena je izgradnja kanalizacijskega omrežja v ločenem sistemu. Omrežje fekalne kanalizacije se priključuje predviden rekonstruiran fekalni kolektor Debeli rtič–Ankaran–CČN. Začasno je predvideno priključevanje na obstoječi kolektor na južni strani ureditvenega območja.
(4) Predvidena je prestavitev obstoječega fekalnega kanala v traso deviirane Oljčne poti in dostopne ceste.
Meteorna kanalizacija
(5) Meteorne vode z območja rekonstruirane Oljčne poti in rekonstruiranega križišča se vodijo po meteorni kanalizaciji do je predvidenega cevnega prepusta premera min 80 cm, ki se izliva v regulirano strugo hudournika, ki se zaključi z zaščitnim skalometom iz peščenjaka na parcelah št. 1068 in 1072 k.o. 2593 Oltra. Upravljalec meteorne kanalizacije je tudi upravljalec hudournika.
(6) Meteorne vode z območja zazidave se vodijo preko meteorne kanalizacije objektov v podzemni razbremenilni rezervoar, ki je lociran na južnem delu dostopne ceste. Razbremenilni rezervoar mora biti dimenzioniran skladno s predpisi ob upoštevanju prispevnih površin in pogostnosti nalivov.
(7) Padavinske vode s tlakovanih prometnih površin in podzemnih garaž se vodijo v razbremenilni rezervoar preko lovilca olj. Iz razbremenilnega rezervoarja se padavinska voda preko štirih izpustov postopoma odvaja v naravno okolje po južnem pobočju na parceli št. 1060/1 in 1068 k.o. 2593 Oltra.

(1) Za napajanje ureditvenega območja je predvidena nova transformatorska postaja, ki je vzankana v obstoječi 20 kV kablovod TP Sončni park–TP Ankaran 1. Predvidena je gradnja pripadajočega nizkonapetostnega omrežja in javne razsvetljave.
(2) Transformatorska postaja mora biti zgrajena za nazivno napetost 20/0,4kV in nazivno moč 630 (1000) ali 2x360 (2x1000) kVA. Za vzdrževanje transformatorske postaje mora biti zagotovljen neoviran dostop za tovorno vozilo z dvigalom skupne teže 20 t ob vsakem času.
(3) V primeru, da je transformatorska postaja v zgradbi za druge namene, vendar ne v stanovanjski, mora biti locirana v pritličju na vogalu zgradbe neposredno dostopna od zunaj.
(4) Pri posegih v prostor je potrebno uskladiti trase novega elektroenergetskega omrežja z ostalimi komunalnim napravami zaradi predpisanih odmikov, odmike objektov od elektroenergetskega omrežja ter predvideti vse prestavitve ali spremembe obstoječega elektroenergetskega omrežja zaradi novih objektov.

(1) Vodna oskrba območja se začasno zagotavlja iz RZ Adria 120 m3 na koti 39.00 m.n.m. preko vodovodnih naprav ACDN 100 mm in AC DN 80 mm.
(2) Predvidena je gradnja novih napajalnih vodovodnih objektov in naprav NL DN 150 mm od obstoječe primarne vodovodne naprave NL DN 150 mm v Bertokovi ulici do ureditvenega območja z navezavo na obstoječe vodovodno omrežje AC DN 100 na Jadranski cesti. Napajalni vodovod poteka izven ureditvenega območja po parcelah št. 1338 in 1325/1 k.o 2593 Oltra.
(3) Predvidena je prekinitev in izločitev napajanja iz RZ Adria 120 m3.
(4) Znotraj območja je predvidena gradnja razdelilnega omrežja.

(1) Ureditveno območje se nahaja v območju delovanja telefonske centrale ''Ankaran'' iz katere kabelsko omrežje z obstoječimi kapacitetami ne omogoča vključevanja novo načrtovanih telefonskih priključkov.
(2) Predvidena je gradnjo kabelske kanalizacije za vgradnjo telekomunikacijskih kablov ter izvedba zaščite obstoječe trase medkrajevnega in krajevnega kabelskega omrežja ob Jadranski cesti.
(3) Trase kabelske kanalizacije so predvidene z navezavo na obstoječi kabelski jašek št. 5 v pločniku Jadranske ceste iz smeri telefonske centrale Ankaran. Trasa kabelske kanalizacije poteka izven ureditvenega območja po parcelah št. 1545 in 1538 k.o 2593 Oltra. V rekonstruiranem križišču je predvidena gradnja kabelske kanalizacije v pločniku deviirane Oljčne poti ter v dostopni cesti za načrtovano zazidavo s prehodom do načrtovanih stanovanjskih objektov, kjer se bodo vključevale interne instalacije posameznega objekta.

Predvidena je postavitev vkopane cisterne za UNP v severovzhodnem vogalu ureditvenega območja, iz katerega je predvidena povezava do objektov v zazidavi.

(1) Odvoz odpadkov se vrši na komunalno deponijo. Ekološki otok je predviden na zahodnem delu ureditvenega območja ob zaključku dostopne ceste. Možne so tudi druge lokacije, pri čemer je potrebno upoštevati načrtovane ureditve in primeren dovoz. V projektni dokumentaciji morajo biti določena mesta za postavitev zabojnikov za ločeno zbiranje odpadkov, primerno oblikovana, ozelenjena in zaščitena pred vremenskimi vplivi. Ekološki otoki in odjemni prostori morajo biti usklajeni z občinskim programom ravnanja z odpadki. Dovozne in servisne ceste morajo biti projektirane in izvedene tako, da bo omogočen nemoten odvoz.
(2) Odjemna mesta oziroma ekološki otoki za ločeno zbiranje odpadkov morajo biti dostopni za specialna tovorna vozila z dovoljeno osno obremenitvijo 12 t., omogočeno mora biti redno čiščenje prostora ter upoštevane morajo biti higienske, funkcionalne in estetske zahteve območja. Investitorji posameznih objektov so dolžni opremiti odjemna mesta s tipiziranimi posodami.
(3) Za vse odpadke iz dejavnosti, ki nimajo značaja komunalnih odpadkov in jih po odloku ni dovoljeno odlagati v tipizirane posode za odpade, morajo posamezni investitorji oziroma onesnaževalci skleniti pogodbo o odvozu le teh z ustrezno organizacijo v sodelovanju s službo Snage Komunale Koper.Na področju zbiranja in odvoza odpadkov je potrebno na obravnavanem območju upoštevati odlok o ravnanju s komunalnimi odpadki na območju Mestne občine Koper, (Ur. objave št. 17/99). Investitor oziroma povzročitelj odpadkov mora z odpadki ravnati v skladu: s Pravilnikom o ravnanju z odpadki, (Uradni list RS, št. 84/98) in z Odlokom o ravnanju s komunalnimi odpadki (Uradne objave št. 17/99).

Občina in investitor ali investitorka se lahko s pogodbo o opremljanju dogovorita v skladu z 78. členom ZPNačrt, da bo investitor sam zgradil celotno komunalno opremo za zemljišče, na katerem namerava graditi. Stroške izgradnje v pogodbi predvidene komunalne opreme nosi investitor. Šteje se, da je investitor na ta način v naravi plačal komunalni prispevek za izvedbo komunalne opreme, ki jo je sam zgradil. Investitor je dolžan plačati še preostali del komunalnega prispevka, v kolikor bo obremenil že zgrajeno komunalno infrastrukturo.

(1) V vseh fazah (načrtovanje, gradnja, obratovanje) je potrebno upoštevati in izvajati omilitvene ukrepe, ki izhajajo iz »Okoljskega poročila za občinski podrobni prostorski načrt Turistično apartmajsko naselje Oltra«, ki ga je izdelal E-NET OKOLJE d.o.o. pod št 100807-mz, izdelano 10. 9. 2007, dopolnjeno 25. 10. 2007 ter dopolnjeno 29. 1. 2008 in »Dodatka za presojo sprejemljivosti na varovana območja za OPPN za turistično nastanitveno naselje Oltra v Ankaranu v skladu s Pravilnikom o presoji sprejemljivosti planov in posegov v naravo na varovana območja«, ki ga je izdelal Aquarius d.o.o. pod št. 1122-07 VO izdelano 10. 9. 2007.
Voda
(2) Pri načrtovanju in gradnji objektov je potrebno upoštevati 5 m odmik od vodotoka na vzhodni meji OPPN.
(3) V celoti je potrebno ohranjati hidrološki režim vodotoka na vzhodni meji OPPN. Ureditev brežin in korita naj se izvaja sonaravno in v največji možni meri prilagodi obstoječim morfološkim značilnostim terena. Ureditev dna koritnice naj bo izvedena v kamnu, betoniranje v strugi ni dovoljeno (kamen v betonu naj se ne uporabi!). Brežine naj se utrdi z zemljo. V primeru, da je zaradi zagotavljanja stabilnosti nujno potrebno utrditi tudi brežine, naj se uporabi lomljenec v betonu in predvidijo žepki za zasaditev obrežnega rastlinja. Za zasaditev naj se uporabijo avtohtone, lokalnim rastiščnim razmeram prilagojene grmovne vrste.
(4) Pred pričetkom gradbenih del je potrebno zavarovati 5 metrski pas ob strugi in izvirih na vzhodnem delu območja. V ta pas je prepovedano kakršnokoli poseganje z gradbeno mehanizacijo, razen ob urejanju hudourniškega vodotoka. Prav tako je na območje prepovedano odlaganje gradbenega materiala, zemeljskih izkopov ali drugih odpadkov.
(5) Padavinsko vodo iz strešin, drenaž in predhodno očiščene vode iz utrjenih površin, je potrebno odvajati v močvirje razpršeno (drenaža po celotni dolžini južne meje OPPN) in ne točkovno. Odvajanje padavinske vode v močvirje mora biti postopno, zaradi česar je predvidena izgradnja vodnega zadrževalnika. Ta mora biti dimenzioniran tako, da zadrži vode v takšnem obsegu, da se vodni režim zalednih vod na območju močvirja ne bo spremenil.
(6) Pri dimenzioniranju zadrževalnika in namakalnega sistema (v fazi PGD) mora nujno sodelovati hidrolog. Upoštevanje ukrepa v PGD mora potrditi Zavod za varstvo narave, OE Piran.
(7) Pri pripravi in realizaciji plana je potrebno upoštevati tudi splošne in zakonsko predpisane ukrepe, ki ne sodijo v razred omilitvenih ukrepov.
(8) V času gradnje je nujno dnevno spremljati urejenost gradbišča in izpolnjevanje omilitvenega pogoja, ki pravi da je pred pričetkom gradbenih del potrebno zavarovati 5 metrski pas ob hudourniškem vodotoku in izvirih na vzhodnem delu območja. V ta pas je prepovedano kakršnokoli poseganje z gradbeno mehanizacijo, razen ob urejanju vodotoka. Prav tako je na območje prepovedano odlaganje gradbenega materiala, zemeljskih izkopov ali drugih odpadkov. Urejenost gradbišča na tem območju naj se tudi fotografsko dokumentira. Za navedeno je zadolžen in odgovoren investitor oziroma upravljalec objektov. Za ureditev gradbišča je odgovoren nadzornik gradbišča.
(9) V času obratovanja je nujno mesečno spremljanje delovanja »namakalnega« sistema, ki postopoma odvaja padavinsko vodo zbrano v zadrževalnikih v naravno okolje po celotni južni strani območja zemljišča. O mesečnih pregledih je potrebno voditi dnevnik. Za navedeno je zadolžen in odgovoren investitor oziroma upravljalec objektov.
Narava
(10) Izvedba mora natančno slediti projektu, preprečiti je potrebno vsakršno širjenje gradbene parcele na račun zmanjševanja tamponskega pasu grmovne in drevesne vegetacije. Območje OPPN naj se na južni strani omeji z ograjo tako, da je onemogočen prehod proti mokrišču.
(11) Hrupna gradbena dela naj se izvedejo izven gnezditvene sezone, ki traja od marca do konca junija.
(12) V celoti ohranjati hidrološki režim vodotoka na vzhodni meji OPPN. Ureditev brežin in korita naj se izvaja sonaravno in v največji možni meri prilagodi obstoječim morfološkim značilnostim terena. Ureditev dna koritnice naj bo izvedena v kamnu, betoniranje v strugi ni dovoljeno (kamen v betonu naj se ne uporabi!). Brežine naj se utrdi z zemljo. V primeru, da je zaradi zagotavljanja stabilnosti nujno potrebno utrditi tudi brežine, naj se uporabi lomljenec v betonu in predvidijo žepki za zasaditev obrežnega rastlinja. Za zasaditev naj se uporabijo lokalno značilne grmovne vrste.
(13) Pred pričetkom gradbenih del je potrebno fizično zavarovati 5 metrski pas ob izvirih. V 5 m pas ob vodotoku je dovoljeno posegati samo v času urejanja hudournika.
(14) Parcela št. 1069 delno leži v območju Natura. Parcela je lahko zajeta v OPPN, a se vanjo na območju Natura (skrajni južni del OPPN) ne sme posegati. Stanje naj ostane enaka kot v obstoječem stanju.
(15) Prepreči naj se prehod iz območja OPPN proti obrežnemu mokrišču (fizična prepreka) pri čemer naj se onemogoči tudi prehod po obstoječi stezi (smer sever-jug), vse pešpoti pa načrtujejo tako, da se navežejo na izhodiščno točko lesenega mostovža, ki vodi preko mokrišča. Padavinsko vodo iz strešnih površin, drenaž in predhodno očiščene vode iz utrjenih površin, je potrebno odvajati v močvirje razpršeno (drenaža po celotni dolžini južne meje OPPN) in ne točkovno. Odvajanje meteorne vode v močvirje mora biti postopno, zaradi česar je predvidena izgradnja vodnih zadrževalnikov. Ti morajo biti dimenzionirani tako, da zadržijo vode v takšnem obsegu, da se vodni režim zalednih vod na območju močvirja ne bo spremenil.
(16) Ozaveščanje lastnikov in najemnikov stanovanj ter drugih obiskovalcev/uporabnikov prostora.
(17) Pri dimenzioniranju zadrževalnikov in namakalnega sistema (v fazi PGD) mora nujno sodelovati hidrolog. Upoštevanje ukrepa v PGD mora potrditi Zavod za varstvo narave, OE Piran.
(18) Nadzor nad izvedbo ukrepov naj izvajajo: projektant (v času izdelave OPPN in PGD), investitor – strokovni nadzor (nadzor v času gradnje), predstavnik ZRSVN ali naravovarstveni nadzornik (v času po izgradnji) in ZRSVN (v času izdaje soglasja).
Krajinska in vidna kakovost okolja
(19) Robove ureditvenega območja in zelene površine med objekti je potrebno zasaditi z lokalno značilnimi vrstami (submediteranske in mediteranske drevesne in grmovne vrste). Ter vrste naj se uporabijo za zakrivanje pozidave iz glavnih smeri vidne zaznave. Na južnem robu, na stiku z ekološko pomembnim območjem pa naj se za zasaditev uporabijo avtohtone vrste.
(20) V projektu za pridobitev gradbenega dovoljenja bo potrebno vidno značilnost prostora – ureditev okolice tudi slikovno prikazati (po možnosti s tridimenzionalno sliko).
(21) Na tehničnem pregledu objektov bo potrebno preveriti ali je v PGD projektu predvidena zasaditev tudi izvedena.
(22) Zasaditev območja z lokalno značilnimi vrstami rastlin bo potrebno redno vzdrževati in nadzorovati. Območje zasaditve z lokalno značilnimi vrstami rastlin je potrebno vsaj v začetni fazi po potrebi tudi zalivati.
(23) Prepreči naj se prehod iz območja OPPN proti obrežnemu mokrišču (fizična prepreka), pri čemer naj se onemogoči tudi prehod po obstoječi stezi (smer sever-jug), vse pešpoti pa načrtujejo tako, da se navežejo na izhodiščno točko lesenega mostovža, ki vodi preko mokrišča.
(24) Ozaveščanje lastnikov in najemnikov stanovanj ter drugih obiskovalcev/uporabnikov prostora.
(25) Pri načrtovanju in gradnji objektov upoštevati 5 m odmik od vodotoka na vzhodni meji OPPN.
(26) Padavinsko vodo iz strešin, drenaž in predhodno očiščene vode iz utrjenih površin, je potrebno odvajati v močvirje razpršeno (drenaža po celotni dolžini južne meje OPPN) in ne točkovno. Odvajanje padavinske vode v močvirje mora biti postopno, zaradi česar je predvidena izgradnja vodnega zadrževalnika. Ta mora biti dimenzioniran tako, da zadrži vode v takšnem obsegu, da se vodni režim zalednih vod na območju močvirja ne bo spremenil.
(27) Pri dimenzioniranju zadrževalnikov in namakalnega sistema (v fazi PGD) mora nujno sodelovati hidrolog. Upoštevanje ukrepa v PGD mora potrditi Zavod za varstvo narave, OE Piran.

(1) Na obravnavanem območju ni naravnih vrednot, zavarovanih območij ali območij pomembnih za biotsko raznovrstnost. Obravnavano območje meji na močvirje pri sv. Nikolaju, ki je naravna vrednota (id. št. 3671), ekološko pomembno območje (koda 78900) in posebno varstveno območje – območje Natura 2000 (koda 3000241). Posegi in dejavnosti naj se v prostoru načrtujejo in izvajajo tako, da se:
– v celoti ohrani struktura terena na parcelah št. 1060/1, 1068 k.o. Oltra in drugih parcelah na območju z naravovarstvenim statusom,
– v celoti ohrani naravna zarast na območju z naravovarstvenim statusom (drevje, grmovje, trstičje idr.),
– prepreči prehod med območjem pozidave in obrežnim mokriščem s postavitvijo primerne ograje. Vse pešpoti se načrtujejo tako, da se navežejo na izhodiščno točko lesenega mostovža, ki vodi preko mokrišča (severozahodni vogal območja z naravovarstvenim statusom).
(2) Hudournik se uredi tako, da je dno koritnice izvedeno v kamnu, brežine pa z zemljo, tako da je omogočena obvodna zarast. Vse meteorne vode z območja se preko razbremenilnega rezervoarja po štirih zamaknjenih izpustih izlivajo po južnem pobočju. Glave izpustov in izpust hudournika morajo biti izvedene tako, da se voda na iztoku razprši in prepreči erozija pobočja. Razbremenilni bazen mora biti dimenzioniran tako, da zadrži vode v takšnem obsegu, da se vodni režim zalednih vod na območju močvirja ne bo spremenil. Pri dimenzioniranju razbremenilnega rezervoarja in izpustov (v fazi PGD) mora sodelovati hidrolog. Upoštevanje ukrepa v PGD mora potrditi Zavod za varstvo narave, OE Piran.
(3) Pred začetkom izvajanja pripravljalnih in gradbenih del je treba o tem obvestiti pristojno naravovarstveno službo (Zavod RS za varstvo narave, Območna enota Piran).
(4) Med izvajanjem pripravljalnih in gradbenih del se zagotovi strokovni nadzor nad izvajanjem posegov (spremljanje stanja naravnih vrednot in biotske raznovrstnosti).

Obravnavano območje se nahaja izven območij varovanja kulturne dediščine.

V ureditvenem območju so možne le take dejavnosti, ki ne povzročajo vplivov in emisij v okolje nad dovoljenimi vrednostmi za stanovanjsko območje.

(1) Pri projektiranju, gradnji in obratovanju objektov morajo projektanti, izvajalci in investitorji upoštevati določbe o maksimalnih dovoljenih ravneh hrupa za taka okolja.
(2) Z aktivnimi in pasivnimi protihrupnimi ukrepi je potrebno zagotoviti dovoljene ravni hrupne obremenjenosti v delovnem in bivalnem okolju.
(3) Obravnavano območje spada ob upoštevanju zaključkov okoljskega poročila v III. območje varstva pred hrupom.

Za varstvo zraka pred prekomernimi emisijami v območju se izvede ustrezne ukrepe. Priporoča se oskrba objektov iz plinovodnega omrežja., kar se pred izgradnjo plinovoda lahko rešuje tudi lokalno s postavitvijo začasnih plinohramov za posamezne objekte.

(1) Gradbena linija objektov upošteva odmik pet metrov od vodnih izvirov na vzhodni strani obravnavanega območja.
(2) Meteorne vode s površin mirujočega prometa (tudi pokritih parkirnih površin) je potrebno speljati preko lovilcev olj in maščob. V primeru skladiščenja nevarnih in škodljivih snovi je potrebno z ustreznimi ukrepi preprečiti možnost onesnaženja okolja in izdelati interventni plan ukrepanja v primeru ekološke nesreče. Na obravnavanem območju je potrebno registrirati morebitne obstoječe vodne vire in vodnjake, jih ohraniti, po potrebi sanirati in preprečiti možnost onesnaženja.
(3) V meteorni odvodni sistem se z območja posegov lahko spušča le čista voda, ki ustreza kvaliteti vode določeni z uredbo o kvaliteti vode. Razbremenjevanje fekalne kanalizacije in ostale onesnažene vode v meteorni odvodni sistem ni dovoljeno. Fekalna kanalizacija mora biti izvedena Po končani gradnji je potrebno odstraniti vse za potrebe gradnje postavljene provizorije in vse ostanke deponij. Vse z gradnjo prizadete površine je treba obnoviti v prvotno stanje oziroma jih ustrezno urediti.
(4) V času gradnje je treba zagotoviti vse potrebne varnostne ukrepe in tako organizacijo na gradbiščih, da bo preprečeno onesnaženje okolja in voda, ki bi nastalo zaradi transporta, skladiščenja in uporabe tekočih goriv in drugih nevarnih snovi oziroma v primeru nezgod zagotoviti takojšnje ukrepanje za to usposobljenih delavcev. Vsa začasna skladišča in pretakališča goriv, olj in maziv ter drugih nevarnih snovi morajo biti zaščitena pred možnostjo izliva v tla in vodotoke.
(5) Ob strugi vodotoka in prav tako do morja mora biti omogočen prost prehod.

(1) Pri gradnji je potrebno upoštevati naravne omejitve (erozivnost ter plazovitist terena) ter cono potresne ogroženosti in v projektni dokumentaciji temu primerno prilagoditi tehnične rešitve gradnje.
(2) Predvideti je potrebno ojačitev prve plošče objekta.
(3) Predvidena pozidava mora zagotavljati pogoje za varen umik ljudi in premoženja, zadostne prometne in delovne površine za intervencijska vozila ter zadostne vire za oskrbo z vodo za gašenje. Zagotovljeni morajo biti potrebni odmiki med objekti in parcelnimi mejami oziroma ustrezna ločitev objektov, s čimer bodo zagotovljeni pogoji za omejevanje širjenja ognja ob požaru.
(4) Za preprečevanje nastanka požara je pomembno, da se odstranijo ali pa vsaj zmanjšajo na najmanjšo možno mero vsi vzroki za požar in se usposobi lastnike in najemnike za preventivno delovanje pred požarom in varno evakuacijo iz objekta:
– za posamezni objekt oziroma za celoto mora biti pripravljen požarni red in usklajen z intervencijskimi enotami,
– za posamezni objekt oziroma za celoto mora biti zagotovljeno redno vzdrževanje in kontrola požarnovarnostnih naprav in opreme. Za potrebe hidrantnega omrežja mora biti zagotovljena stalna kontrola nad delovanjem kot tudi vzdrževanje le-tega.
(5) Celotno ureditveno območje se opremi z hidrantnim omrežjem, ki bo zagotavljalo zadostno oskrbo z vodo za gašenje. Na dovoznih poteh (Jadranska cesta in dostopna cesta) je potrebno urediti postavitvena mesta za gasilska vozila in za njih pridobiti mnenje pristojne gasilske enote.
(6) Ureditev dovozov, dostopov in delovnih površin je potrebno urediti v skladu s standardom DIN 14090. Za kompleks mora biti zagotovljen dostop do najmanj dveh stranic zazidave ter najmanj dve delovni površini za intervencijo, ki morata biti urejeni ob različnih stranicah.
(7) Javno cestno omrežje bo med drugim služilo intervencijskim potem. Intervencijske poti bodo istočasno namenjene za umik ljudi in premoženja.
(8) Za objekte je potrebno zagotoviti zadostno nosilnost konstrukcij za določen čas v primeru požara.
(9) Ker na obravnavanem območju trenutno ni zagotovljen ustrezen tlak iz javnega vodovoda v zunanjem hidrantnem omrežju, je potrebno zadostne količine vode za gašenje na lokaciji predvideti z ustrezno tehnično rešitvijo. Sistem mora biti opremljen ali z hidroforno postajo ali z diesel črpalko za dvig tlaka v zunanjem kot notranjem hidrantnem omrežju, z ustreznim virom nadomestnega napajanja z energijo.

Za vse načrtovane posege morajo projekti za pridobitev gradbenega dovoljenja upoštevati zdravstveno tehnične in higienske predpise:
– Pravilnik o pitni vodi (Uradni list RS, št. 19/04),
– Pravilnik o ravnanju z organskimi odpadki (Uradni list RS, št. 37/04).

Gradnja enostavnih objektov se izvaja skladno z veljavnimi zakoni in pravilniki.

(1) Gradnja lahko poteka fazno. Vsak izvedeni del posamezne faze mora tvoriti zaključen prostorski del.
(2) V primeru, da se bo gradnja načrtovanih objektov pričela pred končano rekonstrukcijo Jadranske ceste, je v prvi fazi predviden dovoz do načrtovanih objektov preko dostopne ceste s priključevanjem na Jadransko cesto v obvezni smeri »desno – desno«.

Do pričetka gradnje predvidenih objektov in naprav se zemljišča lahko uporabljajo v sedanje in druge namene pod pogojem, da to ne vpliva moteče na sosednja zemljišča, funkcijo in urejenost območja in ne ovira načrtovanih posegov.

(1) Poleg splošnih pogojev morata investitor in izvajalec upoštevati določilo, da se načrtovanje in izvedba posegov opravi na tak način, da so ti čim manj moteči ter tako, da ohranijo ali celo izboljšajo gradbeno tehnične in prometno varnostne ter okoljevarstvene razmere.
(2) Pri zemeljskih izkopih se morajo upoštevati določila predpisov o ravnanju s plodno zemljo. Izkopani material se uporabi za nasipe, planiranje terena in zunanjo ureditev, preostanek pa se mora tretirati in deponirati skladno z veljavno zakonodajo.

Med gradnjo je potrebno omogočiti čim manj moteno funkcioniranje sosednjih objektov in površin, kar mora biti zagotovljeno z načrti ureditve gradbišč. Poleg tega je potrebno izvajati omilitvene ukrepe za preprečevanje prekomernega prašenja, prekomernih hrupnih obremenitev in vibracij. S ciljem, da se zagotovi čim manjše vplive na bivalne razmere v soseščini (predvsem: hrup, prah in tresljaji) je potrebno v načrtih za izbor tehnologije in organizacijo gradbišča razčleniti tehnične rešitve in način izvajanja gradbenih del.

Projektna dokumentacija mora biti izdelana na podlagi doseženih stopenj obremenitve in ocene sprejemljivih obremenitev glede hrupa, tresljajev, izpušnih plinov, svetlobnega onesnaževanja in ostalih dejavnikov prometa upoštevajoč povečanje prometa na državni cesti za 20-letno plansko obdobje. Zaradi navedenega morebitna potreba po kasnejši protihrupni zaščiti, zaščiti proti tresljajem, izpušnim plinom, svetlobnemu onesnaževanju in ostalim dejavnikom prometa ne sme bremeniti upravljavca državne ceste.

(1) Možno je preoblikovanje ali zmanjšanje tlorisnih gabaritov znotraj gabaritov oziroma znotraj gradbene linije, določenih s tem odlokom, čemur se posledično prilagodi oblika in velikost gradbenih parcel. Preoblikovanje tlorisnih gabaritov podzemnih objektov in števila podzemnih etaž je dopustno, v kolikor se ne spreminja urbanistične in prometne zasnove in ne slabša okoljskih pogojev.
(2) Na zunanjih površinah, prikazanih v grafičnem delu, je možno izvesti pešpoti, podporne zidove, stopnišča ipd.. Višina podpornih zidov ni omejena. Vsi podporni zidovi so finalno obdelani z lokalnim kamnom.
(3) Pri realizaciji občinskega podrobnega prostorskega načrta so dopustni odmiki tras komunalnih naprav in prometnih ureditev od prikazanih (tudi izven meje ureditvenega območja), v kolikor gre za prilagajanje stanju na terenu, prilagajanju zasnovi objektov in konstrukciji podzemnih etaž, izboljšavam tehničnih rešitev, ki so primernejše z oblikovalskega, prometno tehničnega, ozelenitvenega ali okoljevarstvenega vidika, s katerimi pa se ne smejo poslabšati prostorski in okoljski pogoji ali prejudicirati in ovirati bodoče ureditve, ob upoštevanju veljavnih predpisov za tovrstna omrežja in naprave. Pod enakimi pogoji je za izboljšanje stanja opremljenosti območja možno izvesti dodatna podzemna omrežja in naprave.
(4) Dovoljena so odstopanja, ki so rezultat usklajevanja načrtov prometnic in križišč v kontaktnih območjih s sosednjimi prostorskimi izvedbenimi akti.
(5) Dovoljena so odstopanja višinskih gabaritov, max. 10% višine objekta.

S sprejetjem tega odloka prenehajo v ureditvenem območju, ki je predmet tega občinskega podrobnega prostorskega načrta veljati določila Prostorskih ureditvenih pogojev Koper (Uradne objave, št. 19/88, 7/01, 24/01, Uradni list RS, št. 49/05 – obvezna razlaga, 95/06).

Občinski podrobni prostorski načrt »Turistično apartmajsko naselje Oltra« je stalno na vpogled pri pristojnem organu Mestne občine Koper.

Nadzor nad izvajanjem tega odloka opravlja Ministrstvo za okolje in prostor, Inšpektorat RS za okolje in prostor – Območna enota Koper.

Ta odlok začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republi8ke Slovenije.

Ai sensi dell’articolo 180 dello Statuto del Comune città di Capodistria (Bollettino ufficiale n. 40/00, 30/01 e 29/03 e la G.U. della RS, n. 90/05, 67/06)

N. 3505-5/2008
Capodistria, lì 20 giugno 2008

Visto l’articolo 61, quinto comma, della Legge sulla pianificazione del territorio (G.U. della RS, n. 33/2007), in virtù dell’articolo 29 della Legge sull’autonomia locale (testo unico ufficiale) /ZLS-UPB2/ (G. U. della RS, n. 94/2007) ed ai sensi dell’articolo 27 dello Statuto del Comune città di Capodistria (Bollettino uff. n. 40/00, 30/01, 29/03 e G.U. della RS, n. 90/05, 67/06 e 39/2008), il Consiglio comunale del Comune città di Capodistria, nella seduta del 19 giugno 2008, ha accolto il

(1) Viene approvato il decreto sul piano regolatore particolareggiato comunale della »Zona residenziale turistica Oltra«.
(2) Il piano regolatore particolareggiato comunale della »Zona residenziale turistica Oltra« è stato elaborato dall’impresa PS Prostor d.o.o. Koper e numerato U/027-2007.

(1) Il piano regolatore particolareggiato si compone della relazione illustrativa e delle rappresentazioni grafiche.
(2) La relazione illustrativa comprende:
– Il decreto
– I pareri rilasciati dagli enti autorizzativi
– La motivazione.
(3) Le rappresentazioni grafiche comprendono:
1. L’estratto dello strumento urbanistico comunale con la chiara individuazione dell’ubicazione dell’intervento
2. La zona d’intervento con l’individuazione delle particelle interessate
3. Lo stato presente dell’edificato
4. Lo stato previsto, con la rappresentazione dell’impatto e delle comunicazioni con
le zone limitrofe
5. Rappresentazione dei tracciati delle infrastrutture a rete e dei rispettivi
allacciamenti alle singole utenze
6. Rappresentazione degli interventi necessari ai fini della tutela ambientale, delle risorse e dei beni naturalistici
7. Rappresentazione degli interventi necessari alla protezione da calamità naturali e da altre emergenze, compresa la protezione antincendio
8. Piano di lottizzazione.

La zona d’intervento si comprende l’area di S. Caterina a sud della SS R2-406/1407 ad Ancarano e l’area a nord della strada statale, dove si prevede il rifacimento dell’incrocio con la detta strada e la costruzione delle deviazioni. La superficie interessata è di 1.12 ettari circa.

La zona d’intervento comprende le particelle catastali o le porzioni di particelle catastali n. 1066, 1067 e 1069 oltre all’area necessario per il rifacimento dell’incrocio e la costruzione delle deviazioni, riguardanti le particelle catastali n. 1082/1, 1083/1, 1084/1, 1084/2, 1085/2, 1320/2, 1325/4, 1367/14, 1367/40, 1367/17, 1367/18, 1367/22, 1367/23, 1367/24, 1367/38, 1367/25, 1535, 1536, 1537, 1538, 1547, 1548, 1549 c. c. 2593 Oltra. La rappresentazione grafica dei confini è riportata nel piano catastale e geodetico di cui all’articolo 2 del presente decreto.

Nella zona d’intervento sono previste le seguenti opere
– Costruzione di edifici;
– Sistemazione della viabilità;
– Realizzazione delle opere d’urbanizzazione primaria;
– Sistemazione del verde urbano.
La destinazione d’uso della zona d’intervento è quella turistica.

(1) L’edificato è costituito da due complessi di edifici.
(2) Il complesso A è formato da quattro schiere di edifici ed occupa la parte alta nord-orientale della zona d’intervento. In ambito al complesso A sono previste circa 28 unità abitative.
(3) Il complesso B è formato da quattro schiere di edifici ed occupa la parte bassa sud-occidentale della zona d’intervento. In ambito al complesso B sono previste circa 28 unità abitative turistiche.

(1) I fabbricati vanno progettati nel rispetto dell’articolazione delle masse murarie, mentre le rispettive dimensioni devono adeguarsi alle direzioni delle vie di comunicazione e degli spazi pubblici, all’illuminazione naturale ed al soleggiamento dei vani abitativi, in funzione della disposizione degli edifici, della configurazione del terreno e dell’utilizzo razionale dello spazio. Nell’adozione di soluzioni architettoniche, funzionali e tecnologiche devono essere osservate le condizioni climatiche, la tradizione costruttiva locale di matrice mediterranea (volumi, proporzioni, scelta di materiali, dettagli costruttivi ed architettonici, tinteggiature, ecc.) e l’economicità di manutenzione.
(2) I fabbricati sono progettati come sistema di unità abitative turistiche terrazzate che seguono l’orientamento del terreno da nord verso sud. La maggior parte delle unità abitative avrà l’affaccio sul mare grazie alla configurazione del terreno ed alla costruzione a terrazze degli edifici. Le superfici piane dei tetti saranno adibite a terrazzi. I locali accessori e quelli tecnici si troveranno al piano interrato, accanto ai garage sotterranei.
(3) Le quote altimetriche saranno adeguate alla configurazione del suolo. Le schiere di edifici hanno coperture asimmetriche a due spioventi.

(1) Sono ammesse varianti alle planimetrie ovvero la rispettiva riduzione o l’aumento, nel rispetto, tuttavia, delle dimensioni planimetriche ed altimetriche massime consentite ovvero della linea di arretramento, come stabilite nel presente decreto e rappresentate negli allegati grafici. L’indice di edificazione (il rapporto tra la massima superficie coperta degli edifici realizzabili e la superficie territoriale oggetto dell’intervento) non deve superare 0,25 (non sono computabili ai fini di determinazione del suddetto indice i terrazzi e le rientranze dei balconi).
(2) Le dimensioni in pianta massime degli edifici condominiali sono stabilite dalla linea di arretramento, entro la quale sono ammesse varianti alla realizzazione delle singole masse edificate ferma restando l’articolazione prevista e l’indice di edificazione.
(3) I fabbricati interrati, funzionalmente connessi agli edifici previsti, come pure i parcheggi sotterranei dal tetto calpestabile (pavimentato o allestito a verde) facente quindi parte degli spazi scoperti, possono essere separati dalle superfici edificate di cui al presente decreto. Per la rispettiva realizzazione si richiede l’elaborazione del piano di sistemazione dello spazio scoperto e la definizione dell’eventuale duplice uso del terreno.

(1) Gli edifici variano in altezza adeguandosi alla configurazione del terreno. La quota massima di altezza del complesso A equivale a due piani interrati + due piano fuori terra, quella del complesso B, invece, a due piani fuori terra.
(2) Lo scantinato è completamente interrato a prescindere dalla configurazione del suolo.
(3) Le dimensioni planimetriche e le quote di altezza sono riportate negli allegati grafici.
Nella zona d’intervento va salvaguardata la veduta dalla Strada dell’Adriatico verso il mare.

(1) Il piano dei lotti edificabili di cui negli allegati grafici poggia sulla definizione dei singoli complessi edificatori e sulla separazione delle superfici pubbliche da quelle private
(2) Le zone a duplice uso – laddove si sovrappone la destinazione d’uso di parcheggio sotterraneo e la destinazione d’uso della superficie fuori terra, devono essere individuate nella documentazione progettuale (progetto delle sistemazioni degli spazi all’aperto, piano di lottizzazione). Le sistemazioni in superficie devono essere coerenti con la destinazione d’uso prevista.
(3) Ad intervento ultimato, i lotti edificabili ovvero le rispettive aree pertinenziali possono essere frazionati o accorpati, fermo restando il mantenimento inalterato del concetto di edificazione e delle previste sistemazioni degli spazi pubblici.

(1) Nella progettazione e nella sistemazione degli spazi esterni va tenuto conto:
– dell’adeguamento alle condizioni orografiche con la realizzazione di muri di contenimento e scalinate;
– della piantumazione delle alberature lungo le strade destinate al traffico motorizzato ed i percorso pedonali;
– della messa a dimora delle alberature e pergolati per la protezione dal sole di terrazzi, atri e parcheggi.
(2) I muri di sostegno, i muri al piano terreno ed i muri di collegamento vanno realizzati in pietra.
(3) Il previsto rinverdimento va eseguito con l’impiego della vegetazione mediterranea da individuarsi nel progetto finalizzato al rilascio della concessione edilizia. La progettazione del verde pubblico e di quello privato sulle superfici sovrastanti i locali interrati, dovrà essere tale da consentire la crescita di alberi ad alto fusto e degli arbusti.
(4) È d’obbligo la sistemazione degli spazi esterni con l’impianto del verde pubblico e privato. La sistemazione delle superfici private dovrà conformarsi a quella delle superfici pubbliche.
(5) Le siepi non devono pregiudicare la visibilità della strada e dei relativi raccordi. La loro altezza massima non deve mai superare 0,75 m. I nuovi impianti lungo la carreggiata della strada statale devono tenere conto dello sviluppo previsto dell’apparato radicale che non deve mettere a rischio la sicurezza del traffico veicolare e la stabilità della carreggiata. La prevista messa a dimora di filari lungo la strada non deve ridurne la visibilità, in particolare per quanto attiene al raccordo del Vicolo degli olivi che si trova all’interno della curvatura. In direzione di Capodistria va garantita la visibilità per una velocità di almeno 70 m/h visto che l’inizio dell’abitato di Ancarano si trova quasi all’altezza della suddetta intersezione stradale.
(6) La distanza del filare dal ciglio della strada deve essere tale da evitare che le chiome invadano la superficie sovrastante la carreggiata della SS.

(1) L’accesso all’edificato è previsto dal ricostruito raccordo alla SS R2-406/1407. L’ingresso ai garage è previsto attraverso due rampe collegate alla strada d’accesso, larga 5.50 m con il marciapiede su un lato, che termina con un piazzale sul lato sud. L’incrocio ricostruito ha le corsie per chi svolta a sinistra. La ricostruzione dell’intersezione stradale prevede anche una deviazione del Vicolo degli olivi. I raggi di curvatura dei raccordi devono essere conformi al vigente regolamento sulla progettazione stradale.
(2) Occorre tenere presente che una parte della zona d’intervento ricade nell’abitato. Per la parte fuori dell’abitato vanno considerati gli elementi tecnici delle superfici adibite al traffico, come dalla vigente normativa in materia, nello specifico, dall’articolo sulle sezioni trasversali delle strade.
(3) Nell’intera zona d’intervento va prevista la necessaria segnaletica verticale ed orizzontale nonché i manufatti stradali, come dalla relativa normativa.
(4) Nella fascia destinata alla collocazione della segnaletica stradale e nelle zone triangolari di rispetto della visibilità all’altezza delle intersezioni e dei raccordi è vietato installare supporti per insegne pubblicitarie, aste per bandiere ed altri impianti destinati all’informazione ed alla pubblicità. L’informazione grafica o visiva sulle manifestazioni e la propaganda pubblicitaria sono possibili negli spazi all’uopo adibiti lungo le strade. L’impianto destinato alla pubblicità ed all’affissione, può essere installato lungo la strada, ad una distanza minima di 5 m dal ciglio della stessa e ad almeno 100 m prima o 50 m dopo un’intersezione canalizzata. Fuori dei centri abitati è vietata la collocazione di impianti e strutture pubblicitarie nella fascia di rispetto della strada statale, come stabilito dalla legge sulle strade pubbliche.
(5) Si prevede il completo rifacimento della Strada dell’Adriatico (R2-406/1407 Dekani–Lazaret), dal km 2,200 al km 5,100 (dal raccordo della Strada di Ancarano fino a Valdoltra). Nel caso in cui la costruzione dei fabbricati di cui sopra abbia inizio prima della conclusione dei lavori di rifacimento della Strada dell’Adriatico, si prevede, in una prima fase, l’accesso all’edificato progettato attraverso il raccordo alla Strada dell’Adriatico con direzione obbligatoria a destra. A tale fine occorre predisporre la necessaria documentazione progettuale che deve recepire i criteri imposti dalla vigente normativa in materia.

Il parcheggio è previsto nelle autorimesse terrazzate con l’ingresso dalla strada d’accesso.
Nelle autorimesse saranno garantiti almeno 2 posti macchina per unità abitativa, indipendentemente dalle dimensioni della medesima. Il 15% di posteggi (rispetto al loro numero complessivo previsto a servizio delle unità abitative) sarà destinato ai visitatori.

(5) Occorre garantire le superfici da destinarsi ai pedoni ed ai ciclisti, come dal vigente regolamento della progettazione stradale. Nelle zone pedonali e nelle piste ciclabili devono essere assicurati la visibilità e l’illuminazione, come pure i necessari distacchi di sicurezza, nel rispetto del regolamento di cui sopra, al quale bisogna attenersi anche nella realizzazione dei raccordi dei percorsi pedonali e delle piste ciclabili alle infrastrutture stradali preesistenti.
(6) Tutti gli accessi ai fabbricati, le comunicazioni pedonali principali ed i parcheggi devono essere privi di barriere architettoniche, in maniera da essere fruibili da parte delle persone disabili. I tratti ricostruiti della Strada dell’Adriatico, del Vicolo degli olivi e della strada di accesso saranno dotati dei marciapiedi su ambo i lati. È ammessa la realizzazione di scale esterne e di rampe d’accesso.
(7) Il percorso pedonale scorre lungo il margine meridionale della zona d’intervento e si ricollega alla Strada dell’Adriatico attraverso il percorso pedonale che costeggia il torrente per proseguire fuori della zona d’intervento fino alla passerella in legno, dotata di un parapetto la cui funzione sarà quella di impedire l’accesso alla zona umida sottostante.
(8) Lungo la Strada dell’Adriatico è prevista una pista ciclabile.

Generale
(1) Nella rete fognaria pubblica è consentito convogliare unicamente i reflui domestici rispondenti ai parametri del Regolamento sulle linee guida per la progettazione e la costruzione degli impianti fognari nel territorio del Comune di Capodistria (Boll. uff. n. 17/77), del Regolamento della Komunala Koper sulla qualità delle acque reflue immesse nella rete fognaria pubblica e nel Depuratore centrale, dell’Ordinanza sull’emissione di sostanze e del calore durante lo smaltimento delle acque di dilavamento delle strade pubbliche (Gazz. uff. della RS, n. 47/05) e del Regolamento sullo smaltimento e sulla depurazione delle acque reflue e delle acque meteoriche (Gazz. uff. della RS n. 109/07).
(2) Nel caso in cui la qualità delle acque reflue non sia conforme ai parametri riportati nei regolamenti e nelle ordinanze di cui sopra, tali acque dovranno essere soggette alla depurazione precedente la loro immissione nel sistema fognario.
Fognatura delle acque reflue
(1) È prevista la costruzione della rete fognaria in un sistema separato ed il suo allacciamento al collettore fognario Punta grossa – Ancarano – Depuratore centrale, del quale si prevede la ricostruzione. Provvisoriamente è previsto l’allacciamento al collettore esistente posto sul lato sud della zona d’intervento.
(2) Si prevede inoltre lo spostamento dell’attuale canale fognario e la sua posa seguendo il tracciato dei deviati Vicolo degli olivi e strada d’access.
Fognature meteoriche
(3) Le acque provenienti dall’area del ricostruito Vicolo degli olivi e della intersezione stradale sono smaltite attraverso le relative fognature fino al tubo di scarico dal diametro di almeno 80 cm con sbocco nell’alveo del torrente che termina con una barriera protettiva realizzata con pietra arenaria situata sulle particelle cat. n. 1068 e 1072, c.c. 2593 di Oltra. Il gestore della fognatura meteorica si occupa anche dela gestione del torrente.
(4) Le acque bianche provenienti dalla zona d’intervento saranno convogliate fino al canale scolmatore situato a sud della strada d’accesso e dimensionato in conformità della vigente normativa, in considerazione, altresì, delle superfici di conferimento e della frequenza delle precipitazioni.
(5) Le acque di dilavamento provenienti dai piazzali di sosta e dai garage, vanno depurate nelle vasche di disoleazione prima di essere immesse negli impianti di scarico. Dal serbatoio scolmatore, le acque sono smaltite in mare attraverso la pendice meridionale corrispondente alle particelle catastali n. 1060/1 e 1068, c.c. 2593 di Oltra.

(1) La zona d’intervento sarà alimentata attraverso una nuova cabina elettrica, collegata attraverso il cavo 20 kV della ST Sončni park – ST Ancarano 1. Si prevede inoltre la costruzione della relativa rete in bassa tensione e dell’impianto di illuminazione pubblica.
(2) La cabina di trasformazione deve essere costruita per la tensione 20/0.4 KV e la potenza nominale del trasformatore da 630 (1000) oppure 2x630 (2x1000) kVA. Ai fini di manutenzione, la cabina di trasformazione dovrà essere accessibile, in ogni momento, all’autocarro con gru dalla massa complessiva di 20 t.
(3) Se le cabine sono installate nei fabbricati ad altra destinazione, esse devono essere ubicate al piano terra, all’angolo del fabbricato, in maniera da essere direttamente accessibili dall’esterno.
(4) Per gli interventi nel territorio si richiede l’adeguamento dei tracciati delle nuove linee alle rimanenti opere infrastrutturali rispettando i distacchi prescritti e le distanze dai singoli fabbricati. Occorre inoltre prevedere gli spostamenti o le modifiche alla rete esistente, dettati dalla presenza di nuove costruzioni.

(1) In via provvisoria, l’erogazione dell’acqua potabile sarà garantita dal serbatoio Adria dalla capacità di 120 m3, posto sulla quota di 39.00 m s.l.m., attraverso le adduttrici ACDN 100 mm e AC DN 80 mm.
(2) È prevista la costruzione di nuove condotte idriche NL DN 150 mm nel tratto che va dall’attuale adduttrice primaria NL DN 150 mm di Via Bertok fino alla zona d’intervento, con l’allacciamento alla rete idrica preesistente AC DN 100 in Strada dell’Adriatico. L’adduttrice scorre fuori della zona d’intervento, attraverso le particelle catastali n. 1338 e 1325/1, c.c. 2593 di Oltra.
(3) È prevista l’interruzione e l’esclusione dell’approvvigionamento dal serbatoio Adria da 120 m3.
(4) All’interno della zona d’intervento è prevista la costruzione della rete di distribuzione.

(1) La zona d’intervento è servita dalla centrale telefonica ''Ancarano'', la cui rete non consente l’allacciamento di nuove utenze.
(2) È prevista la costruzione di una canalizzazione porta-cavi e la realizzazione delle opere di protezione dell’attuale tracciato della rete di cavi locale ed interurbana posta lungo la Strada dell’Adriatico.
I tracciati della canalizzazione porta- cavi si ricollegheranno al pozzetto n. 5 preesistente, posto nel marciapiede della Strada dell’Adriatico, in direzione dalla centrale “Ancarano”, e attraversante le particelle catastali n. 1545 e 1538, c.c. 2593 di Oltra. All’altezza della ricostruita intersezione stradale è prevista la realizzazione della canalizzazione porta-cavi nel marciapiede della deviazione del Vicolo degli olivi e nella strada di accesso all’edificato pianificato, con diramazioni fino ai singoli edifici.

Nell’angolo nord-orientale della zona d’intervento è prevista l’installazione di un serbatoio interrato di GPL collegato ai fabbricati appartenenti all’edificato progettato.

(1) I rifiuti sono smaltiti nella discarica comunale. Nella parte occidentale della zona d’intervento, nel punto in cui termina la strada di accesso, è prevista un’isola ecologica. Sono ammessi siti diversi, fermo restando il rispetto delle sistemazioni progettate e dell’accesso agevolato. La documentazione progettuale deve prevedere i punti di collocazione dei cassonetti per la raccolta differenziata, opportunamente costruiti, rinverditi e protetti da intemperie. Le isole ecologiche ed i punti di raccolta dei rifiuti devono essere conformi al programma comunale di trattamento dei rifiuti. Le strade di accesso devono essere progettate in maniera da consentire un’agevole rimozione dei rifiuti.
(2) I punti di raccolta e le isole ecologiche devono essere accessibili ai veicoli adibiti alla raccolta dei rifiuti, dal peso complessivo di 12 t. Deve essere altresì consentita la pulizia regolare di tali superfici, in considerazione delle esigenze igieniche, funzionali e di decoro. I committenti dei singoli fabbricati hanno l’obbligo di attrezzare i punti di raccolta dei rifiuti con recipienti standardizzati.
(3) Chi produce rifiuti diversi dai RSU, che non possono essere conferiti nei cassonetti destinati, deve stipulare con l’azienda autorizzata ed in collaborazione con l’apposito servizio della Komunala Koper un contratto finalizzato alla raccolta ed all’asporto di tali rifiuti.
La raccolta e la rimozione dei rifiuti devono avvenire nel rispetto del Decreto sullo smaltimento dei rifiuti urbani (Bollettino ufficiale, n. 17/99).
Il committente o chi produce rifiuti deve agire in conformità con il Regolamento per lo smaltimento dei rifiuti (Gazzetta ufficiale della RS, n. 84/98) ed il Decreto sullo smaltimento dei rifiuti urbani (Bollettino ufficiale, n. 17/99).

Ai sensi dell’articolo 78 della “ZPNačrt”, il comune ed il committente possono stipulare un contratto di realizzazione delle opere d’urbanizzazione affidando al committente la costruzione di tali opere sul terreno destinato all’edificazione. Le relative spese sono interamente a carico del committente stesso perciò i relativi oneri d’urbanizzazione si ritengono pagati. Nel caso in cui la zona d’intervento sia servita anche da impianti e strutture preesistenti, si fa obbligo al committente di versare il corrispettivo degli oneri d’urbanizzazione. A tale scopo viene elaborato un programma di realizzazione delle opere di urbanizzazione.

(1) In tutte le fasi (progettazione, costruzione e messa in opera) occorre rispettare i provvedimenti mitigatori individuati nella “Relazione ambientale riguardante il PRPC della » Zona residenziale turistica Oltra«, elaborata dalla società E-NET OKOLJE d.o.o. al numero 100807-mz, il 10. 9. 2007, con integrazioni il 25. 10. 2007 ed il 29. 1. 2008, come pure nel »Supplemento finalizzato alla valutazione dell’accettabilità dei piani e degli interventi nelle zone protette”, compilato in data del 10. 9. 2007 dalla società Aquarius d.o.o., al numero 1122-07 VO.
Acqua
(2) Nella progettazione e costruzione dei fabbricati va osservato il vincolo che prevede la distanza non minore di 5 m dal corso d’acqua lungo il confine orientale della zona d’intervento.
(3) Va preservato il regime ideologico del corso d’acqua di cui sopra. La sistemazione delle sponde e dell’alveo deve avvenire in maniera sostenibile, nel rispetto delle caratteristiche morfologiche del terreno. Il consolidamento del fondo dell’alveo si effettuerà con l’impiego della pietra; non è consentita la cementazione (e neppure pietre cementate). Il consolidamento delle sponde sarà attuato con l’utilizzo della terra. In caso di necessità (per garantire una maggiore stabilità) è consentito l’uso della pietra grezza cementata alternata con spazi destinati all’impianto delle specie arbustive autoctone.
(4) Previo inizio dei lavori di costruzione occorre proteggere 5 m di fascia di terreno laterale al corso d’acqua nella parte orientale dell’edificato. In tale fascia non è consentito intervenire con macchine edili salvo in caso di opere di regolazione del torrente, e neppure depositare il materiale di risulta degli scavi ed altri rifiuti.
(5) L’acqua piovana proveniente dai tetti e dai drenaggi, oltre a quella di dilavamento delle superfici pavimentate, in precedenza depurata, deve essere smaltita nel terreno acquitrinoso in maniera diffusa e non puntiforme (il drenaggio lungo l’intera linea di confine meridionale del PRPC). Tale smaltimento deve avvenire progressivamente perciò si prevede la costruzione di un impianto di ritenuta dalle dimensioni tali da evitare sostanziali alterazioni del regime idraulico della zona umida.
(6) Alla definizione delle dimensioni dell’impianto di ritenuta e di quello d’irrigazione (fase del progetto finalizzato al rilascio della concessione edilizia) deve collaborare un idrologo. Il provvedimento previsto nel suddetto progetto deve essere autorizzato dall’Istituto per la tutela dei beni naturalistici, UO di Pirano.
(7) Nella predisposizione e realizzazione del progetto va tenuto conto anche delle misure generali e di quelle imposte dalla vigente normativa, che non rientrano tra i provvedimenti mitigatori.
(8) Durante i lavori di costruzione è d’obbligo monitorare l’organizzazione del cantiere e l’adempimento del provvedimento riguardante la protezione della fascia di terreno laterale al corso d’acqua ed alla sorgente nella parte orientale della zona in oggetto. L’uso di tale fascia di terreno è soggetto ai vincoli che prevedono il divieto d’impiego delle macchine edili, salvo se si tratti di regolazione del torrente, il deposito del materiale di risulta degli scavi e di altri rifiuti. Dello stato del cantiere si richiede inoltre la documentazione fotografica che è a carico del committente ovvero dell’amministratore degli impianti. Dell’organizzazione del cantiere risponde il direttore di cantiere.
(9) Durante la messa in funzione, sono obbligatorie le verifiche mensili del sistema di “irrigazione”, impiegato per smaltire progressivamente l’acqua piovana, raccolta nell’impianto di ritenuta, nell’ambiente naturale lungo tutta la fascia meridionale della zona. I rilevamenti saranno registrati nell’apposito diario. Delle verifiche e della tenuta del diario è responsabile il committente ovvero l’amministratore dei fabbricati.
Ambiente naturale
(10) I lavori devono essere eseguiti nel rispetto del progetto evitando di ampliare le superfici edificate a scapito della fascia tampone arbustiva. Sul versante meridionale, la zona d’intervento va delimitata con una recinzione destinata a proteggere le aree paludose.
(11) I lavori di costruzione rumorosi non devono svolgersi nel periodo di nidificazione degli uccelli, ossia da marzo alla fine di giugno.
(12) Va preservato il regime ideologico del corso d’acqua presso il confine orientale della zona d’intervento. La sistemazione delle sponde e dell’alveo deve avvenire in maniera sostenibile, nel rispetto delle caratteristiche morfologiche del terreno. Il consolidamento del fondo dell’alveo si effettuerà con l’impiego della pietra; non è consentita la cementazione (e neppure pietre cementate). Il consolidamento delle sponde sarà attuato con l’utilizzo della terra. In caso di necessità (per garantire una maggiore stabilità) è consentito l’uso della pietra grezza cementata alternata con spazi destinati all’impianto delle specie arbustive autoctone.
(13) Prima di avviare i lavori di costruzione occorre proteggere fisicamente la fascia di terreno larga 5 m, vicina alle sorgenti. Sono ammessi interventi nella fascia di terreno larga 5 m e laterale al torrente unicamente durante le opere di regolazione di questo ultimo.
(14) La particella catastale n. 1069 ricade in parte nel sito Natura. Tale particella catastale può essere inclusa nel PRPC, purchè rimanga inalterata nella parte appartenente al sito Natura (versante estremo meridionale del PRPC).
(15) Va impedito il passaggio verso la zona umida costiera (barriera fisica), come pure l’attraversamento del sentiero attuale (direzione nord – sud). Tutti i percorsi pedonali vanno progettati in maniera da collegarsi alla passerella in legno che attraversa la suddetta zona umida. L’acqua piovana proveniente dai tetti e dai drenaggi, oltre a quella di dilavamento delle superfici pavimentate, in precedenza depurata, deve essere smaltita nel terreno acquitrinoso in maniera diffusa e non puntiforme (il drenaggio lungo l’intera linea di confine meridionale del PRPC). Tale smaltimento deve avvenire progressivamente perciò si prevede la costruzione di un impianto di ritenuta dalle dimensioni tali da evitare sostanziali alterazioni del regime idraulico della palude.
(16) Sensibilizzazione dei proprietari e locatari degli alloggi ed altri visitatori / utenti del territorio.
(17) Alla definizione delle dimensioni dell’impianto di ritenuta e di quello d’irrigazione (fase del progetto finalizzato al rilascio della concessione edilizia) deve collaborare un idrologo. Il provvedimento previsto nel suddetto progetto deve essere autorizzato dall’Istituto per la tutela dei beni naturalistici, UO di Pirano.
(18) Il controllo sull’attuazione delle misure va affidato: al progettista (all’atto di predisposizione del PRPC e del progetto finalizzato al rilascio della concessione edilizia), al committente – supervisione tecnica (durante i lavori), al rappresentante dell’Istituto per la tutela dei beni naturalistici od all’addetto alla tutela ambientale (nel periodo successivo alla costruzione) ed all’Istituto per la tutela dei beni naturalistici (all’atto di rilascio dell’autorizzazione).
Qualità paesaggistica e dimensione visibile dell’ambiente
(19) Le superfici ai margini della zona d’intervento e gli spazi tra i fabbricati vanno impiantati a verde pubblico con l’impiego della vegetazione tipica locale (specie arboree ed arbusti submediterranei e mediterranei). Tali specie vanno impiegate per occultare l’edificato nella direzione della visuale principale. Lungo il margine meridionale, al contatto con la zona di rilevanza ecologica, vanno impiegate le specie autoctone.
(20) Nel progetto finalizzato al rilascio della concessione edilizia dovrà essere rappresentata con immagini (possibilmente tridimensionali) la forma visiva del territorio – sistemazione degli spazi aperti.
(21) Al momento di collaudo dei fabbricati sarà verificata la realizzazione delle piantumazioni previste nel progetto finalizzato al rilascio della concessione edilizia.
(22) La vegetazione tipica locale impiantata dovrà essere regolarmente mantenuta e controllata e, per lo meno nella fase iniziale, anche irrigata.
(23) Va impedito il passaggio verso la zona umida costiera (barriera fisica), come pure l’attraversamento del sentiero attuale (direzione nord – sud). Tutti i percorsi pedonali vanno progettati in maniera da collegarsi alla passerella in legno che attraversa la suddetta zona umida.
(24) Sensibilizzazione dei proprietari e locatari degli alloggi ed altri visitatori / utenti del territorio.
(25) Nella progettazione e costruzione dei fabbricati va rispettata la distanza minima di 5 m dal corso d’acqua presso il confine orientale della zona interessata dal PRPC.
(26) L’acqua piovana proveniente dai tetti e dai drenaggi, oltre a quella di dilavamento delle superfici pavimentate, in precedenza depurata, deve essere smaltita nel terreno acquitrinoso in maniera diffusa e non puntiforme (il drenaggio lungo l’intera linea di confine meridionale del PRPC). Tale smaltimento deve avvenire progressivamente perciò si prevede la costruzione di un impianto di ritenuta dalle dimensioni tali da evitare sostanziali alterazioni del regime idraulico della zona umida.
(27) Alla definizione delle dimensioni dell’impianto di ritenuta e di quello d’irrigazione (fase del progetto finalizzato al rilascio della concessione edilizia) deve collaborare un idrologo. Il provvedimento previsto nel suddetto progetto deve essere autorizzato dall’Istituto per la tutela dei beni naturalistici, UO di Pirano.

(1) Nella zona d’intervento non sono presenti beni di rilevanza ambientale, aree soggette a vincoli di tutela o aree di rilevanza per la biodiversità. La suddetta zona confina con la palude presso S. Nicolò, catalogata come bene naturalistico (n. id. 3671), zona di rilevanza ecologica (codice 78900) e zona a protezione speciale – Natura 2000 (codice 3000241). Alla pianificazione degli interventi e delle attività occorre:
– Preservare inalterata la struttura del terreno delle particelle n. 1060/1, 1068, c.c. di Oltra e di altri lotti ricadenti nella zona soggetta ai vincoli di cui sopra,
– Conservare la vegetazione naturale nella zona soggetta ai suddetti vincoli (alberi, arbusti, canneti, ecc.),
– Impedire il passaggio tra l’edificato e la zona umida costiera per mezzo di una recinzione; tutti i percorsi pedonali vanno progettati in maniera da collegarsi alla passerella in legno che attraversa la suddetta zona umida (angolo nord-occidentale della zona soggetto ai vincoli di tutela).
(2) Il consolidamento del fondo dell’alveo torrentizio si effettuerà con l’impiego della pietra, quello delle sponde, invece, con l’utilizzo della terra per consentire la crescita della vegetazione riparia. Le acque piovane provenienti dalla zona sono convogliate nel serbatoio scolmatore, dal quale vengono riversate lungo il pendio meridionale attraverso quattro punti di scolo sfalsati. I cigli degli scoli e lo scolo del torrente devono consentire lo smaltimento dell’acqua nel terreno acquitrinoso in maniera diffusa, per evitare l’erosione. Alla definizione delle dimensioni dell’impianto di ritenuta e degli scoli (fase del progetto finalizzato al rilascio della concessione edilizia) deve collaborare un idrologo. Il provvedimento previsto nel suddetto progetto deve essere autorizzato dall’Istituto per la tutela dei beni naturalistici, UO di Pirano.
(3) Previo inizio dei lavori preparativi e di costruzione occorre informarne l’ente preposto alla tutela ambientale (Istituto nazionale per la tutela dei beni naturalistici, Sede regionale di Pirano).
(4) Durante l’esecuzione dei lavori preparatori e di costruzione va garantito il controllo tecnico (monitoraggio dello stato dei beni naturalistici e della biodiversità).

La zona d’intervento si trova all’esterno del perimetro nel quale vige il regime di tutela dei beni culturali.

Nella zona d’intervento sono ammesse unicamente le attività il cui impatto ambientale rientra nei valori consentiti per le aree residenziali.

(1) Nella fase di progettazione, costruzione e messa in opera dei fabbricati, i progettisti, gli esecutori ed i committenti devono rispettare le disposizioni in materia dei livelli ammissibili di inquinamento acustico, previsti per tali zone.
(2) Con l’adozione di misure antirumore occorre garantire la protezione dell’ambiente lavorativo e residenziale.
(3) Per la destinazione prevista negli strumenti urbanistici del comune, la zonizzazione acustica colloca la zona d’intervento nel III ambito territoriale di tutela da rumore.

Nella zona d’intervento vanno adottate le misure necessarie alla protezione da inquinamento atmosferico. Si raccomanda l’utilizzo del gas proveniente dalla relativa rete di distribuzione ovvero, nel periodo che precede la realizzazione della stessa, da serbatoi a servizio delle singole utenze.

(1) L’allineamento dei fabbricati tiene conto della distanza minima di cinque metri dalle fonti idriche ubicate lungo il versante orientale della zona d’intervento.
(2) Le acque di dilavamento provenienti da superfici adibite al traffico stazionario (anche quelle coperte) vanno smaltite attraverso i pozzetti disoleatori e degrassatori. Alla presenza di depositi di sostanze pericolose e nocive occorre adottare provvedimenti volti a prevenire l’inquinamento dell’ambiente e elaborare un piano d’azione nel caso si verifichi un disastro ecologico. Nella zona d’intervento vanno individuati eventuali sorgenti d’acqua e pozzi, che vanno preservati, eventualmente risanati e protetti da inquinamento.
(3) Nelle condotte per lo smaltimento delle acque piovane è ammesso immettere solamente l’acqua meteorica pulita, come previsto nell’ordinanza sulla qualità dell’acqua. Le acque reflue ed assimilabili non possono essere immesse nelle fognature meteoriche. La rete fognaria deve essere realizzata con condotte impermeabili.
A lavori ultimati vanno rimosse tutte le strutture provvisorie impiegate nel cantiere, come pure tutti i depositi di materiale. È necessario inoltre eseguire un recupero ambientale finale delle superfici interessate dai lavori.
(4) Durante i lavori di costruzione è d’obbligo adottare tutte le misure precauzionali necessarie per prevenire l’inquinamento ambientale e idrico causato dal trasporto, dal deposito e dall’uso di combustibili liquidi e di altre sostanze pericolose, ed, in caso di incidenti, garantire l’immediato intervento del personale qualificato.
Vanno inoltre adottate misure volte a prevenire lo sversamento di combustibili, oli, lubrificanti ed altre sostanze nocive conservate nei depositi ed impianti di distribuzione provvisori.
(5) Lungo l’alveo del corso d’acqua e fino al mare va garantito il libero passaggio.

(1) Durante la costruzione va tenuto conto delle proprietà del suolo (erosività e possibilità di evoluzione di fenomeni franosi) e la zona di rischio sismico adeguando di conseguenza la documentazione progettuale.
(2) Occorre prevedere il rinforzo del solaio al primo piano del fabbricato.
(3) L’edificato previsto deve garantire le condizioni di evacuazione in sicurezza della persone e delle cose, le superfici destinate all’accesso ed alla manovra dei mezzi dei vigili del fuoco e la quantità sufficiente dell’acqua antincendio. Devono essere rispettati i necessari distacchi tra i fabbricati e tra i confini parcellari ovvero la separazione antincendio tale da limitare la propagazione del fuoco in caso di incendio.
(4) Per scongiurare il rischio di incendio vanno rimosse o limitate le eventuali cause di incendio. I proprietari ed i conduttori vanno istruiti circa il comportamento corretto durante l’incendio e l’evacuazione in sicurezza dall’edificio:
– I singoli edifici ovvero l’intero complesso devono dotarsi di un regolamento antincendio, di concerto con i corpi d’intervento,
– Nei singoli edifici ovvero nell’intero complesso deve essere garantita la manutenzione ed il controllo regolare dei dispositivi e delle attrezzature antincendio. La rete di idranti va sottoposta a verifiche ed interventi di manutenzione regolari.
(5) La zona d’intervento è dotata di una rete di idranti in grado di erogare acqua antincendio in quantità sufficiente. Lungo i percorsi di accesso (strada principale e di collegamento) vanno sistemati gli spazi ove collocare i mezzi dei vigili del fuoco ai quali viene richiesto un parere in proposito.
(6) Gli accessi pedonali e carrai, come pure le superfici di manovra, devono essere conformi allo standard DIN 14090. Deve essere garantito l’accesso ad almeno due lati dell’edificio ed almeno due superfici di manovra da ricavarsi presso due lati diversi dell’edificio.
(7) Le strade pubbliche fungeranno anche da percorso preferenziale per veicoli di pronto intervento oltre che per l’evacuazione di persone e cose.
(8) Occorre garantire la resistenza strutturale all’incendio degli edifici progettati.
(9) Vista l’impossibilità di garantire una pressione sufficiente nella rete di idranti collegata all’acquedotto pubblico, è necessario ricorrere a soluzioni tecniche idonee per assicurare la quantità l’acqua necessaria. Il sistema deve essere dotato di una macchina idrofora o di una pompa diesel per l’aumento della pressione nella rete idrante interna ed esterna, completa di una fonte sostitutiva di energia.

Ai fini di rilascio della concessione edilizia, tutti i progetti dei vari interventi devono tenere conto delle norme igienico – sanitarie riportate nel:
– Regolamento sull’acqua potabile (G. U. della RS, n. 19/04)
– Regolamento sullo smaltimento dei rifiuti organici (G. U. della RS, n. 37/04)

E’ ammessa la costruzione di manufatti semplici in ossequio alla vigente normativa.

(1) L’attuazione degli interventi previsti può avvenire per fasi. Ciascun lotto completato della singola fase deve costituire un comparto realizzativi circoscritto.
(2) Nel caso in cui la costruzione dei fabbricati di cui sopra abbia inizio prima della conclusione dei lavori di rifacimento della Strada dell’Adriatico, si prevede, in una prima fase, l’accesso all’edificato progettato attraverso il raccordo alla Strada dell’Adriatico con direzione obbligatoria a destra.

Nel periodo che precede l’avvio dei lavori, è ammesso utilizzare i terreni ed i fabbricati esistenti per le destinazioni presenti ed altre, a condizione che ciò non arrechi disturbo ai terreni limitrofi, alla funzione ed al riordino della zona e non ostacoli l’attuazione degli interventi pianificati.

(1) Il committente e l’esecutore devono osservare, oltre alle condizioni generali, anche la disposizione che impone di eseguire la pianificazione e l’attuazione degli interventi in modo da arrecare il minimo disturbo e da preservare o addirittura migliorare le caratteristiche tecniche costruttive, le condizioni di sicurezza del traffico e quelle di tutela ambientale.
(2) Durante le operazioni di movimentazione terra vanno osservate le norme disciplinanti il deposito del suolo asportato. Il materiale di scavo viene utilizzato per la costruzione di terrapieni, colmature e sistemazioni esterne. Il materiale residuo deve essere trattato e depositato in ossequio alla vigente normativa.

Durante i lavori occorre adottare tutti i provvedimenti e cautele necessari per garantire il minimo disturbo al funzionamento dei luoghi contigui a quelli in cui persiste l’attività. È necessario inoltre attuare i provvedimenti di mitigazione volti a ridurre le emissioni di polveri, di rumore e di vibrazioni. Nel piano di cantiere, contenente la scelta delle tecnologie e l’organizzazione del cantiere, vanno riportate in dettaglio le soluzioni tecniche e le modalità di esecuzione dei lavori di costruzione, allo scopo di arrecare il minimo disturbo alle aree limitrofe (in particolare: rumore, polvere e vibrazioni).

La documentazione progettuale deve essere elaborata in considerazione dei livelli di inquinamento raggiunti e quelli valutati in termini di rumore, vibrazioni, gas di scarico, inquinamento luminoso ed altri fattori del traffico, tenuto conto dell’aumento del traffico sulla SS per il periodo di pianificazione di 20 anni. L’eventuale necessità di posa in opera della barriera antirumore, delle protezioni dalle vibrazioni, dai gas di scarico, dall’inquinamento luminoso e da altri fattori del traffico non deve essere a carico del gestore della SS.

(1) Sono ammesse varianti alle planimetrie (riduzioni) nel rispetto, tuttavia, delle dimensioni planimetriche ed altimetriche massime consentite ovvero della linea di arretramento, come stabilite nel presente decreto, con conseguente adeguamento della forma e delle dimensioni dei lotti edificabili. È consentito variare le planimetrie dei manufatti interrati ed il numero dei piani sottoterra, nella misura in cui non sia alterato il concetto urbanistico e viario, né siano pregiudicate le condizioni ambientali.
(2) Sugli spazi liberi da edifici, come riportati negli allegati grafici, è possibile realizzare passaggi pedonali, muri di sostegno, scalinate, ecc. Non vi sono limiti all’altezza dei muri di sostegno che devono essere rivestiti con pietra locale.
(3) Nel corso di attuazione del piano regolatore particolareggiato comunale sono ammesse difformità allo svolgimento dei tracciati delle infrastrutture a rete e delle strutture viarie, in deroga a quelle riportate nella documentazione (anche fuori dei confini perimetrali della zona), purché si tratti di adeguamento alle condizioni del terreno oppure di adozione di soluzioni tecniche più appropriate dal punto di vista architettonico, della viabilità, del verde o di tutela ambientale. Tali soluzioni non devono tuttavia compromettere lo stato ambientale e del territorio né pregiudicare od ostacolare interventi futuri, nel rispetto delle vigenti norme in materia. Alle medesime condizioni è ammessa la costruzione di opere ed impianti interrati finalizzati al potenziamento delle attrezzature a servizio della zona.
(4) Sono ammesse difformità scaturenti dall’adattamento dei progetti delle strade e degli incroci nelle zone di contatto con gli strumenti urbanistici attuativi delle aree contigue.
(5) Le variazioni alle dimensioni altimetriche sono ammesse entro il limite massimo del 10%.

Con l’adozione del presente decreto cessano di avere valore, limitatamente alla zona oggetto di questo piano regolatore particolareggiato comunale, le disposizioni contenute nelle Norme tecniche di attuazione di Capodistria (Bollettino ufficiale n. 19/88, 7/01, 24/01, G.U. della RS, n. 49/05 – interpretazione autentica, 95/06),

Il piano regolatore particolareggiato comunale della »Zona residenziale turistica Oltra” è disponibile alla libera visione del pubblico presso l’organo competente del Comune città di Capodistria.

Il controllo sull’attuazione del presente decreto è affidato al Ministero dell’ambiente e del territorio, Ispettorato nazionale per l’ambiente ed il territorio – sede regionale di Capodistria.

Il presente decreto entra in vigore il quindicesimo giorno successivo a quello della sua pubblicazione nella Gazzetta ufficiale.
N. 3505-5/2008
Capodistria, lì 19 giugno 2008