Na podlagi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, 102/02), Zakona o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin (Uradni list RS, št. 14/07), Uredbe o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin (Uradni list RS, št. 84/07 in 94/07), Obligacijskega zakonika (Uradni list RS, št. 97/07 – UPB) in 16. člena Statuta Občine Komen (Uradni list RS, št. 46/01) je Občinski svet Občine Komen na 19. redni seji dne 17. 9. 2008 sprejel
P R A V I L N I K
o oddajanju poslovnih prostorov v najem
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
(vsebina pravilnika)
S pravilnikom o oddajanju poslovnih prostorov v najem (v nadaljevanju: pravilnik) se ureja oddajanje stavb, delov stavb in prostorov (v nadaljevanju: poslovnih prostorov) v lasti in upravljanju Občine Komen.
2. člen
(opredelitev pojmov)
Opredelitev pojmov, ki so uporabljeni v tem pravilniku:
– za poslovni prostor se šteje prostor, ki je namenjen za poslovne dejavnosti in je v poslovni stavbi ali v poslovno stanovanjskem objektu. Sestavlja ga eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben vhod,
– ostali prostori, so prostori, ki ne ustrezajo definiciji poslovni prostor,
– ostali pojmi imajo enak pomen kot jih določa zakon in uredba, ki urejata razpolaganje s stvarnim premoženjem lokalnih skupnosti.
3. člen
(register poslovnih prostorov)
Register poslovnih prostorov, ki so v lasti Občine Komen, in register sklenjenih najemnih pogodb, vodi organ občinske uprave, pristojen za upravljanje in gospodarjenje s stvarnim premoženjem Občine Komen (v nadaljevanju: pristojni organ).
II. POSTOPKI IN POGOJI ZA ODDAJO POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM
4. člen
(metode oddaje v najem)
(1) Metode oddaje poslovnih prostorov v najem so:
– javna dražba,
– javno zbiranje ponudb in
– neposredna pogodba.
(2) Oddajanje poslovnih prostorov v najem se praviloma odda v najem na podlagi metode:
– javne dražbe in
– javnega zbiranja ponudb.
(3) V postopku oddaje poslovnih prostorov se izbere tista metoda, ki občini zagotavlja najugodnejši ekonomski učinek, pri tem pa je praviloma primarni cilj oddaje poslovnih prostorov, doseganje čim višje najemnine.
III. SESTAVA, PRISTOJNOSTI KOMISIJE IN POSTOPEK ODDAJE POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM V PRIMERU JAVNE DRAŽBE ALI JAVNEGA ZBIRANJA PONUDB
5. člen
(določitev komisije)
(1) V primeru izvedbe javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb imenuje župan Komisijo za oddajanje poslovnih prostorov Občine Komen v najem (v nadaljevanju: komisija), ki vodi postopke oddajanje poslovnih prostorov v najem.
(2) Komisijo sestavljajo predsednik in dva člana, ki na javni dražbi ali javnem zbiranju ponudb izberejo najugodnejšega ponudnika z večino glasov vseh članov.
(3) Komisija je za svoje delo odgovorna županu in mu mora o svojem delu tudi poročati.
6. člen
(javna dražba)
(1) Javna dražba se izvede kot javno oddajanje poslovnih prostorov v najem, pri kateri je najemna pogodba sklenjena s ponudnikom, ki pristane na vnaprej določene pogoje in ponudi najvišjo najemnino.
(2) Izvedba javne dražbe se objavi v sredstvih javnega obveščanja in na spletu. Objavijo se najmanj naslednji podatki:
– naziv in sedež organizatorja javne dražbe ter naziv in sedež uporabnika, če ta ni obenem organizator javne dražbe,
– opis predmeta oddaje v najem,
– izklicno višino najemnino in najnižji znesek njenega višanja,
– način in rok plačila najemnine,
– kraj in čas javne dražbe,
– višino varščine, ki jo je potrebno položiti pred začetkom javne dražbe in ki praviloma ne sme biti manjša od 10% izklicne cene najemnine,
– številka transakcijskega računa, na katerega je potrebno vplačati varščino,
– obvestilo dražiteljem, da bo po končani javni dražbi varščina vrnjena tistim, ki na javni dražbi ne bodo uspeli in navedbo roka, v katerem bo vrnjena,
– informacijo o tem, kje in pod kakšnimi pogoji se lahko interesenti pred začetkom javne dražbe seznanijo s podrobnejšimi pogoji javne dražbe in si ogledajo predmet javne dražbe,
– navedbo, da lahko organ pristojen za izvrševanje proračuna samoupravnih lokalnih skupnosti ali pooblaščena komisija, postopek ustavi do sklenitve najemnega razmerja, pri čemer se povrne stroške dražiteljem v višini izkazanih stroškov za prevzem razpisne dokumentacije in
– morebitne druge pogoje, ki jih mora izpolnjevati uspeli dražitelj.
7. člen
(rok za izvedbo javne dražbe)
Med objavo razpisa o javni dražbi in javno dražbo ne sme poteči manj od 15 dni in več od 45 dni.
8. člen
(postopek)
(1) Na javni dražbi kot dražitelji ne morejo sodelovati člani komisije, ki vodi javno dražbo, in z njimi povezane osebe. Za povezano osebo se po tem členu štejejo:
– oseba, ki je s članom komisije, ki vodi javno dražbo v krvnem sorodstvu v ravni vrsti do katerega koli kolena, v stranski vrsti pa do drugega kolena ali če je s članom komisije, ki vodi javno dražbo v zakonu ali v svaštvu do četrtega kolena, ne glede na to, ali je zakonska zveza prenehala ali ne,
– oseba, ki je s članom komisije, ki vodi javno dražbo v odnosu skrbništva ali posvojenec oziroma posvojitelj,
– druge osebe, s katerimi je glede na znane okoliščine ali na kakršnem koli pravnem temelju povezan član komisije, ki vodi javno dražbo, tako da zaradi te povezave obstaja dvom o njegovi nepristranskosti pri opravljanju funkcije.
(2) Izklicna najemnina poslovnega prostora oziroma vsaka nadaljnja višina najemnine se izkliče trikrat. Če noben od udeležencev javne dražbe navedene višine ne zviša pred tretjim izklicem, se šteje, da je sprejeta višina najemnine, ki je bila izklicna trikrat. Ko je višina najemnine izklicna trikrat, komisija, ki vodi javno dražbo ugotovi, komu in za kakšno višino najemnine je bil predmet javne dražbe oddan in najemnika pozove k podpisu najemne pogodbe.
(3) Če izklicna višina najemnine ni bila dosežena, je javna dražba neuspešna.
9. člen
(zapisnik o javni dražbi)
O javni dražbi se piše zapisnik, ki vsebuje podatke o:
– kraju, kjer je javna dražba potekala, datumu in uri,
– imenih članov komisije,
– predmetu dražbe,
– izklicni višini najemnine,
– najnižjem znesku višanja,
– imenih dražiteljev oziroma njihovih zastopnikov oziroma pooblaščencev,
– ugotovitvah o izpolnjevanju pogojev dražiteljev, ki pristopijo k dražbi in
– najvišji izklicni višini najemnine in imenu oziroma najemnika ter ugotovitvah, da je bil najemnik pozvan k sklenitvi najemne pogodbe ali ugotovitev, da izklicna višina najemnine ni bila dosežena in javna dražba ni bila uspešna.
10. člen
(sklenitev najemne pogodbe)
Z najugodnejšim dražiteljem se sklene pogodba v 15 dneh po končani javni dražbi. Če dražitelj ne podpiše pogodbe v navedenem roku, mu lahko ponudnik podaljša rok za sklenitev pogodbe, vendar ne za več kot 15 dni, ali pa zadrži njegovo varščino. Če najugodnejši dražitelj ne podpiše pogodbe v podaljšanem roku, ponudnik zadrži njegovo varščino.
11. člen
(javno zbiranje ponudb)
(1) Javno zbiranje ponudb se izvede kot na nedoločen ali določljiv krog oseb naslovljeno vabilo k dajanju ponudb za najem poslovnih prostorov.
(2) Javno zbiranje ponudb mora biti objavljeno v sredstvih javnega obveščanja. Objavijo se najmanj naslednji podatki:
– ime in sedež organizatorja javnega zbiranja ponudb ter ime in sedež upravljavca, če ta ni obenem organizator javnega zbiranja ponudb,
– opis predmeta oddaje,
– navedbo, da je treba ponudbi priložiti potrdilo o vplačani varščini v višini, ki praviloma ne sme biti manjša od 10% izklicne cene najemnine,
– pogoje, po katerih bodo zainteresirani najemniki pridobivali podrobnejše informacije o predmetu oddaje v najem za namen oblikovanja ponudbe,
– obliko in pogoje, pod katerimi mora najemnik predložiti ponudbo oziroma elemente, ki naj jih ponudba vsebuje in morebitno navedbo, da se bodo po prejemu ponudb s ponudniki izvedla dodatna pogajanja,
– morebitne omejitve upravljavca v zvezi s postopkom oddaje,
– način in rok plačila najemnine,
– rok za oddajo ponudbe,
– rok vezanosti ponudnikov na dano ponudbo,
– navedbo, da lahko organ, pristojen za izvrševanje proračuna samoupravnih lokalnih skupnosti, ali komisija s soglasjem predstojnika postopek ustavi do sklenitve najemne pogodbe, pri čemer se ponudnikom povrnejo stroški v višini izkazanih stroškov za prevzem razpisne dokumentacije,
– kontaktne osebe najemodajalca in
– morebitne druge pogoje, ki jih mora izpolnjevati uspeli ponudnik.
12. člen
(postopek)
(1) Ponudbe z zahtevanimi listinami in dokazili se pošljejo po pošti ali oddajo v vložišču na naslov, ki je naveden v objavi javne ponudbe v posebej zaprti kuverti.
(2) Pred obravnavo prispelih ponudb komisija preveri ali so bile ponudbe pravočasne in popolne.
(3) Ponudbo, ki je prispela po razpisnem roku (nepravočasna ponudba), ali pravočasne, vendar nepopolne ponudbe, komisija, ki je pooblaščena za izvedbo postopka, izloči in o tem obvesti ponudnika.
(4) Ne glede na prejšnji odstavek, komisija pozove ponudnika, ki je oddal nepopolno ponudbo, k dopolnitvi ponudbe, če ponudba vsebuje vse elemente ponudbe, ima pa pomanjkljivo dokumentacijo. Rok za dopolnitev te ponudbe je pet dni od prejema poziva za dopolnitev.
(5) Če je med prejetimi ponudbami več najugodnejših ponudb, lahko komisija:
– pozove vse najugodnejše ponudnike k oddaji nove ponudbe ali
– opravi z najugodnejšimi ponudniki dodatna pogajanja ali
– opravi med najugodnejšimi ponudniki javno dražbo, pri čemer za izklicno višino najemnine določi višino najemnine, ki so jo v svojih ponudbah ponudili najugodnejši ponudniki.
(6) Postopki iz prejšnjega odstavka morajo biti izvedeni v roku zavezanosti ponudnikov na dane ponudbe, drugače je javno zbiranje ponudb neuspešno.
(7) Če v postopku javnega zbiranja ponudb ni bila dosežena vsaj ocenjena višina najemnine poslovnega prostora ali v postopkih iz četrtega odstavka tega člena ni bila dosežena vsaj višina najemnine, ki so jo v postopku javnega zbiranja ponudb ponudili najugodnejši ponudniki, je javno zbiranje ponudb neuspešno.
13. člen
(zapisnik)
(1) Ponudbe se odpirajo na kraju in ob času, ki sta navedena v objavi obvestila o javnem zbiranju ponudb. O odpiranju ponudb se piše zapisnik.
(2) Zapisnik iz prejšnjega odstavka vsebuje podatke o:
– kraju, datumu in uri odpiranja prispelih ponudb;
– imenih članov komisije;
– predmetu javnega zbiranja ponudb;
– imenih ponudnikov in ponujenih višinah najemnine;
– ugotovitvah o popolnosti in pravočasnosti ponudb;
– ugotovitvah o tem ali ponudniki izpolnjujejo pogoje iz zadnje alineje 11. člena;
– morebitnem sklepu o izvedbi postopkov iz četrtega odstavka prejšnjega člena;
– najvišji ponujeni višini najemnine in imenu najugodnejšega ponudnika ter ugotovitev, da je bil najugodnejši ponudnik pozvan k sklenitvi najemne pogodbe, ali ugotovitev, da ocenjena višina najemnine oziroma ob izvedbi postopkov iz četrtega odstavka prejšnjega člena višina najemnine, ki so jo ponudili najugodnejši ponudniki, ni bila dosežena in javno zbiranje ponudb ni bilo uspešno.
(3) O neuspelem javnem zbiranju ponudb upravljavec obvesti ponudnike v osmih dneh od odpiranja prispelih ponudb oziroma od izvedbe postopkov iz četrtega odstavka prejšnjega člena.
14. člen
(sklenitev pogodbe)
(1) Z najugodnejšim ponudnikom se sklene pogodba najpozneje v 15 dneh po opravljeni izbiri najugodnejšega ponudnika.
(2) Če najugodnejši ponudnik ne sklene pogodbe v roku iz prvega odstavka tega člena, lahko upravljavec podaljša rok za sklenitev najemne pogodbe, vendar ne za več kot 15 dni, ali pa zadrži njegovo varščino. Če najugodnejši ponudnik ne podpiše najemne pogodbe niti v podaljšanem roku, upravljavec zadrži njegovo varščino.
15. člen
(vračilo varščine)
(1) Najemnik, ki je sklenil najemno pogodbo na podlagi metode javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb, mora prevzeti poslovni prostor in ga pričeti uporabljati v roku, ki je določen v pogodbi. Plačana varščina se poračuna z najemno obveznostjo.
(2) Kolikor najemnik iz neupravičenih razlogov ne prične uporabljati poslovnega prostora skladno s sklenjeno najemno pogodbo, lahko najemodajalec odstopi od pogodbe brez odpovednega roka in se varščina ne vrne.
IV. ODDAJANJE POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM V PRIMERU NEPOSREDNE POGODBE
16. člen
(metoda neposredne pogodbe)
Poslovni prostor se lahko odda v najem na podlagi metode neposredne pogodbe, če je podan eden izmed naslednjih pogojev:
– pri oddaji poslovnega prostora v najem, če je občina manj kot 50 odstotna solastnica nepremičnine,
– če je predviden letni prihodek od oddaje poslovnega prostora v najem nižji od 10.000 EUR,
– če oddaja poslovnega prostora v najem po eni izmed metod iz prvega odstavka tega člena ni uspela, v dveh mesecih po neuspeli metodi,
– če se poslovni prostor odda v najem osebi javnega prava za izvrševanje javnih nalog, razen javnim podjetjem,
– če se poslovni prostor odda v najem nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu za izvajanje dejavnosti, za katero so ustanovljene,
– če se poslovni prostor odda v najem za obrambo, zaščito, reševanje in pomoč ob naravnih in drugih nesrečah.
17. člen
(postopek oddaje na podlagi neposredne metode)
Za vodenje postopkov pri oddajanju poslovnih prostorov v najem in za odločanje o pravicah in obveznostih v skladu s tem pravilnikom, je pristojen občinski organ za premoženjske zadeve in javna naročila v soglasju z županom, kolikor izvedba javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb po tem pravilniku ni potrebna.
18. člen
(pritožbeni organ)
O pritožbah zoper sklepe pristojnega občinskega organa odloča župan.
V. TRAJANJE, NASTANEK IN PRENEHANJE NAJEMNEGA RAZMERJA
19. člen
(trajanje najemnega razmerja)
(1) Poslovni prostori se oddajo v najem za določen čas, vendar ne za dlje kot pet let.
(2) Najemno razmerje iz prvega odstavka tega člena se lahko po poteku petih let izjemoma podaljša, če za to obstajajo utemeljeni razlogi.
(3) Poslovni prostori se lahko oddajo v najem za obdobje, ki ne sme biti daljše od enega leta v primeru kadar postopki javne dražbe, javnega zbiranja ponudb oziroma sklenitve neposredne pogodbe ni bil uspešno zaključen.
(4) Pristojni občinski organ 30 dni pred potekom najemne pogodbe iz drugega odstavka tega člena preveri, ali najemnik izpolnjuje vse obveznosti iz najemne pogodbe, zlasti če pravočasno plačuje najemnino za poslovni prostor in ostale stroške, ki so povezani z najemom poslovnega prostora. Kolikor se ugotovi, da najemnik dolguje ob koncu najema za določen čas, več kot znaša enomesečna najemnina za najet poslovni prostor, pristojni občinski organ pozove najemnika, da dolg nemudoma poravna, sicer se najemna pogodba ne podaljša.
20. člen
(predmet najemne pogodbe)
(1) Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe, ki se sklene najkasneje v petnajstih dneh po pravnomočnosti sklepa o izbiri najugodnejšega ponudnika.
(2) Najemna pogodba mora vsebovati:
– navedbo poslovnih prostorov (število, lokacija, velikost, opremljenost),
– naslov stavbe s parcelno številko in katastrsko občino, v kateri se poslovni prostori nahajajo,
– dejavnost, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru,
– določila o uporabi skupnih naprav in prostorov v zgradbi,
– določilo o času trajanja najemnega razmerja,
– določilo o višini najemnine in stroških vzdrževanja skupnih delov in naprav zgradbe, obratovalnih stroških in drugih stroških, ki bremenijo najemnika,
– obveznosti in vzdrževanje poslovnega prostora,
– odpovedni rok ter odpovedni razlogi,
– določbe o načinu obračunavanja nujno vloženih sredstev v primeru predčasne prekinitve pogodbe,
– pravici vstopa najemodajalca ali upravnika v poslovni prostor in pravici ogleda oziroma pregleda ob prisotnosti najemnika,
– kraj in datum sklenitve pogodbe in podpise obeh strank.
21. člen
(podnajem)
Najemnik ne sme oddati poslovnega prostora v podnajem ali sonajem drugi pravni ali fizični osebi brez pisnega soglasja najemodajalca. Če najemodajalec da soglasje za sonajem, z najemnikom in podnajemnikom sklene dodatek k najemni pogodbi. Za podnajemno razmerje se uporabljajo določbe tega pravilnika.
22. člen
(prenehanje najemnega razmerja)
Najemno razmerje preneha:
– s sporazumno odpovedjo najemnega razmerja,
– če so poslovni prostori potrebni najemodajalcu zaradi rušitve ali preureditve objekta,
– z odpovedjo najemne pogodbe z zakonsko predpisanim odpovednim rokom ali z odpovednim rokom določenim v najemni pogodbi,
– s potekom časa, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba,
– po samem zakonu.
23. člen
(krivdni odpovedni razlogi)
Občina Komen lahko odpove najemno pogodbo in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene določbe o trajanju najemnega razmerja in odpovednem roku, v naslednjih primerih:
– če najemnik med trajanjem najemnega razmerja brez soglasja najemodajalca spremeni ali razširi predmet poslovanja,
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem,
– če najemnik uporablja poslovni prostor na način, s katerim druge najemnike ali stanovalce huje moti ali ovira pri normalni uporabi njihovih poslovnih prostorov in stanovanj,
– če najemnik izvršuje ali izvrši v poslovnem prostoru adaptacijo brez prejšnjega soglasja najemodajalca,
– če najemnik najmanj dva meseca ne plača najemnine in obratovalnih stroškov in če jih ne poravna niti v nadaljnjih 30 dneh od prejema opomina,
– če najemnik na zahtevo najemodajalca v dogovorjenem roku ne opravi del, ki so potrebna za vzdrževanje poslovnega prostora in spadajo med njegove stroške,
– če najemnik v dogovorjenem roku ne prične opravljati dejavnosti, za katero mu je bil dodeljen poslovni prostor,
– če najemnik izgubi status na podlagi katerega je pridobil poslovni prostor v najem,
– v drugih primerih, ki so določeni z zakonom ali pogodbo.
VI. VZDRŽEVANJE IN VLAGANJA V POSLOVNI PROSTOR
24. člen
(primopredajni zapisnik)
Najemnik poslovnega prostora lahko pridobi v najem delno dokončane oziroma delno urejene poslovne prostore ali poslovni prostor, ki ga je potrebno za določeno dejavnost v celoti obnoviti. Stanje poslovnega prostora se ugotavlja na podlagi zapisnika o primopredaji poslovnega prostora.
25. člen
(vzdrževanje)
(1) Če se stranki nista drugače dogovorili, mora najemodajalec izročiti najemniku poslovni prostor v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo in ga v takem stanju vzdrževati. Najemodajalec bo poslovni prostor, skupne prostore, dele in naprave vzdrževal tako, da bo opravil vsa investicijska vzdrževalna dela in s tem preprečil poslabšanje stanja poslovnega prostora.
(2) Najemnik je dolžan najeti poslovni prostor vzdrževati v zapisniško prevzetem stanju, upoštevajoč normalno obrabo v skladu s standardi vzdrževanja.
(3) Če nastane potreba, da se na poslovnem prostoru izvršijo popravila, ki bremenijo najemodajalca iz prvega odstavka tega člena pravilnika mu mora najemnik to takoj sporočiti, in sicer najkasneje v treh dneh. Najemnik in najemodajalec se dogovorita o izvedbenem roku potrebnih del. Kolikor najemodajalec v dogovorjenem roku ne izvrši popravila, ima najemnik pravico, da izvrši popravilo ali odstopi od pogodbe. Najemnik ima pravico do povračila stroškov za popravila, ki ne gredo v njegovo breme, ter sme tudi pobotati stroške z najemnino. Popravilo lahko izvrši le v soglasju z najemodajalcem.
(4) Najemnik in najemodajalec se lahko dogovorita, da investicijsko vzdrževalna dela opravi najemnik. O obsegu in obliki potrebnih vlaganj v poslovni prostor se pisno dogovorita na podlagi načrta del, ponudb in predračunov. Znesek dogovorjenih vlaganj se pobota z najemnino. Kolikor najemnik preseže znesek dogovorjenih vlaganj oziroma je zainteresiran za večji vložek sredstev od zneska ocene, se navedeni presežek vloženih sredstev šteje kot nepovratni strošek v breme najemnika.
(5) Najemnik je dolžan odpraviti škodo na poslovnem prostoru oziroma skupnih prostorih, ki jo je povzročil sam. Najemnik je dolžan poslovni prostor uporabljati kot dober gospodar. Po prenehanju najemnega razmerja je najemnik dolžan poslovni prostor s ključi vrniti v stanju, kakršnem ga je prevzel. Ob predaji poslovnega prostora se sestavi primopredajni zapisnik.
26. člen
(dodatna vlaganja)
(1) Višina najemnine, ki jo določi cenilec, se uporablja za poslovne prostore, ki ne zahtevajo dodatnih tehničnih posegov in opreme. Kolikor najemnik glede na dejavnost potrebuje dodatna vlaganja in zaščito, je dolžan, po pridobitvi soglasja najemodajalca, dodatna vlaganja izvesti sam.
(2) V primerih, kadar najemnik v soglasju z lastnikom z lastnimi sredstvi v celoti ali deloma obnovi poslovni prostor, je potrebno pred pričetkom obnovitvenih del skleniti z njim dogovor o vlaganju sredstev, na podlagi načrta del, ponudb in predračunov, s katerim se določi rok za obnovo poslovnega prostora, potrebna višina finančnih sredstev in način obračuna vloženih sredstev. Ob večjih posegih v prostor vrednost poslovnega prostora pred pričetkom del in po dokončanju del oceni sodni cenilec. Stroški cenitve bremenijo najemnika. Vložena sredstva se lahko poračunajo z najemnino.
(3) Predmet obračuna vloženih sredstev je lahko samo vložek najemnika, opredeljen v dogovoru iz prejšnjega odstavka.
(4) Po prenehanju najemnega razmerja za poslovni prostor se najemnik z lastnikom dogovori o morebitnem priznanju dodatnih vlaganj.
(5) V primeru, da dodatna vlaganja za lastnika niso aktualna, je najemnik dolžan vzpostaviti poslovni prostor v prvotno stanje.
VII. DOLOČANJE VIŠINE NAJEMNINE
27. člen
(določitev mesečne najemnine)
(1) Vrednost mesečne najemnine se določi v skladu z zakonom in uredbo o stvarnem premoženju države pokrajin in občin, ki pravi, da mora biti vrednost najemnine določena v skladu s tržno vrednostjo nepremičnin.
(2) V primeru, da je višina nadomestila za oddajo stvarnega premoženja v najem v enem letu izkustveno višja od 2000,00 EUR, mora vrednost najemnine poslovnega prostora oceniti pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin. Ob naročilu cenitve mora biti cenilec seznanjen z namenom cenitve ter drugimi pomembnimi okoliščinami, ki lahko vplivajo na ocenjeno vrednost.
(3) V primeru oddaje poslovnih prostorov z javnim natečajem je ocena vrednosti, ki jo določi pooblaščeni cenilec izklicna cena mesečne najemnine. Končna cena najemnine je najvišja ponujena cena.
28. člen
(obračunavanje najemnin)
Najemnine za poslovni prostor se obračunavajo mesečno, in sicer zadnjega v mesecu za tekoči mesec, razen v primerih, ko je to drugače opredeljeno v najemni pogodbi.
29. člen
(usklajevanje najemnin)
Najemnine se usklajujejo z rastjo cen življenjskih potrebščin v Republiki Sloveniji, in sicer 1X letno, praviloma v mesecu januarju. V primeru poteka pogodbe pred naslednjim usklajevanjem najemnin, se najemnina za to obdobje poračuna z mesečnim indeksom cen življenjskih potrebščin v tekočem letu.
30. člen
(način plačila najemnine in obratovalnih stroškov)
(1) Najemnik, ki ni oseba javnega prava plačuje najemnino do 15. v mesecu za pretekli mesec, osebe javnega prava na 30. dan po prejemu računa, kolikor ni s pogodbo drugače določeno.
(2) Poleg najemnine je najemnik dolžan plačevati vse stroške, ki nastanejo pri obratovanju objekta, v katerem se prostor nahaja, in sicer v sorazmernem deležu, ki je določen v najemni pogodbi. Obračun stroškov se izvrši do 15. v mesecu za pretekli mesec in plača v 15 oziroma 30 dneh od prejema računa, če je to oseba javnega prava, kolikor ni s pogodbo drugače določeno.
(3) V primeru zamude plačila najemnine in storitev, se zaračunavajo zakonite zamudne obresti.
31. člen
(znižanje najemnine)
(1) Za določen čas se lahko zniža ali oprosti plačevanja najemnine v naslednjih primerih:
– ko najemnik ne more opravljati dejavnosti zaradi bolezni, ki je daljša od 60 dni, če je najemnik edini zaposleni,
– za čas adaptacije poslovnega prostora s predhodnim pisnim soglasjem najemodajalca,
– za čas vzdrževalnih del pri odpravi posledic,
– v drugih upravičenih in utemeljenih razlogih.
(2) O znižanju oziroma oprostitvi plačevanja najemnine in dobi oprostitve odloči župan s sklepom.
32. člen
(brezplačna uporaba)
Nepremično premoženje, ki ga začasno ne potrebuje noben uporabnik, se lahko da v brezplačno uporabo z neposredno pogodbo:
– osebam javnega prava za izvrševanje javnih nalog, razen javnim podjetjem ali
– nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu za izvajanje dejavnosti, za katero so ustanovljeni.
33. člen
(predmet oddaje v brezplačno uporabo)
(1) Poslovni prostor, ki ga začasno ne potrebuje noben uporabnik, se lahko odda v brezplačno uporabo.
(2) V brezplačno uporabo se lahko odda tudi poslovni prostor, ki je zajet v letnem načrtu razpolaganja, pa postopek javne dražbe, javnega zbiranja ponudb oziroma sklenitve neposredne pogodbe ni bil uspešno zaključen.
34. člen
(čas trajanja)
(1) Poslovni prostor iz prvega odstavka prejšnjega člena se lahko odda v brezplačno uporabo za določen čas, v katerem se predvideva, da ga ne potrebuje noben uporabnik, vendar ne za več kot pet let.
(2) Izjemoma se lahko poslovni prostor odda v brezplačno uporabo za 10 let, če gre za oddajo za potrebe obrambe, zaščite, reševanja in pomoči ob naravnih in drugih nesrečah.
(3) Poslovni prostor iz drugega odstavka prejšnjega člena se lahko odda v brezplačno uporabo za obdobje, ki ne sme biti daljše od enega leta.
35. člen
(objava)
Namera o oddaji poslovnega prostora v brezplačno uporabo se objavi na enotnem spletnem portalu najmanj 15 dni pred sklenitvijo neposredne pogodbe. Do vzpostavitve enotnega spletnega portala se objavi na spletnih straneh Občine Komen.
36. člen
(obvezne sestavine)
(1) V pogodbi o oddaji poslovnega prostora v brezplačno uporabo se določi obveznost uporabnika, da krije obratovalne stroške, stroške rednega vzdrževanja stroške uporabe stavbnega zemljišča, stroške zavarovanj in druge stroške, za katere se stranki dogovorita s pogodbo.
(2) Zavarovalne police, ki jih sklepa uporabnik, se morajo vinkulirati v korist občine.
37. člen
(predlagatelj znižanja ali oprostitve najemnine)
O znižanju ali oprostitvi najemnine iz 32. in 33. člena tega pravilnika predlaga pristojni občinski organ za premoženjske zadeve in javna naročila. Odobri jo župan.
VIII. ODDAJANJE OSTALIH PROSTOROV V NAJEM (DVORANE, SEJNE SOBE IN PODOBNO)
38. člen
(postopek oddaje)
(1) Določeni prostori kot so dvorane, sejne sobe ipd. se oddajo v najem po dnevih oziroma po urah.
(2) Prostori iz prvega odstavka tega člena se oddajo v najem na podlagi pisne vloge ali naročilnice prosilca pri pristojnem organu, ki razpolaga s cenikom za oddajo tovrstnih prostorov v najem.
(3) Višino najemnine za oddajo prostorov iz prvega odstavka sprejme župan s sklepom, v skladu s sprejeto politiko cen najema prostorov.
IX. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
39. člen
(prehodno obdobje)
Vse sklenjene najemne pogodbe o oddaji poslovnih prostorov v najem, se uskladijo z določili tega Pravilnika v roku 12 mesecev po začetku veljavnosti tega pravilnika.
40. člen
(uveljavitev pravilnika)
Pravilnik začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 007-04/2008-3
Komen, dne 17. septembra 2008
Župan
Občine Komen
Uroš Slamič l.r.
