Na podlagi četrtega odstavka 15. člena Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 50/06) minister za okolje in prostor v soglasju z ministrom za finance izdaja

(1) Ta pravilnik določa kriterije in merila (v nadaljnjem besedilu: merila) množičnega vrednotenja nepremičnin v postopku generalnega vrednotenja nepremičnin.
(2) Postopek generalnega vrednotenja nepremičnin je postopek oblikovanja modelov vrednotenja nepremičnin, sestavljen iz izbire načinov ocenjevanja vrednosti nepremičnin, oblikovanja predlogov modelov vrednotenja nepremičnin in umerjanja predlogov modelov vrednotenja nepremičnin.

Merila množičnega vrednotenja nepremičnin so:
– merila za izbiro načina ocenjevanja vrednosti nepremičnin in
– merila za oblikovanje in umerjanje predlogov modelov vrednotenja.

(1) Načini ocenjevanja vrednosti nepremičnin so način primerljivih prodaj, način kapitalizacije donosa in nabavno vrednostni način.
(2) Način primerljivih prodaj temelji na dejansko realiziranih cenah nepremičnin, ki so bile predmet prodaje na trgu nepremičnin (v nadaljnjem besedilu: transakcije nepremičnin).
(3) Način kapitalizacije donosa temelji na donosnosti nepremičnin.
(4) Nabavno vrednostni način temelji na stroških gradnje nepremičnin.

(1) Način primerljivih prodaj se uporablja pri ocenjevanju tistih vrst nepremičnin, za katere je mogoče za območje celotne države pridobiti vsaj 150 kakovostnih podatkov o transakcijah nepremičnin v posameznem koledarskem letu v obdobju med generalnim vrednotenjem nepremičnin.
(2) Način kapitalizacije donosa se uporablja pri ocenjevanju tistih vrst nepremičnin, za katere ni izpolnjen pogoj iz prejšnjega odstavka, mogoče pa je pridobiti kakovostne podatke o donosnosti, ki izvirajo iz njihove proizvodnje ali poslovne dejavnosti.
(3) Nabavno vrednostni način se uporablja pri ocenjevanju tistih vrst nepremičnin, za katere niso izpolnjeni pogoji iz prvega in drugega odstavka tega člena.

(1) Kot kakovostni podatki o transakcijah nepremičnin se štejejo podatki o transakcijah nepremičnin, ki odražajo dejansko stanje ponudbe in povpraševanja na trgu nepremičnin. Pri določanju kakovostnih podatkov o transakcijah nepremičnin se ne upoštevajo podatki o:
– transakcijah nepremičnin med sorodniki,
– transakcijah nepremičnin, ki so bile predmet sodnih postopkov,
– transakcijah nepremičnin, katerih realizirana cena pravnega posla je glede na povprečje ostalih primerljivih transakcij nepremičnin izjemno visoka oziroma nizka, in
– transakcijah nepremičnin, katerih predmet pravnega posla je bilo večje število ali več različnih vrst nepremičnin, za vsako od njih pa v pravnem poslu ni bilo mogoče določiti realiziranih cen.
(2) Kot kakovostni podatki o donosnosti nepremičnin se štejejo podatki o dejanskih donosih, in sicer podatki o dejanskih prihodkih in dejanskih stroških ter dejanski podatki za kapitalizacijo donosov proizvodnje oziroma poslovne dejavnosti nepremičnin.
(3) Kot kakovostni podatki o stroških gradnje nepremičnin se štejejo podatki o dejanskih stroških projektiranja in priprave projektnih dokumentacij, dajatvah v zvezi z izdajo upravnih dovoljenj za gradnjo, stroških vodenja in nadzora projektov, stroških materiala, stroških gradbenih, instalacijskih in drugih del ter drugih stroških, povezanih z gradnjo v času vrednotenja nepremičnin.

(1) Na podlagi izbire načina ocenjevanja vrednosti nepremičnin in podatkov za generalno vrednotenje nepremičnin iz 7. člena tega pravilnika se izvede oblikovanje predlogov modelov vrednotenja nepremičnin in umerjanje predlogov modelov vrednotenja nepremičnin.
(2) Oblikovanje predlogov modelov vrednotenja nepremičnin in umerjanje predlogov modelov vrednotenja nepremičnin se izvede za vsako vrsto nepremičnin posebej.

(1) Za generalno vrednotenje nepremičnin se uporabijo vsi razpoložljivi podatki, s katerimi je mogoče statistično zanesljivo pojasniti delovanje ponudbe in povpraševanja na trgu posamezne vrste nepremičnin.
(2) Pri načinu primerljivih prodaj se uporabijo kakovostni podatki o transakcijah nepremičnin, dopolnjeni s podatki o značilnostih nepremičnin, ter drugi ekonomski in socialni podatki, ki so pomembni za pojasnitev delovanja trga posamezne vrste nepremičnine.
(3) Pri načinu kapitalizacije donosa se uporabijo kakovostni podatki o donosnosti nepremičnin.
(4) Donosnost nepremičnin se določi na podlagi podatkov o donosih in podatkov za kapitalizacijo donosov, ki izvirajo iz proizvodnje ali poslovne dejavnosti posamezne vrste nepremičnin.
(5) Donosi, ki izvirajo iz proizvodnje ali poslovne dejavnosti posamezne vrste nepremičnin se določijo na osnovi podatkov o dejanskih prihodkih in stroških dejavnosti posamezne vrste nepremičnin.
(6) Podatki za kapitalizacijo donosov so podatki o pričakovani ekonomski življenjski dobi posameznih vrst nepremičnin, podatki o preostanku njihove ekonomske življenjske dobe in podatki o diskontnih stopnjah njihovih donosov.
(7) Pričakovana ekonomska življenjska doba temelji na oceni življenjske dobe nove nepremičnine, v kateri ta ob rednem vzdrževanju ustvarja pričakovano donosnost.
(8) Preostanek ekonomske življenjske dobe se določi na podlagi pričakovane ekonomske življenjske dobe in starosti nepremičnine.
(9) Diskontna stopnja donosov nepremičnin temelji na oceni donosnosti netveganih naložb kapitala, oceni tveganja proizvodnje oziroma poslovne dejavnosti nepremičnin, ter oceni potrebnega upravljavskega znanja.
(10) Pri nabavno vrednostnem načinu se uporabijo kakovostni podatki o transakcijah nepremičnin, dopolnjeni s podatki o značilnostih nepremičnin, in kakovostni podatki o stroških gradnje nepremičnin.
(11) Če v Republiki Sloveniji ni razpoložljivih podatkov, potrebnih za oceno donosnosti posameznih vrst nepremičnin ali za oceno stroškov gradnje posameznih vrst nepremičnin, se za generalno vrednotenje nepremičnin lahko uporabijo razpoložljivi in javno dostopni primerljivi podatki evropskih držav.

Oblikovanje predlogov modelov vrednotenja nepremičnin je določitev lastnosti nepremičnin, ki vplivajo na tržno vrednost nepremičnin, in določitev oblike predlogov modelov vrednotenja nepremičnin.

(1) Pri določitvi lastnosti nepremičnin se upoštevajo tiste lastnosti, za katere je ugotovljeno, da pomembno prispevajo k statistični zanesljivosti ocene tržne vrednosti nepremičnin.
(2) K statistični zanesljivosti ocene tržne vrednosti nepremičnin pomembno prispevajo tiste lastnosti ali skupine lastnosti nepremičnin, ki pojasnjujejo več kot 10% vpliva na tržno vrednost nepremičnin.

(1) Obliko predlogov modelov vrednotenja nepremičnin v skladu s predpisom, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin, določajo vrednostne cone, vrednostne ravni, vrednostne tabele in vrednostni faktorji.
(2) Vrednostne cone predstavljajo območja trga posameznih vrst nepremičnin z podobno ponudbo in povpraševanjem in so določene z zarisom območij trga posameznih vrst nepremičnin. Vrednostne cone predstavljajo vpliv lokacije nepremičnin na njihovo tržno vrednost.
(3) Vrednostne ravni predstavljajo nivo vrednosti posameznih vrst nepremičnin za posamezno vrednostno cono in so določene z vrednostnimi tabelami in vrednostnimi faktorji.
(4) Vrednostne tabele predstavljajo vpliv drugih lastnosti nepremičnin, ki poleg vpliva lokacije izpolnjujejo pogoje meril iz drugega odstavka prejšnjega člena.
(5) Vrednostni faktorji odražajo velikost vpliva kombinacije v vrednostnih tabelah upoštevanih lastnosti nepremičnin na oceno tržne vrednosti.

(1) Vrednostne cone se oblikujejo za posamezne vrste nepremičnin na podlagi podatkov o naravnih in pozidanih danosti prostora, podatkov namenske rabe prostora in podatkov o parcelnih mejah. Naravne in pozidane danosti prostora, namenska raba prostora in parcelne meje se ugotavljajo po merilih iz priloge 1, ki je sestavni del tega pravilnika.
(2) Meje vrednostnih con se oblikujejo po parcelnih mejah.
(3) Podatki o naravnih in pozidanih danostih prostora, namenski rabi prostora in o parcelah so podatki digitalnih topografskih baz, digitalnega modela reliefa, katastra gospodarske javne infrastrukture, zemljiškega katastra, katastra stavb in registra nepremičnin.

(1) Za posamezno vrsto nepremičnin se oblikuje največ 20 vrednostnih ravni oziroma razredov vrednosti.
(2) Najvišja vrednostna raven posamezne vrste nepremičnin je določena z najvišjim razredom vrednosti tako, da ustreza najdražji nepremičnini na trgu nepremičnin, najnižja vrednostna raven posamezne vrste nepremičnin pa je določena z najnižjim razredom vrednosti tako, da ustreza najcenejši nepremičnini na trgu nepremičnin.
(3) Razlike med razredi vrednosti vrednostnih ravni posameznih vrst nepremičnin se določijo tako, da so razlike med razredi višjih vrednosti med 10% in 15%, razlike med razredi nižjih vrednosti pa med 15% in 20%.
(4) Če bi zaradi meril iz prejšnjega odstavka število razredov vrednosti vrednostnih ravni posameznih vrst nepremičnin preseglo 20, je lahko višina razlik iz prejšnjega odstavka višja.

(1) Umerjanje predlogov modelov vrednotenja nepremičnin je postopek, v katerem se izvede oblikovanje vrednostnih con ter zanje izbere ustrezno vrednostno raven.
(2) Umerjanje predlogov modelov vrednotenja nepremičnin se izvaja ločeno za vsak model vrednotenja nepremičnin posebej za območje celotne države in je različen glede na uporabo načina ocenjevanja vrednosti nepremičnin.

(1) Umerjanje predlogov modelov vrednotenja nepremičnin se pri uporabi načina primerljivih prodaj izvaja na podlagi časovno prilagojenih transakcij nepremičnin na datum umerjanja predlogov modelov vrednotenja nepremičnin in meril za zaris poteka mej vrednostnih con iz 11. člena tega pravilnika.
(2) V postopku umerjanja predlogov modelov vrednotenja nepremičnin se uporabljajo podatki o tistih transakcijah nepremičnin, ki so bile predmet prodaje na trgu nepremičnin v obdobju največ štirih let pred zadnjim umerjanjem predlogov modelov vrednotenja nepremičnin.
(3) Če je obseg transakcij nepremičnin za določene vrste nepremičnin v obdobju iz prejšnjega odstavka premajhen za kakovostno statistično pojasnjevanje ponudbe in povpraševanja na trgu nepremičnin, se ne glede na prejšnji odstavek lahko uporabijo tudi podatki o transakcijah nepremičnin za daljše obdobje.
(4) Postopek umerjanja predlogov modelov vrednotenja nepremičnin se na območjih, kjer je dovolj časovno prilagojenih transakcij, s prilagajanjem mej vrednostnih con in z izbiro ustreznih vrednostnih ravni ponavlja toliko časa, dokler ni povprečno razmerje med cenami časovno prilagojenih transakcij nepremičnin in z modelom ocenjenih vrednosti istih nepremičnin v posamezni vrednostni coni med 0,8 in 1,2.
(5) Na območjih, kjer je časovno prilagojenih transakcij nepremičnin premalo ali so neenakomerno geografsko porazdeljene, se pri oblikovanju vrednostnih con in izbiri ustreznih vrednostni ravni izvede tudi postopek interpolacije oziroma ekstrapolacije vrednostnih ravni med vrednostnimi conami sosednjih območjih, kjer sta obseg transakcij nepremičnin in njihova geografska porazdeljenost ustrezna.

Umerjanje predlogov modelov vrednotenja nepremičnin se pri uporabi načina kapitalizacije donosov izvaja na podlagi podatkov o donosih posameznih nepremičnin, podatkov za kapitalizacijo donosov posameznih vrst nepremičnin in meril za zaris poteka mej vrednostnih con iz 11. člena tega pravilnika.

Postopek umerjanja predlogov modelov vrednotenja se pri uporabi nabavno vrednostnega načina s prilagajanjem mej vrednostnih con in izbiro ustreznih vrednostnih ravni ponavlja toliko časa, dokler ni povprečno razmerje med cenami časovno prilagojenih transakcij nepremičnin in z modelom ocenjenih vrednosti istih nepremičnin v posamezni vrednostni coni med 0,6 in 1,4.

Ta pravilnik začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.