Na podlagi 21. člena Zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 94/07 – UPB), Zakona o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin (Uradni list RS, št. 14/07) Uredbi o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin (Uradni list RS, št. 84/07), Obligacijskega zakonika (Uradni list RS, št. 97/07 – UPB) in 16. člena Statuta Občine Komen (Uradni list RS, št. 46/01) je Občinski svet Občine Komen na 19. seji dne 17. 9. 2008 sprejel
P R A V I L N I K
o oddajanju zemljišč v najem ali zakup
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
(vsebina pravilnika)
S tem pravilnikom se določa način, pogoje in postopke oddaje zemljišč v najem oziroma v zakup, ki so v lasti Občine Komen.
2. člen
(opredelitev pojmov)
(1) Nezazidano stavbno zemljišče je zemljiška parcela na območju, ki je s prostorskim planom namenjeno za graditev.
(2) Kmetijska zemljišča so zemljišča, ki so primerna za kmetijsko pridelavo, razen stavbnih in vodnih zemljišč ter za druge namene določenih zemljišč. Med kmetijska zemljišča spadajo tudi vsa zemljišča v zaraščanju, ki niso določena za gozd na podlagi zakona o gozdovih.
(3) Oddaja nezazidanega stavbnega zemljišča oziroma kmetijskega zemljišča v najem je prenos neposredne posesti nad zemljiščem, katerega lastnik je občina, na izbranega ponudnika proti določeni najemnini.
3. člen
(pravna podlaga)
(1) Občina je dolžna gospodariti s svojim premoženjem v skladu z Zakonom o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin (Uradni list RS, št. 14/07) in Zakonom o kmetijskih zemljiščih (Uradni list RS, št. 55/03).
(2) Stavbna zemljišča se oddajajo v najem s pogodbo o oddajanju zemljišč v najem oziroma kmetijska zemljišča se oddajajo v zakup z zakupno pogodbo.
II. ODDAJA NEZAZIDANIH STAVBNIH ZEMLJIŠČ V NAJEM
II.1. Postopki in pogoji za oddajo nezazidanih stavbnih zemljišč v najem
4. člen
(posamični program ravnanja)
(1) Stvarno premoženje, ki ga začasno ne potrebuje noben uporabnik, se lahko odda v najem. Podlaga za oddajo zemljišča v najem je posamični program ravnanja s stvarnim premoženjem, ki ga sprejme župan.
(2) Vsebino posamičnega akta predpisuje zakon oziroma ustrezen podzakonski predpis.
(3) V najem se lahko odda tudi zemljišče, ki je zajeto v letnem načrtu razpolaganja vendar, postopek razpolaganja ni bil uspešno zaključen.
5. člen
(metode oddaje v najem)
(1) Zemljišča, last občine, se oddajo v najem praviloma na podlagi javne dražbe in javnega zbiranja ponudb. Postopek javne dražbe in javnega zbiranja ponudb določa zakon oziroma podzakonski predpis.
(2) Ne glede na prejšnji odstavek se lahko zemljišče odda v najem na podlagi neposredne pogodbe, če je podan eden od naslednjih pogojev:
– da je občina manj kot 50-odstotna solastnica zemljišča,
– da je predviden letni prihodek od oddaje zemljišča v najem nižji od 10.000,00 EUR,
– v dveh mesecih po neuspeli metodi, če oddaja zemljišča v najem po eni izmed metod iz prvega odstavka tega člena ni uspela,
– da se zemljišče odda v najem nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu za izvajanje dejavnosti, za katere so ustanovljene,
– da se zemljišče odda v najem za obrambo, zaščito, reševanje in pomoč ob naravnih in drugih nesrečah.
6. člen
(določitev komisije)
(1) Postopek za oddajo zemljišča v najem iz prvega odstavka 5. člena tega pravilnika izvaja Komisija za vodenje in nadzor postopka razpolaganja s stvarnim premoženjem Občine Komen, ki jo imenuje župan.
(2) Komisijo sestavljajo predsednik in najmanj dva člana, ki na javni dražbi oziroma na javnem zbiranju ponudb izberejo najugodnejšega ponudnika z večino glasov vseh članov.
(3) Komisija je za svoje delo odgovorna županu in mu mora o njem tudi poročati.
7. člen
(objava)
Do vzpostavitve enotnega spletnega portala se namera o oddaji zemljišča objavi na spletnem portalu Občine Komen. Vloge za najem zemljišča morajo prosilci poslati na naslov: Občina Komen, Komen 86, 6223 Komen. Prosilec mora poleg parcelne številke tudi definirati namen izkoriščanja navedene parcele.
II.2. Nastanek, trajanje in prenehanje najemnega razmerja
8. člen
(predmet najemne pogodbe)
(1) Najemno razmerje se sklene s sklenitvijo najemne pogodbe. Pogodba o najemu zemljišča mora vsebovati naslednja določila:
– navedbo zemljišča: parc. št., izmera, katastrska občina, vrsta rabe zemljišča, lokacija,
– podatke o najemniku,
– namen najema,
– določila o času trajanja najema,
– določilo o višini najemnine,
– obveznosti najemnika,
– odpovedni rok in odpovedni razlogi,
– druga določila, ki so pomembna za vsakokratno sklepanje najemnega razmerja.
(2) Najemna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki. Pogodbe o najemu zemljišča podpisuje župan.
9. člen
(trajanje najemnega razmerja)
(1) Zemljišče se lahko odda v najem le za določen čas, v katerem se predvideva, da občini ne bo potrebno, vendar ne za dlje od petih let. Po poteku petih let se najemno razmerje lahko podaljša, če za to obstajajo utemeljeni razlogi.
(2) Zemljišče iz tretjega odstavka 4. člena tega pravilnika se lahko odda v najem za obdobje, ki ne sme biti daljše od enega leta.
10. člen
(podnajem)
(1) Najemnik ne sme oddati zemljišča v podnajem.
(2) Najemnik na najetem zemljišču ne sme zasaditi trajnih nasadov ali postaviti objektov, brez soglasja najemodajalca.
11. člen
(prenehanje najemnega razmerja)
(1) Najemna pogodba, ki je bila sklenjena za določen čas, preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena.
(2) Najemno razmerje se lahko preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,
– z odpovedjo najemne pogodbe,
– s smrtjo najemnika,
– z odstopom najemne pogodbe s strani obeh pogodbenih strank.
12. člen
(krivdni odpovedni razlogi)
(1) Najemodajalec lahko najemno pogodbo odpove in zahteva izročitev zemljišča, ne glede na pogodbene določbe o trajanju najemnega razmerja in o odpovednem roku v naslednjih primerih:
– če najemnik odda zemljišče v podnajem,
– če najemnik ne izkorišča zemljišča v skladu z namenom za katerega je bila sklenjena najemna pogodba,
– če najemnik tudi po opominu najemodajalca uporablja zemljišče v nasprotju s pogodbo ali na način, ki povzroča škodo imetju najemodajalca,
– če najemnik ne plača najemnine v 30 dneh po prejemu opomina,
– če zasadi na najetem zemljišču trajne nasade ali gradi objekte, brez soglasja najemodajalca.
(2) Najemnik mora zemljišče izročiti najemodajalcu v roku 30 dni po prenehanju najemne pogodbe. Ob izročitvi zemljišča mora najemnik poravnati tudi vse obveznosti do najemodajalca oziroma morebitno nastalo škodo iz najema na podlagi zapisnika.
13. člen
(odškodnina)
Za določitev odškodnine iz naslova najema zemljišča se upošteva cenitev sodno zapriseženega cenilca ustrezne stroke. Strošek cenitve odškodnine nosi najemnik. Odškodnina se plača v roku 8 dni po podpisu zapisnika oziroma dogovora o višini škode.
II.3. Določanje višine najemnine
14. člen
(obračun najemnine)
Najemnina za zemljišče v lasti Občine Komen se plačuje na podlagi izstavljenega računa, in sicer mesečno, če ni v pogodbi drugače določeno. Višina najemnine se izračuna tako, da se cena najemnine za 1 m2 zemljišča pomnoži s površino zemljišča, ki je predmet najema.
15. člen
(usklajevanje najemnine)
Višina najemnin se enkrat letno revalorizira z indeksom cen življenjskih potrebščin v Republiki Sloveniji, praviloma v mesecu januarju. V primeru poteka pogodbe pred naslednjim usklajevanjem najemnin, se najemnina za to obdobje poračuna z mesečnim indeksom cen življenjskih potrebščin v tekočem letu.
16. člen
(najemnina)
(1) Vrednost mesečne najemnine se določi v skladu z Zakonom in Uredbo o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin, ki pravi, da mora biti vrednost najemnine določena v skladu s tržno vrednostjo nepremičnin.
(2) V primeru, da je višina nadomestila za oddajo zemljišča v najem v enem letu izkustveno višja od 2.000,00 EUR, mora vrednost zemljišča oceniti pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin. Ob naročilu cenitve mora biti cenilec seznanjen z namenom cenitve ter drugimi pomembnimi okoliščinami, ki lahko vplivajo na ocenjeno vrednost.
(2) V primeru oddaje zemljišč z javnim natečajem je ocena vrednosti, ki jo določi pooblaščeni cenilec izklicna cena mesečne najemnine. Končna cena najemnine je najvišja ponujena cena.
17. člen
(brezplačna uporaba)
Nepremično premoženje, ki ga začasno ne potrebuje noben uporabnik, se lahko odda v brezplačno uporabo z neposredno pogodbo:
– osebam javnega prava za izvrševanje javnih nalog, razen javnim podjetjem ali
– nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu za izvajanje dejavnosti, za katere so ustanovljeni.
18. člen
(predmet oddaje v brezplačno uporabo)
(1) Zemljišče, ki ga začasno ne potrebuje noben uporabnik, se lahko odda v brezplačno uporabo.
(2) V brezplačno uporabo se lahko odda tudi zemljišče, ki je zajeto v letnem načrtu razpolaganja vendar postopek javne dražbe, javnega zbiranja ponudb oziroma sklenitve neposredne pogodbe ni bil uspešno zaključen.
19. člen
(čas trajanja)
(1) Zemljišče iz prvega odstavka prejšnjega člena se lahko odda v brezplačno uporabo za določen čas, v katerem se predvideva, da ga ne potrebuje noben uporabnik, vendar ne za več kot pet let.
(2) Izjemoma se lahko zemljišče odda v brezplačno uporabo za 10 let, če gre za oddajo za potrebe obrambe, zaščite, reševanja in pomoči ob naravnih in drugih nesrečah.
(3) Zemljišče iz drugega odstavka prejšnjega člena se lahko odda v brezplačno uporabo za obdobje, ki ne sme biti daljše od enega leta.
20. člen
(objava)
Namera o oddaji zemljišča v brezplačno uporabo se objavi na enotnem spletnem portalu najmanj 15 dni pred sklenitvijo neposredne pogodbe. Do vzpostavitve enotnega spletnega portala se objavi na spletnih straneh Občine Komen.
III. ODDAJANJE KMETIJSKIH ZEMLJIŠČ V ZAKUP
III.1. Postopki in pogoji oddaje kmetijskih zemljišč v zakup
21. člen
(ponudba in objava)
(1) Promet s kmetijskimi zemljišči se sklepa s posredovanjem upravne enote. Lastnik, Občina Komen, ki namerava kmetijsko zemljišče oddati v zakup, mora ponudbo v treh izvodih izročiti vsaki upravni enoti, kjer kmetijsko zemljišče leži.
(2) Upravna enota, na območju katere to kmetijsko zemljišče leži, mora ponudbo iz prvega odstavka tega člena nemudoma objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu E-uprave. Upravna enota to ponudbo nemudoma pošlje občini in krajevnemu uradu, da jo objavijo na oglasni deski.
22. člen
(sprejem ponudbe)
(1) Vsakdo, ki želi vzeti v zakup dano kmetijsko zemljišče, mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti. Rok za sprejem ponudbe je 30 dni.
(2) Upravna enota po preteku roka za sprejem ponudbe obvesti vse sprejemnike ponudbe in zakupodajalca o tem, kdo je sprejel ponudbo.
(3) Pogodba se sklene najkasneje v 60 dneh od zaključka postopka izbire ponudnika.
23. člen
(vknjižba zakupnega razmerja)
Zakupno razmerje se v skladu s predpisi vknjiži v zemljiški knjigi in v zemljiškem katastru. Zakupodajalec, če ni s pogodbo za to določen zakupnik, mora predlagati vpis zakupnega razmerja v zemljiško knjigo in zemljiški kataster v 30 dneh od prejema odobritve pravnega posla oziroma izbris tega razmerja v 30 dneh od njegovega prenehanja.
III.2. Nastanek, trajanje in prenehanje zakupnega razmerja
24. člen
(predmet zakupne pogodbe)
(1) Na podlagi Zakona o kmetijskih zemljiščih je predmet zakupa kmetijsko zemljišče (lahko s pripadajočimi objekti, napravami in dolgoletnimi nasadi).
(2) Pogodba o zakupu kmetijskega zemljišča (v nadaljevanju: zakupna pogodba) mora vsebovati zlasti:
– zemljiškoknjižne in zemljiško katastrske podatke o v zakup danih zemljišč,
– opis in neamortizirano vrednost objektov, naprav in nasadov iz prejšnjega odstavka,
– amortizacijsko dobo trajnih nasadov,
– višino zakupnine,
– dobo in namen zakupa,
– določbo o tem ali se zakupna pravica deduje ali ne,
– obveznosti in pravice zakupnika in zakupodajalca.
(3) Zakupna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki. Zakupna pogodba, ki ni sklenjena v pisni obliki, nima pravnega učinka.
25. člen
(čas trajanja zakupa)
Doba zakupa mora ustrezati namenu uporabe zakupnega zemljišča in ne sme biti krajša kot:
– 25 let, če naj rabi zemljišče osnovanju vinogradov in sadovnjakov,
– 15 let, če naj rabi zemljišče osnovanju hitrorastočih listavcev,
– 10 let, če naj rabi zemljišče za druge namene.
26. člen
(prednajemniška pravica)
Prednost za sklenitev pogodbe ima:
– solastnik,
– kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki se daje v zakup,
– prosilec, ki že ima sklenjeno zakupno pogodbo.
27. člen
(prenehanje zakupnega razmerja)
Zakupna pogodba lahko vsak čas sporazumno preneha. Zakupna pogodba preneha tudi, če zakupno zemljišče v skladu z zakonom preneha biti kmetijsko zemljišče.
28. člen
(krivdni odpovedni razlogi)
Zakupodajalec, sme od pogodbe odstopiti, če zakupnik:
– ne uporablja zemljišča kot dober gospodar,
– obdeluje zakupno zemljišče v nasprotju s sklenjeno pogodbo,
– v nasprotju z zakupno pogodbo daje zakupno zemljišče v podzakup,
– tudi po opominu zakupodajalca uporablja zemljišče v nasprotju s pogodbo ali na način, ki povzroča škodo imetju zakupodajalca,
– ne plača zakupnine v 30 dneh po prejetem opominu,
– če zasadi na zemljišču, ki ga ima v zakupu, trajne nasade ali gradi objekte brez soglasja zakupodajalca.
III.3. Določanje zakupnin
29. člen
(obračun zakupnine)
Zakupnina se obračuna v skladu z določili zakupne pogodbe. Plača se na podlagi izstavljenega računa, upoštevajoč roke določene v zakupni pogodbi.
30. člen
(zakupnina)
(1) Za določitev vrednosti zakupnin za kmetijska zemljišča, tako za zemljišča za kmetijsko kot nekmetijsko rabo, se uporablja cenik Sklada kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za posamezno leto. Prav tako se upoštevajo določila in pogoji navedeni v ceniku Sklada kmetijskih zemljišč.
(2) Skladno z določili cenika Sklada kmetijskih zemljišč se tudi določa odškodnina za kmetijska zemljišča.
IV. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
31. člen
(prehodno obdobje)
Vse sklenjene najemne oziroma zakupne pogodbe o oddaji zemljišč v najem oziroma v zakup, se uskladijo z določili tega pravilnika v roku 3 mesecev po začetku veljavnosti tega pravilnika.
32. člen
(uveljavitev pravilnika)
Ta pravilnik začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 007-05/2008-3
Komen, dne 17. septembra 2008
Župan
Občine Komen
Uroš Slamič l.r.
