Na podlagi 14. člena Zakona prostorskem načrtovanju (Uradni list RS, št. 33/07), sprejetega Sklepa o začetku izdelave podrobnega prostorskega načrta za Sončne terme Korovci (Uradni list RS, št. 61/07) ter 16. člena Statuta Občine Cankova (Uradni list RS, št. 32/07) je Občinski svet Občine Cankova na 15. redni seji dne 10. 10. 2008 sprejel
O D L O K
o občinskem podrobnem prostorskem načrtu za »Sončne terme« Korovci
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
(1) S tem odlokom se sprejme »Občinski podrobni prostorski načrt za »Sončne terme« Korovci (v nadaljnjem besedilu OPPN), ki ga je izdelala ZEU – Družba za načrtovanje in inženiring d.o.o., Staneta Rozmana 5, Murska Sobota, pod številko OPPN 10/07, v septembru 2007 (osnutek) in ga na osnovi stališč do pripomb in predlogov iz javne obravnave in javne razgrnitve ter dodatnih usklajevanj korigirala ter dopolnila v maju 2008.
(2) Na podlagi odločbe št. 35409-167/2007 Ministrstva za okolje in prostor je bila izvedena celovita presoja vplivov na okolje, ki jo je izdelal Oikos d.o.o. iz Domžal.
2. člen
(Vsebina OPPN)
Z njim se določajo meje območja urejanja, funkcija območja, lega, potek, zmogljivost ter velikost objektov in naprav, pogoji za urbanistično, krajinsko in arhitekturno oblikovanje objektov, naprav in ureditev, pogoji za prometno, energetsko in komunalno urejanje območja, okoljevarstveni ukrepi, etapnost izvajanja posegov, obveznosti investitorjev in izvajalcev, tolerance in nadzor nad izvajanjem tega odloka.
II. SESTAVINE OPPN
3. člen
(1) OPPN iz prejšnjega člena vsebuje tekstualni in grafični del.
(2)Tekstualni del vsebuje:
– odlok
– obrazložitev
– smernice in mnenja pristojnih nosilcev urejanja prostora
(3) Grafični del vsebuje:
List 1 Izsek iz planskih aktov Občine Cankova
List 2 Kopijo katastrskega načrta z območjem obdelave
List 3 Geodetski načrt
List 4 Arhitektonsko urbanistično situacijo
List 5 Zbirno situacijo komunalnih vodov
List 5a Situacijo komunalnih vodov vzdolž regionalne ceste
List 7 Tehnične elemente za zakoličenje objektov
List 8 Varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami
III. OBSEG OPPN
4. člen
(območje urejanja)
(1) Območje, ki se urejuje zajema naslednje parcele vse v k.o. Korovci:
501, 502, 503, 504, 505, 506, 507, 508, 509, 513, 824/1-pot. Gre za poselitveno območje, na katerem je predvidena gradnja hotelsko bazenskega kompleksa.
Območje obdelave zajema tudi parcele:
598, 849, 850, 851, ki spadajo v območje najboljših kmetijskih zemljišč, kjer je predviden potek komunalne infrastrukture in gradnja čistilne naprave.
(2) Na sosednjih zemljiščih, ki neposredno mejijo na območje obdelave, se lahko izvaja komunalna in cestna infrastruktura za potrebe funkcioniranja območja, kot je določeno v tem OPPN. Izgradnja komunalne, energetske in prometne infrastrukture se bo izvajala tudi na naslednjih parcelah: 817/1(regionalna cesta III. reda), 824/1, 823/1.
(3) Območje OPPN v tej fazi ne zajema stavbnih parcel št. 586, 599, 601, 606 in 607.
IV. FUNKCIJA OBMOČJA
5. člen
(Funkcija območja)
(1) Turistična funkcija območja, velikosti cca 2,20 ha, ki določa namensko rabo za posamezne površine znotraj območja obdelave:
– Bazensko-hotelski objekti, skupaj cca 6600 m2,
– Ozelenjene površine na terenu cca 5300 m2,
– Urejene prometne površine in parkirišča,
(zunanje:143 PM + 3 avtobusi, garaža: 64 PM).
(2) Pridobivanje in izkoriščanje geotermičnega energetskega vira in termalne vode.
6. člen
(Funkcija objektov in naprav)
(1) Območje je namenjeno zazidavi hotelskega kompleksa z bazenskim, wellness, savna in kongresnim programom. Hotelski kompleks bo nivoja 4*. Poleg naštetega je predvidena tudi gradnja naslednjih objektov:
– garaže – v kletnih prostorih (za cca 62 vozil);
– ustrezne čistilne naprave;
– izvedba sistema za zajem in koriščenje geotermičnega energetskega vira in termalne vode.
(2) Razen tega, je dovoljeno:
– rekonstrukcija in nadomestna gradnja objektov in naprav znotraj okvira predpisanih pogojev za urbanistično in arhitekturno oblikovanje objektov;
– vzdrževalna dela na objektih in napravah;
– odstranitev objektov in naprav ter druga dela, ki so povezana s pripravo stavbnega zemljišča za gradbeni poseg;
– postavitev enostavnih objektov;
– vzdrževalna dela, rekonstrukcija in gradnja prometne, energetske in komunalne infrastrukture;
– urejanje in vzdrževanje odprtih površin (hortikulturna ureditev zelenih in parkovnih površin, parkirnih prostorov, pešpoti, sanitarnih otokov …),
– parcelacija zemljišč.
V. POGOJI ZA URBANISTIČNO IN ARHITEKTURNO OBLIKOVANJE
7. člen
(Urbanistična zasnova območja)
(1) Podlaga za izdelavo OPPN je idejna zasnova, ki opredeljuje razmestitev zazidanih, zelenih in prometnih površin ter komunalnih in drugih ureditev, katere so vitalnega pomena za delovanje term.
(2) Idejna zasnova območja je povzeta v arhitektonsko urbanistični sutuaciji grafičnega dela OPPN.
(3) Čistilna naprava se locira ob Kučnici, v zahodnem delu parcele št. 851, z iztokom v potok. Vkopani cevovodi komunalnih vodov od hotelskega kompleksa do ČN in naprej do Kučnice se speljejo ob robu parcel 598, 851, 850 in 849 na najprimernejšem mestu.
8. člen
(Oblikovanje objektov in ureditev)
(1) Tlorisne dimenzije objektov ne smejo presegati maksimalnih gabaritov razvidnih iz grafičnih prilog navedenih v 3. členu tega odloka.
(2) Etažnost objektov: največ 2K + P + 4N
Podbazen je v celoti vkopan, klet je glede na padec naravnega terena polovično vkopana, ostale etaže so nad terenom.
(3) Višine:
Višina objekta nad terenom znaša največ 20,20 m nad nivojem terena, gledano s strani glavnega vhoda v objekt.
(4) Streha:
Strehe so delno ravne, pohodne, tudi ozelenjene, delno so eno ali dvokapnice.
(5) Odmiki:
Odmiki objektov od posestnih mej območja obdelave so razvidni iz kartografske priloge zakoličbene situacije objektov.
9. člen
(Enostavni objekti)
Enostavni objekti se lahko locirajo pod pogoji, ki jih določa veljavna zakonodaja s področja postavitve zahtevnih, manj zahtevnih in enostavnih objektov.
VI. POGOJI ZA IZVEDBO PROMETNEGA, KOMUNALNEGA IN ENERGETSKEGA OMREŽJA
(1) Infrastrukturno opremljanje zemljišč, stavb, objektov in naprav se izvaja na osnovi pogojev podanih v smernicah in mnenjih nosilcev urejanja prostora in so del OPPN.
(2) Da se preprečijo škodljivi vplivi posegov v prostor ob občinskih oziroma državnih cestah in na ceste same ter promet na njih, je potrebno upoštevati smernice pristojnega nosilca urejanja prostora in so del OPPN.
(3) Kanalizacija, vodovodi, telefonski in drugi vodi ter podobne naprave, se smejo napeljevati v območju ceste in njenega varovalnega pasu le pod pogoji, ki so določeni v smernicah in mnenjih tega OPPN.
10. člen
(prometna ureditev)
(1) Regionalna cesta R3-717, na katero se navežejo prometnice iz območja obdelave, se razširi za cca 2m in opremi s prometno signalizacijo tako, da bo zagotovljena varnost odvijanje prometa in ljudi. Širitev cestišča se izvede na strani proti hotelskemu kompleksu, za kar je potrebno izvesti kanaliziranje obstoječega obcestnega jarka, na celotni dolžini širitve cestišča.
(2) Na strani proti hotelskemu kompleksu se izvede pločnik širine cca 1,00 m.
11. člen
(zunanje ureditve)
(1) Območje se intenzivno zazeleni in hortikulturno uredijo z avtohtonim drevjem in rastlinjem tako, da se oblikuje primeren vizualni izgled.
(2) Ograja na meji območja naj bo nevpadljivo oblikovana, kombinirana z živo mejo ali drugimi zazelenitvami. Višina ograje izhaja iz zagotavljanja varnosti kompleksa, vendar ne sme ovirati prometne preglednosti območja. Praviloma se postavi na parcelno mejo, razen žive meje, ki se zasadi 0,50 m v notranjost parcele.
12. člen
(vodovod)
(1) Voda za sanitarne potrebe hotelskega kompleksa se zajema iz vodnjaka na parceli št. 502. Za zagotovitev potrebnih kapacitet vode se vodnjak po potrebi rekonstruira, izvede dodatna vrtina, ali priključek na javni vodovod.
(2) V vseh procesih, pri katerih prihaja do rabe vode iz vodnih virov se zagotovijo ukrepi, ki omogočajo recikliranje uporabljene bazenske in sanitarne vode.
(3) Za vsako rabo vodnega vira, ki presega meje splošne rabe (tudi za termalne vode), je treba pridobiti vodno pravico na podlagi vodnega dovoljenja ali koncesije v skladu z določili predpisov s področja upravljanja z vodami. Raba voda za oskrbo s pitno vodo ima prednost pred rabo voda za druge namene. Vodno pravico je potrebno pridobiti tudi v primeru rabe vode iz javnega vodovodnega sistema, če nastaja iz vode zaradi njene rabe industrijska odpadna voda v skladu s predpisom, ki ureja emisije snovi in toplote pri odvajanju odpadnih vod v vode in javno kanalizacijo.
13. člen
(hidrantno omrežje)
Hidrantno omrežje temelji na krožni povezanosti vodovodnega sistema območja. Izvede se nadzemna hidrantna mreža tako da bo zagotovljena požarna varnost območja.
14. člen
Kanalizacija
Predvidena je izgradnja ločenega kanalizacijskega sistema. Pri odvajanju očiščenih odpadnih voda v potok Kučnica je treba načrtovati le eden točkovni izpust iz kanalizacije. Posamezni kanalizacijski cevovodi se združijo v enega za čistilno napravo, pred iztokom v vodotok.
Komunalna kanalizacija
Komunalne odpadne vode iz objektov se po vodotesnem kanalizacijskem sistemu speljejo v potok Kučnica. Komunalne odpadne vode se pred izpustom v vodotok očistijo na čistilni napravi.
Meteorna kanalizacija
(1) Predhodno ustrezno očiščene padavinske odpadne vode, ki odtekajo z utrjenih, (tlakovanih, asfaltnih itd.) površin, parkirišč, manipulativnih površin, cestišč se morajo po odvodnem jarku ali meteorni kanalizaciji odvajati v potok Kučnico. Iztok meteorne kanalizacije je pred iztokom v potok treba združiti z iztokom iz čistilne naprave.
(2) Padavinsko vodo, ki odteka s streh objektov je, po mehanskem čiščenju v usedalniku, treba prioritetno ponikati, če to dopuščajo hidrogeološke razmere. Če ponikanje ni možno, je padavinske vode treba speljati v meteorno kanalizacijo ali odvodni jarek.
(3) Ureditev odvodnje mora biti načrtovana tako, da bodo padavinske vode speljane izven plazljivega in erozijsko ogroženega območja.
Bazenska kanalizacija
(1) Bazenska voda se po ločenem kanalizacijskem sistemu spelje proti potoku in se za čistilno napravo priključi na kanalizacijo iz čistilne naprave. Pred izpustom iz objekta se bazenska voda v zbiralniku ustrezno predčisti in ohladi na način, ki bo zagotavljal ustrezno varstvo in uporabo (čezmejnih) vodotokov, skladno z veljavno zakonodajo.
(2) Pri načrtovanju čiščenja odpadnih vod iz kompleksa term je treba izbrati najboljšo razpoložljivo tehnologijo.
(3) Vrednotenje emisijskih deležev oddane toplote se računa na srednji nizki pretok potoka Kučnica.
15. člen
(čistilna naprava)
(1) Predvidena je izgradnja čistilne naprave za ocenjeno 700 PE. Tehnologija čiščenja se izvaja na ustrezen način, ki zagotavlja očiščenje komunalnih odplak, skladno s predpisi.
(2) Čistilna naprava se locira v zahodnem delu parcele št. 851. Čistilna naprava se lahko locira tudi na drugem primernem mestu v bližini potoka Kučnica, vendar le ob soglasju vseh nosilcev urejanja prostora.
(3) Pri načrtovanju čiščenja odpadnih vod iz kompleksa term je treba izbrati najboljšo razpoložljivo tehnologijo.
(4) Plato čistilne naprave se višinsko locira nad nivojem stoletnih poplavnih vod.
16. člen
(ogrevanje)
(1) Ogrevanje kompleksa in sanitarne vode se načrtuje s fosilnim gorivom, izrabo geotermičnega energetskega vira, biomaso ali podobno. Kot energent za fosilno gorivo se predvideva uporaba ekstra lahkega kurilnega olja (ELKO). Za dopolnitev sistema ogrevanja se lahko predvidi tudi izraba odpadne toplote, ki bo nastajala v sistemih kompleksa.
(2) Raba termalne vode iz geotermalnega vira je dopustna le, če se s tem ne ogroža predhodno podeljene vodne pravice na istem vodonosniku.
17. člen
(elektrika)
Zgradi se nadomestna transformatorska postaja (TP Korovci Kosmatice t-700) ustreznega tipa in moči, ki se jo vključi v obstoječ 20 kV kablovod TP Korovci Kosmatice (t-700) – TP Korovci (t-249) k-392. Prav tako se povežejo obstoječi odjemalci iz obstoječe TP v nadomestno TP, kar pomeni, da se zgradi potrebna NN infrastruktura.
18. člen
(javna razsvetljava)
(1) Območje bo opremljeno z omrežjem funkcionalne in ambientalne razsvetljave. Predvidi se minimalna javna razsvetljava ob dovozni cesti, ki še zagotavlja – ob zmanjšani naravni svetlobi ali ponoči – varen in pravilen potek prometa.
19. člen
(telekomunikacije)
(1) Izvede se prestavitev in zaščita zračnega tk omrežja in zemeljskega kabla, ki potekata po zemljišču na katerem je predvidena gradnja objektov.
(2) Hotelski objekt bo priključen na javno telekomunikacijsko omrežje na način, ki mu bo zagotavljal kvalitetno telefonsko oziroma računalniško povezavo.
20. člen
(vodnogospodarske ureditve)
(1) Vsi objekti s pripadajočo komunalno, prometno in zunanjo ureditvijo, vključno z morebitno ograjo, morajo biti odmaknjeni od meje vodnega zemljišča potoka Kučnica, to je od zgornjega roba brežine vodotoka minimalno 15 m.
(2) Na vodnem in priobalnem zemljišču ni dovoljeno postavljati objektov ali drugih ovir, ki bi preprečevale prost prehod ob vodnem dobru
(3) Poseg v prostor, ki bi lahko trajno ali začasno vplival na vode in vodni režim, se lahko izvede samo na podlagi vodnega soglasja.
(4) Za vsako rabo vodnega vira, ki presega meje splošne rabe (tudi za termalne vode), je treba pridobiti vodno pravico na podlagi vodnega dovoljenja ali koncesije v skladu s predpisi s področja upravljanja z vodami.
(5) Odlaganje odpadkov na vodnih ali priobalnih zemljiščih in v vode je prepovedano. Prav tako ni dovoljeno zasipavanje opuščenih rokavov in naravnih depresij na poplavnih območjih.
(6) Odvajanje padavinskih voda iz ureditvenega območja je potrebno predvideti na tak način, da bo v čim večji možni meri zmanjšan hipni odtok z urbanih površin, kar pomeni, da je potrebno predvideti zadrževanje padavinskih voda pred iztokom v površinske odvodnike (zatravitev, travne plošče, morebitni suhi zadrževalniki …).
VII. VARSTVO OKOLJA, MERILA ZA VARSTVO NARAVE IN BIOTSKE RAZNOVRSTNOSTI TER MERILA IN POGOJI ZA BIVANJE IN DELO
21. člen
(odpadki)
Javna higiena območja se zagotavlja z določitvijo mest ločenega zbiranja komunalnih odpadkov in njihovim rednim odvozom s strani pooblaščene organizacije.
22. člen
(varstvo narave)
Pri načrtovanju posegov v prostor se upoštevajo usmeritve, izhodišča in pogoji za varstvo zavarovanih območij ter ohranjanje biotske raznovrstnosti navedeni v strokovnem gradivu »Naravovarstvene smernice za OPPN za »Sončne terme« naravni park zdravja, sprostitve in rekreacije Korovci« (ZRSVN, OE Maribor, avgust 2007), ki so priloga temu aktu in se hranijo na sedežu Občine Cankova.
23. člen
(varovanje tal, varstvo pred hrupom)
(1) Investitorji morajo pri izdelavi projektne dokumentacije zagotoviti zakonsko določene zaščitne ukrepe za varstvo podtalnice in tal.
(2) Celotna obremenitev okolja s hrupom ne sme presegati III. stopnje varstva pred hrupom (60 dB podnevi in 50 dB ponoči).
24. člen
(varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami)
Za zaščito v primeru nevarnosti elementarnih in drugih nesreč je potrebno zagotoviti ustrezne evakuacijske poti in površine za ljudi in materialne dobrine, intervencijske poti in površine, upoštevati vplive novih objektov, zagotoviti zadostne odmike med stavbami za preprečitev prenosa požara oziroma zagotoviti ustrezne druge ukrepe.
VIII. ETAPNOST IZVEDBE POSEGOV
25. člen
(etapnost izvedbe)
(1) Posamezne sklope projekta, ki predstavljajo samostojno funkcionalno celoto (sistem za izrabo geotermičnega energetskega vira in termalno vodo, gradnja objektov, širitev cestišča, čistilna naprava …) je mogoče izvajati tudi samostojno, če se s tem doseže večja racionalnost investicije.
(2) Projekt »Sončne terme« predstavlja programsko in funkcionalno celoto, zato je pričetek obratovanja kompleksa mogoč takrat, ko bo izvedena prometna, energetska in komunalna infrastruktura v celoti, skladno s projektno dokumentacijo.
26. člen
(namembnost zemljišč)
Na parcelah po katerih bo potekala kanalizacija do čistilne naprave se po končanih delih vzpostavi prvotno stanje.
IX. OBVEZNOSTI INVESTITORJEV IN IZVAJALCEV
27. člen
Investitorji in izvajalci so dolžni zagotoviti:
(1) Izgradnjo komunalnih naprav znotraj območja, sočasno z izgradnjo stavb oziroma prej, če je potrebno na podlagi predhodno izdelanega programa komunalnega opremljanja območja;
(2) Izvedbo ustreznih ukrepov za preprečitev morebitnih vplivov podtalnice na gradnjo in bodoče uporabnike v predelih, kjer ta možnost obstaja;
(3) Izvedbo ukrepov za varovanje bivalnega in delovnega okolja pred negativnimi vplivi iz okolice.
(4) Investitorji objektov, za katere bo ob upoštevanju Priloge 1 iz Pravilnika o spremembah in dopolnitvah Pravilnika o študiji požarne varnosti (Uradni list RS, št. 132/06) pri pripravi projektne dokumentacije PGD obvezna izdelava študije požarne varnosti, so pred vložitvijo vloge za izdajo gradbenega dovoljenja, dolžni pridobiti požarno soglasje k projektnim rešitvam od Uprave RS za zaščito in reševanje.
(5) Ureditev deponije viškov zemeljskega materiala od izkopov, ki se izvaja v skladu s predpisi s področja ravnanja in odlaganja odpadkov na ureditvenem območju tega prostorskega načrta ali zunaj njega.
X. ODSTOPANJA
28. člen
(1) Mogoče je odstopanje ± 2,00 m za komunalno, prometno in energetsko infrastrukturo, če se izkaže, da je to potrebno zaradi kvalitete izvedbe objektov.
(2) Znotraj območja urejanja je dovoljena sprememba lokacije čistilne naprave, če je to potrebno zaradi varovanja naravne dediščine ali boljšega funkcioniranja objekta.
(3) Dovoljeno je odstopanje od tlorisnih gabaritov objektov največ +- 2,00 m.
(4) Odstopanje od vertikalnih gabaritov objekta je mogoče samo v smislu znižanja objektov.
XI. KONČNE DOLOČBE
29. člen
Ta OPPN je vsem zainteresiranim na vpogled na pristojnem oddelku Občine Cankova.
30. člen
Nadzor nad izvajanjem tega odloka opravljajo pristojne inšpekcijske službe.
31. člen
Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije
Št. 350-07/2008
Cankova, dne 10. oktobra 2008
Župan
Občine Cankova
Drago Vogrinčič l.r.
