Na podlagi 96. člena Zakona o prostorskem načrtovanju (Uradni list RS, št. 33/07 in 70/08 ZVO-1B) in 16. člena Statuta Občine Ajdovščina (Uradni list RS, št. 7/99, 2/02, 41/05 in 92/05) je Občinski svet Občine Ajdovščina na 31. redni seji dne 1. 10. 2009 sprejel
O D L O K
o občinskem podrobnem prostorskem načrtu za območje zaselka Strane na Planini
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
(predmet odloka)
S tem odlokom se ob upoštevanju določil Odloka o spremembah in dopolnitvah prostorskih sestavin dolgoročnega in družbenega plana Občine Ajdovščina za območje Občine Ajdovščina (Uradni list RS, št. 96/04), sprejme občinski podrobni prostorski načrt za območje zaselka Strane na Planini z oznako PL10 – stanovanjska gradnja, ki se ureja na podlagi lokacijskega načrta (v nadaljevanju: občinski podrobni prostorski načrt).
Občinski podrobni prostorski načrt je izdelalo podjetje KREADOM d.o.o. arhitektura, geomantija, inženiring d.o.o., Kidričeva 20, 5000 Nova Gorica, pod številko 04/2009-U.
2. člen
(vsebina odloka)
S tem odlokom se določa ureditveno območje, funkcionalne, tehnične in oblikovalske rešitve načrtovanih objektov in površin, zasnovo projektnih rešitev prometne energetske, vodovodne infrastrukture, infrastrukture za odvajanje in čiščenje odpadnih voda ter telekomunikacijskega omrežja, rešitve in ukrepe za varstvo okolja, ohranjanje narave, varstvo kulturne dediščine ter trajnostno rabo naravnih dobrin, rešitve in ukrepe za obrambo ter za varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami, etapnost izvedbe, dopustna odstopanja od funkcionalnih, oblikovalskih in tehničnih rešitev, roke za izvedbo, obveznosti investitorjev in izvajalcev, usmeritve za določitev meril in pogojev po prenehanju veljavnosti občinskega podrobnega prostorskega načrta ter nadzor nad izvajanjem tega odloka.
Sestavine iz prejšnjega odstavka so prikazane v občinskem podrobnem prostorskem načrtu, ki je sestavni del tega odloka, in obsega:
I. Obrazložitev občinskega podrobnega prostorskega načrta
II. Kartografski del
1. Načrt namenske rabe prostora:
– Izsek iz kartografskega dela Odloka o spremembah in dopolnitvah prostorskih sestavin dolgoročnega in družbenega plana Občine Ajdovščina za območje Občine Ajdovščina (Uradni list RS, št. 96/04) (list 1.1)
– Lega prostorske ureditve v širšem območju (list 1.2)
– Obstoječe stanje (list 1.3)
– Katastrski načrt (list 1.4)
2. Načrt ureditvenega območja:
2.1 Pregledne situacije
– Arhitektonsko zazidalna situacija in zasnova odprtega prostora (list 2.1.1)
– Arhitektonsko zazidalna situacija – nivo 2. kleti (list 2.1.2)
– Arhitektonsko zazidalna situacija – nivo 1. kleti (list 2.1.3)
– Arhitektonsko zazidalna situacija – nivo pritličja (list 2.1.4)
– Arhitektonsko zazidalna situacija – nivo strehe (list 2.1.5)
2.2 Vplivno območje za določitev strank v postopku (list 2.2)
2.3 Predlog parcelacije in regulacijski elementi (list 2.3)
3. Umestitev načrtovane ureditve v prostor
– Razporeditev javnih in skupnih površin z njihovo funkcionalno zasnovo (list 3.1)
– Zazidalno ureditvena situacija s prikazom vplivov na urbane in krajinske strukture in povezave s sosednjimi zemljišči (list 3.2)
– Lega objektov na zemljišču (list 3.3)
– Situacija ceste (list 3.5)
Vzdolžni profil osi 0 (list 3.5.1)
Vzdolžni profil osi 1 (list 3.5.2)
– Prikaz komunalne ureditve (list 3.6)
Situacija SN in TK kablovoda (list 3.6.1)
Situacija – predvidena SN, NN, JR in TK kanalizacija (list 3.6.2)
20 kV ločilnik RAL V 24-500 (list 3.6.3)
Prerez kabelske kanalizacije A-A in B-B (list 3.6.4)
Situacija oskrbovalnega vodovoda (list 3.6.5)
Situacija vodovoda Strane (list 3.6.6)
Situacija daljinskega ogrevanja (list 3.6.7)
Situacija kanalizacije (list 3.6.8)
– Situacija dostopne ceste od P1-P19 (list 3.7)
– Situacija dostopne ceste od P19-P40 (list 3.7.A)
Vzdolžni profil ceste (list 3.7.1)
Vzdolžni profil ceste (list 3.7.2)
Karakteristični prečni profil ceste (list 3.7.3)
– Komunalna ureditev lokalne ceste
– Rešitve in ukrepi za varstvo okolja, ohranjanje narave in trajnostno rabo naravnih dobrin (list 3.9)
III. Priloge:
– Lokacijska informacija
– Izsek iz digitalnega prostorskega plana Občine Ajdovščina
– Seznam izdelanih strokovnih podlag
– Smernice in mnenja nosilcev urejanja prostora.
II. UREDITVENO OBMOČJE OBČINSKEGA PODROBNEGA PROSTORSKEGA NAČRTA
3. člen
(funkcija ureditvenega območja)
Ureditveno območje občinskega podrobnega prostorskega načrta obsega:
– površino, na katerih so načrtovani eno in večstanovanjskih objekti ter poslovni objekti s pripadajočo zunanjo ureditvijo;
– območje rekonstruiranega odseka občinske ceste;
– površine, po katerih poteka infrastruktura, potrebna za nemoteno funkcioniranje območja.
4. člen
(obseg ureditvenega območja)
Meja ureditvenega območja poteka po severnem robu parcel številka 1220/5, 1220/30 in 1220/6, po zahodnem robu parcel številka 1220/6 in 1220/10, po južnem robu parcel številka 1220/10, 1220/30 in 1220/11 in po vzhodnem robu parcel številka 1220/11 in 1220/5, vse k.o. Planina, in je razvidna v načrtu namenske rabe prostora Katastrski načrt (list 1.4). Ureditveno območje občinskega podrobnega prostorskega načrta zavzema površino 19 509 m².
Ureditveno območje, na katerem so načrtovani trajni objekti, obsega zemljišča, oziroma dele zemljišč s parcelnimi številkami 1220/5, 1220/6, 1220/10, 1220/11 in 1220/30, vse k.o. Planina.
Izven ureditvenega območja so predvideni trajni posegi zaradi ureditve prometnih površin ter izvedbe elektroenergetskega, telekomunikacijskega in vodovodnega priključka:
– rekonstrukcija lokalne ceste LC 001 121 Dolenje–Planina od križišča JP 502 141 Tevče–Vrtovče do križišča javne poti JP 502 161 Pot v Štrancarje, vključno z ureditvijo križišč na parceli številka 2161/5 k.o. Planina;
– izgradnja dovozne ceste v zaselek Strane od križišča z javno potjo in dovozne ceste v garažo prvega sklopa (objekti A, B, C) na parceli številka 1220/16 k.o. Planina;
– izgradnja dovozne ceste do drugega sklopa (objekti H, L, M, N, O) na parceli številka 1220/29 k.o. Planina;
– izgradnja rampe, namenjene pešcem, ter dodatna parkirna mesta na parcelah številka 1220/14, 1220/15 in 1220/16, vse k.o. Planina;
– izgradnja elektroenergetskega SN napajalnega kablovoda iz zaselka Štrancarji (stanovanjska hiša Planina 8) od parcele številka 1157/3 k.o. Planina, v lokalni cesti na parceli številka 2161/5 k.o. Planina in dalje po parcelah številka 1220/16, 1220/9 in 1220/15, vse k.o. Planina, ter postavitev transformatorske postaje TP Strane. Dopustna je postavitev TP Strane na parceli številka 1220/14 k.o. Planina in potek elektroenergetskega SN napajalnega kablovoda preko te parcele;
– izgradnja telekomunikacijskega kablovoda v javni cesti na parceli številka 2161/5 k.o. Planina in dalje po parcelah številka 1220/16, 1220/9 in 1220/15, vse k.o. Planina, ter postavitev telefonske centrale TC. Dopustna je postavitev telefonske centrale TC na parceli številka 1220/14 k.o. Planina in potek telekomunikacijskega kablovoda preko te parcele;
– rekonstrukcija oskrbovalnega vodovoda PE90 od obstoječega vodohrana Boršt do zaselka Štrancarji (rekonstrukcija ne bo spremenila položaja trase oskrbovalnega vodovoda) in razširitev obstoječega vodohrana Boršt južno od zaselka Štrancarji;
– izgradnja oskrbovalnega vodovoda v javni poti na parceli številka 2161/5 k.o. Planina in dalje po parcelah številka 1220/16, 1220/9 in 1220/15, vse k.o. Planina, do ureditvenega območja.
Pri izdelavi občinskega podrobnega prostorskega načrta je bilo upoštevano zemljiškoknjižno stanje z dne 1. 8. 2009.
III. FUNKCIONALNE, TEHNIČNE IN OBLIKOVALSKE REŠITVE NAČRTOVANIH OBJEKTOV IN POVRŠIN
5. člen
(lokacija)
Območje pozidave predstavlja valovito rahlo razgibano ravan vrh strmega pobočja naselja Dolenje v kulturni krajini, v kateri se izmenjujejo valoviti reliefni travniki z živicami in gozdnimi strminami. Prometno se območje navezuje na lokalno cesto LC 001 121 Dolenje–Planina in je od priključka na hitro cesto H4 Ajdovščina–Ljubljana oddaljeno 4 km.
6. člen
(pogoji za urbanistično oblikovanje)
Urbanistično zasnovo zaselka tvori 5 funkcionalnih sklopov pozidave z jasno izoblikovanim in enotnim vzorcem umeščanja v območje lokacije.
Sklop I je sestavljen iz treh enot stavbnih mas. Prvi niz sestavljajo vrstne večstanovanjske hiše (večstanovanjska stavba). Na vzhodni in zahodni strani so urejena dvorišča in vrtovi. Drugi in tretji niz so terasne vrstne hiše. Na zahodni strani so urejeni vrtovi. Na ravni ozelenjeni strehi je urejen strešni vrt s teraso. V skupni kleti je poleg servisnih prostorov urejena garaža.
Sklop II predstavljajo prostostoječe stavbe (enodružinska hiša, dvojčki, tristanovanjski objekt). Objekti so združeni preko skupnega zunanjega prostora – »gase«, ki se v centralnem delu razširi v vaški trg. Vsaka bivalna enota ima notranji predprostor – »borjač«.
Sklop III sestavljata niza višinsko razmaknjenih vezanih hiš. Spodnji niz je na hrbtni strani deloma vkopan. Na sprednjih straneh so urejeni vrtovi. V 1. in 2. kleti je poleg servisnih prostorov urejena garaža. Kjer so nizi prekinjeni, so urejeni vhodi v klet in stopnišča, ki povezujejo zgornji nivo s spodnjim.
Sklop IV »vaškega trga« sestavljajo objekt tržnice, deloma vkopan objekt vinoteke z nadstropnim delom na nivoju trga ter niz robnih terasnih vrstnih stanovanjskih hiš. Znotraj objekta tržnice je urejena uvozna rampa v klet. Nad njim sta prečno nameščena dva dodatna stanovanjska mansardna volumna s teraso. Na vaškem trgu je urejen prostor za organiziranje »ekološke« tržnice. V kletni etaži so urejeni servisni prostori in garaža. Četrti sklop je, poleg stanovanjskih površin za bivanje, namenjen spremljajočim dejavnostim, ki so združljive s stanovanjskim okoljem.
Sklop V zajema večnamenski centralni objekt s pripadajočo zunanjo ureditvijo. Objekt se razvija po terenu in je iz treh strani deloma vkopan. Prekrit je z ozelenjeno streho, na kateri je urejeno javno sprehajališče. Namembnost centralnega objekta je dejavnost turizma, gostinstva (hotel, gostilna, restavracija, točilnica), zdravstva, kongresne in druge kulturne dejavnosti, dejavnost osebnih storitev, pisarniške, poslovne, oskrbne dejavnosti, dejavnosti uslužne obrti, otroškega varstva in trgovine. V tem območju je dovoljena izvedba notranjega oziroma zunanjega plavalnega bazena ali plavalnega ribnika.
7. člen
(posebna merila in pogoji za oblikovanje objektov)
Načrtovana skupna bruto etažna površina objektov nad nivojem terena je 12.465,67 m2, načrtovana zazidana površina objektov je 8.366,34 m2, število stanovanjskih enot v območju pa je 52.
Sklop I: obsega niz vrstnih dvostanovanjskih hiš (objekt A),
niz terasnih vrstnih hiš (objekt B) in niz terasnih vrstnih
hiš (objekt C):
Objekt A: Niz vrstnih večstanovanjskih
hiš
Osnovna tlorisna oblika: zalomljen pravokotnik pod
kotom 158°
Osnovna tlorisna velikost: osna dolžina: 61,00 m, širina:
9,00 m
Višina: K+P+1+M
maksimalna višina v kapu 9,20
m nad koto pritličja 0.00
Kota pritličja: + 211,00 m n.m.
Zazidana površina: 631,0 m2
Bruto površina nad terenom: 1621,15 m2
Objekt B: Terasne vrstne stanovanjske
hiše
Osnovna tlorisna oblika: pravokotnik
Osnovna tlorisna velikost: dolžina: 36 m, širina: P=11 m,
N=7,4 m
Višina: P+1
maksimalna višina v kapu 6,00
m nad koto pritličja 0,00
Kota pritličja: + 207,75 m n.m.
Zazidana površina: 420,27 m2
Bruto površina nad terenom: 611,37 m2
Objekt C: Terasne vrstne stanovanjske
hiše
Osnovna tlorisna oblika: pravokotnik
Osnovna tlorisna velikost: dolžina: 36,00 m, širina:
P=11,00 m, N=7,40 m
Višina: P+1
maksimalna višina v kapu 6,00
m nad koto pritličja 0,00
Kota pritličja: + 207,75 m n.m.
Zazidana površina: 420,27 m2
Bruto površina nad terenom: 611,37 m2
Sklop II: obsega prostostoječa enostanovanjska hiša (objekt
L), dvojčki (objekti O, M in N), tristanovanjska
prostostoječa hiša (objekt H):
Objekt H1: Stanovanjska enota trojčka
Osnovna tlorisna oblika: pravokotnik
Osnovna tlorisna velikost: 11,10 x 7,00 m
Višina: K+P+M
višina v kapu 6,50 m nad koto
pritličja 0,00
Kota pritličja: +207,00 m n.m.
Zazidana površina: 82,45 m2
Bruto površina nad terenom: 141,78 m2
Objekt H2: Stanovanjska enota trojčka
Osnovna tlorisna oblika: pravokotnik
Osnovna tlorisna velikost: os 12,00 m x 8,20 m
Višina: K+P+M
maksimalna višina v kapu 6,50
m nad koto pritličja 0,00
Kota pritličja: +207,00 m n.m.
Zazidana površina: 103,09 m2
Bruto površina nad terenom: 179,54 m2
Objekt H3: Stanovanjska enota trojčka
Osnovna tlorisna oblika: pravokotnik
Osnovna tlorisna velikost: os 11,45 m x 7,00 m
Višina K+P+M
maksimalna višina v kapu 6,50
m nad koto pritličja 0,00
Kota pritličja: +207,00 m n.m.
Zazidana površina: 94,40 m2
Bruto površina nad terenom: 143,23 m2
Objekt O1: Stanovanjska enota dvojčka
Osnovna tlorisna oblika: pravokotnik
Osnovna tlorisna velikost: 8.60 m x 8,95 m
Višina: K+P+M
maksimalna višina v kapu 6,50
m nad koto pritličja 0,00
Kota pritličja: +205,00 m n.m.
Zazidana površina: 79,35 m2
Bruto površina nad terenom: 142,08 m2
Objekt O2: Stanovanjska enota dvojčka
Osnovna tlorisna oblika: pravokotnik
Osnovna tlorisna velikost: 8,60 m x 9,90 m
Višina: K+P+M
maksimalna višina v kapu 6,50
m nad koto pritličja 0,00
Kota pritličja: +203,50 m n.m.
Zazidana površina: 82,49 m2
Bruto površina nad terenom: 133,80 m2
Objekt M1: Stanovanjska enota dvojčka
Osnovna tlorisna oblika: zalomljen pravokotnik
Osnovna tlorisna velikost: 7,00 m x os 15,50 m
Višina: K+P+M
maksimalna višina v kapu 7,00
m nad koto pritličja 0,00
Kota pritličja: +205,00 m n.m.
Zazidana površina: 109,78 m2
Bruto površina nad terenom: 190,23 m2
Objekt M2: Stanovanjska enota dvojčka
Osnovna tlorisna oblika: zalomljen pravokotnik
Osnovna tlorisna velikost: 7,00 m x os 11,00 m
Višina: K+P+M
maksimalna višina v kapu 7,00
m nad koto pritličja 0,00
Kota pritličja: +204,50 m n.m.
Zazidana površina: 114,42 m2
Bruto površina nad terenom: 169,28 m2
Objekt N1: Stanovanjska enota dvojčka
Osnovna tlorisna oblika: zalomljen pravokotnik
Osnovna tlorisna velikost: 9,00 m x os 10,00 m
Višina: K+P+M
maksimalna višina v kapu 7,00
m nad koto pritličja 0,00
Kota pritličja: +204,00 m n.m.
Zazidana površina: 93,26 m2
Bruto površina nad terenom: 149,75 m2
Objekt N2: Stanovanjska enota dvojčka
Osnovna tlorisna oblika: zalomljen pravokotnik
Osnovna tlorisna velikost: 8,60 m x os 11,20 m
Višina: K+P+M
maksimalna višina v kapu 7,00
m nad koto pritličja 0,00
Kota pritličja: +203,50 m n.m.
Zazidana površina: 101,67 m2
Bruto površina nad terenom: 167,31 m2
Objekt L: Prostostoječa enostanovanjska
hiša
Osnovna tlorisna oblika: zalomljen pravokotnik (črka L)
Osnovna tlorisna velikost: 6,60 m x os 19,00 m
Višina: K+P+M
maksimalnavišina v kapu 7,00 m
nad koto pritličja 0,00
Kota pritličja: +205,50 m n.m.
Zazidana površina: 181,05 m2
Bruto površina nad terenom: 230,56 m2
Sklop III: obsega niz vezanih hiš (objekti E, F, G), niz
vezanih hiš (objekti I, J, K):
Objekt E: Niz vezanih stanovanjskih hiš
Osnovna tlorisna oblika: porezan pravokotnik
Osnovna tlorisna velikost: osna dolžina 25,0 m, širina
6,30 m
Višina: K2+K1+P+M
višina v kapu 5,52 m nad koto
pritličja 0,00
Kota pritličja: +207.20 m n.m.
Zazidana površina: 203,40 m2
Bruto površina nad terenom: 333,56 m2
Objekt F: Niz vezanih stanovanjskih hiš
Osnovna tlorisna oblika: pravokotnik
Osnovna tlorisna velikost: 25,00 m x 7,90 m
Višina: K2+K1+P+M
maksimalna višina v kapu 5,52
m nad koto pritličja 0,00
Kota pritličja: +207,20 m n.m.
Zazidana površina: 261,00 m2
Bruto površina nad terenom: 387,52 m2
Objekt G: Niz vezanih stanovanjskih hiš
Osnovna tlorisna oblika: pravokotnik
Osnovna tlorisna velikost: 30,68 m x 7,90 m
Višina: K2+K1+P+M
maksimalna višina v kapu 5,52
m nad koto pritličja 0,00
Kota pritličja: +207,20 m n.m.
Zazidana površina: 211,70 m2
Bruto površina nad terenom: 348,28 m2
Objekt I: Niz vezanih stanovanjskih hiš
Osnovna tlorisna oblika: pravokotnik
Osnovna tlorisna velikost: 17.00 x 6,90 m
Višina: K+P+M
višina v kapu 5,33 m nad koto
pritličja 0,00
Kota pritličja: +203,70 m n.m.
Zazidana površina: 131,00 m2
Bruto površina nad terenom: 210,90 m2
Objekt J: Niz vezanih stanovanjskih hiš
Osnovna tlorisna oblika: pravokotnik
Osnovna tlorisna velikost: 25.00 x 6.90 m
Višina: K+P+M
maksimalna višina v kapu 5,33
m nad koto pritličja 0,00
Kota pritličja: +203,70 m n.m.
Zazidana površina: 193,60 m2
Bruto površina nad terenom: 310,40 m2
Objekt K: Niz vezanih stanovanjskih hiš
Osnovna tlorisna oblika: pravokotnik
Osnovna tlorisna velikost: 25,00 x 6,90 m
Višina: K+P+M
maksimalna višina v kapu 5,33
m nad koto pritličja 0,00
Kota pritličja: +203,70 m n.m.
Zazidana površina: 193,60 m2
Bruto površina nad terenom: 310,40 m2
Sklop IV: obsega enonadstropni objekt, namenjen javnemu
programu s pritličnim delom pod vaškim trgom (objekt S),
enonadstropni objekt tržnice, namenjen javnemu programu z
dvema stanovanjskima enotama v nadstropju, v kleti objekta
je urejeno parkiranje (objekt P) in niz robnih terasnih
vrstnih stanovanjskih hiš (objekt R):
Objekt P: Enonadstropni objekt tržnice
Osnovna tlorisna oblika: zalomljen pravokotnik pod
kotom 162°
Osnovna tlorisna velikost: osna dolžina 35,22 m, širina
(z uvozom v garažo) 9,20 m
Višina: K+P+M
maksimalna višina v kapu 6,60
m nad koto pritličja 0,00
Kota pritličja: +202,70 m n.m.
Zazidana površina: 323,88 m2
Bruto površina nad terenom: 353,00 m2
Objekt S: Enonadstropni objekt
Osnovna tlorisna oblika: porezan pravokotnik
Osnovna tlorisna velikost: 32,00 x 23,80 m
Višina: P+1
maksimalna višina v kapu 8,00
m nad koto pritličja 0,00
Kota pritličja: +199,00 m n.m.
Zazidana površina: 598,47 m2
Bruto površina nad terenom: 764,24 m2
Objekt R: Niz robnih terasnih vrstnih
stanovanjskih hiš
Osnovna tlorisna oblika: dvakrat zalomljen pravokotnik
(črka S) pod
kotom 134° in 152°
Osnovna tlorisna velikost: osna dolžina 48,00 m, širina
6,90 m
Višina: P+M (1)
maksimalna višina v kapu 5,90
m nad koto pritličja 0,00
Kota pritličja: +199,00 m n.m
Zazidana površina: 485,79 m2
Bruto površina nad terenom: 740,42 m2
Sklop V: obsega dvonadstropni večnamenski centralni objekt
namenjen javnemu programu:
Objekt D: Večnamenski objekt
Osnovna tlorisna oblika: dva pravokotnika (črka L)+
servisni objekt trikotne
oblike
Osnovna tlorisna velikost: os 80,00 x 30,00 m
Višina: P+2
maksimalna višina v kapu 13,00
m nad koto pritličja 0,00
Kota pritličja: +199,00 m n.m.
Zazidana površina: 3250,40 m2
Bruto površina nad terenom: 4215,50 m2
8. člen
(regulacijski elementi)
Posegi v prostor morajo upoštevati regulacijske elemente, ki imajo naslednji pomen:
– regulacijska linija (RL) razmejuje površine v javni rabi, dostopne vsakomur pod enakimi pogoji, od površin v nejavni rabi;
– gradbena meja (GM) je linija, ki je novo grajeni objekti ne smejo preseči, lahko pa se je dotikajo z zunanjo linijo fasade ali pa so odmaknjeni od nje v notranjost;
– gradbena linija (GL) je črta, na katero morajo biti vsaj z enim robom fasade postavljeni objekti, ki se gradijo na zemljiščih ob tej črti.
Regulacijski elementi so razvidni iz grafičnih prilog: Predlog parcelacije in regulacijski elementi (list 2.3) ter Lega objektov na zemljišču (list 3.3).
9. člen
(načrt parcelacije)
Parcelacija zemljišč je prikazana v grafični prilogi Načrt parcelacije in regulacijski elementi (list 2.3). Mejne točke robnih parcel so opredeljene po Gauss–Kruegerjevem koordinatnem sistemu. Vir podatkov je Elaborat geodetske izmere, ki ga je izdelalo podjetje Žolnir d.o.o. iz Šempetra pri Gorici.
10. člen
(arhitekturno oblikovanje)
Oblikovanje vsakega objekta znotraj celote je specifično, zato ni oblikovalsko določenih enotnih pogojev. Pomembno je izoblikovanje identitet skupnih območij znotraj zaselka, ki ustvarjajo uravnoteženo in skladno celoto.
Strehe objektov so različnih tipov (dvokapnice, enokapnice, ravne, poševne z blagim naklonom) in krite z različnimi materiali (korci, kamen, les, prod, kovina) oziroma ozelenjene (intenzivno, ekstenzivno). Na nekaterih strehah je urejen strešni vrt z razgledno ploščadjo, na strehi objekta D je urejena parkovna ploščad. Širina napuščev je lahko različna, objekti so lahko brez napuščev oziroma z atičnim zidom, ki seže čez nivo strehe.
Za izvedbo fasad so lahko uporabljeni različni materiali: kamen različnih barv in oblik, les, vidni beton, različne vrste ometov in oblog. Fasadne odprtine so lahko različnih oblik in velikosti.
Balkonske ograje in dimniške kape so različnih oblik in iz različnih materialov. Ograjni, podporni in mejni zidovi so različnih oblik in dimenzij.
11. člen
(stopnja izkoriščenosti zemljišč za gradnjo)
Faktor zazidanosti gradbene parcele (z) je razmerje med zazidano površino in celotno površino gradbene parcele. Za vse sklope (1–5) velja, da je največji možni faktor zazidanosti gradbene parcele do 0,45.
Faktor izrabe gradbene parcele (i) se določi kot razmerje med bruto tlorisno površino objekta in celotno površino gradbene parcele, pri čemer je bruto tlorisna površina objekta skupna površina vseh etaž objekta, ki so nad terenom in pod njim, samo nad terenom ali samo pod njim. Za vse sklope (1–5) velja, da je faktor izrabe gradbene parcele (i) do 0,70.
Največja stopnja zazidanosti gradbene parcele se lahko doseže le v primeru, ko so izpolnjeni tudi vsi drugi pogoji: zadostno število parkirnih mest, ustrezne manipulacijske površine ob objektu, predpisani odmiki od sosednjih zemljišč in drugi pogoji, predpisani s tem odlokom.
12. člen
(opis načrtovane ureditve zunanjih površin)
V okviru arhitektonsko zazidalne situacije je prikazana zasnova odprtega prostora in njemu pripadajočih površin: vstopna ulica, odprti prostor med objekti A, B in C, ki se nadaljuje na pohodno ozelenjeno streho centralnega objekta, zgornji trg (kal s skulpturo), gase s sistemom kraških dvorišč objektov O, N, M, H in L, vaški trg z vodnjakom in ostalo ureditvijo, zaprti zasebni vrtovi objektov E, F, G in I, J in K, zaprti zasebni predvrtovi objektov B, C in A, strešni vrtovi objektov B in C, sistem klančin, ramp in stopnišč, površine za komunalno infrastrukturo na vhodu v naselje, površine za mirujoči promet, javne zelene površine, otroška igrišča in zelene površine.
Osrednja ulica je urejena kot peš cona, enotno tlakovana, z navezavo na ostale prometne površine naselja. V smeri S-J je oblikovana nivojsko, tako da jo je možno uporabiti tudi kot intervencijsko pot, z ostalimi deli naselja pa se povezuje preko zunanjih stopnišč in klančin.
Trg z vodnjakom je tlakovan in je konstruktivno istočasno streha vkopane vinoteke. Odprt je proti zahodu, proti Vipavskemu križu in Vipavski dolini ter predstavlja vizualno povezavo naselja in narave. Trg je javni prostor z navezavami na parkirišča v garažni hiši.
Polzaprti javni prostori so razvrščeni ob gornji in osrednji cesti. Omogočajo posedanje, druženje in oddih.
Polzaprta interna dvorišča ob osrednji cesti so notranja dvorišča z urejenimi zelenicami in terasami objektov A, B in C. Zasnovani so tako, da je zagotovljena zasebnost stanovalcev.
Zasebni vrtovi so urejeni ob vseh objektih v parterju, pri hišah v nizu pa predstavljajo največje zasebne površine v naselju.
Površine za komunalno infrastrukturo so urejene v vizualno manj izpostavljenem delu naselja, ki meji na gozdni rob. Relief in gozdni rob opredeljujeta zasnovo umestitve infrastrukturnih objektov. Transformatorska postaja, telefonska centrala, kotlovnica in zalogovnica bio mase ter ekološki otok, so bodisi delno vkopani, bodisi obdani z zaščitnimi zidovi ter obdani z drevesi in grmovnicami.
Površine za mirujoči promet in parkirišča so večinoma tlakovana s travnimi ploščami. Senčene so z drevesi, možna je tudi izvedba latnikov in senčnic.
Javne zelene površine so vse površine, ki mejijo na javne površine, na trg, na nepozidan pas proti zahodu in na ostale travnate površine.
V naselju bosta urejeni dve javni otroški igrišči.
13. člen
(usmeritve glede posegov na obstoječih objektih)
Obstoječi objekti po tem odloku so vsi objekti, ki so v času trajanja občinskega podrobnega prostorskega načrta dograjeni v skladu z določili tega odloka. Na vseh obstoječih objektih so dovoljena redna in investicijska vzdrževalna dela ter dela v javno korist. Dovoljene so tudi rekonstrukcije, dozidave in nadzidave v okviru gabaritov in pod pogoji, ki veljajo za novogradnje v ureditvenem območju občinskega podrobnega prostorskega načrta in spremembe namembnosti v okviru dejavnosti, ki so dopustne za novogradnje v ureditvenem območju občinskega podrobnega prostorskega načrta.
Dopustne so tudi rušitve vseh obstoječih objektov. Po odstranitvi obstoječih objektov se lahko na njihovem mestu postavi nov objekt pod pogoji, ki veljajo za novogradnje v ureditvenem območju občinskega podrobnega prostorskega načrta.
14. člen
(gradnja enostavnih objektov)
Na celotnem ureditvenem območju občinskega podrobnega prostorskega načrta je dovoljena izvedba vseh tistih pomožnih infrastrukturnih objektov, ki so potrebni za priključitev objektov v ureditvenem območju občinskega podrobnega prostorskega načrta na javno komunalno infrastrukturo. Dovoljena je tudi postavitev spominskih obeležij, kot sta kip oziroma spomenik in spominska plošča, dovoljena je tudi postavitev urbane opreme, kot so javna telefonska govorilnica, transparent, skulptura in druga prostorska inštalacija, večnamenski kiosk oziroma tipski zabojnik, montažna sanitarna enota, vodnjak oziroma okrasni bazen in otroško igrišče.
IV. ZASNOVA PROJEKTNIH REŠITEV IN POGOJEV GLEDE PRIKLJUČEVANJA OBJEKTOV NA GOSPODARSKO JAVNO INFRASTRUKTURO IN GRAJENO JAVNO DOBRO
15. člen
(skupne določbe)
Zaradi gradnje stanovanjskega zaselka Strane je treba zgraditi, prestaviti, zamenjati oziroma zaščititi komunalne, energetske in telekomunikacijske naprave in objekte. Projektiranje in gradnja komunalnih, energetskih in telekomunikacijskih naprav in objektov ter cestne infrastrukture mora potekati v skladu s projektnimi pogoji posameznih upravljavcev teh objektov in naprav, ki se nahajajo v Prilogi III. občinskega podrobnega prostorskega načrta, in sicer kolikor niso v nasprotju s tem odlokom. Vsi komunalni vodi naj praviloma potekajo v cestnem telesu ali v javnih površinah.
16. člen
(pogoji za prometno urejanje)
Predvidena je rekonstrukcija lokalne ceste od križišča javne poti JP 502 141 Tevče–Vrtovče do križišča ceste s potjo JP 502 161 Pot v Štrancarje. Prometno se območje naveže preko novega priključka na kategorizirano lokalno cesto LC 001 120 Dolenje–Planina. Minimalna širina vozišč internih cest je 5,00 m, minimalni radiji uvozov pa 4,00 m. Glavni dostopi do objektov, primarne peš površine, parkirni prostori in ostale površine ter objekti morajo biti urejeni tako, da so uporabni za funkcionalno ovirane ljudi. Predvidena je prestavitev javne poti na parceli št. 1220/30 k.o. Planina, ki sedaj služi kot dostopna pot do parcele št. 1220/3 k.o. Planina.
V ureditvenem območju občinskega podrobnega prostorskega načrta so predvidene površine namenjene javnemu parkiranju v štirih podzemnih garažah, dodatna parkirna mesta pa bodo urejena na zunanjih površinah. Potrebno število parkirnih mest se izračuna po naslednjem normativu: stanovanje – 2PM, hiša v nizu, vrstna hiša – 2 PM, apartma – 1PM, trgovine – 1 PM/30 m² neto prodajne površine, gostinski lokali, restavracije, točilnice – 1 PM/4 sedeže, večnamenske dvorane – 1 PM/4 sedež, nastanitvene stavbe – 1PM/2 ležišči, dejavnosti osebnih storitev, pisarniške, poslovne, oskrbne dejavnosti, dejavnosti uslužne obrti – 1 PM/30 m² neto površine, dejavnosti namenjene zdravstvu, sprostitvi – 1 PM/50 m² neto uporabne površine in rezerva za obiskovalce in prireditve – 10 PM.
Razen površin za mirujoči promet so vse površine znotraj zaselka namenjene izključno pešcem. Na glavnih cestah so urejeni dvostranski in enostranski hodniki za pešce. Vse površine namenjene pešcem so utrjene z ustreznim tlakom oziroma asfaltirane.
Znotraj zaselka je urejena intervencijska pot, ki poteka po glavni dovozni cesti in omogoča dostop do objektov. Ob objektih morajo investitorji zagotoviti proste dostope in dovoze do objektov, manipulacijske površine ter dostope za intervencijska vozila v skladu s požarnimi predpisi. Intervencijske poti izven vozišč so urejene kot poti za pešce ali peš cone.
17. člen
(vodovodno omrežje)
Za zagotovitev oskrbe s sanitarno pitno in požarno vodo ureditvenega območja zaselka Strane se rekonstruira in zgradi naslednje napeljave in objekte: rekonstrukcija oskrbovalnega vodovoda PE90 od obstoječega vodohrana Boršt do zaselka Štrancarji v dolžini cca 560 m; razširitev obstoječega vodohrana Boršt južno od naselja Štrancarji z obstoječih 50 m3 na 200 m3 akumulacije; novogradnja oskrbovalnega vodovoda od zaselka Štrancarji do cestnega odcepa za zaselek Strane v dolžini cca 520 m; izgradnja vodovodnega cevovoda za oskrbo naselja s sanitarno in požarno vodo s priključkom za morebitno širitev zaselka; izgradnja vodovodnih priključkov in oprema merilnih mest z vodomernimi garniturami; izgradnja zunanjega hidrantnega sistema.
Požarna zaščita predvidenih objektov se zagotovi z zunanjim hidrantnim omrežjem in z ustreznim številom hidrantov. Dovod vode naj zagotavlja vsaj 10 I/s. Dodatna požarna voda se zagotavlja v zbiralniku meteornih vod prostornine 300 m3.
18. člen
(odvajanje onesnaženih voda)
Kanalizacijsko omrežje ureditvenega območja zaselka Strane je zasnovano v ločenem sistemu, in sicer za: komunalno odpadno vodo iz objektov, meteorno vodo s strešnih površin objektov ter meteorno vodo iz utrjenih povoznih in parkirnih površin. Vse tri kanalizacije so predvidene v cestnem telesu, potek je v celotni trasi vzporeden v predpisanih odmikih od ostalih komunalnih vodov.
Komunalne odpadne vode iz objektov se bodo stekale v fekalno kanalizacijo in dalje na biološko čistilno napravo. Predvidena je biološka čistilna naprava za komunalno odpadno vodo kapacitete do 350 PE. Očiščena komunalna odpadna voda se bo stekala v ponikovalno polje. V primeru izgradnje javnega kanalizacijskega omrežja, je dopustna priključitev skladno s pogoji upravljavca (biološka čistilna naprava v tem primeru ni več potrebna).
Meteorne vode s strešnih površin se bodo stekale v meteorno kanalizacijo in dalje v zbiralnik, preko katerega bo omogočena ponovna uporaba za namakanje, pranje, in podobno. V zbiralniku je predviden preliv, preko katerega bo višek meteorne vode speljan v sistem disperzijskih ponikovalnih polj. Meteorna voda z utrjenih površin (cestne, parkirne in pohodne površine) bo speljana preko cestnih požiralnikov in linijskih rešetk v meteorno kanalizacijo. Pred ponikanjem je predvidena vgradnja lovilca mineralnih olj in maščob.
19. člen
(elektroenergetsko omrežje)
Za zagotovitev elektroenergetskega napajanja ureditvenega območja zaselka Strane je potrebno izvesti montažo 20 kV ločilnika na zadnjem SN drogu pred obstoječo transformatorsko postajo TP Štrancarji 2. Na predvideni ločilnik se priključi novopredvideni 20 kV napajalni kablovod za napajanje nove TP Strane. Napajalni 20kV kablovod bo položen v SN kabelsko kanalizacijo, ki bo potekala od predvidenega 20 kV ločilnika do nove transformatorske postaje TP Strane. Na odcepu za nadaljnjo širitev zaselka se predvidi izvedba kabelskega jaška in kabelska kanalizacija.
Potrebno je zgraditi novo transformatorsko postajo TP Strane, ki bo locirana na začetku zaselka ob prakirišču ob dovozni cesti. Na SN strani bo opremljena z vodno celico za priklop na 20 kV omrežje pred obstoječo TP Štrancarji 2 in transformatorsko celico. Na NN strani pa bo opremljena z NN dovodno celico, NN odvodno celico z ustreznim številom izvodov in poljem za napajanje javne razsvetljave.
Predvidi se izgradnja NN kabelskega omrežja za potrebe napajanja merilno priključnih omar PMO posameznih objektov. Vse PMO omare bodo napajane iz nove TP Strane.
Javna razsvetljava se bo prižigala in napajala iz JR polja v TP Strane. Lokacije in tipi svetilk bodo usklajeni z ostalimi infrastrukturnimi objekti. Za primarne ulice so predvideni kandelabri višine 5,00–8,00 m, za sekundarne ulice pa so predvideni dekorativni svetlobnimi stebrički višine 1,00 m.
20. člen
(telekomunikacijsko omrežje)
Za potrebe telefonskega omrežja ureditvenega območja zaselka Strane je potrebno izvesti kabelsko kanalizacijo od obstoječe stanovanjske hiše Planina 8, kjer se izvede navezava na obstoječe TK omrežje do predvidene nove telefonske centrale v bližini nove TP Strane. Nova TK centrala bo omogočala telekomunikacijske priključke v novem naselju in omogočila hitrejši dostop do interneta krajanom v zaselku Štrancarji, Tevče in Marci.
21. člen
(komunalni odpadki)
Za potrebe zbiranja komunalnih odpadkov v ureditvenem območju zaselka Strane je potrebno za predvideno število stanovanj zgraditi tri zbiralnice ločenih frakcij odpadkov, v katerih je predvidena postavitev zabojnikov za ostanke komunalnih odpadkov in zabojnikov za papir, stekleno embalažo, plastično in kovinsko embalažo, kartonsko embalažo ter biološke odpadke. Zbiralnice morajo biti locirane na mestih, dostopnih s smetarskim vozilom.
22. člen
(CaTV omrežje)
Za potrebe CaTV razvoda v ureditvenem območju zaselka Strane je predvidena izvedba TV kabelske kanalizacije ob kabelski kanalizaciji TK omrežja. TV kabelska kanalizacija bo speljana do posameznih TV omaric na fasadah objektov.
23. člen
(daljinsko ogrevanje)
Za potrebe ogrevanja in pripravo sanitarne tople vode je v ureditvenem območju zaselka Strane predvidena izgradnja manjšega omrežja daljinskega ogrevanja s kotlovnico na biomaso. Za potrebe skladiščenja goriva je v sklopu kotlovnice predviden zalogovnik sekancev prostornine cca 200 m3. Iz kotlovnice bo speljan podzemni toplovod za ogrevanje objektov. Objekti imajo lahko naprave za izkoriščanje sončne energije, biomase in drugih alternativnih virov energije.
V. REŠITVE, UKREPI IN USMERITVE ZA VAROVANJE OKOLJA, OHRANJANJE NARAVE, VARSTVO KULTURNE DEDIŠČINE TER TRAJNOSTNO RABO NARAVNIH DOBRIN
24. člen
(varstvo kulturne dediščine)
Na obravnavanem območju ni objektov in območij kulturne dediščine.
25. člen
(varstvo naravne dediščine)
Na obravnavanem območju ni naravnih vrednot, zavarovanih območij ali območij pomembnih za ohranjanje biotske raznovrstnosti.
Pri načrtovanju zunanje razsvetljave naj se, zaradi zmanjšanja negativnih učinkov svetlobnega onesnaževanja in s tem možnosti poslabšanja ugodnega stanja živalskih vrst, načrtuje uporaba takih svetilk, ki onemogočajo osvetljavo talnih površin in ne osvetljujejo neba ali širše okolice. Pri načrtovanju razsvetljave na območju občinskega podrobnega prostorskega načrta je potrebno upoštevati Uredbo o mejnih vrednostih svetlobnega onesnaževanja okolja. V čim večji možni meri naj se ohranja mejica, ki poteka po zahodnem robu parcel št. 1220/6 in 1220/10, vse k.o. Planina.
26. člen
(zrak)
Med gradnjo je potrebno vlažiti sipke materiale in nezaščitene površine ter preprečevati raznos materialov z gradbišča. Upoštevati je potrebno predpise, ki urejajo emisije za gradbeno mehanizacijo in transportna sredstva.
Pri obratovanju se za ogrevanje objektov primarno uporabljajo energenti z visoko stopnjo zgorevanja, prouči naj se možnost uporabe alternativnih virov energije.
27. člen
(tla)
Med gradnjo se v primeru razlitja nevarnih snovi izvedejo sanacijski ukrepi s takojšnjim izkopom onesnažene zemljine in njenim deponiranjem na ustrezno lokacijo. Vse degradirane in ranjene površine je treba po končani gradnji sonaravno zasuti, prekriti s plodno zemljo in zatraviti.
Pri obratovanju bodo odpadne vode z območja odvedene v ločenem sistemu in bodo pred izpustom v ponikanje predhodno očiščene na biološki čistilni napravi in v lovilcih olj in maščob.
28. člen
(varstvo kmetijskih površin)
Med gradnjo je treba plodno zemljo odstraniti in ustrezno deponirati. Vse dovozne poti do kmetijskih zemljišč je treba po opravljenih delih vzpostaviti v prvotno stanje, prekinjene poti pa nadomestiti z novim potekom tras.
29. člen
(varstvo voda)
Med gradnjo je treba preprečiti izlitje in spiranje goriv, maziv in drugih strupenih snovi v površinske vode in podtalnico. Gradnja naj poteka v suhem vremenu oziroma v obdobju, v katerem je pričakovati manj padavin. Izvesti je treba vse tehnične ukrepe za preprečevanje onesnaženja podtalnice, vse objekte in naprave, ki so temu namenjene je treba redno čistiti in vzdrževati.
30. člen
(varstvo pred hrupom)
V času gradnje je treba upoštevati ukrepe za preprečevanje prekomerne obremenitve okolja s hrupom. Vsi gradbeni stroji in naprave morajo biti tehnično brezhibni in morajo ustrezati normam glede dovoljenih ravni zvočne moči, v skladu s pravilnikom o emisiji hrupa strojev, ki se uporabljajo na prostem. Upoštevati je treba časovno omejitev za izvajanje gradbenih del, skladno z uredbo o hrupu v naravnem in življenskem okolju, gradbišče je potrebno zaščititi s primerno visoko ograjo, ki bo dušila hrup delovnih strojev.
31. člen
(varstvo vidne krajine)
Območje OPPN je del vizualno visoko kakovostne kulturne krajine, z jasno izraženo identiteto. Krajinsko strukturo opredeljuje relief (naravni in delno terasiran), raba tal, gozdni rob, parcelacija, grmovne in drevesne živice ter antropogeni gradniki (zlasti suhozidi, oporni zidovi in druge kamnite zložbe).
Zasnova naselbine v območju OPPN naj s svojo strukturo, razmerjem med grajenimi volumni in odprtim prostorom upošteva krajinsko zgradbo in značilnosti prostora. Naselbina naj ne vnaša izrazitih dominant ali prostoru tujih struktur. S svojo zasnovo naj ohranja ali celo nadgrajuje identiteto območja.
Gozdni rob na slemenu naj se ohrani, višinsko umeščanje zgradb naj sledi reliefu, krajinsko arhitekturni gradniki naj izhajajo iz lokalne kulturne in naravne dediščine.
32. člen
(varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami)
Za zaščito pred požarom je treba zagotoviti pogoje za varen umik ljudi in premoženja, odmike med objekti oziroma ustrezno požarno ločitev objektov, prometne površine za intervencijska vozila in vire za zadostno oskrbo z vodo za gašenje.
Zaselek Stane je dostopen z lokalne ceste Dolenje–Planina. V okviru funkcionalnih površin gradbenih parcel so zagotovljene ustrezne prometne in delovne površine za intervencijska vozila ter za razvitje gasilske tehnike.
Zagotoviti je treba potrebne odmike med objekti oziroma ustrezne gradbeno tehnične rešitve objektov zaradi omejevanja širjenja ognja ob požaru.
Do vseh načrtovanih objektov je zagotovljen dostop z intervencijskimi vozili.
Predvidena je izgradnja vodovoda za potrebe požarne vode z ustreznim številom nadzemnih hidrantov. Dovod vode naj zagotavlja vsaj 10 l/s.
33. člen
(geološka sestava tal in potrebni ukrepi)
Geološko geomehanske razmere z oceno gradbenih pogojev na zazidalnem območju so zajete v Inženirsko – geološkem poročilu o sestavi tal in pogojih gradnje ter temeljenja objektov, ki ga je izdelal GEOMAP, Igor Buser s.p. – inženirsko geološko raziskovanje, Tomažičeva 42, 1000 Ljubljana. V času gradnje je potrebno zagotoviti geomehanski nadzor pri izkopnih delih.
VI. ETAPNOST IZVEDBE PROSTORSKE UREDITVE
34. člen
(etapnost izvedbe prostorske ureditve)
Predvidene posege se lahko izvede v eni etapi ali v ločenih etapah. Posamezne etape obsegajo:
– Etapa 1: rekonstrukcija dovoznih javnih poti, izgradnja priključkov, izgradnja interne prometne mreže in ostale komunalne infrastrukture;
– Etapa 2: izgradnja objektov A, B, C vključno z garažno hišo in pripadajočo zunanjo ureditvijo;
– Etapa 3: izgradnja objektov H, O, M, N in L s pripadajočo zunanjo ureditvijo;
– Etapa 4: izgradnja objektov E, F, G, I, J, K s pripadajočo zunanjo ureditvijo;
– Etapa 5: izgradnja objektov P, S, R s pripadajočo zunanjo ureditvijo;
– Etapa 6: izgradnja objekta D s pripadajočo zunanjo ureditvijo.
Vsaka izmed prostorskih enot lahko predstavlja samostojno gradbeno fazo. Posamezne etape niso časovno soodvisne, razen pogoja, da se vse pripadajoče komunalne ureditve izvedejo sočasno. Posamezne objekte znotraj etap je mogoče graditi tudi ločeno. Zaradi gospodarnejše izvedbe je dopustno vrstni red posameznih etap spremeniti.
VII. DOPUSTNA ODSTOPANJA OD FUNKCIONALNIH, OBLIKOVALSKIH IN TEHNIČNIH REŠITEV
35. člen
(dopustna odstopanja od načrtovanih rešitev)
Dopustna odstopanja od načrtovanih rešitev so:
(1) Dopustna odstopanja od predpisanih maksimalnih višin in gabaritov objektov:
– dopustno je odstopanje od predpisanih maksimalnih višin gabaritov objektov nad koto terena do + 1,00 m, navzdol pa je dopustno odstopanje lahko večje;
– tlorisna dimenzijska toleranca je do +1,00 m, pri čemer naj se ohranjajo regulacijske linije, ki so prikazane v kartografskem delu občinskega podrobnega prostorskega načrta Predlog parcelacije in regulacijski elementi (list 2.3) in razmerja grajene strukture in odprtega prostora, odstopanje navzdol je lahko večje;
– dovoljena so odstopanja od višinske regulacije terena v smislu zagotavljanja bolj funkcionalne in gospodarnejše gradnje ter v smislu prilagoditvam geomehanskim karakteristikam terena ±1,00 m, razen znotraj sklopa 2, kjer so predvidene prostostoječe stanovanjske hiše (objekti H1, H2, H3, O1, O2, N1, N2, M1, M2, L), kjer je dovoljeno odstopanje od višinske regulacije terena do ± 1,50 m;
– zaradi vogalne pozicije in posebnega pomena objekta L, je dopustno odstopanje v smeri proti jugu in zahodu tako, da je dopustna izvedba maksimalnega tlorisnega gabarita do parcelne meje in dopustno je odstopanje od predpisane bruto etažne površine do ± 40%;
– največ dve od štirih stanovanjskih terasnih vrstnih hiš (objekta R) sta lahko deloma nadzidani v smislu izvedbe terase oziroma mansarde, maksimalni gabarit znaša P+1+M, predviden gabarit je P+M, dovoljen pa je tudi gabarit P+1;
– dopustna je izvedba dimnika iz centralne kurilnice in prezračevalnega jaška, ki lahko presega višinski gabarit objekta A;
– kleti se lahko ne izvedejo oziroma se izvedejo samo deloma.
(2) Dopustna odstopanja od oblikovanja objektov:
Objekt lahko presega gradbeno mejo ali gradbeno linijo le s funkcionalnimi elementi, ki ne vplivajo bistveno na oblikovni vtis gradbene mase. To so nadstreški, nastopne stopnice, vhodi, vetrolovi in podobno. Objekt lahko presega gradbeno linijo tudi s podzemnimi etažami.
Za fasado, katere deli presegajo gradbeno linijo ali gradbeno mejo, veljajo naslednji pogoji:
– dopustno je zamikanje in izmikanje delov posameznih objektov, oziroma tudi posameznih objektov znotraj nizov do ± 3,00 metra, pri čemer večina objektov ohranja glavno gradbeno linijo in ne posega v območje cest. Skupna dolžina vseh delov fasade, ki presegajo gradbeno linijo, ne sme biti daljša od 40% dolžine tlorisne projekcije celotne fasade ob gradbeni liniji;
– skrajna točka presegajočega dela objekta od gradbene meje oziroma gradbene linije ne sme biti oddaljena več kot 3,00 m;
– preko gradbene meje ali gradbene linije lahko sega celoten napušč stavbe, vendar njegova širina ne sme znašati več kot 3,00 m;
– višina objekta (Ho) je zgornja kota stropne konstrukcije. Nad to koto je dovoljena izvedba zaključnih slojev strehe ter kritine, zaključnega venca, tehničnih naprav, strojnih inštalacij in telekomunikacijskih naprav, ni pa dovoljena ureditev mansarde. Višina objekta Ho se meri od kote, ki je v karti Idejna višinska regulacija kotirana kot kota finalnega tlaka v pritličju objekta in je absolutna kota. Kota zaključnega venca ne sme presegati višine Ho za več kot 1,00 m;
– dopustna je izgradnja delov objektov (gank, balkon, terasa, nadstrešek, vhodna veža, stopnišče, terasa, prezračevalni jašek, ograje, zidovi ipd.);
– znotraj funkcionalnega sklopa V. je dovoljena izvedba notranjega oziroma zunanjega plavalnega bazena ali plavalnega ribnika.
(3) Dopustna odstopanja od predpisanih bruto etažnih površin in etažnosti objektov in stanovanjskih enot:
– dopustno je povečanje števila 52 stanovanjskih enot za največ 15%,
– dopustna je sprememba stanovanjskih hiš v apartmaje;
– odstopanje od predpisane bruto etažne površine objektov nad nivojem terena je lahko ± 10%;
– predpisane bruto etažne površine in njihove tolerance ne vključujejo površin odprtih in polodprtih stanovanjskih površin (balkonov, lož, teras ipd.).
(4) Dopustna odstopanja od parcelacije:
– dopustna so odstopanja površin zemljišč v javni in zasebni lasti, gradbenih parcel in zakoličbenih točk, skladno z uskladitvami parcelnih mej in tolerancami horizontalnih gabaritov objektov;
– dopustno je odstopanje pri zagotavljanju dodatnih površin znotraj zaselka, namenjenih javnemu dobremu;
– potek parcelnih mej in s tem velikost gradbenih parcel se sme spreminjati v smislu prilagoditve gradnji objektov oziroma skupinam objektov;
– možno je tudi združevanje manjših parcel v večje gradbene parcele in obratno;
– znotraj gradbenih parcel in zemljišč v javni in zasebni lasti je po izgradnji naselja ali dela naselja možna podrobnejša parcelacija.
(5) Dopustna odstopanja od namembnosti objektov:
– znotraj posameznih objektov je možna sprememba namembnosti posameznih objektov oziroma delov objektov. Spremljajoče dejavnosti, ki so združljive s stanovanjskim okoljem so lahko: dejavnosti osebnih storitev, pisarniške, poslovne, oskrbne dejavnosti, dejavnosti uslužne obrti, turizma, gostinstva, trgovine, zasebnega zdravstva in otroškega varstva;
– spreminjanje namembnosti posameznih objektov v proizvodnjo, veletrgovino, skladiščenje, transport, energetiko in druge dejavnosti, ki so nezdružljive s stanovanjskim okoljem, ni dovoljeno.
(6) Dopustna odstopanja od komunalne infrastrukture:
– dopustne spremembe tras posameznih komunalnih, energetskih in telekomunikacijskih vodov zaradi ustreznejše oskrbe in racionalnejše izrabe prostora;
– v skladu s soglasjem upravljavca so dopustne tudi izvedbe komunalnih vodov, ki jih v fazi priprave občinskega podrobnega prostorskega načrta ni bilo mogoče predvideti;
– dopustna je korekcija trase dovozne ceste znotraj zaselka in njene navezave na obstoječo javno cesto Dolenje–Štrancarji zaradi zagotavljanja ustreznejšega in varnejšega uvoza ter zagotavljanja čim manjšega posega v območje parcele št. 1220/16 k.o. Planina;
– dopustne so korekcije višinske regulacije internih cest v smislu učinkovitejše povezave z objekti;
– dopustna je sprememba lokacije transformatorske postaje in telefonske centrale;
– na vseh parcelah in objektih je dopustna izvedba rešitev za pridobivanje energije iz obnovljivih virov, ki služijo lastnim potrebam oziroma služijo za potrebe proizvodnje energije za zunanje uporabnike;
– dopustna je izgradnja dodatnih parkirnih mest ob vstopni dovozni cesti;
– dopustna je izvedba dodatnega izvoza in uvoza v objektu D, kolikor bi se to pokazalo kot smiselno (pozidava severnega dela območja).
Vsa dopustna odstopanja od načrtovanih rešitev so možna na podlagi soglasja pristojnega odbora občinskega sveta.
VIII. ROKI ZA IZVEDBO PROSTORSKE UREDITVE
36. člen
(roki za izvedbo prostorske ureditve)
Gradbena dovoljenja za gradnjo objektov v območju urejanja občinskega podrobnega prostorskega načrta se lahko začnejo izdajati takoj, ko začne veljati ta odlok, pod pogojem, da je sklenjena pogodba o opremljanju z Občino Ajdovščina. Pred začetkom izdaje individualnih gradbenih dovoljenj za gradnjo mora biti izvedena parcelacija zemljišč skladno z grafično prilogo Predlog parcelacije in regulacijski elementi (list 2.3).
IX. OBVEZNOSTI INVESTITORJEV IN IZVAJALCEV
37. člen
(organizacija gradbišč)
Gradbišče je treba organizirati tako, da gradbiščna baza ni locirana v neposredni bližini naselja ali drugih varovanih območij. Gradbišča je treba zavarovati tako, da se zagotovi varnost in nemotena raba sosednjih objektov in zemljišč.
Transportne poti morajo potekati po obstoječih cestah in poteh, manipulativne površine v času gradnje so lahko v ureditvenem območju in na zemljiščih, ki nanj mejijo.
Med izvajanjem del mora investitor zagotoviti spremljanje in nadzor stanja na gradbišču.
38. člen
(dodatne obveznosti)
Poleg obveznosti, navedenih v predhodnih členih tega odloka, so obveznosti investitorjev in izvajalcev še naslednje:
– pred začetkom del je treba pravočasno obvestiti upravljavce komunalnih, energetskih, telekomunikacijskih objektov in naprav ter upravljavce prometne infrastrukture, z njimi evidentirati obstoječe objekte in naprave ter uskladiti vse posege v območje objektov in naprav in v njihove varovalne pasove;
– zagotoviti ali nadomestiti je treba dostope in dovoze do obstoječih objektov in zemljišč;
– promet v času gradnje mora biti organiziran tako, da ne bo prihajalo do zastojev;
– zaradi varnosti prometa je treba izkopne jarke označiti in zavarovati, še posebno v nočnem času;
– o vseh motnjah, do katerih bi eventualno prišlo pri komunalni, energetski in telekomunikacijski oskrbi, je treba pravočasno obvestiti pristojne upravljavce in uporabnike;
– v času gradnje je treba zagotoviti vse potrebne varnostne ukrepe in organizacijo na gradbišču, da bo preprečeno onesnaženje okolja in voda, ki bi nastalo zaradi transporta, skladiščenja in uporabe tekočih goriv in drugih škodljivih snovi, v primeru nezgode pa zagotoviti takojšnje ukrepanje za to usposobljenih oseb;
– objekte in naprave je treba med gradnjo ustrezno zaščititi, po dokončani gradnji pa eventualno nastale poškodbe sanirati;
– po izgradnji je treba na območjih gradbišč in začasnih deponij vzpostaviti prvotno stanje;
– v najkrajšem možnem času je treba odpraviti vse morebitne negativne posledice in poravnati vso škodo v prostoru, ki bi nastala zaradi izgradnje;
– pred pridobitvijo gradbenega dovoljenja je investitor dolžan z Občino Ajdovščina skleniti pogodbo o opremljanju.
X. USMERITVE ZA DOLOČITEV MERIL IN POGOJEV PO PRENEHANJU VELJAVNOSTI OBČINSKEGA PODROBNEGA PROSTORSKEGA NAČRTA
39. člen
(usmeritve za določitev meril in pogojev po prenehanju veljavnosti občinskega podrobnega prostorskega načrta)
Po prenehanju veljavnosti občinskega podrobnega prostorskega načrta so na zgrajenih objektih dovoljena redna in investicijska vzdrževalna dela ter dela v javno korist, dozidave, nadzidave, rekonstrukcije, rušitve objektov ter novogradnje na mestu porušenih objektov.
XI. NADZOR
40. člen
(nadzor)
Nadzor nad izvajanjem tega odloka opravlja Inšpektorat Republike Slovenije za okolje in prostor.
XII. KONČNI DOLOČBI
41. člen
Občinski podrobni prostorski načrt za območje zaselka Strane na Planini je stalno na vpogled na Občini Ajdovščina, Cesta 5. maja 6a, 5270 Ajdovščina.
42. člen
Ta odlok začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 350-06/07
Ajdovščina, dne 2. oktobra 2009
Župan
Občine Ajdovščina
Marjan Poljšak l.r.
