Na podlagi Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL in 57/08) in 27. člena Statuta Mestne občine Ljubljana (Uradni list RS, št. 66/07 – uradno prečiščeno besedilo) je Mestni svet Mestne občine Ljubljana na 37. seji dne 29. marca 2010 sprejel

Ta pravilnik določa način oddaje hišniških stanovanj, ki so last Mestne občine Ljubljana, (v nadaljevanju: hišniška stanovanja) v najem, čas trajanja najemnega razmerja, najemnino in ostale stroške uporabe stanovanja, prenehanje najemnega razmerja, rok za izpraznitev in način vzdrževanja hišniških stanovanj.

Kot hišniško stanovanje po tem pravilniku se šteje stanovanje, ki ga kot hišniško opredeli organ Mestne uprave Mestne občine Ljubljana, v pristojnost katerega spada stavba, v kateri se stanovanje nahaja (v nadaljevanju: pristojni organ MU MOL).
Za hišnika, ki se mu v skladu s tem pravilnikom odda hišniško stanovanje v najem, mora biti pri upravljavcu stavbe sistemizirano delovno mesto.

V hišniškem stanovanju ni dovoljeno opravljati dejavnosti. Hišniškega stanovanja ali njegovega dela ni dovoljeno oddajati v podnajem. V hišniškem stanovanju ni dovoljeno imeti živali, ki bi lahko motile dejavnost upravljavca stavbe.

Za hišniška opravila se štejejo praviloma sledeča opravila:
1. evidentiranje potrebnih manjših vzdrževalnih del, povezanih z obratovanjem stavbe ter sodelovanje pri organizaciji in izvedbi teh del, kot so:
– zamenjava svetil, žarnic, stikal, tipk in varovalk v skupnih prostorih stavbe,
– zamenjava razbitih stekel v osebnih in tovornih dvigalih, vhodnih vratih in oknih v skupnih prostorih stavbe,
– popravilo ali zamenjava tečajev, kljuk, ključavnic,
– čiščenje in odmašitev iztočnih pip, baterij umivalnikov, talnih sifonov v skupnih prostorih,
– čiščenje dostopnih poti, parkirnih prostorov, peskovnikov ipd.,
– košnja zelenih površin, obrezovanje živih mej in dreves,
– čiščenje snega in ledu na zemljišču stavbe ter ledenih sveč s stavbe;
2. opremljanje in vzdrževanje priročne delavnice in skladišča rezervnih delov in materiala;
3. sodelovanje pri izvajanju manjših vzdrževalnih del, ki jih izvajajo zunanji izvajalci;
4. v skladu s programom obratovanja nabava materiala, rezervnih delov in sodelovanje pri pridobivanju ponudb za vzdrževalna in druga dela;
5. vodenje potrebne evidence, pripravljanje poročil o delu in arhiviranje tehnične in druge dokumentacije;
6. spremljanje in kontroliranje manj zahtevnih del zunanjih izvajalcev, sodelovanje pri nadzoru in prevzemu vzdrževalnih del;
7. druga opravila glede na stavbo, v kateri se opravljajo hišniška dela oziroma opravila;
8. opravila v skladu z opisom del in nalog hišnika, navedena v internem aktu upravljavca stavbe in opravila po navodilu poslovodnega organa upravljavca stavbe.

Hišnika izbere upravljavec stavbe oziroma stavb, za katere se izbira hišnik.

Upravljavec stavbe o izbiri hišnika obvesti Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana (v nadaljevanju: JSS MOL) ter mu posreduje podatke o hišniku in osebah, ki bodo skupaj z njim uporabljale hišniško stanovanje ter podatke o sklenjeni pogodbi o zaposlitvi.
Na podlagi obvestila iz prejšnjega odstavka in soglasja iz 7. člena tega pravilnika o času trajanja najemnega razmerja JSS MOL pripravi najemno pogodbo in pozove izbranega hišnika na sklenitev najemne pogodbe.

Najemno pogodbo s hišnikom sklene JSS MOL za določen čas, za čas trajanja pogodbe o zaposlitvi, lahko pa tudi za krajši čas, če tako določi upravljavec stavbe ob soglasju pristojnega organa MU MOL.

Najemnina za hišniška stanovanja se določa v skladu s predpisi za izračun neprofitne najemnine in veljavnimi sklepi Mestnega sveta MOL o stanovanjski najemnini.
Kompenzacija najemnine z opravljanjem hišniških opravil ni možna.

Najemnik je poleg najemnine dolžan plačevati obratovalne in ostale stroške skladno z zakonom. Če odčitki individualne porabe niso možni, se taki obratovalni stroški obračunajo sorazmerno glede na površino hišniškega stanovanja. Razdelitev obratovalnih stroškov in račun za te stroške izstavlja upravljavec stavbe.

Najemno razmerje za najem hišniškega stanovanja preneha s potekom časa, za katerega je sklenjeno, in se ne more prenašati na ožje družinske člane.

Najemno pogodbo lahko JSS MOL odpove iz sledečih krivdnih razlogov:
1. če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja povzročajo večjo škodo na stanovanju ali skupnih delih stavbe;
2. če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, opravljajo v stanovanju dejavnost;
3. če najemnik ne vzdržuje stanovanja v skladu s pravilnikom, ki predpisuje normative vzdrževanja stanovanj in stanovanjskih stavb, v delu, ki se nanaša na najemnika;
4. če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen, pa v 60 dneh od prejema računa;
5. če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja motijo dejavnost upravljavca stavb ali grobo kršijo temeljna pravila sosedskega sožitja;
6. če ima najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, živali, ki motijo ali bi lahko motile dejavnost upravljavca stavb;
7. če najemnik izvršuje ali izvrši v stanovanju in na vgrajeni opremi spremembe brez poprejšnjega soglasja JSS MOL, razen v primerih, ko JSS MOL po zakonu ne more odreči soglasja za posege najemnika;
8. če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba ali več oseb, ki niso navedene v najemni pogodbi in če najemnik za to ni pridobil soglasja JSS MOL;
9. če najemnik odda najeto stanovanje ali njegov del v podnajem;
10. če najemnik ne dopusti vstopa v stanovanje za preveritev pravilne uporabe stanovanja in za izvedbo popravil in izboljšav v stanovanju;
11. če najemnik brez upravičenih razlogov ne prevzame stanovanja oziroma ne prične prebivati v stanovanju v 30 dneh po sklenitvi najemne pogodbe;
12. če so najemnik in osebe, navedene v najemni pogodbi, nehale uporabljati stanovanje in brez presledka več kot tri mesece niso stanovale v njem;
13. če je hišniku odpovedana pogodba o zaposlitvi iz krivdnega razloga.
Najemno pogodbo lahko JSS MOL odpove tudi iz nekrivdnih razlogov, odpove pa jo v vsakem primeru predčasnega prenehanja pogodbe o zaposlitvi.

O obstoju odpovednega razloga iz prejšnjega člena tega pravilnika in/ali o prenehanju pogodbe o zaposlitvi obvesti upravljavec stavbe pristojni organ MU MOL in od njega pridobi soglasje za odpoved najemnega razmerja in izpraznitev stanovanja. Na podlagi obvestila upravljavca stavbe in soglasja pristojnega organa MU MOL prične JSS MOL s postopkom odpovedi najemnega razmerja oziroma postopkom izpraznitve stanovanja.
V primeru neplačevanja obratovalnih stroškov je upravljavec stavbe, zaradi preprečevanja nastanka večjega dolga, za plačilo katerega je subsidiarno odgovoren lastnik stanovanja, dolžan tekoče obveščati JSS MOL.

Hišnik je dolžan v primeru obstoja krivdnega razloga v roku 60 dni, v primeru obstoja nekrivdnega razloga pa v roku 6 mesecev po prenehanju najemnega razmerja, izročiti JSS MOL izpraznjeno prebeljeno stanovanje v stanju, v kakršnem ga je prevzel, pri čemer se upoštevajo spremembe, nastale pri normalni uporabi stanovanja, in tiste, ki jih je najemnik opravil v soglasju z JSS MOL.

Vzdrževanje skupnih delov stavbe, v kateri je hišniško stanovanje, izvaja v celoti upravljavec stavbe.

Za vse zadeve, ki niso urejene s tem pravilnikom, se uporabljajo določbe Stanovanjskega zakona in podzakonskih predpisov, ki se nanašajo na stanovanjska najemna razmerja.

V primerih, ko hišniki že zasedajo hišniška stanovanja, pa najemne pogodbe z njimi niso sklenjene, upravljavec stavbe posreduje JSS MOL podatke o hišniku in osebah, ki skupaj z njim uporabljajo hišniško stanovanje, podatke o sklenjeni pogodbi o zaposlitvi in času trajanja najemnega razmerja skladno s 7. členom tega pravilnika ter hkrati o tem obvesti pristojni organ MU MOL. JSS MOL na podlagi prejetih podatkov sklene s hišnikom najemno pogodbo po določbah tega pravilnika.
Smiselno enako velja za hišnike, ki že imajo sklenjene najemne pogodbe.

Ta pravilnik začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.