Na podlagi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88 in 5/90; Uradni list RS, št. 10/91, 17/91, 13/93, 66/93, 32/00 in 102/02 – Odl. US U-I-108/01-17), Zakona o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin (Uradni list RS, št. 14/07 in 55/09 – Odl. US U-I-294/07-16), Uredbe o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin (Uradni list RS, št. 84/07, 94/07, 55/09 – Odl. US U-I-294/07-16 in 100/09) ter na podlagi 17. člena Statuta Mestne občine Celje (Uradni list RS, št. 41/95, 77/96, 37/97, 50/98, 28/99, 117/00, 108/01, 70/06 in 43/08) je Mestni svet Mestne občine Celje na 33. seji dne 25. 5. 2010 sprejel
P R A V I L N I K
o oddajanju poslovnih prostorov, garaž v najem ter določanju najemnin za poslovne prostore in garaže v lasti Mestne občine Celje
1. Splošni določbi
1. člen
S tem pravilnikom se določajo postopki in pogoji oddaje v najem ali v brezplačno uporabo ter način določitve najemnin za del stvarnega nepremičnega premoženja v lasti Mestne občine Celje, ki v naravi predstavljajo poslovne prostore, garaže in garažne bokse (v nadaljevanju: poslovni prostori in garaže).
Ostale poslovne površine, ki so v lasti Mestne občine Celje ter so dana v upravljanje drugi pravni osebi, ki ji je pravica upravljanja podeljena na podlagi zakona ali akta o ustanovitvi javnega negospodarskega zavoda, ti upravljavci uporabljajo predpise s področja, ki urejajo ravnanje s stvarnopravnim premoženjem, države občin in pokrajin ali druge področne predpise, ki se nanaša na upravljavca ali stvarno premoženje, ki je podeljeno v upravljanje.
2. člen
Uporabljeni pojmi v tem pravilniku imajo enak pomen, kot je to določeno v predpisih, ki urejajo ravnanje s stvarnopravnim premoženjem, države občin in pokrajin.
2. Evidenca poslovnih prostorov in garaž
3. člen
Evidenca poslovnih prostorov in garaž se vodi na način, ki je določen v predpisih o ravnanju s stvarnopravnim premoženjem, države občin in pokrajin.
V evidenco poslovnih prostorov Mestne občine Celje se uvrščajo vsi poslovni prostori, ki so vpisani v centralni evidenci občinskega stvarnega premoženja.
Centralno evidenco poslovnih prostorov in garaž vodi v okviru Mestne občine Celje pristojna služba za vodenje evidence celotnega stvarnega premoženja v lasti Mestne občine Celje – centralne evidence stvarnega premoženja Mestne občine Celje.
Upravljavec oziroma druga pravna oseba, ki ima podeljeno pravico upravljanja s stvarnim premoženjem na podlagi zakona, odloka o negospodarskih javnih službah ali aktom o ustanovitvi javnega negospodarskega zavoda, je dolžan:
– voditi podatke o stvarnem premoženju oziroma poslovnem prostoru, ki mu je bilo dano v upravljanje na podlagi predpisov, ki urejajo ravnanje s stvarnopravnim premoženjem, države občin in pokrajin in določil tega pravilnika;
– posredovati pristojni službi Mestne občine Celje, ki vodi centralno evidenco stvarnega premoženja Mestne občine Celje, podatke o stvarnopravnem premoženju oziroma poslovnem prostoru iz prve alineje tega člena, v roku 30 dni od prevzema stvarnopravnega premoženja oziroma poslovnega prostora v upravljanje;
– posredovati v roku 15 dni vse spremembe, ki se nanašajo na pravno in dejansko stanje stvarnopravnega premoženja oziroma poslovnega prostora, ki mu je bilo dano v upravljanje, ki zajema poleg podatkov, ki se vodijo v uradnih evidencah, še tudi podatke o obremenitvi, zavarovanju, oddajanja stvarnega premoženja v najem, povečanje vrednosti zaradi investicijskih vlaganj ipd.
3. Oddaja poslovnih prostorov in garaž v najem
3.1. Pristojnosti župana, komisije, strokovne službe in metode oddaje poslovnih prostorov in garaž
4. člen
Vse postopke, ki se nanašajo na oddajo poslovnih prostorov in garaž v najem in oddajo poslovnih prostorov in garaž v brezplačno uporabo, vodi in nadzira Komisija za vodenje in nadzor postopka pridobivanja, razpolaganja in upravljanja stvarnega in finančnega premoženja Mestne občine Celje (v nadaljevanju: komisija), ki jo za te naloge imenuje in pooblasti župan. Komisija vodi in nadzira tudi vse postopke v zvezi z najemnimi razmerji med najemniki oziroma uporabniki poslovnih prostorov in garaž ter Mestno občino Celje.
Strokovno tehnična opravila v zvezi z najemnimi razmerji in postopki oddaje v najem oziroma uporabo opravlja pristojna strokovna služba upravnega organa Mestne občine Celje (v nadaljnjem besedilu: strokovna služba).
Vse odločitve v zvezi z oddajo poslovnih prostorov in garaž v najem in brezplačno uporabo, ter o zadevah v zvezi z najemnimi razmerji sprejema župan, ki tudi sklene pravni posel.
5. člen
Poslovni prostori in garaže se oddajo v najem na način in na podlagi metod, ki so določene s predpisi o ravnanju s stvarnopravnem premoženju, države, občin in pokrajin, ki so
– javna dražba;
– javno zbiranje ponudb;
– neposredna pogodba.
Oddaja garaž in garažnih boksov, je po tem pravilniku urejena s 16. členom tega pravilnika.
6. člen
Poslovni prostori in garaže se oddajo v najem na podlagi sprejetega posamičnega programa ravnanja s stvarnim premoženjem (v nadaljnjem besedilu: posamični program), ki se izdela na podlagi predpisov o ravnanju s stvarnim premoženjem države in lokalnih skupnosti. S posamičnim programom se določi zlasti ekonomska utemeljenost ravnanja, predmet, obseg in metoda oddaje v najem, čas trajanja najema oziroma uporabe ter ocenjena vrednost poslovnega prostora ali garaže. Posamični program pripravi pristojna strokovna služba.
Strokovna služba posreduje posamični program Komisiji v postopek sprejemanja. V postopku sprejemanja posamičnega programa Komisija zavzame do programa svoje stališče, ki ga skupaj z osnutkom posamičnega programa posreduje županu v sprejem.
Komisija zavzame stališče in ga pošlje skupaj z osnutkom posamičnega programa županu najkasneje v roku 15 dni od prejetja osnutka posamičnega programa v obravnavo. V primeru, da v navedenem roku Komisija ne zavzame stališča ali ga ne posreduje županu v sprejem, ga lahko po tem roku posreduje strokovna služba v sprejem županu neposredno.
7. člen
Na podlagi sprejetega posamičnega programa, strokovna služba pripravi besedilo javne dražbe oziroma zbiranja ponudb ali besedilo najemne pogodbe v primeru metode neposredne pogodbe. Komisija pošlje besedilo javne dražbe oziroma zbiranja ponudb v objavo, kot je to določeno v posamičnem programu in na podlagi predpisov o ravnanju s stvarnim premoženjem države, občin in pokrajin.
Namera o oddaji poslovnega prostora ali garaže v najem, brezplačno uporabo ali oddaje z neposredno pogodbo, se objavi poleg na predpisanih mestih po določilih predpisov o ravnanju s stvarnim premoženjem države, občin in pokrajin še na enotnem spletnem portalu Mestne občine Celje.
8. člen
Komisija v rokih, ki so določeni v javni dražbi ali javnemu zbiranju ponudb, vodi vse postopke za posamezno metodo razpolaganja. O poteku postopkov oddaje poslovnih prostorov komisija sestavi zapisnik na podlagi predpisov o ravnanju s stvarnim premoženjem države, občin in pokrajin ter predlaga strokovni službi, da pripravi osnutek pravnega posla za oddajo v najem najugodnejšemu ponudniku.
Komisija pošlje županu v podpis pogodbo skupaj z zapisnikom o poteku postopka iz prejšnjega odstavka.
Zoper izbor najugodnejšega ponudnika ni pritožbe.
V primeru, da postopek ni bil uspešen, komisija o tem obvesti župana Mestne občine Celje in strokovno službo skupaj s predlogom županu za nadaljnje razpolaganje s stvarnim premoženjem.
3.2. Neposredna pogodba
9. člen
Poleg primerov, ki so določeni v predpisih o ravnanju s stvarnim premoženjem države, občin in pokrajin, se poslovni prostori in garaže lahko oddajo na podlagi metode neposredne pogodbe, v naslednjih primerih:
– če se poslovni prostor ali garaža oddaja subjektom posebnih ugodnosti, ki so določeni v 19. členu tega pravilnika;
– družinskemu članu najemnika (zakoncu, otroku, bratu, sestri, snahi, zetu, vnukinji ali vnuku), če nadaljuje z isto dejavnostjo dosedanjega najemnika, ki je samostojni podjetnik, v primeru upokojitve, bolezni ali smrti najemnika;
– v primerih statusnih sprememb obstoječih subjektov, če ti po statusni spremembi postanejo pravni nasledniki dosedanjega najemnika;
– zaradi preselitve najemnika iz poslovnega prostora, ki ga je potrebno porušiti;
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije objekta ali za druga nujna dela na infrastrukturi objekta;
– če gre za razširitev poslovnega prostora zaradi opravljanje iste dejavnosti v prostor, ki ga je možno z obstoječim neposredno povezati v isti zgradbi;
– če gre za zamenjavo poslovnega prostora, ki po velikosti ali višini najemnine ne odstopa za več kot 25% in če je to v interesu najemodajalca;
– v primerih funkcionalne zaokrožitve obstoječega poslovnega prostora, pri čemer je kriterij neposredne dodelitve enak, kot pri prejšnji alineji tega člena pravilnika;
– če je dosedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji, novi najemnik pa prevzame dolgove dosedanjega najemnika do najemodajalca;
– za določen čas do pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji, če je za poslovni prostor vložena zahteva za denacionalizacijo in je denacionalizacijski upravičenec dal pisno soglasje k oddaji.
10. člen
V vseh primerih iz prejšnjega člena morajo interesenti strokovni službi poleg splošnih podatkov predložiti še:
– dokazilo o sposobnosti opravljanja predvidene dejavnosti v poslovnem prostoru ali izjavo, da lahko navedene podatke pridobi strokovna služba iz uradnih evidenc;
– odločbo o podelitvi statusa, da subjekt deluje v javnem interesu v primerih, ko je interesent za najem z metodo neposredne pogodbe nevladna organizacija, ki deluje v javnem interesu za izvajanje dejavnosti, za katero je ustanovljena. V primeru, da subjekt še ne izpolnjuje pogojev za pridobitev statusa, lahko predloži tudi potrdilo ustrezne strokovne službe Mestne občine Celje, da je njegovo delovanje v posebnem interesu Mestne občine Celje in v javnem interesu;
– kratko poročilo o dosedanjem izvajanju programa ter predstavitev programa, ki se naj bi izvajal v poslovnem prostoru s potrdilom, da je bil oziroma je registriran za takšno opravljanje dejavnosti;
– dokazilo o poravnanih davčnih obveznostih, dokazilo o poravnanih obveznostih do Mestne občine Celje;
– dokazilo, da nima blokiran račun (veljavno največ 30 dni), če se poslovni prostor ne oddaja v brezplačno uporabo;
– dokazilo o plačilu varščine v višini enomesečne izhodiščne najemnine na transakcijski račun Mestne občine Celje, če se poslovni prostor ne oddaja v brezplačno uporabo.
3.3. Brezplačna uporaba poslovnih prostorov ali garaž
11. člen
Poslovni prostori in garaže se lahko, poleg v predpisanih primerih po predpisih o ravnanju s stvarnim premoženjem države, občin in pokrajin in primerov iz 21. in 23. člena tega pravilnika, oddajo v brezplačno uporabo:
– osebam javnega prava za izvrševanje javnih nalog, razen javnim podjetjem;
– invalidskim in humanitarnim organizacijam, ki delujejo na podlagi statusa priznanega z odločbo pristojnega organa in delujejo v javnem interesu na področju socialnega in zdravstvenega varstva;
– javnim kulturnim in izobraževalnim zavodom;
– drugim subjektom, če izvajajo v poslovnem prostoru, dejavnost, ki je v javnem interesu.
Odločitev o brezplačni uporabi sprejme župan bodisi v posamičnem programu ali na podlage vloge najemnika oziroma interesenta.
Uporabniki iz tega člena krijejo obratovalne stroške, stroške rednega vzdrževanja, stroške uporabe stavbnega zemljišča in morebitne druge stroške, ki so zvezi z uporabo poslovnega prostora ali garaže, o čemer se stranki dogovorita s pogodbo.
3.4. Vsebina najemne pogodbe oziroma pogodbe o brezplačni uporabi
12. člen
Z izbranim ponudnikom sklene najemno pogodbo oziroma pogodbo o brezplačni uporabi župan Mestne občine Celje.
S ponudnikom, ki je bil izbran, se sklene najemna pogodba oziroma pogodba o brezplačni uporabi najkasneje v roku 15 dni po odločitvi o izbiri.
Če ponudnik ne podpiše najemne pogodbe v navedenem roku in če pred podpisom najemne pogodbe ne poravna najemnine do višine enomesečne najemnine iz razlogov, ki so na strani ponudnika, Mestna občina Celje zadrži plačano varščino v višini enomesečne izhodiščne najemnine. Ponudnikom, ki niso uspeli se varščina brez obresti vrne v roku določenem v objavi javne ponudbe ali dražbe. Varščina in plačilo do višine enomesečne najemnine se ponudniku šteje v najemnino.
13. člen
Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe oziroma pogodbe o brezplačni uporabi, ki mora poleg z zakonom določenih sestavin, vsebovati še naslednje sestavine:
– natančni opis poslovnega prostora – zapisnik o ugotovitvi vrednosti poslovnega prostora iz evidence 3. člena tega pravilnika;
– višino najemnine in način plačila, če ne gre za pogodbo o brezplačni uporabi;
– določilo o funkcionalnih stroških, ki bremenijo najemnika;
– čas, za katerega se sklene najemna pogodba;
– eventualno potreben čas za usposobitev poslovnega prostora v katerem najemnik ne plačuje izračunane najemnine;
– v primerih, ko so potrebna vlaganja, določilo, kdo bo prostor usposobil, pogoje usposobitve, način povrnitve vlaganj najemniku z rokom za usposobitev poslovnega prostora;
– navedba poslovne dejavnosti, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru;
– način oddaje poslovnega prostora: javna ponudba, javno zbiranje ponudb, dražba najemnine, neposredna oddaja;
– dolžnost glede vzdrževanja poslovnega prostora;
– možnost oddaje v podnajem;
– možnost uporabe skupnih delov in naprav v zgradbi – pogoji njihove souporabe;
– določilo, da se pri večji obnovi ali preureditvi poslovnega prostora sklene z najemnikom posebna pogodba glede vračila stroškov vlaganj;
– odpovedni rok;
– pravici vstopa najemodajalca v poslovni prostor in pravici ogleda oziroma pregleda;
– ostale obveznosti najemnika, ki izhajajo iz uporabe poslovnega prostora.
Za pogodbo o brezplačni uporabi se uporabljajo smiselno določila tega pravilnika, ki urejajo vsebino najemne pogodbe. Poleg teh vsebin, pa so obvezna sestavina pogodbe o brezplačni uporabi določila zadnjega odstavka 25. člena tega pravilnika.
Poslovni prostor ali garaža se odda v najem za določen čas za dobo enega leta. Najemno razmerje se lahko po poteku enega leta podaljša za čas ki ga določajo predpisi o ravnanju s stvarnim premoženjem države, občin in pokrajin, če v tem obdobju najemnik ni kršil določil najemne pogodbe.
Ne glede na prejšnji odstavek tega člena se poslovni prostor ali garaža, izjemoma lahko odda v najem za določen čas, ki je daljši, če za tako odločitev obstajajo posebej utemeljeni razlogi ali v primerih, ko je predmet najema v denacionalizacijskem postopku. V tem primeru se poslovni prostor ali garaža lahko odda za določen čas do pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji.
3.5. Prenehanje najemnega razmerja
14. člen
Najemno razmerje preneha s potekom pogodbenega roka, za katerega je pogodba sklenjena, z odstopom ali odpovedjo.
Odstop najemnega razmerja s strani najemnika mora biti podan pisno, v sporazumno dogovorjenem ali pogodbenem roku.
Ob predaji izpraznjenega poslovnega prostora strokovna služba sestavi primopredajni zapisnik, ki vsebuje podatke o dnevu prenehanja obveznosti plačevanja najemnine in stroškov v zvezi z uporabo poslovnega prostora ali garaže in o stanju poslovnega prostora ali garaže.
15. člen
Najemodajalec lahko odpove najemno razmerje in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, če najemnik tudi po pisnem opominu:
– uporablja poslovni prostor tako, da ovira stanovalce ali drugega najemnika poslovnega prostora pri normalni rabi poslovnega prostora ali stanovanja;
– v roku enega meseca od dneva prejema opomina ne opravi del, potrebnih za redno vzdrževanje poslovnega prostora, ki spadajo v njegove stroške;
– v pogodbeno dogovorjenem roku ne usposobi poslovnega prostora;
– ne začne v dogovorjenem roku z opravljanjem dejavnosti;
– spremeni ali bistveno omeji poslovno dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja pristojnega upravnega organa in najemodajalca;
– dalj časa brez upravičenih razlogov ne opravlja dejavnosti;
– preneha z opravljanjem dovoljene dejavnosti;
– odkloni sodelovanje pri prenovi stavbe;
– ne dovoli izvršitve pravice vstopa najemodajalca v poslovni prostor in pravici ogleda oziroma pregleda ali odklanja primopredajo poslovnega prostora po tem pravilniku oziroma po najemni pogodbi;
– odda poslovni prostor v podnajem oziroma dovoli drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja najemodajalca;
– je v zaostanku s plačilom najemnine zaporedoma dva meseca oziroma je dolžan dve mesečni najemnini v roku šestih mesecev;
– dalj časa ne plačuje skupnih obratovalnih stroškov, ki bremenijo poslovni prostor.
16. člen
Najemna pogodba preneha tudi:
– če pride do realizacije prostorskega akta z rušitvijo stavbe v katerem se nahaja poslovni prostor;
– če je prišlo do spremembe namembnosti poslovnega prostora z aktom lastnika poslovnega prostora;
– v primeru razlastitve,
– v drugih z zakonom ali drugim pravnim aktom določenih primerih.
3.6. Način oddaje garaž in garažnih boksov
17. člen
Garaže, ki so bile zgrajene za potrebe uporabnikov posameznih zgradb, se praviloma oddajo v najem lastnikom in najemnikom stanovanj ter poslovnih prostorov v teh zgradbah z neposredno pogodbo.
Razpis za oddajo garaže iz prvega odstavka se objavi na oglasni deski objekta oziroma na krajevno običajen način, za potrebe katerega so garaže zgrajene.
V primeru oddaje poslovnega prostora, ki ima v razpisnih pogojih določen tudi pogoj, da je poslovni prostor primeren tudi za garažo, ima prednost tisti interesent, ki odda ponudbo za namen poslovnega prostora pred interesenti za najem za namen garaže. Če pa za ta poslovni prostor kandidira več interesentov za namen garaže pod istimi pogoji, se razpis razveljavi in razpiše javna dražba smiselno po 6. do 7. členu tega pravilnika.
Določbe prvega člena se ne uporabljajo za garaže, ki so sestavni del posameznih stanovanj ali poslovnih prostorov. Takšne garaže se oddajo skupaj z najemno pogodbo za stanovanje oziroma poslovni prostor.
Najemnik garaže ne sme oddajati v podnajem. V primeru kršitve določila tega člena se smiselno uporabijo določila tega pravilnika, ki se nanašajo na poslovne prostore.
4. Določanje najemnin in brezplačna uporaba poslovni prostorov
4.1. Izhodiščna najemnina
18. člen
Izhodiščna najemnina se določa na podlagi določil predpisov o ravnanju s stvarnim premoženjem države, občin in pokrajin.
V primerih, ko določbe predpisov o ravnanju s stvarnim premoženjem države, občin in pokrajin, ne določajo njihovo obvezno uporabo ali pa je zaradi smotrnosti postopka ali drugih razlogov to smiselno, se za določitev izhodiščne najemnine uporabljajo določbe tega pravilnika.
19. člen
Izhodiščna mesečna najemnina za primere iz drugega odstavka 18. člena tega pravilnika (v nadaljevanju: izhodiščna najemnina po pravilniku) se določi tako, da je izražena v EUR/m2 in se določi glede na:
– območje, kjer se poslovni prostor nahaja,
– dejavnost, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru,
– kvaliteto poslovnega prostora.
Izhodiščna mesečna najemnina po pravilniku se izračuna tako, da se število točk iz spodnje tabele pomnoži z vrednostjo točke ter površino poslovnega prostora, temu zmnožku pa se doda zmnožek revalorizirane vrednosti poslovnega prostora z letno stopnjo najemnine deljeno z 12 meseci.
+--------------------------+-------+-------+------+-------+------+------+
|DEJAVNOST/OBMOČJE | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
+--------------------------+-------+-------+------+-------+------+------+
|A – Finančno | 450 | 400 | 400 | 450 | 350 | 300 |
|posredništvo; pravne, | | | | | | |
|računovodske, | | | | | | |
|knjigovodske in | | | | | | |
|revizijske dejavnosti, | | | | | | |
|davčno svetovanje, | | | | | | |
|raziskovanje trga; | | | | | | |
|prirejanje iger na srečo | | | | | | |
+--------------------------+-------+-------+------+-------+------+------+
|B – Trgovina na debelo; | 350 | 300 | 280 | 250 | 200 | 150 |
|trgovina in posredništvo | | | | | | |
|z motornimi vozili, | | | | | | |
|posredništvo in | | | | | | |
|poslovanje z | | | | | | |
|nepremičninami, | | | | | | |
|projektiranje; obdelava | | | | | | |
|podatkov; oglaševanje, | | | | | | |
|prirejanje sejmov in | | | | | | |
|razstav, obrtne zbornice | | | | | | |
+--------------------------+-------+-------+------+-------+------+------+
|C – Trgovina na drobno, | 125 | 100 | 75 | 50 | 25 | 20 |
|gostinstvo, kozmetična in | | | | | | |
|pedikerska dejavnost; | | | | | | |
|potovalne agencije, | | | | | | |
|fotokopiranje | | | | | | |
+--------------------------+-------+-------+------+-------+------+------+
|D – Predelovalne | 100 | 150 | 150 | 80 | 50 | 50 |
|dejavnosti, gradbeništvo, | | | | | | |
|promet in zveze, | | | | | | |
|rudarstvo, oskrba z | | | | | | |
|plinom in vodo; | | | | | | |
|kmetijstvo; skladiščenje | | | | | | |
+--------------------------+-------+-------+------+-------+------+------+
|F – Popravila izdelkov | 50 | 20 | 10 | 10 | 10 | 10 |
|široke uporabe, | | | | | | |
|frizerstvo, čevljarstvo; | | | | | | |
|umetniško ustvarjanje; | | | | | | |
|druge osebne storitve | | | | | | |
|sindikati, politične | | | | | | |
|stranke, liste volivcev | | | | | | |
+--------------------------+-------+-------+------+-------+------+------+
|G – Državna uprava, | 400 | 400 | 400 | 400 | 400 | 400 |
|izobraževanje na državni | | | | | | |
|ravni | | | | | | |
+--------------------------+-------+-------+------+-------+------+------+
|H – Lokalna uprava; | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
|socialno varstvo | | | | | | |
+--------------------------+-------+-------+------+-------+------+------+
Podrobnejša opredelitev dejavnosti glede na standardno klasifikacijo dejavnosti SKD – 2008 je razvidna iz priloge 1 tega pravilnika.
Opredelitev območij poslovnih prostorov je razvidna iz karte območij, ki je priloga 2 tega pravilnika.
Vrednost poslovnih prostorov se izračuna na podlagi točkovanja poslovnih prostorov, ki je tudi podlaga za določitev najemnine. Pri točkovanju poslovnih prostorov se uporablja obrazec VP-1 in VP-2 – Zapisnik o ugotovitvi vrednosti poslovnega prostora s točkovanjem.
Vrednost točke znaša 0,017 EUR.
Vrednost točke se spreminja skladno z določitvijo vrednosti točke za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš v ustreznem odstotku.
Letna stopnja najemnine je odvisna od namembnosti in lokacije ter je podana v sledeči tabeli:
+-----------------------+------------+-----------+-------------+
| Dejavnost/območje | A, B in G | C in D | F in H |
+-----------------------+------------+-----------+-------------+
| 1 | 14,26 | 11,09 | 7,92 |
+-----------------------+------------+-----------+-------------+
| 2 | 12,67 | 9,86 | 7,04 |
+-----------------------+------------+-----------+-------------+
| 3 | 11,09 | 8,62 | 6,16 |
+-----------------------+------------+-----------+-------------+
| 4 | 9,05 | 7,39 | 5,28 |
+-----------------------+------------+-----------+-------------+
| 5 | 8,71 | 6,78 | 4,84 |
+-----------------------+------------+-----------+-------------+
| 6 | 7,92 | 6,16 | 4,4 |
+-----------------------+------------+-----------+-------------+
4.2. Odstopanja od izhodiščne najemnine po pravilniku
20. člen
Najemnina za poslovne prostore po pravilniku se zniža:
– 25% za vsak posamezen prostor v poslovnem prostoru, ki je v celoti na dvoriščni strani zgradb,
– 30% za posamezen poslovni prostor, ki je v celoti v kletnih prostorih zgradb,
– 20% za posamezen poslovni prostor v I. nadstropju, za vsako nadaljnje nadstropje pa dodatnih 5% vendar skupaj ne več kot 50%,
– 30% za posamezen poslovni prostor na podstrešju zgradb.
V primeru, da se najemnina za poslovni prostor zniža iz več alinej, se te seštevajo vendar največ do 50%.
Če je poslovni prostor predviden za rušenje, se lahko najemnina zniža za največ 50% izhodiščne mesečne najemnine.
4.3. Subjekti posebnih ugodnosti
21. člen
Na podlagi tega pravilnika se lahko dodatno zniža izhodiščna najemnina po pravilniku subjektom, ki opravljajo naslednje dejavnosti:
1. trgovina na drobno (skupina 47.110, 47.190 – trgovina osnovne preskrbe in razne butične prodajalne);
2. gostinska ponudba s pripravo in postrežbo tople hrane, kavarne, slaščičarne (skupine 56.101, 56.102, 56.103, 56.290);
3. storitvene in obrtne delavnice storitvenega značaja (skupine 95.230, 95.250, 95.290, 96.090, 96.21, 15.110, 74.810);
4. turistična dejavnost v javnem interesu;
5. društva, ki delujejo v javnem interesu (druga alineja 10. člena) in turistična dejavnost v javnem interesu;
6. kulturno umetniške dejavnosti (skupina 92.310 in 90.020);
7. socialno-humanitarne dejavnosti (skupina 88.10 razen 85.321 in 88.990);
8. športne dejavnosti (skupine 85.510, 93.110, 93.120 in 93.190);
9. dejavnosti, ki jih opravljalo podjetja, katerih večinski lastnik je Mestna občina Celje;
10. druge dejavnosti, ki skladno s srednjeročnimi razvojnimi programi Mestne občine Celje le-ti opredeljujejo kot izjemno pomembne za razvoj in oživitev Mestne občine Celje.
Dodatna znižanja za dejavnosti od točke 1. do 3. so mogoča le na območjih od 1. do 5. iz 18. člena tega pravilnika.
V primeru dvoma razvrstitve subjektov po dejavnosti v eno izmed zgoraj navedenih skupin, odloči o razvrstitvi župan Mestne občine Celje v posamičnem programu ali s sklepom na podlagi vloge interesenta.
4.4. Merila in kriteriji za določanje subjektov posebnih ugodnosti
22. člen
Subjekti iz 21. člena tega pravilnika morajo izpolnjevati naslednje kriterije, da se jim prizna dodatno znižanje najemnine:
a) da so najemniki poslovnega prostora v lasti Mestne občine Celje;
b) da izvajajo dejavnost, ki je v posebnem interesu Mestne občine Celje, in je kot taka navedena v 21. členu tega pravilnika;
c) da so v preteklosti redno izpolnjevali vse svoje obveznosti do Mestne občine Celje;
d) da svojo dejavnost izvajajo v javnem interesu, v skladu s programi posameznih dejavnosti, ki jih financira, oziroma sofinancira Mestna občina Celje.
Pogoji pod točkami a, b in c morajo biti izpolnjeni kumulativno.
Subjektom, ki izvajajo dejavnost iz 1., 2. in 3. točke 21. člena tega pravilnika se izhodiščna najemnina, lahko zniža le, če opravljajo svojo dejavnost v območju starega mestnega jedra in Brega (območja od 1.–5. iz 18. člena tega pravilnika).
Za znižanje najemnine lahko zaprosijo tudi subjekti, ki začenjajo z izvajanjem dejavnosti iz 21. člena tega pravilnika, če smiselno izpolnjujejo ostale pogoje.
4.5. Znižanje izhodiščne najemnine za subjekte posebnih ugodnosti in v drugih osebnih primerih
23. člen
Subjektom, ki izvajajo dejavnost iz 1. in 2. točke 21. člena tega pravilnika se izhodiščna najemnina lahko zniža do 50%, preostalim dejavnostim pa do 100%. Odločitev o višini znižanja izhodiščne najemnine oziroma brezplačni uporabi sprejme župan bodisi v posamičnem programu ali na podlage vloge najemnika oziroma interesenta ter na podlagi priporočila komisije.
24. člen
Župan lahko na predlog komisije poleg dodatnih meril in kriterijev iz 21. in 22. člena tega pravilnika prosilcu na njegovo vlogo s sklepom za določen čas zniža ali oprosti plačilo najemnine:
– za čas adaptacije poslovnega prostora s soglasjem najemodajalca, v okviru terminskega planu izvajanja del;
– v primeru elementarnih nesreč;
– kadar najemnik ne more opravljati dejavnosti zaradi bolezni, ki traja neprekinjeno dlje kot 60 dni, če najemnik sam, kot edini zaposleni opravlja dejavnost v poslovnem prostoru;
– za čas vzdrževalnih del pri odpravi posledic poškodovanja poslovnega prostora iz razlogov, ki niso na strani najemnika;
– kadar gre za uresničevanje politike občine pri spodbujanju podjetništva v občini;
– po dveh neuspelih oddajah poslovnega prostora ali zaradi potrebe razvoja določene dejavnosti, ki je v interesu mesta iz 21. člena tega pravilnika in gre za neposredno oddajo;
– v drugih primerih, ko na osnovi vloge najemnika pristojni upravni organ, ki pokriva področje dejavnosti prosilca, poda pisno utemeljitev;
– v drugih upravičenih in utemeljenih razlogih.
Komisija predlaga čas trajanja znižanja ali oprostitve najemnine na podlagi podatkov uradnih organov in drugih dejstev, ki si jih lahko pridobi na podlagi izjave prosilca za znižanje ali oprostitev najemnine.
Znižanje ali oprostitev najemnine preneha, takoj po poteku razlogov.
4.6. Način plačevanja najemnine
25. člen
Najemnik poslovnega prostora plačuje najemnino za tekoči mesec, mesečno, in sicer najkasneje do zadnjega v mesecu, razen v primerih, ko je to drugače opredeljeno v najemni pogodbi, na transakcijski račun Mestne občine Celje. V primeru zamude plačila se zaračunavajo zakonske zamudne obresti. Poleg najemnine je najemnik dolžan plačevati vse stroške, ki nastanejo pri obratovanju objekta, v katerem je najeti poslovni prostor.
Izračunana najemnina za poslovne prostore in garaže ne vsebuje davka, ki ga najemnik plačuje v skladu z vsakokratnimi veljavnimi predpisi.
5. Vlaganje v poslovne prostore, sprememba namembnosti ali vrste rabe poslovnega prostora
5.1. Vlaganje v poslovne prostore
26. člen
Najemniku poslovnega prostora se lahko odda v najem tehnično opremljen in dokončan ali nedokončan poslovni prostor ali pa poslovni prostor, ki ga je treba za določeno dejavnost v celoti obnoviti.
Določila tega pravilnika o vlaganjih v poslovne prostore se uporabljajo tudi za poslovni prostor, ki ga najemnik že uporablja ter se za njega predvideva prenova, rekonstrukcija, sprememba namembnosti ali sprememba vrste rabe.
27. člen
Najemnik in najemodajalec se s pogodbo, ki jo pripravi strokovna služba, dogovorita o obsegu in obliki potrebnih del za usposobitev poslovnega prostora. Na podlagi ocene potrebnih vlaganj pred usposobitvijo v poslovni prostor, ki jo pridobi najemodajalec, se ugotovi potrebna višina investicije za usposobitev poslovnega prostora.
Kolikor najemnik preseže znesek dogovorjenih potrebnih vlaganj ali je zainteresiran za večji vložek sredstev od zneska ocene, se navedeni presežek vloženih sredstev šteje kot nepovratni strošek v breme najemnika.
28. člen
Po usposobitvi poslovnega prostora najemnik pozove najemodajalca, da opravi pregled vlaganj najemnika. Na podlagi pregleda vlaganj v poslovni prostor se sestavi zapisnik v katerem se ugotovi vrednost vlaganj v poslovni prostor in novo tržno vrednost poslovnega prostora. Kolikor se najemnik ne strinja z ugotovitvami iz zapisnika, lahko nasprotna dejstva dokazuje s cenitvenim poročilom ali izvedeniškim mnenjem, ki ga izdela sodno zapriseženi cenilec ali izvedenec gradbene stroke ali pooblaščeni ocenjevalec. Cenitveno poročilo ali izvedeniško mnenje naroči in plača najemnik.
Dogovorjena potrebna vlaganja najemnika se upoštevajo najemniku za določen čas v obliki dogovorjene znižane najemnine ali v celoti oproščene najemnine, kar se določi v novi najemni pogodbi ali dodatku k najemni pogodbi iz 13. člena tega pravilnika.
29. člen
Potrebna upravna dovoljenja za vlaganja v poslovni prostor ali za spremembo namembnosti ali spremembo vrste rabe mora pridobiti najemnik, razen v primerih ko prenovo, rekonstrukcijo, sprememba namembnosti ali sprememba vrste rabe načrtuje s programom Mestna občina Celje. V primeru, ko pridobiva upravna dovoljenja najemnik, mu Mestna občina Celje za pridobivanje upravnih dovoljenj izda ustrezno pooblastilo.
5.2. Sprememba namembnosti ali sprememba vrste rabe poslovnega prostora
30. člen
Sprememba namembnosti ali sprememba vrste rabe poslovnega prostora se lahko prične samo na osnovi predhodno pridobljenih dovoljenj iz 29. člena tega pravilnika ter na podlagi sklepa komisije o dovolitvi spremembe namembnosti ali spremembe vrste rabe poslovnega prostora. Komisija odloča na podlagi pridobljenega urbanističnega mnenja pristojnega organa oziroma na podlagi podatkov o namenski rabi poslovnega prostora iz veljavne prostorskega akta.
6. Prehodne in končne določbe
31. člen
Strokovna služba je dolžna v šestih mesecih po uveljavitvi tega pravilnika uskladiti vsa najemna razmerja glede na določila tega pravilnika.
Upravljavci premoženja iz tretjega odstavka 3. člena tega pravilnika, so dolžni izvesti potrebna ravnanja iz istega člena v roku šest mesecev od uveljavitve tega pravilnika.
32. člen
Z dnem uveljavitve tega pravilnika preneha veljati Pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov in garaž v najem ter določanju najemnin za poslovne prostore in garaže (Uradni list RS, št. 138/04), navodilo župana o vsebini, vodenju in rokih za zagotavljanje podatkov evidence poslovnih prostorov in garaž v lasti Mestne občine Celje in Navodilo župana o dodatnih merilih in kriterijih za znižanje najemnin poslovnih prostorov v lasti Mestne občine Celje.
33. člen
Ta pravilnik začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 3520-166/2010
Celje, dne 25. maja 2010
Župan
Mestne občine Celje
Bojan Šrot l.r.
