Na podlagi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88 in spremembe) ter 16. člena Statuta Občine Braslovče (Uradni list RS, št. 37/99, 55/00, 16/03) je Občinski svet Občine Braslovče na seji dne 26. 10. 2011 sprejel

S tem pravilnikom se ureja način, pogoji in postopek oddajanja poslovnih prostorov in stavb (v nadaljevanju: poslovni prostori) na območju Občine Braslovče, ki so v lasti Občine Braslovče.

Za poslovno stavbo se šteje stavba, ki je namenjena za poslovne dejavnosti in se v ta namen pretežno tudi uporablja.
Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben glavni vhod.

Poslovni prostor se odda v najem za opravljanje dejavnosti v skladu s prostorskimi izvedbenimi načrti.

Metode oddaje poslovnih prostorov v najem so:
1. javna dražba;
2. javno zbiranje ponudb in
3. neposredna pogodba.
V postopku oddaje poslovnih prostorov se izbere tista metoda, ki občini zagotavlja najugodnejši ekonomski učinek, pri tem pa je praviloma primarni cilj oddaje poslovnih prostorov, doseganje čim višje najemnine.
Postopki oddaje poslovnih prostorov se izvedejo v skladu z določili zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 86/10).

Poslovni prostor se lahko odda v najem na podlagi metode neposredne pogodbe, če je podan eden izmed naslednjih pogojev:
– pri oddaji poslovnega prostora v najem, če je občina manj kot 50-odstotna solastnica nepremičnine;
– če je predviden letni prihodek od oddaje poslovnega prostora v najem nižji od 10.000 eurov;
– če oddaja poslovnega prostora v najem po eni izmed metod iz 4. člena tega pravilnika ni uspela, v dveh mesecih po neuspeli metodi;
– če se poslovni prostor odda v najem osebi javnega prava za izvrševanje javnih nalog, razen javnim podjetjem;
– če se poslovni prostor odda v najem nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu za izvajanje dejavnosti, za katero so ustanovljene;
– če se poslovni prostor odda v najem za obrambo, zaščito, reševanje in pomoč ob naravnih in drugih nesrečah.
Namera o sklenitvi neposredne pogodbe se objavi na spletni strani občine najmanj 15 dni pred nameravano sklenitvijo neposredne pogodbe in mora biti objavljena najmanj 15 dni.

Za oddajo poslovnih prostorov v najem imenuje župan komisijo za oddajo poslovnih prostorov (v nadaljevanju: komisija). Komisijo sestavljajo predsednik in dva člana. Komisija je za svoje delo odgovorna županu, kateremu poroča o svojem delu.
Strokovna in administrativno tehnična opravila za komisijo opravlja pristojni občinski upravni organ.

Komisija opravlja naslednje naloge:
– obravnava problematiko na področju oddajanja poslovnih prostorov,
– pripravlja županu predloge o oddaji poslovnih prostorov,
– predlaga prekinitev najemne pogodbe v primerih, ki so določeni z zakonom in s tem pravilnikom,
– izvaja prevzem poslovnih prostorov.

Poslovni prostori se oddajo v najem za določen čas, vendar ne za dlje kot pet let.
Najemno razmerje iz prvega odstavka tega člena se lahko po poteku petih let izjemoma podaljša za nadaljnjih pet let, če se s tem zasleduje načelo gospodarnosti in je tako zagotovljena optimalna ekonomska izkoriščenost nepremičnine.

Najemno razmerje nastane s sklenitvijo najemne pogodbe v pisni obliki.
Najemna pogodba mora vsebovati:
– podatke o lokaciji in strukturi poslovnega prostora,
– dejavnost, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru,
– določila o uporabi skupnih naprav in prostorov v zgradbi,
– določila o trajanju najemnega razmerja,
– določila o višini najemnine in o stroških vzdrževanja skupnih delov in naprav zgradbe, o obratovalnih stroških in drugih stroških, ki bremenijo najemnika po določbah tega pravilnika,
– obveznosti in vzdrževanje poslovnega prostora,
– določila o odpovedi in odpovednih rokih,
– druga določila, ki so pomembna za vsakokratno sklepanje najemnega razmerja.

Najemnik ne sme oddajati poslovnega prostora v podnajem brez soglasja najemodajalca.

Najemno razmerje preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,
– z odpovedjo najemne pogodbe z zakonsko predpisanim odpovednim rokom ali z odpovednim rokom, določenim v najemni pogodbi,
– s potekom časa, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena.

Občinska uprava ali komisija lahko predlaga razdrtje najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene določbe o trajanju najemnega razmerja in o odpovednem roku, v naslednjih primerih:
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem,
– če najemnik uporablja poslovni prostor na način, s katerim druge najemnike ali stanovalce ovira ali moti pri normalni uporabi njihovih poslovnih prostorov ali stanovanj,
– če najemnik izvršuje ali izvrši v poslovnem prostoru adaptacijo brez predhodnega soglasja najemodajalca,
– če najemnik na zahtevo najemodajalca v dogovorjenem roku ne opravi del, ki so potrebna za vzdrževanje poslovnega prostora in ki spadajo med njegove stroške,
– če najemnik v dogovorjenem roku ne prične opravljati dejavnosti, za katero mu je bil dodeljen poslovni prostor,
– če najemnik brez soglasja najemodajalca spremeni predmet poslovanja ali opravi druge statusne spremembe, ki neposredno vplivajo na dejavnost v poslovnem prostoru,
– če najemnik za več kot en mesec brez opravičenega razloga preneha opravljati poslovno dejavnost,
– če najemnik izgubi status na podlagi katerega je pridobil poslovni prostor v najem,
– če najemnik najmanj dva meseca ne plača najemnine in obratovalnih stroškov in če jih ne poravna niti v nadaljnjih šestdesetih dneh po prejemu opomina,
– če najemnik na kakršenkoli način ovira prenovo poslovnega prostora in zgradbe, v kateri se nahaja poslovni prostor ali jo ovira,
– v drugih primerih, ki so določeni z zakonom ali dogovorjeni z najemno pogodbo.

Izhodiščna mesečna najemnina je izražena v EUR/m2 in je določena glede na namembnost poslovnega prostora oziroma dejavnost, katera se bo v njem odvijala.

Kategorije namembnosti so naslednje:
1. kategorija: poslovni prostori, v katerih se opravlja profitna dejavnost,
2. kategorija: poslovni prostori, kjer delujejo družbene organizacije širšega pomena,
3. kategorija: poslovni prostori za deficitarne dejavnosti oziroma dejavnosti posebnega pomena za lokalno skupnost.
Višina najemnine po posameznih kategorijah se določi v sledeči višini:

+------------------------------+-------------------------------+
|         Namembnost           |          Cena EUR/m2          |
+------------------------------+-------------------------------+
|      – 1. kategorija         |       od 5,00 do 10,00        |
+------------------------------+-------------------------------+
|      – 2. kategorija         |        od 5,00 do 6,50        |
+------------------------------+-------------------------------+
|      – 3. kategorija         |        od 4,00 do 5,00        |
+------------------------------+-------------------------------+

Najemnine se polletno usklajujejo z indeksom cen življenjskih potrebščin v Republiki Sloveniji. Kolikor indeks cen življenjskih potrebščin preseže 2 % mesečno, se najemnine usklajujejo mesečno.

Najemnik poslovnega prostora plačuje najemnino za tekoči mesec, mesečno, in sicer do zadnjega dne v mesecu, razen v primerih drugačne opredelitve v najemni pogodbi. V primeru zamude plačila se zaračunavajo zakonite zamudne obresti.
Poleg najemnine je najemnik dolžan plačevati vse stroške, ki nastanejo pri obratovanju objekta, v katerem je poslovni prostor.

Za določen čas se lahko zniža najemnina v naslednjih primerih:
– kadar najemnik ne more opravljati dejavnosti zaradi bolezni, ki je daljša od 60 dni, če najemnik sam, kot edini zaposleni opravlja dejavnost v poslovnem prostoru,
– za čas adaptacije poslovnega prostora s predhodnim pisnim soglasjem najemodajalca, v okviru terminskega plana izvajanja del.

Nepremično premoženje, ki ga začasno ne potrebuje noben uporabnik, se lahko da v brezplačno uporabo z neposredno pogodbo:
– osebam javnega prava za izvrševanje javnih nalog, razen javnim podjetjem ali
– nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu za izvajanje dejavnosti, za katero so ustanovljene.

Poslovni prostor, ki ga začasno ne potrebuje noben uporabnik, se lahko odda v brezplačno uporabo za določen čas, v katerem se predvideva, da ga ne potrebuje noben uporabnik, vendar ne za več kot pet let.
V brezplačno uporabo se lahko odda tudi poslovni prostor, ki je zajet v letnem načrtu razpolaganja, pa postopek javne dražbe, javnega zbiranja ponudb oziroma sklenitve neposredne pogodbe ni bil uspešno zaključen.

Namera o oddaji poslovnega prostora v brezplačno uporabo se objavi na spletni strani občine najmanj 15 dni pred sklenitvijo neposredne pogodbe in mora biti objavljena najmanj 15 dni.

V pogodbi o oddaji poslovnega prostora v brezplačno uporabo se določi obveznost uporabnika, da krije obratovalne stroške, stroške rednega vzdrževanja, stroške uporabe stavbnega zemljišča, stroške zavarovanj in druge stroške, za katere se stranki dogovorita s pogodbo.
Zavarovalne police, ki jih sklepa uporabnik, se morajo vinkulirati v korist občine.

Najemniku poslovnega prostora se lahko odda v najem urejen, delno urejen ali neurejen poslovni prostor. Stanje poslovnega prostora se ugotavlja na podlagi zapisnika o primopredaji poslovnega prostora.

Višina najemnine določena na podlagi 14. člena tega pravilnika, se uporablja za poslovne prostore, ki ne zahtevajo dodatnih tehničnih posegov in opreme. Kolikor najemnik glede na dejavnost potrebuje dodatna vlaganja in zaščito (kot npr. trezor, zaklonišča, elektronske naprave in podobno), je dolžan, po pridobitvi soglasja najemodajalca, dodatna vlaganja izvesti sam.
V primerih, kadar najemnik v soglasju z lastnikom z lastnimi sredstvi v celoti ali deloma obnovi poslovni prostor, je potrebno pred pričetkom obnovitvenih del skleniti z njim dogovor o vlaganju sredstev, s katerim se določi rok za obnovo poslovnega prostora, potrebna višina finančnih sredstev in način obračuna vloženih sredstev. Vrednost poslovnega prostora pred pričetkom del in po dokončanju del oceni sodni cenilec. Stroški cenitve bremenijo najemnika. Vložena sredstva se lahko poračunajo z najemnino.
Predmet obračuna vloženih sredstev je lahko samo vložek najemnika, opredeljen v dogovoru iz prejšnjega odstavka.
Po prenehanju najemnega razmerja za poslovni prostor se najemnik z lastnikom dogovori o morebitnem priznanju dodatnih vlaganj.
V primeru, da dodatna vlaganja za lastnika niso aktualna, je najemnik dolžan vzpostaviti poslovni prostor v prvotno stanje.

Med trajanjem najemnega razmerja najemnik ne sme brez soglasja najemodajalca:
– spremeniti, zožiti ali razširiti predmet poslovanja v poslovnem prostoru,
– izvršiti drugih statusnih sprememb, ki neposredno vplivajo na dejavnost v poslovnem prostoru,
– izvajati preureditvenih del v poslovnem prostoru.
Soglasje k spremembam med trajanjem najemnega razmerja iz prejšnjega odstavka daje občinska uprava.

Določeni prostori, kot so sejne sobe, dvorane in podobno, se oddajajo v najem po dnevih oziroma urah.
Prostori iz prvega odstavka tega člena se oddajo v najem neposredno na podlagi pisne vloge ali naročilnice prosilca pri pristojnem občinskem organu, ki razpolaga tudi s cenikom za oddajo tovrstnih prostorov v najem.

Ta pravilnik začne veljati naslednji dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.