Na podlagi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, 5/90, Uradni list RS, – stari, št. 10/91, Uradni list RS/I, št. 17/91 – ZUDE, Uradni list RS, št. 13/93, 66/93, 32/00 in 102/02 – Odl. US), Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 86/11), Uredbe o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št, 34/11) in 17. člena Statuta Občine Cerknica (Uradni list RS, št. 58/10) je Občinski svet Občine Cerknica na 9. redni seji dne 15. 12. 2011 sprejel
P R A V I L N I K
o oddajanju nepremičnega premoženja v lasti Občine Cerknica v najem
1. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
S tem pravilnikom se določajo način, pogoji, postopek in merila za oddajanje nepremičnega premoženja v lasti Občine Cerknica v najem, ki ga začasno ne potrebuje noben uporabnik razen, če ni s posebnim pravilnikom oddajanje v najem že določeno.
Za nepremičnine, ki so v lasti občine in so dane v upravljanje drugi pravni osebi, ki ji je pravica upravljanja s stvarnim premoženjem občine podeljena z aktom občine, določa postopek, pogoje in način določitve oddaje in določitve najemnin, upravljavec takšnega premoženja oziroma koncesijska pogodba ali drugi pravni akt.
Pravilnik se smiselno uporablja tudi za oddajo kmetijskih zemljišč v lasti Občine Cerknica (v nadaljevanju: občina) v zakup.
2. člen
Za poslovni prostor se šteje en ali več prostorov, namenjenih poslovni dejavnosti, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben ali skupen vhod. Če nastane dvom, ali se šteje posamezen prostor za poslovni prostor, odloči o tem občinska uprava.
Za posebni prostor se štejejo dvorane, sejne sobe, prostori v posameznem objektu ipd., ki se praviloma v najem oziroma v uporabo oddajajo po dnevih oziroma urah.
Za nezazidana zemljišča in javne površine se po tem pravilniku štejejo:
a) površine cest, ulic in pločnikov, površine trgov in funkcionalnih zemljišč objektov, kjer je možno za trgovske ali gostinske namene postaviti stojnice, kioske, gostinski vrt oziroma razširiti ponudbo pred poslovnimi prostori;
b) funkcionalna zemljišča k stanovanjskem objektu (dvorišče, parkirišče, dostopna pot, zelenica, sadovnjak itd.);
c) funkcionalna zemljišča k poslovnem objektu (dvorišče, parkirišče, dostopna pot, zelenica, sadovnjak itd.);
d) površine, ki jih je možno uporabiti za namen gradbeništva;
e) površine, ki se uporabljajo za parkiranje vozil za namen opravljanja poslovne, trgovske in gostinske dejavnosti;
f) površine, ki se uporabljajo za pridobivanje vrtnin (v nadaljevanju: vrtovi);
g) površine, ki se lahko uporabljajo za izvedbo javnih prireditev, shodov, sejmov, razstav in podobno;
h) površine, ki jih je možno oddati v najem za druge namene, če to ni v nasprotju z drugimi predpisi.
3. člen
Gospodarjenje in upravljanje z nepremičnim premoženjem je v pristojnosti občinske uprave občine.
Občinska uprava občine vodi register sklenjenih najemnih in zakupnih pogodb.
Najemnine so prihodek proračuna občine.
2. POSTOPEK ODDAJE V NAJEM
4. člen
Pri oddajanju nepremičnega premoženja v najem se upoštevajo pogoji in postopek, ki jih določajo zakon, ki ureja stvarno premoženje države in samoupravnih lokalnih skupnosti, uredba, ki ureja stvarno premoženje države in samoupravnih lokalnih skupnosti in zakon, ki ureja poslovne stavbe in prostore.
5. člen
Postopek za oddajo v najem se začne na podlagi vloge stranke ali na pobudo upravljavca nepremičnine.
6. člen
Oddaja nepremičnega premoženja v najem se izvede na podlagi ene izmed naslednjih metod:
– javna dražba,
– javno zbiranje ponudb,
– neposredna pogodba.
7. člen
V primeru oddaje nepremičnega premoženja v najem na podlagi metode javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb vodi postopek oddaje tričlanska komisija, ki jo s sklepom imenuje župan.
8. člen
Če ta pravilnik ne določa drugače, se nepremično premoženje odda v najem s sklenitvijo pisne najemne pogodbe.
9. člen
Najemnik ne sme oddajati nepremičnega premoženja občine v podnajem.
10. člen
Nepremično premoženje se odda v najem za določen čas, vendar ne dlje kot za pet let.
Najemno razmerje iz prvega odstavka tega člena se lahko po preteku petih let izjemoma podaljša za nadaljnjih pet let, če se s tem zasleduje načelo gospodarnosti ravnanja s stvarnim premoženjem samoupravnih lokalnih skupnosti in je tako zagotovljena optimalna izkoriščenost tega premoženja.
11. člen
Najemno razmerje preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,
– z odpovedjo najemne pogodbe z zakonsko predpisanim odpovednim rokom ali z odpovednim rokom določenim v najemni pogodbi,
– s potekom časa, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena.
1. Oddaja poslovnih prostorov
12. člen
Najemna pogodba o oddaji poslovnih prostorov v najem mora poleg obveznih sestavin, ki jih določa uredba, vsebovati tudi:
– podatek o lokaciji poslovnega prostora,
– podatek o dejavnosti, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru,
– določila o uporabi skupnih delov in naprav,
– določilo o trajanju najemnega razmerja,
– odpovedni rok,
– način in pogoje podaljšanja pogodbenega razmerja.
13. člen
Pred prevzemom poslovnega prostora v najem in ob predaji izpraznjenega poslovnega prostora občini se sestavi zapisnik, v katerem se popiše stanje prostora in opreme.
14. člen
Z najemno pogodbo se najemnika zaveže:
– da najeti poslovni prostor uporablja kot dober gospodar,
– da najeti poslovni prostor vzdržuje v skladu s standardi vzdrževanja,
– da je v primeru nujnega popravila najetega poslovnega prostora to dolžan takoj sporočiti občini oziroma upravniku nepremičnine, vendar najkasneje v treh dneh,
– da je dolžan sam odpraviti oziroma povrniti vso škodo v poslovnem prostoru oziroma stavbi, ki jo je povzročil sam,
– da krije obratovalne stroške, stroške rednega vzdrževanja, stroške nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, stroške zavarovanj, če ta zavarovanja niso upoštevana v najemnini in druge stroške dogovorjene z najemno pogodbo,
– da je po prenehanju najema dolžan poslovni prostor s ključi vrniti v stanju, v kakršnem ga je prevzel, upoštevajoč normalno rabo.
15. člen
Najemnik ni odgovoren za poslabšanje stanja poslovnega prostora, do katerega je prišlo zaradi normalne uporabe, ki je v skladu z določbami najemne pogodbe.
16. člen
Občinska uprava lahko predlaga razdrtje najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene določbe o trajanju najemnega razmerja in o odpovednem roku, v naslednjih primerih:
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem,
– če najemnik uporablja poslovni prostor na način, s katerim druge lastnike ali najemnike ovira ali moti pri normalni uporabi njihovih poslovnih prostorov ali stanovanj,
– če najemnik izvršuje ali izvrši v poslovnem prostoru adaptacijo brez predhodnega soglasje najemodajalca,
– če najemnik na zahtevo najemodajalca v dogovorjenem roku ne opravi del, ki so potrebna za vzdrževanje poslovnega prostora in ki spadajo med njegove obveznosti,
– če najemnik v dogovorjenem roku ne prične opravljati dejavnosti, za katero mu je bil poslovni prostor oddan,
– če najemnik brez soglasja najemodajalca spremeni predmet poslovanja ali opravi druge statusne spremembe, ki neposredno vplivajo na dejavnost, ki naj bi se izvajala v poslovnem prostoru,
– če najemnik več kot en mesec brez opravičenega razloga preneha opravljati dejavnost,
– če najemnik izgubi status, na podlagi katerega je pridobil poslovni prostor v najem,
– če najemnik najmanj dva meseca ne plača najemnine in obratovalnih stroškov in če jih ne poravna niti v nadaljnjih šestdesetih dneh po prejemu opomina,
– če najemnik na kakršenkoli način ovira prenovo poslovnega prostora ali zgradbe, v kateri se nahaja poslovni prostori, ali pa jo ovira,
– v drugih primerih določenih z zakonom ali dogovorjeni z najemno pogodbo.
17. člen
Najemnik poslovnega prostora mora plačevati najemnino za tekoči mesec, mesečno, in sicer najkasneje do petnajstega v mesecu, razen, če je to drugače določeno v najemni pogodbi.
Poleg najemnine je najemnik dolžan plačevati obratovalne stroške, stroške rednega vzdrževanja, stroške nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, stroške zavarovanj, če ta zavarovanja niso upoštevana v najemnini in druge stroške dogovorjene z najemno pogodbo.
V primeru zamude plačila se zaračunajo zakonite zamudne obresti.
18. člen
Izhodiščna najemnina je izražena v EUR/m2 in je določena glede na lokacijo in namembnost poslovnega prostora oziroma dejavnost, ki se bo v njem odvijala.
19. člen
Mesečna najemnina za poslovne prostore se določi glede na:
– lokacijo, na kateri se poslovni prostor nahaja,
– dejavnost, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru.
20. člen
Lokacije, na katerih se nahajajo poslovni prostori so:
– lokacija 1: območje naselja Cerknica in Rakek,
– lokacija 2: območje ostalih naselij v Občini Cerknica.
21. člen
Dejavnosti, ki se opravljajo v poslovnem prostoru, se razvrščajo v naslednje skupine:
– skupina A: banke, zavarovalnice, finančni servis, marketing in informacijski servis, gostinski lokali, intelektualne storitve (odvetniki in notarji), agencijski posli, profitne zdravstvene dejavnosti (samoplačniške), servisi za osebno porabo in investicije (agencije, svetovanje, inženiring, ekonomske in propagandne storitve);
– skupina B: trgovina z živili in neživili, pisarniške dejavnosti, tiskarstvo, založništvo in fotokopiranje, storitve infrastrukturnih sistemov, turistične in prevozniške dejavnosti, tercialne dejavnosti: komisionarske, posredniške dejavnosti, porfitne izobraževalne dejavnosti;
– skupina C: proizvodne dejavnosti, osebne storitve, storitvene in obrtne delavnice, servisne delavnice, fotoateljeji, specializirane trgovine osnovne oskrbe na drobno, skladiščenja, garaže in parkirišča, državni organi;
– skupina D: javne svetovalne službe, izobraževalne in raziskovalne dejavnosti, kulturne, umetniške, športne, izobraževalne in podobne dejavnosti, varovanje kulturnih dobrin, zdravstveno in socialno varstvo ter varstvo mladine, razstavni saloni, politične stranke;
– skupina E: društva in humanitarne organizacije iz območja Občine Cerknica.
Če se v poslovnem prostoru opravlja več dejavnosti, se pri oblikovanju višine najemnine upošteva dejavnost, ki spada v višjo skupino.
Višino najemnine v skladu z 20. in 21. členom tega pravilnika se določi s cenikom, ki ga sprejme župan Občine Cerknica.
22. člen
V upravičenih primerih lahko najemnik pisno zaprosi za znižanje najemnine, določene v ceniku. Prošnja, ki se vloži na občini, mora biti utemeljena.
O upravičenosti do znižanja najemnine odloči župan s posebnim sklepom. V sklepu se navede odstotek znižanja, ki ne sme biti višji od 50 % in višina znižane najemnine.
23. člen
Najemniku poslovnega prostora se lahko odda v najem urejen, delno urejen ali neurejen poslovni prostor. Stanje poslovnega prostora se ugotavlja na podlagi zapisnika o primopredaji poslovnega prostora in fotografij.
24. člen
Višina najemnine določena s tem pravilnikom in cenikom se uporablja za poslovne prostore, ki ne zahtevajo dodatnih tehničnih posegov in opreme. Kolikor najemnik glede na dejavnost potrebuje dodatna vlaganja in zaščito je dolžan po pridobitvi soglasja najemodajalca, dodatna vlaganja izvesti sam.
V primerih, kadar najemnik v soglasju z lastnikom z lastnimi sredstvi v celoti ali deloma obnovi poslovni prostor, je potrebno pred pričetkom obnovitvenih del skleniti dogovor o vlaganju sredstev, s katerim se določi rok za obnovo poslovnega prostora, potrebna višina finančnih sredstev in način obračuna vloženih sredstev. Vrednost poslovnega prostora pred pričetkom del in po končanju del oceni sodno zapriseženi cenilec. Stroške cenitve bremenijo najemnika. Vložena sredstva se lahko poračunajo z najemnino.
Predmet obračuna vloženih sredstev je samo vložek najemnika, opredeljen v dogovoru iz prejšnjega odstavka.
Po prenehanju najemnega razmerja za poslovni prostor se najemnik z lastnikom dogovori o morebitnem priznanju dodatnih vlaganj.
V primeru, da dodatna vlaganja za lastnika niso aktualna, je najemnik dolžan vzpostaviti poslovni prostor v prvotno stanje.
2. Oddaja posebnih prostorov
25. člen
Posebni prostori se v skladu z njihovim namenom praviloma oddajajo v najem po dnevih oziroma urah.
26. člen
Župan lahko sprejme splošne pogoje oddajanja posebnih prostorov v najem, ki se objavijo na spletni strani občine.
Splošni pogoji iz prejšnjega odstavka zavezujejo vse najemnike posebnih prostorov, ne glede na to, ali so zavezani za plačilo najemnine.
27. člen
Vloga za najem posebnih prostorov se vloži na občini praviloma 14 dni pred njihovim koriščenjem.
V primeru, da se za najem posebnih prostorov najemnina ne zaračunava, izda občinska uprava najkasneje v roku petih dni vlagatelju soglasje za najem posebnih prostorov.
V primeru, da se za najem posebnih prostorov najemnina zaračunava, se z vlagateljem sklene najemna pogodba.
28. člen
V primeru, ko je za isti termin vloženih več vlog za najem istega posebnega prostora, imajo praviloma prednost:
– prireditve občinskega pomena.
Glede na specifike posameznih prireditev, srečanj oziroma izobraževanj lahko prioritetni vrstni red najema določi pristojna služba občinske uprave.
29. člen
Po končanem najemu je najemnik dolžan vzpostaviti prejšnje stanje oziroma prostor pustiti v stanju, v katerem ga je najel.
30. člen
Višina najemnine za posebne prostore se določi glede na prostor, ki se najema, njegovo namenskost in čas najema. Cenik sprejme župan Občine Cerknica.
Poleg najemnine se s cenikom lahko določi tudi pavšalni znesek materialnih stroškov, ki jih je dolžan kriti najemnik posebnega prostora.
31. člen
Najemnina za posebne prostore se ne zaračuna za:
– prireditve občinskega pomena tj. prireditve, katerih organizator oziroma soorganizator je občina oziroma so v občinskem interesu,
– dobrodelne in humanitarne prireditve, ki imajo prost vstop,
– kongrese, seminarje, delavnice in druga podobna srečanja oziroma izobraževanja, ki jih organizirajo in izvajajo organizacije iz občine in nimajo kotizacije.
32. člen
Najemnina za posebne prostore se zaračuna:
– komercialne prireditve in prireditve sorodnega značaja,
– kongrese, seminarje, delavnice in druga podobna srečanja oziroma izobraževanja, ki jih organizirajo in izvajajo organizacije, ki niso iz občine in nimajo kotizacije,
– kongrese, seminarje, delavnice in druga podobna srečanja ali izobraževanja, s kotizacijo.
3. Oddaja javnih površin
33. člen
Občina lahko odda v najem javne in nezazidane površine (v nadaljevanju: javne površine), ki so v lasti Občine Cerknica, če to ni v nasprotju z drugimi predpisi, in sicer za namene, določena v tretjem odstavku 2. člena tega pravilnika.
34. člen
Za pridobitev javne površine v najem mora zainteresirana pravna ali fizična oseba (v nadaljevanju: vlagatelj) vložiti pisno vlogo, ki mora vsebovati:
– ime in priimek oziroma naziv ter stalno ali začasno bivališče oziroma sedež vlagatelja,
– opredelitev namena rabe javne površine,
– natančno lokacijo in čas trajanja najema javne površine,
– podpis vlagatelja.
V primeru pozitivne rešitve se z vlagateljem sklene najemna pogodba, v primeru negativne rešitve pa se ga o tem pisno obvesti.
35. člen
Pogodba za najem javne površine mora poleg z zakonom določenih sestavin vsebovati še naslednje:
– opis dejavnosti, ki se bo opravljala na javni površini,
– podatke o velikosti in legi javne površine,
– trajanje najema,
– višino in način plačila najemnine,
– obveznosti najemnika glede vzdrževanja javne površine in vzpostavitve prvotnega stanja po prenehanju najema,
– razloge za prenehanje najemne pogodbe,
– druge pogoje, ki izhajajo iz rabe javne površine.
36. člen
Najemnina je odvisna od namena uporabe javne površine in se določi s cenikom, ki ga sprejme župan Občine Cerknica.
37. člen
Župan lahko s sklepom najemnika javne površine delno ali v celoti oprosti plačevanja najemnine v naslednjih primerih:
– če je vlagatelj humanitarna, športna, turistična in kulturna organizacija ter javni zavod s področja vzgoje in izobraževanja, socialnega varstva, zdravstva in kulture za opravljanje njihove dejavnosti,
– če je vlagatelj politična stranka v skladu z zakonodajo, ki ureja financiranje političnih strank,
– če gre za najem javnih površin za namene promocije in prodaje kmetijskih pridelkov in izdelkov domače obrti,
– ob ugotovitvi posebnih okoliščin glede rabe javne površine.
38. člen
V primeru, da želi najemnik uveljaviti delno ali celotno oprostitev plačila najemnine iz prejšnjega odstavka tega člena, mora to navesti v vlogi in opredeliti razloge za oprostitev.
4. Oddaja kmetijskih zemljišč v zakup
39. člen
Kmetijska zemljišča se oddajajo v zakup v skladu s pogoji in po postopku, ki jih določa Zakon o kmetijskih zemljiščih.
40. člen
Letna zakupnina za kmetijska zemljišča je izražena v EUR/ha. Cenik zakupa kmetijskih zemljišč sprejme župan Občine Cerknica.
Zakupnik kmetijskih zemljišč plačuje letno zakupnino za tekoče leto, in sicer do konca koledarskega leta, razen v primerih, ko je to drugače dogovorjeno z zakupno pogodbo.
V primeru zamude plačila se zaračunavajo zakonite zamudne obresti.
3. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
41. člen
Najemne pogodbe, ki so bile sklenjene pred uveljavitvijo tega pravilnika, ostanejo v veljavni do izteka pogodbeno dogovorjenega roka, prav tako se vsi že začeti postopki speljejo po predpisih, ki so bili v veljavi ob uvedbi postopka.
42. člen
Z dnem uveljavitve tega pravilnika preneha veljati Pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov (Uradni list RS, št. 55/99).
Ceniki, ki jih po tem pravilniku sprejme župan, se sprejmejo v roku trideset dni po začetku veljavnosti tega pravilnika in se letno ažurirajo.
43. člen
Ta pravilnik začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 007-0019/2011
Cerknica, dne 15. decembra 2011
Župan
Občine Cerknica
Marko Rupar l.r.
