Na podlagi prvega odstavka 36. člena in prvega odstavka 40. člena Zakona o javno-zasebnem partnerstvu (Uradni list RS, št. 127/06) ter 29. člena Zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 94/07 – uradno prečiščeno besedilo, 76/08, 79/09 in 51/10) in 27. člena Statuta Mestne občine Ljubljana (Uradni list RS, št. 66/07 – uradno prečiščeno besedilo) Mestni svet Mestne občine Ljubljana na 12. seji dne 19. decembra 2011 sprejel
A K T
o javno-zasebnem partnerstvu za projekt »Oskrbovana stanovanja – Šiška«
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
(vsebina)
Ta akt vsebuje odločitev o ugotovitvi javnega interesa za sklenitev javno-zasebnega partnerstva in izvedbo projekta »Oskrbovana stanovanja – Šiška« v eni izmed oblik javno-zasebnega partnerstva, določenih z Zakonom o javno-zasebnem partnerstvu (v nadaljnjem besedilu: ZJZP). Ta akt opredeljuje tudi predmet, pravice in obveznosti javnega in zasebnega partnerja, postopek izbire zasebnega partnerja in način financiranja izvedbe projekta »Oskrbovana stanovanja – Šiška«.
Javni partner je Mestna občina Ljubljana. Zasebni partner je pravna oseba ali fizična oseba, izbrana na javnem razpisu kot izvajalec javno-zasebnega partnerstva. Upravljanje z javnimi oskrbovanimi stanovanji prevzame Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana.
II. VSEBINA IN PREDMET JAVNO-ZASEBNEGA PARTNERSTVA
2. člen
(javni interes)
Mestna občina Ljubljana skladno z določilom 16. in 42. člena Zakona o socialnem varstvu (Uradni list RS, št 3/07 – UPB2 (23/07 popr., 41/07 popr.), 61/10 – ZSVarPre in 62/10 – ZUPJS), ob upoštevanju točke č) 8. člena Pravilnika o standardih in normativih socialnovarstvenih storitev (Uradni list RS, št. 45/10 in 28/11) s tem aktom sprejema odločitev, da obstaja javni interes za izvedbo projekta »Oskrbovana stanovanja – Šiška«.
Najučinkovitejši in najgospodarnejši način za zadovoljitev javnega interesa je sklenitev javno-zasebnega partnerstva.
3. člen
(predmet)
Predmet javno-zasebnega partnerstva je:
– vzpostavitev in izgradnja dveh objektov namenjenih oskrbovanim stanovanjem (cca 60 stanovanjskih enot);
– upravljanje in oskrba vzpostavljenih oskrbovanih stanovanj skozi celotno obdobje trajanja partnerstva.
4. člen
(izvedba projekta)
Za potrebe realizacije projekta bo javni partner prenesel na zasebnega partnerja za čas gradnje oskrbovanih stanovanj stavbno pravico. Obseg stavbne pravice in obdobje njenega trajanja bosta dogovorjena v postopku izbora zasebnega partnerja.
Po zaključeni gradnji in uspešno izvedenem prevzemu objektov bosta javni in zasebni partner sklenila sporazum o delitvi etažne lastnine na zgrajenih objektih, ki bo v bistvenih elementih dogovorjen že v postopku izbire zasebnega partnerja. Na podlagi sporazuma o delitvi etažne lastnine bo javni partner prenesel dogovorjen sorazmeren delež lastninske pravice na delu zemljišča in objektov, ki bo ustrezal zasebnemu delu projekta, na zasebnega partnerja. Sorazmeren delež zemljišča in objektov, ki bo ustrezal javnemu delu projekta bo ostal v lasti javnega partnerja.
Zasebnemu partnerju bo podeljena pravica, da upravlja in izvaja oskrbo s celotnim kompleksom oskrbovanih stanovanj (javnim in zasebnim delom projekta) na način in pod pogoji opredeljenimi s pogodbo o javno-zasebnem partnerstvu.
Razdelitev projekta na javni in zasebni del bosta javni in zasebni partner opredelila v postopku izbire zasebnega partnerja.
5. člen
(obveznosti javnega partnerja)
Javni partner bo v projekt vložil zemljišče, in sicer parc. št. 951/196 k.o. Dravlje v skupni površini cca 4.045 m2, ki je namenjena izključno gradnji oskrbovanih stanovanj. Lastnik zemljišča je Mestna občina Ljubljana.
Za potrebe uporabnikov oskrbovanih stanovanj bo javni parter omogočil tudi souporabo parc. št. 951/8, 951/235 k.o. Dravlje na katerih je park, ki ga bodo lahko koristili tudi uporabniki oskrbovanih stanovanj skupaj z oskrbovanci doma starejših Šiška.
6. člen
(obveznosti zasebnega partnerja)
Zasebni partner prevzema obveznost izvedbe projektiranja, priprave zemljišča in izgradnje obeh objektov namenjenih oskrbovanim stanovanjem ter obveznost pridobitve gradbenega dovoljenja po terminskem planu, ki bo dogovorjen s pogodbo o javno-zasebnem partnerstvu.
Zasebni partner bo moral v celoti zagotoviti tudi financiranje projekta in pridobiti ustrezna upravna dovoljenja, potrebna za prevzem in delovanje zgrajenih oskrbovanih stanovanj (npr. uporabno dovoljenje).
Zasebni partner bo za celotno koncesijsko obdobje prevzel tudi izvajanje upravljanja in oskrbe s celotnim kompleksom oskrbovanih stanovanj (javnim in zasebnim delom projekta) na način in pod pogoji, opredeljenimi s pogodbo o javno-zasebnem partnerstvu.
III. OBLIKA JAVNO-ZASEBNEGA PARTNERSTVA
7. člen
(oblika javno-zasebnega partnerstva)
Večino poslovnega tveganja za izvajanje javno-zasebnega partnerstva prevzema zasebni partner, zato se javno-zasebno partnerstvo skladno s 27. členom ZJZP izvede v obliki koncesijskega razmerja, in sicer v delu:
a) javnega dela projekta po modelu koncesije gradnje DFBTO (projektiraj-financiraj-zgradi-prenesi v last javnemu partnerju-upravljaj);
b) zasebnega dela projekta po modelu koncesije gradnje DFBOO (projektiraj-financiraj-zgradi-ohrani v lasti-upravljaj).
IV. POSTOPKE IZBIRE IZVAJALCA JAVNO-ZASEBNEGA PARTNERSTVA IN POGOJI TER MERILA ZA IZBOR
8. člen
(postopek izbire)
Zasebnega partnerja se izbere na podlagi javnega razpisa v postopku konkurenčnega dialoga. Javni razpis se objavi na portalu javnih naročil v Republiki Sloveniji in v Uradnem glasilu EU, lahko pa tudi v dnevnem časopisju.
V postopku izbire mora javni partner zagotoviti transparentno in enakopravno obravnavanje kandidatov.
9. člen
(pogoji za izbiro zasebnega partnerja)
Javni partner mora v postopku izbire zasebnega partnerja preveriti, ali je zasebni partner ekonomsko in finančno ter tehnično in kadrovsko sposoben prevzeti naloge izvajalca javno-zasebnega partnerstva.
Kandidati morajo v postopku izbire izkazati, da imajo zagotovljen dostop do finančnih sredstev za realizacijo celotnega projekta javno-zasebnega partnerstva.
10. člen
(merila za izbor zasebnega partnerja)
Javni partner mora oblikovati jasna in transparentna merila za izbor zasebnega partnerja, ki bodo omogočila izbor ekonomsko najugodnejšega kandidata, pri čemer mora javni partner vključiti naslednja podmerila:
– ponujena skupna površina oskrbovanih stanovanj, ki bodo pripadla javnemu delu projekta in bodo ostala v lasti javnega partnerja;
– ponujen delež najemniških stanovanj v zasebnem delu projekta;
– ponujena tržna najemnina oskrbovanih stanovanj v zasebnem delu projekta;
– ponujena prodajna cena oskrbovanih stanovanj v zasebnem delu projekta.
11. člen
(pooblastilo)
Za objavo javnega razpisa in izvedbo postopka izbire zasebnega partnerja se pooblasti Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana.
Za izdajo akta izbire izvajalca javno-zasebnega partnerstva in podpis pogodbe o javno-zasebnem partnerstvu ter ostala dejanja v postopku sklenitve in izvajanja javno-zasebnega partnerstva se pooblasti župana.
Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana se pooblasti za prevzem vseh strokovnih nalog in obveznosti iz predmetnega javno-zasebnega partnerstva, ki se nanašajo na javni del projekta, v imenu in za račun Mestne občine Ljubljana.
12. člen
(strokovna komisija)
Za pripravo in izvedbo javnega razpisa, pregled in oceno prispelih vlog oziroma prijav ter za pripravo strokovnega poročila župan imenuje strokovno komisijo.
Strokovna komisija ima predsednika in najmanj dva člana. Vsi člani strokovne komisije morajo imeti najmanj univerzitetno izobrazbo in najmanj 3 leta delovnih izkušenj z delovnega področja, da lahko zagotovijo strokovno presojo vlog oziroma prijav.
Predsednik in vsi člani strokovne komisije morajo izpolnjevati pogoj iz drugega odstavka 52. člena ZJZP, kar potrdijo s podpisom izjave. Člana strokovne komisije, za katerega se ugotovi, da ne izpolnjuje postavljenega pogoja iz prejšnjega stavka, se nemudoma izloči iz strokovne komisije in se imenuje nadomestnega člana.
Za izvedbo posameznih dejanj v postopku izvedbe javnega razpisa morajo biti navzoči najmanj trije člani strokovne komisije (npr. javno odpiranje prijav). Poročilo pripravijo in podpišejo vsi člani strokovne komisije.
Za strokovno-tehnično pomoč in svetovanje v postopku priprave in izvedbe javnega razpisa lahko strokovna komisija uporabi strokovne službe javnega partnerja ali zunanje strokovnjake. Člani strokovne komisije so lahko tudi neodvisni zunanji strokovnjaki, ki razpolagajo s specifičnim znanjem, potrebnim za uspešno izbiro izvajalca javno-zasebnega partnerstva.
Poročilo je podlaga za pripravo akta izbire izvajalca javno-zasebnega partnerstva, ki ga izda župan.
V. VZPOSTAVITEV IN PRENEHANJE JAVNO-ZASEBNEGA PARTNERSTVA
13. člen
(trajanje koncesije)
Koncesijsko obdobje začne teči z dnem sklenitve pogodbe o javno-zasebnem partnerstvu. Obveznosti, ki izhajajo iz sklenjene pogodbe o javno-zasebnem partnerstvu se izvedejo skladno s terminskim planom, ki bo opredeljen v pogodbi.
Koncesija se podeli za obdobje 20 let in obsega pravico zasebnega partnerja, da upravlja in izvaja oskrbo s celotnim kompleksom oskrbovanih stanovanj (javnim in zasebnim delom projekta) na način in pod pogoji opredeljenimi s pogodbo o javno-zasebnem partnerstvu, kjer se opredelijo tudi pogoji in način zamenjave upravljalca in izvajalca oskrbe, vsebina in način izvajanja oskrbe, pogoji za predčasno prenehanje koncesijskega razmerja in drugi elementi koncesijskega razmerja.
Trajanje koncesijskega razmerja se lahko podaljša največ za polovico koncesijskega obdobja, če je to potrebno zaradi dodatnih vlaganj izvajalca javno-zasebnega partnerstva, ki so posledica zahtev javnega partnerja ali njegovih ukrepov v javnem interesu. Obseg dodatnih vlaganj in obdobje podaljšanja se opredeli v aneksu k sklenjeni pogodbi o javno-zasebnem partnerstvu.
14. člen
(vzpostavitev)
Pravice in obveznosti, ki izhajajo iz razmerja javno-zasebnega partnerstva, nastanejo s trenutkom sklenitve pogodbe o javno-zasebnem partnerstvu. Akt izbire preneha veljati, če izbrani zasebni partner ne podpiše pogodbe o javno-zasebnem partnerstvu v roku 60 dni od njegove pravnomočnosti.
VI. RAZMERJE MED JAVNIM IN ZASEBNIM PARTNERJEM
15. člen
(pravice in obveznosti partnerjev)
Pravice in obveznosti javnega in zasebnega partnerja se uredijo s pogodbo o javno-zasebnem partnerstvu. Pogodba mora biti sklenjena na način, ki zagotavlja uravnoteženo izvajanje javno-zasebnega partnerstva in na način, ki zagotavlja, da vsak izmed partnerjev prevzema tista poslovna tveganja, ki jih najlažje obvladuje. Zasebni partner mora s pogodbo predvsem prevzeti poslovno tveganje financiranja celotnega projekta javno-zasebnega partnerstva in tveganje projektiranja, pridobitve gradbenega dovoljenja ter gradnje in iz njega izhajajoča tveganja.
Javni partner mora s pogodbo o javno-zasebnem partnerstvo vzpostaviti mehanizme, s katerimi zagotovi učinkovito zavarovanje javnega interesa.
VII. NAČIN FINANCIRANJA
16. člen
(način financiranja)
Vložek javnega partnerja v projekt predstavlja zemljišče, navedeno v prvem odstavku 5. člena tega akta. Finančna sredstva za realizacijo projekta v celoti zagotovi zasebni partner.
Po prenehanju koncesijskega razmerja partnerja medsebojno nimata nobenih dodatnih obveznosti ali pravic do odškodnin ali nadomestil, ki bi izvirale bodisi iz naslova nadomestila za uporabo zemljišč ali iz naslova povečane vrednosti nepremičnine zaradi vlaganj zasebnega partnerja v koncesijskem obdobju.
VIII. ENOSTRANSKI UKREPI V JAVNEM INTERESU
17. člen
(enostranski ukrepi v javnem interesu)
Javni partner ima pravico, ko je to neobhodno potrebno, da se zavaruje javni interes in doseže namen sklenjene pogodbe o javno-zasebnem partnerstvu, da z enostranskim ukrepom poseže v vzpostavljeno razmerje javno-zasebnega partnerstva in zavaruje javni interes.
Kot enostranski ukrep v javnem interesu lahko javni partner uporabi:
– uvedbo izrednega nadzora nad izvajanjem pogodbe o javno-zasebnem partnerstvu;
– izdajo obveznih navodil zasebnemu partnerju;
– začasni prevzem vzpostavljene infrastrukture v upravljanje in oskrbo;
– izvedbo investicijskih ali vzdrževalnih ukrepov za zavarovanje vrednosti vzpostavljene infrastrukture;
– odvzem koncesije;
– uveljavljanje odkupne pravice.
Ukrep javnega partnerja mora biti skladen z načelom sorazmernosti in ne sme prekomerno obremenjevati zasebnega partnerja.
Način in pogoji uveljavitve enostranskih ukrepov v javnem interesu se podrobneje opredelijo s pogodbo o javno-zasebnem partnerstvu.
18. člen
(nadzor nad izvajanjem koncesije)
Redni nadzor nad izvajanjem pogodbe o javno-zasebnem partnerstvu izvaja Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana. Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana lahko za posamezna strokovna in druga opravila nadzora pooblasti pristojno strokovno službo mestne uprave ali zunanjega izvajalca.
Javni partner lahko nad izvajanjem s pogodbo dogovorjene dejavnosti odredi tudi izreden nadzor. Za izvedbo izrednega nadzora župan imenuje posebno nadzorno komisijo. O izvedenem izrednem nadzoru se napravi zapisnik, ki ga podpišeta predstavnik zasebnega partnerja in predsednik nadzorne komisije.
19. člen
(projektno podjetje)
Za lažje izvajanje nadzora nad izvajanjem projekta lahko javni partner v javnem razpisu postavi zahtevo, da mora izbrani zasebni partner ustanoviti posebno projektno podjetje, namenjeno izključno izvajanju predmetnega projekta.
20. člen
(dolžnost poročanja)
Zasebni partner mora najmanj enkrat letno izdelati skupno poročilo o izvajanju prevzetih obveznosti.
Zasebni partner mora na zahtevo javnega partnerja ali Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Ljubljana pripraviti pisno izredno poročilo o stanju, opravljenih in potrebnih delih, potrebnih investicijah in organizacijskih ukrepih in kvaliteti izvajanja prevzetih obveznosti.
21. člen
(nadzorni ukrepi)
Če javni partner ali Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana ugotovi, da zasebni partner ne izpolnjuje obveznosti iz tega akta ali sklenjene pogodbe o javno-zasebnem partnerstvu pravilno, mu lahko naloži izpolnitev teh obveznosti z izdajo obveznih navodil.
22. člen
(prevzem infrastrukture in ukrepi za zavarovanje njene vrednosti)
Javni partner ima pravico, ko je to neobhodno potrebno, da se zavaruje javni interes in doseže namen sklenjene pogodbe o javno-zasebnem partnerstvu, da začasno prevzeme vzpostavljeno infrastrukturo v upravljanje in oskrbo in/ali da izvede investicijske ali vzdrževalne ukrepe za zavarovanje vrednosti vzpostavljene infrastrukture.
23. člen
(načini prenehanja koncesijskega razmerja)
Pogodba o javno-zasebnem partnerstvu praviloma redno preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena.
24. člen
(odvzem koncesije)
Pogodba o javno-zasebnem partnerstvu lahko zaradi odvzema koncesije s strani javnega partnerja predčasno preneha:
– če je proti zasebnemu partnerju uveden postopek prisilne poravnave, stečaja ali likvidacijski postopek,
– če zasebni partner pogodbo o javno-zasebnem partnerstvu krši tako, da nastaja večja škoda javnemu partnerju ali uporabnikom oskrbovanih stanovanj,
– če obstaja utemeljen dvom, da zasebni partner v bistvenem delu ne bo izpolnil svoje obveznosti,
– če zasebni partner kljub pisnemu opozorilu javnega partnerja ne izpolnjuje prevzetih obveznosti na način, določen s tem aktom in pogodbo o javno-zasebnem partnerstvu.
Odvzem koncesije ni dopusten v primeru, če je do okoliščin, ki bi odvzem utemeljevale, prišlo zaradi višje sile ali nepredvidljivih in nepremagljivih okoliščin.
Ob odvzemu koncesije je javni partner dolžan zasebnemu partnerju v enem letu zagotoviti povrnitev morebitnih revaloriziranih neamortiziranih vlaganj, ki jih ni mogoče ali ni upravičeno brez posledic vrniti zasebnemu partnerju v naravi.
25. člen
(odkupna pravica)
Zasebni partner se s pogodbo o javno-zasebnem partnerstvu zaveže, da bo javnemu partnerju pod pogoji opredeljenimi s pogodbo o javno-zasebnem partnerstvu (odkupna pravica javnega partnerja), na njegovo zahtevo prodal določena oskrbovana stanovanja, ki sodijo v zasebni del projekta.
Javni in zasebni partner s pogodbo o javno-zasebnem partnerstvu podrobno opredelita vsebino in pogoje uveljavljanja odkupne pravice, v okviru kot je opredeljen v četrtem odstavku 38. člena Stvarnopravnega zakonika (Uradni list RS, št. 87/02).
Javni partner je upravičen uveljaviti odkupno pravico opredeljeno v prvem in drugem odstavku tega člena v primeru, ko uporabniki oskrbovanih stanovanj niso osebe, ki dejansko izpolnjujejo predpisane pogoje za imetnika pravice bivanja v oskrbovanem stanovanju.
Javni in zasebni partner bosta s pogodbo o javno-zasebnem partnerstvu dogovorila pogoje, pod katerimi bo smel javni partner od vsakokratnega lastnika oskrbovanega stanovanja uveljavljati pravico odkupa. Prav tako se bo s pogodbo o javno-zasebnem partnerstvu opredelila odkupna formula oziroma metoda izračuna vrednosti stanovanja, po kateri se bo izvedel odkup stanovanja.
Odkupna pravica se vpiše v zemljiško knjigo.
26. člen
(evalvacija)
Po prenehanju javno-zasebnega partnerstva se pripravi evalvacija projekta, v okviru katere se preveri, ali so bili doseženi postavljeni cilji ter ali so bile v celoti izpolnjene obveznosti javnega in zasebnega partnerja, kot izhajajo iz pogodbe o javno-zasebnem partnerstvu.
27. člen
(pričetek veljavnosti odloka)
Ta akt začne veljati naslednji dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 014-4/2011-12
Ljubljana, dne 19. decembra 2011
Župan
Mestne občine Ljubljana
Zoran Janković l.r.
