Na podlagi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, 5/90, Uradni list RS, št. 32/00), Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (ZSPDSLS) (Uradni list RS, št. 86/10), Uredbe o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 34/11) in 16. člena Statuta Občine Črnomelj (Uradni list RS, št. 83/11) je Občinski svet Občine Črnomelj na 11. redni seji dne 26. 1. 2012 sprejel
O D L O K
o oddajanju poslovnih stavb in poslovnih prostorov Občine Črnomelj v najem
I. UVODNE DOLOČBE
1. člen
(uvodna določba)
S tem odlokom se natančneje določajo postopek in vsebina načrta oddaje nepremičnega premoženja Občine Črnomelj v najem, pogoji in postopki oddaje nepremičnega premoženja v najem, način določitve najemnin in drugo.
Nepremično premoženje po tem odloku so: poslovne stavbe in poslovni prostori, ki so v lasti Občine Črnomelj.
Občina Črnomelj (v nadaljevanju: občina) zagotavlja pri oddaji nepremičnega premoženja v najem in v brezplačno uporabo gospodarno rabo, preglednost in javnost vodenja postopkov in sprejemanja odločitev, s ciljem najugodnejšega izida ravnanja z nepremičnim premoženjem občine.
2. člen
(nepremičnine v lasti občine)
Za poslovno stavbo se šteje stavba, ki je namenjena za poslovne dejavnosti in se v ta namen pretežno tudi uporablja.
Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben vhod.
3. člen
(pravni pojmi)
Izrazi v tem odloku imajo enak pomen kot v Zakonu o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (v nadaljevanju: zakon) in Uredbi o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (v nadaljevanju: uredba).
II. POSTOPEK IN VSEBINA NAČRTA ODDAJE NEPREMIČNEGA PREMOŽENJA V NAJEM
4. člen
(postopek sprejema načrta ravnanja z nepremičninami)
Občinski svet sprejme na predlog župana načrt ravnanja z nepremičnim premoženjem občine, ki se predloži v sprejem občinskemu svetu skupaj s predlogom proračuna.
5. člen
(sestava načrta ravnanja z nepremičninami)
Načrt ravnanja z nepremičnim premoženjem občine je sestavljen iz:
– načrta pridobivanja nepremičnega premoženja;
– načrta razpolaganja z nepremičnim premoženjem;
– načrta oddaje nepremičnega premoženja v najem;
– in načrta najemov nepremičnega premoženja.
Poleg načrta ravnanja z nepremičnim premoženjem lahko občinski svet s sklepom odloči tudi o odstotku vrednosti pravnih poslov, ki jih lahko župan sklene ne glede na njihovo vključenost v veljavni načrt ravnanja z nepremičnim premoženjem občine.
6. člen
(vsebina načrta oddaje nepremičnega premoženja v najem)
Načrt oddaje nepremičnega premoženja v najem zajema podatke o:
– identifikacijski oznaki nepremičnine;
– predvideni metodi oddaje v najem;
– predvideni mesečni najemnini;
– obrazložitvi ekonomske utemeljenosti oddaje nepremičnega premoženja v najem.
Oddaja nepremičnega premoženja v najem je mogoča na podlagi veljavnega načrta oddaje nepremičnega premoženja v najem.
7. člen
(poročanje o realizaciji načrta)
Poročilo o realizaciji načrta oddaje nepremičnega premoženja v najem je sestavni del poročila o realizaciji načrta ravnanja z nepremičnim premoženjem občine in se predloži občinskemu svetu skupaj z zaključnim računom proračuna občine.
III. POSTOPKI ODDAJE NEPREMIČNEGA PREMOŽENJA V NAJEM
1. Splošna določila
8. člen
(oddaja v najem)
Občina lahko odda v najem nepremično premoženje, ki:
– ga začasno ne potrebuje noben uporabnik in
– je zajeto v veljavnem načrtu razpolaganja, postopek javne dražbe, javnega zbiranja ponudb oziroma sklenitve neposredne pogodbe pa ni bil uspešno končan.
9. člen
(trajanje najema)
Nepremično premoženje občine, ki ga začasno ne potrebuje noben uporabnik, se lahko odda v najem za določen čas, za katerega se predvideva, da ga ne potrebuje noben uporabnik, vendar ne dlje kot pet let.
Najemno razmerje iz prejšnjega odstavka se lahko po poteku petih let izjemoma podaljša za nadaljnjih pet let, če se s tem zasleduje načelo gospodarnosti ravnanja z nepremičnim premoženjem občine in je tako zagotovljena optimalna ekonomska izkoriščenost tega premoženja.
2. Metode oddaje v najem
10. člen
(metode oddaje v najem)
Nepremično premoženje občine se odda v najem na podlagi naslednjih metod:
1. javna dražba;
2. javno zbiranje ponudb in
3. neposredne pogodbe.
Praviloma se postopek oddaje nepremičnega premoženja v najem izvede s tisto metodo, od katere se pričakuje ugodnejši učinek razpolaganja, pri čemer je prvi cilj oddaje v najem doseganje pričakovane mesečne najemnine po tem odloku.
Namera o oddaji v najem nepremičnega premoženja v najem se objavi na spletni strani občine ali v sredstvih javnega obveščanja najmanj 15 dni pred javno dražbo, javnim zbiranjem ponudb oziroma sklenitvijo neposredne pogodbe in mora biti objavljena najmanj 15 dni.
11. člen
(komisija)
Za oddajanje poslovnih prostorov Občine Črnomelj v najem, župan imenuje komisijo, ki vodi postopke oddajanje poslovnih prostorov v najem.
Komisijo sestavljajo predsednik in dva člana.
Komisija je za svoje delo odgovorna županu in mu mora o svojem delu tudi poročati.
A) Javna dražba
12. člen
(javna dražba)
Javna dražba se izvede kot javna oddaja nepremičnine v najem, pri kateri je najemna pogodba sklenjena s ponudnikom, ki pristane na vnaprej določene pogoje in ponudi najvišjo ceno.
Izvedba javne dražbe se objavi v Uradnem listu Republike Slovenije, na spletni strani občine ali v sredstvih javnega obveščanja, kjer se objavijo najmanj naslednji podatki:
– naziv in sedež organizatorja javne dražbe;
– opis nepremičnine, ki je predmet javne dražbe in čas ogleda;
– predvidena dejavnost oziroma prednostne dejavnosti ali omejitve;
– vrsta pravnega posla, ki je predmet javne dražbe;
– čas, za katerega se nepremičnina odda v najem;
– izklicna mesečna najemnina in najnižji znesek njenega višanja;
– način in rok plačila najemnine;
– kraj in čas javne dražbe;
– višina varščine, ki jo je potrebno plačati pred začetkom javne dražbe in ki ne sme biti manjša od 10 % izklicne cene;
– številka transakcijskega računa (v nadaljnjem besedilu: TRR), na katerega je potrebno vplačati varščino;
– obvestilo dražiteljem, da bo po končani javni dražbi varščina brez obresti vrnjena tistim, ki na javni dražbi ne bodo uspeli in navedbo roka, v katerem bo vrnjena;
– informacija o tem, kje in pod kakšnimi pogoji se lahko interesenti pred začetkom javne dražbe seznanijo s podrobnejšimi pogoji javne dražbe;
– določbo, da lahko župan ustavi postopek do sklenitve pravnega posla, pri čemer se povrne stroške dražiteljem v višini izkazanih stroškov za prevzem razpisne dokumentacije;
– morebitne druge pogoje.
13. člen
(rok za izvedbo javne dražbe)
Med objavo razpisa o javni dražbi in javno dražbo ne sme poteči manj kot 15 dni in več kot 60 dni.
Javna dražba se lahko izvede elektronsko.
14. člen
(postopek)
Javno dražbo vodi oseba, ki jo za to pooblasti župan.
Na javni dražbi kot dražitelji ne morejo sodelovati cenilec, oseba, ki vodi javno dražbo, in z njima povezane osebe. Za povezano osebo se po tem členu štejejo:
– oseba, ki je z osebo, ki vodi javno dražbo, ali cenilcem, v krvnem sorodstvu v ravni vrsti do katerega koli kolena, v stranski vrsti pa do drugega kolena, ali če je z osebo, ki vodi javno dražbo, ali cenilcem, v zakonu ali svaštvu do četrtega kolena, ne glede na to, ali je zakonska zveza prenehala ali ne;
– oseba, ki je z osebo, ki vodi javno dražbo, ali cenilcem, v odnosu skrbništva ali posvojenca oziroma posvojitelja;
– druge osebe, s katerimi je glede na znane okoliščine ali na kakršnem koli pravnem temelju povezana oseba, ki vodi javno dražbo, ali cenilec, tako da zaradi te povezave obstaja dvom o njegovi nepristranskosti pri opravljanju funkcije osebe, ki vodi javno dražbo, ali cenilca.
Izklicna mesečna najemnina oziroma vsaka nadaljnja cena se izkliče trikrat. Če nobeden od udeležencev javne dražbe navedene najemnine ne zviša pred tretjim izklicem, se šteje, da je sprejeta tista najemnina, ki je bila izklicana trikrat. Ko je najemnina izklicana trikrat, oseba, ki vodi javno dražbo, ugotovi, komu in po kakšni mesečni najemnini je bila predmetna nepremičnina oddana v najem in najemnika pozove k sklenitvi najemne pogodbe.
Če izklicna mesečna najemnina ni bila dosežena, je javna dražba neuspešna.
15. člen
(zapisnik javne dražbe)
O javni dražbi se piše zapisnik, ki vsebuje podatke o:
– kraju poteka javne dražbe, datumu in uri;
– osebi, ki je javno dražbo vodila;
– predmetu dražbe;
– izklicni mesečni najemnini;
– najnižjem znesku višanja;
– osebnih imenih dražiteljev oziroma njihovih zastopnikov oziroma pooblaščencev;
– ugotovitvah o izpolnjevanju pogojev dražiteljev, ki pristopijo k dražbi ter
– najvišji izklicani najemnini in imenu oziroma firmi najugodnejšega dražitelja ter ugotovitvah, da je bil najugodnejši dražitelj pozvan k podpisu najemne pogodbe ali ugotovitev, da izklicna vrednost ni bila dosežena in javna dražba ni bila uspešna.
Zapisnik podpiše oseba, ki je javno dražbo vodila.
16. člen
(sklenitev pogodbe)
Z najugodnejšim dražiteljem se sklene najemna pogodba v 15 dneh po končani dražbi.
Če dražitelj ne podpiše najemne pogodbe v navedenem roku, mu ponudnik lahko podaljša rok za sklenitev najemne pogodbe, vendar ne za več kot 15 dni, ali pa zadrži njegovo varščino.
Če najugodnejši dražitelj ne podpiše najemne pogodbe niti v podaljšanem roku, občina zadrži njegovo varščino.
B) Javno zbiranje ponudb
17. člen
(objava)
Javno zbiranje ponudb je na nedoločen ali določljiv krog oseb naslovljeno vabilo k dajanju ponudb za najem pod vnaprej objavljenimi pogoji.
Postopek javnega zbiranja ponudb vodi oseba, ki jo za to pooblasti župan.
Javno zbiranje ponudb se objavi v Uradnem listu Republike Slovenije ali na spletnem portalu občine ali v sredstvih javnega obveščanja. Objava mora vsebovati:
– naziv in sedež organizatorja javnega zbiranja ponudb;
– opis nepremičnine, ki je predmet postopka in čas ogleda;
– predvidena dejavnost oziroma prednostne dejavnosti ali omejitve;
– vrsta pravnega posla, ki je predmet javnega zbiranja ponudb;
– čas, za katerega se nepremičnina odda v najem;
– izhodiščna mesečna najemnina;
– višino varščine, ki jo je potrebno plačati pred oddajo ponudbe in ne sme biti manjša od 10 odstotkov izklicne mesečne najemnine ter predložitev dokazila o plačilu varščine;
– števila transakcijskega računa, na katerega je potrebno vplačati varščino;
– pogoje, po katerih bodo zainteresirani najemojemalci pridobivali podrobnejše informacije o predmetu oddaje v najem zaradi oblikovanja ponudbe za nakup;
– obliko in pogoje, pod katerimi mora ponudnik predložiti ponudbo oziroma sestavine, ki naj jih ponudba vsebuje, in morebitno navedbo, da se bodo po prejemu ponudb s ponudniki izvedla dodatna pogajanja;
– morebitne omejitve občine v zvezi s postopkom oddaje v najem;
– rok za oddajo ponudbe;
– rok vezanosti ponudnikov na dano ponudbo, ki začne teči od dneva oddaje ponudbe do sklenitve najemne pogodbe;
– kraj in čas javnega odpiranja ponudb oziroma navedbo, če odpiranje ponudb ni javno;
– način in rok plačila najemnine;
– navedbo, po kateri metodi se bo nadaljeval postopek ob več najugodnejših ponudbah;
– določbo, da lahko župan postopek ustavi do sklenitve pravnega posla pri čemer se povrne stroške ponudnikom v višini izkazanih stroškov za prevzem razpisne dokumentacije;
– obvestilo ponudnikom, da bo po končanem javnem zbiranju ponudb varščina brez obresti vrnjena tistim, ki na javnem zbiranju ponudb ne bodo uspeli in navedbo roka, v katerem bo vrnjena;
– informacijo o tem, kje interesenti lahko dobijo dodatne informacije ali pojasnila o ponudbi;
– morebitne druge pogoje, ki jih mora izpolnjevati uspeli ponudnik.
18. člen
(rok za izvedbo javnega zbiranja ponudb)
Med objavo razpisa o javnem zbiranju ponudb in odpiranjem ponudb ne sme preteči manj kot 15 dni in več kot 60 dni.
19. člen
(postopek)
Odpiranje ponudb je javno. Naročnik sme zaradi varovanja tajnih podatkov določiti, da postopek odpiranja ponudb ni javen.
Pred obravnavo prispelih ponudb oseba, ki postopek vodi, preveri, ali so bile ponudbe pravočasne in popolne.
Ponudbe, ki so prispele po razpisnem roku (nepravočasne ponudbe), ali pravočasne, vendar nepopolne ponudbe, oseba, ki vodi postopek, izloči in o tem obvesti ponudnike.
Ne glede na prejšnji odstavek lahko ponudnik, ki je oddal nepopolno ponudbo, ki vsebuje vse sestavine ponudbe, ima pa pomanjkljivo dokumentacijo, tako ponudbo dopolni do odpiranja ponudb.
Če je med prejetimi ponudbami več najugodnejših ponudb, lahko oseba, ki vodi postopek:
– pozove vse najugodnejše ponudnike k oddaji nove ponudbe ali
– opravi z najugodnejšimi ponudniki dodatna pogajanja ali
– opravi med najugodnejšimi ponudniki javno dražbo, pri čemer za izklicno najemnino določi najemnino, ki so jo v svojih ponudbah ponudili najugodnejši ponudniki.
Postopki iz prejšnjega odstavka morajo biti izvedeni v roku zavezanosti ponudnikov na dane ponudbe, drugače javno zbiranje ponudb ni uspešno.
Če v postopku javnega zbiranja ponudb ni bila dosežena vsaj izhodiščna mesečna najemnina ali v postopku po petem odstavku tega člena ni bila dosežena vsaj najemnina, ki so jo v postopku javnega zbiranja ponudb ponudili najugodnejši ponudniki, javno zbiranje ponudb ni uspešno.
20. člen
(zapisnik)
Ponudbe se odpirajo v kraju in ob času, ki sta navedena v objavi obvestila o javnem zbiranju ponudb. O odpiranju ponudb se sestavi zapisnik. Zapisnik podpiše oseba, ki je vodila postopek.
Zapisnik iz prejšnjega odstavka vsebuje podatke o:
– kraju, datumu in uri odpiranja prispelih ponudb;
– osebi, ki je vodila postopek;
– predmetu javnega zbiranja ponudb;
– imenih ponudnikov in ponujenih najemninah;
– ugotovitvah o popolnosti in pravočasnosti ponudb;
– ugotovitvah o tem ali ponudniki izpolnjujejo pogoje iz 16. člena tega odloka;
– morebitnem sklepu o izvedbi postopkov iz petega odstavka 18. člena tega odloka ter
– najvišji ponujeni mesečni najemnini in imenu oziroma firmi najugodnejšega ponudnika ter ugotovitev, da je bil najugodnejši ponudnik pozvan k sklenitvi najemne pogodbe, ali ugotovitev, da izhodiščna najemnina oziroma najemnina, ki so jo ponudili najugodnejši ponudniki, ni bila dosežena in javno zbiranje ponudb ni bilo uspešno.
O neuspelem javnem zbiranju ponudb se ponudnike obvesti v osmih dneh od odpiranja prispelih ponudb oziroma od izvedbe postopkov iz petega odstavka 18. člena tega odloka.
21. člen
(sklenitev pogodbe)
Z najugodnejšim ponudnikom se sklene najemna pogodba najpozneje v 15 dneh po opravljeni izbiri najugodnejšega ponudnika.
Če najugodnejši ponudnik ne sklene najemne pogodbe v roku iz prvega odstavka tega člena, mu najemodajalec lahko podaljša rok za sklenitev najemne pogodbe, vendar ne za več kot 15 dni, ali pa zadrži njegovo varščino.
Če najugodnejši ponudnik ne podpiše najemne pogodbe niti v podaljšanem roku občina zadrži njegovo varščino.
22. člen
(vračilo varščine)
Najemnik, ki je sklenil najemno pogodbo na podlagi metode javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb, mora prevzeti poslovni prostor in ga pričeti uporabljati v roku, ki je določen v pogodbi. Plačana varščina se poračuna z najemno obveznostjo.
Kolikor najemnik iz neupravičenih razlogov ne prične uporabljati poslovnega prostora skladno s sklenjeno najemno pogodbo, lahko najemodajalec odstopi od pogodbe brez odpovednega roka in se varščina ne vrne.
C) Neposredna pogodba
23. člen
(pogoji za sklenitev neposredne pogodbe)
Nepremičnine se lahko oddajo v najem na podlagi metode neposredne pogodbe, če je izpolnjen eden od naslednjih pogojev:
– če je občina manj kot 50-odstotna solastnica nepremičnine;
– če je predvideni letni prihodek od oddaje v najem nepremičnin nižji od 10.000,00 EUR;
– če oddaja poslovnega prostora v najem ni uspela na podlagi metode javne dražbe ali metode javnega zbiranja ponudb, v dveh mesecih od dneva, ko se je izkazalo, da je metoda neuspešna;
– če se nepremičnina odda v najem osebi javnega prava za izvajanje javnih nalog, razen javnim podjetjem;
– če se nepremičnina odda v najem nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu za izvajanje dejavnosti, za katero so ustanovljene;
– če se nepremičnina odda v najem za obrambo, zaščito, reševanje in pomoč ob naravnih in drugih nesrečah.
24. člen
(postopek)
Za vodenje postopkov pri oddajanju poslovnih prostorov v najemu in za odločanje o pravicah in obveznostih v skladu s tem odlokom, je pristojna občinska uprava, kolikor izvedba javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb po tem odloku ni potrebna.
25. člen
(pristojnost)
Občinska uprava ima pri uporabi metode neposredne pogodbe naslednje pristojnosti:
– predlaga pristojnim organom spremembo namembnosti stanovanjskega prostora v poslovni prostor in daje pobude za spremembo namembnosti obstoječih poslovnih prostorov;
– predlaga spremembo o namembnosti poslovnih prostorov v skladu s sprejetimi prostorskimi izvedbenimi akti;
– odloča o preureditvi poslovnega prostora, ki pomeni povečanje vrednosti poslovnega prostora;
– odloča o izbiri najemnika;
– predlaga prenehanje najemnega razmerja;
– odloča o drugih dejavnostih, ki vplivajo na gospodarjenje s poslovnimi prostori.
26. člen
(pritožbeni organ)
O pritožbah zoper sklepe občinske uprave odloča župan.
3. Brezplačna uporaba
27. člen
(brezplačna uporaba)
Nepremičnino, ki jo začasno občina ne potrebuje, se lahko odda v brezplačno uporabo z neposredno pogodbo:
– osebam javnega prava za izvrševanje javnih nalog, razen javnim podjetjem;
– nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu, za opravljanje dejavnosti, za katero so ustanovljene ali
– mednarodnim organizacijam, katerih članica je Republika Slovenija in imajo na območju Republike Slovenije svoj sedež, agencijo, oddelek, predstavništvo ali pisarno.
V brezplačno uporabo se lahko odda tudi nepremično premoženje občine, ki je zajeto v veljavnem načrtu razpolaganja, postopek javne dražbe, javnega zbiranja ponudb oziroma sklenitve neposredne pogodbe pa ni bil uspešno končan.
28. člen
(trajanje brezplačne uporabe)
Nepremičnino, ki jo začasno ne uporablja noben uporabnik, se lahko odda v brezplačno uporabo za določen čas, v katerem se predvideva, da ga ne potrebuje noben uporabnik, vendar ne več kot za pet let.
29. člen
(objava namere o brezplačni uporabi)
Namera o oddaji nepremičnine v brezplačno uporabo se objavi na spletni strani občine ali v sredstvih javnega obveščanja najmanj 15 dni pred sklenitvijo neposredne pogodbe in mora biti objavljena najmanj 15 dni.
30. člen
(obvezne sestavine pogodbe o brezplačni uporabi)
V pogodbi o oddaji stvarnega premoženja v brezplačno uporabo se določi obveznost uporabnika, da krije obratovalne stroške, stroške rednega vzdrževanja, stroške nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, povrne stroške zavarovanj in druge stroške, za katere se stranki dogovorita s pogodbo.
IV. SKLENITEV IN PRENEHANJE PRAVNEGA POSLA
31. člen
(najemna pogodba)
Najemno razmerje nastane s sklenitvijo najemne pogodbe.
Najemna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki.
32. člen
(trajanje najemnega razmerja)
Poslovni prostori se oddajo v najem za določen čas, vendar ne za dlje kot pet let.
Najemno razmerje iz prvega odstavka tega člena se lahko po poteku petih let izjemoma podaljša, če za to obstajajo utemeljeni razlogi.
Poslovni prostori se lahko oddajo v najem za obdobje, ki ne sme biti daljše od enega leta v primeru, kadar postopki javne dražbe, javnega zbiranja ponudb oziroma sklenitve neposredne pogodbe ni bil uspešno zaključen.
Občinska uprava 30 dni pred potekom najemne pogodbe iz drugega odstavka tega člena preveri, ali najemnik izpolnjuje vse obveznosti iz najemne pogodbe, zlasti če pravočasno plačuje najemnino za poslovni prostor in ostale stroške, ki so povezani z najemom poslovnega prostora. Kolikor se ugotovi, da najemnik dolguje ob koncu najema za določen čas, več kot znaša enomesečna najemnina za najet poslovni prostor ali da dolguje dobaviteljem (kurjava, električna energija, voda, smeti, telefon itd.) več kot enomesečni znesek, občinska uprava pozove najemnika, da dolg nemudoma poravna, sicer se najemna pogodba ne podaljša.
33. člen
(sestavine najemne pogodbe)
Najemna pogodba mora vsebovati:
– podatke o lokaciji poslovnega prostora in stavbe, v kateri je poslovni prostor;
– površino poslovnega prostora;
– višino mesečne najemnine in način plačila;
– obveznosti najemnika, da poleg najemnine krije obratovalne stroške, stroške rednega vzdrževanja, stroške uporabe stavbnega zemljišča, stroške upravljanja in zavarovanja, če cena upravljanja ali zavarovanj ni upoštevana v najemnini, in druge stroške, za katere se stranki dogovorita;
– čas, za katerega se sklene najemna pogodba;
– metoda oddaje poslovnega prostora;
– dolžnost glede vzdrževanja poslovnega prostora;
– določbe o oddaji v podnajem;
– možnost uporabe in pogoji souporabe skupnih delov stavbe;
– pravico vstopa najemodajalca v poslovni prostor in pravico ogleda oziroma pregleda;
– ostale obveznosti najemnika, ki izhajajo iz uporabe poslovnega prostora.
Najemne pogodbe sklepa župan.
34. člen
(prepoved podnajema)
Najete nepremičnine najemnik ne sme oddajati v podnajem brez soglasja najemodajalca.
35. člen
(prepovedana dejanja najemnika)
Med trajanjem najemnega razmerja najemnik ne sme brez soglasja najemodajalca:
– spremeniti, zožiti ali razširiti dovoljene poslovne dejavnosti;
– izvajati preureditvenih del v poslovnem prostoru;
– izvršiti drugih statusnih sprememb, ki neposredno vplivajo na dejavnosti v poslovnem prostoru.
36. člen
(normalna raba poslovnega prostora)
Najemnik je dolžan najeti poslovni prostor vzdrževati v zapisniško prevzetem stanju, upoštevajoč normalno obrabo v skladu s standardi vzdrževanja.
Najemnik je dolžan na svoje stroške odpraviti škodo v poslovnem prostoru, ki jo sam povzroči.
37. člen
(zavarovanje nepremičnine)
Občina zavaruje nepremično premoženje, ki se oddaja v najem, in sicer na način, ki je za stvarno premoženje najprimernejši, praviloma za običajna tveganja. Najemnik je dolžan povrniti stroške zavarovanja.
V primeru, da zavarovanje sklepa najemnik, se morajo zavarovalne police vinkulirati v korist občine.
38. člen
(prenehanje najemnega razmerja)
Najemno razmerje preneha na način določen z Zakonom o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih in pogodbo.
Po prenehanju najemnega razmerja je najemnik dolžan poslovni prostor s pripadajočimi ključi vrniti v stanju, v kakršnem ga je prevzel. Ob predaji izpraznjenega poslovnega prostora se sestavi prevzemni zapisnik.
39. člen
(krivdni odpovedni razlogi)
Občinska uprava lahko predlaga razdrtje najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene določbe o trajanju najemnega razmerja in o odpovednem roku, v naslednjih primerih:
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem;
– če najemnik uporablja poslovni prostor na način, s katerim druge najemnike ali stanovalce ovira ali moti pri normalni uporabi njihovih poslovnih prostorov ali stanovanj;
– če najemnik izvršuje ali izvrši v poslovnem prostoru adaptacijo brez predhodnega soglasja najemodajalca;
– če najemnik na zahtevo najemodajalca v dogovorjenem roku ne opravi del, ki so potrebna za vzdrževanje poslovnega prostora in ki spadajo med njegove stroške;
– če najemnik v dogovorjenem roku ne prične opravljati dejavnosti, za katero mu je bil dodeljen poslovni prostor;
– če najemnik brez soglasja najemodajalca spremeni predmet poslovanja ali opravi druge statusne spremembe, ki neposredno vplivajo na dejavnost v poslovnem prostoru;
– če najemnik za več kot en mesec brez opravičenega razloga preneha opravljati poslovno dejavnost;
– če najemnik izgubi status na podlagi katerega je pridobil poslovni prostor v najem;
– če najemnik najmanj dva meseca ne plača najemnine in obratovalnih stroškov in če jih ne poravna niti v nadaljnjih šestdesetih dneh po prejemu opomina;
– če najemnik na kakršenkoli način ovira prenovo poslovnega prostora in zgradbe, v kateri se nahaja poslovni prostor ali jo ovira;
– v drugih primerih, ki so določeni z zakonom ali dogovorjeni z najemno pogodbo.
V. DOLOČITEV NAJEMNINE
40. člen
(načini določanja najemnine)
Izhodiščna mesečna najemnina je izražena v EUR/m2 in je določena glede na namembnost poslovnega prostora oziroma dejavnost, katera se bo v njem odvijala.
41. člen
(namembnost in višina najemnine)
V skladu s Standardno klasifikacijo dejavnosti – SKD 2008 (Uradni list RS, št. 69/07 in 17/08) so dejavnosti, ki se opravljajo v poslovnem prostoru razvrščene v 5 skupin:
1. skupina:
– krajevne skupnosti (skupina 84.110);
– društva (skupina 94);
– varovanje kulturnih dobrin (skupina 91);
– kulturno umetniške in izobraževalne dejavnosti ter sorodne dejavnosti, (skupina 90).
2. skupina:
– socialno varstvo (skupina 87 in 88);
– naravoslovno-raziskovalne dejavnosti, raziskovalci in izobraževanje (skupina 72 in 85);
– varovanje kulturnih dobrin (skupina 91).
3. skupina:
– zdravstvo (skupina 86);
– gospodinjski servisi (skupina 95);
– osebne storitve (skupina 14, 15, 95, 96);
– fotografska dejavnost (skupina 74.20);
– tiskarstvo, fotokopiranje (skupina 18);
– promet in spremljajoče, poštna in kurirska dejavnost (skupina 49, 50, 51, 52);
– založništvo (skupina 58);
– dejavnost v zvezi s filmi ter drugimi video in zvočnimi zapisi (skupina 59);
– radijska in televizijska dejavnost (skupina 60);
– potovalne agencije in s potovanji povezane dejavnosti (skupina 79);
– živilska obrt, slaščičarne, pekarne (skupina 10).
4. skupina
– trgovinska dejavnost in posredništvo (skupina 45, 46, 47 in 48);
– telekomunikacijske dejavnosti (skupina 61);
– računalniško programiranje, svetovanje in druge s tem povezane dejavnosti ter druge informacijske dejavnosti (skupina 62, 63);
– finančne dejavnosti (skupina 66);
– poslovanje z nepremičninami (skupina 68);
– pravne in računovodske dejavnosti (skupina 69);
– dejavnosti uprav podjetij, podjetniško in poslovno svetovanje (skupina 70);
– arhitekturno in tehnično projektiranje, preizkušanje in analiziranje (skupina 71);
– oglaševanje in raziskovanje trga, ter druge strokovne dejavnosti (skupina 73, 74);
– zaposlovalne dejavnosti (skupina 78);
– veterinarstvo (skupina 75);
– varovanje in poizvedovalne dejavnosti (skupina 80);
– pisarniške in spremljajoče poslovne storitvene dejavnosti (skupina 82);
– dejavnost političnih organizacij (skupina 94.920).
5. skupina
– banke (skupina 64);
– zavarovalnice (skupina 65);
– državne institucije (skupina 84).
V primeru, da se v poslovnem prostoru opravlja več dejavnosti, se pri oblikovanju najemnine upošteva dejavnost, ki spada v višjo skupino. O razvrstitvi dejavnosti, katera ni opredeljena po tem odloku v skupino, odloča komisija za oddajo poslovnega prostora v najem.
Višina najemnine po posameznih skupina se določi v sledeči višini po m2:
+------------------------+--------------------------------------+
| Namembnost | Območje |
| +--------------------+-----------------+
| | A | B |
+------------------------+--------------------+-----------------+
|1. skupina | 2,00 € | 1,00€ |
+------------------------+--------------------+-----------------+
|2. skupina | 4,00 € | 2,00€ |
+------------------------+--------------------+-----------------+
|3. skupina | 6,00 € | 4,00€ |
+------------------------+--------------------+-----------------+
|4. skupina | 8,00 € | 6,00€ |
+------------------------+--------------------+-----------------+
|5. skupina | 10,00 € | 8,00€ |
+------------------------+--------------------+-----------------+
42. člen
(območja lege nepremičnin)
Glede na lokacijske ugodnosti nepremičnin, ki se oddajajo v najem, se določi dve območji. Pri določanju se upošteva dejanska lega poslovnega prostora glede na vhod v poslovni prostor ali večji del izložbenih oken.
Območji sta naslednji:
Območje A – obsega mesto Črnomelj;
Območje B – obsega ostala naselja v občini.
43. člen
(usklajevanje najemnin)
Najemnine se letno usklajujejo z indeksom cen življenjskih potrebščin v Republiki Sloveniji.
44. člen
(obračun davka)
Tako določena višina najemnine ne vsebuje davka, ki ga plačuje najemnik v skladu z veljavno zakonodajo.
B) Plačilo najemnine
45. člen
(plačilo najemnine)
Najemniki so dolžni poleg najemnine plačevati tudi skupne in individualne obratovalne stroške, kot je to določeno v najemni pogodbi.
Najemnik nepremičnine mora plačati najemnino za tekoči mesec do zadnjega v mesecu na račun, kot je to določeno z najemno pogodbo.
VI. VLAGANJE V POSLOVNE PROSTORE
46. člen
(urejenost nepremičnine v najemu)
Najemniku se lahko odda v najem le tehnično opremljen in dokončan poslovni prostor, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen z najemno pogodbo.
Najemnik lahko izjemoma opravi le tista dela, za katera si predhodno pridobi pisno soglasje najemodajalca in so potrebna zaradi specifičnosti izvajanja dejavnosti v najeti nepremičnini, vendar pa ni upravičen do povrnitve kakršnihkoli stroškov vlaganj in z vlaganji ne pridobi lastninske ali druge stvarne pravice na najemodajalčevi nepremičnini.
47. člen
(povračila najemnikovih vlaganj)
Le v izjemnih primerih se najemnik in najemodajalec lahko dogovorita o povrnitvi samo tistih najemnikovih koristnih vlaganj iz drugega odstavka prejšnjega člena, ki jih najemodajalec izrecno priznava v povračilo in je pri tej odločitvi povsem samostojen in katerih vrednost se ugotovi na podlagi cenitvenega poročila. Za sklenitev dogovora pa morajo biti izpolnjeni naslednji pogoji:
– da je najemno razmerje poteklo (najemna pogodba sklenjena za določen čas) ali
– da je potekel zakonsko ali pogodbeno določen odpovedni rok (najmanj pogodba sklenjena za nedoločen čas) oziroma je najem prenehal sporazumno ali
– da je najemodajalec najemniku odpovedal najem, ker je poslovni prostor sam potreboval ali zaradi drugih upravičenih razlogov;
– da je najemnik najemodajalcu izročil poslovni prostor prostega stvari in oseb s ključi, o čemer se je sestavil poseben zapisnik;
– da ima najemnik poravnane vse obveznosti iz naslova uporabe poslovnega prostora;
– da je poteklo najmanj pet let od dokončanja del za usposobitev, obnovitev ali preureditev poslovnega prostora;
– da je najemodajalec najemniku dal pisno soglasje za vlaganja v usposobitev, obnovitev ali preureditev poslovnega prostora in
– da ima najemodajalec zagotovljena sredstva za ta namen.
48. člen
(vlaganja najemnika v nedokončane prostore)
Vlaganja fizičnih in pravnih oseb v zasebni lasti v konkretne nedokončane poslovne prostore, ki so v lasti občine, morajo biti izvedena v skladu z Zakonom o javno-zasebnem partnerstvu.
VII. ODDAJANJE POSEBNIH PROSTOROV (SEJNE SOBE, DVORANE …)
49. člen
(oddajanje posebnih prostorov)
Določeni poslovni prostori, kot so: sejna soba, predavalnica, dvorana … se oddajajo v najem po dnevih oziroma urah in na podlagi veljavnega cenika, ki ga sprejme župan v skladu z načrtom razpolaganja z nepremičninami v lasti Občine Črnomelj.
VIII. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
50. člen
(veljavnost sklenjenih pogodb)
Pogodbe, ki so bile sklenjene v zvezi z oddajo nepremičnega premoženja občine v najem pred uveljavitvijo tega odloka, veljajo do izteka roka, določenega v posamezni pogodbi.
51. člen
(ostale določbe)
Za zadeve, ki niso posebej urejene s tem odlokom, se neposredno uporabljajo določbe Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (ZSPDSLS) (Uradni list RS, št. 86/10), Uredbe o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 34/11).
52. člen
(prenehanje veljavnosti)
Z dnem uveljavitve tega odloka preneha veljati Pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov v najem (Uradni list RS, št. 4/94).
53. člen
(začetek veljavnosti)
Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 3528-1/2012
Črnomelj, dne 27. januarja 2012
Županja
Občine Črnomelj
Mojca Čemas Stjepanovič l.r.
