Na podlagi 33. člena Zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 94/07 – UPB/2, 76/08, 79/09 in 51/10) in 31. člena Statuta Občine Piran – UPB (Uradne objave Primorskih novic, št. 46/2007)
R A Z G L A Š A M O D L O K
o občinskem podrobnem prostorskem načrtu »Kaštel«,
ki ga je sprejel Občinski svet Občine Piran na seji dne 20. 11. 2012.
Št. 3505-25/2009-2012
Piran, dne 10. decembra 2012
Župan
Občine Piran
Peter Bossman l.r.
Na podlagi 61. člena Zakona o prostorskem načrtovanju (Uradni list RS, št. 33/07, 70/08 – ZVO-1B, 108/09 in 80/10 – ZUPUDPP (106/10 popr.), 43/11 – ZKZ-C, 57/12) ter 17. člena Statuta Občine Piran – UPB (Uradne objave Primorskih novic, št. 46/07) je Občinski svet Občine Piran na 14. redni seji dne 20. 11. 2012 sprejel
O D L O K
o občinskem podrobnem prostorskem načrtu Kaštel
I. SPLOŠNI DOLOČBI
1. člen
(podlaga za občinski podrobni prostorski načrt)
S tem odlokom se skladno z veljavnimi planskimi akti občine sprejme občinski podrobni prostorski načrt »KAŠTEL« (v nadaljnjem besedilu: OPPN). OPPN je izdelalo podjetje Razvojni center PLANIRANJE, d.o.o. Celje pod številko projekta 623/11.
2. člen
(sestavni deli OPPN)
(1) OPPN vsebuje besedilni in grafični del.
(2) Grafični del OPPN vsebuje:
1. Izsek iz kartografskega dela občinskega
prostorskega načrta
2. Območje OPPN z obstoječim parcelnim stanjem in
prikazom objektov, ki se odstranijo
3. Prikaz vplivov in povezav s sosednjimi območji
4.1 Ureditvena situacija – nivo pritličja
4.1.1 Ureditvena situacija – nivo pritličja/prva etapa
4.2 Ureditvena situacija – nivo kleti
5. Situacija gospodarske javne infrastrukture
6. Geodetska kotirana situacija z načrtom
parcelacije
7. Prerezi
8. Prostorski prikazi
9. Etapnost gradnje.
(3) Priloge OPPN so:
1. Izvleček iz strateškega prostorskega načrta
2. Prikaz stanja prostora
3. Strokovne podlage, na katerih temeljijo
rešitve OPPN
4. Smernice in mnenja
5. Obrazložitev in utemeljitev OPPN
6. Povzetek za javnost
7. Program opremljanja.
II. OPIS PROSTORSKE UREDITVE
3. člen
(predmet OPPN)
(1) Z OPPN se načrtuje območje, poimenovano »KAŠTEL« v Portorožu.
(2) Prostorske ureditve, ki se načrtujejo z OPPN so:
– gradnja poslovnih, mestotvornih in turističnih objektov,
– gradnja podzemne garažne hiše,
– ureditev odprtih, javnih, zelenih površin,
– cestno omrežje,
– gospodarska javna infrastruktura.
III. OBMOČJE OPPN
4. člen
(območje OPPN)
(1) Ureditveno območje OPPN obsega območje znotraj obstoječe poselitve Portoroža, neposredno ob cesti Piran–Lucija (LC 312 112). Na zahodu območje OPPN meji na kompleks Hotela Kempinski, na vzhodu na objekt Splošne plovbe in stanovanjske objekte, na severu na območje vil ob Senčni poti, na objekt Taverna Kamin ter na jugu na cesto Obala. Meja območja OPPN je prikazana v grafičnem delu OPPN.
(2) Območje OPPN obsega parcele in dele parcel št.: 1574, 1570/5, 1575/1, 1576/1, 1686, 1687/1, 1688/1, 1689, 1690/1, 1690/2, 1690/3, 1691, 1692/1, 1692/4, 1692/8, 1697/1, 1744/1, 1744/2, 1745, 1747, 1748, 1749/1, 1749/2, 1749/3, 1749/5, 1749/6, 1749/7, 1749/9, 1749/10, 1749/12, 1749/13, 1749/14, 1749/15, 1749/16, 1749/20, 1749/21, 1749/22, 1749/23, 1749/24, 1751/3, 7703/8, 7704/12, 7726, 7728, vse k.o. Portorož. V primeru odstopanja navedenih parcel in stanja glede na grafični prikaz velja grafični prikaz.
(3) Površina območja OPPN meri pribl. 2,5 ha.
(4) Za izvedbo navezav OPPN na obstoječo in predvideno gospodarsko javno infrastrukturo bodo potrebni tudi posegi na zemljišča izven OPPN.
IV. PROSTORSKE UREDITVE, KI SE NAČRTUJEJO Z OPPN
5. člen
(vplivi in povezave prostorske ureditve s sosednjimi območji)
(1) Glavno prometno povezavo območja OPPN z mestnim središčem predstavlja Koprska cesta in cesta Obala, ob kateri so urejeni tudi pločniki in kolesarske steze, po njej pa javni potniški promet. Avtobusni postajališči sta znotraj območja OPPN.
(2) Program parkirne garaže se umesti pod nivo terena. Lokacija je neposredno v bližini glavne vstopne ceste, v centru Portoroža. Napajanje garažne hiše je iz Koprske ceste in Senčne poti. Na ta način se razbremeni obstoječe prometno omrežje Portoroža. Cilj je zmanjšanje prometa ob obali z urejanjem peš površin (trg) in kolesarskih poti, omejevanjem prometa ob Obalni cesti in z zmanjšanjem števila parkirišč. Prometne ureditve in prometni režim se prednostno nameni pešcem in kolesarjem. Območje se navezuje na sosednja območja preko obstoječih cest in peš komunikacij.
6. člen
(dopustni posegi)
Na območju OPPN so dopustni posegi pod pogoji določil tega odloka:
– gradnja novih stavb (1–2) in podzemna garaža,
– sanacija in priprava stavbnega zemljišča,
– redna in investicijska vzdrževalna dela,
– prestavitev Koprske ceste od križišča ceste Obala do križišča s Senčno potjo,
– gradnja, rekonstrukcija, prestavitve in odstranitve prometne, komunalne, energetske in druge gospodarske infrastrukture,
– ureditve za zaščito pred poplavami,
– urejanje utrjenih zunanjih površin,
– gradnja nezahtevnih in enostavnih objektov (spominska obeležja: kip oziroma spomenik, skulpture ali druge prostorske inštalacije, vodnjaki, vodni motivi … urbana oprema, javna kolesarnica, informacijske table – le kot lastno oglaševanje. Dovoljuje se tudi postavitev začasnih objektov v funkciji odprtih sezonskih gostinskih vrtov. Za njihovo oblikovanje se pridobijo pogoji in soglasja pristojne službe za prostorsko načrtovanje na Občini Piran.
7. člen
(namembnost objektov)
(1) Z OPPN se v skladu z dolgoročnim in srednjeročnim planom Občine Piran načrtujejo prostorske ureditve za umestitev poslovno-trgovske, mestotvorne in turistične dejavnosti s parkirnimi prostori za osebna vozila v podzemni garaži.
(2) Z OPPN so načrtovane prostorske ureditve za umestitev objektov, namenjenih opravljanju:
– gostinskih dejavnosti,
– upravnih in pisarniških dejavnosti,
– trgovskih in drugih storitvenih dejavnosti,
– prometa (garažna hiša),
– dejavnosti splošnega družbenega pomena,
– drugih nestanovanjskih dejavnosti.
(3) Območje OPPN se razdeli na devet prostorskih enot. Prostorske enote P1, P2, P3, P4 in P5 se namenijo gradnji objektov oziroma vzdrževanju obstoječih objektov z opredeljeno namembnostjo po CC SI. Prostorske enote C1, C2, C3 in C4 se namenijo gradnji cest oziroma obstoječim cestam z zelenimi površinami, peš površinami in dovozi.
(4) Prostorska enota P1 (objekt 1)
V pritličju in nadstropjih objekta so dopustne naslednje dejavnosti:
– 12111 – hotelske in podobne stavbe za kratkotrajno nastanitev,
– 12112 – gostilne, restavracije in točilnice,
– 12201 – stavbe javne uprave,
– 12202 – stavbe bank, pošt, zavarovalnic,
– 12203 – druge poslovne stavbe,
– 12301 – trgovske stavbe,
– 12304 – stavbe za storitvene dejavnosti,
– 12610 – stavbe za kulturo in razvedrilo,
– 12620 – muzeji in knjižnice,
– 12630 – stavbe za izobraževanje in znanstvenoraziskovalno delo, samo stavbe za neinstitucionalno izobraževanje,
– 12640 – stavbe za zdravstvo,
– 12650 – stavbe za šport.
V kletnih etažah so dopustne dejavnosti:
– 12301 – trgovske stavbe,
– 12420 – garažne stavbe in ureditve servisnih prostorov za lastne potrebe (vhodi, shrambe, energetski prostori in podobno).
(5) Prostorska enota P2 (objekt 2)
V pritličju in nadstropjih objekta so dopustne naslednje dejavnosti:
– 12112 – gostilne, restavracije in točilnice,
– 12201 – stavbe javne uprave,
– 12202 – stavbe bank, pošt, zavarovalnic,
– 12203 – druge poslovne stavbe,
– 12301 – trgovske stavbe,
– 12304 – stavbe za storitvene dejavnosti,
– 12610 – stavbe za kulturo in razvedrilo,
– 12620 – muzeji in knjižnice,
– 12630 – stavbe za izobraževanje in znanstvenoraziskovalno delo, samo stavbe za neinstitucionalno izobraževanje.
V kletnih etažah so dopustne dejavnosti:
– 12301 – trgovske stavbe,
– 12420 – garažne stavbe in ureditve servisnih prostorov za lastne potrebe (vhodi, shrambe, energetski prostori in podobno).
8. člen
(zasnova objektov)
(1) Objekt 1: Objekt vzpostavlja vogalni poudarek trga, umešča zahodno stranico trga in zaključuje ulično zazidalno linijo z zahodne strani – z dolgo napeto linijo se obrača v prostor pred hotelom Palace. Višinski gabarit objekta 1 ne presega višine hotela Palace.
(2) Objekt 2: Objekt višinsko ne predstavlja poudarka. Sledi nizki zasnovi, ki jo predstavlja vogalni objekt Mercator. Programska ponudba pritličja z dodatno etažo tvori kuliso trga.
(3) Med predvidenim drevoredom na vzhodu trga in objektom 1 se uredi ploščad, trg z vodnim motivom. Trg se nameni večjim javnim prireditvam, na severovzhodu le-ta prehaja v parkovno ureditev.
V. ARHITEKTURNE, KRAJINSKE IN OBLIKOVALSKE REŠITVE PROSTORSKIH UREDITEV
9. člen
(lega objektov)
(1) Zasnova umestitve objektov upošteva razmestitev obstoječih objektov in območij dejavnosti na območju OPPN.
(2) Umestitev predvidenih objektov je določena s/z:
– horizontalnimi gabariti novih objektov,
– točkami zakoličbe, s katerimi so novi objekti pozicionirani v prostoru,
– gradbeno mejo, črto, ki je načrtovana objekta praviloma ne smeta presegati, lahko pa se je dotikata ali pa sta od nje odmaknjena v notranjost zemljišča.
(3) Z ureditvijo se ustvari novi trg. Predvidi se robna zazidava trga na vzhodu z lamelo v podaljšku obstoječe gradbene linije objekta Mercator z odmikom od obstoječega objekta Casinoja, na zahodu pa z novim objektom 1. Proti jugu se trg odpira na obalo, na severu pa proti objektu Avditorija. Objekt Avditorija se poveže z obalno promenado.
10. člen
(tlorisni in višinski gabariti objektov)
(1) Objekt 1 vzpostavlja vogalni poudarek trga, umešča zahodno stranico trga in zaključuje ulično zazidalno linijo z zahodne strani – z dolgo napeto linijo se obrača v prostor pred hotelom Palace. Objekt 2 na vzhodni strani višinsko ne predstavlja poudarka in sledi nizki zasnovi, ki jo predstavlja vogalni objekt Mercator.
Objekt 1:
(2) Prostorski izvedbeni pogoji glede velikosti za objekt 1:
a. tlorisni gabarit objekta 1 je nepravilne oblike, velikosti pribl.: 55,80 m x 77,70 m,
b. etažnost objekta 1 je: 3 kleti (K) + pritličje (P) + mezzanin (ME) + 4 etaže (E): 3K+P+ME+4,
c. maksimalna višina objekta 1 je: +22,40 m (+26,50 m n.v.),
d. absolutna kota pritličja: ±0,00 = +3,10 m n.v. oziroma +4,10 m n.v.
Objekt 2:
(3) Prostorski izvedbeni pogoji glede velikosti za objekt 2:
a. tlorisni gabarit objekta 2 je nepravilne oblike (ločno napeti pravokotnik), velikosti pribl.: 14,00 m x 45,50 m,
b. etažnost objekta 2 je: klet (K) + pritličje (P) + etaža (1): P+1, možna je izvedba ene ali več kleti,
c. maksimalna višina objekta 2 je: +11,00 m (+14,81 m n.v.),
d. absolutna kota pritličja: ±0,00 = +4,81 m n.v. do +5,81 m n.v. oziroma prilagojena niveleti trga.
Ploščad s podzemno parkirno hišo, park
(4) Prostorski izvedbeni pogoji glede velikosti in zmogljivosti ploščadi s podzemno parkirno hišo in park:
a. tlorisni gabarit trga obsega pribl. 60,00 m x 85,00 m in tlorisni gabarit parka obsega pribl. 45 m × 65 m,
b. etažnost podzemne parkirne hiše je: 3 kleti (K): 3K., (obsega del površin trga), etažnost podzemne garaže je lahko manjša glede na geomehanske izsledke,
c. absolutna kota terena trga, parka od severa +6,70 m n.v. proti jugu +2,40 m n.v. oziroma prilagojena niveleti trga,
d. predvidi se možnost neposrednega izhoda iz podzemne parkirne hiše na ploščad.
11. člen
(oblikovanje objektov)
(1) Oblikovanje fasadne opne objektov 1 in 2 naj sledi urbanemu pomenu lokacije in upoštevanju izbora materialov, ki so prisotni v prostoru slovenske Istre. Ob zasteklitvah naj se pojavljajo elementi svetlega kamna (na primer iz kamnoloma Kanfanar), elementi opeke, keramike in apnenega ometa. Na fasadah so dopustni elementi senčenja.
(2) OBJEKT 1: Oblikovanje fasadne opne sledi poudarku dinamike volumna v etažnih pasovih, ki obvijajo objekt in s terasno zasnovo na ulični strani volumen členijo. Kompozicija po vertikali sledi funkciji, spodnji dve etaži dobita drugačno oblikovanje kot zgornje etaže – spodaj gladko, zgoraj členjeno. Etažne pasove določa ritem kamnitih pilastrov in vertikalnih ozelenitvenih elementov, ki jih na zgornji liniji vsake posamezne etaže na južni strani povezujejo horizontalne linijske ozelenitve. Etaže se na južni, ulični strani zamikajo v terase in se ozelenijo. Na prevoju iz terasne v previsno kompozicijo se spremeni tudi kompozicija fasade. Streha je ravna, lahko je ozelenjena ali urejena kot terasa.
(3) OBJEKT 2: Oblikovanje zahodne fasade objekta naj s členitvami v vertikalne pasove vsaj dveh materialov poudari odnos s tržnimi in parkovnimi ureditvami. Na čelni strani je možna ureditev arkad po vsej dolžini. Streha je ravna. Na strehi je min. 30 odstotkov površine ozelenjene, z minimalno 50 cm sloja humusa – ozelenitev z zimzelenimi grmovnicami.
(4) SENČENJE: Na objektih 1 in 2 je možno predvideti zunanje elemente senčenja: dopustne so tende, v ložah tekstilne zavese, kovinske ali lesene žaluzije. Elementi senčenja morajo biti oblikovno usklajeni z materiali fasade.
(5) OZNAČEVANJE: Elementi označevanja dejavnosti naj bodo omejeni na gabarite v okviru pritlične oziroma mezzaninske etaže, možna je tudi ureditev označevanja dejavnosti z oglasnimi stebri.
12. člen
(pogoji zunanje ureditve, zasaditve in zatravitve)
(1) Odprti prostor so javne površine: pešpoti, dovozi, parkirišče in zelene površine ob pešpoteh, krajinska ureditev ob zelenih površinah.
(2) Za celotno območje trga se izdela načrt ureditve javnih površin z enotno urbano opremo. Pri končnem izboru urbane opreme se upošteva različne starostne skupine uporabnikov. Projekt krajinske arhitekture je obvezni sestavni del projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja. Pri pripravi projektne dokumentacije se upošteva Študijo poplavne ogroženosti, izdelal ISAN12, d.o.o., št. projekta 18/2012, Koper, oktober 2012.
(3) Vsi dovozi do vhodov objektov so tudi peš površine in so namenjene hkrati za urgentni in servisni dovoz. Intervencijske poti izven vozišča morajo biti urejene tako, da je po njih mogoča vožnja gasilskih vozil.
(4) Zunanje površine ob objektih (objekt 1 in objekt 2) se oblikuje z elementi javnega trga, tlakovane s kamnom, opremljene z mikrourbano opremo in osvetljene. Prezračevanje podzemnih etaž se predvidi na nivoju terena, objekti prezračevanja morajo biti postavljeni čim bolj neopazno, oblikovno usklajeni z zunanjo ureditvijo, obravnavani kot sestavni del celovite oblikovalske rešitve parterja.
(5) Princip zasaditve: iz dvorišča novega objekta 1 se manjša drevesa "razpršijo" preko dveh odprtin na trg in na ta način označujejo vhod v stavbo. Priporoča se: manjše drevo naj bo belo in rožnato cvetoča vrsta dreves Lagestroemia spp. ali Tamarix spp. Drevesa se sadijo v zemljo, ki je nad podzemno garažo, kjer to dopušča debelina zemlje. Po potrebi se plast zemlje zviša s koriti brez dna, ki so povezani z zemljo. Nad garažo se zagotovi, kjer je mogoče, minimalna debelina zemlje 100 cm.
(6) Posamezna drevesa z veliki krošnjami se sadijo po trgu in okrog objekta 1. Ta drevesa se vključujejo v točkovno strukturo zasaditve dreves Portoroža, priporočene vrste koprivovec (Celtis australis), lipa (Tilia x euclora), japonska sofora (Sophora japonica), mandljevec (Prunus amygdalus). Posajene ciprese so vertikalni poudarki v prostoru in usmerjajo pogled ter navezujejo prostor Kaštela s cipresami po okoliških gričih. Pri določitvi pozicije dreves je potrebno poleg potrebe po naravnem substratu upoštevati uokvirjenje lepih pogledov in zastiranje slabših.
(7) V grafičnem načrtu št. 4.1 je prikazano okvirno območje parka, okvirne pozicije dreves in zelenih površin. Le-ta se natančno določijo v načrtu krajinske arhitekture. Izbor dreves in drevesnih vrst se lahko spremeni in natančno določi v projektu krajinske arhitekture.
(8) Obstoječi zavarovani dvojni drevored ob Koprski cesti se ohrani – predvidi se zaščita koreninskega sistema, debel in krošenj vseh dreves vzhodnega drevoreda. Za potrditev odstranitve in ponovne zasaditve drevesa iste vrste se opravi analiza vitalnosti in stabilnosti platane, ki je v zelo slabem stanju. Gre za platano v zahodnem drevoredu (druga v vrsti glede na cesto Obala).
(9) Zasadi se nov drevored v vzhodnem delu trga, ki povezuje dve vzporedni cesti, cesto Obala s cesto Postajališka pot. Drevored zaključuje trg proti vzhodu in označuje povezavo v smeri plaža–Avditorij. Priporočene drevesne vrste so listopadne, srednje visokorastoče: koprivovec (Celtis australis), lipa (Tilia x euclora), japonska sofora (Sophora japonica).
(10) Park, južno od objekta Istra, označuje velika travna površina, ki je s treh strani objeta z vegetacijo velikih in srednje velikih dreves. Obdržijo se najkvalitetnejša obstoječa drevesa in drevesa, ki zastirajo pogled proti fasadi zgradbe, v kateri je Taverna Kamin. Pri izboru naj se da prednost vednozelenim vrstam dreves, kot so vednozeleni hrast Quercus ilex, LIgustrum lucidum in vrstam, kjer je izražena dinamika sprememb ob različnih letnih časih.
(11) Zahodno od platanovega drevoreda pa do obstoječega vrta stare vile (območje P3) se površina uredi na način, da se poudari pomen starega drevoreda. Odstranijo se linearno postavljena drevesa v posodah, ki so postavljene v pesek. Peščena površina se nadomesti s travnato in posadijo se nova drevesa.
(12) Krožišče K1 na Obalni cesti se vključi v sistem cestnih gredic. Prevzamejo se enaki kompozicijski elementi ureditve obstoječih gredic, in sicer pušpan, vrtnice, palme (Chamaerops humilis), agava (Agave americana), juka (Yucca filamentosa). Krožišče K2 na Senčni poti je travnato ali kako drugače urejeno, a na način, da le ostane nizek, ker se nahaja med dvema volumnoma – na eni strani platane, na drugi pa novo poslopje.
(13) Teren v naklonu bo urejen tako, da bo vzdrževanje čim lažje. Predvidi se nasad vednozelenih in listopadnih dreves in grmovnic.
(14) Na območju drevoredov in drugih zasaditev naj se komunalni in drugi vodi načrtujejo v skupnih koridorjih in izven območij, kjer se predvidi zasaditev dreves.
(15) Za zasaditev se predvidijo rastlinske vrste, značilne za slovenski obalni prostor in za submediteransko okolje. Pri končnem izboru rastlinskih vrst naj bodo izbrane rastline, ki za rast potrebujejo malo vode. Pri dokončni rešitvi je potrebno posvetiti posebno pozornost barvni usklajenosti predlaganih materialov v vseh letnih časih.
(16) Za ozelenjene dele strešnih vrtov je potrebno zagotoviti ustrezno minimalno debelino substrata (pribl. 60 cm) in odvodnjavanje. Strehe se lahko ozelenijo.
13. člen
(urbana oprema)
Urbana oprema se poenoti z elementi drobne urbane opreme (klopi, koši za smeti, ograje konfini, stojala za kolesa) in z arhitekturnim oblikovanjem objekta. Tip svetilk javne razsvetljave mora biti izbran ustrezno glede na značaj. Lokacija in višina svetilke ne smeta vplivati na osvetlitev stanovanjskih objektov. Na novem trgu je predvidena točkovna atrakcija v obliki interaktivne fontane in /ali interaktivnih svetlobnih, zvočnih efektov na nivoju tal.
14. člen
(pogoji za neoviran dostop do objekta funkcionalno oviranim ljudem)
Zunanja ureditev se načrtuje in izvede tako, da omogoča dostope funkcionalno oviranim ljudem. Stavbe morajo biti grajene brez ovir v skladu z zakonodajo s tega področja.
15. člen
(ekološki otok)
V prostorski enoti P1 in P3 je zbirno mesto za komunalne odpadke locirano v predvidenih objektih. Vsa odjemna mesta je treba urediti na tlakovani površini in omogočiti neoviran dostop komunalnih vozil.
16. člen
(usmeritve glede posegov na obstoječih objektih)
V prostorski enoti P4 so dovoljena vzdrževalna dela, rekonstrukcija obstoječih objektov in nadomestna gradnja ter sprememba namembnosti skladno z določili tega odloka in pogoji pristojne službe za varstvo kulturne dediščine.
17. člen
(odstranitve objektov)
V območju OPPN ni predvidena odstranitev objektov. Predvidena je odstranitev večjega števila dreves na območju obstoječih zelenih površin.
VI. NAČRT PARCELACIJE
18. člen
(načrt parcelacije)
(1) Območje OPPN je razdeljeno na:
– površino prostorske enote P1 (območje objekta 1), ki meri 5532,72 m2 in obsega zemljišča s parcelnimi številkami: 1686 del, del 1745, del 1747, del 1748, del 1749/2, del 7703/8, del 7726, del 7728, vse k.o. Portorož;
– površino prostorske enote P2 (območje parka in dela trga), ki meri 4704,30 m2 in obsega zemljišča s parcelnimi številkami: del 1688/1, del 1686, 1689, 1690/1, 1690/2, 1690/3, del 1691, del 1692/8, del 1749/2, del 1749/5, del 1749/15, del 7703/8 in del 7728, vse k.o. Portorož;
– površino prostorske enote P3 (območje objekta 2), ki meri 1528,70 m2 in obsega zemljišča s parcelnimi številkami: del 1686, del 1687/1 in del 1688/1, vse k.o. Portorož;
– površino prostorske enote P4 (območje trgovine Mercator in Casinoja), ki meri 3168,56 m2 in obsega zemljišča s parcelnimi številkami: del 1686, del 7728, 1749/1, 1749/3, del 1749/5, del 1749/6, del 1749/7, 1749/9, 1749/10, 1749/12, 1749/13, 1749/14, del 1749/15, 1749/16, 1749/20, 1749/21, 1749/22, 1749/23, 1749/24, del 1751/3, vse k.o. Portorož;
– površino prostorske enote P5 (območje zadrževalnika), ki meri 2116,08 m2 in obsega zemljišča s parcelnimi številkami: 1575/1, 1576/1 in del 7704/12, vse k.o. Portorož;
– površino prostorske enote C1 (območje ceste Obala in Koprske ceste), ki meri 6874,20 m2 in obsega zemljišča s parcelnimi številkami: del 1570/5, del 1574, del 1576/1, 1744/1, 1744/2, del 1745, del 1747, del 7726, del 7703/8, del 7704/12, vse k.o. Portorož;
– površino prostorske enote C2 (območje ceste Senčna pot), ki meri 890,92 m2 in obsega zemljišča s parcelnimi številkami: del 1691, del 1692/8, del 1745, 1747 del, del 7728, vse k.o. Portorož;
– površino prostorske enote C3 (območje ceste 'a'), ki meri 450,62 m2 in obsega zemljišča s parcelnimi številkami: del 1691, del 1692/8, del 1692/4 in del 1697/1*, vse k.o. Portorož; *opomba: parcela ni del javnih površin
– površino prostorske enote C4 (območje dovoza), ki meri 197,78 m2 in obsega zemljišča s parcelnimi številkami: del 1686, del 1687/1 in del 1688/1, vse k.o. Portorož.
(2) Mejne točke objektov so opredeljene po Gauss-Kruegerjevem koordinatnem sistemu. Parcelacija zemljišč je razvidna iz grafičnega načrta št. 6. »GEODETSKA KOTIRANA SITUACIJA Z NAČRTOM PARCELACIJE«.
19. člen
(površine, namenjene javnemu dobru)
Površine, namenjene javnemu dobru, obsegajo površine prostorskih enot C1, C2, C3, C4, P2, P5 in del površin v območju P1 in P2. V prostorskih enotah P1 in P2 segajo površine, namenjene javnemu dobremu, do gabaritov objektov.
VII. POGOJI PRIKLJUČEVANJA OBJEKTOV NA GOSPODARSKO JAVNO INFRASTRUKTURO IN GRAJENO JAVNO DOBRO
20. člen
(splošni pogoji glede priključevanja objektov na gospodarsko javno infrastrukturo in grajeno javno dobro)
Splošni pogoji za potek in gradnjo gospodarske infrastrukture na območju podrobnega načrta so:
– objekti se priključijo na obstoječe in predvideno kanalizacijsko, vodovodno, elektroenergetsko omrežje in elektronsko komunikacijsko omrežje,
– vse trase javne gospodarske infrastrukture se predvidi po javnih (prometnih in intervencijskih) površinah oziroma po površinah v javni rabi tako, da se omogoči vzdrževanje infrastrukturnih objektov in naprav,
– v primeru, ko potek po javnih površinah ni možen, lastnik prizadetega zemljišča omogoča izvedbo in vzdrževanje javnih komunalnih vodov na njegovem zemljišču, upravljavec posameznega komunalnega voda od lastnika zemljišča pridobi služnost,
– trase komunalnih in energetskih vodov se medsebojno uskladijo; upoštevajo se zadostni medsebojni odmiki in odmiki do ostalih naravnih ali grajenih struktur,
– dopustne so spremembe tras posameznih infrastrukturnih vodov, objektov in naprav ter priključkov zaradi ustreznejše in racionalnejše izrabe prostora,
– gradnja komunalnih naprav in objektov se izvaja usklajeno,
– obstoječe komunalne vode se zaščiti,
– dopusti se uporaba alternativnih virov za energetsko oskrbo objektov (geotermalna, sončna ali drugi) v skladu s predpisi, ki urejajo to področje.
21. člen
(cestno omrežje)
(1) Obravnavano območje napajajo obstoječe ceste: Valeta–Portorož (LC 312 271), obalna cesta Piran–Lucija (LC 312 271, LC 312 112), Senčna pot (JP 812 197, 191, 201) in Postajališka pot (JP 812 191). Senčna pot napaja območje Avditorija in zaledje s stanovanjskimi hišami. Postajališka pot služi napajanju avtobusnega postajališča in obračanju avtobusov – kot sistem krožnega obračališča za potrebe javnega avtobusnega prometa in za napajanje območje avditorija in zaledja s stanovanjskimi hišami za vozila, ki prihajajo iz smeri Lucije.
Predvideno stanje
(2) Trokrako križišče ceste Valeta–Portorož in Piran–Lucija se preuredi v krožno križišče K1 skladno z idejno zasnovo Prostor, d.o.o., št. proj. NG/060-2012.
(3) Na cesti Valeta–Portorož pri odcepu na Senčno pot (LC 812 197) se uredi krožno križišče K2, skladno z idejno zasnovo Prostor, d.o.o., št. proj. NG/060-2012.
(4) Obstoječa Koprska cesta (LC 312 271) se na območju drevoreda od novega krožišča K1 s cesto Obala do novega krožišča K2 s Senčno potjo prestavi proti vzhodu z namenom ohranitve obstoječega drevoreda, skladno z idejno zasnovo Prostor d.o.o., št. proj NG/060-2012. V koridorju starega uvoznega kraka proti Obalni cesti bo urejena kolesarska steza in po potrebi pešpot.
(5) Senčna pot se razširi na 6,00 m in po severni strani opremi s hodnikom za pešce, ki bo na severni strani urejen z dodatno 1,00 m široko zelenico za povečanje »stop« pregledne razdalje. Hodnik za pešce obroblja Senčno pot do odcepa ceste pri Taverni Kamin. Hodnik za pešce ob Senčni poti bo urejen tudi ob severni fasadi objekta 1.
(6) Preko novega krožišča K2 na Koprski cesti in preurejeni Senčni poti se omogoči napajanje garažne hiše.
(7) Postajališka pot se ukine, saj se v tem delu uredi osrednji trg, ki omogoča le peš in kolesarski promet ter dovoz stanovalcem in dostava obstoječim objektom in predvidenemu objektu 2, zgrajenemu v drugi fazi. Na mestu sedanjega uvoza pri Mercatorju se umesti dovoz, poimenovan »DOVOZ TRG«, preko pogreznjenega robnika in potopnega stebrička, ki bo postavljen za selektivno uporabo omenjenega dovoza, v nivoju trga za napajanje, dostop in dovoz do obstoječih objektov in do predvidenega objekta 2. Načrtovan je dvosmerni prometni režim. Do objekta 2 je mogoč samo omejen dovoz preko trga. Parkiranje se lahko uredi v objektu v kletnih etažah ali v okviru zunanje ureditve objekta, ki se prilagodi oziroma na drugih za to primernih površinah v bližini.
(8) Na severnem delu ceste Obala ob objektu 1 se umesti avtobusno postajališče. Dolžina avtobusnega postajališča naj ustreza dolžini turističnega vlakca.
(9) Dostava se opravlja z dostavnimi vozili do maksimalne skupne teže 7,5 ton, skladno z Odlokom o cestnoprometni ureditvi v Občini Piran (Uradne objave Primorskih novic št. 49/2003, 35/2004, 15/2008) za ceste Koprska, Obala in Senčna pot. Dostava se izvaja tako, da kamion obrne izven telesa vozišča Senčne poti in je v fazi raztovarjanja v celoti parkiran v objektu 1.
(10) Vsi priključki (zavijalni radij, širina) na javno prometno omrežje morajo omogočati neovirano vožnjo intervencijskim, komunalnim in dostavnim vozilom.
22. člen
(mirujoči promet)
(1) Mirujoči promet se uredi v podzemni garaži.
(2) Objekt 1: Uvoz v podzemno parkiranje se uredi na severni strani objekta preko Senčne poti. Uvoz je urejen tako, da je uvoz in klančina v objektu, kar najmanj moti sosedstvo in uporabnike objekta. V prvi kleti se uredi pribl. 97 parkirnih mest, v drugi kleti pribl. 186 parkirnih mest in v tretji kleti pribl. 186 parkirnih mest. Skupaj pribl. 469 parkirnih mest. Natančno število parkirnih mest se opredeli v PGD projektu. Pri objektu 2 se uredi v objektu v kletnih etažah ali v okviru zunanje ureditve objekta ali v javni garažni hiši.
(3) Za določitev minimalnega števila parkirnih mest se upošteva veljavne normative in izhodišča Občine Piran.
23. člen
(kolesarski in peš promet)
(1) Kolesarski promet na priključnih cestah Koprska cesta (LC 312 271), Obalna cesta Piran–Lucija (LC 312 271, LC 312 112), Senčna pot ni urejen. Urejen je v smeri Lucije po novi »promenadi«. Po novi prometni ureditvi bo kolesarski promet urejen na območju predvidenega krožišča, na celotnem območju v sklopu parkovnih ureditev kot mešan promet v kombinaciji s pešci.
(2) Peš promet je na celotnem obravnavanem območju urejen kot hodnik za pešce, ki obroblja cesto, ali v sklopu parkovne ureditve v kombinaciji s kolesarskim prometom kot mešani promet.
24. člen
(pogoji in rešitve priključevanja objekta na vodovodno omrežje)
(1) Primarni del javnega vodovodnega omrežja na severni, zahodni in delno južni strani je že izgrajen oziroma obnovljen, zato ga je s predvidenimi ureditvami potrebno ustrezno zaščititi. Vhodi v obstoječe odcepne jaške in predvidene vhodne jaške se izvede zunaj prometnih površin. Primarni vodovod iz jekla, DN 200 mm, zgrajen 1935, ki poteka po cesti Piran–Lucija (LC 312 112), je dotrajan in se obnovi v enaki dimenziji iz nodularne litine, po projektu št. 6V-09269, ki jo je izdelalo podjetje IEI, d.o.o., Ljubljanska ulica 9, Maribor. Preuredi se obstoječi jašek, ki posega na parcelo 1596, k.o. Piran.
(2) Po obstoječi cesti »a« mimo taverne Kamin se predvidi sekundarni vod iz nodularne litine, minimalne dimenzije DN 100 mm, ki bo zankan na primarno vodovodno omrežje na cesti Piran–Lucija (LC 312 112) ter Senčni poti. Na novi zanki se predvidijo trije novi hidranti.
(3) Pred tehničnim pregledom je potrebno upravljavcu javnega vodovoda predložiti geodetske posnetke, skladne z GJI standardom in projekte PID za zgrajen vodovod, zapisnik o dezinfekciji vodovoda, zapisnik o tlačni preizkušnji vodovoda po SIST EN 805 Metoda z ugotavljanjem izgube tlaka in potrdilo o preizkusu hidrantnega omrežja.
(4) Izdela se načrt predvidenega vodovoda v skladu s projektnimi pogoji in si zanj pridobi soglasje upravljavca Rižanski vodovod Koper, d.o.o.
25. člen
(pogoji in rešitve priključevanja objekta na kanalizacijsko omrežje)
(1) Za odvod komunalnih odpadnih vod in padavinskih odpadnih vod se predvidi ločen sistem odvodnjavanja. Komunalne odpadne vode se stekajo v centralno čistilno napravo Piran.
(2) Pred priključkom na javni kanal se po potrebi namesti lovilce maščob.
(3) V javno kanalizacijo je dopustno odvajati vode, ki ustrezajo Pravilniku o prvih meritvah in obratovalnem monitoringu odpadnih vod ter pogojih za njegovo izvajanje (Uradni list RS, št. 35/96, 29/00).
(4) Odpadne vode iz prostorov za pripravo hrane se speljejo v kanalizacijo preko lovilca maščob. Za lovilec maščob se vodi obratovalni dnevnik v skladu z Uredbo o emisiji snovi in toplote pri odvajanju odpadnih vod vode in javno kanalizacijo (Uradni list RS, št. 47/05, 45/07, 79/09).
(5) Izdela se načrt predvidene fekalne kanalizacije v skladu s projektnimi pogoji in si zanj pridobiti soglasje upravljavca javne kanalizacije Javno podjetje OKOLJE Piran, d.o.o. Pri izdelavi načrtne fekalne javne kanalizacije je potrebno upoštevati smernice za projektiranje kanalizacije.
(6) Na obravnavanem območju poteka fekalna kanalizacija, za katero ni natančnih podatkov. Pred izvedbo prve faze se izdela natančno inventarizacijo obstoječe kanalizacije in jo v sodelovanju z upravljavcem smiselno prevezati oziroma ukiniti.
26. člen
(pogoji in rešitve odvajanja padavinskih odpadnih voda)
(1) Padavinske odpadne vode se odvajajo v morje. Pred priključevanjem na javno kanalizacijo jih je treba speljati preko peskolovov in po potrebi preko primerno dimenzioniranih lovilcev olj in zadrževalnikov v skladu z veljavno zakonodajo.
(2) Interna kanalizacija, ki poteka skozi prostore pod nivojem terena, mora biti izvedena brez priključkov in prekinitev, ki bi lahko povzročale povratno zaplavitev objekta. Odpadne vode iz prostorov pod nivojem terena se speljejo v javno kanalizacijo preko črpališča.
(3) Za zmanjšanje odtoka padavinskih voda se izvedejo ukrepi skladno z veljavno zakonodajo. Za meteorne vode se uredita dva ločena zadrževalna bazena s koristnim volumnom V = 80 m3. Zadrževalnik naj ima talni izpust z dušilko s konstantnim pretokom Q = 10 l/s ter varnostni preliv nad koristnim volumnom. Iztok iz zadrževalnikov se umesti nad koto plimovanja (1,73 m.n.v.). Dotočni cevovodi na končnem odseku pred zadrževalnikom naj bodo dovolj veliki (min. 110 l/s). Na vsak zadrževalnik se naveže 1400 m2 neprepustnih površin. Na zadrževalnik 1 naj se priključi pribl. polovico strešnih površin objekta 1. Na zadrževalnik 2 pa trg in stavba 2. Pozicije in velikost zadrževalnikov se natančno določi v PGD projektu. Priporoča se propustno tlakovanje, s tem bo zmanjšana tudi velikost zadrževalnih bazenov.
(4) Kota uvoza v garažo mora biti na koti 4,10 mn.m. Niveleta Senčne poti mora biti oblikovana tako, da omogoča razlivanje poplavnih vod proti predvidenemu trgu in dalje proti cesti Obala. Zunanji rob krivine Senčne poti v smeri proti predvidenemu trgu naj bo na koti 3,50 mn.v. Trg naj bo zgrajen v konkavni obliki. Širina dna ureditve naj bo min. 10,0 m.
(5) Cesta Obala se ohrani na obstoječi višini (nad stoletno plimo 1,73 mn.v.), kota pločnika pa na 2,40 mn.v.
(6) Na revizijskih jaških na območju toka poplavnih voda se izvede pokrove na zaklep brez lukenj.
(7) Pri projektu PGD, PZI, se upošteva izsledke Študije poplavne ogroženosti, izdelal ISAN12, d.o.o. št. projekta 18/2012, Koper, oktober 2012.
(8) Predvidena kanalizacija se zgradi in preda v upravljanje javnemu podjetju OKOLJE Piran, d.o.o.. Pri izdelavi načrta meteorne javne kanalizacije se upoštevajo smernice za projektiranje kanalizacije.
(9) Na obravnavanem območju poteka meteorna kanalizacija, za katero ni natančnih podatkov. Pred izvedbo prve faze se izdela inventarizacijo obstoječe kanalizacije in jo v sodelovanju z upravljavcem smiselno preuredi oziroma ukine.
27. člen
(pogoji in rešitve priključevanja objekta na električno omrežje)
(1) Objekti na območju OPPN se priključijo na elektronska komunikacijska omrežja pod pogoji upravljavca Elektro Primorska, d.d., DE Koper. Za predvidene posege v elektrodistribucijsko omrežje mora investitor pridobiti projektne pogoje, na izdelano projektno dokumentacijo pa soglasje upravljavca.
(2) Za potrebe predvidenih objektov se izgradi novo transformatorsko postajo (TP) Kaštel, ki se umesti v pritličju objekta 1, tako, da je dostopna neposredno od zunaj.
(3) Kabelska TP se izgradi za napetost 20/0,4 Kv in ustrezno nazivno moč. Vzankana mora biti v 20 Kv KBV TP Portorož 5 – TP Portorož 1.
(4) Kablovod 20 Kv se zgradi s standardnimi enožilnimi 20 Kv kablovodi, položenimi v kabelsko kanalizacijo iz PVC cevi po celotni trasi.
(5) Nizkonapetostno kabelsko omrežje mora biti v urbanih območjih zgrajeno kot kabelsko omrežje položeno v PVC kabelsko kanalizacijo v težki radijalni izvedbi s povezovanjem prostoležečih razdelilnih omar. Zaščitni ukrepi pred električnim udarom se izvede s samodejnim izklopom.
28. člen
(pogoji ureditve javne razsvetljave)
(1) Ob cestah in na drugih javnih površinah se predvidi izgradnja omrežja javne razsvetljave. Ob cestah se predvidi postavitev svetilk na kandelabrih, postavljenih v zelenici med cestiščem in pločnikom oziroma kolesarsko stezo, na drugih površinah se svetilke namestijo samostojno ali na fasadi objektov.
(2) Javna razsvetljava in razsvetljava na predvidnih objektih se uredi tako, da ne povzroča svetlobnega onesnaževanja. Vse svetilke se izvede tako, da je svetloba usmerjena izključno v tla. Pri tem mora biti zagotovljena izbira svetil, ki bodo preprečevala svetlobno onesnaženje okolja, skladno z določili uredbe, ki določa mejne vrednosti svetlobnega onesnaženja okolja.
29. člen
(pogoji in rešitve priključevanja objekta na elektronsko komunikacijsko omrežje)
(1) Obstoječe TK omrežje je na območju OPPN Kaštel izvedeno s sistemom kabelske kanalizacije. Pri gradbenih posegih na trase obstoječih TK naprav se predvidijo prestavitve oziroma zaščito kabelske kanalizacije.
(2) Pri načrtovanju infrastrukture za nove pozidave se predvidi priključevanje TK omrežje s sistemom kabelske kanalizacije z navezavo na obstoječe kabelske jaške.
(3) Podrobne podatke o TK omrežju si pridobijo projektanti pri Telekomu Slovenije, SKOZS, Center za kabelska omrežja in zagotavljanje storitev Koper.
30. člen
(plinovodno omrežje)
(1) Na območju OPPN ni obstoječega plinovodnega omrežja. Po podatkih Petrola, je predvidena plinifikacija obravnavanega območja po projektu Plinifikacija Občine Piran, IP št. B 061/2 maj 1998.
(2) V obravnavanem OPPN-ju je vrisan predviden trasni razvod z upoštevanjem delnih korekcij tras glede na spremenjeno geometrijo prostora.
(3) Predviden plin v predvidenem omrežju je zemeljski plin. Pred izvedbo plinifikacije območja z zemeljskim plinom je predvidena vmesna faza OMP (mešanica UNP/zrak), tlak v omrežju do objekta 350 mbar. Pri izvedbi strojnih instalacij je potrebno upoštevati prehod na zemeljski plin (delovni tlak do 3 bar).
31. člen
(ogrevanje in učinkovita raba energije)
(1) Predviden vir ogrevanja je plin ali drugi alternativni vir ogrevanja (sončna energija, geotermalna energija).
(2) Pri projektiranju in gradnji novih objektov se upošteva normative in tehnične predpise, ki urejajo učinkovito rabo energije in uporabo obnovljivih virov energije.
32. člen
(odpadki)
(1) Pri ravnanju z odpadki, nastalimi pri odstranitvi in gradnji objektov, je investitor dolžan upoštevati veljavne predpise, ki urejajo področje ravnanja z odpadki. Vse vrste nastalih odpadkov se ločeno zbira in predaja pooblaščenim zbiralcem oziroma predelovalcem ali odstranjevalcem. Upoštevati je treba, da so odjemna mesta dostopna za komunalna vozila v območju do 5 m od javnih poti. Odjemna mesta in ekološki otoki morajo zagotavljati ustrezen skupni volumen glede na namembnost objekta ter usklajena z občinskim redom ravnanja z odpadki.
(2) Način zbiranja in odvoz odpadkov se uredi skladno s predpisi, ki urejajo zbiranje in predajanje odpadkov.
(3) Posode za ločeno zbiranje odpadkov se postavi na ekološko tehnično brezhiben prostor. Natančna lokacija se opredeli v PGD projektu v sklopu arhitekture objekta. Na zunanjih površinah morajo biti posode izvedene v potopni obliki.
VIII. REŠITVE IN UKREPI ZA CELOSTNO OHRANJANJE KULTURNE DEDIŠČINE
33. člen
(ukrepi za ohranjanje kulturne dediščine)
(1) Na območju urejanja z OPPN se nahajajo naslednje enote registrirane kulturne dediščine:
– Portorož – Stara cerkev, EŠD 3930,
– Portorož – Drevored ob Koprski cesti, EŠD 28103,
– Portorož – Vila Senčna pot 8, EŠD 28553 (del vrta).
(2) Območje, ki se ureja z OPPN, meji na naslednje enote registrirane kulturne dediščine:
– Portorož – Poslovna stavba Splošna plovba Piran, EŠD 28106,
– Portorož – Vila obala 47, EŠD 28362,
– Portorož – Vila Senčna pot 8, EŠD 28553,
– Portorož – Vila Senčna pot 1, EŠD 28274,
– Portorož – Vila Senčna pot 9, EŠD 27656,
– Portorož – Vila Obala 16, EŠD 28370.
(3) Investitor mora za vsak poseg, ki se ureja s tem odlokom in s katerim posega na območje ali objekt, varovan kot kulturna dediščina, v skladu s predpisi o varstvu kulturne dediščine pridobiti kulturnovarstveno soglasje za posege, ki ga izda pristojni Zavod za varstvo kulturne dediščine Slovenije, Območja enota Piran, lahko pa pridobi tudi kulturnovarstvene pogoje. Predložena dokumentacija za pridobitev kulturnovarstvenega soglasja mora biti skladna z določili tega odloka, pravnimi režimi varstva dediščine in predpisi o varstvu kulturne dediščine.
(4) Pri načrtovanju in izvajanju posegov se upošteva:
– za posege v drevored ob Koprski cesti se upošteva pravni režim varstva in nujne odmike od dreves pri urejanju gradbišča. Za zavarovanje koreninskega spleta in krošnje se upošteva DIN 18920 Zaščita dreves med gradnjo,
– med gradnjo je potrebno dostopne poti, začasne deponije ipd. čim manj posegati izven območja gradnje.
(5) Arheološka dediščina:
– če investitor ali izvajalec pri zemeljskih delih najde na površju zemlje ali pod njim arheološko ostalino, mora poskrbeti, da ostane ta nepoškodovana ter na mestu in v položaju, kot jo je odkril. O najdbi mora najpozneje naslednji delovni dan obvestiti zavod,
– v kraj najdbe lahko v sedmih dneh po obvestilu iz prejšnjega odstavka posega le pooblaščena oseba zavoda, razen če pooblaščena oseba že prej odloči drugače ali če obstaja nevarnost za zdravje in življenje ljudi ali za obstoj arheološke ostaline,
– pooblaščena oseba mora v roku iz prejšnjega odstavka raziskati, ali gre pri najdbi za dediščino. Pooblaščena oseba ima pri tem pravico vzeti premičnino za potrebe raziskave. Če se izkaže, da ne gre za dediščino, mora zavod vse odvzete premičnine po opravljeni predhodni raziskavi vrniti najditelju,
– pooblaščena oseba lahko podaljša rok iz druge alineje za največ sedem dni, če potrebnih raziskav v prvotnem roku ni bilo mogoče opraviti.
IX. REŠITVE IN UKREPI ZA VAROVANJE OKOLJA, NARAVNIH VIROV IN OHRANJANJE NARAVE
34. člen
(varstvo tal)
(1) Za potrebe predvidenega objekta bo potreben izkop v obsegu pribl. 59.000 m3. Viški materiala bodo predvidoma deponirani na deponiji Zbirni center za gradbene odpadke Mali Medvejk v Občini Sežana ali na Centru predelave gradbenih odpadkov Sermin. Viški materiala se lahko odlagajo tudi na drugih lokacijah, ki imajo za to ustrezna dovoljenja.
(2) Prst se odstrani in deponira ter uporabi za sanacijo degradiranih tal ter za urejanje zelenih in rekreacijskih površin. Prst se odstrani in premesti na drugo lokacijo tako, da ne pride do onesnaženja s škodljivimi snovmi in manj kvalitetnim materialom.
(3) Splošni omilitveni ukrepi:
– gozdarski odpadki morajo biti odstranjeni v skladu s Pravilnikom o varstvu gozdov (Uradni list RS, št. 92/00) in Pravilnikom o izvajanju sečnje, ravnanju s sečnimi ostanki, spravilu in zlaganju lesnih gozdnih sortimentov (Uradni list RS, št. 55/94),
– izvajalec del mora ravnati z odpadki, ki bodo nastali med gradnjo, v skladu z določili Uredbe o ravnanju z odpadki, ki nastanejo pri gradbenih delih (Uradni list RS, št. 34/08), ki določa obvezna ravnanja z odpadki, ki nastanejo zaradi gradnje, rekonstrukcije, adaptacije, obnove ali odstranitve objekta, Uredbe o ravnanju z odpadki, Uradni list RS, št. 34/08 oziroma izdelanega Načrta gospodarjenja z gradbenimi odpadki,
– investitor mora odpadke, ki so namenjeni za predelavo ali odstranjevanje, skladiščiti ločeno po vrstah odpadkov tako, da so izpolnjene zahteve za predvideni način predelave ali odstranjevanja,
– investitor mora za nastale odpadke zagotoviti obdelavo tako, da jih odda osebi, ki je vpisana v evidenco oseb, ki ravnajo z odpadki.
(4) Pri gradnji se uporabljajo prevozna sredstva in gradbeni stroji, ki so tehnično brezhibni, ter le takšne vrste materialov, za katere obstajajo dokazila o neškodljivosti za okolje. S prometnih, gradbenih površin in odlagališč gradbenega materiala se omeji in prepreči emisije prahu. S teh površin se preprečiti tudi odtekanje vode.
35. člen
(varstvo kakovosti voda)
(1) Varstvo kakovosti voda se zagotavlja z gradnjo kanalizacijskega omrežja.
(2) Odvajanje odpadnih voda iz območja urejanja se uredi v skladu s pogoji, določenimi v Uredbi o emisiji snovi in toplote pri odvajanju odpadnih vod v vode in javno kanalizacijo. Na meteorno kanalizacijo se dovoli priključiti le tiste meteorne vode, ki ne presegajo dopustnih parametrov za izpust neposredno v vode v skladu z določili zgoraj navedene uredbe.
36. člen
(varstvo zraka)
(1) Zaradi zmanjševanja onesnaževanja zraka z emisijami prahu in plinov gradbenih strojev med gradnjo se upošteva naslednje ukrepe za varstvo zraka:
– primerno razporeditev in ureditev začasnih in drugih dovoznih poti na gradbišče,
– zaradi zmanjšanja prašenja ob sušnih dnevih se predvidi zadostno močenje in čiščenje prevoznih poti in odkritih površin.
(2) Za ogrevanje objektov se uporablja plin in drugi alternativni obnovljivi viri energije.
(3) Prezračevanje vseh delov objekta se izvede naravno ali prisilno, pri čemer se zagotovi odvod dimnih plinov nad strehe ali terase objektov.
37. člen
(varstvo pred hrupom)
(1) Na podlagi predpisov, ki urejajo mejne vrednosti kazalcev hrupa v okolju, sodi obravnavano območje v III. območje varstva pred hrupom. Za to območje veljajo mejne dnevne ravni hrupa 60 dBA in mejne nočne ravni 50 dBA. Ukrepi za varovanje objektov in območij pred prekomernim hrupom morajo biti izvedeni v skladu s predpisi. Predvideni objekti oziroma njihovo obratovanje in uporaba po končani gradnji ne smejo presegati predpisane mejne ravni hrupa.
(2) Upošteva se predpise o emisijskih normah pri gradbeni mehanizaciji in prevoznih sredstvih. Vsa hrupna dela se izvaja v dnevnem času v skladu s predpisi o varstvu pred hrupom. Zvočni signali na gradbišču se uporabljajo le v nujnih primerih.
38. člen
(varstvo pred svetlobnim onesnaževanjem)
Javna in druga razsvetljava se uredi tako, da ne povzroča svetlobnega onesnaževanja. Vse svetilke se izvedejo tako, da je svetloba usmerjena izključno v tla.
39. člen
(ohranjanje narave)
(1) Na območju OPPN, se v zahodnem delu območja urejanja nahaja območje naravne vrednote lokalnega pomena NV 4816 Portorož – Koprska cesta – drevored (dvostranski drevored platan in lip v Portorožu).
(2) Za območje OPPN je izdelana Strokovna podlaga krajinske ureditve, popis in vrednotenje zelenih površin, oktober 2012 in se upošteva pri OPPN ter pri projektiranju.
(3) Gradnja se mora izvajati skladno z ukrepi za varovanje platan.
(4) Obstoječa Koprska cesta se na območju drevoreda prestavi proti vzhodu z namenom ohranitve obstoječega drevoreda.
(5) Pri načrtovanju in izvajanju posegov se upošteva:
– pri načrtovanju voznih površin, pločnikov ipd. naj se upoštevajo razlike v nivojih terena in posegi načrtujejo tako, da drevesne korenine, debla in krošnje ne bodo poškodovane (vključno z ohranjanjem zračnosti in propustnosti rastišč, brez nasipavanja ali odkopavanja),
– predvidi se nadzor in zaščita dreves med gradnjo. Projekt zaščite (DIN 189209, naj bo sestavni del projektne dokumentacije. O začetku izvajanja del se Zavod RS za varstvo narave obvesti najmanj 10 dni prej,
– ohrani se večji del raščenega terena, tako da se gradnja podzemnih garaž predvidi le pod objektom 1 in delom trga,
– načrtuje se ohranitev dela obstoječe kvalitetne drevnine skladno z izdelano Strokovno podlago krajinske ureditve, popis in vrednotenje zelenih površin, oktober 2012,
– za zasaditev se izbere drevesne vrste, značilne za obstoječe parkovne zasaditve v Portorožu.
40. člen
(pogoji zbiranja in odvoza odpadkov)
Zbiranje in odvoz odpadkov se izvaja v skladu z določili, ki urejajo ravnanje s komunalnimi odpadki v občini. Posode za odpadke se postavi na ekološko tehnično brezhiben prostor, lahko tudi v objekt. Lokacija, kjer se odpadki zbirajo, se uredi tako, da je dostopna vozilom za odvoz odpadkov. Na trgu ni dopustno postavljati posode za zbiranje komunalnih odpadkov.
X. REŠITVE IN UKREPI ZA OBRAMBO TER VARSTVO PRED NARAVNIMI IN DRUGIMI NESREČAMI, VARSTVO PRED POŽAROM
41. člen
(varstvo pred poplavo)
(1) Izdelana je Študija poplavne ogroženosti, izdelal ISAN12 d.o.o., št. projekta 18/2012, Koper, oktober 2012, s katero je opredeljena poplavna ogroženost območja za sedanjo rabo prostora ter za rabo prostora po izvedbi OPPN. S študijo je ugotovljeno, da se štiripasovnica Obala in jugovzhodni del območja nahajata na območju majhne poplavne ogroženosti zaradi poplavljanja morja. Na območju OPPN in višje ležečih območjih vodotokov ni, padavinske vode se odvajajo preko meteorne kanalizacije. Ko je prevodna sposobnost kanalizacije v celoti izkoriščena, vode odtekajo prosto po površini – običajno po ulicah in cestah.
(2) Predvideni omilitveni ukrepi za varstvo pred poplavami morja:
– Štiripasovnico (cesta Obala) se ohrani na obstoječi višini na območju vhoda, na južni strani je obstoječa kota pločnika na +2,40 mn.v. Vhoda in povezave z garažno hišo se izvedeta iznad gladine G500, na višini +3,10 mn.v., s padci proti pločniku.
– Uvoz v garažno hišo je previden s severne strani na višini +4,10 mn.v.
– Zaradi prisotnosti podtalnice in izpostavljenosti G500 z jugozahodne strani se celotno garažno hišo izvede v vodotesni izvedbi.
(3) Predvideni ukrepi za varstvo pred vdorom meteornih voda:
– Območje OPPN je potrebno urediti tako, da bodo projektirani objekti zaščiteni pred vdorom meteornih kanalizacijskih voda.
– Predvidena je izvedba uvoza v garažno hišo s Senčne poti ob obstoječem kanalizacijskem kolektorju. Na revizijskem jašku pred garažno hišo se izvede pokrov na zaklep brez lukenj, ki mora biti ustrezno obtežen.
– Niveleta Senčne poti se oblikuje tako, da omogoča razlivanje meteornih voda proti predvidenemu trgu in dalje proti štiripasovnici. Prečni naklon cestišča se izvede s padcem v nasprotni smeri uvoza v garažno hišo.
– Uvoz v garažno hišo je predviden na višini +4,10 mn.v. Zunanji rob krivine Senčne poti v smeri proti predvidenemu trgu naj bo vključno z višino robnika na koti +3.50 mn.v. Predlaga se izvedba spuščenega robnika.
– Predvidena je preusmeritev odvišnih meteornih voda z območja Senčne poti na območje trga Q100 = 2,80 m3/s, Q500 = 5,79 m3/s. Višinske kote ureditve po OPPN so podane v grafičnih prilogah. Pomožne višinske kote služijo za izračun gladin predvidenega stanja, v nadaljnjih fazah projektiranja so mogoča odstopanja oziroma alternativne rešitve z ustrezno preverbo prevodnosti.
– Zunanja ureditev trga se izvede izpod stranskih vhodov v stavbe. Trg se izvede v konkavni obliki. Širina dna ureditve naj bo čim večja (najmanj 10 m). S tem bo zmanjšana tako globina kakor hitrost vode, posledično pa tudi nevarnost.
– Na višino iznad pribl. +2,70 m se nadviša zunanja ureditev trga na območju trgovine Mercator ter oblikuje ustrezen naklon proti sredini predvidenega trga.
– Štiripasovnico (cesta Obala) se ohrani na obstoječi višini na območju vhoda, na južni strani je obstoječa kota pločnika na +2,40 mn.v. Vhoda se izvedeta na višini +3,10 mn.v. s padci proti pločniku.
– Ohranja se obstoječe zelene površine med objekti na območju južno od štiripasovnice. Nivo zelenice naj se ne dvigne. S tem je zagotovljeno prelivanje v primeru presežene retenzijske kapacitete štiripasovnice (cesta Obala).
(4) Predvideni ukrepi zadrževanja voda:
– Zaradi obremenjenosti obstoječega kanalizacijskega sistema se obstoječe odtočne razmere z območja OPPN ne smejo poslabševati. V čimvečji meri se ohranja obstoječe zelene površine oziroma ustvarja nove. Povečane odtoke se zadržuje v dveh podzemnih zadrževalnih bazenih. Koristni volumen vsakega bazena znaša V = 80 m3. Na vsak zadrževalnik se naveže 1400 m2 neprepustnih površin. Na zadrževalnik 1 približno polovico strešnih površin palače Kaštel, na zadrževalnik 2 pa trg. Posamezen zadrževalnik ima talni izpust z dušilko s konstantnim pretokom Q = 10 l/s, ter varnostni preliv iznad koristnega volumna. Talni izpust bazenov se nahaja iznad območja plimovanja +1,73 mn.v. Dotočni cevovodi na končnem odseku pred zadrževalnikom naj bodo dovolj veliki (min. 110 l/s).
– Priporoča se izvedba propustnega tlakovanja, s čimer bo zmanjšana tudi velikost zadrževalnih bazenov.
42. člen
(pogoji za varstvo pred potresom)
Območje OPPN se nahaja na seizmičnem območju z intenziteto VII. stopnje potresne ogroženosti po EMS. Pri projektiranju se upošteva potresno varnost v skladu z zakonodajo. Upošteva se podatek projektnega pospeška tal, ki na tem območju znaša 0,10g. Upošteva se druga določila iz Geotehničnega poročila, izdelal I-N-I, d.o.o., št. projekta 2752/2012, Ljubljana, februar 2012.
43. člen
(pogoji za varstvo pred požarom)
(1) Požarna varnost objektov se zagotovi z dovozi za interventna vozila po obstoječem omrežju cest. Varen umik se zagotovi na zunanje površine. Dostop za interventna vozila do objektov je preko Senčne poti v navezavi na Koprsko cesto in preko ceste Obala in predvidenega trga.
(2) Zunanje stene in strehe stavb se projektirajo in gradijo tako, da se izpolnijo zahteve glede požarne varnosti v stavbah, da se z upoštevanjem odmika od meje gradbene parcele omeji širjenje požara na sosednje parcele.
(3) Vir za oskrbo vode za gašenje se zagotovi iz vodovoda preko hidrantnega omrežja. Pri načrtovanju hidrantnega omrežja se upoštevajo predpisi, ki upoštevajo hidrantno omrežje.
(4) Način varovanja pred požarom za objekt in dobrine se opredeli v PGD projektu skladno z določili zakonskih določil in pravilnika, ki obravnava požarnovarnostne zahteve. Izdela se študija požarne varnosti.
44. člen
(pogoji za zaklanjanje)
Za preprečitev rušenja novih objektov se ojača prva plošča objekta v skladu z veljavno zakonodajo s področja varstva pred naravnimi in drugimi nesrečami.
XI. ETAPNOST IZVEDBE PROSTORSKE UREDITVE
45. člen
(etapnost gradnje)
Gradnja lahko poteka etapno. V prvi etapi se izvede objekt 1 s podzemno garažno hišo, trgom in parkom. Pred izgradnjo trga se izvede vsa pripadajoča infrastruktura za objekt 2. Ureditve I. etape so razvidne iz grafičnega načrta št. 4.1.1. Druga etapa obsega izgradnjo objekta 2. Vsaka etapa ima lahko podetape. Vsaka etapa ali podetapa mora tvoriti funkcionalno zaključen prostorski del – posamezno stavbo z vsemi funkcionalnimi površinami in priključki na javno gospodarsko infrastrukturo ter drugimi varstvenimi in varovalnimi ukrepi.
XII. ZAČASNA RABA ZEMLJIŠČ
46. člen
(začasna raba)
Do pričetka gradnje predvidenih objektov in naprav se zemljišča lahko uporabljajo v sedanje namene. Za obstoječe objekte velja, da je možna rekonstrukcija in investicijsko vzdrževanje. Predhodno se lahko uredi pripadajoča komunalna in energetska, telekomunikacijska ter prometna infrastruktura.
XIII. DOPUSTNA ODSTOPANJA OD NAČRTOVANIH REŠITEV
47. člen
(dovoljena odstopanja pri gradnji stavb)
(1) Možno je preoblikovanje ali zmanjšanje tlorisnih gabaritov znotraj gabaritov, določenih s tem odlokom, čemur se posledično prilagodi oblika in velikost parcel. Preoblikovanje tlorisnih gabaritov podzemnih objektov in zmanjšanje števila podzemnih etaž z uvozi je dopustno, če se bistveno ne spreminja urbanistična in prometna zasnova ter ne slabša okoljskih pogojev.
(2) Dovoljena so odstopanja od tlorisnih in višinskih gabaritov objektov maks. +10 odstotkov ob upoštevanju odmikov od cest in parcelnih mej. Odstopanje v zmanjšanje tlorisnih in višinskih gabaritov objektov je lahko večje. Možna je tudi manjša etažnost objektov od predvidene. Etažnost lahko odstopa od predvidene v okviru dopustnosti glede na višinske gabarite.
(3) Dovoljeno je preoblikovanje zunanjih površin, pri čemer je potrebno upoštevati vse predpisane odmike in druge pogoje, določene s tem odlokom.
(4) Sistem notranjega razporeda posameznih prostorov, dejavnosti in komunikacijskih hodnikov v posameznih objektih je grafično prikazan le shematsko in se s projektom za pridobitev gradbenega dovoljenja lahko spremeni ter tako prilagodi posameznim potrebam.
(5) Dovoljena je sprememba namembnosti posameznih delov objektov, vendar le znotraj dejavnosti, določenih v tem odloku.
48. člen
(dovoljena odstopanja pri gradnji infrastrukture)
(1) Pri realizaciji OPPN so dopustni odmiki tras komunalnih naprav in prometnih ureditev od prikazanih, če gre za prilagajanje stanja na terenu, prilagajanju zasnovi objektov in konstrukciji podzemnih etaž, izboljšavam tehničnih rešitev, ki so primernejše z oblikovalskega, prometnotehničnega, ozelenitvenega ali okoljevarstvenega vidika, s katerimi pa se ne smejo poslabšati prostorski in okoljski pogoji ali prejudicirati in ovirati bodoče ureditve, ob upoštevanju veljavnih predpisov za tovrstna omrežja in naprave. Pod enakimi pogoji je za izboljšanje stanja opremljenosti območja možno izvesti dodatna podzemna omrežja in naprave. Dovoljena so odstopanja glede določil umestitve TP.
(2) Dovoljena so odstopanja, ki so rezultat usklajevanja načrtov prometnic, križišč in mirujočega prometa na kontaktnih območjih s sosednjimi prostorskimi izvedbenimi akti. Dovoljena je tudi ureditev začasnih dostopov in poti.
(3) Odstopanja od rešitev, določenih s tem odlokom, ne smejo biti v nasprotju z javnim interesom. Z odstopanji morajo soglašati organi in organizacije, ki jih le-ta zadevajo.
XIV. NADZOR
49. člen
(nadzor)
Nadzorstvo nad izvajanjem tega odloka opravljajo pristojne inšpekcijske službe za posamezna področja.
XV. POSEBNE DOLOČBE
50. člen
(dodatne obveznosti investitorjev in izvajalcev)
(1) Za zagotavljanje prometne varnosti med gradnjo objektov ter zaradi zagotavljanja kakovosti bivalnega okolja med gradnjo in po njej imajo investitor in izvajalci naslednje obveznosti:
– pred začetkom del morajo izvajalci obvestiti upravljavce prometne, komunalne, energetske in telekomunikacijske infrastrukture ter skupno z njimi zakoličiti in zaščititi obstoječe infrastrukturne vode,
– zagotoviti ustrezno potekanje motornega in peš prometa po obstoječem omrežju cest in poti, da ne bo prihajalo do večjih zastojev in zmanjšanja varnosti na obstoječem cestnem omrežju,
– zagotoviti nemoteno komunalno in energetsko oskrbo objektov preko obstoječih infrastrukturnih omrežij, objektov in naprav,
– v času gradnje zagotoviti vse potrebne varnostne ukrepe in organizacijo gradbišča, da bo preprečeno onesnaženje okolja in voda, ki bi nastalo zaradi transporta, skladiščenja in uporabe tekočih goriv in drugih škodljivih snovi oziroma v primeru nezgode,
– sanirati oziroma povrniti v prvotno stanje vse poti in ceste, ki bodo zaradi uporabe v času gradnje objektov prekinjene ali poškodovane,
– začasno pridobljena zemljišča po izgradnji povrniti v prvotno rabo,
– morebitne poškodbe objektov na vplivnem območju zaradi gradnje in ureditev po OPPN na svoje stroške sanira investitor.
(2) Vsi navedeni ukrepi se morajo izvajati v skladu s smernicami za načrtovanje pristojnih nosilcev urejanja prostora, na podlagi gradbenega dovoljenja ter ob upoštevanju veljavne zakonodaje.
(3) Morebitne začasne deponije viškov zemeljskega materiala je treba urediti tako, da se ne pojavlja erozija. Po končani gradnji je treba odstraniti vse ostanke začasnih deponij. Upošteva se Geotehnično poročilo poslovno turističnega objekta Kaštel v Portorožu, izdelal I-N-I, d.o.o., št. projekta 2752/2012, Ljubljana, februar 2012.
51. člen
(obveznosti pri izvajanju OPPN)
(1) Poleg splošnih pogojev se upošteva določilo, da se načrtovanje in izvedba posegov opravi na tak način, da so ti čim manj moteči, ter tako, da ohranijo ali celo izboljšajo gradbeno tehnične in prometnovarnostne ter okoljevarstvene razmere.
(2) Med gradnjo je potrebno omogočiti čim manj moteno funkcioniranje sosednjih objektov in površin. Izvajati je potrebno omilitvene ukrepe za preprečevanje prekomernega prašenja, prekomernih hrupnih obremenitev in vibracij. S ciljem, da se zagotovi čim manjše vplive na bivalne razmere v soseščini (predvsem: hrup, prah in tresljaji), je potrebno v načrtih za izbor tehnologije in organizacijo gradbišča razčleniti tehnične rešitve in način izvajanja gradbenih del.
(3) Območje gradbišča naj se čim bolj omeji na območje OPPN. Za potrebe gradbišča naj se uporabljajo že obstoječe komunikacije in ustvarja čim manj novih dovoznih poti. V primeru, da je potrebno sondirati temeljna tla ali kako drugače zaščititi gradbeno jamo, se lahko posega tudi izven meja območja, določenega s tem odlokom.
52. člen
(usmeritve za določitev meril in pogojev po prenehanju veljavnosti OPPN)
(1) Po končani izgradnji po OPPN predvidenih ureditev se območje OPPN vključi v enoto urejanja, ki jo določa OPN.
(2) Po končani izgradnji po OPPN predvidenih ureditev so dopustna redna in investicijsko-vzdrževalna dela in rekonstrukcije, s katerimi se ne spreminjata zunanji gabarit objekta in konstrukcijska zasnova stavb.
XVI. PROGRAM OPREMLJANJA ZEMLJIŠČ ZA GRADNJO
53. člen
(program opremljanja)
(1) Opremljanje stavbnih zemljišč na območju OPPN se izvaja na podlagi Programa opremljanja stavbnih zemljišč za enoto urejanja prostora OPPN Kaštel, ki ga je izdelal Razvojni center Inženiringi Celje, d.o.o., Teharska cesta 40, 3000 Celje, z datumom oktober 2012, št. projekta 802/12.
(2) Podlage in podrobnejša merila za odmerno odločbo o komunalnem prispevku:
– obračunsko območje je OPPN Kaštel v Portorožu v velikosti pribl. 2,5 ha. Parcele za gradnjo objektov v površini 4.441,22 m2,
– neto tlorisna površina objektov na parcelah iz prejšnje alineje je 30.981,20 m2.
(3) Skupni stroški investicije za predvideno novo komunalno infrastrukturo znašajo 2.518.947,94 €, oktober 2012.
(4) Komunalni prispevek za obračunsko območje OPPN Kaštel je izračunan ob upoštevanju obremenitve v višini 30 odstotnega deleža parcele in 70 odstotkov neto tlorisnih površin objektov.
(5) Končni komunalni prispevek je seštevek stroškov za potrebno novo infrastrukturo in obstoječo infrastrukturo, na katero se bodo predvidene stavbe priključile na območju urejanja. Delež stroškov za novo infrastrukturo je odvisen od količine potrebne nove infrastrukture, ki jo je potrebno zgraditi, da se popolno opremi posamezno območje urejanja. Območje urejanja še ni opremljeno z vso potrebno infrastrukturo in se zato od zneska komunalnega prispevka za obstoječo infrastrukturo odšteje znesek stroškov za novo infrastrukturo. Če je razlika negativna, pomeni, da je potrebno zgraditi več nove infrastrukture, kakor je bilo v preteklosti zgrajene obstoječe infrastrukture, in se za obstoječo infrastrukturo ne plača komunalni prispevek. Če je znesek pozitiven, se za ta plača komunalni prispevek za obstoječo infrastrukturo.
(6) Končni komunalni prispevek za objekt 1 znaša 3.790.934,94 €, za objekt 2 pa 536.460,66 €.
(7) Predvidena komunalna oprema in druga gospodarska javna infrastruktura bo zgrajena in predana v upravljanje do konca leta 2014.
(8) Komunalni prispevek plača investitor občini pred pridobitvijo gradbenega dovoljenja.
(9) Obračunski stroški opremljanja m2 parcele z določeno komunalno opremo Cpi in stroški opremljanja m2 neto tlorisne površine objekta z določeno komunalno opremo Cti se pri odmeri komunalnega prispevka indeksirajo ob uporabi povprečnega letnega indeksa cen za posamezno leto, ki ga objavlja Združenje za gradbeništvo v okviru Gospodarske zbornice Slovenije pod Gradbena dela – ostala nizka gradnja. Kot izhodiščni datum za indeksiranje se uporabi datum uveljavitve programa opremljanja.
(10) Če bi se ob pridobivanju soglasij na priključevanje predvidenih objektov na komunalno infrastrukturo izkazala potreba po gradnji dodatnih komunalnih vodov in naprav znotraj območja, bo le-te zgradil investitor zgoraj omenjenih gradenj.
54. člen
(pogodba o opremljanju)
(1) Občina in investitor se s pogodbo o opremljanju dogovorita v skladu z 78. členom ZPNačrt, da bo investitor sam zgradil celotno komunalno opremo za zemljišče, na katerem namerava graditi. Stroške izgradnje v pogodbi predvidene komunalne opreme nosi investitor. Šteje se, da je investitor na ta način v naravi plačal komunalni prispevek za izvedbo komunalne opreme, ki jo je sam zgradil. Investitor je dolžan plačati še eventualni preostali del komunalnega prispevka skladno s programom opremljanja. V pogodbi o opremljanju se natančno opredelijo pogodbene obveznosti obeh strank.
(2) Investitor bo lahko na območju, ki se opremlja, na podlagi programa opremljanja priključil svoje objekte na obstoječo komunalno opremo, ko bo vsa komunalna oprema in druga gospodarska javna infrastruktura zgrajena in predana v upravljanje. Podrobni časovni načrt gradnje je sestavni del pogodbe o oddaji gradnje objektov in omrežij komunalne infrastrukture.
XVII. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
55. člen
(dokončanje postopkov pridobitve gradbenih dovoljenj)
Postopki za izdajo gradbenega dovoljenja, ki so se začeli pred uveljavitvijo tega OPPN, se končajo po določbah PUP.
56. člen
(prenehanje veljavnosti)
Z dnem uveljavitve tega OPPN prenehajo veljati določila Odloka o prostorsko ureditvenih pogojih za območja planskih celot Strunjan (1), Fiesa-Pacug (2), Piran (3), Razgled-Moštra-Piranska vrata (4), Portorož (5), Lucija (7), Seča (8), Sečoveljske soline (10), Dragonja (12), M ST/1in M SE/2 v Občini Piran (Uradne objave Primorskih novic, št. 25/93, 14/97, 19/99, 23/00, 28/03, 14/05, 31/06, 40/07, 28/08 in 5/09), ki se nanašajo na območje OPPN.
57. člen
(vpogled OPPN)
OPPN je na vpogled pri pristojnih službah Občine Piran in Upravni enoti Piran.
58. člen
(začetek veljavnosti)
Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 3505-25/2009-2012
Piran, dne 20. novembra 2012
Župan
Občine Piran
Peter Bossman l.r.
Visto l’articolo 33 della Legge sulle autonomie locali (Gazzetta Ufficiale della R.S., n. 94/07 – testo unico/2, 76/08, 79/09 e 51/10) e visto l'articolo 31 dello Statuto del Comune di Pirano – testo unico (Bollettino Ufficiale, n. 46/2007)
P R O M U L G O I L D E C R E T O
sul Piano regolatore particolareggiato comunale "Kaštel"
approvato dal Consiglio comunale del Comune di Pirano nella seduta del 20 novembre 2012.
N. 3505-25/2009-2012
Pirano, 10 dicembre 2012
Il Sindaco
del Comune di Pirano
Peter Bossman m.p.
Visto l’art. 61 della Legge sulla pianificazione del territorio (Gazzetta Ufficiale della RS, n. 33/07, 70/08 – ZVO-1B, 108/09 e 80/10 – ZUPUDPP (106/10 corr.) 43/11 – ZKZ-C, 57/12) e l’art. 17 dello Statuto del Comune di Pirano – testo unico (Bollettino Ufficiale delle Primorske novice, n° 46/07), il Consiglio comunale del Comune di Pirano, nella 14a seduta ordinaria il giorno 20 novembre 2012 approva il seguente
D E C R E T O
sul piano regolatore particolareggiato comunale "Kaštel"
I. DISPOSIZIONI GENERALI
Art. 1
(La base per il piano regolatore particolareggiato comunale)
Con il presente decreto, conformemente ai vigenti atti comunali di pianificazione, è approvato il Piano regolatore particolareggiato “Kaštel” (nel prosieguo: PRPC) elaborato dall’impresa Razvojni center PLANIRANJE d.o.o. Celje, al numero del progetto 623/11.
Art. 2
(Parti integranti del PRPC)
(1) Il PRPC contiene la parte testuale (il testo del decreto) e cartografica.
(2) La parte cartografica del PRPC include:
1. l’estratto dalla sezione cartografica del Piano
regolatore comunale,
2. la zona del PRPC con l’esistente lottizzazione e
la visualizzazione degli edifici da rimuovere,
3. la presentazione dell’impatto ambientale e i
collegamenti con le aree limitrofe,
4.1 la regolamentazione dello stato di fatto – a
livello del piano terra,
4.1.1 la regolamentazione dello stato di fatto – a
livello del piano terra/prima fase,
4.2 la regolamentazione dello stato di fatto – a
livello del piano interrato,
5. lo stato di fatto delle infrastrutture pubbliche
di rilevanza economica,
6. la situazione geodetica con il progetto di
lottizzazione,
7. le sezioni,
8. la rappresentazione spaziale,
9. la costruzione in fasi.
(3) Costituiscono allegati al PRPC:
1. l’estratto del piano strategico territoriale,
2. la presentazione dello stato di fatto del territorio,
3. le basi tecnico- professionali delle soluzioni
del PRPC,
4. gli indirizzi progettuali e i pareri,
5. la motivazione e la giustificazione del PRPC,
6. la sintesi per il pubblico,
7. il programma di urbanizzazione.
II. DESCRIZIONE DELLA REGOLAMENTAZIONE DEL TERRITORIO
Art. 3
(Oggetto del PRPC)
(1) Con il presente PRPC viene regolamentata la zona denominata "Kaštel" a Portorose.
(2) Il PRPC prevede la regolamentazione edilizia del territorio con la realizzazione di:
– edifici aziendali, commerciali e ricettivi-alberghieri,
– un garage sotterraneo,
– spazi aperti e pubblici, aree verdi,
– rete stradale,
– infrastrutture pubbliche.
III. ZONA REGOLAMENTATA DAL PRPC
Art. 4
(Zona oggetto del PRPC)
(1) La zona di regolamentazione del PRPC include un comprensorio all’interno della località di Portorose, nelle immediate vicinanze della strada Pirano–Lucia (LC 312 112). Nella zona ovest l’area regolamentata dal PRPC confina con il complesso alberghiero dell’Hotel Kempinski, ad est invece con lo stabilimento della Splošna plovba e gli edifici residenziali, a nord con la zona delle ville lungo la Via Ombrata, rasentando l’edificio Taverna Kamin, e a sud è delimitata dalla Via Lungomare. La delimitazione della zona del PRPC è raffigurata nella parte grafica del PRPC.
(2) La zona del PRPC comprende le seguenti particelle catastali o parti delle stesse: 1574, 1570/5, 1575/1, 1576/1, 1686, 1687/1, 1688/1, 1689, 1690/1, 1690/2, 1690/3, 1691, 1692/1, 1692/4, 1692/8, 1697/1, 1744/1, 1744/2, 1745, 1747, 1748, 1749/1 e 1749/2, 1749/3, 1749/5, 1749/6, 1749/7, 1749/9, 1749/10, 1749/12, 1749/13, 1749/14, 1749/15, 1749/16, 1749/20 e 1749/21, 1749/22, 1749/23, 1749/24, 1751/3, 7703/8, 7704/12, 7726, 7728, tutte, nel c.c. Portorose. Nel caso di differenziazione delle stato di fatto rappresentato dalle particelle da quanto nella raffigurazione cartografica, fa fede quest’ultima.
(3) La superficie dell’area interessata dal PRPC misura ca. 2,5 ha.
(4) La realizzazione di allacciamenti delle infrastrutture esistenti e quelle previste dal PRPC potrà interessare anche aree esterne al PRPC.
IV. ASSETTO TERRITORIALE PREVISTO DAL PRPC
Art. 5
(Impatto ambientale e collegamenti con zone limitrofe)
(1) La principale via di collegamento della zona del PRPC con il centro della località è rappresentata dalla Strada di Capodistria e dalla Via Lungomare, lungo la quale sono sistemati i marciapiedi e le piste ciclabili, e attraverso la quale scorre il trasporto pubblico. Le due fermate degli autobus si trovano all’interno della zona del PRPC.
(2) Il garage è posto a livello interrato. La sua posizione è direttamente adiacente alla strada d'ingresso principale, nel centro di Portorose. L’ingresso nell’autosilo è previsto dalla Via Capodistria e dalla Via Ombrata. In questo modo si potrà alleviare la pressione del traffico sull’esistente rete stradale di Portorose. L'obiettivo è quello di limitare il traffico sul Lungomare modificando la zona pedonale (la piazza) e le piste ciclabili, ridimensionando il numero di posti auto. Nella regolamentazione della circolazione e nel nuovo regime di traffico, la priorità è data ai pedoni e ai ciclisti. L'area è collegata alle aree adiacenti attraverso strade e comunicazioni pedonali esistenti.
Art. 6
(Interventi ammessi)
Nella zona interessata dal PRPC sono ammessi ai sensi del presente decreto i seguenti interventi:
– costruzione di nuovi edifici (1–2) e un garage sotterraneo,
– la riabilitazione e la preparazione del terreno edificabile (del cantiere),
– opere di manutenzione ordinaria e lavori di manutenzione e di investimento,
– spostamento della confluenza della Strada di Capodistria, dall’incrocio con la strada Lungomare verso l’intersezione con la Via Ombrata,
– costruzione, ricostruzione, trasferimento e rimozione dei manufatti delle infrastrutture viarie, dei servizi pubblici, energetiche ed altre infrastrutture di rilevanza economica,
– disposizioni per la protezione dalle alluvioni,
– sistemazione delle aree esterne pavimentate,
– costruzione di manufatti semplici e non esigenti (come lo sono i memoriali: statue, monumenti e sculture, nonché altre installazioni all’aperto dell’arredo urbano: fontane pubbliche, gli stili d'acqua, cicloposteggi pubblici, cartelli informativi – destinati alla propria pubblicità. Sono ammesse anche costruzioni accessorie in funzione di gazebo e giardini dei ristoranti utilizzabili nella bella stagione. Il relativo adeguamento è consentito previo il nullaosta del servizio competente per la pianificazione territoriale del Comune di Pirano.
Art. 7
(Destinazione d’uso dei fabbricati)
(1) Con il PRPC, in linea con il piano a lungo termine e medio termine del Comune di Pirano, sono previsti interventi che riguardano la collocazione sul territorio di attività commerciali, turistiche e attività a carattere urbano, e i posti auto nel garage sotterraneo.
(2) Il PRPC prevede un riassetto del territorio che permetta l’inserimento in particolare delle seguenti attività:
– ristorazione;
– attività amministrative;
– commercio e altre attività di servizi;
– traffico (garage);
– attività di particolare interesse sociale;
– altre attività di carattere non residenziale.
(3) La zona del PRPC si suddivide in nove lotti territoriali. I lotti territoriali P1, P2, P3, P4 e P5 saranno dedicati alla costruzione di edifici e/o la manutenzione degli impianti esistenti con una destinazione d’uso specificata a norma degli standard CC SI. Le unità spaziali C1, C2, C3 e C4 sono destinate invece alla costruzione di strade nove ossia alla strade esistenti dotate di spazi verdi, aree pedonali e carrabili.
(4) Lotto territoriale P1 (Edificio 1)
Al piano terra e ai piani superiori dell'edificio sono ammesse le seguenti attività che rientrano nelle categorie di:
– 12111 Alberghi e altri edifici per alloggio a breve termine,
– 12112 Pub, ristoranti e bar,
– 12201 Edifici della pubblica amministrazione,
– 12202 Edifici bancari, uffici postali e delle compagnie di assicurazione,
– 12203 Altri edifici aziendali,
– 12301 Edifici commerciali,
– 12304 Edifici di servizi,
– 12610 Edifici per la cultura e l'intrattenimento,
– 12620 Musei e biblioteche,
– 12630 Edifici per l'istruzione e la ricerca scientifica, solo per le forme non istituzionali d’ istruzione,
– 12640 Edifici per la salute,
– 12650 Edifici per lo sport.
Ai piani interrati sono ammesse le seguenti attività:
– 12301 Edifici commerciali,
– 12420 Parcheggi e la disposizione dei vani per servizi per le proprie necessità (ingressi, rimesse, impianti energetici e simili).
(5) Lotto territoriale P2 (Edificio 2)
Al piano terra e ai piani superiori dell'edificio sono ammesse le seguenti attività che rientrano nelle categorie di:
– 12112 Pub, ristoranti e bar,
– 12201 Edifici della pubblica amministrazione,
– 12202 Edifici bancari, uffici postali e delle compagnie di assicurazione,
– 12203 Altri edifici aziendali,
– 12301 Edifici commerciali,
– 12304 Edifici di servizi,
– 12610 Edifici per la cultura e l'intrattenimento,
– 12620 Musei e biblioteche,
– 12630 Edifici per l'istruzione e la ricerca scientifica, solo per le forme non istituzionali d’ istruzione.
Ai piani interrati sono ammesse le seguenti attività:
– 12301 Edifici commerciali,
– 12420 Parcheggi e la disposizione dei vani per servizi per le proprie necessità (ingressi, rimesse, impianti energetici e simili).
Art. 8
(Il concetto di progettazione dei fabbricati)
(1) Edificio 1: Il fabbricato costituisce una struttura angolare ubicata al lato occidentale della piazza e conclude con una linea lunga e sostenuta l’edificazione dal lato ovest affacciandosi sulla via, prospiciente l’Hotel Palace. Le altezze massime non devono superare l’altezza dello stesso Palace Hotel.
(2) Edificio 2: L’altezza dell’edificio non è messa in rilievo. Si conforma invece alla struttura bassa come rappresentata dall’edificio d’angolo della rivendita commerciale “Mercator”. L’edificio con l'offerta programmata al piano terra, ed elevato per un ulteriore piano, fa da cornice alla piazza.
(3) Tra il viale previsto al lato orientale della piazza e l’Edificio 1, sarà realizzato un piazzale ovvero una piazza con una fontana. Quest’ultima sarà destinata a manifestazioni pubbliche, e a nord-est della stessa verrà sistemato il verde pubblico.
V. SOLUZIONI ARCHITETTONICHE, PAESAGGISTICHE E DELL’ASSETTO TERRITORIALE
Art. 9
(Ubicazione degli edifici)
(1) Il concetto della localizzazione degli edifici è stato predisposto in osservanza del posizionamento degli edifici esistenti e delle aree delle singole attività all’interno del rispettivo PRPC.
(2) La posizione degli edifici previsti è determinata da:
– dimensioni orizzontali dei nuovi impianti,
– punti di picchettamento che determinano l’ubicazione dei nuovi edifici nei singoli lotti,
– la delimitazione dell’area di costruzione che di regola non deve essere superata dagli edifici pianificati. Gli stessi possono comunque rasentarla oppure essere ubicati ad una certa distanza dalla stessa verso l’interno.
(3) Il risultato della nuova regolamentazione sarà anche una nuova piazza. È prevista la costruzione della piazza al margine orientale della zona regolamentata, protratta dall’esistente linea di costruzione del Mercator, osservando la dovuta distanza dall’edifico dell’esistente Casino, al lato ovest la piazza sarà delimitata dall’Edificio 1. A sud la piazza si aprirà verso la riva, ed a nord verso l'Auditorium. L’edifico dell’Auditorium si collegherà con la passeggiata lungomare.
Art. 10
(Dimensioni di pianta e di altezza delle strutture)
(1) L’Edificio 1, con la sua accentuata posizione angolare, costituisce il lato ovest della piazza e chiude lo spazio con una lunga linea tesa di costruzioni che sul lato orientale si affacciano sulla via antistante l’albergo Palace. L’ Edificio 2 sito sul lato est, per quanto concerne le altezze non ha una posizione accentuata e segue la bassa struttura dell’edificio d'angolo del Mercator.
Edificio 1:
(2) Le condizioni di assetto territoriale per quanto concerne le dimensioni dell'Edificio 1:
a) la pianta dell’Edificio 1 è di forma irregolare delle dimensioni di ca: 55,80 m x 77,70 m,
b) piani dell'Edificio 1: 3 piani interrati (K) + piano terra (P) + mezzanino (ME) + 4 piani (E): 3K + P + ME +4,
c) altezza massima dell'Edificio 1 è: +22,40 m (26,50 m s.l.m.),
d) quota assoluta del piano terra: ±0.00 = +3,10 m s.l.m. ossia 4,10 m s.l.m.
Edificio 2:
(3) Le condizioni di assetto territoriale per quanto concerne le dimensioni dell'Edificio 2:
a) la pianta dell’Edificio 2 è di forma irregolare (rettangolo ad arco teso), delle dimensioni di ca: 14,00 m x 45,50 m,
b) piani dell’Edificio 2: piano interrato (K) + piano terra (P) + primo piano (1): P + 1, con la possibilità di realizzare uno o più piani interrati,
c) altezza massima dell’Edificio 2 è: +11,00 m (+14,81 m s.l.m.),
d) quota assoluta del piano terra: ±0.00 = +4,81 m s.l.m. fino a 5,81 m s.l.m. o adattata al livello della piazza.
Piazzale con autosilo interrato, parco
(4) Le precondizioni di assetto territoriale per quanto concerne le dimensioni e le capienze del piazzale, del parcheggio sotterraneo e del parco:
a) le dimensioni di pianta della piazza sono di circa 60,00 m x 85,00 m le dimensioni di pianta del parco sono di circa 45 m × 65 m,
b) i piani del garage sotterraneo: 3 piani interrati (K): 3K, (compresa una parte delle superfici della piazza), il numero di piani dell’ autosilo interrato può risultare anche inferiore in ragione dei risultati di geotecnica,
c) la quota assoluta del terreno della piazza, del parco da nord: +6,70 m s.l.m. A sud 2,40 m s.l.m., ossia adeguandosi al livello della piazza,
d) prevedere la possibilità di uscita diretta dal parcheggio sotterraneo sboccando sul piazzale.
Art. 11
(Forme degli edifici)
(1) Le facciate degli edifici 1 e 2 sono modellate in osservanza del significato che riveste quest’ area urbana e con una selezione di materiali che sono presenti nella regione dell'Istria slovena. Gli elementi delle vetrate sono accompagnati da elementi di pietra con sfumature cromatiche chiareggianti (ad esempio, dalla cava Kanfanar), da elementi in mattone, ceramica e intonaco di calce. Sulle facciate sono ammessi elementi di ombreggiatura.
(2) EDIFICIO 1: La forma della facciata mette a fuoco la dinamica dei volumi delle singole fasce di livelli che avvolgono l’edificio e che, a modo di terrazzamenti, articolano i singoli volumi che si affacciano sulla via. La composizione verticale segue la funzione, i due piani inferiori acquisiscono pertanto una forma diversa rispetto ai piani superiori – sono forme lisce sotto, e articolate sopra. Le fasce dei piani sono scandite dal ritmo alternante dei pilastri in pietra e degli elementi verticali del verde, che nella linea superiore di ogni piano sul lato sud si ricollegano a linee orizzontali del verde. I piani volti a meridione e affacciati sulla via, sono realizzati a sfasatura sottoforma di terrazze e allestiti a verde. Al passaggio della struttura di terrazza alla struttura perpendicolare cambia anche la composizione della facciata. Il tetto è piatto, può essere organizzato a giardino pensile (come area verde) o terrazza.
(3) EDIFICIO 2: La realizzazione della facciata occidentale del palazzo, articolata con la suddivisione in bande verticali e utilizzando almeno due materiali diversi mette in rilievo il suo rapportarsi con le superfici della piazza e del parco. La parte frontale può essere realizzata ad arcate per tutta la sua lunghezza. Il tetto è piatto. Il tetto per un minimo del 30 per cento è realizzato a verde, con un minimo di 50 cm di strato di humus, e impiantato con arbusti sempreverdi.
(4) Tendaggi ed altre strutture ombreggianti: sugli edifici 1 e 2, è possibile allestire elementi ombreggianti esterni: sono ammesse tende da sole, nelle logge realizzate con tendaggi in tessuto, o persiane in metallo o in legno. Le strutture ombreggianti devono abbinarsi ai materiali di facciata.
(5) Insegne aziendali: la collocazione di insegne aziendali dovrebbe essere limitata all'altezza del piano terra e/o del mezzanino, con una possibile installazione di colonne a se stanti per la pubblicità aziendale.
Art. 12
(Condizioni per gli arredi esterni, il verde pubblico/ le piantagioni e il manto erboso)
(1) Gli spazi aperti sono costituiti da superfici pubbliche: aree pedonali, passi carrabili, parcheggi e aree verdi lungo i percorsi pedonali; arredo paesaggistico lungo le aree verdi.
(2) Per l’intera zona interessata dalla piazza viene elaborato un progetto di allestimento degli spazi aperti con un arredo urbano unitario. Nella selezione finale dell’arredo urbano vanno presi in considerazione i diversi gruppi di età degli utenti. Il progetto dell’architettura paesaggistica è parte obbligatoria del progetto per la concessione edilizia. Nella predisposizione della documentazione del progetto si deve tener conto di quanto nello studio del rischio di alluvione, prodotto dall’ ISAN12 d.o.o., al numero del progetto 18/2012, a Capodistria, in ottobre 2012.
(3) Tutti i passi carrai agli ingressi di edifici sono anche superfici pedonali e sono destinati sia ad aree d’intervento in casi di emergenza sia a strade di servizio (per le consegne). Le aree d’intervento al di fuori delle carreggiate devono essere disposte in modo che sia possibile l’accesso agli automezzi del vigili del fuoco.
(4) Le superficie esterne dei fabbricati (Edificio 1 e Edificio 2) sono formate da elementi caratterizzanti la piazza pubblica, e cioè dal lastricato di pietra, dotate di piccolo arredo urbano e impianti di illuminazione. La ventilazione/l’aerazione dei piani interrati deve essere prevista al piano terra, gli impianti di ventilazione devono essere posizionati in maniera meno appariscente possibile, il loro design deve essere abbinato al sistema di arredo esterno, inteso come parte integrante di una completa soluzione della progettazione della piazza.
(5) Il principio di impianto del verde: nel cortile del nuovo Edificio 1 gli arbusti minori vengono impiantati "a dispersione" attraverso due aperture nel lastricato della piazza, indicando al contempo l'ingresso nel palazzo. Si raccomanda di impiantare arbusti di piccola taglia preferibilmente varietà con infiorescenze bianche e rosa della specie Lagestroemia spp. o Tamarix spp. Gli alberelli vengono piantati nel terreno, sopra il garage sotterraneo, laddove lo permette lo spessore della terra. Se necessario, lo strato di terriccio può essere aumentato con fioraie senza fondo, e pertanto a contatto con il suolo. Sopra il garage, ove possibile, lo spessore dell’humus sia come minimo di 100 cm.
(6) I singoli alberi con chiome di grandi dimensioni sono piantati intorno alla piazza e attorno all’Edificio 1. Questi alberi fanno parte dell’arredo verde di Portorose che prevede la messa a dimora di alberi (tipi consigliati) di bagolaro (Celtis australis), tiglio (Tilia x euclora), Sofora giapponese (Sophora japonica), mandorlo (Prunus amygdalus). I cipressi piantati accentuano le linee verticali, indirizzano lo sguardo, e connettendo l’ambiente di Kaštel con i cipressi sulle colline circostanti. Il fatto determinante del posizionamento degli alberi, fatta salva la necessità del naturale substrato, sta nell’accentuare e schiudere le vedute belle e nel celare e schermire quelle meno gradevoli.
(7) Il progetto grafico n. 4.1 mostra indicativamente la superficie del parco, le posizioni degli alberi e gli spazi verdi. Questi elementi vengono determinati con precisione nel progetto architettonico paesaggistico, laddove viene specificata e/o modificata anche la selezione degli alberi e delle specie arboree.
(8) Viene conservato l’esistente doppio viale sulla Via Capodistria – è prevista la protezione del sistema di radici, dei tronchi e delle chiome di tutti gli alberi del viale orientale. Per confermare la rimozione e il reimpianto di alberi dello stesso tipo, viene eseguita un’analisi sulla vitalità e la stabilità del platano, che è in pessime condizioni. Si tratta del platano, il secondo nella fila, visto dal Lungomare, del viale alberato a ovest.
(9) Viene impiantato a nuovo un viale alberato nella parte orientale della piazza che collega due strade parallele, la via Lungomare e il vicolo della Stazione. Il viale chiude la piazza verso l’est e indica il collegamento nel senso spiaggia – Auditorium. Le specie arboree consigliate sono le piante decidue, medio-alte: il bagolaro (Celtis australis), il tiglio (Tilia x euclora), la sofora giapponese (Sophora japonica).
(10) Il parco ubicato a sud dell’edificio "Istra" è costituito da un ampio manto erboso abbracciato da tre lati dalla vegetazione – composta da alberi di grandi e medie dimensioni. Vengono mantenuti gli alberi esistenti della più alta qualità e alberi che oscurano la vista verso la facciata dell’edificio in cui c’è il ristorante Taverna Kamin. Nella selezione dell’arredo verde sono da preferirsi alberi sempreverdi, come il leccio Quercus ilex, Ligustrum lucidum e le varietà, che riflettono il cambiamento delle stagioni.
(11) Ad ovest del viale di platani e fino all’esistente giardino della vecchia villa (nell’area P3), la superficie è disposta in modo da sottolineare l'importanza del vecchio viale. Sono rimossi gli alberi collocati nei vasi su sabbia in posizione lineare. La superficie di sabbia è sostituita dal manto erboso e vengono piantati degli alberi nuovi.
(12) La rotatoria K1, è arredata con aiuole facenti parte dell’arredo stradale. Vengono utilizzate le stesse varietà che compongono le aiuole esistenti compreso il bosso, rose, palme (Chamaerops humilis), agave (Agave americana), yucca (Yucca filamentosa). La rotonda della via Ombrata K2 è costituita solo da un manto erboso o diversamente allestito, ma in modo che resti basso, siccome si trova tra due volumi – da un lato, i platani e dall’altro invece il nuovo edificio.
(13) La pendenza del terreno sarà disposta in modo tale da rendere la manutenzione più semplice possibile. È previsto un impianto di alberi sempreverdi, latifoglie e arbusti.
(14) Nella zona dei viali e di altre piantagioni, le condutture delle infrastrutture di rete siano pianificate in corridoi comuni e in aree esterne da quelle in cui è prevista la messa a dimora di alberi.
(15) Per quanto concerne la messa a dimora di specie vegetali siano previste le piante tipiche della zona costiera slovena e dell’ambiente sub-mediterraneo. Nella selezione finale delle specie vegetali devono essere selezionate le specie che non abbisognano di molta acqua per la loro crescita. Occorre inoltre prestare particolare attenzione alla coerenza cromatica delle tipologie vegetali proposte, in tutte le stagioni.
(16) Per le parti dei giardini pensili sui tetti si deve assicurare un apposito spessore minimo del substrato (circa 60 cm) e regolare lo scarico delle acque. I tetti possono essere realizzati a verde.
Art. 13
(Arredo urbano)
Gli elementi di arredo urbano vengono abbinati a elementi di piccolo arredo (panchine, cestini, recinzioni, pietre di confine, rastrelliere per biciclette) e al disegno architettonico dell'edificio. I lampioni della pubblica illuminazione devono essere selezionati in maniera appropriata tenuto conto della loro funzione. La posizione e l’altezza della lampada non deve pregiudicare e/o disturbare l’illuminazione negli edifici residenziali. Nella nuova piazza è prevista un’attrazione sotto forma di fontana interattiva integrata da effetti di luce e/o sonori a livello del suolo.
Art. 14
(Condizioni di libero accesso alle costruzioni per i diversamente abili)
La sistemazione di esterni è progettata e realizzata in modo che fornisca l'accesso per i disabili. Gli edifici devono essere costruiti senza barriere architettoniche, in conformità alla normativa del settore.
Art. 15
(Isola ecologica)
Nel lotto P1 e P3 i punti di raccolta di rifiuti urbani sono situati negli impianti previsti. Tutti i punti di conferimento devono essere sistemati sulla superficie pavimentata e laddove è consentito il libero accesso ai veicoli della nettezza urbana.
Art. 16
(Indirizzi progettuali per gli interventi in edifici esistenti)
Nel lotto P4 sono consentiti interventi di manutenzione, ricostruzione di strutture esistenti e la costruzione di impianti sostitutivi nonché di modifica della destinazione d’uso in conformità ai termini e alle condizioni stabilite dal presente decreto e dai servizi della Sovrintendenza ai beni culturali.
Art. 17
(Demolizioni di strutture)
Nella zona interessata dal PRPC non sono previste alcune demolizioni. È tuttavia prevista la rimozione di un maggior numero di alberi nelle aree verdi esistenti.
VI. PIANO DI LOTTIZZAZIONE
Art. 18
(Piano di suddivisione in lotti)
(1) L'area del PRPC è suddivisa nei seguenti lotti:
– il lotto P1 (il comprensorio dell’Edificio 1, che misura 5.532,72 mq, comprende parti delle seguenti particelle catastali n. 1686, 1745, 1747, 1748, 1749/2, 7703/8, 7726, 7728, tutte c.c. di Portorose;
– il lotto P2 (l’area del parco e uno scorcio della piazza), che misura 4.704,30 mq e comprende le seguenti particelle catastali n.: 1689, 1690/1, 1690/2, 1690/3, e parti delle stesse n. 1688/1, 1686, 1691, 1692/8, 1749/2, 1749/5, 1749/15, 7703/8, 7728, tutte c.c. di Portorose;
– il lotto P3 (il comprensorio dell’edificio 2, che misura 1528,70,00 mq e comprende parti delle seguenti particelle catastali n.: 1686, 1687/1 e 1688/1, tutte c.c. di Portorose;
– il lotto P4 (zona commerciale del Mercator e del Casino’), che misura 3.168,56 mq e comprende le seguenti particelle catastali n.:1749/1, 1749/3, 1749/9, 1749/10, 1749/12, 1749/13, 1749/14, 1749/16, 1749/20, 1749/21, 1749/22, 1749/23, 1749/24, e parti delle stesse n. 1686, 7728, 1749/5, 1749/6, 1749/7, 1749/15, 1751/3, tutte c.c. di Portorose;
– il lotto P5 (zona serbatoio di ritenzione), con la misurazione di 2,116.08 mq comprendente le seguenti particelle catastali n.: 1575/1, 1576/1 e parte della 7704/12, tutte c.c. di Portorose;
– il lotto C1 (zona strade Lungomare e via Capodistria), della misurazione di 6.874,20 mq comprende le seguenti particelle catastali: 1744/1, 1744/2, e parti delle stesse n. 1570/5, 1574, 1576/1, 1745, 1747, 7726, 7703/8, 7704/12, tutte c.c. di Portorose;
– il lotto C2 (zona Via ombrata), che misura 890,92 mq comprende parti delle seguenti particelle catastali n.: 1691, 1692/8, 1745, 1747, 7728, tutte c.c. di Portorose;
– il lotto C3 (zona della strada 'à) che misura 450,62 mq e comprende parti delle seguenti particelle catastali n.: 1691, 1692/8, 1692/4 e 1697/1*, tutte c.c. di Portorose;
* Nota: La particella non fa parte delle superfici pubbliche.
– il lotto C4 (zona di accesso), che misura 197,78 mq, comprende parti delle seguenti particelle catastali n.: 1686, 1687/1 e 1688/1, tutte c.c. di Portorose.
(2) I punti di delimitazione (i confini) degli edifici vengono definiti mediante il metodo del sistema di coordinate di Gauss-Krueger. La suddivisione del territorio è mostrata nel disegno cartografico n. 6 "Situazione geodetica con il progetto di lottizzazione".
Art. 19
(Le aree destinate al demanio pubblico)
Le aree destinate al demanio pubblico comprendono le superfici dei lotti C1, C2, C3, C4, P2, P5, e una parte delle superfici dei lotti P1 e P2. Nei lotti P1 e P2 le superfici destinate ai beni demaniali si estendono fino all’altezza degli edifici stessi.
VII. CONDIZIONI DI ALLACCIAMENTO AI SERVIZI DI PUBBLICA UTILITÀ E AI BENI DEMANIALI EDIFICATI
Art. 20
(Termini e condizioni per quanto concerne il collegamento delle infrastrutture pubbliche agli edifici e ai beni demaniali)
Le condizioni generali per il funzionamento e la costruzione di infrastrutture pubbliche di rilevanza economica nella zona interessata dal Piano particolareggiato sono:
– gli impianti vengono allacciati alle infrastrutture di rete esistenti e quelle previste: alle fognature, rete idrica, rete elettrica e di telecomunicazione,
– tutti i tracciati delle infrastrutture pubbliche vengono previsti e realizzati lungo le esistenti superfici pubbliche (aree di circolazione e di intervento) o su superfici di dominio pubblico, in modo da consentire la manutenzione di tali infrastrutture,
– nel caso in cui non è possibile realizzare i percorsi e/o tracciati su aree pubbliche, il proprietario del terreno interessato deve consentire la realizzazione e la manutenzione delle linee di pubblica utilità sul suo fondo, il gestore di ciascun impianto dell’infrastruttura pubblica è tenuto invece ad acquisire dal proprietario il diritto di servitù,
– i tracciati delle linee dei servizi pubblici e degli impianti devono essere armonizzati vicendevolmente. Vengono prese in considerazione sufficienti distanze reciproche e le distanze da altri beni naturali o strutture artificiali,
– sono ammesse delle variazioni di tracciati delle singole linee di infrastrutture, impianti e collegamenti in ragione di un uso più appropriato e razionale degli spazi,
– la costruzione delle infrastrutture e impianti pubblici è svolta in modo coordinato,
– le esistenti condutture delle infrastrutture pubbliche vengono protette,
– è consentito l'uso di fonti alternative di approvvigionamento energetico di impianti (energia geotermica, solare o altro) in conformità alle norme che disciplinano la materia.
Art. 21
(Infrastrutture viarie)
(1) L'area è alimentata dalle esistenti strade: la strada Valeta–Portorose (LC 312271), la strada costiera Pirano–Lucia (LC 312271, LC 312 112), la Via Ombra (JP 812 197, 191, 201) e il Vicolo della Stazione (JP 812 191). La Via Ombrata serve ad alimentare la zona dell’Auditorium e la zona dell'entroterra con le case residenziali. Il Vicolo della Stazione serve ad alimentare la fermata bus e l’area di manovra degli autobus – che serve come un sistema di rotatoria per il trasporto pubblico di autobus e per alimentare la zona Auditorium e case residenziali dell’entroterra, per i veicoli provenienti dalla direzione di Lucia.
La situazione prevista
(2) L’incrocio a tre bracci sulla strada Valeta–Portorose e Pirano–Lucia viene convertito in rotatoria K1 secondo il disegno concettuale elaborato dall’impresa Prostor, d.o.o., al n. del progetto NG/060-2012.
(3) Sulla strada Valeta–Portorose presso la diramazione verso la Via Ombrata (LC 812 197) viene organizzata una rotonda K2, secondo il disegno concettuale elaborato dall’impresa Prostor, d.o.o., al n. del progetto NG/060-2012.
(4) L'attuale Via Capodistria (LC 312 271), nel tratto del viale tra la nuova rotatoria K1 in via Lungomare fino alla nuova rotatoria K2 in Via Ombrata è spostata verso est, al fine di conservare l’esistente viale alberato, in base alla progettazione concettuale elaborata dall’impresa Prostor, d.o.o., al n. del progetto NG/060-2012. Nel corridoio che così è venuto a costituirsi, la vecchia strada che si immette nella Via Lungomare verrà realizzata come una pista ciclabile e, se necessario, un percorso pedonale.
(5) La carreggiata della Via Ombrata è ampliata a 6,00 m di larghezza e al lato nord è dotata di un corridoio pedonale che a nord sarà corredato da un’aiuola di 1,00 m di larghezza per aumentare la visibilità del segnale "Stop". Il corridoio per i pedoni è realizzato a margine della Via Ombrata a partire della diramazione presso la Taverna Kamin. Un corridoio pedonale come lungo la Via Ombrata vi sarà predisposto anche lungo la facciata nord dell’Edificio 1.
(6) La nuova rotatoria K2 sulla Via Capodistria e la ristrutturata Via Ombrata serviranno ad alimentare il nuovo autosilo.
(7) Il Vicolo della Stazione sarà abolito, visto che in questa parte verrà sistemata la piazza centrale sulla quale sarà consentito solo il traffico pedonale e ciclabile, saranno inoltre permessi l’accesso agli inquilini e le consegne agli edifici esistenti nonché all’Edificio 2 la cui costruzione è prevista nella seconda fase. Sul posto dell’attuale accesso presso il Mercator verrà sistemato il nuovo ingresso in piazza, a cui si potrà accedere attivando i dissuasori a scomparsa (comprendenti il cordolo e una colonnina) che saranno posti a livello della piazza e consentiranno un’applicazione selettiva di accesso alla piazza e agli edifici esistenti nonché alla struttura prevista dell’Edificio 2. È previsto il regime di doppio senso di marcia. All’edificio 2 sarà possibile sono questo tipo di accesso limitato attraverso la piazza. I parcheggi possono essere disposti nella struttura dei piani interrati o all'esterno della stessa oppure regolati su superfici di terreno adatto nelle vicinanze.
(8) Nella parte settentrionale della Via Lungomare, accanto all’Edificio 1 si trova una fermata dell'autobus. Le dimensioni dell’area di fermata si adeguino alla lunghezza del trenino turistico.
(9) Le consegne sono effettuate da veicoli di consegna fino ad un peso massimo complessivo di 7,5 tonnellate, conformemente a quanto nel Decreto sulla regolamentazione del traffico stradale del Comune di Pirano (Bollettino ufficiale delle Primorske novice, n. 49/2003, 35/2004, 15/2008) e servono le strade Via Capodistria, Via Lungomare e Via Ombrata. Le consegne si svolgono con il veicolo che per effettuare l’atto di scarico svolta e lascia la via Ombrata e si immette pienamente nell’Edificio 1. (parcheggiando nello stesso).
(10) Tutti i collegamenti alle infrastrutture viarie pubbliche devono consentire una guida senza ostacoli ai mezzi di intervento, della nettezza urbana e ai mezzi di consegna (tenendo conto del raggio di manovra e della larghezza degli stessi).
Art. 22
(Parcheggi)
(1) I parcheggi saranno allestiti nel garage sotterraneo.
(2) Edificio 1: L’accesso al parcheggio sotterraneo è sistemato sul lato nord dell'edificio attraverso il percorso della Via Ombrata. L’accesso è disposto in modo che l'impostazione e la rampa siano collocate all’interno della struttura, per arrecare quanto meno disturbo ai vicini e agli utenti della struttura. Nel primo piano interrato saranno organizzati circa 97 posti auto nel secondo circa 186 posti auto e nel terzo circa 186 posti auto. In totale ci saranno circa 469 posti auto. Il numero esatto di posti auto è predisposto nel progetto di documentazione edilizia. Nell’Edificio 2 i parcheggi siano predisposti nei piani interrati della struttura, all’esterno della stessa oppure in un garage pubblico.
(3) Per determinare il numero minimo di posti auto si applica la normativa vigente in osservanza delle posizioni del Comune di Pirano.
Art. 23
(Piste ciclabili e pedonali)
(1) Le strade di Via Capodistria (LC 312271), la strada costiera Pirano–Lucia (LC 312271, LC 312 112), e il percorso della Via Ombrata non sono dotate di piste ciclabili. È stata sistemata tuttavia una pista ciclabile sulla rinnovata Passeggiata nella direzione di Lucia, La nuova regolamentazione del traffico prevede invece la sistemazione delle piste ciclabili nella zona della prevista rotatoria, mente nell’intera zona oggetto del PRPC, nell’ambito della sistemazione dell’arredo verde verranno allestite a modo di traffico misto, anche le piste ciclabili in combinazione con i percorsi pedonali.
(2) Il traffico pedonale è regolato in tutta l'area a modo di passerella pedonale che costeggia la strada, mentre nell’ambito della sistemazione dell’arredo verde è prevista, in qualità di traffico misto, una combinazione di piste ciclabili e quelle pedonali.
Art. 24
(Condizioni e soluzioni di allacciamento dell’edificio alla rete di approvvigionamento idrico)
(1) La parte principale della rete pubblica di approvvigionamento idrico nella parte settentrionale, occidentale e del lato sud è stata già costruita o ricostruita, per cui nell’ambito delle sistemazioni previste è necessario provvedere ad una adeguata protezione della stessa. I tombini di accesso alle tubature idriche esistenti e quelli previsti vengono eseguiti fuori dalle zone di traffico. L’acquedotto primario costruito nel 1935, in tubature di acciaio, DN 200 mm, che scorre lungo la strada Pirano–Lucia (LC 312 112) è obsoleto e deve essere rinnovato nelle stesse dimensioni con tubature in ghisa sferoidale, secondo il progetto n. 6V-09 269, elaborato dall’impresa IEI d.o.o., Ljubljanska ulica 9, di Maribor. Va ristrutturato il tombino esistente che interferisce con la particela catastale n 1596, c.c. di Pirano.
(2) Lungo l’esistente strada "a" che passa vicino alla taverna Kamin è prevista una linea secondaria di dimensioni minime che sarà eseguita in ghisa sferoidale DN di ferro di 100 mm, a modo di anello di congiunzione con la rete idrica primaria sulla strada Pirano–Lucia (LC 312 112) e con la Via Ombrata. Nel nuovo anello di congiunzione sono previsti tre nuovi idranti.
(3) Prima del definitivo collaudo tecnico devono essere presentati al gestore dell’acquedotto pubblico i seguenti documenti: le rilevazioni geodetiche conformi agli standard GJI e i progetti PID relativi al nuovo acquedotto, il record di disinfezione dell’acqua, il verbale della prova di pressione dell'acquedotto secondo la norma SIST EN 805 "Metodo di determinazione delle perdite di pressione" e il certificato di prova della rete di idranti.
(4) In osservanza delle rispettive condizioni si deve elaborate il progetto dell’acquedotto previsto, ed acquisire per lo stesso il consenso dell’operatore Acquedotto del Risano di Capodistria s.r.l.
Art. 25
(Condizioni e soluzioni di collegamento dell’edifico alla rete fognaria)
(1) È previsto un sistema di smaltimento separato delle acque reflue urbane ed acque meteoriche. Le acque reflue urbane sono convogliate nell’impianto centrale di depurazione di Pirano.
(2) Prima di effettuare l’allacciamento alle fognature pubbliche si devono installare i filtri collettori di grassi.
(3) Nella pubblica fognatura si possono smaltire le acque corrispondenti al Regolamento in materia di misurazioni iniziali e il monitoraggio operativo delle acque reflue e le condizioni per la sua applicazione (Gazzetta ufficiale della RS, n. 35/96, 29/00).
(4) Le acque reflue provenienti dai locali previsti per la preparazione degli alimenti vanno smaltite nella fognatura attraverso i filtri del grasso. Per il collettore di grassi si deve tenere il libro giornale in conformità al Regolamento sulle emissioni di sostanze e di calore nello scarico delle acque reflue smaltite nelle fognature pubbliche (Gazzetta Ufficiale della RS, n. 47/05, 45/07, 79/09).
(5) Si deve produrre il progetto di realizzazione delle previste fognature fecali nel rispetto dei requisiti di progettazione ed acquisire il consenso del gestore delle fognature pubbliche – l’Azienda pubblica OKOLJE Piran, s.r.l. Alla stesura del progetto della suddetta fognatura fecale pubblica si è tenuti a seguire le linee guida emesse per la progettazione di fognature.
(6) Per quanto concerne le fognature fecali esistenti in questa zona non esistono dati precisi. Pertanto, prima dell’avvio della prima fase è necessario inventariare lo stato di fatto delle fognature esistenti e in collaborazione con il gestore collegarle opportunamente o del tutto abolirle.
Art. 26
(Condizioni e soluzioni di smaltimento di acque reflue piovane)
(1) Le acque reflue piovane vengono scaricate a mare. Prima di smaltirle nella rete fognaria pubblica devono passare attraverso i collettori di sabbia e all’occorrenza anche attraverso i collettori di oli e serbatoi di ritenzione, appositamente dimensionati, in conformità alla legge applicabile.
(2) Le fognature interne che passano attraverso i locali interrati devono essere eseguite senza connessioni e interruzioni, per prevenire eventuali allagamenti Le acque reflue provenienti dai locali sotto il livello del suolo devono essere immesse nel sistema fognario tramite la stazione di pompaggio.
(3) Al fine di ridurre il flusso delle acque piovane vengono adottate apposite misure in conformità alla legge applicabile. Per regolare l'acqua piovana vengono sistemati due bacini separati di ritenzione, con il volume utile V = 80 m3. Il serbatoio di ritenzione dovrebbe avere uno scarico a pavimento con bobina smorzante a portata costante Q = 10 l/s e un sistema di travaso di sicurezza in caso di superamento del volume utile. I bacini di ritenzione degli effluenti devono essere posti al di sopra del livello della marea (a quota di 1,73 m.s.l.m.). Le condotte di alimentazione dei bacini di ritenzione, nella sezione finale dovranno essere sufficientemente proporzionate (almeno 110 l/s). Ogni serbatoio di ritenzione serve (all’impermeabilità di) 1400 mq di superficie. Al serbatoio 1 vengono allacciate circa ½ delle superfici del tetto dell’Edificio 1, al serbatoio 2 invece le superfici della piazza e l’Edificio 2. Le posizioni e le dimensioni dei bacini di ritenzione sono definite nei particolari dal progetto PGD. Si raccomanda di eseguire la pavimentazione in versione permeabile, in questo modo si potrà ulteriormente ridurre le dimensioni dei bacini.
(4) L’accesso al garage deve essere realizzato a quota di 4.10 m sul livello del mare. Il livello della Via Ombrata deve essere tale da consentire la fuoriuscita e il travaso delle acque di piena nella direzione della piazza e oltre verso la Via Lungomare. Il ciglio esterno della curva in Via Ombrata nella direzione della prevista piazza deve essere realizzato, in forma concava, a quota di +3,50 m slm. La larghezza del fondo piazza deve essere min. 10,0 m.
(5) La Via Lungomare dovrebbe essere mantenuta al livello attuale (a quota 1,73 m. slm e cioè oltre il livello della marea centenaria,) mentre il marciapiede sia realizzato a quota 2,40 metri sul livello del mare.
(6) I pozzetti d’ispezione nella zona delle acque alte siano muniti di coperchi chiusi a lucchetto e senza fori.
(7) Nella realizzazione del progetto PGD, PZI, elaborato dalla società ISAN12 d.o.o., al n. del progetto 18/2012, a Capodistria, in ottobre 2012, si deve tener conto anche dei risultati degli studi di rischio di alluvione.
(8) Le previste fognature vengono costruite e consegnate in gestione all’Azienda pubblica OKOLJE Piran, s.r.l.. Alla predisposizione del progetto delle fognature delle acque piovane ci si dovrà attenere alle linee guida emesse per la progettazione delle stesse.
(9) Per quanto concerne le fognature meteoriche esistenti in questa zona non esistono dati precisi. Pertanto, prima dell’avvio della prima fase è necessario inventariare lo stato di fatto delle fognature esistenti e in collaborazione con il gestore collegarle opportunamente o del tutto abolirle.
Art. 27
(Condizioni e soluzioni di collegamento alla rete E.E.)
(1) Gli edifici nella zona del PRPC si collegano alla rete elettrica alle condizioni stabilite dall’operatore Elektro Primorska, UO Capodistria. Per gli interventi previsti di connessione alla rete elettrica l'investitore deve adempiere ai requisiti di progetto ed ottenere il nullaosta del gestore in merito alla documentazione di progetto.
(2) Ai fini degli edifici previsti è prevista la costruzione di una nuova stazione di trasformazione (il trasformatore Kaštel). Detto trasformatore è posto al piano terra dell’ Edificio 1, in modo che sia accessibile direttamente dall'esterno.
(3) Il trasformatore è alimentato via cavo e viene realizzato per la tensione di 20/0, 4 kV e la corrispondente potenza nominale. Deve essere allacciato alla linea di cavi di 20KV che collega il Trasformatore Portorose 5 – al Trasformatore Portorose 1.
(4) La linea di cavi di 20 kV è realizzata con i cavi standard di 20 kV collocati in canaline in PVC per tutto il tracciato.
(5) Le linee di bassa tensione nelle aree urbane vengono realizzate via cavo (con i cavi posti in canaline in PVC – con disegno radiale pesante – che si collegano ai quadri di distribuzione a se stanti. Le misure di protezione contro le scosse elettriche devono essere eseguite con spegnimento automatico.
Art. 28
(Condizioni per la sistemazione dell’illuminazione pubblica)
(1) Lungo le strade e sulle altre aree pubbliche è previsto l’allestimento di opere di illuminazione pubblica. Lungo le strade verranno allestite luminarie fissate ai poli corrispondenti collocati nelle aiuole tra la carreggiata e il marciapiede o la pista ciclabile, le lampade installate su altre superfici saranno fissate a strutture a se stanti oppure collocate sulle facciate degli edifici.
(2) Le opere d'illuminazione stradale e degli edifici previsti devono essere disposte in modo da non provocare inquinamento luminoso. Le lampade dovranno essere realizzate in modo da non irradiare al di sopra del piano orizzontale. È necessario garantire la selezione di lampade che impediscano l'inquinamento luminoso dell'ambiente, in conformità con le disposizioni del regolamento in materia di massimo inquinamento luminoso ammissibile.
Art. 29
(Condizioni e soluzioni di connessione degli edifici alle rete di comunicazione elettronica)
(1) L’esistente rete di telecomunicazione nella zona del PRPC è realizzata con il sistema delle linee via cavo. Se le operazioni di costruzione interesseranno i tracciati degli impianti di telecomunicazione esistenti, si provvederà allo spostamento degli stessi oppure alla dovuta protezione di dette linee.
(2) Nella progettazione delle infrastrutture per le nuove costruzioni sarà necessario prevedere il collegamento della rete di telecomunicazione con il sistema delle linee via cavo, facendo presa nelle canaline esistenti.
(3) I dati dettagliati relativi alla rete di telecomunicazione sono disponibili presso la Telekom Slovenije, “SKOZS”, Centro per reti via cavo e per l’erogazione di servizi, di Capodistria.
Art. 30
(Gas di rete)
(1) Nell’area del PRPC non esiste una rete di gasdotti. Stando ai dati forniti dalla società Petrol nella zona è prevista la costruzione di una rete di gasdotto secondo il relativo progetto “Plinifikacija Občine Piran, IP n. B 061/2” predisposto in maggio 1998.
(2) Nel PRPC trattato sono disegnate le tubazioni con le previste diramazioni tenendo conto delle correzioni parziali che si sono rese necessarie dovuto alla modificata planimetria del territorio.
(3) Il gas di rete previsto è il gas naturale. Prima di eseguire gli impianti di alimentazione della zona con il gas naturale è prevista una fase intermedia “OMP” (utilizzando una miscela di GPL/aria), con la pressione di rete fino all’edificio di 350 mbar. Nella realizzazione di impianti meccanici è necessario considerare il passaggio al gas naturale (pressione di esercizio fino a 3 bar).
Art. 31
(Riscaldamento e l'efficienza energetica)
(1) È previsto il riscaldamento a gas o ad un’altra fonte di calore alternativa (energia solare, o geotermica).
(2) In sede di progettazione e di costruzione di nuovi impianti, si dovrà tener conto delle norme e delle regolamentazioni tecniche in materia di efficienza energetica e di uso di fonti energetiche rinnovabili.
Art. 32
(Rifiuti)
(1) Nella gestione dei rifiuti risultanti dalla rimozione e dalla costruzione di edifici, l'investitore è tenuto a rispettare le disposizioni vigenti in materia di gestione dei rifiuti. Tutti i tipi di rifiuti sono raccolti separatamente e consegnati ai gestori autorizzati per l’ulteriore trattamento e/o smaltimento. Si deve fare attenzione affinché tutti i punti di prelievo siano accessibili ai mezzi della nettezza urbana entro 5 m dalla via pubblica. I punti di prelievo e le isole ecologiche devono assicurare un adeguato volume totale e soddisfare le esigenze della destinazione d’uso dell’edificio, in armonia con il regolamento comunale sulla gestione dei rifiuti urbani.
(2) Il metodo di raccolta e smaltimento dei rifiuti è regolato in conformità alle norme che disciplinano la raccolta e il conferimento dei rifiuti.
(3) I contenitori per la raccolta differenziata dei rifiuti sono collocati in luoghi ecologicamente e tecnicamente idonei. La posizione esatta è definita nel progetto PGD all'interno del piano architettonico dell'edificio. I contenitori ubicati sulle superfici esterne devono essere realizzati a scomparsa/ in forma di immersione.
VIII. SOLUZIONI E MISURE PER LA CONSERVAZIONE DEI BENI CULTURALI
Art. 33
(Misure per la tutela del patrimonio culturale)
(1) L'area che è disciplinata dal PRPC comprende le seguenti unità registrate come patrimonio culturale:
– Portorose – Chiesa Vecchia, EŠD 3930,
– Portorose – Viale lungo la Strada di Capodistria EŠD 28103,
– Portorose – Villa, Via Ombrata, 8, EŠD 28553 (parte del giardino).
(2) L'area oggetto del PRPC confina con le seguenti unità registrate come patrimonio culturale:
– Portorose – Edificio aziendale della Splošna plovba Piran, EŠD 28106,
– Portorose – Villa, Lungomare 47, EŠD 28362,
– Portorose – Villa, Via Ombrata 8, EŠD 28553,
– Portorose – Villa, Via Ombrata 1, EŠD 28274,
– Portorose – Villa, Via Ombrata 9, EŠD 27656,
– Portorose – Villa, Lungomare 16, EŠD 28370.
(3) L'investitore deve per ogni intervento disciplinato dal presente decreto, e che riguarda l'area o struttura protetta come patrimonio culturale, nel rispetto delle norme in materia di tutela del patrimonio culturale, ottenere il rispettivo consenso rilasciato dall’Istituto per la Tutela dei Beni Culturali della Slovenia, unità operativa di Pirano. Ulteriormente può acquisire anche le condizioni di protezione dei beni culturali. La documentazione presentata per ottenere il consenso della detta Sovrintendenza ai beni culturali deve essere conforme alle disposizioni del presente decreto, in ottemperanza del rispettivo regime giuridico e dei regolamenti di tutela del patrimonio culturale.
(4) In sede di progettazione e attuazione di interventi si deve tener conto di quanto segue:
– nel caso di interventi nel viale alberato di Via Capodistria sono da osservarsi il regime di protezione giuridica e le distanze necessarie dagli alberi all’atto di sistemazione del cantiere edile. Per proteggere la corona e le radici ci si deve attenere alle norme DIN 18920 Protezione di alberi durante la costruzione,
– nel corso della costruzione si devono organizzare le necessarie strade di accesso, le discariche temporanee ecc. in modo da ridurre al minimo le interferenze nelle aree esterne all’area di costruzione.
(5) Beni archeologici:
– se nel corso dei lavori di movimento terra venisse alla superficie o fosse trovato sottoterra un reperto archeologico, l’investitore o l’appaltatore devono assicurare che esso rimanga intatto e al suo posto, in posizione, come è stato trovato. Sono inoltre tenuti ad informare la sovrintendenza in merito al rinvenimento al più tardi entro la successiva giornata lavorativa,
– entro i successivi sette giorni dalla comunicazione di cui nel comma precedente l’unico a poter intervenire sul posto del ritrovamento è l’ufficiale autorizzato del detto ente pubblico, a meno che la persona autorizzata abbia già deciso diversamente o in presenza del rischio che riguardasse la salute e l’incolumità pubblica o l’esistenza dei resti archeologici,
– L’ufficiale autorizzato, entro il termine perentorio di cui al comma precedente, deve verificare se nel ritrovamento si da il caso di un bene di significato archeologico. La persona autorizzata ha il diritto di confiscare il reperto a scopo di ricerca. Se si scopre che non si tratta di un ritrovamento archeologico, facente parte del patrimonio culturale, una volta compiute le analisi preliminari l’ente deve restituire tutti gli oggetti confiscati a colui che li ha trovati.
– La persona autorizzata può prorogare il termine di cui al secondo comma per ulteriori sette giorni al massimo, se le ricerche necessarie entro il termine originale non si potevano realizzare.
IX. SOLUZIONI E PROVVEDIMENTI PER LA TUTELA DELL'AMBIENTE, DELLE RISORSE NATURALI E LA PRESERVAZIONE NATURALE
Art. 34
(Protezione del suolo)
(1) Ai fini di realizzazione della struttura prevista sarà necessario eseguire uno scavo nella misura di circa 59.000 m3. Il materiale in eccedenza dovrà essere depositato presso la Discarica del materiale edile di Mali Medvejk nel Comune di Sežana o al Centro di lavorazione dei rifiuti da costruzione/detriti edili di Sermino. Il materiale in eccesso potrà essere smaltito anche presso altre imprese allorché dispongano di autorizzazioni appropriate.
(2) Il terreno viene rimosso e depositato e quindi utilizzato per il ripristino dei terreni degradati e la creazione di aree verdi e ricreative. Il terriccio viene rimosso e trasferito in un altro luogo con tutte le dovute precauzioni per evitare la contaminazione con sostanze nocive e/o con materiali di qualità inferiore.
(3) Misure di mitigazione generali:
– i residui forestali devono essere smaltiti in conformità al Regolamento sulla protezione delle foreste (Gazzetta Ufficiale della RS, n. 92/00) e al regolamento sull’esecuzione del taglio degli alberi, sul trattamento dei residui del taglio, sulla raccolta e l’accatastamento di prodotti forestali in legno (Gazzetta Ufficiale della RS, n. 55/94),
– l’appaltatore è tenuto a trattare i rifiuti edili che saranno generati durante la costruzione, in conformità al Regolamento sulla gestione di rifiuti generati durante le attività di costruzione (Gazzetta Ufficiale della RS, n. 34/08), che specifica il comportamento obbligatorio nel caso di rifiuti prodotti durante la costruzione, la ricostruzione, l'adattamento, la ristrutturazione o la rimozione di un edificio, e visto il Regolamento relativo alla gestione dei rifiuti, Gazzetta Ufficiale della RS, n. 34/08 rispettivamente il Piano elaborato di gestione dei rifiuti da costruzione,
– l’investitore deve conservare i rifiuti destinati al recupero o smaltimento separatamente per ogni tipo di rifiuto in modo tale che siano adempiuti i requisiti per il metodo previsto di recupero o smaltimento,
– l’investitore deve assicurare un trattamento idoneo per i rifiuti consegnandoli ai soggetti competenti, iscritti nel registro degli enti e/o persone responsabili per il trattamento di rifiuti.
(4) Nella costruzione si utilizzano solo i mezzi di trasporto e le macchine operatrici che sono tecnicamente impeccabili, e solo il tipo di materiali per i quali esistono certificati di innocuità per l'ambiente. Le zone di circolazione, le aree di costruzione e le discariche dei detriti edili devono essere organizzate in modo da limitare o prevenire le emissioni di polveri, impedendo anche il deflusso dell'acqua dalle stesse.
Art. 35
(Protezione della qualità dell'acqua)
(1) La protezione della qualità dell'acqua è garantita attraverso la costruzione della rete fognaria.
(2) Lo smaltimento delle acque reflue dalla zona di regolamentazione è disciplinato in conformità alle condizioni stabilite dal regolamento sulle emissioni di materiali e di calore allo scarico di acque reflue in acque correnti e in fognature pubbliche. È consentito convogliare alle fognature delle acque meteoriche solo l'acqua piovana che non supera i parametri consentiti per lo scarico diretto in acque superficiali in base alle disposizioni del regolamento di cui sopra.
Art. 36
(Protezione dell'aria)
(1) Al fine di ridurre l'inquinamento atmosferico causato dalle emissioni di polveri e gas, da parte di macchinari per l'edilizia si devono osservare le seguenti misure per la protezione dell'aria:
– disposizione e sistemazione appropriata delle vie di accesso ed altre vie di comunicazione nel cantiere edile,
– al fine di ridurre l’emissione di polvere in giornate secche fornire bagnatura sufficiente e provvedere alla pulizia delle vie di trasporto e di altre e aree aperte.
(2) Per il riscaldamento degli edifici sono utilizzati il gas e altre fonti alternative di energia rinnovabile.
(3) La ventilazione/aerazione di tutte le parti dell'edificio deve essere effettuata in modo naturale o artificiale, garantendo lo spurgo delle emissioni di gas fumogeni sopra i tetti o le terrazze degli edifici.
Art. 37
(Protezione dall’inquinamento acustico)
(1) In applicazione delle disposizioni che disciplinano i livelli di rumore nell'ambiente, la zona trattata rientra nel III. settore della protezione contro il rumore. Per questo settore la soglia limite di inquinamento acustico giornaliero è di 60 dBA e il livello massimo notturno è di 50 dBA. Le misure per la protezione degli edifici e delle aree dai rumori eccessivi devono essere applicate in conformità alla normativa vigente. Gli edifici previsti ossia il funzionamento e l'uso degli stessi una volta completata la costruzione non dovranno superare i livelli limite di inquinamento acustico.
(2) Si tenga conto della normativa in materia di norme di emissioni acustiche delle macchine operatrici e dei macchinari e mezzi di trasporto. Tutti i lavori caratterizzati da emissioni acustiche devono essere effettuati durante la giornata secondo quanto nella normativa in materia di protezione contro il rumore. I segnali acustici possono essere utilizzati nel cantiere edile solo in casi di emergenza.
Art. 38
(Protezione dall'inquinamento luminoso)
Le opere dell’illuminazione pubblica e di altro carattere devono essere disposte in modo da non provocare inquinamento luminoso. Tutte le lampade sono realizzate in modo tale che la luce sia diretta esclusivamente verso terra.
Art. 39
(Preservazione naturale)
(1) In materia del PRPC, nella parte occidentale della zona di regolamentazione si trova una zona di bellezza naturale di importanza locale NV 4816 Portorose – Via Capodistria – viale (viale doppio di platani e tigli a Portorose).
(2) In ragione del PRPC in ottobre 2012 è stata elaborata un’Analisi scientifica dell’ arredo paesaggistico, contenente un inventario e la valutazione degli spazi verdi, da tenere in debito conto nella realizzazione del Progetto PRPC e nella progettazione stessa.
(3) La costruzione deve essere effettuata conformemente alle misure di protezione dei platani.
(4) L’esistente Via Capodistria, nel tratto dei viale viene spostata verso est, al fine di preservare la passeggiata ovvero il viale esistente.
(5) In sede di progettazione e attuazione di interventi si deve tener conto di quanto segue:
– nella progettazione di carreggiate, marciapiedi, ecc. tener conto delle differenze nei livelli di terreno e nella pianificazione degli interventi previsti fare attenzione a non danneggiare le radici degli alberi, i tronchi e le corone (provvedere altresì alla ventilazione e alla permeabilità del suolo, senza aggiuntivi accumuli o scavi);
– prevedere il controllo e la protezione degli alberi durante la costruzione. Il progetto di protezione (DIN 189 209 dovrebbe essere parte integrante della documentazione di progetto. Sull’avvio dei lavori deve essere avvisato l'Istituto per la Conservazione della Natura con almeno 10 giorni di anticipo;
– conservare la maggior parte della vegetazione, prevedendo la costruzione di autorimesse interrate soltanto sotto l’Edificio 1 e sotto una parte della piazza;
– è prevista la conservazione di una parte degli esistenti arbusti di qualità in conformità all’Analisi scientifica del paesaggio, compreso un inventario e la valutazione degli spazi verdi, predisposta in ottobre 2012;
– per la messa a dimora di specie arboree vengono selezionate piante tipiche dell’impianto esistente a Portorose.
Art. 40
(Condizioni per la raccolta e lo smaltimento dei rifiuti)
La raccolta dei rifiuti viene effettuata in conformità alle disposizioni che disciplinano la gestione dei rifiuti urbani nel comune. I contenitori per i rifiuti possono essere collocati nei posti ecologicamente e tecnicamente perfetti, oppure all’interno degli stabili stessi. I punti di conferimento dei rifiuti devono essere posizionati in modo da essere accessibili ai veicoli della nettezza urbana. Sulla piazza non è ammesso collocare cassonetti per la raccolta di rifiuti urbani.
X. SOLUZIONI E MISURE DI DIFESA E PROTEZIONE CONTRO LE CALAMITÀ NATURALI E DI ALTRA ORIGINE, PREVENZIONE DI INCENDI
Art. 41
(Protezione dalle alluvioni)
(1) Uno studio sul rischio di alluvione, prodotto dall’impresa ISAN12 d.o.o., al numero del progetto 18/2012, Capodistria, ottobre 2012, definisce le zone a rischio di inondazione in ragione dell’attuale uso del territorio nonché dell’utilizzo dello stesso a compimento del piano particolareggiato. Lo studio ha rilevato che la via a quattro corsie – Lungomare e la parte sud-orientale del territorio sono situati nella zona a basso rischio di inondazione e di allagamento a causa di mare. Nella zona interessata dal PRPC come pure nelle parti alte della stessa non ci sono dei corsi d'acqua e l'acqua piovana viene scaricata attraverso il sistema di drenaggio. Quando le capacità fognarie sono sature, il flusso delle acque scorre liberamente sulla superficie – di solito per strade e vie.
(2) Le misure di mitigazione proposte per la protezione dalle inondazioni del mare:
– La strada a quattro corsie (strada costiera) è mantenuta al livello attuale, nella zona di ingresso sul lato sud del marciapiede, l’esistente quota è di 2,40 m sul livello del mare. Gli ingressi e i collegamenti col garage sono al di sopra della superficie del mare, G500, a quota di 3,10 m sopra il livello del mare, con pendenza verso il marciapiede.
– L’ingresso nel garage è previsto sul lato nord ad un'altezza di 4,10 m sopra il livello del mare.
– A causa della presenza di falde acquifere sotterranee e vista l’esposizione all’acqua alta G500 dal lato sud-occidentale, l’intero garage deve realizzarsi in versione impermeabile.
(3) Misure di protezione contro la penetrazione di acqua piovana:
– L’area del PRPC deve essere disposta in modo che le strutture progettate siano protette contro la penetrazione dell'acqua piovana di drenaggio.
– È prevista la realizzazione dell’ingresso nel garage da parte della Via Ombrata lungo il collettore fognario esistente. Il tombino di controllo davanti al garage deve essere dotato di un coperchio senza fori, che deve essere debitamente gravato/appesantito.
– I livelli della Via Ombrata si devono realizzare in modo da consentire lo scorrimento e il travaso dell'acqua piovana verso la prevista piazza e più avanti verso la strada a quatto corsie. La pendenza trasversale della strada è effettuata con la caduta in direzione opposta dal senso di immissione nel garage.
– L’ingresso nel garage è previsto ad un'altezza di +4,10 m sopra il livello del mare. Il ciglio esterno della curva in Via Ombrata nella direzione della prevista piazza deve essere realizzato, compresa l’altezza del cordolo, a quota di +3,50 m slm Si propone di realizzare il cordolo ribassato.
– È previsto il convogliamento dell’eccedenza delle acque reflue piovane dalla zona della via Ombrata verso la zona della piazza Q100 = 2.80 m3/s, Q500 = 5,79 m3/s. Le quote di elevazione di cui nel PRPC sono riportate nei diagrammi/prospetti cartografici. Gli angoli di elevazione ausiliari sono usati per il calcolo dei livelli d’acqua di previsione, in successive fasi di progettazione sono comunque possibili variazioni o soluzioni alternative per verificare la portata delle tubazioni.
– L’arredo esterno della piazza è realizzato sotto i due ingressi laterali degli edifici. La piazza è effettuata in una forma concava. La larghezza della piazza sia quanto più grande (minimo 10 m). Questo servirà a ridurre la profondità della stessa, come pure velocità del flusso d’ acqua e, conseguentemente, anche il rischio.
– Sopra l’altezza ca. 2,70 m si eleva l’arredo esterno della piazza nella zona del negozio del Mercator e si stabilisce una pendenza adeguata verso il centro della prevista piazza.
– La strada a quattro corsie (la Via Lungomare) è mantenuta al livello attuale, nella zona di ingresso sul lato sud la quota del marciapiede esistente è di +m 2,40 sul livello del mare. I due ingressi devono essere realizzati ad una quota di 3,10 m sopra il livello del mare, con la caduta verso il marciapiede.
– Si mantiene lo spazio verde esistente tra gli edifici nella zona a sud della quattro corsie. Il livello delle aiuole verdi non si deve elevare. Questo garantisce il travaso dell’acqua in caso di superamento delle capacità di ritenzione della quattro corsie (la via Lungomare).
(4) Le misure previste per la ritenzione idrica:
– L’esistente sistema fognario è gia alquanto oberato per cui il PRPC non deve peggiorare ulteriormente le condizioni attuali di drenaggio. In quanto possibile vengono mantenute le aree verdi esistenti o create delle nuove. Un possibile aumento degli scarichi è trattenuto da due bacini di ritenzione sotterranei. Il volume utile di ciascun serbatoio è V = 80 m3. Ad ogni serbatoio si collegano le superfici impermeabili, minimo 1400 mq. Il bacino di ritenzione n. 1 serve circa una metà (½) delle superfici del tetto del palazzo Kaštel, al bacino di ritenzione n. 2 verranno invece convogliate le acque della piazza. Ogni serbatoio ha uno scarico a pavimento con bobina smorzante a portata costante Q = 10 L/s, e l'overflow di sicurezza sopra il volume utile. Lo scarico dei bacini a pavimento si trova al di sopra delle zone di marea a quota +1,73 m slm. Le condotte di alimentazione nella parte finale di immissione nei bacini di ritenzione devono essere sufficientemente dimensionate (almeno 110 l/s).
– Si raccomanda la realizzazione di una pavimentazione permeabile, il che ridurrà anche le dimensioni necessarie dei bacini.
Art. 42
(Condizioni per la protezione contro i terremoti)
L’area del PRPC si trova nella zona di intensità sismica che corrisponde al VII. grado di rischio di terremoto, come dallo SME. Nel progettare si tiene in considerazione la sicurezza sismica secondo quanto previsto dalla normativa. È preso in considerazione il dato di accelerazione del suolo della zona, corrispondente allo 0,10 g. Si tiene altresì conto delle disposizioni di cui nella Relazione geotecnica, predisposta dalla società I-N-I d.o.o., al n. del progetto 2752/2012, a Lubiana, in febbraio 2012.
Art. 43
(Condizioni per la protezione antincendio)
(1) Ai fini della protezione antincendio vengono predisposti accessi per i veicoli d'intervento provenienti attraverso la rete stradale esistente. Viene assicurata un’evacuazione sicura verso le superfici esterne. L'accesso dei veicoli di intervento alle strutture è previsto attraverso la Via Ombrata collegandosi alla Via Capodistria e tramite la Via Lungomare e la prevista piazza.
(2) Le pareti esterne ed i tetti devono essere progettati e costruiti in modo da soddisfare i requisiti per la protezione antincendio degli edifici, e osservare le distanze dal confine della particella edilizia, onde limitare la propagazione del fuoco a particelle adiacenti.
(3) La fonte di approvvigionamento idrico per lo spegnimento del fuoco è garantita con la fornitura di acqua tramite la rete di idranti. Alla progettazione di tale rete si devono osservare le disposizioni in materia della rete di idranti.
(4) Le modalità di protezione antincendio dei rispettivi edifici ed impianti sono da stabilirsi nella documentazione progettuale edilizia, in conformità alle disposizioni di legge e regolamentari che disciplinano i requisiti di sicurezza antincendio. Si elabora un’analisi di sicurezza antincendio.
Art. 44
(Requisiti per i rifugi)
Per prevenire la distruzione delle nuove costruzioni (ad es. in casi di eventi sismici) viene ulteriormente consolidato il primo pannello (portante) dell’edificio, in conformità alla normativa vigente in materia di protezione contro le catastrofi naturali e di altra origine.
XI. ESECUZIONE A FASI DELLA SISTEMAZIONE DEL TERRITORIO
Art. 45
(Costruzione in fasi)
La costruzione può avvenire in più fasi. Nella prima fase viene realizzato l’Edificio 1 con l’autosilo interrato, la piazza e il parco. Prima di realizzare la piazza si deve eseguire tutte le relative infrastrutture per la costruzione dell’Edificio 2. Le modalità di costruzione della prima fase sono presenti nel prospetto cartografico n. 4.1.1. La seconda fase comprende la costruzione del secondo edificio Ogni fase può avere delle sottofasi. Ogni fase o sottofase deve costituire un intervento nel territorio funzionalmente compiuto – ad esempio la realizzazione di un edificio con tutte le sue pertinenze ed allacciamenti all'infrastruttura pubblica, le misure di sicurezza ed altre misure di protezione.
XII. UTILIZZO TEMPORANEO DEL SUOLO
Art. 46
(Utilizzo temporaneo)
Fino all’avvio delle opere di edificazione dei fabbricati previsti, i lotti possono essere utilizzati con ragione dell’attuale destinazione d’uso. Per gli impianti esistenti è fatta salva la possibile ricostruzione e gli investimenti in costo di capitale. Può essere sistemata in precedenza l’appartenente infrastruttura comunale, energetica, delle telecomunicazioni e dei trasporti.
XIII. DEROGHE CONSENTITE A SOLUZIONI PREVISTE
Art. 47
(Tolleranze nella costruzione di edifici)
(1) È possibile variare le planimetrie ed aumentare le dimensioni di pianta della struttura entro i limiti di costruzione fissati dal presente decreto, a cui si devono adeguare per forma ed ampiezza le particelle. È ammissibile variare le dimensioni di pianta della parte sotterranea della struttura ed il numero dei piani interrati con accessi, ove non si alterino in modo significativo il concetto di progettazione urbanistica-viaria e non vengono deteriorate le condizioni ambientali.
(2) Sono consentite variazioni in lunghezza e in altezza della struttura per un massimo del +10 % tenendo conto delle distanze dalle strade e dai confini delle particelle. Ci possono essere anche variazioni di portata maggiore nel caso si tratti di una riduzione delle dimensioni di pianta e di altezza. È possibile altresì ridurre il numero di piani rispetto al previsto. Il numero di piani può discostarsi dal previsto nell’ambito delle ammissibilità per quanto concerne le dimensioni di altezza.
(3) È consentita la riconversione di superfici aperte, tenendo conto di tutte le distanze prescritte e delle altre condizioni indicate nel presente decreto.
(4) La disposizione interna dei singoli locali, delle attività e dei corridoi di comunicazione nei singoli edifici presentata nel prospetto cartografico ha valore unicamente schematico, tanto che nel progetto redatto per l’ottenimento della concessione edilizia si possono inserire delle modiche e/o adeguamenti in ragione delle esigenze individuali.
(5) È consentito il cambiamento della destinazione d’uso delle singole parti delle strutture, tuttavia solo nell'ambito delle attività di cui al presente decreto.
Art. 48
(Deroghe alle norme di costruzione delle infrastrutture)
(1) Nella realizzazione del piano regolatore particolareggiato comunale sono ammesse varianti dei percorsi delle opere di urbanizzazione ed adeguamento del traffico, ove trattasi dell’implementazione dello stato tavolare alla situazione sul territorio, di aggiornamento alla pianificazione di edifici ed alla costruzione dei piani interrati, dell’individuazione di soluzioni tecniche più consone dal punto di vista del design, della tecnica dei trasporti, delle aree verdi ed in ottica ambientale. Le stesse però non devono compromettere le condizioni spaziali ed ambientali, né ostacolare o pregiudicare la futura regolamentazione, tenendo conto delle norme applicabili per tali reti ed impianti. Alle stesse condizioni, al fine di migliorare lo stato delle opere di urbanizzazione è possibile realizzare ulteriori accorgimenti impiantistici e reti sotterranee. Sono altresì ammesse delle varianti per quanto concerne le disposizioni riguardanti l’ubicazione del trasformatore.
(2) Sono ammesse varianti in relazione all’adeguamento della pianificazione stradale e degli incroci nei punti di contatto con i piani urbanistici attuativi delle zone contermini. E altresì ammessa la costruzione di accessi e strade provvisori.
(3) Le deroghe alle soluzioni fornite dal presente decreto non devono essere in contrasto con l'interesse pubblico. Con le variazioni di cui sopra devono concordare gli organi e organizzazione, direttamente interessati.
XIV. CONTROLLO
Art. 49
(Il monitoraggio)
La vigilanza sull'attuazione del presente decreto è svolta dai servizi ispettivi competenti per i singoli settori.
XV. DISPOSIZIONI PARTICOLARI
Art. 50
(Ulteriori obblighi degli investitori ed appaltatori)
(1) Al fine di garantire la sicurezza del traffico durante la costruzione delle strutture e per garantire la qualità dell'ambiente di vita durante la costruzione e a conclusione dei lavori, gli investitori e gli imprenditori hanno i seguenti obblighi:
– prima dell’avvio dei lavori, l’appaltatore deve informare gli operatori delle infrastrutture di trasporto, servizi pubblici, energia e di telecomunicazione e insieme a loro picchettare e proteggere le infrastrutture esistenti,
– organizzare il traffico durante la costruzione onde evitare un’ eventuale congestione o riduzione della sicurezza sulla rete stradale esistente,
– assicurare lo svolgimento indisturbato dei servizi pubblici e di approvvigionamento energetico attraverso le reti infrastrutturali e gli impianti esistenti,
– all'organizzazione dei lavori sul sito adottare provvedimenti per evitare la contaminazione del suolo, dell'acqua e dell'aria, che potrebbe risultare dal trasporto, dallo stoccaggio o dall'impiego di combustibili liquidi e di altre sostanze nocive, ed in caso di incidente provvedere ad in intervento immediato di soccorso da parte degli addetti qualificati,
– ristrutturare ossia ripristinare nello stato precedente tutti i sentieri e le strade che verranno utilizzati e/o interrotti o danneggiati nel corso della costruzione,
– ripristinare nello stato precedente tutti i terreni acquisiti ed utilizzati per un determinato periodo di tempo,
– il risanamento di eventuali danni provocati agli edifici della zona di impatto nel corso della costruzione delle realizzazione del PRPC è a carico dell’investitore.
(2) Tutte le misure di cui sopra devono essere attuate in conformità alle direttive emesse da parte dei responsabili della pianificazione del territorio, in osservanza della licenza edilizia e con il rispetto delle leggi vigenti.
(3) Le discariche temporanee di eccesso di materiali naturali devono essere disposte in modo che non si verifichi l'erosione. Dopo il completamento della costruzione devono essere rimossi tutti i residui della discarica temporanea, in osservanza dello Studio geotecnico elaborato per l’edificio turistico commerciale Kaštel di Portorose dall’impresa I-N-I d.o.o., al n. del progetto 2752/2012, a Lubiana, in febbraio 2012.
Art. 51
(Obblighi in attuazione del locale piano PRPC)
(1) Il committente e l'appaltatore, oltre alle prescrizioni generali, devono osservare la norma secondo cui la progettazione e l'attuazione di interventi devono essere effettuati in modo da recare il minimo disturbo, mantenendo o migliorando le condizioni tecniche di edificazione, la sicurezza dei trasporti e le condizioni ambientali.
(2) Durante l'attività di edificazione è necessario consentire lo svolgimento quanto più indisturbato delle funzioni in capo agli edifici e terreni adiacenti, condizione da garantirsi mediante il piano di organizzazione dei cantieri edili. Contestualmente, è necessario adottare apposite misure contro l’eccessiva formazione di polveri, l’inquinamento acustico ed i carichi vibratori. Al fine di garantire il minimo impatto sulle condizioni di vita nella zona (trattandosi in particolare di rumori, polveri e vibrazioni) nei piani per la selezione delle tecnologie e l’organizzazione del cantiere edile è necessario analizzare dettagliatamente le soluzioni tecniche e le modalità di attuazione delle opere edili.
(3) Il sito del cantiere edile dovrebbe essere limitato alla zona stabilita dal piano particolareggiato. Ai fini del cantiere occorre sfruttare al massimo le esistenti vie di comunicazione, al fine di aprire il minor numero di nuovi accessi. Qualora si rendano necessari i sondaggi del suolo e con ragione della protezione delle opere di scavo nel cantiere edile, si può intervenire anche oltre i limiti del comprensorio stabilito dal presente decreto.
Art. 52
(Linee guida per la determinazione della norme applicabili all’atto della cessazione della validità del PRPC)
(1) Dopo aver ultimato i lavori di costruzione e realizzato l’asseto previsto dal PRPC, la zona dello stesso rientra a far parte de piano regolatore comunale e alla regolamentazione imposta dallo stesso.
(2) Ultimati i lavori di costruzione e le sistemazioni previste dal PRPC sono ammessi soltanto interventi di ordinaria manutenzione e le ristrutturazioni che non modificano la sagoma esterna degli edifici e il relativo progetto ideale di costruzione degli stessi.
XVI. PROGRAMMA DI URBANIZZAZIONE DEI TERRENI EDIFICABILI
Art. 53
(Programma di costruzione delle opere di urbanizzazione primaria)
(1) L’urbanizzazione dei terreni edificabili nella zona interessata dal PRPC è effettuata sulla base del rispettivo programma riferito all’area del PRPC Kaštel, elaborato dal Razvojni center Inženiring Celje d.o.o., Teharska cesta 40, 3000 Celje, datato ottobre 2012, al numero del progetto 802/12.
(2) La basi e i criteri dettagliati per la commisurazione degli oneri di urbanizzazione sono i seguenti:
– l’area di commisurazione corrisponde alla zona del PRPC Kaštel a Portorose delle dimensioni di ca. 2,5 ha. Le particelle catastali previste per la costruzione di impianti corrispondono ad una superficie di 4.441,22 mq,
– la superficie netta degli edifici previsti sulle particelle di cui sopra ammonta a 30.981,20 mq.
(3) Il totale costi investimento per il progetto di nuove infrastrutture comunali ammonta pari a € 2.518.947,94, valutato in ottobre 2012.
(4) Gli oneri di urbanizzazione stabiliti per la zona di computo: PRPC Kaštel sono stati calcolati tenendo conto dell’oberazione del 30 % della particella e del 70 % della superficie netta degli edifici.
(5) Gli oneri di urbanizzazione al totale costituiscono la somma dei costi per le necessarie nuove infrastrutture e per l’utilizzo delle strutture esistenti da cui saranno serviti i nuovi edifici previsti nella zona di regolamentazione. La quota dei costi riferiti alle opere di urbanizzazione dipende dalla quantità delle nuove infrastrutture che dovranno essere costruite per attrezzare la zona oggetto del PRPC con tutte le infrastrutture al completo ovvero con tutte le necessarie opere di urbanizzazione. Constatato che la zona in questione non è dotata di tutta la necessaria infrastruttura comunale, dall’importo previsto degli oneri di urbanizzazione verranno detratte le spese per le nuove infrastrutture. Se la differenza è negativa, significa che è necessario costruire più nuove infrastrutture, di quante ne fossero state costruite nel passato, e pertanto per le infrastrutture esistenti non si pagano gli oneri di urbanizzazione (il contributo comunale). Se invece l'importo risulta positivo, per detto importo si pagano i rispettivi oneri (il contributo comunale) per l'infrastruttura esistente.
(6) L’importo totale degli oneri di urbanizzazione per l’Edificio 1 ammonta pari a € 3.790.934,94, per l'Edificio 2 ammonta invece a € 536.460,66.
(7) Le attrezzature di pubblica utilità e altre infrastrutture pubbliche previste saranno costruite e messe in esercizio entro la fine del 2014.
(8) La concessione edilizia viene rilasciata previo pagamento al Comune degli oneri di urbanizzazione.
(9) I costi computati per la realizzazione delle opere di urbanizzazione per metro quadrato di terreno attrezzato con le determinate infrastrutture pubbliche Cpi e i costi di urbanizzazione per mq di superficie netta di un edificio attrezzato con le determinate infrastrutture pubbliche Cti, nella commisurazione degli oneri di urbanizzazione vengono indicizzati con l’indice medio annuo, pubblicato dall'Associazione per l'Edilizia della Camera di Commercio slovena, alla voce "Lavori di costruzione – manufatti bassi di ingegneria civile". Quale data di riferimento per l’indicizzazione si applica la data dell’entrata in vigore del programma concernente le opere di urbanizzazione.
(10) Nella misura in cui all’atto dell’acquisizione dei nullaosta per gli allacciamenti degli edifici previsti all’infrastruttura comunale si dimostrasse la necessità di costruzione di linee di infrastrutture pubbliche aggiuntive all'interno della zona, sarà l'investitore stesso a realizzare le suddette opere.
Art. 54
(Contratto di costruzione delle opere di urbanizzazione primaria)
(1) Il comune e l’investitore concordano tramite il contratto di costruzione delle opere di urbanizzazione primaria che in virtù dell’art. 78 della Legge ZPNačrt, la realizzazione di tutte le infrastrutture pubbliche necessarie per l’urbanizzazione del lotto su di cui si intende costruire, sarà a carico dell’investitore stesso. I costi di costruzione delle opere di urbanizzazione previste dal contratto sono a carico dell’investitore. Si reputano in tal modo pagati in natura gli oneri di urbanizzazione per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione costruite, peraltro, dall’investitore stesso. L'investitore è tenuto a pagare inoltre l’eventuale differenza a titolo di oneri di urbanizzazione, in ragione del programma di urbanizzazione. Il contratto di costruzione delle opere di urbanizzazione definisce con precisione gli obblighi contrattuali di entrambe le parti.
(2) L'investitore sarà in grado di effettuare gli allacciamenti nella zona, oggetto dell’urbanizzazione ai sensi del rispettivo programma, alle esistenti infrastrutture pubbliche, allorquando tutte le infrastrutture pubbliche di rilevanza economica qui intese saranno consegnate in gestione/diventeranno operative. Il cronoprogramma dettagliato della costruzione è parte integrante del contratto d’appalto per i lavori di costruzione degli impianti e delle reti di infrastrutture pubbliche.
XVII. DISPOSIZIONI TRANSITORIE E FINALI
Art. 55
(Completamento delle procedure per l'ottenimento dei permessi di costruzione)
Le procedure per il rilascio dei permessi di costruzione, avviate prima dell'entrata in vigore di questo PRPC sono completate in base alle disposizioni delle CAT (Condizioni di assetto territoriale).
Art. 56
(Abrogazione di norme precedenti)
Il giorno del entrata in vigore del presente PRPC sono abrogate le disposizioni del Decreto sulle Condizioni di Assetto Territoriale per le unità di pianificazione di Strugnano (1), Fiesso-Pazzugo (2), Pirano (3), Belvedere-Mostra-Porta di Pirano (4), Portorose (5), Lucia (7) Sezza (8), Saline di Sicciole (10), Dragogna (12), M ST/1 e SE M / 2 nel Comune di Pirano (Bollettino Ufficiale delle Primorske novice n. 25/93, 14/97, 19/99, 23/00, 28/03, 14/05, 31/06, 40/07, 28/08 e 5/09), con riferimento alla zona del PRPC.
Art. 57
(Libera visione del PRPC)
Il PRPC è disponibile in libera visione presso servizi competenti del Comune di Pirano e presso l’Unità amministrativa di Pirano.
Art. 58
(Entrata in vigore)
Il presente decreto entra in vigore l'ottavo giorno successivo a quello della sua pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica di Slovenia.
N. 3505-25/2009-2012
Pirano, 20 novembre 2012
Il Sindaco
del Comune di Pirano
Peter Bossman m.p.
