Na podlagi Zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 72/93, 6/94 – Odl. US, 45/94 – Odl. US, 57/94, 14/95, 20/95 – Odl. US, 63/95 – ORZLS19, 73/95 – Odl. US, 9/96 – Odl. US, 39/96 – Odl. US, 44/96 – Odl. US, 26/97, 70/97, 10/98, 68/98 – Odl. US, 74/98, 12/99 – Skl. US, 16/99 – popr., 59/99 – Odl. US, 70/00, 100/00 – Skl. US, 28/01 – Odl. US, 87/01 – ZSam-1, 16/02 – Skl. US, 51/02, 108/03 – Odl. US, 72/05, 21/206 – Odl. US, 60/07, 14/07 – ZSPDPO, 27/08 – Odl. US, 76/08, 79/09, 51/10, 84/10 – Odl. US), Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 86/10, 75/12), Uredbe o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 34/11, 42/12), Obligacijskega zakonika (Uradni list RS, št. 83/01, 32/04, 28/06 – Odl. US, 40/07), Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, 5/90, Uradni list RS – stari, št. 10/91, Uradni list RS/I, št. 17/91 – ZUDE, Uradni list RS, št. 13/93, 66/93, 32/00, 102/02 – Odl. US) in 16. člena Statuta Občine Škofljica (Uradni list RS, št. 1/10, 101/10) je Občinski svet Občine Škofljica na 20. redni seji dne 31. 1. 2013 sprejel

S tem pravilnikom se določajo postopki in pogoji oddaje poslovnih prostorov v najem, ki so v lasti Občine Škofljica in način določitve najemnin za te prostore.
Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov, ki so pretežno namenjeni za opravljanje tržne določene dejavnosti (poslovna dejavnost, društvena dejavnost in druga dejavnost) pravnih oseb in samostojnih podjetnikov.

Namembnost poslovnih prostorov je določena s prostorskimi in drugimi splošnimi ter posamičnimi akti.

Oddajo poslovnih prostorov vodi Komisija za poslovne prostore (v nadaljevanju: komisija), ki jo s sklepom imenuje župan.

Vse postopke, ki se nanašajo na oddajo poslovnih prostorov v najem, vodi in nadzira komisija.
Vse odločitve v zvezi z oddajo poslovnih prostorov in o zadevah v zvezi z najemnimi razmerji sprejema župan, ki tudi sklene pravni posel.

Poslovni prostori se oddajo v najem na način in na podlagi metod, ki so določene s predpisi o ravnanju s stvarnopravnim premoženjem države in samoupravnih lokalnih skupnosti, ki so:
– javna dražba;
– javno zbiranje ponudb;
– neposredna pogodba.

Namera o oddaji stvarnega premoženja se objavi na spletni strani Občine Škofljica najmanj 15 dni pred javno dražbo, javnim zbiranjem ponudb oziroma sklenitvijo neposredne pogodbe in mora biti objavljena najmanj 15 dni.

Komisija pripravi besedilo javne dražbe oziroma zbiranja ponudb ali besedilo najemne pogodbe v primeru metode neposredne pogodbe. Komisija pošlje besedilo javne dražbe oziroma zbiranja ponudb v objavo, na podlagi predpisov o ravnanju s stvarnim premoženjem države in samoupravnih lokalnih skupnosti.

Komisija v rokih, ki so določeni v javni dražbi ali javnemu zbiranju ponudb, vodi vse postopke za posamezno metodo razpolaganja. O poteku postopkov oddaje poslovnih prostorov komisija sestavi zapisnik.
Zoper izbor najugodnejšega ponudnika ni pritožbe.

Javna dražba se izvede na način pri katerem je najemna pogodba sklenjena s ponudnikom, ki pristane na vnaprej določene pogoje in ponudi najvišjo ceno.
Izvedba javne dražbe se objavi v Uradnem listu Republike Slovenije in na svetovnem spletu.
Javna dražba se lahko izvede elektronsko.
Vsebina, omejitve, pogoji za uporabo, postopek za izvedbo in druge sestavine v zvezi z izvajanjem javne dražbe in elektronske javne dražbe, so predpisani v Uredbi o stvarnem premoženju države in samoupravne lokalne skupnosti.

Javni razpis se objavi najmanj 15 dni pred rokom za oddajo pisnih ponudb v Uradnem listu RS in na uradnih spletnih straneh Občine Škofljica.

Javni razpis vsebuje:
1. lokacijo, velikost poslovnega prostora, predvideno dejavnost, čas za katerega se poslovni prostor oddaja v najem, višino izklicne najemnine;
2. rok za zbiranje pisnih ponudb;
3. morebitne druge pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora, kot npr. urejenost in opremljenost poslovnega prostora, podatke o morebitnem deležu potrebnih vlaganj ali sovlaganj najemnika pri obnovi ali prenovi poslovnega prostora ter druge pomembne podatke;
4. navedbo prilog in dokazil, ki jih mora ponudnik priložiti ponudbi, kot npr: strokovna usposobljenost, opis in program dejavnosti, dokazila o finančnem stanju ponudnika, ter druga dokazila zahtevana z razpisom;
5. način obveščanja o oddaji poslovnega prostora oziroma izbiri ponudnika, način in rok sklepanja pogodbe, pogoje plačila in višino varščine, ki je določena v višini dveh izklicnih najemnin ter druga napotila in pojasnila.

Po poteku razpisnega roka se prejete vloge komisijsko odprejo in vpišejo v zapisnik.
Nepopolnih in nepravočasnih vlog komisija pri odločanju o oddaji poslovnega prostora v najem ne upošteva.
V primeru, da je na javni razpis za poslovni prostor prispelo več vlog ponudnikov, ki izpolnjujejo pogoje javnega razpisa, komisija izmed njih izbere najugodnejšega ponudnika ali odloči, da se izvede javna dražba, na katero so vabljeni vsi ponudniki.

Pri izbiri najugodnejšega ponudnika se upoštevajo naslednji kriteriji:
– izpolnjevanje vseh razpisanih pogojev,
– oceno primernosti ponujene dejavnosti, ki jo ponudnik predlaga glede na stanje poslovnega prostora,
– reference ponudnika,
– cena najema,
– drugi kriteriji, določeni z razpisom.
Kadar v razpisu ni vnaprej točno določena namembnost poslovnega prostora, upošteva komisija pri izbiri tiste ponudnike:
– pri katerih je dejavnost najbolj usklajena z opredelitvami o razvoju občine,
– pri katerih gre za najmanj zastopane dejavnosti, ali za dejavnosti, po katerih je največje povpraševanje,
– katerih dejavnosti so združljive s prostorskimi, gradbenimi in arhitektonskimi pogoji poslovnega prostora,
– pri katerih je od kandidatov, glede na njihovo dosedanjo delo, strokovno usposobljenost in druge osebne reference mogoče pričakovati, da bodo uspešno opravljali poslovno dejavnost.

V primeru oddaje poslovnega prostora se sklene z najemnikom najemna pogodba.

Poslovni prostor se lahko odda v najem na podlagi metode neposredne pogodbe, brez javnega razpisa, če je izpolnjen eden od naslednjih pogojev:
– pri oddaji poslovnega prostora v najem, če je samoupravna lokalna skupnost manj kot 50-odstotna solastnica nepremičnine;
– če je predviden letni prihodek od oddaje v najem poslovnih prostorov nižji od 10.000 EUR, letni prihodek od oddaje v najem premičnin pa nižji od 5.000 EUR;
– če oddaja poslovnega prostora v najem po eni od metod iz 5. člena tega pravilnika ni uspela, v 15 dneh od dneva, ko se je izkazalo, da je metoda neuspešna;
– če se poslovni prostor odda v najem osebi javnega prava za izvajanje javnih nalog, razen javnim podjetjem;
– če se poslovni prostor odda v najem nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu, za izvajanje dejavnosti, za katero so ustanovljene;
– če se poslovni prostor odda v najem za obrambo, zaščito, reševanje in pomoč ob naravnih in drugih nesrečah;
– če je oddaja prostora vezana na kakšno drugo predhodno soglasje, odločbo.

Ob vsaki spremembi dejavnosti, spremembi pravne organiziranosti ali dopolnitve dejavnosti, se lahko odda poslovni prostor v najem z novo najemno pogodbo. Pogoji za sklepanje nove najemne pogodbe se ugotavljajo za vsak primer posebej, upoštevajoč določila tega pravilnika.
Kolikor je bilo najemno razmerje sklenjeno na podlagi neposredne pogodbe, se pri sklepanju nove pogodbe preverja, ali še obstajajo osnovni pogoji za sklepanje pogodbe.

V vseh primerih iz prejšnjega člena morajo interesenti poleg splošnih podatkov predložiti še:
– dokazilo o sposobnosti opravljanja predvidene dejavnosti v poslovnem prostoru ali izjavo, da lahko navedene podatke pridobi strokovna služba iz uradnih evidenc;
– odločbo o podelitvi statusa, da subjekt deluje v javnem interesu v primerih, ko je interesent za najem nevladna organizacija, ki deluje v javnem interesu;
– kratko poročilo o dosedanjem izvajanju programa;
– dokazilo o poravnanih davčnih obveznostih, dokazilo o poravnanih obveznostih do Občine Škofljica.

Z izbranim ponudnikom sklene najemno pogodbo župan Občine Škofljica.
S ponudnikom, ki je bil izbran, se sklene najemna pogodba najkasneje v roku 15 dni po odločitvi o izbiri.
Če ponudnik ne podpiše najemne pogodbe v navedenem roku in če pred podpisom najemne pogodbe ne poravna varščine do višine dvomesečne najemnine iz razlogov, ki so na strani ponudnika, Občina Škofljica zadrži plačano varščino v višini dvomesečne izhodiščne najemnine. Ponudnikom, ki niso uspeli se varščina brez obresti vrne v roku, določenem v objavi javne ponudbe ali dražbe. Varščina in plačilo do višine dvomesečne najemnine se ponudniku šteje v najemnino.

Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe, ki mora poleg z zakonom in podzakonskimi predpisi določenih sestavin, vsebovati še naslednje sestavine:
– natančni opis poslovnega prostora – zapisnik o ugotovitvi vrednosti poslovnega prostora;
– višino najemnine in način plačila, če ne gre za pogodbo o brezplačni uporabi;
– določilo o funkcionalnih stroških, ki bremenijo najemnika;
– čas, za katerega se sklene najemna pogodba;
– eventualno potreben čas za usposobitev poslovnega prostora, v katerem najemnik ne plačuje izračunane najemnine;
– v primerih, ko so potrebna vlaganja, določilo, kdo bo prostor usposobil, pogoje usposobitve, način povrnitve vlaganj najemniku z rokom za usposobitev poslovnega prostora;
– navedba poslovne dejavnosti, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru;
– način oddaje poslovnega prostora: javno zbiranje ponudb, dražba najemnine, neposredna oddaja;
– dolžnost glede vzdrževanja poslovnega prostora;
– možnost oddaje v podnajem;
– možnost uporabe skupnih delov in naprav v zgradbi – pogoji njihove souporabe;
– določilo, da se pri večji obnovi ali preureditvi poslovnega prostora sklene z najemnikom posebna pogodba glede vračila stroškov vlaganj;
– odpovedni rok;
– pravici vstopa najemodajalca v poslovni prostor in pravici ogleda oziroma pregleda;
– ostale obveznosti najemnika, ki izhajajo iz uporabe poslovnega prostora;
– zavarovanje objekta oziroma opreme.
Poslovni prostor se odda v najem za določen čas, za dobo pet let. Najemno razmerje se lahko po poteku petih let podaljša za nadaljnjih pet let, če se s tem zasleduje načelo gospodarnosti ravnanja s stvarnim premoženjem samoupravnih lokalnih skupnosti in je tako zagotovljena optimalna ekonomska izkoriščenost.

Najemno razmerje preneha s potekom pogodbenega roka, za katerega je pogodba sklenjena, in z odpovedjo, skladno z zakonsko določenimi pogoji. Najemno razmerje preneha tudi če preneha predmet najema ali če je prišlo do spremembe namembnosti poslovne stavbe.
Ob predaji izpraznjenega poslovnega prostora strokovna služba sestavi primopredajni zapisnik, ki vsebuje podatke o dnevu prenehanja obveznosti plačevanja najemnine in stroškov v zvezi z uporabo poslovnega prostora ali garaže in o stanju poslovnega prostora.

Najemodajalec lahko odpove najemno pogodbo in zahteva izpraznitev poslovnega prostora v naslednjih primerih:
1. če najemnik dva meseca zapored v tekočem letu ne plača najemnine;
2. če najemnik v roku treh mesecev od prejema opomina ne opravi del, potrebnih za vzdrževanje poslovnega prostora, ki jih je dolžan opraviti na svoje stroške ali poslovni prostor uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda;
3. če najemnik brez predhodnega dovoljenja upravnega organa oziroma brez predhodnih soglasij najemodajalca izvaja nedovoljene gradbene posege v poslovni prostor;
4. če najemnik ne pridobi ali izgubi dovoljenje za obratovanje v poslovnem prostoru;
5. če najemnik brez opravičenih razlogov preneha uporabljati poslovni prostor za več kot dva meseca ali ga uporablja občasno;
6. v zakonsko določenem roku, če so poslovni prostori potrebni najemodajalcu;
7. če ima najemnik neustrezen program opravljanja dejavnosti ali ureditev poslovnega prostora in v ta namen ne pride do sporazuma;
8. če najemnik brez soglasja najemodajalca odda drugemu v podnajem celoten ali del prostora;
9. če najemnik ne pridobi predhodnih soglasij, navedenih v tem pravilniku;
10. če najemnik ne podpiše nove najemne pogodbe, skladno z določbami tega pravilnika;
11. če najemnik kljub opominu ne poravna stroškov upravljanja, obratovalnih ali drugih stroškov ali ne odpravi pomanjkljivosti ugotovljene s strani inšpekcijskih služb.

Najemodajalec lahko odpove najemno razmerje in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, če najemnik tudi po pisnem opominu:
– uporablja poslovni prostor tako, da ovira stanovalce ali drugega najemnika poslovnega prostora pri normalni rabi poslovnega prostora ali stanovanja;
– v roku enega meseca od dneva prejema opomina ne opravi del, potrebnih za redno vzdrževanje poslovnega prostora, ki spadajo v njegove stroške;
– v pogodbeno dogovorjenem roku ne usposobi poslovnega prostora;
– ne začne v dogovorjenem roku z opravljanjem dejavnosti;
– spremeni ali bistveno omeji poslovno dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja pristojnega upravnega organa in najemodajalca;
– dalj časa brez upravičenih razlogov ne opravlja dejavnosti;
– preneha z opravljanjem dovoljene dejavnosti;
– odkloni sodelovanje pri prenovi stavbe;
– ne dovoli izvršitve pravice vstopa najemodajalca v poslovni prostor in pravici ogleda oziroma pregleda ali odklanja primopredajo poslovnega prostora po tem pravilniku oziroma po najemni pogodbi;
– odda poslovni prostor v podnajem oziroma dovoli drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja najemodajalca;
– je v zaostanku s plačilom najemnine zaporedoma dva meseca oziroma je dolžan dve mesečni najemnini v roku šestih mesecev;
– tri mesece ne plačuje skupnih obratovalnih stroškov, ki bremenijo poslovni prostor.

Najemna pogodba preneha tudi:
– če pride do realizacije prostorskega akta z rušitvijo stavbe, v katerem se nahaja poslovni prostor;
– če je prišlo do spremembe namembnosti poslovnega prostora z aktom lastnika poslovnega prostora;
– v primeru razlastitve;
– v drugih z zakonom ali drugim pravnim aktom določenih primerih.

Izhodiščna najemnina je 6 EUR/m² in se vsako leto uskladi z indeksom cen življenjskih potrebščin.
V primeru oddaje v najem je najemnina določena po tem pravilniku kot izklicna mesečna najemnina.

Najemnina za poslovni prostor se plačuje mesečno na podlagi računa, ki ga izstavi najemodajalec. Poleg najemnine je najemnik dolžan plačevati vse stroške, ki nastanejo pri obratovanju objekta, v katerem je najeti poslovni prostor ter izvajati tekoča popravila in vzdrževanja poslovnega prostora in opreme ter zamenjavo opreme, ki se poškoduje zaradi zunanjih vplivov, poravnavo stroškov popravil, ki so posledica nepravilne oziroma malomarne uporabe ter druge obveznosti skladno s predpisanimi standardi vzdrževanja.

Župan lahko oprosti plačila najemnine invalidske in humanitarne organizacije, ki delujejo v javnem interesu ali v primerih če več društev, skladov ali fundacij souporablja poslovni prostor, na podlagi predhodnega mnenja komisije.
Župan lahko oprosti plačila najemnine ali dela najemnine organizacijam javne uprave, zveze društev, društva, sklade (ali fundacije), na podlagi predhodnega mnenja komisije.
Najemniki iz zgornjih odstavkov plačujejo za poslovne prostore stroške obratovanja, skupne stroške in stroške upravljanja.

Najemniku se lahko odda v najem delno usposobljen poslovni prostor.
Najemodajalec in najemnik se pogodbeno dogovorita o obsegu in obliki potrebnih del ter načinu izbire izvajalca za usposobitev poslovnega prostora. Na podlagi ocene potrebnih vlaganj v poslovni prostor (ki jo pridobi najemodajalec) in zbranih ponudb, se ugotovi potrebna višina investicijskih vlaganj potrebnih za usposobitev poslovnega prostora. V primeru, da najemnikova vlaganja presežejo dogovorjeni obseg potrebnih vlaganj se navedeni višek vloženih sredstev praviloma šteje kot nepovratni vložek v breme najemnika.

Ta pravilnik začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.