Na podlagi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88 in 5/90, Uradni list RS, št. 10/91 in 32/00), Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti – ZSPDSLS (Uradni list RS, št. 86/10, 75/12 in 47/13 – ZDU-1G), 29. člena Zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 94/07 – ZLS-UPB2, 27/08 – odločba US RS, 76/08, 79/09, 51/10 in 40/12 – ZUJF), Uredbe o stvarnem premoženju države in samoupravnih skupnostih (Uradni list RS, št. 34/11, 42/12, 24/13 in 10/14) ter 16. in 79. člena Statuta Občine Krško (Uradni list RS, št. 98/00 – prečiščeno besedilo, 5/03, 57/06, 47/10 in 90/11) je Občinski svet Občine Krško, na 32. seji, dne 3. 4. 2014, sprejel
P R A V I L N I K
o načinu oddajanja poslovnih prostorov v najem in o določanju najemnin
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
(vsebina pravilnika)
(1) Ta pravilnik določa postopek in pogoje za oddajo v najem ter merila za določanje najemnin za poslovne prostore in garaže v lasti Občine Krško (v nadaljnjem besedilu: občina).
(2) Pravilnik velja za vse upravljalce in uporabnike poslovnih prostorov občine, če ni z zakonom urejeno drugače.
(3) Za objekte javnega pomena, pokrita parkirišča in ostale poslovne površine, ki so v lasti občine ter so dana v upravljanje drugi pravni osebi, ki ji je pravica upravljanja s stvarnim premoženjem občine podeljena v skladu z odlokom o gospodarskih javnih službah ali aktom o ustanovitvi javnega gospodarskega zavoda, določa postopek, pogoje in način določitve oddaje in določitve najemnin, upravljavec takšnega stvarnega premoženja oziroma koncesijska pogodba ali drugi pravni akt.
2. člen
(pomen poslovnega prostora)
(1) Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben ali skupen glavni vhod ter so namenjeni za poslovno in drugo dejavnost.
(2) Če nastane dvom, ali se šteje posamezen prostor za poslovni prostor, odloči o tem pristojni oddelek občinske uprave.
3. člen
(oddaja v najem)
Poslovni prostor se odda v najem za opravljanje dejavnosti v skladu s prostorskimi izvedbenimi akti in v skladu z namembnostjo objekta glede na veljavno gradbeno dovoljenje.
II. EVIDENCA POSLOVNIH PROSTOROV IN GARAŽ OBČINE KRŠKO
4. člen
(evidenca poslovnih prostorov in garaž)
Evidenca poslovnih prostorov in garaž v lasti občine in evidenco sklenjenih najemnih pogodb za te poslovne prostore in garaže vodi pristojni oddelek občinske uprave.
III. POSTOPKI ODDAJE POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM
5. člen
(metode oddaje v najem)
(1) Metode oddaje poslovnih prostorov v najem so:
1. javna dražba;
2. javno zbiranje ponudb in
3. neposredna pogodba.
(2) V postopku oddaje poslovnih prostorov se izbere tista metoda, ki občini zagotavlja najugodnejši ekonomski učinek, pri tem pa je praviloma primarni cilj oddaje poslovnih prostorov, doseganje čim višje najemnine.
(3) Oddaja garaž je urejena s 43. členom tega pravilnika.
IV. SESTAVA, PRISTOJNOSTI KOMISIJE IN POSTOPEK ODDAJE POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM V PRIMERU JAVNE DRAŽBE ALI JAVNEGA ZBIRANJA PONUDB
6. člen
(določitev komisije)
(1) V primeru izvedbe javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb imenuje župan komisijo za oddajanje poslovnih prostorov občine Krško v najem (v nadaljevanju: komisija), ki vodi postopke oddajanje poslovnih prostorov v najem.
(2) Komisijo sestavljajo predsednik in dva člana, ki na javni dražbi ali javnem zbiranju ponudb izberejo najugodnejšega ponudnika z večino glasov vseh članov.
(3) Komisija je za svoje delo odgovorna županu in mu mora o svojem delu tudi poročati.
7. člen
(javna dražba)
Javna dražba se izvede kot javno oddajanje poslovnih prostorov v najem, pri kateri je najemna pogodba sklenjena s ponudnikom, ki pristane na vnaprej določene pogoje in ponudi najvišjo najemnino.
8. člen
(objava javne dražbe)
Izvedba javne dražbe se objavi v Uradnem listu in na spletni strani občine Krško. Objava mora vsebovati:
– naziv in sedež organizatorja javne dražbe ter naziv in sedež uporabnika, če ta ni obenem organizator javne dražbe;
– opis predmeta oddaje v najem;
– izklicno višino najemnine in najnižji znesek njenega višanja;
– način in rok plačila najemnine;
– kraj in čas javne dražbe;
– višino varščine, ki jo je potrebno položiti pred začetkom javne dražbe in ki praviloma ne sme biti manjša od treh izklicnih najemnin;
– številka transakcijskega računa, na katerega je potrebno vplačati varščino;
– obvestilo dražiteljem, da bo po končani javni dražbi varščina vrnjena tistim, ki na javni dražbi ne bodo uspeli in navedbo roka, v katerem bo vrnjena;
– informacijo o tem, kje in pod kakšnimi pogoji se lahko interesenti pred začetkom javne dražbe seznanijo s podrobnejšimi pogoji javne dražbe in si ogledajo predmet javne dražbe;
– navedbo, da lahko organ pristojen za izvrševanje proračuna samoupravnih lokalnih skupnosti ali pooblaščena komisija, postopek ustavi do sklenitve najemnega razmerja, pri čemer se povrne stroške dražiteljem v višini izkazanih stroškov za prevzem razpisne dokumentacije in
– morebitne druge pogoje, ki jih mora izpolnjevati uspeli dražitelj.
9. člen
(rok za izvedbo javne dražbe)
Med objavo razpisa o javni dražbi in javno dražbo ne sme poteči manj od 15 dni in več kot 60 dni.
10. člen
(postopek)
(1) Na javni dražbi kot dražitelji ne morejo sodelovati cenilec, člani komisije, ki vodi javno dražbo, in z njimi povezane osebe. Za povezano osebo se po tem členu štejejo:
– oseba, ki je s članom komisije, ki vodi javno dražbo v krvnem sorodstvu v ravni vrsti do katerega koli kolena, v stranski vrsti pa do drugega kolena ali če je s članom komisije, ki vodi javno dražbo v zakonu ali v svaštvu do četrtega kolena, ne glede na to, ali je zakonska zveza prenehala ali ne;
– oseba, ki je s članom komisije, ki vodi javno dražbo v odnosu skrbništva ali posvojenec oziroma posvojitelj;
– druge osebe, s katerimi je glede na znane okoliščine ali na kakršnem koli pravnem temelju povezan član komisije, ki vodi javno dražbo, tako da zaradi te povezave obstaja dvom o njegovi nepristranskosti pri opravljanju funkcije.
(2) Izklicna najemnina poslovnega prostora oziroma vsaka nadaljnja višina najemnine se izkliče trikrat. Če noben od udeležencev javne dražbe navedene višine ne zviša pred tretjim izklicem, se šteje, da je sprejeta višina najemnine, ki je bila izklicana trikrat. Ko je višina najemnine izklicana trikrat, komisija, ki vodi javno dražbo ugotovi, komu in za kakšno višino najemnine je bil predmet javne dražbe oddan in najemnika pozove k podpisu najemne pogodbe.
(3) Če izklicna višina najemnine ni bila dosežena, je javna dražba neuspešna.
11. člen
(zapisnik o javni dražbi)
O javni dražbi se piše zapisnik, ki vsebuje podatke o:
– kraju, kjer je javna dražba potekala, datumu in uri;
– imenih članov komisije;
– predmetu dražbe;
– izklicni višini najemnine;
– najnižjem znesku višanja;
– imenih dražiteljev oziroma njihovih zastopnikov oziroma pooblaščencev;
– ugotovitvah o izpolnjevanju pogojev dražiteljev, ki pristopijo k dražbi in
– najvišji izklicani višini najemnine in imenu najemnika ter ugotovitvah, da je bil najemnik pozvan k sklenitvi najemne pogodbe ali ugotovitev, da izklicna višina najemnine ni bila dosežena in javna dražba ni bila uspešna.
12. člen
(sklenitev najemne pogodbe)
Z najugodnejšim dražiteljem se sklene najemna pogodba v 15 dneh po končani javni dražbi. Če dražitelj ne podpiše pogodbe v navedenem roku, mu lahko ponudnik podaljša rok za sklenitev pogodbe, vendar ne za več kot 15 dni, ali pa zadrži njegovo varščino. Če najugodnejši dražitelj ne podpiše najemne pogodbe v podaljšanem roku, ponudnik zadrži njegovo varščino.
13. člen
(javno zbiranje ponudb)
Javno zbiranje ponudb se izvede kot na nedoločen ali določljiv krog oseb naslovljeno vabilo k dajanju ponudb za najem poslovnih prostorov.
14. člen
(objava javnega zbiranja ponudb)
Javno zbiranje ponudb mora biti objavljeno v Uradnem listu in na spletni strani občine Krško. Objava mora vsebovati:
– ime in sedež organizatorja javnega zbiranja ponudb ter ime in sedež upravljavca, če ta ni obenem organizator javnega zbiranja ponudb;
– opis predmeta oddaje;
– navedbo, da je treba ponudbi priložiti potrdilo o vplačani varščini v višini, ki praviloma ne sme biti manjša od treh izklicnih najemnin;
– pogoje, po katerih bodo zainteresirani najemniki pridobivali podrobnejše informacije o predmetu oddaje v najem za namen oblikovanja ponudbe;
– obliko in pogoje, pod katerimi mora najemnik predložiti ponudbo oziroma elemente, ki naj jih ponudba vsebuje, in morebitno navedbo, da se bodo po prejemu ponudb s ponudniki izvedla dodatna pogajanja;
– morebitne omejitve upravljavca v zvezi s postopkom oddaje;
– način in rok plačila najemnine;
– rok za oddajo ponudbe;
– rok vezanosti ponudnikov na dano ponudbo;
– navedbo, da lahko organ, pristojen za izvrševanje proračuna samoupravnih lokalnih skupnosti, ali komisija s soglasjem predstojnika postopek ustavi do sklenitve najemne pogodbe, pri čemer se ponudnikom povrnejo stroški v višini izkazanih stroškov za prevzem razpisne dokumentacije;
– kontaktne osebe najemodajalca in
– morebitne druge pogoje, ki jih mora izpolnjevati uspeli ponudnik.
15. člen
(postopek)
(1) Pred obravnavo prispelih ponudb komisija preveri ali so bile ponudbe pravočasne in popolne.
(2) Ponudbo, ki je prispela po razpisnem roku (nepravočasna ponudba), ali pravočasne, vendar nepopolne ponudbe, komisija, ki je pooblaščena za izvedbo postopka, izloči in o tem obvesti ponudnika.
(3) Ne glede na prejšnji odstavek, komisija pozove ponudnika, ki je oddal nepopolno ponudbo, k dopolnitvi ponudbe, če ponudba vsebuje vse elemente ponudbe, ima pa pomanjkljivo dokumentacijo. Rok za dopolnitev te ponudbe je pet dni od prejema poziva za dopolnitev.
(4) Če je med prejetimi ponudbami več najugodnejših ponudb, lahko komisija:
– pozove vse najugodnejše ponudnike k oddaji nove ponudbe ali
– opravi z najugodnejšimi ponudniki dodatna pogajanja ali
– opravi med najugodnejšimi ponudniki javno dražbo, pri čemer za izklicno višino najemnine določi višino najemnine, ki so jo v svojih ponudbah ponudili najugodnejši ponudniki.
(5) Postopki iz prejšnjega odstavka morajo biti izvedeni v roku zavezanosti ponudnikov na dane ponudbe, drugače je javno zbiranje ponudb neuspešno.
(6) Če v postopku javnega zbiranja ponudb ni bila dosežena vsaj ocenjena višina najemnine poslovnega prostora ali v postopkih iz četrtega odstavka tega člena ni bila dosežena vsaj višina najemnine, ki so jo v postopku javnega zbiranja ponudb ponudili najugodnejši ponudniki, je javno zbiranje ponudb neuspešno.
16. člen
(zapisnik)
(1) Ponudbe se odpirajo na kraju in ob času, ki sta navedena v objavi obvestila o javnem zbiranju ponudb. O odpiranju ponudb se piše zapisnik.
(2) Zapisnik iz prejšnjega odstavka vsebuje podatke o:
– kraju, datumu in uri odpiranja prispelih ponudb;
– imenih članov komisije;
– predmetu javnega zbiranja ponudb;
– imenih ponudnikov in ponujenih višinah najemnine;
– ugotovitvah o popolnosti in pravočasnosti ponudb;
– ugotovitvah o tem ali ponudniki izpolnjujejo pogoje iz zadnje alineje 12. člena;
– morebitnem sklepu o izvedbi postopkov iz četrtega odstavka prejšnjega člena;
– najvišji ponujeni višini najemnine in imenu najugodnejšega ponudnika ter ugotovitev, da je bil najugodnejši ponudnik pozvan k sklenitvi najemne pogodbe, ali ugotovitev, da ocenjena višina najemnine oziroma ob izvedbi postopkov iz četrtega odstavka prejšnjega člena višina najemnine, ki so jo ponudili najugodnejši ponudniki, ni bila dosežena in javno zbiranje ponudb ni bilo uspešno.
(3) O neuspelem javnem zbiranju ponudb upravljavec obvesti ponudnike v osmih dneh od odpiranja prispelih ponudb oziroma od izvedbe postopkov iz četrtega odstavka prejšnjega člena.
17. člen
(sklenitev najemne pogodbe)
(1) Z najugodnejšim ponudnikom se sklene najemna pogodba najpozneje v 15 dneh po opravljeni izbiri najugodnejšega ponudnika.
(2) Če najugodnejši ponudnik ne sklene najemne pogodbe v roku iz prvega odstavka tega člena, lahko upravljavec podaljša rok za sklenitev najemne pogodbe, vendar ne za več kot 15 dni, ali pa zadrži njegovo varščino. Če najugodnejši ponudnik ne podpiše najemne pogodbe niti v podaljšanem roku, upravljavec zadrži njegovo varščino.
18. člen
(vračilo varščine)
(1) Najemnik, ki je sklenil najemno pogodbo na podlagi metode javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb, mora prevzeti poslovni prostor in ga pričeti uporabljati v roku, ki je določen v pogodbi. Plačana varščina se poračuna z najemno obveznostjo.
(2) V kolikor najemnik iz neupravičenih razlogov ne prične uporabljati poslovnega prostora skladno s sklenjeno najemno pogodbo, lahko najemodajalec odstopi od pogodbe brez odpovednega roka in se varščina ne vrne.
V. ODDAJANJE POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM V PRIMERU NEPOSREDNE POGODBE
19. člen
(metoda neposredne pogodbe)
Poslovni prostor se lahko odda v najem na podlagi metode neposredne pogodbe, če je podan eden izmed naslednjih pogojev:
– pri oddaji poslovnega prostora v najem, če je občina manj kot 50 odstotna solastnica nepremičnine;
– če je predviden letni prihodek od oddaje poslovnega prostora v najem nižji od 10.000 EUR;
– če oddaja poslovnega prostora v najem po eni izmed metod iz 1. in 2. točke prvega odstavka 5. člena tega pravilnika ni uspela, v dveh mesecih po neuspeli metodi;
– če se poslovni prostor odda v najem osebi javnega prava za izvrševanje javnih nalog, razen javnim podjetjem;
– če se poslovni prostor odda v najem nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu za izvajanje dejavnosti, za katero so ustanovljene;
– če se poslovni prostor odda v najem za obrambo, zaščito, reševanje in pomoč ob naravnih in drugih nesrečah.
20. člen
(objava)
Namera o oddaji poslovnega prostora v najem se objavi na spletni strani občine Krško najmanj 15 dni pred sklenitvijo neposredne pogodbe in mora biti objavljena najmanj 15 dni.
21. člen
(postopek oddaje na podlagi neposredne metode)
Vodenje postopkov pri oddajanju poslovnih prostorov v najem na podlagi neposredne pogodbe izvaja pristojni oddelek občinske uprave, v kolikor izvedba javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb po tem pravilniku ni potrebna.
22. člen
(pristojnosti oddelka občinske uprave)
Pristojni oddelek občinske uprave, ima pri uporabi metode neposredne pogodbe naslednje pristojnosti:
– predlaga pristojnim organom spremembo namembnosti stanovanjskega prostora v poslovni prostor in daje pobude za spremembo namembnosti obstoječih poslovnih prostorov,
– predlaga spremembo o namembnosti poslovnih prostorov v skladu s sprejetimi prostorskimi izvedbenimi akti,
– odloča o preureditvi poslovnega prostora, ki pomeni povečanje vrednosti poslovnega prostora,
– odloča o izbiri najemnika,
– predlaga prenehanje najemnega razmerja,
– odloča o drugih dejavnostih, ki vplivajo na gospodarjenje s poslovnimi prostori.
23. člen
(pritožbeni organ)
O pritožbah zoper odločbo pristojnega oddelka občinske uprave odloča župan.
VI. TRAJANJE NAJEMNEGA RAZMERJA
24. člen
(trajanje najemnega razmerja)
(1) Poslovni prostori se oddajo v najem za določen čas ali za nedoločen čas z odpovednim rokom v skladu z zakonom.
(2) Postopek odpovedi najemne pogodbe je urejen z zakonom, ki ureja poslovne stavbe in poslovne prostore.
25. člen
(prenehanje najemnega razmerja)
Najemno razmerje preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,
– z odpovedjo najemne pogodbe z zakonsko predpisanim odpovednim rokom ali z odpovednim rokom, določenim v najemni pogodbi,
– s potekom časa, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena.
26. člen
(predmet najemne pogodbe)
(1) Najemno razmerje nastane s sklenitvijo najemne pogodbe v pisni obliki.
(2) Najemna pogodba mora vsebovati:
– podatke o lokaciji in strukturi poslovnega prostora,
– dejavnost, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru,
– določila o uporabi skupnih naprav in prostorov v zgradbi,
– določila o trajanju najemnega razmerja,
– določila o višini najemnine in o stroških vzdrževanja skupnih delov in naprav zgradbe, o obratovalnih stroških in drugih stroških, ki bremenijo najemnika po določbah tega pravilnika,
– obveznosti in vzdrževanje poslovnega prostora,
– določila o odpovedi in odpovednih rokih,
– druga določila, ki so pomembna za vsakokratno sklepanje najemnega razmerja.
27. člen
(podnajem)
Najemnik ne sme oddajati poslovnega prostora v podnajem brez soglasja najemodajalca.
28. člen
(krivdni odpovedni razlogi)
Pristojni oddelek občinske uprave lahko predlaga razdrtje najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene določbe o trajanju najemnega razmerja in o odpovednem roku, v naslednjih primerih:
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem,
– če najemnik uporablja poslovni prostor na način, s katerim druge najemnike ali stanovalce ovira ali moti pri normalni uporabi njihovih poslovnih prostorov ali stanovanj,
– če najemnik izvršuje ali izvrši v poslovnem prostoru adaptacijo brez predhodnega soglasja najemodajalca,
– če najemnik na zahtevo najemodajalca v dogovorjenem roku ne opravi del, ki so potrebna za vzdrževanje poslovnega prostora in ki spadajo med njegove stroške,
– če najemnik v dogovorjenem roku ne prične opravljati dejavnosti, za katero mu je bil dodeljen poslovni prostor,
– če najemnik brez soglasja najemodajalca spremeni predmet poslovanja ali opravi druge statusne spremembe, ki neposredno vplivajo na dejavnost v poslovnem prostoru,
– če najemnik za več kot en mesec brez opravičenega razloga preneha opravljati poslovno dejavnost,
– če najemnik izgubi status na podlagi katerega je pridobil poslovni prostor v najem,
– če najemnik najmanj dva meseca ne plača najemnine in obratovalnih stroškov in če jih ne poravna niti v nadaljnjih šestdesetih dneh po prejemu opomina,
– če najemnik na kakršenkoli način ovira prenovo poslovnega prostora in zgradbe, v kateri se nahaja poslovni prostor ali jo ovira,
– v drugih primerih, ki so določeni z zakonom ali dogovorjeni z najemno pogodbo.
VII. NAČIN IN MERILA DOLOČANJA NAJEMNIN
29. člen
(določitev mesečne najemnine)
(1) Višina izklicne najemnine za poslovni prostor se določi na podlagi pravilnika, ki urejuje merila za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb.
(2) Višina izklicne najemnine je odvisna od vrednosti poslovnega prostora in letne stopnje najemnine in se izračuna po naslednji enačbi:
Vrednost poslovnega prostora: št. točk x vrednost točke x velikost posl. prostora x f
Vp x K
Mesečna najemnina: ---------------
12 x 100
pri čemer pomeni;
f = korekcijski faktor za popravek končne vrednosti poslovnega prostora glede na razpon nosilnih elementov (konstrukcije)
Vp = revalorizirana vrednost poslovnega prostora
K = letna stopnja najemnine
Letna stopnja najemnine (K) za poslovni prostor je odvisna od lokacije poslovnega prostora in dejavnosti, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru.
(3) Vrednost točke kot osnova za ugotovitev vrednosti poslovnega prostora se določi s sklepom občinskega sveta, v kolikor se indeks cen življenjskih potrebščin poveča za 4 % na letni ravni.
30. člen
(namembnost in lokacija)
(1) Glede na namembnost se poslovni prostori razvrstijo v naslednje skupine, v katere so razvrščene dejavnosti na podlagi uredbe, ki določa standardno klasifikacijo dejavnosti.
SKUPINA A:
– Oskrba z električno energijo, plinom in paro po SKD D,
– Oskrba z vodo; ravnanje z odplakami in odpadki; saniranje okolja po SKD E,
– Gradbeništvo SKD F,
– Promet in skladiščenje po SKD H,
– Gostinstvo po SKD I,
– Finančne in zavarovalniške dejavnosti po SKD K,
– Poslovanje z nepremičninami po SKD L,
– Strokovne, znanstvene in tehnične dejavnosti po SKD M,
– Druge raznovrstne in poslovne dejavnosti po SKD N,
– Dejavnost javne uprave in obrambe; dejavnost obvezne socialne varnosti po SKD O.
SKUPINA B:
– kmetijstvo in lov, gozdarstvo, ribištvo po SKD A,
– predelovalne dejavnosti po SKD C,
– trgovine; vzdrževanje in popravila motornih vozil po SKD G,
– informacijske in komunikacijske dejavnosti po SKD J,
– izobraževanje po SKD P,
– Dejavnost eksteritorialnih organizacij in teles,
– Druge dejavnosti po SKD S št. 95 in 96.
SKUPINA C:
– Zdravstvo in socialno varstvo po SKD Q,
– Kulturne, razvedrilne in rekreacijske dejavnosti po SKD R,
– Druge dejavnosti po SKD S št. 94,
– Dejavnost gospodinjstev z zaposlenim hišnim osebjem; proizvodnja za lastno rabo po SKD T.
(2) V primeru, da se v poslovnem prostoru opravlja več dejavnosti, se pri oblikovanju najemnine upošteva dejavnost, ki spada v višjo skupino. O razvrstitvi poslovnega prostora v skupino odloča komisija za oddajo poslovnih prostorov v najem.
(3) Lokacije na katerih se nahajajo poslovni prostori so naslednje:
LOKACIJA 1:
KS mesta Krško:
Ulice: Cesta krških žrtev, Dalmatinova, Bohoričeva, Šoferska, Gasilska, Pod goro, Valvasorjevo nabrežje, Cesta 4. julija, Kolodvorska, Prešernova, Cankarjeva, Aškerčeva, Zdolska cesta od križišča s Cesto 4. julija do križišča s Sremiško, Ul. Slavka Rožanca in Šolska ulica.
KS Leskovec:
Ulice: Ulica mladinskih delovnih brigad, Ulica 11. novembra.
LOKACIJA 2:
zajema ostale dele Krškega in Leskovca, ki niso zajeti v ožjem območju 1.
LOKACIJA 3:
zajema ožje območje Senovega in Brestanice.
LOKACIJA 4:
zajema strnjeno območje Podbočja in Rake.
LOKACIJA 5:
zajema področje ostalih krajev in zaselkov v občini Krško.
Določitev letne stopnje najemnine (K):
+----------+----+-----------------------------------------------+
|DEJAVNOST | | OBMOČJE |
| +----+--------+---------+--------+---------+---------+
| |(K) |LOKACIJA| LOKACIJA|LOKACIJA|LOKACIJA |LOKACIJA |
| | | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
+----------+----+--------+---------+--------+---------+---------+
|SKUPINA A |(K) | 12,5 | 9,4 | 6,4 | 5,0 | 3,7 |
+----------+----+--------+---------+--------+---------+---------+
|SKUPINA B |(K) | 9,4 | 6,4 | 4,8 | 4,0 | 3,4 |
+----------+----+--------+---------+--------+---------+---------+
|SKUPINA C |(K) | 3,4 | 3,4 | 3,4 | 3,4 | 3,4 |
+----------+----+--------+---------+--------+---------+---------+
31. člen
(obračun davka)
(1) Tako določena višina najemnine ne vsebuje davka, ki ga plačuje najemnik v skladu z veljavno zakonodajo.
(2) V primeru oddaje v najem garaž se plača davek skladno z veljavnimi predpisi.
32. člen
(način plačila najemnine)
(1) Najemnik poslovnega prostora plačuje najemnino za tekoči mesec, mesečno, in sicer do zadnjega dne v mesecu, razen v primerih, drugačne opredelitve v najemni pogodbi. V primeru zamude plačila se zaračunavajo zakonite zamudne obresti.
(2) Poleg najemnine je najemnik dolžan plačevati vse stroške, ki nastanejo pri obratovanju objekta, v katerem je poslovni prostor ter tudi nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča oziroma davek na nepremičnine in morebitne druge prispevke, davke in takse, ki so vezani na uporabo poslovnega prostora, sistem tehničnega varovanja in požarne zaščite.
VIII. ZNIŽANJE NAJEMNIN
33. člen
(znižanje najemnin)
(1) Če je poslovni prostor na podlagi Pravilnika, ki ureja merila za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb, kateri se smiselno uporablja tudi za določitev vrednosti poslovnega prostora, ki vpliva na določitev najemnine, ovrednoten z manj kot 200 točkami, se lahko najemnina zniža za 30 % izhodiščne mesečne najemnine.
(2) Pravnim in fizičnim osebam, ki opravljajo poslovno dejavnost v poslovnih prostorih v starem mestnem jedru se lahko najemnina za poslovni prostor zniža za 50 % od izhodiščne mesečne najemnine.
(3) Za določen čas se lahko zniža najemnina v naslednjih primerih:
– kadar najemnik ne more opravljati dejavnosti zaradi bolezni, ki je daljša od 60 dni, če najemnik sam, kot edini zaposleni opravlja dejavnost v poslovnem prostoru,
– za čas adaptacije poslovnega prostora s predhodnim pisnim soglasjem najemodajalca, v okviru terminskega plana izvajanja del,
– za čas vzdrževalnih del pri odpravi posledic poškodovanja poslovnega prostora iz razlogov s strani najemnika.
(4) Tako znižana najemnina je primerljiva s tržno najemnino v starem mestnem jedru.
34. člen
(pristojnosti oddelka občinske uprave v primeru znižanja najemnine)
Pristojni oddelek občinske uprave vodi in odloči o znižanju najemnine z odločbo.
35. člen
(pritožbeni organ)
O pritožbah zoper odločbe pristojnega oddelka občinske uprave o znižanju najemnine odloča župan.
IX. BREZPLAČNA UPORABA
36. člen
(brezplačna uporaba)
(1) Poslovni prostor, ki ga začasno ne potrebuje noben uporabnik, se lahko odda v brezplačno uporabo z neposredno pogodbo:
– osebam javnega prava za izvrševanje javnih nalog, razen javnim podjetjem ali
– nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu za izvajanje dejavnosti, za katero so ustanovljeni.
(2) V brezplačno uporabo se lahko odda tudi poslovni prostor, ki je zajet v letnem načrtu razpolaganja, postopek javne dražbe, javnega zbiranja ponudb oziroma sklenitve neposredne pogodbe pa ni bil uspešno zaključen.
37. člen
(čas trajanja oddaje v brezplačno uporabo)
(1) Poslovni prostor, ki ga začasno ne potrebuje noben uporabnik, se lahko odda v brezplačno uporabo, za obdobje, ki ne sme biti daljše od petih let.
(2) V primeru, da noben uporabnik poslovnega prostora ne potrebuje se lahko obdobje iz prejšnjega odstavka podaljša še enkrat za pet let.
(3) Ne glede na prejšnja odstavka se lahko poslovni prostor odda v brezplačno uporabo za obdobje, ki ne sme biti daljše od 20 let, če gre za oddajo za potrebe obrambe, zaščite, reševanja ter pomoči ob naravnih in drugih nesrečah.
38. člen
(objava)
Namera o oddaji stvarnega premoženja v brezplačno uporabo se objavi na spletni strani občine Krško najmanj 15 dni pred sklenitvijo neposredne pogodbe in mora biti objavljena najmanj 15 dni.
39. člen
(obvezne sestavine)
(1) V pogodbi o oddaji poslovnega prostora v brezplačno uporabo se določi obveznost uporabnika, da krije obratovalne stroške, stroške rednega vzdrževanja, stroške nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča oziroma davek na nepremičnine, stroške zavarovanj in druge stroške, za katere se stranki dogovorita s pogodbo.
(2) Zavarovalne police, ki jih sklepa uporabnik, se morajo vinkulirati v korist občine Krško.
X. VLAGANJE V POSLOVNI PROSTOR
40. člen
(primopredajni zapisnik)
Najemniku poslovnega prostora se lahko odda v najem urejen, delno urejen ali neurejen poslovni prostor. Stanje poslovnega prostora se ugotavlja na podlagi zapisnika o primopredaji poslovnega prostora.
41. člen
(dodatna vlaganja)
(1) Višina najemnine določena na podlagi 29. člena tega pravilnika, se uporablja za poslovne prostore, ki ne zahtevajo dodatnih tehničnih posegov in opreme. V kolikor najemnik glede na dejavnost potrebuje dodatna vlaganja in zaščito (kot npr. trezor, zaklonišča, elektronske naprave in podobno), je dolžan, po pridobitvi soglasja najemodajalca, dodatna vlaganja izvesti sam.
(2) V primerih, kadar najemnik v soglasju z lastnikom z lastnimi sredstvi v celoti ali deloma obnovi poslovni prostor, je potrebno pred pričetkom obnovitvenih del skleniti z njim dogovor o vlaganju sredstev, s katerim se določi rok za obnovo poslovnega prostora, potrebna višina finančnih sredstev in način obračuna vloženih sredstev. Vrednost poslovnega prostora pred pričetkom del in po dokončanju del oceni sodni cenilec. Stroški cenitve bremenijo najemnika. Vložena sredstva se lahko poračunajo z najemnino.
(3) Predmet obračuna vloženih sredstev je lahko samo vložek najemnika, opredeljen v dogovoru iz prejšnjega odstavka.
(4) Po prenehanju najemnega razmerja za poslovni prostor se najemnik z lastnikom dogovori morebitnem priznanju dodatnih vlaganj.
(5) V primeru, da dodatna vlaganja za lastnika niso aktualna, je najemnik dolžan vzpostaviti poslovni prostor v prvotno stanje.
42. člen
(soglasje)
(1) Med trajanjem najemnega razmerja najemnik ne sme brez soglasja najemodajalca:
– spremeniti, zožiti ali razširiti predmet poslovanja v poslovnem prostoru,
– izvršiti drugih statusnih sprememb, ki neposredno vplivajo na dejavnost v poslovnem prostoru,
– izvajati preureditvenih del v poslovnem prostoru.
(2) Soglasje k spremembam med trajanjem najemnega razmerja iz prejšnjega odstavka izdaja pristojni občinski organ za stanovanjske zadeve.
XI. ODDAJANJE GARAŽ V NAJEM
43. člen
(postopek oddaje garaž)
Postopek oddaje garaže v najem je enak postopku oddaje poslovnih prostorov v najem.
XII. ODDAJANJE POSEBNIH PROSTOROV (DVORANE IN SEJNIH SOB)
44. člen
(postopek oddaje)
Določeni prostori, kot so dvorane, sejne sobe in podobno, se oddajajo v najem neposredno na podlagi pisne vloge ali naročilnice prosilca pri pristojnem občinskem organu, ki razpolaga tudi s cenikom za oddajo tovrstnih prostorov v najem.
XIII. KONČNI DOLOČBI
45. člen
(prenehanje veljavnosti)
Z dnem uveljavitve tega pravilnika preneha veljati Pravilnik o načinu oddajanja poslovnih prostorov v najem in o določanju najemnin (Uradni list RS, št. 65/08, 45/09, 90/11 in 100/13).
46. člen
(veljavnost)
Ta pravilnik začne veljati naslednji dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 3529-4/2008-O406
Krško, dne 3. aprila 2014
Župan
Občine Krško
mag. Miran Stanko l.r.
