Na podlagi Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (ZSPDSLS, Uradni list RS, št. 86/10, 75/12, 47/13) v nadaljnjem besedilu: zakon, Uredbe o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 34/11, 42/12, 24/13) v nadaljnjem besedilu: uredba, Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP, Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88 in 5/90; Uradni list RS, št. 10/91, 17/91, 13/93, 66/93, 32/00 in 102/02, 87/11) in 18. člena Statuta Občine Radeče (Uradni list RS, št. 52/06 – UPB1, 110/09, 92/12) je Občinski svet Občine Radeče na 23. redni seji dne 10. 4. 2014 sprejel
P R A V I L N I K
o oddajanju poslovnih prostorov v najem
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
(1) S tem pravilnikom se določajo postopki in pogoji oddaje v najem ali v brezplačno uporabo ter način določitve najemnin za del stvarnega nepremičnega premoženja v lasti Občine Radeče, ki v naravi predstavlja poslovne prostore v lasti Občine Radeče.
(2) Pravilnik velja za vse upravljavce in uporabnike poslovnih prostorov občine, če ni z zakonom oziroma uredbo urejeno drugače.
2. člen
Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben ali skupen glavni vhod ter so namenjeni za poslovno in drugo dejavnost.
3. člen
Vse postopke, ki se nanašajo na oddajo poslovnih prostorov v najem in oddajo poslovnih prostorov v brezplačno uporabo, vodi občinska uprava oziroma pooblaščeni upravljavec.
II. ODDAJA POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM
4. člen
(1) V najem se lahko odda poslovni prostor, ki ga začasno ne potrebuje noben uporabnik.
(2) V najem se lahko odda tudi poslovni prostor, ki je zajet v veljavnem načrtu razpolaganja (prodaje), postopek javne dražbe, javnega zbiranja ponudb oziroma sklenitve neposredne pogodbe pa ni bil uspešno končan.
5. člen
Poslovni prostori, ki jih začasno ne potrebuje noben uporabnik, se lahko oddajo v najem za določen čas ali za nedoločen čas z odpovednim rokom v skladu z zakonom.
6. člen
Namera o oddaji poslovnega prostora v najem se objavi na spletni strani lastnika in upravljavca najmanj 15 dni pred sklenitvijo neposredne pogodbe in mora biti objavljena najmanj 15 dni.
7. člen
V pogodbi o oddaji poslovnega prostora v najem se določita višina najemnine in obveznost najemnika, da krije obratovalne stroške, stroške rednega vzdrževanja, stroške nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča oziroma davka na nepremičnine, stroške zavarovanj, če cena zavarovanja ni upoštevana v najemnini, in druge stroške, za katere se stranki dogovorita s pogodbo.
8. člen
(1) Poslovni prostori se oddajo v najem na način in na podlagi metod, ki so določene s predpisi o ravnanju s stvarnopravnim premoženjem države in samoupravnih lokalnih skupnosti.
(2) Metode oddaje poslovnih prostorov v najem so:
1. javna dražba
2. javno zbiranje ponudb in
3. neposredna pogodba.
9. člen
V primeru oddaje nepremičnega premoženja v najem na podlagi metode javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb vodi postopek oddaje tričlanska komisija, ki jo s sklepom imenuje župan.
II.-I JAVNA DRAŽBA
10. člen
(1) Za oddajo poslovnih prostorov v najem po metodi javne dražbe se smiselno uporabljajo določila o javni dražbi skladno s predpisi o ravnanju s stvarnopravnim premoženjem države in samoupravnih lokalnih skupnosti.
(2) Izvedba javne dražbe se objavi v Uradnem listu Republike Slovenije in na svetovnem spletu.
(3) Javna dražba se lahko izvede elektronsko.
(4) Med objavo razpisa o javni dražbi in javno dražbo ne sme poteči manj kot 15 dni in ne več kot 60 dni.
(5) Z najugodnejšim dražiteljem se sklene pogodba v 15 dneh po končani dražbi.
II.-II JAVNO ZBIRANJE PONUDB
11. člen
(1) Za oddajo poslovnih prostorov v najem po metodi javnega zbiranja ponudb se smiselno uporabljajo določila o javnem zbiranju ponudb skladno s predpisi o ravnanju s stvarnopravnim premoženjem države in samoupravnih lokalnih skupnosti.
(2) Javno zbiranje ponudb se objavi v Uradnem listu Republike Slovenije in na svetovnem spletu.
(3) Javno zbiranje ponudb se lahko opravi elektronsko.
(4) Med objavo razpisa o javnem zbiranju ponudb in odpiranjem ponudb ne sme preteči manj kot 15 in ne več kot 60 dni.
(5) Pogodba se sklene z najugodnejšim ponudnikom, in sicer najpozneje v 15 dneh po opravljeni izbiri najugodnejšega ponudnika.
II.-III NEPOSREDNA POGODBA
12. člen
Poslovni prostor se lahko odda v najem na podlagi metode neposredne pogodbe, brez javnega razpisa, če je izpolnjen eden od naslednjih pogojev:
– pri oddaji poslovnega prostora v najem, če je občina manj kot 50-odstotna solastnica nepremičnine;
– če je predviden letni prihodek od oddaje v najem poslovnega prostora nižji od 10.000 EUR;
– če oddaja poslovnega prostora v najem po metodi javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb iz 8. člena tega pravilnika ni uspela, v 15 dneh od dneva, ko se je izkazalo, da je metoda neuspešna;
– če se poslovni prostor odda v najem osebi javnega prava za izvajanje javnih nalog, razen javnim podjetjem;
– če se poslovni prostor odda v najem nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu, za izvajanje dejavnosti za katero so ustanovljene;
– če se poslovni prostor odda v najem za obrambo, zaščito, reševanje in pomoč ob naravnih in drugih nesrečah ali za razvoj obrambne industrije oziroma razvojnih obrambnih projektov.
III. ODDAJA POSLOVNEGA PROSTORA V BREZPLAČNO UPORABO
13. člen
(1) Poslovni prostor, ki ga začasno ne potrebuje noben uporabnik, se lahko odda v brezplačno uporabo.
(2) V brezplačno uporabo se lahko odda tudi poslovni prostor, ki je zajet v veljavnem načrtu razpolaganja, postopek javne dražbe, javnega zbiranja ponudb oziroma sklenitve neposredne pogodbe pa ni bil uspešno končan.
14. člen
(1) Poslovni prostor, ki ga začasno ne potrebuje noben uporabnik se lahko odda v brezplačno uporabo, za obdobje, ki ne sme biti daljši od petih let.
(2) V primeru, da noben uporabnik poslovnega prostora ne potrebuje, se lahko obdobje iz prejšnjega odstavka podaljša še enkrat za pet let.
(3) Ne glede na prejšnja odstavka se lahko poslovni prostor odda v brezplačno uporabo za obdobje, ki ne sme biti daljše od 20 let, če gre za oddajo za potrebe obrambe, zaščite, reševanja ter pomoči ob naravnih in drugih nesrečah.
15. člen
Namera o oddaji poslovnega prostora v brezplačno uporabo se objavi na spletni strani lastnika in upravljavca najmanj 15 dni pred sklenitvijo neposredne pogodbe in mora biti objavljena najmanj 15 dni.
16. člen
V pogodbi o oddaji poslovnega prostora v brezplačno uporabo se določi obveznost uporabnika, da krije obratovalne stroške, stroške rednega vzdrževanja, stroške nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča oziroma davka na nepremičnine, stroške zavarovanj in druge stroške, za katere se stranki dogovorita s pogodbo.
17. člen
Poslovni prostor, ki ga začasno ne potrebuje noben uporabnik, se lahko odda v brezplačno uporabo z neposredno pogodbo:
– osebam javnega prava za izvrševanje javnih nalog, razen javnim podjetjem;
– nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu, za opravljanje dejavnosti, za katero so ustanovljene (invalidske in humanitarne organizacije, ki delujejo na podlagi statusa priznanega z odločbo pristojnega organa in delujejo v javnem interesu na področju socialnega in zdravstvenega zavarovanja ter društva, zveze društev, skladi oziroma fundacije, ki jim je status delovanja v javnem interesu priznan z odločbo ali potrdilom pristojnega organa);
– mednarodnim organizacijam, katerih članica je Republika Slovenija in imajo na ozemlju Republike Slovenije svoj sedež, agencijo, oddelek, predstavništvo ali pisarno.
IV. VSEBINA NAJEMNE POGODBE
18. člen
(1) Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pogodbe o najemu poslovnega prostora.
(2) Pogodba o najemu poslovnega prostora mora vsebovati:
– pogodbeni stranki,
– opis poslovnega prostora,
– dejavnost, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru,
– opis metode oddaje poslovnega prostora v najem,
– trajanje najemnega razmerja,
– višini najemnine in način plačila,
– določbo o obratovalnih stroških najemnika in drugih stroških, ki bremenijo najemnika,
– določbo o vzdrževanju in vlaganjih v poslovni prostor,
– določbo o možnosti podnajema,
– odpovedni rok,
– ostale pravice in obveznosti najemnika in najemodajalca, ki izhajajo iz najema poslovnega prostora.
V. PRENEHANJE NAJEMNEGA RAZMERJA
19. člen
(1) Najemno razmerje preneha s potekom časa, za katerega je pogodba bila sklenjena, z odstopom ali odpovedjo najemne pogodbe ali sporazumno skladno z zakonsko določenimi pogoji.
(2) Najemno razmerje preneha tudi, če preneha obstajati predmet najema ali če je prišlo do spremembe namembnosti poslovne stavbe ali poslovnega prostora ali razlastitve in v drugih z zakonom ali drugim pravnim aktom določenih primerih.
(3) Ob prenehanju najemnega razmerja in izročitvi poslovnega prostora nazaj najemodajalcu, najemodajalec sestavi primopredajni zapisnik o stanju poslovnega prostora.
20. člen
Najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema če:
– je najemnik v zamudi s plačilom najemnine ali obratovalnih stroškov dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil, pri čemer se najemnika pisno opomni najkasneje v roku 30 dni od dneva zamude;
– najemnik v dogovorjenem roku ne prične z opravljanjem dejavnosti, za katero mu je bil dodeljen poslovni prostor;
– najemnik na zahtevo najemodajalca v dogovorjenem roku ne opravi del, potrebnih za redno vzdrževanje poslovnega prostora;
– če najemnik uporablja poslovni prostor na način, s katerim druge najemnike ali stanovalce ovira ali moti pri normalni uporabi njihovih poslovnih prostorov ali stanovanj;
– če najemnik brez predhodnega pisnega soglasja najemodajalca izvaja gradbene posege v poslovni prostor;
– če najemnik za več kot 1 mesec brez upravičenega razloga preneha uporabljati poslovni prostor;
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem brez predhodnega soglasja najemodajalca;
– če najemnik tudi po najemodajalčevem opominu uporablja poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali ga uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda;
– če najemnik preneha z opravljanjem dovoljene dejavnosti, za katero mu je bil dodeljen poslovni prostor;
– če najemnik izgubi status na podlagi katerega je pridobil poslovni prostor v najem;
– v drugih primerih, ki jih določa zakon ali podzakonski predpisi.
21. člen
Določbe 18., 19. in 20. člena tega pravilnika, se smiselno uporabljajo tudi za sklenitev pogodbe o brezplačni uporabi poslovnega prostora.
VI. DOLOČITEV VIŠINE NAJEMNINE
22. člen
Mesečna najemnina je izražena v EUR/m2 in je določena glede na območje, v katerem se poslovni prostor nahaja.
23. člen
Višina najemnine glede na območje, v katerem se poslovni prostor nahaja, znaša:
+----------+--------------------------------------+-------------+
|Območje |Opis območja | Cena |
| | | v EUR/m2 |
+----------+--------------------------------------+-------------+
|1 |Ulica Milana Majcna do hišne št. 17, V| 8,5 |
| |parku, Titova ulica do hišne št. 26, | |
| |Ulica OF, Pot na stadion, Šolska pot, | |
| |Pokopališka cesta, Ulica talcev, | |
| |Gledališka pot, Trg | |
+----------+--------------------------------------+-------------+
|2 |Ostalo območje v Občini Radeče | 6,5 |
+----------+--------------------------------------+-------------+
VII. ZNIŽANJE NAJEMNINE
24. člen
(1) Najemnina se lahko zniža do največ 50 % najemnine:
– za društvo, klub, zvezo, organizacijo in drugo pravno osebo:
ki se ukvarja z neprofitno dejavnostjo in ima sedež v Občini Radeče ali
ki se ukvarja z neprofitno dejavnostjo in to dejavnost izvaja za občane oziroma je dejavnost v javnem interesu,
– za poslovne prostore v objektu, katerega izgradnja je bila financirana s pomočjo evropskih sredstev, pod pogojem, da oddaja poslovnega prostora v najem po metodi javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb predhodno ni bila uspešna.
(2) Najemnina se lahko zniža do največ 70 % najemnine:
– za pravno osebo oziroma podjetje, ki ima sedež v Občini Radeče, in mu je priznan status socialnega podjetja,
– za pravno osebo, ki ima sedež v Občini Radeče, in se ukvarja z neprofitno dejavnostjo, ki spodbuja razvoj (socialnega) podjetništva v občni.
(3) O višini znižanja najemnine in trajanju takšnega znižanja najemnine odloči občinski svet.
25. člen
(1) Za določen čas se lahko najemniku zniža najemnina do največ 70 % najemnine v naslednjih primerih:
– za največ 6 mesecev kadar najemnik ne more opravljati dejavnosti zaradi bolezni, ki je daljša od 60 dni, če najemnik sam, kot edini zaposleni opravlja dejavnost v najetem poslovnem prostoru;
– za čas adaptacije poslovnega prostora s predhodnim pisnim soglasjem najemodajalca, v okviru terminskega plana izvajanja del;
– za čas vzdrževalnih del pri odpravi posledic poškodovanja poslovnega prostora iz razlogov na strani najemnika.
(2) O višini znižanja najemnine odloči občinski svet.
26. člen
(1) Najemnina se plačuje mesečno na podlagi računa, ki ga izstavi najemodajalec. V primeru zamude plačila se lahko zaračunavajo zakonite zamudne obresti.
(2) Najemnik je dolžan plačevati vse stroške, ki nastanejo pri obratovanju objekta, v katerem je najeti poslovni prostor. Dolžan je poravnati tudi stroške popravil, ki so posledica nepravilne oziroma malomarne uporabe ter druge obveznosti skladno s predpisanimi standardi vzdrževanja.
27. člen
(1) Najemnik poslovnega prostora lahko pridobi v najem delno dokončane oziroma delno urejene poslovne prostore.
(2) Najemnik lahko vlaga oziroma izvaja gradbene posege v poslovni prostor le na podlagi predhodnega pisnega soglasja lastnika in potrditve predračuna.
(3) Pred pričetkom del je potrebno na stroške najemnika oceniti stanje poslovnega prostora. Lastna vlaganja najemnika se lahko poračunavajo z najemnino.
VIII. GARAŽE
28. člen
(1) Garaža se lahko odda v najem skladno z 12. členom tega pravilnika.
(2) Mesečna najemnina za garažo, ki se nahaja na območju Občine Radeče znaša 2 EUR/m2.
(3) Garaže, ki so bile zgrajene za potrebe uporabnikov posameznih zgradb, se praviloma oddajo v najem lastnikom ali najemnikom stanovanj ter poslovnih prostorov v teh zgradbah.
IX. PANOJI
29. člen
(1) Nepremični pano se lahko odda v najem skladno z 12. členom tega pravilnika.
(2) Mesečna najemnina za pano znaša 12,52 EUR.
X. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
30. člen
Pravilnik se smiselno uporablja tudi za poslovne prostore v lasti krajevnih skupnosti, če ni z zakonom oziroma uredbo urejeno drugače.
31. člen
Za postopke oddaje poslovnih prostorov v najem, ki so bili že začeti pred uveljavitvijo tega pravilnika, pa pogodba do uveljavitve tega pravilnika še ni sklenjena, se glede določitve višine najemnine uporablja Pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov (Uradni list RS, št. 18/97).
32. člen
Z dnem uveljavitve tega pravilnika preneha veljati Pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov (Uradni list RS, št. 18/97).
33. člen
Ta pravilnik začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 352-2/2014
Radeče, dne 10. aprila 2014
Županja
Občine Radeče
Rafaela Pintarič l.r.
