Na podlagi 16. in 24. člena Zakona o javnih skladih (ZJS-1; Uradni list RS, št. 77/08 in spremembe) in 19. člena Odloka o ustanovitvi in organiziranosti Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Koper (Uradni list RS, št. 61/09), je Nadzorni svet Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Koper na 5. redni seji dne 13. 10. 2015 sprejel
S P L O Š N E P O G O J E P O S L O V A N J A
Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Koper
Javni stanovanjski sklad Mestne občine Koper (v nadaljevanju: javni sklad) je osrednja lokalna institucija za izvajanje nacionalnega stanovanjskega programa na lokalni ravni tako, da pripravlja in izvaja stanovanjski program občine, poslovno politiko javnega sklada ter izvaja upravne naloge na stanovanjskem področju iz lokalne pristojnosti. Na področju stanovanjske oskrbe spodbuja stanovanjsko gradnjo in izboljšanje kvalitete obstoječih zasebnih stanovanj, zagotavlja gradnjo, oddajo in prodajo stanovanj ter prenovo in vzdrževanje lastnih stanovanj in stanovanjskih hiš.
Splošni pogoji poslovanja Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Koper (v nadaljevanju: splošni pogoji) urejajo:
– oddajo neprofitnih, službenih, tržnih in namenskih – oskrbovanih stanovanj;
– dodeljevanje bivalnih enot za začasno reševanje stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb;
– merila in pogoje za zamenjavo stanovanj in bivalnih enot ter zagotavljanje nadomestnih stanovanj in bivalnih enot;
– oddajo v najem stanovanj in stanovanjskih stavb za posebne namene;
– subvencioniranje neprofitne in tržne najemnine;
– način določanja najemnine za vse vrste najema;
– zagotavljanje posojil in subvencioniranje obrestnih mer najetih posojil za nakup, izgradnjo ter prenovo stanovanj in stanovanjskih hiš;
– vsebino medsebojnih pravic in obveznosti med skladom in upravičenci v zvezi z dodeljenimi stanovanji oziroma stanovanjskimi posojili;
– upravne naloge na stanovanjskem področju iz lokalne pristojnosti;
– potrjevanje investicijskih programov oziroma pridobivanje nepremičnin;
– ravnanje z nepremičninami.
II. ODDAJA NEPROFITNIH, SLUŽBENIH, TRŽNIH IN NAMENSKIH NAJEMNIH – OSKRBOVANIH STANOVANJ
1. Neprofitna najemna stanovanja
(merila in pogoji za dodelitev neprofitnega najemnega stanovanja)
Upravičenci do dodelitve neprofitnih najemnih stanovanj se določajo skladno z določbami Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03 in spremembe; v nadaljevanju SZ-1) in določbami Pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem (Uradni list RS, št. 14/04 in spremembe; v nadaljevanju: Pravilnik), ki določa splošne pogoje, merila, površinske normative in postopek dodeljevanja neprofitnih stanovanj v najem.
Kot splošni pogoj se pri vsakokratnem javnem razpisu določi tudi:
– polnoletnost prosilca;
– da prosilec ni v osebnem stečaju in
– da prosilcu ali osebam, ki z njim kandidirajo na razpisu, niso bile odpisane terjatve iz prejšnjega neprofitnega najemnega razmerja ter morebitni stroški sodnega postopka, ki jih je imel oziroma so jim imeli do javnega sklada.
Pri posameznem razpisu lahko javni sklad poleg splošnih pogojev iz Pravilnika predpiše tudi dodatne pogoje. Točke, ki jih je mogoče doseči z dodatnimi pogoji lahko presegajo skupno število točk po obrazcu za ocenjevanje stanovanjskih in socialnih razmer ter prednostnih kategorij prosilcev za največ 25 %.
Dodatna merila lahko zajemajo:
– stalnost bivanja upravičenca na območju, ki velja za razpis,
– uspešnost udeležbe upravičenca na prejšnjih razpisih,
– izobrazbo upravičenca in njegovega zakonca,
– plačilo lastne udeležbe upravičenca,
– druge prednostne kategorije prosilcev, kot to določa drugi odstavek 6. člena Pravilnika, ki se določi z vsakokratnim javnim razpisom posebej.
Pri dodelitvi neprofitnih najemnih stanovanj imajo prednost družine z več otroki, družine z manjšim številom zaposlenih, mladi in mlade družine, invalidi in družine z invalidnim članom in državljani z daljšo delovno dobo, ki so brez stanovanja ali pa so podnajemniki, žrtve nasilja v družini, osebe s statusom žrtve vojnega nasilja, ki so glede na poklic ali dejavnost, katero opravljajo, pomembni za občino, kar mora občina posebej opredeliti v razpisu.
V razpisu se določi tudi okvirno število razpisanih stanovanj. Ko ni možno zagotoviti zadostnega števila stanovanj za vse upravičence, se stanovanja dodelijo tistim, ki upoštevaje razpisano število stanovanj dosežejo največje število točk. V posameznem razpisu se lahko izrecno določi, katera skupina prosilcev ima prednost pri dodelitvi neprofitnega najemnega stanovanja, če eden ali več prosilcev doseže enako število točk glede na oceno stanovanjskih in socialnih razmer.
Normativi in standardi za neprofitna najemna stanovanja ter postopek za uveljavljanje pravice do najema neprofitnega najemnega stanovanja so urejeni z veljavnim Pravilnikom in vsakokratnim razpisom, ki ga na predlog direktorja potrdi nadzorni svet javnega sklada.
Razpisno komisijo oziroma komisijo za dodeljevanje stanovanj po javnem razpisu, to je predsednika komisije in njene člane, pred vsakokratnim javnim razpisom imenuje direktor.
Upravna in administrativno-tehnična opravila za komisijo izvajajo strokovne službe javnega sklada.
Zoper izdano odločbo o upravičenosti do dodelitve neprofitnega najemnega stanovanja je dopustna pritožba, o kateri odloči župan.
(trajanje najemnega razmerja)
Najemna pogodba za neprofitno najemno razmerje se sklene za nedoločen čas.
Javni sklad ima pravico vsakih pet let od najemnika zahtevati, da predloži dokazila o izpolnjevanju pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja, ki jih opredeljuje Pravilnik.
(prijava stalnega prebivališča)
Najemnik in uporabniki neprofitnega najemnega stanovanja so dolžni v roku 30 dni od sklenitve najemne pogodbe urediti prijavo stalnega prebivališča na naslovu oziroma stanovanju, ki je predmet najema.
(izredna sklenitev najemne pogodbe)
Z najemnikom, kateremu je bila najemna pogodba za neprofitno najemno stanovanje s pravnomočno in izvršljivo sodbo odpovedana, zaradi katerega od krivdnih razlogov iz prvega odstavka 103. člena SZ-1, se lahko v primeru, da najemnik pred datumom določenim za prisilno izpraznitev in izročitev stanovanja odpravi kršitev, sklene nova najemna pogodba v obliki notarsko izvršljive listine. Stroške nove najemne pogodbe v tem primeru krije najemnik.
(odpoved najemne pogodbe)
Če javni sklad ugotovi, da ima najemnik neprofitnega najemnega stanovanja ali njegov zakonec oziroma oseba, s katero živi najemnik v dalj časa trajajoči zunajzakonski skupnosti, v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo, sme javni sklad odpovedati najemno pogodbo.
Kadar za to obstajajo utemeljene okoliščine, lahko javni sklad, upoštevajoč tretji odstavek 90. člena SZ-1, neprofitno najemno razmerje spremeni v tržno najemno razmerje.
2. Službena najemna stanovanja
(merila in pogoji za dodelitev službenega najemnega stanovanja)
Službena najemna stanovanja se praviloma oddajo v najem na podlagi javnega razpisa, besedilo katerega na predlog direktorja potrdi nadzorni svet.
Kolikor pa javni sklad ne razpolaga z večjim številom stanovanj, ki bi bila primerna za oddajo kot službena najemna stanovanja in bi bila izvedba javnega razpisa posledično neracionalna, lahko javni sklad službena najemna stanovanja odda v skladu z možnostmi in potrebami izven javnega razpisa.
Postopek za dodelitev stanovanja izven javnega razpisa se začne na pobudo prosilca, s predhodnim soglasjem župana, o dodelitvi pa odloči nadzorni svet. Na podlagi sklepa nadzornega sveta o dodelitvi službenega stanovanja, javni sklad upravičencu dodeli primerno stanovanje.
Upravičenci do najema službenega najemnega stanovanja so prosilci, katerih zaposlitev je v posebnem interesu MOK in ki so glede na zaposlitev praviloma razvrščeni v eno od naslednjih kategorij:
– delavci zaposleni v občinski upravi ter v javnih zavodih, javnih skladih, javnih agencijah, javnih podjetjih in združenjih, katerih ustanoviteljica, soustanoviteljica ali lastnica je MOK,
– znanstveno raziskovalni delavci zaposleni na območju MOK,
– samostojni kulturni in drugi delavci, ki delujejo ali ustvarjajo na področju kulture na območju MOK,
– športniki s statusom vrhunskega športnika oziroma kadar je njihovo delovanje v posebnem interesu MOK,
– delavci v javnih zavodih, javnih skladih in javnih agencijah, katerih ustanoviteljica je država ter drugih organih državne uprave, ki delujejo na območju MOK.
Poleg pogoja zaposlitve iz prejšnjega odstavka morajo prosilci izpolnjevati naslednje pogoje:
– so državljani Republike Slovenije ali druge države članice Evropske unije,
– kadrovska pomembnost prosilca za delodajalca in za MOK, kot samoupravno lokalno skupnost, izkazana s pisno utemeljitvijo delodajalca,
– da prosilec ali kdo izmed njegovih ožjih družinskih članov, ki z njim prebivajo, ni najemnik neprofitnega najemnega stanovanja oziroma ni lastnik primernega stanovanja ali stanovanjske hiše v oddaljenosti 50 km od delovnega mesta.
Vlogi za dodelitev službenega najemnega stanovanja morajo biti priložena dokazila o izpolnjevanju pogojev iz četrtega in petega odstavka tega člena ter soglasje župana.
Ob smiselnem upoštevanju določil 8. člena teh splošnih pogojev, lahko javni sklad zaradi lažjega izvajanja najemnega razmerja, izjemoma odda službeno najemno stanovanje v najem pravni osebi (delodajalcu prosilca). V navedenem primeru se lahko sklene tripartitna najemna pogodba.
(čas trajanja najemnega razmerja)
Najemna pogodba se sklene za določen čas, ki je vezan na trajanje zaposlitve pri istem delodajalcu.
Vsak najemnik oziroma uporabnik službenega stanovanja je dolžan javnemu skladu ob koncu vsakega koledarskega leta dostaviti dokazilo, da je še zaposlen pri istem delodajalcu in izjavo, da ne on ne kdo izmed njegovih ožjih družinskih članov, ki z njim prebivajo, ni najemnik neprofitnega najemnega stanovanja oziroma ni lastnik primerne nepremičnine v oddaljenosti 50 km od delovnega mesta. Dokazilo in izjava ne smeta biti starejši od enega meseca.
Najemnik oziroma uporabnik službenega najemnega stanovanja je dolžan ob sklenitvi najemne pogodbe plačati varščino v višini treh mesečnih najemnin.
Za vračilo varščine se smiselno upoštevajo določila SZ-1, ki veljajo za neprofitna najemna razmerja.
12. člen
(prenehanje najemnega razmerja in izpraznitev stanovanja)
Najemno razmerje preneha s prekinitvijo delovnega razmerja pri delodajalcu, pri katerem je bil najemnik zaposlen ob sklenitvi najemnega razmerja, vključno z upokojitvijo ali s smrtjo najemnika ter se ne more prenašati na ožje družinske člane oziroma druge uporabnike iz najemne pogodbe.
Najemno pogodbo se lahko odpove iz krivdnih razlogov po zakonu in v primeru, če najemnik ne predloži dokazila in izjave iz 10. člena teh splošnih pogojev.
Najemnik je dolžan v roku 90 dni po prenehanju najemnega razmerja javnemu skladu izročiti stanovanje v stanju, v kakršnem ga je prevzel, pri čemer se upoštevajo spremembe, nastale pri normalni uporabi stanovanja in tiste, ki jih je najemnik opravil v soglasju z lastnikom.
(sprememba kategorije stanovanja)
Nadzorni svet lahko s sklepom, če za to obstajajo utemeljene okoliščine, na predlog najemnika spremeni kategorijo stanovanja iz službenega v tržno najemno stanovanje.
Nadzorni svet bo obravnaval samo tiste vloge najemnikov, ki do javnega sklada nimajo odprtih nobenih obveznosti iz naslova najemnine in drugih stroškov uporabe stanovanja oziroma niso na kakršenkoli drugi način predhodno že kršili najemnega razmerja.
Z najemniki, katerim bo nadzorni svet odobril spremembo kategorije stanovanja iz službenega najemnega v tržno najemno stanovanje, se s smiselnim upoštevanjem določil teh splošnih pogojev, ki veljajo za tržna najemna stanovanja, sklene nova najemna pogodba za tržno najemno stanovanje.
3. Tržna najemna stanovanja
(upravičenci in postopek oddaje v najem)
Tržna najemna stanovanja se oddajo v najem na podlagi javnega razpisa, na katerega se lahko prijavijo vsi, ki izpolnjujejo naslednje pogoje:
– so polnoletni državljani Republike Slovenije ali države članice Evropske unije,
– imajo stalno prebivališče v MOK,
– da prosilec ali kdo izmed njegovih ožjih družinskih članov, ki z njim prebivajo, ni najemnik neprofitnega stanovanja oziroma ni lastnik primernega stanovanja ali stanovanjske hiše,
– da plačajo varščino, višina katere je določena z vsakokratnim razpisom,
– se izkažejo, da so sposobni plačevati tržno najemnino,
– da sklenejo najemno razmerje za določen čas največ 5 let, z možnostjo podaljšanja.
O podrobnostih vsebine javnega razpisa in načinu objave odloči nadzorni svet na predlog direktorja.
4. Namenska najemna – oskrbovana stanovanja
Namenska najemna – oskrbovana stanovanja se oddajo v najem na podlagi javnega razpisa oziroma na podlagi protokola. Na javnem razpisu oziroma po protokolu lahko sodelujejo prosilci, ki izpolnjujejo naslednje pogoje:
– so državljani Republike Slovenije ali druge države članice Evropske unije;
– so starejši od 65 let (v primeru, da ni zadosti prosilcev starejših od 65 let, lahko tudi mlajši, ki izpolnjujejo ostale pogoje);
– poleg najemnika lahko stanovanje uporablja tudi zakonec ali izven zakonski-a partner-ica najemnika-ce ali oseba s statusom upokojenca, starejša od 60 let;
– jim psihofizične sposobnosti omogočajo samostojno bivanje oziroma z organizirano pomočjo drugega ohranjajo zadovoljivo samostojnost v bivalnem okolju, tako da ne potrebujejo institucionalnega varstva v zavodu oziroma domu starejših;
– so zmožni plačevati najemnino in druge stroške, ki so vezani na najem stanovanja.
Prednost pri oddaji imajo ob upoštevanju zgoraj naštetih pogojev prosilci z daljšo dobo stalnega bivanja v MOK.
O podrobnostih vsebine javnega razpisa oziroma protokola odloči nadzorni svet na predlog direktorja.
(najemna pogodba in varščina)
Z najemnikom se sklene najemna pogodba za nedoločen čas.
Po smrti najemnika se sklene najemna pogodba samo s tistim uporabnikom iz najemne pogodbe, ki izpolnjuje pogoje iz 15. člena teh splošnih pogojev.
Najemnik je ob vselitvi dolžan plačati varščino, ki jo za vsak razpis posebej določi nadzorni svet.
III. MERILA IN POGOJI ZA DODELJEVANJE BIVALNIH ENOT ZA ZAČASNO REŠEVANJE STANOVANJSKIH POTREB SOCIALNO OGROŽENIH OSEB
(bivalne enote za začasno reševanje stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb)
Upravičenci do dodelitve bivalnih enot za začasno reševanje stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb, so tisti upravičenci do dodelitve neprofitnega stanovanja v najem s stalnim prebivališčem v MOK, ki niso zavezanci za plačilo lastne udeležbe in varščine in ki so v najtežjih materialnih in socialnih razmerah in jih je zaradi ohranjanja družine potrebno reševati izven javnih razpisov. Upravičenci se določijo v skladu s Pravilnikom, pri čemer se dohodkovni normativ za ugotavljanje upravičenosti do dodelitve neprofitnega stanovanja v najem zmanjša za 50 % s tem, da se upošteva dohodek le za zadnje tri mesece pred oddajo vloge.
Poleg upravičencev iz prejšnjega odstavka tega člena lahko javni sklad dodeli bivalno enoto tudi v primeru, ko družini zaradi razpisane deložacije grozi brezdomstvo. Tudi ti upravičenci morajo praviloma izpolnjevati pogoje iz prvega odstavka tega člena. V navedenem primeru se bivalna enota dodeli predvsem zaradi zaščite mladoletnih otrok.
V primeru elementarnih nesreč se na pobudo župana bivalno enoto dodeli tudi osebam, ki ne izpolnjujejo pogojev iz prvega odstavka tega člena. S sklepom o dodelitvi se natančno opredelijo bistvene pravice in obveznosti iz naslova najemnega razmerja.
Bivalna enota se v vseh zgoraj naštetih primerih odda v najem za določen čas največ enega leta z možnostjo podaljšanja, vendar skupaj največ za dobo treh let. Z upravičencem se sklene najemna pogodba v obliki notarsko izvršljive listine. Strošek sklenitve najemne pogodbe krije javni sklad.
Pri dodelitvi bivalne enote se upošteva tudi merilo stanovanjske površine na število družinskih članov, ki je praviloma:
– za 2 člana od 13 do 16 m2,
– za 3 člane od 17 do 24 m2,
– za 4 člane od 25 do 32 m2,
– za 5 članov od 33 do 40 m2 stanovanjske površine.
Zaradi zdravstvenih razmer in v drugih utemeljenih primerih je ta površina lahko tudi večja.
O dodelitvi bivalne enote, ob upoštevanju predhodnega mnenja Centra za socialno delo, odloči direktor.
IV. ZAMENJAVA STANOVANJ IN BIVALNIH ENOT TER ZAGOTAVLJANJE NADOMESTNIH STANOVANJ IN BIVALNIH ENOT
1. Zamenjava stanovanj in bivalnih enot
(zamenjava stanovanj in bivalnih enot)
Javni sklad lahko zaradi lastnih potreb ali potreb najemnika v okviru svojih možnostih omogoča menjave najemnih stanovanj in pri tem upošteva spremenjene potrebe najemnikov neprofitnih najemnih stanovanj po primerni stanovanjski površini, lokaciji stanovanja, legi (nadstropje), višini najemnine in drugih stroškov za uporabo stanovanja.
Za zamenjavo stanovanja lahko zaprosijo najemniki vseh kategorij najemnih stanovanj javnega sklada.
Splošni pogoji, ki jih mora izpolnjevati najemnik, da se uvrsti med upravičence do zamenjave stanovanja, so:
– da ima poravnane vse obveznosti iz naslova najemnine in stroškov uporabe stanovanja;
– da proti njemu ne teče sodni postopek za izpraznitev stanovanja;
– da je preteklo vsaj dve leti od njegove vselitve v stanovanje.
Najemnik mora poleg splošnih pogojev iz prejšnjega odstavka tega člena izpolnjevati vsaj še enega izmed naslednjih pogojev:
– da je stanovanje po površini postalo premajhno ali po strukturi neprimerno zaradi povečanja števila družinskih članov najemnika;
– da je stanovanje postalo zaradi zmanjšanja števila družinskih članov preveliko ali da želi najemnik preselitev v manjše stanovanje zaradi nižje najemnine in drugih stroškov uporabe stanovanja;
– da je stanovanje zaradi bolezenskih, invalidnih ali starostnih razlogov najemnika ali njegovih družinskih članov, ki z njim prebivajo, po legi postalo neprimerno;
– da je stanovanje zaradi narave dela najemnika oziroma njegovega zakonskega ali zunajzakonskega partnerja postalo po lokaciji neprimerno.
Najemniku se z zamenjavo stanovanja ne more spremeniti kategorija stanovanja.
O upravičenosti do zamenjave stanovanja se odloči z odločbo v splošnem upravnem postopku.
Upravičenci do zamenjave stanovanja se uvrstijo na seznam upravičencev do zamenjave stanovanja.
Razpoložljiva stanovanja se dodelijo v zamenjavo upravičencem iz seznama, upoštevaje primernost razpoložljivega stanovanja po površini glede na število družinskih članov in v okviru možnosti tudi strukturo stanovanja, zmožnost plačila najemnine in drugih stroškov uporabe stanovanja, invalidnost, zdravstveno in starostno stanje prosilca ter primernost stanovanja glede na zaposlitvene potrebe upravičenca.
Vsakemu upravičencu iz seznama se, upoštevaje prejšnji odstavek tega člena, ponudi v zamenjavo primerno stanovanje. Če upravičenec iz utemeljenih osebnih ali družinskih razlogov ne sprejme ponujenega primernega stanovanja, ostane na seznamu in se mu še enkrat ponudi drugo primerno stanovanje, pri katerem se v okviru možnosti upošteva razloge, ki jih je navedel pri prvi zavrnitvi zamenjave. Če upravičenec drugič odkloni zamenjavo za primerno stanovanje, se šteje, da mu je bilo ponujeno primerno stanovanje za zamenjavo po pravnomočni odločbi o upravičenosti do zamenjave in se ga črta iz seznama.
V primerih, ko nenadoma nastopijo bistveno spremenjene bivalne potrebe, zaradi spremenjenih družinskih, zdravstvenih ali drugih razmer, zaradi katerih je postalo stanovanje neprimerno za najemnika, se lahko izjemoma, ne glede na čas vselitve, ob izpolnjevanju ostalih pogojev, najemnik uvrsti na seznam upravičencev za zamenjavo stanovanja.
V primeru okoliščin, ki kažejo na dolgotrajno nezmožnost plačevanja najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, lahko javni sklad preseli najemnika tudi v drugo primerno neprofitno stanovanje glede na spremenjene okoliščine ali v drugo neprofitno stanovanje, ki je lahko po površini tudi manjše od primernega stanovanja, ali pa v stanovanjsko stavbo, namenjeno začasnemu reševanju stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb.
Zamenjava stanovanja je možna tudi v primeru, ko najemnik v okviru stanovanjskega fonda v lasti javnega sklada najde zamenjavo sam in se z zamenjavo strinja tudi najemnik drugega stanovanja, vse pod pogojem, da se oba najemnika uvrstita na listo upravičencev do zamenjave. Zamenjavo stanovanja odobri lastnik s sklepom.
Bivalno enoto se lahko zamenja po predhodnem mnenju Centra za socialno delo.
2. Zagotavljanje nadomestnih stanovanj in nadomestnih bivalnih enot
(zagotavljanjenadomestnih stanovanj in nadomestnih bivalnih enot)
Začasno nadomestno stanovanje oziroma nadomestna bivalna enota se najemniku zagotovi v primeru, ko so posegi v zvezi s popravili in izboljšavami v najemnem stanovanju ali bivalni enoti takšne narave, da zahtevajo začasno preselitev najemnika.
V primeru, ko javni sklad oceni, da je v zasedeno in dotrajano nepremičnino, ki lahko z nadaljnjo uporabo postane nevarna za najemnika in uporabnike stanovanja po najemni pogodbi, neracionalno vlagati, izda odločbo o zamenjavi stanovanja. Postopek zamenjave se izvede ob smiselni uporabi določil 18. člena teh splošnih pogojev, s to razliko, da v primeru, ko najemnik tudi v drugo zavrne ponujeno primerno stanovanje, javni sklad prične s postopkom odpovedi najemnega razmerja.
V. DODELJEVANJE STANOVANJ ALI STANOVANJSKIH STAVB ZA POSEBNE NAMENE
(stanovanja in stanovanjske stavbe za posebne namene)
Stanovanja in stanovanjske stavbe za posebne namene se oddajo v najem ali upravljanje v skladu z možnostmi in potrebami izven javnega razpisa. Postopek za dodelitev stanovanja ali stanovanjske stavbe se začne na pobudo prosilca, o dodelitvi pa, ob predhodnem soglasju župana, odloči nadzorni svet. Na podlagi sklepa nadzornega sveta o dodelitvi stanovanja ali stanovanjske stavbe, javni sklad upravičencu dodeli primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo.
Upravičenci do dodelitve stanovanja ali stanovanjske stavbe za posebne namene v najem so vladne in nevladne organizacije, konzularna predstavništva drugih držav in gospodarski subjekti, katerih dejavnost je v posebnem interesu MOK.
Najemno razmerje se sklene za določen čas največ 5 let, z možnostjo podaljšanja.
Strošek sklenitve najemne pogodbe v obliki notarskega zapisa in morebitnih aneksov krije najemnik.
Višino varščine določi nadzorni svet s sklepom.
VI. SUBVENCIONIRANJE NEPROFITNE IN TRŽNE NAJEMNINE
(subvencioniranje neprofitne in tržne najemnine)
Upravičence, merila, obseg sredstev in pogoje ter postopek za upravičenost do subvencioniranja neprofitne in tržne najemnine ureja veljavna zakonodaja s tega področja, izvajanje katere je v pristojnosti centra za socialno delo.
VII. OBLIKA NAJEMNE POGODBE IN VIŠINA NAJEMNINE TER UPORABNINE
Najemne pogodbe za neprofitna, službena, tržna in namenska najemna – oskrbovana stanovanja se sklepajo v obliki notarsko izvršljive listine.
Strošek sklenitve prve najemne pogodbe v primeru oddaje neprofitnega in službenega stanovanja krije javni sklad. V primeru sklenitve aneksov oziroma v primeru, ko se sklepa nova najemna pogodba z istim najemnikom, gre strošek sklenitve nove pogodbe v breme najemnika.
Strošek sklenitve najemne pogodbe in morebitnih aneksov v primeru oddaje tržnega in namenskega – najemnega stanovanja krije najemnik.
Višino najemnine za vse vrste stanovanjskih kategorij določi skladno z veljavno zakonodajo, nadzorni svet javnega sklada s sklepom.
V primeru, ko posameznik uporablja stanovanje, ki je last javnega sklada, brez pravnega naslova in proti njemu teče sodni postopek na izpraznitev stanovanja, se mu za čas, dokler javni sklad ne pridobi stanovanja v posest, obračunava uporabnina.
Višino uporabnine določi na predlog direktorja nadzorni svet s sklepom.
VIII. ZAGOTAVLJANJE POSOJIL Z UGODNO OBRESTNO MERO IN SUBVENCIONIRANJE OBRESTNIH MER NAJETIH POSOJIL ZA NAKUP, IZGRADNJO TER PRENOVO STANOVANJ IN STANOVANJSKIH HIŠ
Javni sklad lahko v letnem poslovnem in finančnem načrtu (v nadaljnjem besedilu: letni načrt) določi sredstva, ki se jih nameni za stanovanjska posojila z ugodno obrestno mero. Do teh so upravičene fizične osebe, ki poleg splošnih pogojev iz tega poglavja izpolnjujejo še dodatne pogoje, ki se jih določi z vsakokratnim javnim razpisom, katerega besedilo na predlog direktorja potrdi nadzorni svet.
Posojila z ugodno obrestno mero so tista posojila, pri katerih obrestna mera zagotavlja ohranjanje realne vrednosti sposojenega denarja in pokriva stroške posojila. Višino obrestne mere in pogoje vračanja posojila se določi z vsakokratnim javnim razpisom.
Posojila so namenjena za:
– nakup stanovanja ali stanovanjske hiše na območju MOK;
– individualno stanovanjsko gradnjo na območju MOK;
– prenovo, sanacijo ali obsežnejša vzdrževanja obstoječega stanovanjskega fonda na območju MOK;
– načrtno obnovo starega mestnega jedra mesta Koper;
– rabo obnovljivih virov energije in učinkovite rabe energije.
Upravičenci so polnoletni državljani Republike Slovenije ali druge države članice Evropske unije s stalnim prebivališčem v MOK, če izpolnjujejo enega od naslednjih pogojev:
– prvič rešujejo svoje stanovanjsko vprašanje, katerega do sedaj niso imeli ustrezno rešenega,
– z adaptacijo stanovanja ali stanovanjske hiše pridobivajo dodatne stanovanjske prostore, če si s tem ustrezno rešujejo stanovanjsko vprašanje,
– pristopajo k načrtni obnovi stanovanja ali stanovanjske hiše v starem mestnem jedru mesta Koper.
Kriteriji za ocenjevanje vlog upravičencev iz 27. člena splošnih pogojev zajemajo:
– stanovanjske razmere prosilca in njegove družine;
– materialno premoženjsko stanje prosilca in njegove družine;
– socialno in zdravstveno stanje prosilca in njegove družine;
– namembnost posojila upoštevaje občinski stanovanjski program.
Posojila dodeljena na podlagi splošnih pogojev morajo biti porabljena skladno z namenom njihove odobritve. Za koriščenje odobrenih sredstev upravičenec sklene posojilno pogodbo s finančno ustanovo, ki jo javni sklad izbere na podlagi javnega razpisa.
(višina in pogoji posojila)
Višino razpoložljivih sredstev in posojilne pogoje sprejme na predlog direktorja, v skladu z letnim načrtom, nadzorni svet.
31. člen
Posojilojemalec mora prejeto posojilo zavarovati na enega izmed sledečih načinov:
– pri zavarovalnici (zavarovalna polica vinkulirana v korist javnega sklada),
– z zastavno pravico na nepremičnini,
– s poroštvom ali
– na drug ustrezen način.
Dejanske stroške zavarovanja posojila krije posojilojemalec.
Način zavarovanja se določi z vsakokratnim razpisom.
Pred koriščenjem odobrenega posojila je posojilojemalec dolžan kreditirano stanovanjsko enoto zavarovati proti požaru in drugim nevarnostim za stvarno vrednost, zavarovalno polico pa vinkulirati v korist javnega sklada in tako zavarovanje obnavljati vse do poplačila posojila v celoti.
(prepoved odtujitve in obremenitve)
Posojilojemalec ne sme brez soglasja javnega sklada odsvojiti ali obremeniti kreditirane nepremičnine, dokler ne odplača vsega dolga po posojilni pogodbi.
Javni sklad sme enostransko razdreti posojilno pogodbo in ustaviti porabo posojila ter zahtevati takojšnje vračilo celotnega revaloriziranega posojila z obrestmi po obrestni meri, ki velja za bančna nenamenska posojila, ki se obračunajo od prejema posojila in stroškov, če posojilojemalec stori katero od naštetih kršitev:
– ne porabi posojila za namen in kreditirano stanovanjsko enoto, ki je predmet posojilne pogodbe;
– odsvoji kreditirano nepremičnino brez pisnega soglasja javnega sklada;
– ob sklenitvi posojilne pogodbe navede neresnične podatke;
– v postavljenem roku ne dostavi zahtevane dokumentacije;
– prejme posojilo na podlagi podatkov, ki ne ustrezajo dejanskemu stanju ali
– ne izpolni drugih obveznosti po posojilni pogodbi.
(subvencija obrestnih mer najetih posojil)
Pogoje in postopek za odobritev subvencioniranja obrestne mere za kredite najete pri poslovni banki oziroma drugi finančni instituciji, s katero javni sklad sklene pogodbo o subvencioniranju obrestne mere za stanovanjske kredite, določi na predlog direktorja nadzorni svet. Nadzorni svet na predlog direktorja določi tudi namene, za katere se odobri subvencioniranje obrestne mere, upravičence in pogoje za pridobitev pravice do subvencioniranja obrestne mere, merila za oblikovanje prednostnega vrstnega reda upravičencev ter postopek pridobivanja pravice do subvencionirane obrestne mere za stanovanjski kredit.
IX. MEDSEBOJNE PRAVICE IN OBVEZNOSTI
(ureditev pravic in obveznosti)
Medsebojne pravice in obveznosti med javnim skladom in upravičenci iz teh splošnih pogojev se skladno z določbami SZ-1 dogovorijo s pogodbo.
Splošni pogoji posebej določajo, v katerih primerih se pogodba sklene v obliki notarsko izvršljive listine.
X. IZVAJANJE UPRAVNIH NALOG
Javni sklad izvaja na podlagi javnega pooblastila, podeljenega z Odlokom o ustanovitvi in organiziranosti Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Koper (Uradni list RS, št. 61/09), vse upravne naloge na stanovanjskem področju iz lokalne pristojnosti. Poleg postopkov, opredeljenih v teh splošnih pogojih, vodi javni sklad tudi postopke registracije upravnikov, vključno z vodenjem registra upravnikov in postopke preveritve višine najemnine.
Investicije javnega sklada, ki presegajo vrednost 300 tisoč EUR, na predlog direktorja potrdi nadzorni svet.
XII. RAVNANJE Z NEPREMIČNINAMI
(postopki ravnanja z nepremičninami)
Javni sklad vodi postopke ravnanja z nepremičninami skladno z veljavno zakonodajo, ki ureja pridobivanje, razpolaganje, upravljanje in najemanje premoženja države in samoupravnih lokalnih skupnosti.
Posamezne postopke ravnanja z nepremičninami javni sklad izvede skladno s sprejeto poslovno politiko in letnim finančnim načrtom javnega sklada ter sprejetim stanovanjskim programom MOK.
Nadzorni svet praviloma konec tekočega leta sprejme letni plan prodaje za naslednje leto.
Vsakokratni letni plan prodaje je sprejet na podlagi kriterijev za uvrstitev nepremičnega premoženja v lasti javnega sklada v letni plan prodaje. Sprejem navedenih kriterijev je v pristojnosti nadzornega sveta javnega sklada.
Zasedeno stanovanje katerekoli kategorije se v letni plan prodaje uvrsti na predlog najemnika, ki ga zaseda. Najemnik je dolžan za stroške cenitve stanovanja, katerega najemnik je, založiti sredstva v višini, ki jo določi direktor s sklepom. Kolikor najemnik sredstev ne založi, se šteje, da je odstopil od vloge za nakup stanovanja. V navedenem primeru se postopek prodaje stanovanja ne izvede. V primeru prodaje stanovanja kupcu, ki ni najemnik stanovanja, se založena sredstva vrnejo najemniku.
(določitev vrednosti nepremičnine)
Nepremičnino, ki je predmet razpolaganja, mora oceniti pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin, ki je imenovan na podlagi zakona, ki ureja revidiranje ali zakona, ki ureja sodišča.
V primeru investicij, to je izvedbi novogradenj, ki so namenjene nadaljnji prodaji na trgu po javnem razpisu, se nepremičnine prodajo po stroškovni ceni.
Razpolaganje z nepremičnim premoženjem javnega sklada se izvede po eni izmed sledečih metod:
– javna dražba,
– javno zbiranje ponudb,
– neposredna pogodba.
Javno dražbo ali javno zbiranje ponudb vodi komisija oziroma oseba, ki jo za to imenuje oziroma pooblasti direktor.
V skladu z veljavno zakonodajo in najemno pogodbo se določijo predkupni upravičenci nepremičnega premoženja.
(pogodbena predkupna pravica)
Javni sklad v korist najemnika katerekoli kategorije stanovanja ustanovi pogodbeno predkupno pravico.
Z ustanovitvijo pogodbene predkupne pravice se javni sklad zaveže, da bo predkupnega upravičenca obvestil o nameravani prodaji in pogojih prodaje nepremičnine, ki jo zaseda, ter mu ponudil, da jo on kupi pod enakimi pogoji.
Pogodbena predkupna pravica se ustanovi za čas trajanja najemnega razmerja.
V zemljiško knjigo se vknjiži na predlog predkupnega upravičenca.
Strošek vknjižbe krije predkupni upravičenec.
XIII. OSEBNI PODATKI IN INFORMACIJE JAVNEGA ZNAČAJA
(varovanje osebnih podatkov in dostop do informacij javnega značaja)
Javni sklad varovanje osebnih podatkov in dostop do informacij javnega značaja uredi s posebnim pravilnikom.
Direktor s sklepom določi ceno za storitve prodaje blaga in storitev na trgu.
XIV. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
(uporaba veljavne zakonodaje in vsakokratne spremembe)
Za vse zadeve, ki niso urejene s temi splošnimi pogoji, se uporabljajo določbe zakonov in podzakonskih predpisov, ki urejajo stanovanjsko področje, stvarnopravna in obligacijska razmerja in delovanje javnih skladov.
V primeru spremembe katerega od zakonov ali podzakonskega predpisa posebej navedenega v teh splošnih pogojih, ni nujno potrebno spreminjati splošnih pogojev. Zadostuje neposredna uporaba vsakokratnih sprememb predmetnih predpisov.
Vsa dosedanja najemna razmerja ostanejo v veljavi na način, kot so bila sklenjena, razen v primerih, kjer je potrebno zaradi uskladitve z veljavno zakonodajo narediti nove točkovalne zapisnike. V navedenih primerih se sklenejo nove najemne pogodbe.
Javni sklad mora nove najemne pogodbe skleniti v vseh primerih, kjer so bile obstoječe najemne pogodbe sklenjene pred 16. 10. 2003.
(ustanovitev pogodbene predkupne pravice)
Javni sklad za obstoječa najemna razmerja ustanovi pogodbeno predkupno pravico na podlagi vloge najemnika katerekoli kategorije stanovanja. Pogodbena predkupna pravica se uredi s sklenitvijo aneksa k veljavni najemni pogodbi. Strošek sklenitve aneksa in vknjižbe predkupne pravice krije najemnik oziroma predkupni upravičenec. Predkupna pravica se vknjiži na predlog predkupnega upravičenca.
Z dnem veljavnosti teh splošnih pogojev prenehajo veljati Splošni pogoji poslovanja Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Koper (Uradni list RS, št. 33/10).
(uporaba dosedanjih splošnih pogojev)
Postopki, pričeti pred uveljavitvijo teh splošnih pogojev, se nadaljujejo in dokončajo po dosedanjih splošnih pogojih, razen v primerih, ko so novo sprejeti splošni pogoji za stranko ugodnejši.
Za vsa najemna razmerja, ki so sklenjena oziroma se bodo sklenila za nepremičnine na območju Občine Ankaran ter druge zadeve, ki so urejene s temi splošnimi pogoji, se do dokončne ureditve vseh odprtih vprašanj med Mestno občino Koper in Občino Ankaran, smiselno uporabljajo določila teh splošnih pogojev.
Občinski svet Mestne občine Koper je dal soglasje k tem splošnim pogojem na 9. redni seji dne 3. 12. 2015.
Občinski svet Občine Ankaran je dal soglasje k tem splošnim pogojem na 9. redni seji dne 15. 12. 2015.
Splošni pogoji začnejo veljati naslednji dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 020-2/2015
Koper, dne 13. oktobra 2015
Predsednik nadzornega sveta
Zdravko Hočevar l.r.
Ai sensi degli artt. 16 e 24 della Legge sugli enti pubblici (sigla: ZJS-1; Gazzetta Ufficiale della RS n. 77/08 e successive modifiche) e dell’art. 19 del Decreto sull’istituzione e sull’organizzazione del Fondo alloggi pubblico del Comune Città di Capodistria (Gazzetta Ufficiale della RS, n. 61/09) alla sua 5a seduta ordinaria tenutasi il 13 ottobre 2015 il Consiglio di controllo del Fondo alloggi pubblico del Comune Città di Capodistria ha approvato le
C O N D I Z I O N I G E N E R A L I D I G E S T I O N E
del fondo alloggi pubblico del Comune Città di Capodistria
Il Fondo alloggi pubblico del Comune città di Capodistria (nel seguito: Fondo) è l’ente locale primario incaricato dell’attuazione del programma abitativo nazionale al livello locale, predisponendo e realizzando il programma abitativo del comune, attuando la politica gestionale del Fondo ed esplicando altresì le relative mansioni amministrative di competenza locale. Nel settore della provvista di alloggi, il Fondo incentiva l’edilizia residenziale ed il miglioramento qualitativo degli esistenti alloggi privati, oltre a garantire la costruzione, la locazione e la vendita di alloggi nonché il restauro e la manutenzione degli appartamenti e stabili residenziali propri.
Le Condizioni generali di gestione del Fondo alloggi pubblico del Comune città di Capodistria (nel seguito: Condizioni generali) disciplinano:
– L’assegnazione in locazione degli alloggi a canone agevolato, degli alloggi di servizio, degli alloggi a canone di mercato e degli alloggi assistiti;
– L’assegnazione delle unità abitative destinate al soddisfacimento temporaneo delle esigenze abitative delle fasce di popolazione meno abbienti;
– I criteri e le condizioni per lo scambio di alloggi ed unità abitative, e per il reperimento di alloggi e unità abitative sostitutivi;
– L’assegnazione in locazione di alloggi e stabili residenziali a fini specifici;
– Le sovvenzioni dei canoni agevolati e di mercato;
– Le modalità di determinazione dei canoni per tutti i tipi di locazione;
– La concessione di mutui e di sovvenzioni dei tassi d’interesse riferiti ai mutui accessi per l’acquisto, la costruzione o il restauro di alloggi e case d’abitazione;
– I contenuti dei reciproci diritti e obblighi reciproci del Fondo e degli assegnatari degli alloggi ovvero dei mutui residenziali;
– Le mansioni amministrative di competenza locale, rientranti nel settore abitativo;
– La convalida dei programmi di investimenti ovvero l’acquisizione di immobili;
– La gestione dei beni immobili.
II. ASSEGNAZIONE IN LOCAZIONE DEGLI ALLOGGI: A CANONE AGEVOLATO, DI SERVIZIO, A CANONE DI MERCATO, ASSISTITI
1. Alloggi a canone agevolato
(criteri e condizioni per l'assegnazione in locazione degli alloggi a canone agevolato)
Gli aventi diritto all’assegnazione in locazione degli alloggi a canone agevolato si definiscono in ottemperanza della Legge sull’edilizia abitativa (Gazzetta Ufficiale della RS n. 69/03 e successive modifiche; nel seguito: Legge SZ-1) e del Regolamento sulla locazione di alloggi a canone agevolato (Gazzetta Ufficiale della RS n. 14/04 e successive modifiche; nel seguito: Regolamento), il quale stabilisce i requisiti generali, i criteri, i limiti di metratura ed il procedimento di assegnazione in locazione degli alloggi a canone agevolato.
A ogni singolo bando pubblico si definiscono in aggiunta i seguenti requisiti generali:
– Il richiedente deve essere maggiorenne;
– Il richiedente non deve trovarsi in stato di fallimento personale;
– Al richiedente o ai soggetti che assieme ad esso concorrono al bando non sono stati cancellati i crediti scaturenti dal precedente rapporto di locazione di un alloggio a canone agevolato, o le eventuali spese per controversie processuali che il richiedente o i soggetti concorrenti dovesse(ro) aver sostenuto nei confronti del Fondo.
In occasione del singolo bando il Fondo può predisporre, oltre ai requisiti generali di cui al Regolamento, anche dei criteri aggiuntivi. Il punteggio conseguibile in base ai criteri aggiuntivi può superare il punteggio complessivo raggiungibile secondo il modulo di valutazione delle condizioni abitative ed economiche degli aspiranti assegnatari, e delle categorie prioritarie degli stessi, fino ad un massimo del 25 %.
I criteri aggiuntivi possono riferirsi a:
– La continuità di residenza dell’avente diritto nel territorio interessato dal bando di concorso;
– Il successo dell’avente diritto ai bandi precedenti;
– Il grado d’istruzione dell’avente diritto e del coniuge;
– Il pagamento, da parte dell’avente diritto, della quota di compartecipazione;
– Altre categorie prioritarie di richiedenti, come dal secondo comma dell’art. 6 del Regolamento, da definirsi distintamente nel singolo bando.
Nell’assegnazione in locazione degli alloggi a canone agevolato hanno la priorità nuclei familiari con più minori a carico e quelli con un minor numero di membri aventi un’occupazione, richiedenti e famiglie giovani, portatori di handicap e famiglie con un membro portatore di handicap, e cittadini con anzianità di servizio più lunga e privi di un alloggio oppure subaffittuari, vittime di violenze familiari, soggetti detenenti lo status di vittime di violenze belliche che per la professione, il mestiere o l’attività che esercitano risultano importanti per il comune – tale condizione va distintamente definita nello stesso bando.
Il bando stabilisce anche il numero approssimativo degli alloggi disponibili. Nel caso in cui non sia possibile garantire gli alloggi a tutti gli aventi diritto, gli alloggi si assegnano in locazione a quegli aventi diritto che hanno raggiunto il punteggio massimo, in corrispondenza alle disponibilità. Nel singolo bando è possibile definire espressamente i gruppi di richiedenti cui spetta la precedenza nell’assegnazione in locazione degli alloggi a canone agevolato, qualora in seguito alla valutazione delle condizioni abitative ed economiche degli aspiranti assegnatari ne risultino uno o più con il punteggio identico.
I criteri e gli standard riferiti alla locazione degli alloggi a canone agevolato, ed il procedimento di riconoscimento del diritto alla locazione di detti alloggi, sono disciplinati con il vigente Regolamento, e con il bando di concorso proposto di volta in volta dal direttore e convalidato dal consiglio di controllo del Fondo.
(commissione del concorso)
La commissione del concorso ovvero la commissione preposta all’assegnazione degli alloggi in base al pubblico concorso, i.e. il presidente ed i membri della stessa, sono nominati dal direttore prima del singolo pubblico concorso.
Le mansioni tecniche ed amministrative per la commissione sono a cura dei servizi professionali del Fondo.
Contro l’emesso atto amministrativo sul diritto all’assegnazione di un alloggio a canone agevolato è ammesso il ricorso; la decisione in merito al ricorso compete al sindaco.
(durata del rapporto di locazione)
Il contratto di locazione per l’alloggio a canone agevolato si stipula a tempo indeterminato.
Ogni cinque anni il Fondo ha il diritto di richiedere dal locatario di esibirgli i documenti comprovanti l’adempimento delle condizioni per l’acquisizione in locazione di un alloggio a canone agevolato, definite con il Regolamento.
Entro 30 gg. dalla stipula del contratto di locazione, il locatario e gli utenti dell’alloggio a canone agevolato hanno il dovere di mettere in regola la residenza all’indirizzo ovvero nell’alloggio oggetto della locazione.
(stipula del contratto di locazione a titolo straordinario)
In caso di un locatario, al quale il contratto di locazione per un alloggio a canone agevolato sia stato disdetto con sentenza passata in giudicato ed esecutoria, per uno dei motivi di cui al primo comma dell’art. 103 della Legge SZ-1, e che abbia provveduto a rimediare alla violazione prima della data fissata per lo sfratto e la riconsegna dell’alloggio, si può procedere alla stipula di un nuovo contratto di locazione sotto forma di rogito – atto notarile esecutorio. In tal caso le relative spese sono a carico del locatario.
(disdetta del contratto di locazione)
Rilevato che il locatario di un alloggio a canone agevolato o il suo coniuge ovvero partner extraconiugale con cui il richiedente convive per un periodo esteso possieda un alloggio o una casa d'abitazione adeguati, il Fondo può disdire il contratto di locazione.
Richiamandosi al terzo comma dell'art. 90 della Legge SZ-1, in caso di sussistenza di circostanze fondate il Fondo ha la facoltà di modificare il rapporto di locazione a canone agevolato in rapporto di locazione a canone di mercato.
2. Alloggi di servizio
(criteri e condizioni per l'assegnazione in locazione degli alloggi di servizio)
L’assegnazione in affitto degli alloggi di servizio avviene di regola in base a concorso pubblico, il cui testo viene proposto dal direttore e convalidato dal consiglio di controllo.
Qualora il Fondo non disponga di un numero elevato di alloggi adatti alla locazione quali alloggi di servizio, e l’attuazione del bando conseguentemente risulterebbe irrazionale, il Fondo può procedere all’assegnazione degli alloggi di servizio in locazione fuori concorso, in concordanza con le possibilità e i bisogni.
La procedura di assegnazione di un alloggio fuori concorso è avviata su iniziativa del richiedente, previo consenso del sindaco; la relativa decisione compete al consiglio di controllo. In base alla delibera del consiglio di controllo sull’assegnazione dell’alloggio di servizio, il Fondo assegna all’avente diritto un alloggio idoneo.
Possono accedere agli alloggi di servizio i richiedenti che svolgono un lavoro di particolare interesse per il Comune città di Capodistria e che in base alla propria occupazione rientrano di regola in una delle seguenti categorie:
– Dipendenti dell’amministrazione comunale e degli enti pubblici, fondi pubblici, agenzie pubbliche nonché aziende ed associazioni pubbliche, il cui fondatore, cofondatore o proprietario è il Comune città di Capodistria,
– Coloro che svolgono attività di ricerca scientifica presso enti con sede nel Comune città di Capodistria,
– Operatori culturali autonomi che operano o svolgono la propria attività nel campo culturale nel territorio del Comune città di Capodistria,
– Atleti titolari dello status di sportivi fuoriclasse ovvero sportivi la cui attività sia ritenuta di particolare interesse per il Comune Città di Capodistria,
– Dipendenti di enti pubblici, fondi pubblici ed agenzie pubbliche, fondati dallo stato, e di altri organi dell’amministrazione statale, operanti nel territorio del Comune città di Capodistria.
Oltre al criterio concernente l'occupazione, di cui al precedente comma, gli aspiranti assegnatari devono possedere i seguenti requisiti:
– Cittadinanza della Repubblica di Slovenia o di un altro paese membro dell’Unione Europea,
– Rilevanza del profilo professionale del richiedente per il suo datore di lavoro e per il Comune Città di Capodistria quale ente d’autonomia locale, comprovata dalla motivazione scritta del datore di lavoro,
– Il richiedente o i componenti del rispettivo nucleo familiare conviventi con il medesimo non siano locatari di un alloggio a canone agevolato, ovvero proprietari di un alloggio o una casa residenziale idonei, ubicati fino a 50 km di distanza dal posto di lavoro.
La domanda di assegnazione in locazione dell’alloggio di servizio va corredata dei documenti comprovanti il possesso dei requisiti di cui al quarto e quinto comma di questo articolo, e del consenso del sindaco.
Con l’applicazione conforme al senso delle disposizioni dell’art. 8 di queste Condizioni generali, per agevolare la gestione del rapporto di locazione il Fondo può assegnare l’alloggio di servizio in locazione, in via eccezionale, ad un soggetto avente personalità giuridica (i.e. al datore di lavoro del richiedente). In tal caso si può procedere alla stipula di un contratto tripartito.
(durata del rapporto di locazione)
Il contratto di locazione si stipula a tempo determinato, equivalente alla durata dell’impiego del locatario presso il medesimo datore di lavoro.
Ciascun locatario ovvero utente di un alloggio di servizio ha il dovere di presentare al Fondo, alla fine di ciascun anno solare, l’attestazione sull’impiego presso il medesimo datore di lavoro, e la dichiarazione che né lui né qualcuno dei membri del nucleo familiare con lui conviventi non sono locatari di un alloggio a canone agevolato, ovvero proprietari di un alloggio o una casa residenziale idonei, ubicati fino a 50 km di distanza dal posto di lavoro. L’attestazione e la dichiarazione devono essere emanate entro il mese precedente la presentazione.
All’atto di stipula del contratto, il locatario ovvero l’utente dell’alloggio di servizio ha il dovere di pagare la cauzione pari a tre volte la mensilità del canone di locazione.
Per la restituzione della cauzione si applicano conformemente al senso le disposizioni della Legge SZ-1 relative ai rapporti di locazione per gli alloggi a canone agevolato.
Articolo 12
(cessazione del rapporto di locazione e sgombero dell’alloggio)
Il rapporto di locazione cessa con la cessazione del rapporto di lavoro col datore presso il quale il locatario era impiegato al momento di nascita del rapporto di locazione, compresi il pensionamento o il decesso del locatario, e non è trasferibile ai membri del nucleo familiare ovvero agli altri conviventi indicati nel contratto di locazione.
Il contratto di locazione può essere disdetto su nozione di colpa per legge, e nel caso in cui il locatario non presenti l’attestazione e la dichiarazione di cui all’art. 10 delle presenti Condizioni generali.
Entro i 90 giorni successivi alla cessazione del rapporto di locazione è dovere del locatario riconsegnare al Fondo l’alloggio nello stato identico a quello risultante al momento di presa in consegna dello stesso, in considerazione delle modifiche derivanti dal normale uso dell’alloggio nonché di quelle che il locatario ha eseguito con il consenso del proprietario.
(modifica della categoria dell’alloggio)
In caso di circostanze fondate e per proposta del locatario, il consiglio di controllo ha la facoltà di modificare, con relativa delibera, la categoria dell’alloggio da alloggio di servizio in alloggio affittato a canone di mercato.
Il consiglio di controllo esaminerà unicamente le domande dei locatari che nei confronti del Fondo non hanno obblighi pendenti a titolo del canone di locazione o di altre spese di utilizzo dell’alloggio, ovvero che precedentemente non abbiano violato in alcun altro modo il rapporto di locazione.
Con i locatari ai quali il consiglio di controllo avrà concesso la modifica di categoria da alloggio di servizio in alloggio a canone di mercato si stipula un nuovo contratto di locazione, con l’applicazione conforme al senso delle disposizioni delle presenti Condizioni generali riferite agli alloggi a canone di mercato.
3. Alloggi a canone di mercato
(aventi diritto, procedura di assegnazione in locazione)
Gli alloggi a canone di mercato si assegnano in locazione in base al pubblico concorso, al quale sono ammessi tutti i soggetti possedenti i seguenti requisiti:
– Sono cittadini maggiorenni della Repubblica di Slovenia o di un altro paese membro dell’Unione Europea;
– Hanno residenza stabile nel territorio del Comune Città di Capodistria;
– Né il richiedente né qualsiasi altro membro del nucleo familiare, conviventi con il medesimo, non sono locatari di un alloggio a canone agevolato oppure proprietari di un alloggio o una casa residenziale idonei;
– Hanno pagato la cauzione nell’importo fissato in occasione del singolo concorso pubblico;
– Comprovano la capacità finanziaria a sostenere il canone di mercato;
– Stipulano il contratto di locazione a tempo determinato, limitato ad un periodo massimo di 5 anni, con possibilità di rinnovo.
Le decisioni in merito ai particolari del bando di concorso ed alle modalità della sua pubblicazione sono adottate dal consiglio di controllo per proposta del direttore.
4. Alloggi a locazione finalizzata – alloggi assistiti
Gli alloggi a locazione finalizzata – gli alloggi assistiti si assegnano in locazione in base a pubblico concorso ovvero in base a protocollo. Sono ammessi al bando di concorso ovvero per protocollo gli aspiranti assegnatari che adempiono le seguenti condizioni:
– Hanno la cittadinanza della Repubblica di Slovenia o di un altro paese membro dell’Unione Europea;
– Sono di età superiore ai 65 anni (in caso di insufficienza di richiedenti di età superiore ai 65 anni sono ammessi anche richiedenti al di sotto dei 65 anni in possesso degli altri requisiti);
– L’uso dell’alloggio è consentito, oltre che al locatario, anche al coniuge ovvero convivente extraconiugale del locatario, ovvero ad un soggetto titolare dello status di pensionato e di età superiore ai 60 anni;
– Le capacità psicofisiche consentono loro di vivere in autonomia ovvero di conservare, con l’assistenza organizzata da parte di terzi, un’opportuna autosufficienza nel proprio ambiente di vita, senza dover ricorrere a cure istituzionalizzate presso case di riposo per anziani;
– Hanno risorse finanziarie che gli consentono di sostenere il canone di locazione e le altre spese riferite all’affitto dell’alloggio.
In considerazione dei requisiti succitati, la precedenza alla locazione spetta ai richiedenti col periodo di residenza più lungo nel territorio del Comune Città di Capodistria.
Le decisioni in merito ai particolari del bando di concorso pubblico ovvero del protocollo sono adottate dal consiglio di controllo per proposta del direttore.
(contratto di locazione, cauzione)
Il contratto con il locatario si stipula a tempo indeterminato.
Dopo la morte del locatario, il contratto si può stipulare unicamente con l’utente riportato nel contratto che adempie le condizioni di cui all’art. 15 delle presenti Condizioni generali.
All’atto di trasferimento nell’alloggio, il locatario ha il dovere di pagare la cauzione, nell’importo fissato dal consiglio di controllo per ogni singolo pubblico concorso.
III. CRITERI E CONDIZIONI DI ASSEGNAZIONE DELLE UNITÀ ABITATIVE DESTINATE AL SODDISFACIMENTO TEMPORANEO DELLE ESIGENZE ABITATIVE DI SOGGETTI MENO ABBIENTI
(unità abitative per il soddisfacimento temporaneo delle esigenze abitative dei meno abbienti)
Possono richiedere l’assegnazione di un’unità abitativa destinata al soddisfacimento temporaneo delle esigenze abitative delle fasce di popolazione meno abbienti, gli aventi diritto all’assegnazione di un alloggio a canone agevolato con residenza stabile nel territorio del Comune Città di Capodistria, che sono esonerati dal pagamento della quota di compartecipazione e della cauzione, che si trovano in condizioni materiali e sociali critiche, e la cui situazione, per mantenere unita la famiglia, va affrontata in via straordinaria. Gli aventi diritto si stabiliscono in base al Regolamento, fermo restando che il criterio per l’accertamento del diritto all’assegnazione dell’alloggio a canone agevolato, riferito al reddito familiare, si riduce del 50 %, e che i redditi considerati nell’accertamento sono solo quelli percepiti negli ultimi tre mesi precedenti l’inoltro della domanda.
Oltre a quanto disposto nel precedente comma di questo articolo, il Fondo può assegnare un’unità abitativa in locazione anche nel caso in cui la famiglia, in ossequio all’avviso di sfratto, potrebbe rimanere senza fissa dimora. Anche questi aspiranti assegnatari devono di regola adempiere le condizioni di cui al primo comma del presente articolo. In casi come questi l’unità abitativa si assegna principalmente per motivi di tutela dei figli minorenni.
In caso di calamità naturali, su iniziativa del sindaco le unità abitative si assegnano anche a soggetti non adempienti le condizioni di cui al primo comma del presente articolo. Nella delibera sull’assegnazione vengono precisati i diritti e gli obblighi fondamentali scaturenti dal rapporto di locazione.
In tutti i sopraccitati casi le unità abitative si assegnano in locazione a tempo determinato, per il periodo massimo di un anno, con possibilità di protrazione, comunque fino ad un massimo di tre anni in totale. Il contratto con l’avente diritto si stipula sotto forma rogito – atto notarile esecutorio. Le spese di conclusione del contratto sono a carico del Fondo.
L’assegnazione delle unità abitative si attiene anche al criterio della superficie abitabile in corrispondenza al numero dei componenti il nucleo familiare, che di regola va:
– dai 13 ai 16 mq. per un nucleo familiare di 2 componenti,
– dai 17 ai 24 mq. per un nucleo familiare di 3 componenti,
– dai 25 ai 32 mq. per un nucleo familiare di 4 componenti,
– dai 33 ai 40 mq. per un nucleo familiare di 5 componenti.
Le metrature possono essere aumentate, se così dettato dalle condizioni di salute, od in altri casi fondati.
Dell’assegnazione delle unità abitative decide il direttore in considerazione del parere preliminare del Centro di assistenza sociale.
IV. SCAMBIO DI ALLOGGI E UNITÀ ABITATIVE ALLOGGI E UNITÀ ABITATIVE SOSTITUTIVI
1. Scambio di alloggi e unità abitative
(scambio di alloggi e unità abitative)
Per fabbisogni propri o quelli del locatario e nell’ambito delle disponibilità, il Fondo rende possibili gli scambi degli alloggi in locazione, in considerazione delle modificate necessità dei locatari di alloggi a canone agevolato, relative alla metratura o all’ubicazione dell’alloggio, alla collocazione dello stesso all’interno del condominio (piano), e all’ammontare del canone di locazione e delle altre spese di utilizzo dell’alloggio.
La richiesta per lo scambio dell’alloggio può essere presentata dai locatari di tutte le categorie di alloggi del Fondo previsti per la locazione.
Per classificarsi tra gli aventi diritto allo scambio dell’alloggio, il locatario deve adempiere ai seguenti criteri generali:
– Non avere obblighi pendenti a titolo del canone di locazione e delle altre spese di utilizzo dell’alloggio;
– Nei suoi confronti non deve essere in corso il procedimento giudiziario per lo sgombro dell’alloggio;
– Siano passati minimo due anni dal suo trasferimento nell’alloggio.
Oltre ai criteri generali di cui al precedente comma del presente articolo, il locatario deve adempiere anche ad almeno una delle seguenti condizioni:
– La superficie dell’alloggio non corrisponde più alle esigenze dal punto di vista della metratura o della struttura, in seguito all’aumento del numero dei componenti il nucleo familiare del locatario;
– In seguito alla riduzione del numero dei componenti il nucleo familiare l’alloggio risulta troppo spazioso, oppure il locatario vorrebbe traslocare in un alloggio più piccolo per sostenere un canone di locazione e altre spese di utilizzo dell’alloggio più bassi;
– In seguito alle condizioni di salute, al handicap od all’età avanzata del locatario o di qualcuno dei membri del nucleo familiare, conviventi con lo stesso, l’alloggio non risulta più adeguato dal punto di vista della collocazione;
– L’alloggio non risulta più adeguato dal punto di vista dell’ubicazione, in rapporto alla natura del lavoro del locatario ovvero del coniuge o convivente extraconiugale dello stesso.
Per il locatario, lo scambio non può comportare modifiche di categoria dell’alloggio.
Il diritto allo scambio si delibera nel procedimento amministrativo generale con l’emanazione del relativo atto amministrativo.
Gli aventi diritto allo scambio di alloggi vengono inseriti nel relativo elenco.
Gli alloggi disponibili vengono proposti in scambio agli aventi diritto risultanti sull’elenco, tenendo conto della corrispondenza della metratura dell’alloggio disponibile al numero dei componenti il nucleo familiare e, nell’ambito delle disponibilità, anche della struttura dell’alloggio, della capacità finanziaria di sostenere il canone di locazione e le altre spese riferite all’affitto dell’alloggio, dell’invalidità, delle condizioni di salute e dell’età del richiedente, e dell’adeguatezza dell’alloggio dal punto di vista delle necessità occupazionali dell’avente diritto.
Ad ogni avente diritto viene proposto in scambio un alloggio idoneo, in ossequio a quanto stabilito nel precedente comma del presente articolo. Nel caso in cui non accetti l’alloggio offertogli, per motivi fondati di natura personale o familiare, l’avente diritto rimane sull’elenco e gli viene offerto un altro alloggio idoneo; la seconda offerta tiene conto per quanto possibile delle motivazioni addotte al primo rifiuto dello scambio. In caso di un secondo rifiuto dello scambio con un alloggio idoneo, si ritiene che all’avente diritto sia stato proposto in cambio un alloggio idoneo con atto amministrativo sul diritto allo scambio, passato in giudicato, e l’avente diritto viene tolto dall’elenco.
Nei casi di sopraggiungimento improvviso di cambiamenti sostanziali delle esigenze abitative, dovute a cambiamenti delle condizioni familiari, di salute o di altra natura, in seguito alle quali l’alloggio non corrisponde più alle esigenze del locatario, in via eccezionale è possibile inserire il locatario nell’elenco degli eventi diritto allo scambio di alloggi, a prescindere dalla data di occupazione dell’alloggio, in adempienza delle restanti condizioni.
In caso di circostanze che indichino l’incapacità a lungo termine del locatario di sostenere il canone di locazione e le altre spese riferite all’affitto dell’alloggio, il Fondo può procedere al trasloco del locatario in un altro alloggio idoneo a canone agevolato, in rapporto al mutamento delle circostanze, oppure in un altro alloggio a canone agevolato di superficie anche inferiore di quella di un alloggio idoneo, oppure in uno stabile residenziale destinato al soddisfacimento temporaneo delle esigenze abitative delle fasce di popolazione meno abbienti.
Lo scambio di alloggi è ammesso anche nel caso in cui il locatario stesso trovi un alloggio adatto nell’ambito delle disponibilità abitative di proprietà del Fondo, e anche il locatario dell’altro alloggio concordi con lo scambio, a patto che entrambi i locatari vengano inseriti sull’elenco degli aventi diritto allo scambio. Il proprietario degli alloggi concede lo scambio con relativo atto di delibera.
Lo scambio delle unità abitative è ammesso previo parere del Centro di assistenza sociale.
2. Alloggi sostitutivi e unità abitative sostitutive
(alloggi sostitutivi e unità abitative sostitutive)
Al locatario viene garantito un alloggio sostitutivo provvisorio ovvero un’unità abitativa sostitutiva quando gli interventi di riparazione e miglioramento nell’alloggio o unità abitativa in locazione siano di natura tale da esigere il trasferimento temporaneo del locatario.
Avendo giudicato che ulteriori investimenti in un immobile occupato, rovinato fino al punto che l’uso protratto dello stesso potrebbe risultare pericoloso per il locatario e gli altri utenti dell’alloggio in base al contratto di locazione, il Fondo emana l’atto amministrativo sullo scambio dell’alloggio inadatto. Il procedimento di scambio si esegue con l’applicazione conforme al senso delle disposizioni dell’art. 18 delle presenti Condizioni generali, a differenza che, nel caso in cui il locatario rifiuti per due volte l’alloggio idoneo offertogli, il Fondo ricorre all’avvio del procedimento di disdetta del rapporto di locazione.
V. ASSEGNAZIONE DI ALLOGGI O STABILI RESIDENZIALI A FINI SPECIFICI
(alloggi e stabili residenziali destinati a fini specifici)
Gli alloggi e gli stabili residenziali destinati a fini specifici si assegnano in locazione o gestione fuori concorso, in corrispondenza alle possibilità ed alle esigenze. Il procedimento di assegnazione di un alloggio o uno stabile residenziale si avvia su iniziativa del richiedente; la relativa decisione compete al consiglio di controllo, previo consenso del sindaco. In base alla delibera del consiglio di controllo sull’assegnazione dell’alloggio o dello stabile residenziale, il Fondo assegna all’avente diritto un alloggio o uno stabile residenziale idoneo.
Hanno diritto alla locazione degli alloggi o stabili residenziali destinati a fini specifici le organizzazioni governative e non, le rappresentanze consolari dei paesi esteri ed i soggetti operanti nel settore economico la cui attività risulta essere di particolare interesse per il Comune Città di Capodistria.
Il rapporto di locazione si conclude a tempo determinato, limitato ad un periodo massimo di 5 anni, con possibilità di rinnovo.
Le spese di stipula del contratto di locazione sotto forma di rogito, come pure delle eventuali clausole aggiuntive al contratto, sono a carico del locatario.
L’ammontare della cauzione viene stabilito dal consiglio di controllo con apposita delibera.
VI. SOVVENZIONAMENTO DEI CANONI AGEVOLATI E DI MERCATO
(sovvenzionamento dei canoni agevolati e dei canoni di mercato)
Gli aventi diritto, i criteri, l’ammontare dei fondi nonché le condizioni ed il procedimento di concessione dei sovvenzionamenti dei canoni di locazione agevolati e dei canoni di mercato sono disciplinati con le vigenti leggi in materia, l’attuazione delle quali è di competenza del Centro di assistenza sociale.
VII. FORMA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE. AMMONTARE DEL CANONE DI LOCAZIONE E DEL CORRISPETTIVO PER L’UTILIZZO
(forma del contratto di locazione)
I contratti per gli alloggi a canone agevolato, di servizio, a canone di mercato ed assistiti si stipulano sotto forma di rogiti – atti notarili esecutori.
Le spese di stipula del primo contratto di locazione per un alloggio a canone agevolato o per un alloggio di servizio sono a carico del Fondo. In caso di stipula di clausole aggiuntive ovvero in caso di stipula di un nuovo contratto con il medesimo locatario, le relative spese sono a carico del locatario.
In caso di stipula del contratto e di eventuali clausole aggiuntive per la locazione di un alloggio a canone di mercato o di un alloggio a locazione finalizzata sono a carico del locatario.
L’ammontare dei canoni di locazione per tutte le categorie di alloggi si determina in ottemperanza delle vigenti leggi in materia, con relativa delibera del consiglio di controllo del Fondo.
(corrispettivo per l’utilizzo)
In caso di utilizzo di un alloggio di proprietà del Fondo senza titolo giuridico, da parte di un individuo contro il quale è in corso la procedura giudiziaria per lo sgombro dell’alloggio, per il periodo fino alla presa in possesso dell’alloggio da parte del Fondo, al predetto individuo viene conteggiato il corrispettivo per l’utilizzo dell’alloggio.
L’ammontare del corrispettivo viene definito dal consiglio di controllo con relativa delibera, per proposta del direttore.
VIII. CONCESSIONE DI MUTUI A TASSO AGEVOLATO. SOVVENZIONI DEI TASSI D’INTERESSE RIFERITI AI MUTUI ACCESI PER L’ACQUISTO, LA COSTRUZIONE O IL RESTAURO DI ALLOGGI E CASE D’ABITAZIONE
(mutui a tasso agevolato)
Nel proprio piano annuale finanziario e gestionale (nel seguito: piano annuale) il Fondo può predisporre i mezzi da destinare ai mutui a tasso agevolato. Possono accedere a tali mutui le persone fisiche in possesso dei requisiti generali previsti nel presente capitolo, che adempiono anche alle condizioni aggiuntive previste di volta in volta dal singolo concorso pubblico, il cui contenuto viene proposto dal direttore ed approvato dal consiglio di controllo.
Si ritengono mutui a tasso agevolato quei mutui ove il tasso di interesse garantisce il mantenimento del valore reale della somma prestata, oltre alla copertura delle spese del prestito. Il tasso d’interesse e le condizioni di restituzione del mutuo sono stabiliti nel singolo concorso pubblico.
I prestiti sono destinati alle seguenti finalità:
– Acquisto di un appartamento o una casa residenziale nel territorio del Comune città di Capodistria;
– Costruzione di case individuali nel territorio del Comune città di Capodistria;
– Restauro, risanamento oppure interventi di manutenzione di maggiore entità del fondo alloggi esistente nel territorio del Comune città di Capodistria;
– Restauro conservativo pianificato del centro storico di Capodistria;
– Impiego di fonti energetiche rinnovabili e consumo efficiente dell’energia.
Sono aventi diritto all’assegnazione di tali mutui i cittadini maggiorenni della Repubblica di Slovenia o di un altro paese membro dell’Unione Europea, residenti nel Comune città di Capodistria ed adempienti ad uno dei seguenti requisiti:
– Si apprestano per la prima volta a risolvere il proprio problema abitativo, finora insoluto,
– La prevista ricostruzione dell’appartamento o della casa residenziale comporta l’ampliamento delle superfici abitative e la conseguente soluzione del problema abitativo,
– Aderiscono al restauro conservativo pianificato dell’appartamento o della casa residenziale nel centro storico di Capodistria.
(criteri di valutazione delle domande)
I criteri per la valutazione delle domande dei richiedenti di cui all’art. 27 delle Condizioni generali concernono:
– La situazione abitativa del richiedente e del rispettivo nucleo familiare;
– La situazione materiale e patrimoniale del richiedente e del rispettivo nucleo familiare;
– Lo stato sociale e di salute del richiedente e del rispettivo nucleo familiare;
– La finalità del finanziamento in relazione al programma abitativo comunale.
I mutui concessi in base alle presenti Condizioni generali devono essere destinati agli interventi ammessi. Ai fini di utilizzazione dei mezzi così ottenuti, il beneficiario conclude un contratto di mutuo con l’istituto di credito convenzionato, scelto dal Fondo in base al pubblico concorso.
(ammontare e condizioni dei mutui)
Il consiglio di controllo approva l’ammontare dei mezzi disponibili e le condizioni del mutuo per proposta del direttore ed in concordanza col piano annuale.
(garanzie a copertura del prestito)
Il mutuatario ha il dovere di assicurare il mutuo ricevuto in uno dei seguenti modi:
– Presso una compagnia assicuratrice (con polizza assicurativa vincolata a favore del Fondo),
– Con pegno registrato sull’immobile,
– Con fideiussione, o
– In un altro modo appropriato.
Le spese effettive di assicurazione del mutuo sono a carico del mutuatario.
Il modo di assicurazione dei mutui viene definito di volta in volta nel singolo bando di concorso.
Prima di utilizzare il mutuo concessogli il mutuatario ha il dovere di assicurare l’unità abitativa oggetto del mutuo contro l’incendio ed altre minacce al valore reale della stessa, e vincolare la polizza assicurativa a favore del Fondo, provvedendo altresì a rinnovare l’assicurazione fino all’estinzione completa del prestito.
(divieto di alienazione o di istituzione di gravami)
Senza il consenso del Fondo al mutuatario non è consentito alienare l’immobile oggetto del mutuo o istituire gravami a titolo dello stesso, fino alla completa estinzione del debito di cui al contratto di mutuo.
(risoluzione del contratto)
Il Fondo può optare per la risoluzione unilaterale del contratto di mutuo e sospendere il consumo del mutuo, esigendo l’immediata restituzione dell’intera somma rivalutata del mutuo, completa degli interessi al tasso applicato per i mutui bancari finalizzati, conteggiati a decorrere dalla data di accensione del mutuo, nonché delle spese, nel caso in cui il mutuatario abbia commesso una delle seguenti violazioni:
– Non abbia destinato il mutuo alle finalità ammesse ed all’unità abitativa oggetto del contratto di mutuo;
– Abbia alienato l’immobile oggetto del mutuo senza il consenso scritto del Fondo;
– All’atto di stipula del contratto di mutuo abbia addotto dati non veritieri;
– Non abbia presentato la documentazione richiesta entro il termine impostogli;
– Abbia ricevuto il mutuo in base a dati non corrispondenti alla situazione di fatto, o
– Non abbia provveduto ad adempiere agli altri obblighi di cui al contratto di mutuo.
(sovvenzionamento dei tassi d’interesse dei mutui accesi)
Le condizioni ed il procedimento di concessione della sovvenzione del tasso d’interesse per i mutui accesi presso una banca commerciale o un altro istituto di credito convenzionato con il quale il Fondo abbia stipulato il contratto di sovvenzionamento del tasso d’interesse per i mutui abitativi, vengono definiti dal consiglio di controllo per proposta del direttore. Sempre per proposta del direttore il consiglio di controllo definisce anche le finalità per le quali vengono concesse le sovvenzioni dei tassi d’interesse, gli aventi diritto e le condizioni di acquisizione del diritto al sovvenzionamento del tasso d’interesse, i criteri per la stesura della graduatoria degli aventi diritto ed il procedimento di acquisizione del diritto al sovvenzionamento del tasso d’interesse di un mutuo acceso per l’acquisto di un’abitazione.
IX. DIRITTI E OBBLIGHI RECIPROCI
(regolazione dei diritti e degli obblighi)
In armonia con le disposizioni della Legge SZ-1, i reciproci diritti e obblighi del Fondo e degli assegnatari, di cui alle presenti Condizioni generali, si stabiliscono nel contratto.
Le Condizioni generali specificano i casi in cui il contratto si stipula sotto forma di rogito – atto notarile esecutorio.
X. ESPLETAMENTO DELLE MANSIONI AMMINISTRATIVE
(tipi di mansioni amministrative)
In base ai pubblici poteri conferitigli con il Decreto sull’istituzione e sull’organizzazione del Fondo alloggi pubblico del Comune città di Capodistria (Gazzetta Ufficiale della RS n. 61/09), il Fondo espleta tutte le mansioni amministrative di competenza locale rientranti nel settore abitativo. Oltre ai procedimenti definiti nelle presenti Condizioni generali, il Fondo è preposto anche ai procedimenti d’iscrizione degli amministratori condominiali nel relativo registro ed alla tenuta del medesimo, ed ai procedimenti di verifica degli importi dei canoni di locazione.
(convalida degli investimenti)
Gli investimenti del Fondo il cui valore superi la somma di 300 mila euro vengono convalidati dal consiglio di controllo per proposta del direttore.
XII. GESTIONE DEI BENI IMMOBILI
(procedimenti di gestione degli immobili)
Il Fondo conduce i procedimenti concernenti la gestione degli immobili in armonia con le vigenti leggi in materia di acquisizione, gestione, amministrazione e assunzione in locazione dei beni di proprietà dello stato e degli enti di autonomia locale.
Il Fondo attua le singole procedure di gestione dei beni immobili in concordanza con l’approvata politica gestionale e con il piano finanziario annuale del Fondo nonché in ottemperanza dell’accolto programma abitativo del Comune Città di Capodistria.
(piano annuale delle vendite)
Di regola, entro la fine dell’anno in corso il consiglio di controllo approva il piano annuale delle vendite per l’anno successivo.
Il singolo piano delle vendite viene approvato in base ai criteri per l’inserimento dei beni immobili di proprietà del Fondo nel piano annuale delle vendite. L’approvazione di tali criteri compete al consiglio di controllo del Fondo.
Un alloggio occupato di qualsiasi categoria viene inserito nel piano delle vendite per proposta del locatario dello stesso. Il locatario ha il dovere di versare una determinata somma per l’estimo dell’immobile di cui è locatario; l’importo della stessa viene definito dal direttore con relativa delibera. Nel caso in cui il locatario non provveda a versare la somma prevista, si ritiene che abbia rinunciato all’acquisto dell’alloggio. In tal caso il procedimento di vendita dell’alloggio non si esegue. Se l’alloggio viene venduto ad un acquirente che non sia il locatario dello stesso, il locatario viene rimborsato della somma versata.
(determinazione del valore dell’immobile)
L’immobile oggetto di una procedura di gestione va sottoposto all’estimo di un perito in estimi di beni immobili, autorizzato e nominato in base alla legge sulle revisioni od alla legge sui tribunali.
In caso di investimenti ossia di realizzazione di costruzioni ex novo, destinate alla vendita sul mercato in base a pubblico concorso, gli immobili vengono venduti ai prezzi di costo.
Le procedure di gestione dei beni immobili si svolgono secondo uno dei seguenti metodi:
– asta pubblica,
– raccolta pubblica di offerte,
– contratto diretto.
L’asta pubblica o la raccolta pubblica di offerte sono condotte dalla commissione ovvero dal soggetto appositamente nominati ovvero autorizzati dal direttore.
In armonia con la normativa vigente e con il contratto di locazione si procede all’identificazione dei titolari del diritto di prelazione dei beni immobili.
(diritto contrattuale di prelazione)
Il Fondo provvede all'istituzione del diritto contrattuale di prelazione a favore del locatario di un alloggio di qualsiasi categoria.
Istituendo il diritto contrattuale di prelazione il Fondo si impegna ad informare il titolare di detto diritto dell’intenzionata vendita e delle condizioni di vendita dell’immobile occupato dallo stesso, e ad offrirgli l’acquisto alle medesime condizioni.
La durata del diritto contrattuale di prelazione coincide con la durata del rapporto di locazione.
Il diritto di prelazione viene registrato nel libro fondiario per proposta del titolare di tale diritto.
Le spese di registrazione sono a carico del titolare del diritto di prelazione.
XIII. DATI PERSONALI ED INFORMAZIONI DI CARATTERE PUBBLICO
(tutela dei dati personali; accesso alle informazioni di carattere pubblico)
Il Fondo disciplina la tutela dei dati personali e l’accesso alle informazioni di carattere pubblico con uno speciale regolamento.
Con apposita delibera il direttore definisce le tariffe dei servizi di vendita di merci e servizi sul mercato.
XIV. DISPOSIZIONI TRANSITORIE E FINALI
(applicazione della normativa vigente e delle relative modifiche)
In caso di questioni non contemplate dalle presenti Condizioni generali, si applicano le vigenti leggi e le relative norme subordinate che disciplinano il settore abitativo, i rapporti di diritto reale e delle obbligazioni, ed il funzionamento dei fondi pubblici.
In caso di apporto di modifiche ad una legge o ad una norma subordinata, specificate nelle presenti Condizioni generali, non è indispensabile procedere alla modificazione delle Condizioni generali. È sufficiente applicare direttamente le vigenti modifiche delle norme in materia.
Tutti gli attuali rapporti di locazione rimangono in vigore secondo le modalità in cui sono stati stipulati, ad eccezione dei casi in cui l’armonizzazione con la normativa vigente esige il rinnovo dei verbali di estimo. In questi casi si procede alla stipulazione di nuovi contratti di locazione.
È dovere del Fondo stipulare nuovi contratti di locazione nei casi di tutti i contratti stipulati prima del 16. 10. 2003.
(istituzione del diritto contrattuale di prelazione)
Il Fondo provvede all’istituzione del diritto contrattuale di prelazione per tutti i vigenti rapporti di locazione, in base alla richiesta del locatario dell’alloggio di qualsiasi categoria. Il diritto contrattuale di prelazione si istituisce mediante la stipula di una clausola aggiuntiva al vigente contratto di locazione. Le spese di stipulazione della clausola aggiuntiva e di registrazione del diritto di prelazione nel libro fondiario sono a carico del locatario ovvero del titolare del diritto di prelazione. La registrazione del diritto di prelazione avviene per proposta del titolare di detto diritto.
Con l’entrata in vigore delle presenti Condizioni generali cessano di avere efficacia le Condizioni generali di gestione del Fondo alloggi pubblico del Comune Città di Capodistria (Gazzetta Ufficiale della RS n. 33/10).
(applicazione delle Condizioni generali finora in vigore)
I procedimenti iniziati prima dell’entrata in vigore delle presenti Condizioni generali vengono condotti e portati a termine ai sensi delle condizioni generali finora in vigore, tranne nei casi in cui le neo approvate Condizioni generali risultino più favorevoli per la parte.
Fino alla sistemazione definitiva di tutte le questioni pendenti tra il Comune Città di Capodistria e il Comune di Ancarano, per tutti i rapporti di locazione che siano già stati o saranno ancora stipulati in relazione agli immobili ubicati nel territorio del Comune di Ancarano, e per le altre questioni disciplinate con le presenti Condizioni generali, si applicano conformemente al senso le disposizioni delle presenti Condizioni generali.
Il Consiglio comunale del Comune Città di Capodistria ha dato il consenso alle presenti Condizioni generali in seno alla 9a seduta ordinaria tenutasi il 3 dicembre 2015.
Il Consiglio comunale del Comune di Ancarano ha dato il consenso alle presenti Condizioni generali in seno alla 9a seduta ordinaria tenutasi il 15 dicembre 2015.
Le Condizioni generali entrano in vigore il giorno successivo a quello della loro pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica di Slovenia.
N. 020-2/2015
Capodistria, 13. ottobre 2015
Il presidente del consiglio di controllo
Zdravko Hočevar m.p.
