Na podlagi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, Uradni list RS, št. 32/00, 102/02 – odl. US in 87/11 – ZMVN-A), Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 86/10, 75/12, 47/13 – ZDU-1G, 50/14, 90/14 – ZDU-1I, 14/15 – ZUUJFO in 76/15), Uredbe o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 34/11, 42/12, 24/13, 10/14 in 58/16) ter 10., 19. in 115. člena Statuta Mestne občine Celje (Uradni list RS, št. 106/13 in 93/15) je Mestni svet Mestne občine Celje na 17. redni seji dne 7. 2. 2017 sprejel
o oddajanju poslovnih prostorov v lasti Mestne občine Celje v najem
(1) S tem pravilnikom se določajo postopki in pogoji oddaje v najem ali v brezplačno uporabo ter način določitve najemnin za del stvarnega nepremičnega premoženja v lasti Mestne občine Celje (v nadaljevanju: občina), ki v naravi predstavlja poslovne prostore (v nadaljevanju: poslovni prostori).
(2) Ostale poslovne površine, ki so v lasti občine ter so dane v upravljanje drugi pravni osebi, ki ji je pravica upravljanja podeljena na podlagi zakona, akta o ustanovitvi javnega zavoda ali akta župana, ti upravljavci uporabljajo predpise s področja, ki ureja ravnanje s stvarnim premoženjem države in samoupravnih lokalnih skupnosti ali druge področne predpise, ki se nanašajo na upravljavca ali stvarno premoženje, ki je podeljeno v upravljanje.
Uporabljeni pojmi v tem pravilniku imajo enak pomen, kot je to določeno v predpisih, ki urejajo ravnanje s stvarnim premoženjem države ter samoupravnih lokalnih skupnosti.
2. EVIDENCA POSLOVNIH PROSTOROV
(1) Evidenca poslovnih prostorov se vodi na način, ki je določen v predpisih o ravnanju s stvarnim premoženjem države ter samoupravnih lokalnih skupnosti.
(2) V evidenco poslovnih prostorov občine se uvrščajo vsi poslovni prostori, ki so vpisani v centralni evidenci občinskega stvarnega premoženja.
(3) Centralno evidenco poslovnih prostorov vodi v okviru občine pristojna služba za vodenje evidence celotnega stvarnega premoženja v lasti občine.
(4) Upravljavec oziroma druga pravna oseba, ki ima podeljeno pravico upravljanja s stvarnim premoženjem na podlagi zakona, odloka o javnih službah, akta župana ali akta o ustanovitvi javnega zavoda, je dolžan:
– voditi podatke o stvarnem premoženju oziroma poslovnem prostoru, ki mu je bilo dano v upravljanje na podlagi predpisov, ki urejajo ravnanje s stvarnim premoženjem države ter samoupravnih lokalnih skupnosti in določil tega pravilnika,
– posredovati pristojni službi občine, ki vodi centralno evidenco stvarnega premoženja občine, podatke o stvarnem premoženju oziroma poslovnem prostoru iz prve alineje tega člena v roku 30 dni od prevzema stvarnega premoženja oziroma poslovnega prostora v upravljanje,
– posredovati v roku 15 dni vse spremembe, ki se nanašajo na pravno in dejansko stanje stvarnega premoženja oziroma poslovnega prostora, ki mu je bilo dano v upravljanje, ki zajema poleg podatkov, ki se vodijo v uradnih evidencah, tudi podatke o obremenitvi, zavarovanju, oddajanja stvarnega premoženja v najem, povečanje vrednosti zaradi investicijskih vlaganj ipd.
3. ODDAJA POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM
3.1. Pristojnosti župana, komisije, strokovne službe in metode oddaje poslovnih prostorov
(1) Vse postopke, ki se nanašajo na oddajo poslovnih prostorov v najem in oddajo poslovnih prostorov v brezplačno uporabo, vodi pristojna strokovna služba upravnega organa občine (v nadaljnjem besedilu: strokovna služba) in nadzira Komisija za ravnanje z občinskim premoženjem Mestne občine Celje (v nadaljevanju: komisija), ki jo za te naloge imenuje in pooblasti župan. Komisija nadzira tudi vse postopke v zvezi z najemnimi razmerji med najemniki oziroma uporabniki poslovnih prostorov ter občino.
(2) Strokovno tehnična opravila v zvezi z najemnimi razmerji in postopki oddaje v najem oziroma uporabo opravlja pristojna strokovna služba.
(3) Vse odločitve v zvezi z oddajo poslovnih prostorov v najem in brezplačno uporabo ter o zadevah v zvezi z najemnimi razmerji sprejema komisija na predlog strokovne službe.
(4) Na podlagi odločitve komisije iz prejšnjega odstavka sklene pravni posel župan.
Poslovni prostori se oddajo v najem na način in na podlagi metod, ki so določene s predpisi o ravnanju s stvarnim premoženjem države ter samoupravnih lokalnih skupnosti, ki so:
– javna dražba,
– javno zbiranje ponudb,
– neposredna pogodba.
(1) Strokovna služba pripravi besedilo javne dražbe oziroma javnega zbiranja ponudb in ga posreduje v stališče komisiji. Komisija pošlje besedilo javne dražbe oziroma javnega zbiranja ponudb v podpis županu. Strokovna služba pošlje besedilo javne dražbe oziroma javnega zbiranja ponudb v objavo, kot je to določeno v predpisih o ravnanju s stvarnim premoženjem države in samoupravnih lokalnih skupnosti.
(2) Namera o oddaji poslovnega prostora v najem, brezplačno uporabo ali oddaje z neposredno pogodbo se objavi na spletni strani občine.
(1) Postopek javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb vodi pristojna komisija v skladu s predpisi o ravnanju s stvarnim premoženjem države in samoupravnih lokalnih skupnosti.
(2) Strokovna služba pripravi pogodbo in jo posreduje v podpis županu skupaj z zapisnikom o poteku postopka iz prejšnjega odstavka.
(3) Zoper izbor najugodnejšega ponudnika ni pritožbe.
(4) V primeru, da postopek ni bil uspešen, komisija o tem obvesti župana in strokovno službo.
3.2. Neposredna pogodba
V kolikor so izpolnjeni pogoji po predpisih o ravnanju s stvarnim premoženjem se poslovni prostori lahko oddajo na podlagi metode neposredne pogodbe tudi v naslednjih primerih:
– če se poslovni prostor oddaja subjektom posebnih ugodnosti, ki so določeni v 20. členu tega pravilnika,
– družinskemu članu najemnika (zakoncu, otroku, bratu, sestri, snahi, zetu, vnukinji ali vnuku), če nadaljuje z isto dejavnostjo dosedanjega najemnika, ki je samostojni podjetnik, v primeru upokojitve, bolezni ali smrti najemnika,
– v primerih statusnih sprememb obstoječih subjektov, če ti po statusni spremembi postanejo pravni nasledniki dosedanjega najemnika,
– zaradi preselitve najemnika iz poslovnega prostora, ki ga je potrebno porušiti,
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije objekta ali za druga nujna dela na infrastrukturi objekta,
– če gre za razširitev poslovnega prostora zaradi opravljanja iste dejavnosti v prostor, ki ga je možno z obstoječim neposredno povezati v isti zgradbi,
– če gre za zamenjavo poslovnega prostora, ki po velikosti ali višini najemnine ne odstopa za več kot 25 % in če je to v interesu najemodajalca,
– v primerih funkcionalne zaokrožitve obstoječega poslovnega prostora, pri čemer je kriterij neposredne dodelitve enak, kot pri prejšnji alineji tega člena pravilnika,
– če je dosedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji, novi najemnik pa prevzame dolgove dosedanjega najemnika do najemodajalca.
V vseh primerih iz prejšnjega člena morajo interesenti strokovni službi poleg splošnih podatkov predložiti še:
– odločbo o podelitvi statusa, da subjekt deluje v javnem interesu v primerih, ko je interesent za najem z metodo neposredne pogodbe nevladna organizacija, ki deluje v javnem interesu za izvajanje dejavnosti, za katero je ustanovljena. V primeru, da subjekt še ne izpolnjuje pogojev za pridobitev statusa, lahko predloži tudi potrdilo ustrezne strokovne službe občine, da je njegovo delovanje v posebnem interesu občine in v javnem interesu,
– kratko poročilo o dosedanjem izvajanju programa ter predstavitev programa, ki se naj bi izvajal v poslovnem prostoru z dokazilom, da je bil oziroma je registriran za takšno opravljanje dejavnosti,
– dokazilo o poravnanih davčnih obveznostih,
– dokazilo o poravnanih obveznostih do občine,
– dokazilo, da nima blokiranega transakcijskega računa (veljavno največ 30 dni), če se poslovni prostor ne oddaja v brezplačno uporabo.
3.3. Brezplačna uporaba poslovnih prostorov
(1) Poslovni prostori se lahko, poleg v predpisanih primerih po predpisih o ravnanju s stvarnim premoženjem države in samoupravnih lokalnih skupnosti in primerov iz 20. in 23. člena tega pravilnika na podlagi mnenja pristojne strokovne službe in odločitve komisije, oddajo v brezplačno uporabo:
– osebam javnega prava za izvrševanje javnih nalog, razen javnim podjetjem,
– invalidskim in humanitarnim organizacijam, ki delujejo na podlagi statusa priznanega z odločbo pristojnega organa in delujejo v javnem interesu na področju socialnega in zdravstvenega varstva,
– javnim kulturnim in izobraževalnim zavodom,
– socialnemu podjetju oziroma nepridobitni pravni osebi v obsegu, ki je potreben za opravljanje dejavnosti, za katero je ustanovljena.
(4) Uporabniki iz tega člena krijejo obratovalne stroške, stroške rednega vzdrževanja, stroške uporabe stavbnega zemljišča in morebitne druge stroške, vezane na uporabo poslovnega prostora, za katere se stranki dogovorita s pogodbo.
3.4. Vsebina najemne pogodbe oziroma pogodbe o brezplačni uporabi
(1) Z izbranim najemnikom oziroma uporabnikom sklene najemno pogodbo oziroma pogodbo o brezplačni uporabi župan.
(2) Z izbranim ponudnikom oziroma uporabnikom se sklene najemna pogodba oziroma pogodba o brezplačni uporabi v roku, določenem s predpisi, ki urejajo stvarno premoženje države in samoupravnih lokalnih skupnosti.
(3) Če izbrani ponudnik oziroma uporabnik ne podpiše najemne pogodbe v določenem roku, lahko občina zadrži plačano varščino v višini enomesečne izhodiščne najemnine. Ponudnikom, ki niso uspeli, se varščina brez obresti vrne v roku določenem v objavi javne ponudbe ali javne dražbe. Vplačana varščina se ponudniku všteje v najemnino.
(1) Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe, ki mora poleg z zakonom določenih sestavin, vsebovati še naslednje sestavine:
– natančen opis poslovnega prostora – zapisnik o poslovnem prostoru iz evidence 3. člena tega pravilnika,
– višino najemnine in način plačila, če ne gre za pogodbo o brezplačni uporabi,
– določilo o obratovalnih stroških, ki bremenijo najemnika in določila o obveznosti najemnika, da krije stroške rednega vzdrževanja, stroške nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, stroške zavarovanja in morebitne druge stroške,
– čas, za katerega se sklene najemna pogodba,
– eventualno potreben čas za usposobitev poslovnega prostora v katerem najemnik ne plačuje izračunane najemnine,
– v primerih, ko so potrebna vlaganja, določilo, kdo bo prostor usposobil, pogoje usposobitve, način povrnitve vlaganj najemniku z rokom za usposobitev poslovnega prostora,
– navedba poslovne dejavnosti, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru,
– dolžnost glede vzdrževanja poslovnega prostora,
– možnost oddaje v podnajem,
– možnost uporabe skupnih delov in naprav v zgradbi – pogoji njihove souporabe,
– določilo, da se pri večji obnovi ali preureditvi poslovnega prostora sklene z najemnikom posebna pogodba glede vračila stroškov vlaganj,
– odpovedni rok,
– pravica vstopa najemodajalca v poslovni prostor in pravica ogleda oziroma pregleda,
– ostale obveznosti najemnika, ki izhajajo iz uporabe poslovnega prostora.
(2) Za pogodbo o brezplačni uporabi se smiselno uporabljajo določila tega pravilnika, ki urejajo vsebino najemne pogodbe.
(3) Poslovni prostor se odda v najem za obdobje skladno s predpisi, ki urejajo stvarno premoženje države in samoupravnih lokalnih skupnosti. Najemno razmerje se podaljša za čas, ki ga določajo predpisi o ravnanju s stvarnim premoženjem države in samoupravnih lokalnih skupnosti, ter na podlagi stališča komisije.
3.5. Prenehanje najemnega razmerja
(1) Najemno razmerje preneha s potekom roka, za katerega je pogodba sklenjena ali odpovedjo.
(2) Odpoved najemnega razmerja mora biti podana pisno, v sporazumno dogovorjenem ali pogodbenem roku.
(3) Ob predaji izpraznjenega poslovnega prostora strokovna služba sestavi primopredajni zapisnik, ki vsebuje podatke o stanju poslovnega prostora, dnevu prenehanja obveznosti plačevanja najemnine in stroškov v zvezi z uporabo poslovnega prostora.
Najemodajalec lahko odpove najemno razmerje in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, če najemnik tudi po pisnem opominu:
– uporablja poslovni prostor tako, da ovira stanovalce ali drugega najemnika poslovnega prostora pri normalni rabi poslovnega prostora ali stanovanja,
– v roku enega meseca od dneva prejema opomina ne opravi del, potrebnih za redno vzdrževanje poslovnega prostora, ki spadajo v njegove stroške,
– v pogodbeno dogovorjenem roku ne usposobi poslovnega prostora,
– ne začne v dogovorjenem roku z opravljanjem dejavnosti,
– spremeni ali bistveno omeji poslovno dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja najemodajalca,
– dalj časa brez upravičenih razlogov ne opravlja dejavnosti,
– preneha z opravljanjem dovoljene dejavnosti,
– odkloni sodelovanje pri prenovi stavbe,
– ne dovoli izvršitve pravice vstopa najemodajalca v poslovni prostor in pravici ogleda oziroma pregleda ali odklanja primopredajo poslovnega prostora po tem pravilniku oziroma po najemni pogodbi,
– odda poslovni prostor v podnajem oziroma dovoli drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja najemodajalca,
– ima zapadle neplačane najemnine zaporedoma tri mesece oziroma je dolžan tri mesečne najemnine v roku šestih mesecev,
– dva zaporedna meseca ne plača skupnih obratovalnih stroškov, ki bremenijo poslovni prostor.
Najemna pogodba lahko poleg z zakonom ali drugim pravnim aktom določenih primerih preneha tudi:
– če pride do realizacije prostorskega akta z rušitvijo stavbe v katerem se nahaja poslovni prostor,
– če je prišlo do spremembe namembnosti poslovnega prostora z aktom lastnika poslovnega prostora,
– v primeru, ko lastnik sam potrebuje poslovni prostor, ki je predmet najema.
4. DOLOČANJE NAJEMNIN IN BREZPLAČNA UPORABA POSLOVNI PROSTOROV
4.1. Izhodiščna najemnina
(1) Izhodiščna najemnina se določa na podlagi določil predpisov o ravnanju s stvarnim premoženjem države in samoupravnih lokalnih skupnosti.
(2) V primeru ko po predpisih o ravnanju s stvarnim premoženjem države in samoupravnih lokalnih skupnosti cenitev ni potrebna, se za določitev izhodiščne najemnine uporabljajo določbe tega pravilnika.
(1) Izhodiščna mesečna najemnina po tem pravilniku znaša 6 EUR/m2.
(2) Višina najemnine se določi tako, da se izhodiščna najemnina za m2 pomnoži z velikostjo poslovnega prostora in s faktorjem, ki je določen za vrsto poslovnega prostora, in sicer glede na:
– območje, kjer se poslovni prostor nahaja (faktor območja),
Lokacija – območje | Faktor območja |
1 | 1 |
2 | 0,9 |
3 | 0,8 |
4 | 0,7 |
5 | 0,6 |
6 | 0,5 |
– dejavnost, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru (faktor dejavnosti),
Dejavnost | Faktor dejavnosti |
A finančno posredništvo, pravne, računovodske, knjigovodske in revizijske dejavnosti, davčno svetovanje, raziskovanje trga, prirejanje iger na srečo, trgovina na debelo, trgovina in posredništvo z motornimi vozili, popravila motornih vozil, proizvodnja tobačnih izdelkov, proizvodnja farmacevtskih surovin in preparatov, proizvodnja medicinskih instrumentov, naprav in pripomočkov, posredništvo in poslovanje z nepremičninami, projektiranje, računalniška obdelava podatkov, druge z informacijsko tehnologijo in računalniškimi storitvami povezane dejavnosti, oglaševanje, organiziranje sejmov, obrtne zbornice, veterinarstvo, zdravstvo, izobraževanje, zaposlovalne dejavnosti, splošna dejavnost javne uprave, državna uprava in dejavnosti, financirane iz državnega proračuna. | 1,2 |
B trgovina na drobno, gostinstvo, kozmetična in pedikerska dejavnost, dejavnosti za nego telesa, masaža, frizerstvo, potovalne agencije, pogrebna dejavnost, društva s pridobitno dejavnostjo, gradbeništvo. | 1 |
C popravila izdelkov, čevljarstvo, fotografska dejavnost, kulturne dejavnosti, umetniško ustvarjanje, umetniško uprizarjanje, založništvo, izdajanje knjig in časopisov, knjigoveštvo in sorodne dejavnosti, dejavnosti v zvezi s filmi, video in zvočnimi zapisi, drugje nerazvrščeno izobraževanje, izpopolnjevanje in usposabljanje, fotokopiranje, dejavnost pralnic in kemičnih čistilnic, proizvodnja tekstilij, proizvodnja oblačil, proizvodnja usnja in usnjenih izdelkov, proizvodnja obutve, sindikati, politične stranke, liste volivcev, društva z neprofitno dejavnostjo. | 0,5 |
D lokalna samouprava, dejavnost invalidskih podjetij, dejavnost humanitarnih in dobrodelnih organizacij, socialno varstvo, skladišča. | 0,3 |
– kvaliteto poslovnega prostora, ki se določa izkustveno in je odvisna od leta gradnje oziroma obnove poslovnega prostora ter kvalitete vgrajenih materialov in opreme. Ta se določa v razponu od 0,8 do 1,2.
(3) Ne glede na prvo alinejo drugega odstavka tega člena lahko komisija na predlog strokovne službe določi višjo ali nižjo izhodiščno najemnino za posebne lokacijske dejavnosti, ki se določa izkustveno glede na pomen lokacije poslovnega prostora za opravljanje dejavnosti v razponu od 10 % do 90 % vrednosti izhodiščne najemnine.
(4) V primeru dvoma o tem ali gre za posebno lokacijsko dejavnost odloči razvrstitvi župan na predlog strokovne službe in na podlagi stališča komisije.
(5) Izračunana najemnina za poslovne prostore ne vsebuje davka, ki ga najemnik plačuje v skladu z vsakokratnimi veljavnimi predpisi.
(1) Za opredelitev dejavnosti, ki niso izrecno navedene v drugi alineji drugega odstavka prejšnjega člena, se uporablja razvrstitev skladno s standardno klasifikacijo dejavnosti SKD – 2008, kot je razvidna iz priloge 1 tega pravilnika.
(2) Opredelitev območij poslovnih prostorov je razvidna iz karte območij, ki je priloga 2 tega pravilnika.
(3) V primeru, ko glede namembnosti poslovnega prostora za določeno dejavnost nastane dvom in je ni mogoče razvrstiti v eno izmed navedenih skupin, odloči o razvrstitvi župan na predlog strokovne službe in na podlagi stališča komisije ter ob uporabi določb uredbe o standardni klasifikaciji dejavnosti.
4.2. Odstopanja od izhodiščne najemnine po pravilniku
(1) Izhodiščna najemnina izračunana na podlagi 17. člena tega pravilnika je nižja za:
– 25 % za vsak posamezen prostor v poslovnem prostoru, ki je v celoti na dvoriščni strani zgradb, če to vpliva na dejavnost, ki jo najemnik opravlja,
– 30 % za posamezen poslovni prostor, ki je v celoti v kletnih prostorih zgradb, če to vpliva na dejavnost, ki jo najemnik opravlja,
– 20 % za posamezen poslovni prostor v I. nadstropju, za vsako nadaljnje nadstropje pa dodatnih 5 % vendar skupaj ne več kot 50 %, če to vpliva na dejavnost, ki jo najemnik opravlja.
(2) Skupni seštevek znižanj iz prejšnjega odstavka ne sme presegati 50 % vrednosti izhodiščne najemnine.
(3) Če je poslovni prostor predviden za rušenje, se lahko izhodiščna najemnina zniža za največ 75 % izhodiščne mesečne najemnine.
4.3. Subjekti posebnih ugodnosti
(1) Izhodiščna najemnina, določena na podlagi 17. člena tega pravilnika se lahko zniža subjektom, ki opravljajo naslednje dejavnosti:
1. trgovina na drobno (trgovina osnovne preskrbe in razne butične prodajalne),
2. gostinska ponudba s pripravo in postrežbo tople hrane, kavarne, slaščičarne ipd.,
3. storitvene in obrtne delavnice storitvenega značaja,
4. organizacije, ki izvajajo visoko in višješolski šolski program,
5. društva, ki delujejo v javnem interesu (druga alineja 10. člena) in turistična dejavnost v javnem interesu,
6. kulturno umetniške dejavnosti,
7. nekomercialni mediji,
8. socialno-humanitarne dejavnosti,
9. športne dejavnosti,
10. dejavnosti, ki jih opravljajo podjetja, katerih večinski lastnik in/ali ustanovitelj je občina,
11. dejavnosti, za opravljanje katerih obstaja poseben interes občine,
12. druge dejavnosti, ki skladno s srednjeročnimi razvojnimi programi občine, le-ti opredeljujejo kot izjemno pomembne za razvoj in oživitev občine.
(2) Za znižanje najemnine lahko zaprosijo tudi subjekti, ki začenjajo z izvajanjem dejavnosti, ki ni navedena v prejšnji točki tega člena, za obdobje največ enega leta od pričetka opravljanja dejavnosti.
(3) Dodatna znižanja za dejavnosti od točke 1. do 3. so mogoča le na območjih od 1. do 5. iz 17. člena tega pravilnika.
(4) V primeru dvoma razvrstitve subjektov po dejavnosti v eno izmed zgoraj navedenih skupin, odloči o razvrstitvi župan s sklepom na podlagi vloge interesenta.
4.4. Merila in kriteriji za določanje subjektov posebnih ugodnosti
(1) Subjekti iz 20. člena tega pravilnika morajo izpolnjevati naslednje kriterije, da se jim prizna dodatno znižanje najemnine:
a) da so najemniki poslovnega prostora v lasti Mestne občine Celje,
b) da izvajajo dejavnost, ki je v posebnem interesu občine, in je kot taka navedena v 20. členu tega pravilnika,
c) da so v preteklosti redno izpolnjevali vse svoje obveznosti do Mestne občine Celje,
d) da svojo dejavnost izvajajo v javnem interesu, v skladu s programi posameznih dejavnosti, ki jih financira, oziroma sofinancira občina.
(2) Pogoji pod točkami a), b) in c) morajo biti izpolnjeni kumulativno.
4.5. Znižanje izhodiščne najemnine za subjekte posebnih ugodnosti in v drugih primerih
(1) Subjektom, ki izvajajo dejavnost iz 1. in 2. točke prvega odstavka 20. člena tega pravilnika se izhodiščna najemnina lahko zniža do 50 %, preostalim dejavnostim pa do 90 %. Odločitev o višini znižanja izhodiščne najemnine sprejme župan s podpisom najemne pogodbe na podlage vloge najemnika oziroma interesenta ter na podlagi priporočila komisije.
(2) Komisija pri oblikovanju priporočila o višini znižanja iz prejšnjega odstavka tega člena upošteva zlasti naslednje kriterije:
Zap. št. | Kriterij | znižanje do (v %) |
1. | Interes občine za oddajo poslovnega prostora v najem: – poslovni prostor ni bil oddan že 6 mesecev ali več – poslovni prostor ni bil oddan že več kot 4 mesece – poslovni prostor ni bil oddan v najem že več kot 2 meseca | 15 % 10 % 5 % |
2. | Predstavitev izvajanja dejavnosti: – iz najemnikove vloge izhaja, da namerava izvajati dejavnost najmanj 5 let – iz najemnikove vloge izhaja, da bo izvajal dejavnost manj kot 5 let – najemnik začenja z izvajanjem dejavnosti | 15 % 10 % 5 % |
3. | Vlaganja v poslovne prostore: – najemnik bo/je v poslovni prostor opravil vlaganja, ki bodo dodana vrednost prostoru – najemnik bo poslovni prostor preuredil zgolj za svojo dejavnost | 15 % 10 % |
4. | Dejavnost, ki se bo v poslovnem prostoru opravljala, je na območju, kjer se poslovni prostor nahaja, deficitarna oziroma je v posebnem interesu občine, da se dejavnost opravlja na območju, kjer se poslovni prostor nahaja | 15 % |
5. | Najemnik bo v poslovnem prostoru opravljal dejavnost, ki je skladna s strategijo razvoja starega mestnega jedra, strategijo razvoja gospodarstva oziroma pomeni uresničevanje izvirnih nalog občine | 15 % |
6. | Drugi tehtni razlogi | 15 % |
(1) Župan lahko na predlog komisije poleg dodatnih meril in kriterijev iz 20. in 21. člena in v višini iz 22. člena tega pravilnika prosilcu na njegovo vlogo s sklepom za določen čas zniža izhodiščno najemnino:
– za čas adaptacije poslovnega prostora s soglasjem najemodajalca, v okviru terminskega plana izvajanja del,
– v primeru elementarnih nesreč,
– kadar najemnik ne more opravljati dejavnosti zaradi bolezni, ki traja neprekinjeno dlje kot 60 dni, če najemnik sam, kot edini zaposleni opravlja dejavnost v poslovnem prostoru,
– za čas vzdrževalnih del pri odpravi posledic poškodovanja poslovnega prostora iz razlogov, ki niso na strani najemnika,
– kadar gre za uresničevanje politike občine pri spodbujanju podjetništva v občini,
– po dveh neuspelih oddajah poslovnega prostora ali zaradi potrebe razvoja določene dejavnosti, ki je v interesu mesta iz 22. člena tega pravilnika in gre za neposredno oddajo,
– v drugih primerih, ko na osnovi vloge najemnika pristojna strokovna služba, ki pokriva področje dejavnosti prosilca, poda pisno utemeljitev,
– v primeru izkazanih težav v poslovanju, ki imajo za posledico negativne finančne učinke.
(2) Komisija predlaga čas trajanja znižanja izhodiščne najemnine na podlagi podatkov uradnih organov in drugih dejstev, ki si jih lahko pridobi na podlagi izjave prosilca za znižanje ali oprostitev najemnine.
(3) Znižanje izhodiščne najemnine preneha takoj, ko prenehajo razlogi zanjo.
4.6. Način plačevanja najemnine
(1) Najemodajalec poslovnega prostora izstavi račun za najemnino za tekoči mesec, mesečno, in sicer najkasneje do zadnjega v mesecu, razen ko je v najemni pogodbi določeno drugače. Obratovalne stroške plačuje neposredno dobaviteljem ali pa so le-ti specificirani na računu za najemnino.
(2) Najemnik poslovnega prostora plačuje najemnino v skladu z rokom, določenim na izstavljenem računu, oziroma najkasneje do desetega dne v naslednjem mesecu, razen v primerih, ko je to drugače opredeljeno v najemni pogodbi, na transakcijski račun občine. V primeru zamude plačila se zaračunavajo zakonske zamudne obresti. Poleg najemnine je najemnik dolžan plačevati vse stroške, ki nastanejo pri obratovanju objekta, v katerem je najeti poslovni prostor.
5. VLAGANJE V POSLOVNE PROSTORE, SPREMEMBA NAMEMBNOSTI ALI VRSTE RABE POSLOVNEGA PROSTORA
5.1. Vlaganje v poslovne prostore
(1) Najemniku poslovnega prostora se lahko odda v najem tehnično opremljen in dokončan ali nedokončan poslovni prostor ali pa poslovni prostor, ki ga je treba za določeno dejavnost v celoti obnoviti.
(2) Določila tega pravilnika o vlaganjih v poslovne prostore se uporabljajo tudi za poslovni prostor, ki ga najemnik že uporablja ter se za njega predvideva obnova, rekonstrukcija, sprememba namembnosti ali sprememba vrste rabe.
(1) Najemnik in najemodajalec se s pogodbo, ki jo pripravi strokovna služba, dogovorita o obsegu in obliki potrebnih del za usposobitev poslovnega prostora. Na podlagi ocene potrebnih vlaganj pred usposobitvijo v poslovni prostor, ki jo pridobi najemodajalec oziroma jo najemodajalcu predloži najemnik, se ugotovi potrebna višina investicije za usposobitev poslovnega prostora.
(2) Kolikor najemnik preseže znesek dogovorjenih potrebnih vlaganj ali je zainteresiran za večji vložek sredstev od zneska ocene, se navedeni presežek vloženih sredstev šteje kot nepovratni strošek v breme najemnika.
(1) Po usposobitvi poslovnega prostora najemnik pozove najemodajalca, da opravi pregled vlaganj najemnika. Na podlagi pregleda vlaganj v poslovni prostor se sestavi zapisnik v katerem se ugotovi vrednost vlaganj v poslovni prostor in nova tržna vrednost poslovnega prostora. Kolikor se najemnik ne strinja z ugotovitvami iz zapisnika, lahko nasprotna dejstva dokazuje s cenitvenim poročilom ali izvedeniškim mnenjem, ki ga izdela sodno zapriseženi cenilec ali izvedenec gradbene stroke ali pooblaščeni ocenjevalec. Cenitveno poročilo ali izvedeniško mnenje naroči in plača najemnik.
(2) Dogovorjena potrebna vlaganja najemnika se pobotajo z najemnino za določen čas v obliki dogovorjene znižane najemnine ali v celoti oproščene najemnine, kar se določi v novi najemni pogodbi ali dodatku k najemni pogodbi.
Potrebna upravna dovoljenja za vlaganja v poslovni prostor ali za spremembo namembnosti ali spremembo vrste rabe mora pridobiti najemnik, razen v primerih ko prenovo, rekonstrukcijo, spremembo namembnosti ali spremembo vrste rabe načrtuje s programom občina. V primeru, ko pridobiva upravna dovoljenja najemnik, mu občina za pridobivanje upravnih dovoljenj izda ustrezno pooblastilo.
5.2. Sprememba namembnosti ali sprememba vrste rabe poslovnega prostora
Sprememba namembnosti ali sprememba vrste rabe poslovnega prostora se lahko prične samo na osnovi predhodno pridobljenih dovoljenj iz 28. člena tega pravilnika ter na podlagi sklepa komisije o dovolitvi spremembe namembnosti ali spremembe vrste rabe poslovnega prostora. Komisija odloča na podlagi pridobljenega urbanističnega mnenja pristojnega organa oziroma na podlagi podatkov o namenski rabi poslovnega prostora iz veljavnega prostorskega akta.
6. PREHODNA IN KONČNI DOLOČBI
(1) Strokovna služba bo vsa najemna razmerja uskladila z določili tega pravilnika najkasneje ob poteku trenutno veljavnih najemnih pogodb.
(2) Obstoječe najemne pogodbe prenehajo veljati s potekom časa, za katerega so sklenjene.
(3) Upravljavci premoženja iz četrtega odstavka 3. člena tega pravilnika, so dolžni izvesti potrebna ravnanja iz istega člena v roku šest mesecev od uveljavitve tega pravilnika.
Z dnem uveljavitve tega pravilnika preneha veljati Pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov, garaž v najem ter določanju najemnin za poslovne prostore in garaže Mestne občine Celje (Uradni list RS, št. 45/10).
Ta pravilnik začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 3520-18/2017
Celje, dne 7. februarja 2017
Bojan Šrot l.r.
